How to Build a Scalable Real Estate Business (While Working a W2!) in 2025
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是什么让蓬勃发展的房地产业务得以增长，建立可扩展的系统，并培养克服挑战的心态？在本集中，史蒂夫·罗森伯格分享了他旅程中宝贵的经验教训，您可以将其应用到您自己的道路上，无论您是建立投资组合、创业还是努力实现财务自由。

史蒂夫将分解如何创建节省时间和赚钱的系统，心态在应对失败中的重要性，以及如何将挑战转化为机遇。本集不仅仅是关于他的故事。它还关乎您可以用来取得成功的工具和策略。如果您准备好提升您的房地产游戏和创业心态，那么这一集适合您。♪

欢迎回到房地产新手播客！我是阿什利·克尔，我和托尼·J·罗宾逊在一起。这是一个播客，每周三次，我们为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。我们非常高兴欢迎史蒂夫·罗森伯格来到节目。史蒂夫，欢迎，兄弟。非常高兴能邀请你，伙计。很高兴见到你们，我的好朋友们，一如既往。我一直很喜欢这些谈话。所以，我

希望你们度过了一个愉快的假期，新年快乐，准备开始行动。是的。所以我们想邀请史蒂夫来开启2025年的新年。在我们开始谈论心态以及新手投资者如何真正为今年的目标获得良好的开端之前。请您简单介绍一下您的背景。我的背景，可能与这次电话会议上的许多人一样，我有一份普通的工作，我们称之为朝九晚五的工作。我有一份职业，现在仍然有。我是一名航空飞行员。

我在911事件后很久才开始涉足房地产，当时我被航空公司解雇了，开始投资房地产。我做过房屋翻新、批发和买入持有，最终将其发展成拥有1000多处房产的物业管理公司，

我们最终退出了公司，将其出售给了一家风险投资公司。直到今天，我仍然拥有房地产。我仍然积极参与，你知道，在活动上发言，帮助指导人们了解如何发展和扩展到您想去的地方。这是简短的版本，我们这么说。是的。为了更好地解释这一点，我认为对您来说，史蒂夫，是

您如何与新手投资者产生联系，就像您在贫民窟投资一样，非常非常不好的社区。出于必要，您和您的合作伙伴必须学习如何成为物业经理，并最终利用您现在拥有的所有工具和资源来建立这家大型物业管理公司，然后将其出售数百万美元。所以

无论您只是想购买第一笔交易的投资者，是想开办自己的物业管理公司，还是任何您的目标，史蒂夫都取得了巨大的成功，我们将深入探讨他从他的经验中学习到的一些事情，这些事情可以帮助您，并可能为您提供捷径，让您不必经历史蒂夫所经历的所有磨难和痛苦。是的。

我，你知道，阿什利说得对。我的意思是，听着，我们不知道我们不知道什么。有时有些技能是无法转移的。作为一名航空飞行员，了解系统流程，有些事情是可以转移的，有些事情则不能，这意味着拥有房地产，了解数字，了解市场。

房地产有一种方法，就像一个破坏球一样穿过你的前门，来纠正你做错的错误。我对此并不免疫。我和我的商业伙伴购买了许多房屋。我不想说我们购买它们的方式不正确。我认为我们在这些类型的房产周围采用了错误的商业模式。

每一处房产都是四面墙和一个屋顶。它不会改变。这是您在四面墙和屋顶内运行的商业模式，无论是短期租赁、长期租赁、BRRRR，无论是什么，都是该模式。但是四面墙和屋顶，当您出售它时，

它仍然是四面墙和一个屋顶。只是下一个商业模式，其他人将要运行。而我们没有正确的模式。它很快向我们展示了原因。所以我并不免疫。我非常坦率地谈论我的错误，因为我认为我们从错误中学习到的东西比从胜利中学习到的东西更多。但我将告诉这里所有刚开始的人，这个播客上的每个人与白手起家的百万富翁的共同点是

我们都是从零开始的。我们都是从零开始的，不知道该怎么做，但不同之处在于从那个零时刻采取的行动。这就是全部。当你想到它的时候，就像你们一样，这里的每个人，我们都是从零开始的，我们做出了决定，我们采取了行动。

行动是有代价的，不行动也是有代价的。人们必须问自己的问题是，不行动的代价大于还是小于采取行动的代价？对我来说，就像你们一样，就像你们邀请过的人一样，对我们来说，不行动的代价远高于采取行动。史蒂夫，已经开始说金玉良言了。我绝对想谈谈一些错误。但在我们这样做之前，我想，当我们回顾2025年时，

同样，许多收听这个播客的人，他们是房地产新手投资者，也许做过一两笔交易，或者他们可能仍然在等待开始。那么，您认为收听这个播客的人需要做出最重要的思维转变，才能在2025年真正进入房地产投资领域呢？这是一个很好的问题。如果我们追溯问题的根源，我们面临的问题是，人们有时会使用策略，对吧？

策略是某一时刻的事情。它随着环境而变化。例如，阿什利住在纽约。

在冬天使用水橇是错误的策略。所以有些事情她在冬天不能用水橇做，因为它不起作用。你需要另一种策略，那就是滑雪板。我之所以提出这一点，是因为房地产，在房地产周期中存在策略。有购买、销售、持有。房地产环境中不同季节的不同策略。

所以，外面有很多人在使用可能在之前的经济中、之前的时代中使用的策略。正如我们所知，我们都知道COVID，那是一种策略。我们都知道许多人仍然试图在未来使用相同的策略。

因此，如果您使用的是过去的策略，假设它会在未来继续有效，那就好像在冬天使用水橇一样。它不会起作用。这是正确的想法，但使用它们的季节不对。因此，首先，我认为我们必须了解房地产总是在变化，就像天气一样，就像环境一样。

我认为关键，也是我从我的许多错误中吸取的教训是，我们必须从最终目标出发，反向设计我们想要的东西。所以许多人面临的挑战是，我们把自己定义为房地产投资者，这就是我们的身份。我们不知道我们购买房地产的原因是下一步。我认为我们必须明白，拥有房地产就是拥有一个企业，

而这个企业必须有一个最终目标，即你为什么要购买这处房产？你为什么要翻新它？你为什么要这样做？这是否与您的目标相符？所以我的迂回说法是，在你离开家之前，你必须先建立一个目的地。很多时候，听着，我做错了。我只是开始在网上购买交易。

我不知道去哪里买什么，因为我只是在购买交易，因为每个人都说，史蒂夫，买吧。

好吧，这只能持续到突然你在高速公路上没油了，你就像，我在做什么？它与我的目的地不符，因为我从未选择过它。我认为很多人都需要从这里开始。你必须从最终目标出发，反向设计你正在做的一切。新手们，我们希望在YouTube上获得10万订阅者，我们需要你们的帮助。在我们短暂的广告休息期间，您可以访问youtube.com/at real estate rookie，确保您已订阅该频道。

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下降，我们实际上刚刚看到美联储今天将利率下调了，我认为是 0.25 个百分点，但利率可能会下降，库存可能会开始回升，但你在策略方面看到了什么？我们有翻转、批发、长期、短期、中期、小型多户、大型多户、办公空间，你认为趋势是什么，新手应该关注哪些方面？让我这样说吧，我认为这是个

我要说一些话，然后我们会讨论这个问题。我认为首先我们必须记住的是，你知道，我们，大选刚刚结束，我认为我们都可以说将会有一个新的经济。而这个经济将是一个新的时代，这意味着你必须有一个新的心态。现在，

我坚信，有了这种新的心态和新的经济，我不得不说，每当我参加房地产活动、高级研讨会或在舞台上发言时，尤其是在与房地产投资者交谈时，我不确定为什么，但房地产投资者在识别他们所做的事情方面存在挑战。这就像一把锤子。

所以他们只寻找钉子。他们必须为他们的锤子找到一个钉子。就是这样。还有其他交易正在进行，但他们没有看到，因为他们是一把锤子。然后你还有一个长期租赁的人。他是一个耙子。他正在寻找树叶来耙，除了耙子之外，他什么也没看。

每个人都是一个工具，但如果你知道所有的工具，并且把它们放在工具箱里，当交易出现时，你可以说，你知道吗？这是一个主题。我要拿起那个扳手来处理这笔交易。你知道吗？这是一个翻转。我要拿起那把扫帚来处理这笔交易。所以，

我认为与其确定具体的策略，不如花些时间学习，并用知识来充实你的工具箱，以便做出明智的决定。我相信我们所有人以及我们认识的许多人，我们可以看看任何一笔交易，并说，这就是我会如何处理这笔交易。这就是我会如何处理这笔交易。这就是我会如何处理，因为我们有经验，因为我们花时间学习。我认为我们必须记住的一件事是

很多人，他们寻求快速通道。我有点顺着你的问题，托尼，就像人们寻找快速通道一样，我认为这是灾难的秘诀。我们会为快速通道付出更多，对吧？我的意思是，想想看。如果你购买健身会员资格，每月 100 美元，而你进行抽脂手术，需要 20,000 美元，它们基本上做的是同样的事情。但抽脂手术在一小时内完成，而健身房可能需要一年时间。

但人们会为抽脂手术支付更多费用，因为速度快。所以我们有同样的想法，我们会为速度付出更多，但我们不会考虑后果，首先，这适合我吗？这个人有良好的意图还是在利用我？我认为房地产面临的挑战是

真的，听着，我知道有法律和规章，我明白这一点，也应该有，但这确实是买方自负。我认为你必须意识到，当你达成交易时，

我们都做过糟糕的交易，我们所有人，对吧？包括我自己。但这取决于我，对吧？我们是成年人。我们做了一笔坏交易。我们必须承认这一点。我们必须说，你知道吗？这取决于我。我做了一笔坏交易。但我足够聪明，知道如何在之后摆脱困境。我认为挑战，托尼，是会有很多人在社交媒体上推销东西，哦，这就是你的做法。如果你没有受过教育，你就会选择抽脂手术，这可能并非你想象的那样。

你会说，伙计，我比以前更胖了。我现在该怎么办？就像，这不管用。就像，对不起，买方自负。这取决于你。

所以我认为没有一种方法会奏效，但我只是认为教育，我只是，我了解到，如果你有教育，伙计，我认为 BiggerPockets 在这方面做得很好，那就是教育人们了解什么是最佳策略，这样他们就不会被抓住，也不会在经济上受到伤害。我认为，作为一个房地产投资者，你必须不断学习。即使你使用的是相同的商业模式，并且已经掌握了它，

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我每天都会收到一封新闻通讯，上面有一个小指标，显示当前的抵押贷款利率是多少，甚至股市的表现如何。然后就是当天的经济新闻。所以有很多不同的东西你必须学习，并保持领先地位，甚至不仅仅是学习新的技能和新的策略，还要保持领先地位，因为

学习一些东西可以带来哪些优势？例如，人工智能租赁代理现在正在进入一些物业管理软件。所以，史蒂夫，就此而言，

如果你要管理你的房产，你会给新手投资者什么建议，以便他们能够脱颖而出并实现系统自动化？你做了哪些技巧或事情来作为物业经理脱颖而出？当然。所以当你看到物业管理时，就会有系统，对吧？就像任何企业一样，都是系统的问题，作为一名航空飞行员，并且，你知道，

接受系统化和清单等方面的培训，物业管理中大约会有 8 到 11 个系统。可能高达 19 个，但大约有 8 到 11 个标准系统。所以你必须确保你可以通过系统反复执行这些重复性任务。因为当你开始发展壮大时，你必须明白，你必须为你的每一项工作制定一个流程，因为不仅有

规则，还有保护租户的法律法规。如果你没有公平地、平等地对待每一个人，那么

就会有后果。有房产法典、国税局、法律，以及所有相关内容。你作为物业经理的工作是严格遵守法律规定。所以，你知道，我们有 1000 套房产，我们有 1000 个租户，我们有 1000 个业主，我们大约有 300 个承包商。每个人对幸福的定义都不同，对吧？他们有点，每个人都是一股对抗的力量。我们所能做的就是坚持协议，不偏离。我看到房东或物业经理犯的最大错误是，你开始偏离你的规章制度。一旦像钟摆一样，它就开始摆动，它不会回来，而且永远不会有好结果。挑战在于这些协议

当你做错事时，后果或影响会变得非常非常严重，因为你掌握着住在该房产中的人的生活。这不像，好吧，我只是摇动把手。这就是你做的。摇动把手。就像，不，有一种叫做房产法典的东西，房产法典是这么说的。所以你必须为每一件事制定一个流程。如果你要从一开始就做，

广告房产、筛选租户、拒绝租户、接受租户、准备房屋、让租户入住、设定租金、确保租金已付、处理服务单、处理拖欠、驱逐租户、重新准备房产。这是一个流程。如果你要遵循这个渠道，并说，好吧，我会在这里做什么？我会在这里做什么？我会在这里做什么？

这几乎就是物业管理公司的工作。它只是一堆一遍又一遍的流程和步骤。所以如果有人想这样做，听着，这并不难，但你必须确保你有流程。如你所知，阿什利，我非常重视虚拟助理。我管理公司的 60% 在墨西哥运营，由虚拟助理负责。我们做得非常好，实际上我们在墨西哥开设了一家虚拟助理安置公司，因为我们在磁盘分析和合适的人选方面做得非常好。

但这是因为我们知道必须完成哪些重复性任务。我们不会个性化处理。这就是为什么我们能够发展到多个城市并做到我们能够做到的事情，因为没有人是个人化的。每个人都必须以同样的方式运行。这就像麦当劳的电子邮件理论。

所以我想回答你的问题，阿什利，你必须确保你标准化一切。它必须是书面的。它必须有文件记录。它必须贯彻执行。现在有了人工智能和虚拟助理，它比我们以前做的方法容易得多。就像我们用穴居人的方法做的一样，对吧？我们用灰烬书写，试图把它画出来，你知道吗？

如今，你可以做很多事情。我为人们安排虚拟助理，他们说，哦，我的上帝。我把他们和人工智能联系起来。他们制定流程。他们制定程序。我们制作了一个 Loom 视频。我说，是的，我就是那个老家伙。你不知道我以前有多难。这是真的，但现在容易多了。但这需要付出代价。技术是双向的。

这意味着你可以使用技术，但如果你要成为一名物业经理，你必须向客户提供技术，因为这是他们所期望的。所以你不能使用电子表格和邮寄信件。你必须有一个系统来履行合同，并使用你正在使用的相同技术提供良好的客户服务。所以

我没有这个问题的答案。这并不难。这很容易。如果你有合适的系统围绕它们，虚拟系统很容易使用。史蒂夫，第一，我喜欢这个分解，也喜欢这个解释。最后一个后续问题，因为我认为人们天生就理解拥有记录在案的系统和程序的价值。

我认为他们陷入困境的地方在于他们认为必须记录的大量事情。所以如果有人没有任何文档，没有标准流程，所有知识都是口头传授的，他们应该如何决定从哪里开始？这是一个很好的问题。我的建议是，什么正在燃烧？

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如果你每月做两个流程，对吧？那是每两周一次，因为你必须生活，你有很多事情要做。所以如果你一周做一个流程，下一周你正在完成它，让它变得漂亮。所以一周创建，一周美化，一周创建，一周美化。一个月两个。一年后，你将拥有整个业务系统和程序。

现在这涉及到在业务上工作而不是在业务中工作。所以这是一个问题，好吧，我要花两个小时。我关闭所有东西。我要断开连接，我要花两个小时，我要对着我的手机说话，我要把它交给我的虚拟助理。她会把它加载到人工智能中，我们将为正在燃烧的东西创建一个流程。检查过的东西会受到尊重。这意味着现在你放置几个关键绩效指标，两三个，你知道，有多少线索进来了？我们和多少人谈过？对吧？对吧？

我们驱逐了多少人？我们收到了多少租金？很简单。人们在这方面做得太过火了，就像他们正在发射航天飞机，美国宇航局。就像，伙计，所有这些东西告诉你什么？他们说，我不知道。我说，好吧，那么它就没用了。信息过多比信息不足更糟糕。所以在每个流程旁边放置一个测量工具。在这个流程中，我想知道的一件事是什么？我想知道有多少租赁申请进来了。这是一个很好的指标。让我们从这里开始。

所以我的答案，托尼，是寸步难行，对吧？那是每月两次，每两周一次。到年底，你将拥有一个经过处理和程序化的业务，你可以把它交给虚拟助理，因为当你雇佣虚拟助理时，他们会说，

我该做什么？你会说，伙计，它在我的脑海里。你应该知道这个。就像，它就在这里。你应该理解我在想什么。他们说，我不明白。他们说，哦，你必须走。你被解雇了。这些不管用。就像，所以这就是我的答案，它不像人们想象的那么复杂。现在，听着，当你深入细节时，你可以得到 20 到 25 个流程。但对于你翻转、批发业务的基本结构，大约有 8 到 11 个。

这意味着在工作中，你想全力以赴。你可以做得更快，但如果你有生活，并且试图完成其他事情，那就每月做两次。很简单。我最喜欢系统和流程以及保持 SOP 的一点是，你知道，吸收更多团队成员。这不仅是如果你正在培训某人加入，就像我有一个虚拟助理来支付账单。她进去，查看邮件，并决定需要支付什么，需要在哪里存档。但是，

但是，当其他人进入你的业务时，也许是另一个虚拟助理，他们能够看到其他人正在做什么以及他们的责任。所以所有问题都不是直接针对我的，他们确切地知道该找谁。这也是他们负责的具体事情。所以构建这些 SOP 和其他东西有很多不同的用途。

我做的第一个 SOP 是如何进行银行对账。它是您登录银行帐户。这是用户名，密码。这是您要使用的帐户。这是您要下载的报表。这是您存档报表的方法。这是您打开 QuickBooks 的方法。这是您对账每一项的方法。这些是需要分类的常见费用。它就这样继续下去了。然后

然后我为每个需要对账的银行帐户复制了相同的银行对账。所以选择一个 SOP 开始，它可能是，你知道，支付水电费，我认为很好。

仅仅开始重复构建它们就非常有价值。所以我可以快速分享一下专业人士，以及皮特实际上会做什么，你知道，我的老生意伙伴皮特，他是整合者。我是有远见的人，对吧？但我的背景是航空飞行员，显然我非常了解流程和清单，我们的垃圾堆火是移交新的，当我们获得新客户或新租户时，让他们进入房产。出于某种原因，这些人会迷失在这个黑洞中，没有人知道几周了，

我们说，这个人怎么了？接下来你知道，这个人冒出水面，他说，你们太糟糕了。我已经敲门好几个星期了，或者其他什么。我们不知道。所以我告诉皮特，我说，我们必须创建一个流程和清单。所以皮特说，好吧，他说，我明白了。我可以做到。我说，你想让我做吗？他说，不，不，伙计，我明白了。我是整合者。我说，好吧，随便你。

所以他花了大约三个星期，他像个疯狂的科学家一样，他正在做，我说，我说，你在做什么，伙计？他说，我明白了。所以他拿出这个流程，对吧？这是一个清单，有 19 页长。我说，这是什么？他说，这就是流程。我说，

坐在你的办公桌旁。检查。打开你的电脑。检查。打开浏览器。检查。我说，哦，我说，皮特，让我给你解释一下。我说，当我驾驶飞机，我们正在跑道上，如果我们在旋转时发动机发生故障，这是驾驶飞机时最关键的时刻，对于任何害怕飞行的人，对不起，但这是最关键的时刻。

当我们的发动机发生故障时，我们必须起飞。我们必须固定发动机。我们必须倾倒燃油。我们必须经历所有这些过程。我们必须转回来着陆。那是三页。所以我们可以驾驶一架飞机，失去一个发动机，转回来，在一页纸上着陆。而你告诉我，让这个人入职需要 19 页。他说，

他说，应该多长？我说一页。所以当人们编写这些流程和清单时，会让你丧命的是你所识别的东西。现在你可以有一个 19 页的扩展版本，但那是当你问，嘿，这是什么意思？

将客户加载到软件中。就像你勾选它，说我已将客户加载到软件中。如果你不知道这是什么意思，那么你就会进入扩展版本，也就是阿什利所说的标准操作程序 SOP，它大约有两页长，解释了一切。

但你在清单中不需要这个。这只是加载客户，是的，我勾选了，这是已确认的。我认为人们需要理解的是，你不想让它过于详细，以至于你只是说，这将花费我 15 分钟，因为将会发生的事情是你会绕过一些事情，

而这些事情会让你丧命。就像我忘记获取该人的银行账户信息。知道这一点会很好，对吧？向该人展示如何邮寄租金。我不需要告诉他这一点，对吧？所以这些是你想要确保只将关键内容放在流程程序清单中的内容。

可能会让你丧命。所以只是说我想这样做，但不要过于详细，因为许多投资者都是磁盘中的 C 型，他们是细节工程师类型，大多数都是。所以他们会非常详细地进行到无穷大，信息过多。

这可能会扼杀你想要完成的事情。是的。一个，一个来自你的后续问题，史蒂夫，我们，我们也在我们的业务中大量使用清单。首先，让我对任何正在考虑使用清单的人说，我强烈推荐《清单宣言》。我不记得作者是谁，但我认为他是一名医生。阿图尔·加万德。就是这样。阿图尔·加万德。一本好书。呃，

但我现在调出了我们的一个清单，它是为我们的房产填写我们的月度报告。清单本身有八个步骤。但在每个步骤旁边，它非常简单地说明了步骤的内容，对吧？就像通过电子邮件/Slack 告诉托尼所有报告都已完成一样。

但我们概述了步骤，然后是我录制的一个 Loom 视频，详细介绍了每个步骤。每个 Loom 视频可能从 60 秒到 7 分钟不等，具体取决于该步骤的长度。但如果他们需要记住，好吧，我该如何再次执行此操作？他们可以回去观看 Loom。但一旦他们做了足够多次，他们就可以自己完成所有步骤。所以

这就是我们如何将我们的所谓 SOP 与清单结合起来。清单是超高级别的。然后是视频和支持文档，其中包含该步骤的详细信息。

我认为我们三个人可以对此进行非常详细的介绍。因此，如果您正在 YouTube 上观看，并且希望我们再次邀请史蒂夫，也许我们可以与史蒂夫一起进行一次实际的网络研讨会，或者做一些类似的事情，来深入探讨构建这些清单和您的 SOP。因此，如果您对此感兴趣，请在 YouTube 视频下方发表评论

他们？你知道，我以前做过，我实际上向他们展示了航空公司的清单，并实际展示了我们如何使用航空公司的清单以及我们的 SOP 是如何运作的。而且，你知道，它开始将事情组合在一起，因为每个人都飞过，但他们不知道，你们是如何处理事情的？所以我为人们做过网络研讨会，我说，好吧，让我向你展示一下驾驶波音 777 的清单是什么样的，以及我们是如何处理它的。777 上有 1100 个清单。

所以有很多清单，对吧？我不需要知道它们。我只需要知道在哪里可以找到它们。但就像你说的，托尼，有人必须创建它们并使它们简单易懂，这样在战斗的关键时刻，我就可以找到它们。我说，好吧，第 19 页的第 1 页。我该怎么办？第 3 页。就像，我们没有时间这样做。就像，伙计，进入问题的核心。所以是的。史蒂夫，非常感谢你今天加入我们。你能告诉大家他们可以在哪里联系你并了解更多信息吗？是的。

您可以访问我的网站 Steve Rosenberg.com。网址是 R O Z E N B E R G。您可以在 Instagram 上找到我，用户名是 Rosenberg, Steve，或者 Facebook、LinkedIn 或 YouTube，所有常用的渠道都可以。但如果任何人有任何问题，显然他们可以联系我。我随时都乐意提供帮助。我认为回馈社会很重要。我认为更多的人需要这样做，回馈给新人，让他们从我们的错误中学习。对吧。这就是……这就是……

这就是我们所有人回馈社会并变得更好的方式。当我去参加活动并与人交谈时，我也会学到一些我不知道的新东西。因此，我认为我会鼓励你们所有人，当你们成功时，一定要回馈社会，提供帮助，参与 BiggerPockets，努力参与其中，因为你知道，这是互惠互利的法则。你付出越多，你得到的回报就越多。我坚信这一点。

是的，如果您喜欢今天与 Steve 的访谈并感谢他的时间，他还有一个很棒的基金会 LiveLikeJet.org，您可以访问并查看，也许可以捐款。

Steve，非常感谢您。很高兴您能来到我们的播客。感谢您的时间和所有信息，包括心态和战术方面的内容。非常感谢您。谢谢你们。感谢你们的收听。我是 Ashley，他是 Tony。感谢大家收听本期《房地产新手》播客。我们下次再见。