How to Analyze a Rental Property (Fast, Easy, & Accurate!)
47:55 Share

你找到了一处可能很划算的房产。但是你怎么才能确定呢？分析租赁房产不仅仅是将数字输入计算器。它关乎知道哪些数字重要以及在哪里实际找到它们。如果你跳过这一步或做错了，你最终可能会得到一个赔钱的房产而不是一个现金流充裕的租赁房产。今天，我们将逐步介绍我们在提出任何报价之前用来分析房产的确切流程。

欢迎收听房地产新手播客。我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。今天，正如我们所说，我们将为您提供分析租赁房产的完整流程，从头到尾，从A到Z，包括目前有效的策略以及Ash和我在为自己的投资组合寻找交易时所做的事情。你需要为你的房产设定一个购买标准。你需要知道哪些指标与你的投资目标一致。因为Tony可能会说，我这里有一个很棒的交易。而我可能会说，我这里有一个很棒的交易。但它们的结果可能完全不同，分析也完全不同。因此，你需要做的第一件事就是弄清楚你的投资目标是什么？是现金流吗？是升值吗？是长期财富吗？是预先获得一大笔资金吗？你想采用突击策略吗？你想做短期租赁吗？你想做交钥匙租赁吗？所以，这确实是第一步，即弄清楚你想要从该房产中获得什么。因此，当你分析它时，你对试图通过分析房产来实现的目标有一个大致的概念。是的，我非常同意，Ashley。我认为很多人在投资房地产之前，并没有首先弄清楚他们为什么要这样做。所以我认为这是一个很好的起点。我认为，除了你的动机之外，我还想补充一点，也要对你目前的资源进行盘点。

就像你说的那样，Ash，对你来说划算的交易，对我来说可能并不划算，反之亦然。有人可能会对你说：“看，我有一个交易，可以让你获得25%的现金回报率。”

但这同时也需要你每月在这个交易上花费10到15个小时。另一个人可能会说：“嘿，我有一个交易，可以让你获得7%的回报率，但它是完全交钥匙的。你只需要每月与物业经理会面30分钟。”两种投入水平非常不同，两种产出水平也非常不同。因此，你不仅要问自己：“嘿，我的目标或动机是什么？”，你还必须问自己：“我愿意投入多少时间，多少精力？”

这将有助于你决定什么是好交易，什么是可能不太好的交易。总会有权衡取舍。你只需要知道你愿意权衡什么。

权衡。尽管每个人都说要计算数字，坚持数字，Tony，你刚刚证明了一个确切的观点，即在查看交易时，还有其他变量和其他考虑因素需要考虑，而你的时间是非常宝贵的。这是一个很好的观点，因为大多数人之所以进入房地产投资，是因为他们想要积累财富

能够购买时间自由，无论是辞去他们的W-2工作，提前退休，还是辞去他们的副业以便有更多时间陪伴孩子，无论是什么，都有

通常会在你的动机中融入某种时间，以真正进入房地产投资。是的。我认为一旦你对你的目标和动机有了清晰的认识，接下来就是你需要开始分析交易的工具和资源。在我看来，有几件事浮现在脑海中。首先，

你需要一些交易来源。这个来源可能是市场上的，也可能是市场外的。你选择最适合你的、最适合你的技能、最适合你在房地产投资中想要做的事情的那个。

市场上的交易进入门槛较低，对吧？因为你可以去biggerpockets.com/listings这样的地方，让很多在MLS上积极营销的房产出现在你的信息流中，你可以浏览并挑选最适合你的房产。所以市场上的交易很容易上手。然而，挑战在于它很容易，对吧？所以很多人都在关注同样的交易。市场外的交易则相反。

找到这些交易有点困难。你要么自己做一些营销，要么去找批发商，无论是什么。但目标或希望是在你进入市场外时竞争较少，因为房产没有公开上市。所以首先，你必须弄清楚我从哪里获得交易？

我要说的是，如果你选择进入市场，我认为这对许多新手投资者来说是一个很大的好处，那就是与真正了解该地区的经纪人合作。BiggerPockets.com/agent finder。你可以在美国大多数主要城市找到对投资者友好的经纪人来帮助你找到经纪人。

那些真正适合房地产投资者的交易。所以我认为首先要了解的一点是，嘿，我从哪里找到这些交易？第二件事，我也鼓励你们现在就开始考虑的是，你们将如何为这些交易融资？来自你当地信用合作社的贷款与高利贷看起来不同。高利贷可能与私人贷款看起来不同。因此，你必须考虑并考虑你将利用哪种融资方案

因为在考虑什么交易真正有意义时，你需要这些投入。因为如果它是30年期固定利率自住房抵押贷款，那么一笔交易看起来可能很棒。而如果它是12个月的私人贷款或高利贷，那么同样的交易看起来可能很糟糕。因此，了解债务选择，我认为，也是一件应该从今天就开始考虑的事情。是的，这将我们引向你的下一步，即

在分析交易之前你需要什么信息？很多时候，每个人都关注交易本身。例如，我如何找到租金是多少？我如何找到保险费用？你需要了解很多关于你自己的信息，就像Tony说的那样，关于你将如何为交易融资以获得准确的条款。所以要知道你的首付（如果有的话）以及你的贷款条款。所以，嗯，

有很多资源可以找到，但最简单的方法是获得贷款预批，特别是如果你已经制定了购买标准，说明你正在寻找哪种类型的房产。所以，如果你知道你要买一处你将进行房屋租赁的自住房，也许你想要一处2到4个单元的小型多户住宅。

你可以利用这些信息，去贷款机构看看哪些贷款产品实际上符合你的购买标准，因为有很多不同的选择适合不同的情况。你不会住在这处房产里，你只想买一处5个单元的投资房产。

你将无法做到。几乎在所有情况下，你都无法获得该房产的住宅抵押贷款。5个单元以上，它被认为是商业房产，你将不得不只去商业贷款机构。许多银行都有这两种类型的贷款机构。他们有住宅部门，然后他们通常也有商业部门。

他们将在那里为商业房产提供此类贷款。即使你认为它是住宅的，因为那里有人居住，而且是房屋，但超过5个单元以上，它通常仍然被认为是商业贷款方面的商业房产，作为投资房产。即使在BiggerPockets计算器中，你将找到的任何计算器，它都会显示购买价格，你输入购买价格。这里有一个重要的免责声明。

仅仅因为这是要价并不意味着你必须将其用作你的购买价格。所以请记住这一点。但这是一个很好的起点，当你输入购买价格时，输入他们对房产的要价。只是为了开始，看看数字实际上会是什么样子。购买价格是能够操纵和波动以使你的交易成功的最佳数字。

因为仅仅因为有人要价10万美元并不意味着房产的价值就是这么多，或者它最终的售价就是这么多。如果你们一直在关注新闻，就会发现越来越多的库存可用，而且没有被买走，而且在大多数美国市场，房产的市场停留时间越来越长。是的。

是的，我认为购买价格是一个重要的点。我只是想补充一点，Ashley，你用这句话击中了要害，但是我认为……

因为你刚才所说的，供应量的增加，我们正处于一个对房地产买家来说非常独特的时期，因为随着待售房屋供应量的增加，你拥有的杠杆作用比供应量受限时要大得多。所以对于你们许多正在分析交易或准备提交报价的人来说，

利用供应量增加的事实来发挥你的优势，对吧？不要觉得你必须出价要价。在购买价格之后，接下来的部分是你的首付和贷款条款。我们已经讨论过这一点，但再次强调，要知道，你是在一处FHA房屋租赁上支付3.5%的首付吗？你是在通过你当地的信用合作社支付25%的首付来获得传统的投资贷款吗？

每一种首付选择都会影响你的现金回报率和你的每月现金流。5%的首付可能意味着你拥有非常好的现金回报率，对吧？因为你支付的首付较少，但25%的首付可能会给你带来更多现金流，对吧？它会给你带来更多实际的钱，因为你的抵押贷款支付较少。

这就是为什么回到你的目标，以帮助你确定哪种贷款产品和首付金额实际上支持你设定的目标。你想最大化现金流吗？

或者你想最大化你的现金和现金回报率吗？好的，所以接下来的最重要的一点是确定房产的租金收入是多少。这无论你是出租单元，还是出租房间。即使你使用车库并将其出租用于储存或有人停放他们的汽车或收取停车费，这也是你将输入房产可能产生的所有租金收入的地方。如果已经有租户入住，

并且已经从上市信息或业主那里提供了租金收入，那么首先使用这些数字。即使有改进的空间，也要用现有数字分析交易，因为你很可能无法在第一天就改变租金收入。因此，了解你第一次购买房产时的房产情况是很好的。

然后，如果还有改进的空间，运行显示你实际认为市场租金是多少的数字，看看这些数字对该情况来说是什么样的。对你的租金收入要非常保守。确保你了解你所在州和地方的所有法律，以便你实际能够增加租金收入。

因此，一些州要求，例如纽约，如果有人在那里居住，如果有人在该单元居住两年或两年以上，你必须提前90天通知他们才能提高租金。我刚看到在科罗拉多州和丹佛市，

他们制定了一项新法律，你不能不续签。你必须续签他们的租赁协议。然后还有大约五种不同的理由可以说明为什么你可以这样做，例如你要对整个房产进行翻新，或者家人要搬进来。你不再将其出租了。所以一定要知道这一点。

如何实际增加租金，如果这是你为了使交易成功而必须做的事情。这就是购买该房产的目标动机。所以在做出假设之前，要了解所有这些，哇，他们只支付600美元。我知道我可以收取1000美元。那么，即使你知道该单元的代码租金是多少，也要确保你能够

发布不续签通知以让新的租户入住，或者你被允许提高租金。一些地方地区有一个百分比，你只被允许将租金提高X金额。所以要非常非常小心这些法律法规。如果你访问bearpockets.com/resources中的资源中心，你将找到一个名为物业管理和房东的部分。实际上有一张美国地图，上面有

所有州，你可以点击你的州，至少可以看到该州的法律。然后你将不得不进行更多谷歌搜索，才能实际找到你具体的县或城市，嗯，

关于租赁的法令、法律和法规。但要实际找到租金，你需要做比较，就像你比较房产以找出房产的价值一样。你可以在Zillow上搜索，看看目前的房源是什么。你可以联系当地的物业管理公司，甚至访问他们的网站，因为他们总是将所有房源都放在他们的网站上。Apartments.com，有很多不同的网站可以找到房源，并且

当我第一次开始投资房地产时，这非常耗时，但这帮助我更好地了解了我的市场。每天，我都会查看房源。我会将它们输入电子表格。第二天，我会回去。我会查看房源。我会添加任何新的房源。我也会查看哪些房源被撤下了。所以一切。

我不确定，但在大多数情况下，房源被撤下是因为它已被出租。所以我将记录该房产已上市13天，然后被撤下。如果某些东西很快就被租出，我可以假设它实际上以要价成交。

在我的当前市场中，公寓没有谈判余地，但在某些市场中确实会发生这种情况，实际上可能会更高。

或者它可能更低。当你查看可比房源时，也要小心，例如，有些地区可能会提供两个月的免费入住。当我从2013年开始担任物业经理时，那是……

在40个单元的公寓大楼中，他们正在做的一件事是，他们提供一个月免费入住，以吸引人们搬入该房产。所以如果这种情况发生在，例如，如果你不提供某种奖励，

你可能无法收取与他们一样高的租金，因为当你只支付11个月的租金时，你一年最终会更便宜。

比12个月的租金显然要便宜。所以有人会看到这一点，并说，好吧，我显然会选择一个月免费入住的那个，因为在一年中，它会更便宜。因此，请确保你确实阅读了说明和房源、便利设施等信息，以了解这些房源中还包含什么。老实说，BP租金估算工具我认为是他们构建的最酷的东西之一，因为它非常准确。它刚刚推出

我相信在我获得我的第一个长期租赁后不久。我还记得回去输入我的数字，只是为了看看，嘿，该工具认为我应该租多少钱，而我实际租了多少钱？它与我实际租金和该工具所说的租金之间相差25美元。所以非常准确。那是几年前我进行的实验。我认为要指出的一件重要的事情是，你不应该使用的数据来源是，

是经纪人提供的预估表。预估表总是假设最好。我认为这总是该房产可能表现出的最乐观版本。如果你根据从上市经纪人、经纪人那里获得的预估表进行承保，你很可能会

最终得到一处房产，可能无法满足你的期望。所以我认为Ashley对在哪里找到正确数据的细分是你们所有新手应该依赖的。我只是想再次强调与当地物业经理交谈的想法。当我寻找我的第一个长期租赁时，我就是这么做的。我给该地区的几家物业经理打了电话，我只是告诉他们我的购买标准。所以我正在寻找一处位于该邮政编码的三居室一到两浴室房产。

通常来说，这些房产的租金是多少？你与几家物业经理交谈后，你开始对，好的，这实际上是一个非常公平且可靠的数字有了很好的了解。所以让PM们……

以谋生为生，查看租金数字，并尽量确保它们始终定价合理。让他们所做的努力在你寻找第一笔交易时为你服务。所以Ash，我们谈到了购买价格。我们谈到了收入。当我想到分析交易时，我想可能有三个大类。你有你的收购方面，这是你的首付、你的成交费用，你

你的抵押贷款细节，所有这些东西。你有你的收入，你收取多少租金？你还有什么辅助收入？但分析交易的第三大类是你的支出，以及你作为房东必须支付的所有费用，以保持房产的运行，并希望使其为你带来利润。

当我想到支出时，人们应该关注的支出可能真的有两种。我想补充一点，如果房产已经有租户入住，那么一定要签订弃权协议。这与分析没有太大关系，但当你实际签订房产合同并进行尽职调查以真正加强对交易的分析时，弃权协议是提供给租户以填写有关

租赁协议和条款的信息。因此，特别是如果没有租赁协议或协议非常含糊，你知道，你可以得到一些这些问题的答案，并进行比较。卖方怎么说？租户怎么说？谁支付哪些公用事业？所以，是的。

也许在上市信息中说，哦，租户支付所有公用事业费用，然后你得到弃权协议，租户说，不，我不支付水费或燃气费。如果你支付这些公用事业费用，这可能会严重影响你的现金流。因此，当你签订合同并处于这种检查期间时，这是一个很好的制衡措施，如果你这样做的话。

加入这种退出条款，但仍然很好地了解你在签订交易之前所面临的情况。嘿，伙计们，我是Ashley。我想在这里快速插一句，告诉你管理租赁不应该让人感到压力。这就是为什么房东喜欢Rent Ready。将你的租金更快地存入你的账户，现金流更快，等待时间更少。需要给租户发消息吗？在应用程序中即时聊天。com。

不再有丢失的电子邮件或短信。此外，只需轻点几下即可安排维护维修。不再需要电话留言。准备好简化你的租赁了吗？只需使用促销代码BP2025即可获得六个月的Rent Ready，只需1美元。在个人资料中的链接处注册，因为新的房东都喜欢Rent Ready。

我曾经试图向我的保险人员解释三方租赁，他只是看着我眨眼，好像我编造的一样。这就是问题所在，对吧？大多数保险公司都不了解我们如何投资。你空置几周，你改变策略，你将东西放在有限责任公司中，突然你的保险不符合要求了。这就是为什么我推荐National Real Estate Insurance Group。他们实际上了解房地产投资者。他们的保险会随着你的房产变化而调整，无论你的投资组合多么奇怪，你都会收到一张月度账单。

你可以在nreig.com/bppod查看它们。这是nreig.com/bppod。如果我告诉你，你可以忘记你所知道的关于投资房产贷款的一切，你会怎么想？因为Host Financial正在改写规则，取消那些讨厌的DTI限制，

他们关注的是你房产的收入潜力。不需要纳税申报表或个人收入证明。简单、高效，并为像你这样的投资者量身定制。想象一下，一个贷款机构看到了你房产中的金矿，而不仅仅是你工资单上的数字。这就是Host Financial的不同之处。他们在47个州获得批准，因此你的下一个大交易可能就在眼前。准备好释放你房产的真正潜力了吗？访问hostfinancial.com。不要让老式的贷款再拖你一天的后腿。这是hostfinancial.com。

看看这个。仅仅使用你的退休账户，为你的下一个房地产交易融资可能比你想象的更容易。使用自导IRA，你可以在投资这些退休资金到房地产的同时减少或免除税款。最棒的是，你不需要一个巨大的IRA就能开始。你可以与其他IRA或资金来源合作以使其发挥作用。

作为BiggerPockets独家自导IRA提供商，Equity Trust拥有超过50年的经验和580亿美元的资产托管和管理。在TrustETC.com上几分钟内在线开始。这是TrustETC.com。

好了，伙计们，我们又回到了如何分析交易的话题。因此，你通常会在租赁房产上看到的两种类型的支出是固定支出和你的可变支出。你的固定支出就像它们听起来那样，每个月都是一个固定的数字。所以这可能是诸如你的抵押贷款支付之类的东西，对吧？你的本金、利息、税款和保险。

你可以非常确定地知道，在你的房产所有权期间，每个月的这些数字将是多少。诸如你的，我不知道，假设你为你的房产支付互联网费用。假设你支付你的园林绿化费。这些东西每个月都是相同的数字，月复一月。这些非常重要。

易于规划。你只需要将这些固定数字输入你的分析中即可。你的可变支出是事情往往变得有点棘手的地方，这些东西每个月都不是相同的数字。当我想到可变支出时，我会想到诸如，我不知道，你的公用事业费用之类的东西，对吧？这些东西每个月都会变化很大。

对我来说，对于我们的短期租赁来说，我们的消耗性成本，理论上这些东西每个月都是不同的。我们一个月在纸巾、卫生纸和肥皂上花费的钱可能与另一个月不同。天哪，现在让我们头疼的一个是我们的泳池加热费用。

你知道，当天气开始变化，人们更频繁地使用游泳池时，他们想要加热游泳池。这是我们必须考虑的另一项成本。因此，当你查看所有支出时，你有你的固定支出，你也有你的可变支出，你想要确保你适当地分配每一个支出。Ashley，我们没有提到的其他一些支出是什么？是的。所以我认为很多人忽略的一件大事是你的纳税申报费用。

你的簿记费用。我的意思是，你可以自己做簿记，但是当你积累了几处房产后，你可能不得不将其外包。所以在大多数情况下，因为你正在为纳税申报者增加工作，所以这可能会增加额外的成本。

所以这些就像簿记、甚至有限责任公司的备案费用。例如，我每年每家有限责任公司支付25美元的费用。Tony不在加利福尼亚州，例如800美元或其他什么。它从800美元开始。你认为有多少人分析他们的交易并像，

忘记了这额外的800美元，因为它不是房产的直接支出。因此，如果你正在做某种公司结构，例如有限责任公司，你可能不会想到这些事情。我看到很多人经常忘记这些事情。即使它不是房产的直接支出，它仍然是你为房产创建的东西，应该从

房产的收入中支付。同样，你的软件成本也是如此。你知道，如果你正在使用物业管理软件，如果你正在使用维护软件，如果你正在使用租金收取软件，无论是什么，嗯，我还认为要记住的是，一旦你拥有这处房产，你将需要一些软件来帮助管理它，并计算这些成本。然后是最后两个，嗯，

我认为我们也看到很多新手忽略了空置和资本支出成本。空置，你知道，你……

空置不一定是每个月你都必须支付的东西，但目标是你要为你的房产最终空置的那一天存钱。这样你就不用花钱来支付抵押贷款了。只是你一直在积累的钱，用于支付租户搬出并且你需要用其他人替换他们的那一天。资本支出是下一个，同样，它不是你每个月都要支付的成本，

但是当你的热水器坏了时，你有一个专门为这些类型的维修而预留的资金，当你的屋顶需要更换时。

这在某个时间点上是需要发生的。你已经为此专门留出了钱。所以你的资本支出、空置期是另外两项并非真正成本的支出，但你仍然需要确保你为这些成本最终出现时留出资金。托尼，我其实对此有一点牢骚想现在就说说。这是一个新的环节。阿什莉抱怨过。所以是的，

当你看到任何计算器，甚至是BiggerPockets计算器，并且你谈论空置率时，它通常被谈论到，就像你说的那样，就像你每个月都在留出钱一样。我想澄清一下这实际上意味着什么。你实际上应该在交易结束前就准备好这笔钱。

所以你应该准备三到六个月的储备金，这样如果你确实有空置期，如果你确实有，你知道，资本改进，你已经有这笔资金了。

但是你在分析交易时，你并没有说，哦，我有10,000美元的储备金，并将这笔钱添加到分析中。电子表格中没有这个位置。因此，所做的是将租金收入分解成几部分，以便。

就像，好吧，你正在节省这X数量的钱，但这笔钱应该已经节省下来了。它只是为了向你展示一个非常准确的分析而进行的估计。如果你要使用你储备金的10%，你应该用你的现金流来补充这笔钱。所以我想非常清楚地说明，你不应该

每个月都存钱。我知道这就是每个人所说的，因为你应该已经存好这笔钱了。然后你只需要在需要的时候补充它，当你已经用掉它的时候。我认为这是一种非常大的误解，就像你每个月都在向储备账户投入15%一样，并且

但你不是。你已经有了储备金。所以……

你的数字可能看起来很好。你没有空置期。你没有任何这些会出现的可变因素，例如资本改进。你不必动用这些储备金，但当你动用时，你将不得不根据你需要的使用时间在几个月内补充它，并拿出这15%，并提前计划好，就像知道你需要花这笔钱一样。它所做的是估计

每个月，15%的租金收入是你将用于这些事情的。它可能更多，也可能更少，但至少要为自己设置某种缓冲，以了解房产的实际分析，嗯，

当我做我的第一处房产时，它只是非常粗略的计算，就像，这是租金收入，这是支出，是的，这是我的现金流。这是很不现实的。而且我认为，也不要太纠结于其他人所说的他们的现金流，因为非常、非常难以非常准确地计算

告诉你你的现金流每个月都会是多少。它每个月都会有所不同。

如果你有这些会出现的可变费用。这实际上并不是太糟糕的抱怨。这还不错。这还不错。我可以接受这个。那么，对于新手来说，我想你们现在都明白，在分析交易时，你们需要了解三个主要类别。有你的收购数字、购买价格、首付、成交费用等。有你的收入。

然后是你的支出。当你填写这三个主要类别的所有数据点时，你就会开始了解这笔交易将会如何进行。现在，你如何实际计算数字？你已经收集了所有这些数据。你如何实际计算数字？所以，新手们，你们现在都明白，当你们分析一笔交易时，有三个大类别。你有你的收购成本、首付、成交费用。

你有你的收入，对吧？你在你的房产上通过租金和其他创收活动产生的收入是多少。然后你有你的支出，包括可变支出和固定支出。但是现在你已经获得了所有这些数据，你如何实际使用它来分析一笔交易？所以我和阿什将在今天节目的最后一段话之后逐步讲解。

好的，假设你的一处房产正在进行中期翻新，一处房产在租户之间，一处房产在Airbnb上。现在，试着向一家普通的保险公司解释这种设置。是的，这并不有趣。但是有了国家房地产保险集团，这实际上很容易。他们就是为这些事情而生的，无论是翻新、短期租赁，甚至是像受让或夹层租赁这样的创意交易。无论你是在有限责任公司还是信托中拥有房产，这都没有关系。

他们只是将所有这些都合并到一张账单中，并且他们的保险范围会随着你的房产变化而变化。如果你投资房地产，这就是你想要的人。访问nreig.com/bppod查看详情。网址是nreig.com/bppod。

厌倦了传统的贷款机构阻碍你前进？Host Financial在这里改变游戏规则。他们放弃了DTI限制，并且专注于真正重要的东西，即你房产的收入潜力。因此，不再需要追逐税务申报单或个人收入证明。想想看。一家重视你房产价值而不是你工资的贷款机构？

这就是Host Financial的不同之处。他们在47个州获得批准，他们随时准备帮助你做出下一个重大举动。想知道你是否符合条件吗？只需访问hostfinancial.com即可了解。不要让过时的贷款做法阻碍你前进。网址是hostfinancial.com，你的房产潜力在这里与无限融资相遇。

想在房地产中积累可观的长期财富吗？1031交易可能是实现这一目标的最明智方法之一。此策略允许你在对新房产进行再投资的同时递延资本利得税。无论你是在寻求多元化进入新市场还是不同类型的房产，Equity 1031 Exchange都会指导你完成每一步。

了解如何在短短几分钟内递延税款并更明智地进行再投资。访问getequity1031.com/bprookie。网址是getequity1031.com/bprookie。汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有出租房产却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

做

你是否知道那种你即将离开家门，然后停下来仔细检查门锁的感觉？在我得到SimpliSafe之前，我总是会有这种感觉。这就是我信任它的原因。大多数安全系统只有在有人已经进入室内后才会采取行动。SimpliSafe会在任何事情发生之前采取行动。他们的人工智能摄像头和代理会全天候监控情况。

如果有人在你房产附近徘徊，代理可以与他们交谈，启动聚光灯，甚至可以实时报警。从第一天起，我就安心多了。设置起来非常简单，而且说实话，我并不擅长动手，而且可以在不到一个小时内完成。此外，没有合同，没有意外费用，而且计划起价每天仅1美元。如果它不适合你，也没关系。他们提供60天退款保证。难怪SimpliSafe连续五年被美国新闻与世界报道评为美国最佳家庭安全系统，

连续五年。现在是获得SimpliSafe的好时机，因为你可以获得新的SimpliSafe系统50%的折扣，以及专业监控和第一个月免费。访问simplisafe.com/pockets。网址是simplisafe.com/pockets。没有比SimpliSafe更安全的系统了。

好了，伙计们，我们回来了。我们将讨论，嘿，你已经完成了所有工作来找到这些数据点。你如何将此转化为房产的实际分析？我认为我希望收听本集的每一个人都要专注于使用合适的工具来帮助你进行分析。那里有大量的出租房产分析器。

但我认为对于本播客的听众来说，你们最好的去处是使用BiggerPockets投资计算器。阿什莉和我，就像我们的第一笔交易一样，都在使用这些计算器。你现在可以去论坛上，可能会找到阿什莉关于她在计算器上完成的一些工作的帖子，我分享我在计算器上完成的工作。就像它们确实帮助我们完成了第一笔交易一样。我认为这些……

计算器之所以如此有用，是因为它们的构建方式，很难忘记我们迄今为止讨论过的任何重要细节。它迫使你确保你在进行过程中考虑了所有正确的数据点，并且每个数据点背后的实际数学也是正确的。我无法告诉你我遇到了多少人自己创建电子表格，结果他们会在某个地方篡改一些公式，数字看起来比实际情况好得多

。所以，首先要确保你有一个好工具。但基本上，你将收集你找到的所有信息，将其输入到这些工具之一中，然后回到我们在节目开头所说的内容，你的目标是什么？该工具将提供你的 NOI（净营业收入）、你的现金流、你的现金回报率和你的资本化率。你可以根据所有返回给你的数据来评估这笔交易。所以，再次强调，使用合适的工具是快速自信地分析这些交易的最佳方法。我想谈论交易分析的最后一点是实际在哪里找到这些数字。所以我们深入探讨了租金的实际估算，但其他一些费用呢？所以

其中一些你可以在线验证或通过信息请求，它们会有些相似。所以让我们从房产税开始，例如。你应该能够访问你的税务评估员的网站并提取租金表。许多城市和县实际上都有一个非常好的在线系统，你只需输入地址，它就会……

让你选择纳税年度，如果你想要学校税、城镇和县税。在我的地区，一些城镇有村庄税，所以你可以选择哪个，然后你可以获得一份

任何年份、任何时间段的税款副本。有了这个，确保你正在阅读税款。因此，它会说明房产的评估价值是多少，这就是你为此缴纳税款的金额，这个百分比，好吗？

该金额的税收百分比。因此，如果房产税说它被评估为49,000美元，而你将在某个时候以250,000美元的价格购买这处房产，那么当你的城镇进行重新评估时，他们将看到该房产的售价为

或250,000美元，并且该评估价值很可能会增加，这将增加你的房产税。好吗？所以我们实际上经常看到这种情况。就像，我刚刚读到一篇关于佛罗里达州某人的文章，他们的房产税在重新评估时从18,000美元涨到了90,000美元。

阿什莉，那是翻新他们永久住宅的那对夫妇吗？是的。我也看到了那篇文章。太疯狂了。它写进了代码或类似的东西，就像他们的房子因为他们做的事情而基本上被评估为新建筑一样。我不记得具体是什么了。我认为他们建造了，增加了一层楼，他们的房子被归类为新建建筑，他们的税收增加了这么多。是的。

即便如此，佛罗里达州甚至还在讨论取消房产税。这只是需要注意并理解的事情。房产所有者有退伍军人豁免，并获得房产税折扣。你的税会更高。

如果他们有自住房豁免，因为它是他们的主要住所，就像在纽约，我们有星级储蓄。如果你不住在那处住宅，你将不会获得这些折扣。所以确保你正在寻找房产税的折扣，以确保你没有认为你的房产税会相同。它可能不同。

嗯，我纠结了很长时间，托尼现在仍然有点纠结的是保险部分，就像如果你从未在这个市场上购买过房产，如何估计保险是多少一样。就像，我知道我为这一个我投资的市场中的双联排别墅或房东保单支付大约800美元。好的。平均而言，就是这样。

但如果你要进入一个新的市场，你没有以前的保单，以前的经验。所以在BiggerPockets上，他们确实有，我甚至不知道它叫什么，但你可以报出你的保险。所以如果你再次转到交易分析选项卡，你可以输入信息，它会给你一个报价，说明它会估计该房产的保险费用是多少。所以biggerpockets。

老实说，获得准确的保险报价的最佳方法是进入BiggerPockets论坛，询问这个市场中的其他人。这是我正在查看的房产。这就是它的类型。你们在这个地区为房东保单支付多少钱？

谨慎对待，因为他们的保单可能与你实际需要的保险完全不同。他们可能有一个燃木炉，这会增加你的保费，因为它承担的责任更大，而你可能没有，所以你的保费可能更便宜。除非你查看两份保单并了解其中的差异，否则仍然很难进行苹果与苹果的比较。我认为最好的办法是找一个保险经纪人，对吧？

好的，几乎就像一个贷款经纪人，他们可以向许多不同的公司询价。如果你去Allstate、State Farm，就像你只能获得他们那种产品一样，而你去找一个经纪人，他们可以向多家保险公司询价并为你带来资金。

不同的报价，并和你一起审核它们。因此，当你分析交易时，如果你不断地去找他们，这绝对会浪费经纪人的时间，嘿，我正在分析这笔交易。你能帮我报价吗？然后你实际上并没有开始购买所有这些保单，因为你只是在分析交易。所以我认为最好找到一个经纪人。如果你已经在为你的

房屋和汽车使用某人，那就去和他们谈谈，问问他们，你是否承保任何其他类型的房产？你也可以询问房地产经纪人当前的人正在支付多少钱以及他们的保单副本。我认为这与我对水电费的建议差不多，就是向卖家索要当前账单的副本。阿什莉，所有这些观点都非常有效。而且，你知道，你

你提到保险对你来说是一个难题。我完全同意。我认为如果你要进入一个新的市场，最好的方法是找一个经纪人，获得大量的报价。但你甚至可以在寻找交易时这样做，因为在你进行初步承保时，你只需要一个大概的数字。一旦你签订合同，你仍然会改进这些数字。所以假设你正在查看一个新的市场，你以前从未在那里购买过任何东西，你正在

寻找一到三笔交易，并将这三笔交易发送给可能在该地区工作的两到三个保险经纪人。这意味着你将收到六个潜在的报价

这些数字足以用于你未来的承保工作。我同意阿什莉的观点，不要发送你正在考虑购买的每一笔交易。A，这对你来说只是很多工作，B，人们可能会很快厌倦为你做这件事。如果你这样做一次，你正在进行初步承保，我认为这为你奠定了良好的基础。然后当你签订合同时，

然后你可以更积极地将这笔交易发送给多个保险经纪人，因为你已经签订了合同，对吧？你需要保险才能完成这处房产的交易。所以在我们结束今天的内容之前，我们实际上有一些令人兴奋的事情要告诉你们，我们将要这样做。这是我们第一次这样做，但我们有一个挑战要给你们。

所以我更兴奋的是这个奖品。就像我想参加比赛赢取所有这些一样，但有一个大奖，我们只需要你们七天。所以你可以访问biggerpockets.com/seven-day-challenge。好的。托尼，这个挑战是关于什么的？所以这个挑战的目标是让所有新手听众都做我们在本播客中刚刚讨论的内容，分析更多交易，

我保证我从未见过你，但如果你还没有完成一笔交易，并且你已经收听这个播客一段时间了，那么你还没有找到交易的原因仅仅是因为你还没有分析足够的交易。

这个挑战的目标是启动你分析更多房产的旅程。所以它是什么，你们有七天时间。从今天开始，也就是本播客播出的那天，6月16日至6月23日，对吧？6月23日山区标准时间晚上11:59是我们将接受提交的最后时间。当你访问biggerpockets.com/seven-day-challenge时，它会将你带到一个论坛帖子。你只需要在这个论坛帖子中评论说，我来了。

这意味着你已经报名参加，然后在七天窗口内的任何时间，你提交第二个帖子，其中包含你分析的所有交易。关于我们将如何追踪谁做了什么，有一些规定。你将在那里的论坛帖子中看到所有细节，但这就是你必须做的全部事情。转到论坛帖子，说我来了，放下你分析的七笔交易，然后我们将随机挑选一位获胜者。

就像阿什莉说的那样，获胜者将获得一些非常酷的BP奖品。首先，我们将赠送一年免费的BiggerPockets专业会员资格。如果你不知道，专业版包含许多工具和资源，适合那些真正认真对待发展和扩展投资组合的人。其次，你将获得一张免费的BP Con门票。

好的。每年的BiggerPockets大会，今年在拉斯维加斯举行，将是我们举办过的最好的会议之一。数千名其他房地产投资者都在同一个地方谈论房地产投资。你将获得一张免费门票。最后，你将获得一张价值100美元的BiggerPockets书店礼品卡。这样你就可以购买阿什莉和我共同撰写的《房地产合伙关系》的10本副本，或者你想要购买的任何其他书籍。所以这些就是你将获得的三样东西。

专业年度会员资格、BP Con门票和100美元的BiggerPockets书店购物券。所以，再次强调，请访问biggerpockets.com/seven-day-challenge。好吧，非常感谢你们加入本集关于如何分析交易的节目。我是阿什莉，他是托尼，我们将在下一集节目中与你们见面。