HousingWire’s 2025 Housing Market Predictions: Rates, Prices, and More
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里基斯，我们知道现在是每个人都展望2025年的时刻。房地产市场会发生什么？好吧，今天我们将分享来自“On The Market”播客的一集，以帮助您清楚地了解2025年的情况。抵押贷款利率最终会跌破6%吗？随着住房库存同比增长很大一部分，房价会下跌吗？好吧，让我们在今天的节目中找出答案。

正式进入预测季节，今天的嘉宾是一位从未将目光从数据上移开的人。Altos Research的Mike Simonson将在此为我们提供2024年即将结束时的房地产市场最新情况，并为我们预览他对来年预期的情况。朋友们，我是Dave。欢迎收听“On The Market”，这是一个房地产新闻和经济节目，我们喜欢在让您了解信息的同时享受乐趣。

我真的很喜欢让人们做出预测，因为没有人喜欢这样做，但这很有趣。即使没有人总是对这些预测都正确，但我认为听到人们如何思考这些关于未来几年将会发生什么的不可知的问题，还是很有帮助的。

在今天的节目中，Mike甚至在我还没问的情况下就对抵押贷款利率做出了预测，并且他为此提供了一些很好的逻辑和思考。我认为这将帮助你们所有人预测未来一年可能发生的事情。因此，让我们邀请Mike加入。

Mike，欢迎回到“On The Market”。感谢您的加入。Dave，很高兴再次来到这里。是的，很高兴再次见到你。我们能邀请到的最知情的分析师和房地产市场观察员之一。所以这将是一次盛宴。

Mike，我们当然正在结束2024年。所以让我先问你，今年的发展是否符合你的预期，或者2024年的房地产市场有什么让你感到意外的吗？我认为在这个领域的任何人

一年前谈论2024年，我们一直对抵押贷款利率持续保持如此之高感到惊讶。在24年初，很多人认为抵押贷款利率将在当年达到5%。而我们却在6%以上和7%，现在又回到了7%。因此，房屋销售并没有回升。

我们已经经历了市场大幅放缓的两年半，几乎三年了。所以这是一个惊喜。还有一些其他事情的影响。所以销售额较低。

我们知道库存今年会增长，但增长的幅度超过预期。对我来说，今年的另一个惊喜是，在一个抵押贷款利率更高、供应更多、需求更低的世界里，房价却

没有下降。所以房价也保持在较高水平。所以我想说这是一个惊喜。当然。我对升值的力量有点惊讶。实际上，你知道，我一直都错。我不是想吹嘘。我实际上并不认为抵押贷款利率会回落，但我确实认为这会导致房价升值比我们看到的更加温和。就像根据最新的数据，你知道，我们同比上涨了4%。这高于长期平均水平。所以是的，

这里有很多惊喜。所以也许我们可以逐一分解这些，Mike。你谈到了库存，这在过去，我的天，五年来一直困扰着我们所有人。是的。但是请告诉我们，你说库存增长

速度超过了你的预期。你能给我们一些背景吗？比如现在的库存是多少？这与历史背景相比如何？趋势是什么？是的。所以，在我们录制节目的地方，美国市场上有722,000套独栋房屋未售出。比去年同期增加了27%。哇。所以

所以这是一个相当大的同比增长。截至9月，也就是夏末，我们的房屋数量比一年前增加了40%。这是一个相当大的增长。所以我预计今年的峰值约为700,000套待售房屋。我认为我们的峰值约为750,000套。

当我们查看独栋房屋时。这实际上是由于需求一直持续到第二季度和第三季度都比较低，因为

利率一直居高不下，直到9月中旬才有所缓解。抵押贷款利率回落至接近6%。需求略有回升，一个小窗口。因此，就库存而言，我们看到的待售房屋增加了27%。目前库存的一个有趣之处在于

库存增长主要集中在南部，即阳光地带州。而像伊利诺伊州或俄亥俄州等中西部地区，甚至像纽约这样的东北部地区，几乎每个地方的待售房屋数量都比一年前多。

但有些地方，比如伊利诺伊州，只多了一点点。所以像伊利诺伊州或俄亥俄州的未售出房屋数量仅仅比疫情期间略多一些，而德克萨斯州的奥斯汀则达到了15年来的高点。发生的事情是，我们有一个两极分化的市场，对吧？该国北部地区仍然库存非常有限。该国南部地区的可用库存比

多得多。因此，价格疲软。发生这种情况的原因是人口迁移模式。多年来，我们一直在从北方迁移到南方。你在伊利诺伊州卖掉你的房子，在德克萨斯州或佛罗里达州买房。

在过去两年半到三年里，随着利率上升，我们停止了迁移。因此，这种迁移模式暂停了。所以我们不会在芝加哥卖掉房子，然后在达拉斯买房。因此，我们过去在达拉斯购买的库存正在增加，而我们过去在芝加哥出售的库存则无法获得。所以你现在在这个国家看到一个真正两极分化的市场。有趣。好吧，让我们深入探讨其中的一些内容。首先。

库存增加基本上有两个原因。对于所有听众来说，如果您不熟悉，库存是指在任何给定时间市场上的房屋、房产数量。因此，您可以看到库存增加是因为更多的人正在将他们的房产上市出售。这被称为新上市。因此，您可以看到新上市数量增加。

或者库存也可以因为需求下降而增加。你知道，也许每个月都有相同数量的新上市进入市场，但由于它们没有那么快地售出，它们会堆积起来。这意味着市场上有更多待售物品。

但是Mike，听起来至少从全国范围来看，库存增长速度超过你预期的原因是由于需求不足，而不是因为更多的人正在出售他们的房产。我认为这是完全正确的。这是一个很好的见解。你知道，当我们看到……

交易量非常低，我们看到市场，我们说，哇，需求真的很低。你知道，我们谈到过，因为需求疲软，所以预计房价会下跌。观察结果是，在一个供需方程中，

需求下降，但供应相当，新的卖家供应仍然有限，那么这就会创造一个环境，在这种环境下，房价更难下跌。如果我们有两方面，我们有更多的卖家和更少的买家。这才是我们真正造成这种不平衡的时候。因此，我们每周都在Altos数据中观察这一点。你知道，我们正在追踪新上市。因此，新上市数量下降。

比去年同期增加了约7%到8%。所以它每周都在增长一点点。卖家多了一些，库存略有上升，你知道，比方说2019年或2018年，也就是前十年，每周少了几万人。现在卖房的人少了。很好。感谢您的澄清。

好的，这就是目前的库存和新上市情况。但是Mike提到的那些区域差异是怎么回事呢？Mike预测利率会保持这么高多久？休息后，Mike将对此进行评价。

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Mike，你在之前的回复中还提到了人口迁移。我只是想听听你的想法，因为你特别提到人口迁移模式暂停了。当然，在大流行期间，我们看到很多人从西部或东北部或中西部搬到东南部或阳光地带，基本上看到了最大的移民潮。你说它暂停了。这是否意味着你认为这是暂时的，并且——

如果未来某个时候可负担性得到恢复，我们将看到这种人口迁移模式的恢复。我认为这是暂时的。而且，你知道，当然，暂时，现在已经三年了，但这仍然是暂时的。我说这话的原因是，我称之为“伟大停留”的现象。

我们可以在住房中看到它。我们可以在人口迁移模式中看到它。我们可以在……你知道，库存中看到它，我们没有在芝加哥出售并在德克萨斯州购买，或者……你知道，在……中西部出售并在丹佛购买。这些都慢了下来。如果你研究一下人口迁移，专门研究人口迁移的人实际上指出，像奥斯汀这样的地方在去年出现了负……

比如外迁。许多佛罗里达州西部的市场实际上出现了外迁，实际上是负流量。但是这种“伟大停留”也……我们在劳动力市场上看到了它。因此，如果你关注劳动力市场，你会知道失业率非常低。但如果你仔细观察，你会发现公司招聘速度并不快。

而且人们离职率也没有那么高。通常情况下，当失业率低时，人们会经常辞职，因为他们可以很快找到新工作，但他们没有辞职，因为公司没有招聘。因此，你知道，员工，我有一份好工作，我不想搞砸它，我不会搬家。所以我们不会搬到城里。我们不会搬到全国各地。我们没有辞去工作。我们没有招聘那么多人。我一动不动。所以这种“伟大停留”正在进行中。

所以我认为这会慢慢过渡。我认为它……你知道，随着经济的变化，也许利率下降，无论是抵押贷款利率还是其他利率，这都会让公司有更多机会招聘。所以现在如果他们正在招聘，哦，你知道，他们在奥斯汀招聘。所以我会……辞去我在芝加哥的工作，然后恢复搬家。所以我认为这是暂时的，但就像我说的，它已经持续了三年，而且……

在房地产方面，当我们看到库存时，我认为在回到市场上的旧正常库存水平之前，可能还需要两年时间的高抵押贷款利率。好的。这说得通。所以我只是想跟上这个，我不是说我不同意人口迁移将再次加速的假设，但是……

但我一直在思考的是，在大流行之前总是有人口迁移，而且并没有那么剧烈。你知道，人们一直都在搬家，是的，东南部正在发展。但在某些方面，我觉得，好吧，也许即使可负担性恢复了，人口迁移也会恢复，但它会回到大流行前的水平。这就是你的意思吗？或者你认为在大流行期间我们看到的这种超快速的人口迁移，这种活动水平将会恢复？

是的，我认为大流行是一种独特的现象，对吧？那是超低廉的资金和没有办公室。这是搬家的理想时机。所以我认为如果没有某种疯狂的危机，我们就不会回到那里。但我确实认为我们的总体模式，比如……

你知道，搬家是很好的。你知道，如果你在2月份住在芝加哥，搬到凤凰城是很好的，对吧？这很有吸引力。当你不用担心在凤凰城找工作时，你就会搬家。好的。“伟大停留”。我喜欢这个营销。我们将不得不关注这一点。你知道，我可以看到它对……的影响，

在我关注的住房方面。但我也会谈论，我会观察劳动力经济学家谈论在就业市场上发生的类似事情。我想，哇，这是同样的现象，对吧？这就是为什么我称之为“伟大停留”的原因。嗯？是的。人们现在被困住了。总的来说，只是因为……是的。

嗯，可负担性低，所以我……我一直在努力进入我的下一个问题，Mike，但你……你一直在透露更多我需要跟进的线索，所以你……你提到你认为需要两年时间的高利率才能回到正常的库存水平，首先，这是否意味着你认为利率会保持相对较高……我喜欢说我不

预测抵押贷款利率。我不确定。我不相信任何人都能做到。不，我不喜欢。是的，我的意思是，就像我30年来一直对抵押贷款利率预测错误一样，但我们可以观察一些事情，并且有一些事情可以让我们了解未来一年的抵押贷款利率。事实上，在Housing Wire，我们刚刚发布了2025年全面的房地产市场预测。所以我们把这些假设

关于抵押贷款利率放在里面。抵押贷款利率与10年期国债收益率同步变动。

在过去几个月里，它一直在攀升。随着经济保持强劲，10年期国债利率一直在攀升。正如你所说，就业市场的信号保持低于预期。现在特朗普上任了，市场认为特朗普的政策具有通货膨胀性。所以所有这些因素都在共同作用，使利率目前保持较高水平。所以我们正在进入2025年。

约为7%。这是我预期全年范围的高端。所以我们，你知道，想象一下经济略微放缓的世界。我们会有更多一点的失业。所以我们一直在经济方面取得了如此巨大的进步，这使得经济略微放缓，并允许利率在2025年略微下降。所以在6%的范围内。

这似乎相当……相当稳定，就像大多数观察家预测的那样。是的。然后是美好的愿望，比如，它会降到5%或低5%吗？而且——

我们能看到这种情况发生的唯一方法是，如果我们遭遇了严重的经济衰退或某种真正的危机，从而突然减缓了经济。而且，你知道，你无法预测这些，但假设这种情况不会发生，你知道……

经济放缓，而不是从这里加速，这将推高利率。我们将有……你知道，我们有经济放缓，温和的经济放缓，这将使利率回落，并将利率保持在6%的水平。所以，你知道，我们可以看到……在我们的Housing Wire预测中，你知道……

就像我可以想象2025年某个时刻利率跌破6%一样。是的。你知道，我们今年接近这个水平，也许……你知道，你会有一些周跌破6%，但大部分时间都保持在……6.75、6.5、6.75。是的。

如果利率全年保持在7%左右或高于7%，那么我们将向下修正。我们将假设购买量减少。我们将说库存增加，如果利率……在任何一段时间内飙升至7%以上，那么我们所有的预测都将被向下修正。是的。我的意思是，我认为这是有道理的。我很感激你这样说明，因为当人们问明年的利率是多少时，一年是很长的时间。你知道，就像你看到的那样，

在去年的数据中，我们的利率接近8%。我们的利率接近6%。这里有很大的波动。所以我感谢你提到未来一两年可能会有波动。我个人会预计未来一两年会有很大的波动。

但是Mike，你知道，鉴于你刚才说你认为利率将在明年大部分时间保持在6%左右，你确实说过你认为库存会在两年内增长。这是因为你认为利率这么高，你知道……

需求将远离市场。是的。我认为经验法则是利率越高，库存越高，利率越低，库存越低。你可以在疫情期间看到这一点，对吧？你知道，利率大幅下降，库存也大幅下降。然后在疫情后的三年里，利率上升，库存也上升。你可以很清楚地看到这种关系。是的。

因此，在一个利率保持在6%的世界里，这高于大多数美国人，房主已经在他们现有的抵押贷款中拥有了。所以称之为高抵押贷款利率。因此，这意味着库存将继续增加。所以我预计……

我们称之为明年的17%的库存增长。所以我们今年增长了27%，明年可能还会增长17%。除非……你知道，就像我说的，我们得到了……你知道……

你知道，我们已经期待了两年利率会下降，然后它们却朝着另一个方向发展。所以像这样的情况可能会发生，尽管我不期望它们会发生。感谢您的澄清。你抢先回答了我关于2025年的一些问题，但我们将在稍后回到这个问题。但在我们这样做之前，我想问你一些关于最新数据的问题，因为你每周都会查看库存交易量。

我们今天录制节目的时间是11月19日。所以总统大选后已经两周了。在大选之前，很多人都在说人们都在场外观望。我读到了一份Redfin的调查报告，报告称25%的潜在购房者正在等待大选之后。我认为有一些数据支持这一点。Mike，首先，你看到了这种放缓吗？然后在大选之后，你有没有注意到库存或交易量有任何变化？

我们注意到选举周出现了戏剧性的下跌，就像人们那一周什么也没做一样。他们在过去一周有所反弹。所以卖家稍微多了一些，库存略有上升，你知道，大选后的第一周交易量增加了约7%。所以略有上升。我也预料到了这一点。事实上，它并没有像我预期的那样在大选后大幅上升。

当你想到调查中那些说“我正在等待大选之后”的人时，很多人都在想，这个周末我和一个朋友聊天，他说：“我的抵押贷款经纪人告诉我等到大选之后再进行再融资。”所以他没有抓住他的6%。他一年前买了房子，当利率跌至6%时，他没有抓住它。他没有进行再融资。他正在等待大选之后。他没有意识到的是

大选之后，利率突然更高了。所以他还在等待，对吧？所以他等到大选之后，现在他必须等到明年春天，也许利率会再次下降，然后他才能再次进行再融资。所以我认为这种事情正在发生。人们基本上认为大选之后——

你知道，无论如何利率都会下降。也许它们会下降。是的。而且，你知道，就像我说的，预测抵押贷款利率真的很难。所以，你知道，你知道，谁知道实际上会发生什么，但我可以想象人们会这么想。而我们得到的结果是，我们还没有得到更好的结果，因为资金变得更贵了。是的。是的。

我同意。我认为即使人们可能对购买房屋或购买投资房产的想法更加热情或……你知道……能够投入更多精力，

现实情况是，在过去两个月里，利率大幅上涨。在9月份，你知道，它们已经上涨了几乎100个基点。因此，即使你一直在等待，我认为在实际美元和美分方面并没有太多东西会说：“嘿，现在大选结束了，你应该去买房子，因为它仍然比两个月前贵得多。”

是的，我认为这是完全正确的。所以我们实际上在9月份利率接近6%的那个小窗口中看到了需求的加速，实际上价格也加速了。当利率在6.5%时，我们没有看到它。你知道，它们从7.5%下降到6.5%，我们并没有真正看到任何加速。我们在接近6%时看到了它，你知道，现在我们又回到了7%左右。所以——

当我们看到……比如春天，例如，如果利率碰巧在春天回落到接近6%，这对春天的房屋销售来说将是非常利好的。非常。这将略微……这将对……有利，我们将看到更多的交易。你会看到……如果它们下降得足够远，足够快，你会看到更多。

如果我们对资金成本幸运的话，你实际上可以看到库存下降而不是同比增长。对于那些正在融资的人来说，这将是幸运的；对于那些再次争夺更少房屋的人来说，这将是不幸的。当然。是的，这是一个很好的说法。好了，是时候进行最后一次休息了。但是当我们回来时，Mike在展望2025年时，他最关心的问题是什么？请继续关注。

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欢迎回到《On The Market》。让我们继续吧。

让我们把注意力转向 2025 年。您已经告诉我们了一些您的想法，但也许只是告诉我们一些重要的主题。例如，进入新的一年，您最渴望关注的是什么？2025 年的重大主题是这个问题：我们最终会增加房屋销售吗？

交易数量最终会增长吗？您知道，对于消费者来说，消费者关心房价。我的价格会上涨还是下降？但对于经济和行业来说，交易数量确实很重要。绝对的。正是交易数量在这个后疫情周期中受到了重创。

因此，您知道，正常年份的房屋销售量可能为 500 万套。在大流行期间，我们超过了 600 万套，现在下降到 400 万套。所以减少了三分之一的房屋销售量

是的，是的。我一直告诉人们这一点。我认为很多不在这个行业的人，就像您说的那样，只关注价格。但是我们在这个播客上的很多听众都是房地产经纪人、贷款员，他们依靠交易量来维持生计。我认为很多不在这个行业的人，就像您说的那样，只关注价格。

我认为对于这些人以及投资者和关注这个市场的人来说，这种转变非常剧烈，因为即使在大流行之前，正常年份的房屋销售量也超过了 500 万套。因此，即使我们将今年与大流行前相比，这也是相当大的下降。但是突然之间，当您回顾最近的历史时，我们似乎正处于超过 600 万套的历史最高点附近。现在看到这种下降，

如此剧烈。感觉就像极端的剧烈变化。我还想像很多人在 2021 年和 2022 年加入了这个行业，因为这非常有利可图。现在，依赖这些交易来维持生计的人更多了，但交易和交易却少了很多。完全正确。因此，当我们展望 2025 年时，

您知道，问题是，我们最终会增加房屋销售吗？如果是这样，会增加多少？目前，价格问题不太引人注目，因为正如我们所看到的，即使交易量下降了三分之一。

在过去几年中，并且在两年半的时间里一直保持低位。即使发生了这种情况，全国大部分地区的房价仍在持续上涨。但让我们从交易量开始。所以现在已经有两年半的低交易量了。所以整整两年，23 年和 24 年大约是 400 万套，房屋销售速度为 400 万套。所以问题是，

明年它最终会增长吗？如果是这样，会增长多少？我们看待这个问题的方式是，我们预计 2025 年房屋销售量将增长约 5%。这将大约是 420 万套房屋销售。增长了一点，不是很多增长，但也并非停滞不前，您知道，我们最终会有一些增长。

看起来大约增长 5% 的原因是我们可以很快停止买房。就像我们从 600 万套销售量迅速下降到 400 万套销售量一样，但需要更多年才能再次提高需求。因此，房屋销售量增长 10% 或更多的情况很少见。因此，如果您看到像 NAR 那样的人，也许他们预测明年房屋销售量为 490 万套。

我只是不明白市场如何在一年内增长 25% 或 20%。

如果没有某种疯狂的政府计划。但我们可以看到 5% 的增长，这意味着抵押贷款利率将保持稳定。因此，我们假设抵押贷款利率将保持在 6% 的水平。我们正在关注轻微的增长，5% 的增长，一年增加 20 万套销售。然后您在下一年再次这样做，这就是您如何将行业在数年内恢复到正常状态的方式。

速度是多年来的。所以我们只是在谈论交易量。所以从 400 万增长到 420 万。好的。但您刚才提到了，您会说价格。那么您认为价格会发生什么？如果您认为长期正常的房价上涨约为每年 5%，那么几十年来，房价每年都会增长约 5%，因为

经济增长，人口增长，我们建设不足。房价往往每年增长约 5%。事实上，今年 2024 年，房价上涨率约为 4% 或 5%。我们认为，2025 年，我们将低于长期平均水平。因此，我们认为 2025 年的房价增长率约为 3.5%。好的。现在我们没有看到全国房价直接下跌的情况。

除非我们遇到一些古怪的情况，您知道，例如抵押贷款利率出现真正极端的情况，交易量大幅下降。这可能会导致供应增加，需求下降，这可能会导致房价下跌。但我们认为，可能的情况是明年房价增长约 3.5%。——明白了，好的。好吧，谢谢您，迈克。这非常非常有帮助。

在我们结束之前，您所做的所有研究中还有其他任何事情是您认为我们的听众在明年应该知道的？我认为真正有趣的是每周的新上市量，因为需要发生几件事。例如，如果我们想看看明年是否会增加 5% 的销售额，我们需要明年看到更多上市。我们需要看到更多卖家。因此，我们需要关注这个数字的上升。

另一方面，如果这个数字飙升，比如说人们开始担心失业并开始出售房屋。投资者希望在某些崩盘发生之前退出，无论现象是什么，都是陷入困境的卖家。突然之间，我们从 60% 开始。

每周 60,000 或 70,000 套独栋住宅的新上市。我们达到 70,000、80,000、90,000 套。因此，如果它回到旧的正常水平以上，那么我们就谈论供应增加，需求下降。这些是价格可能下跌的情况，例如明年甚至可能崩盘。因此，值得关注的是每周的新上市量，因为它确实有助于我们确认和

我们可能对明年市场的任何假设。很好。好吧，迈克，一如既往地感谢您。这始终是一次富有启发意义、有趣的谈话。感谢您的时间。戴夫，我很荣幸。如果您想关注迈克及其研究，我们将在下面链接到他在 Altos 和 Housing Wire 的作品。因此，请务必查看一下。非常感谢大家收听本期《On The Market》。我们下次再见。