How to Buy Your First Rental Property in THIS Market (2025 Ultimate Guide)
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嘿，菜鸟们。你们是否厌倦了看着你们的钱停滞不前地躺在低收益的储蓄账户里，或者每个月都把钱花在房租上？在2025年，房地产投资可能是你们走向财务自由的道路。在今天的节目中，我们将分解当前的市场环境，并提供一个循序渐进的路线图，帮助你们开始房地产投资之旅。我们将赋予你们开始房地产投资的知识和信心。♪

我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson，欢迎收听房地产菜鸟播客。好的，Tony，在我们真正开始讨论你需要采取的实际步骤来获得你的第一笔交易甚至下一笔交易之前，让我们谈谈为什么你现在应该投资房地产。Tony，

Tony，你是否看到任何市场指标或经济指标表明现在应该投资房地产？是的，我的意思是，我认为我们现在看到的最重要的事情是，即使房地产经历了各种波动，我们仍然看到从长期来看，房地产价值仍在继续上涨，人们仍在积累财富。

而且，正如我们继续看到的，我认为住房供应将受到限制，对吧？就像，你知道，这已经讨论了相当长一段时间了，那就是住房不足以吸收所有需求。对于持有这种有限供应的人来说，这通常会让你处于非常有利的地位，特别是如果你着眼于五年、十年、二十年的更长时间范围，因为除了你持续产生的现金流之外，你还会获得大量的升值。所以，我

我认为仅仅是供需之间存在这种巨大的不平衡就会对我们有利。然后，你知道，不管你的政治信仰如何，我认为有一位房地产投资者担任总统，你知道，可能也会有一些好事发生在我们身上。就像我看到一个片段，我不知道他在哪里发言，但他表示，嘿，恢复100%的加速折旧。

他非常希望这样做。我们所有房地产投资者都会从中受益。所以我认为现在有很多事情对房地产投资者有利。Ash，你呢？你看到了什么？是的，我认为现在如果你要开始投资房地产，

这应该是一个长期投资。这不会是一个快速致富的计划。在大多数情况下，你不会看到惊人的现金流，因为你以如此低的利率获得房产。你的抵押贷款支付较低。租金非常高。所以你拥有几年前可能拥有的那种现金流缓冲。现在肯定更难找到了。但我认为，如果你为房地产设定了长期目标来积累财富，

那么我认为现在仍然是投资房地产的好时机。实际上，我想补充一点，那就是我们现在处于这种奇怪的境地，我们已经在这里待了一段时间了，我们可能还会在这里待一段时间，你知道，至少在这个年的很大一部分时间里。但我认为我们正处于一个奇怪的境地，需求，对吧？就像正在寻找购买房产的人数

远不及2021年和2022年。所以寻找房产的人更少了。现在，供应也比以前少了，因为很多人被锁定在这些较低的利率（4%及以下）中，他们不一定想出售。但是对于上市的房产，我认为我们现在正处于一个非常独特的机会中，因为竞争较少，这意味着你作为买家拥有稍微更多的杠杆作用。

这意味着，如果房产上市已经30、60、90天了，你就有能力去那里，进去开始协商价格、信贷额度以及对你来说重要的任何条款。所以，如果你是一个坐在场边不想参与的菜鸟，你不想在利率回升到5%的时候进入，也许你，你知道，曾经疯狂地购买房地产。这太难了。

如果你想避免那么多人在争夺同一笔交易的这种血腥厮杀，那么现在可能是你作为买家拥有更多杠杆作用的好时机。现在，如果你正在考虑你的第一笔交易，或者甚至继续进行你的下一笔交易，除了现在的时机之外，另一个考虑因素也是你自己的个人财务基础。你是否真的准备好并做好准备？

在财务上准备好投资房地产。所以我们制作了一个YouTube视频。你可以前往YouTube上的房地产菜鸟频道，除非你正在这里观看。它于3月4日发布。这是一个关于如何在财务上为投资房地产做好准备的视频。所以，请去看一下那个视频。

让我们进入第一步。因此，除了整理好个人财务之外，你还需要做一些其他事情来为你的第一次投资奠定基础。

其中一件事就是弄清楚你的目标是什么，你的优先级是什么。那么，你为什么要投资呢？你想要从中得到什么？是的，我认为很多人对投资房地产感到非常兴奋，以至于他们并没有真正花时间停下来思考他们为什么要这样做以及他们的实际优先级是什么。人们投资的原因各不相同。你有现金流。

你有升值。你有税收优惠。如果你做的是短期租赁，你可能拥有你喜欢去的地方的酷炫度假房产。但是，有了这些动机，你往往无法用一个房产同时满足所有这些动机。就像你可能找不到一个能给你带来惊人的现金流、惊人的升值和惊人的税收优惠的房产。哦，那是我喜欢去度假的地方。

所以，大多数情况下，你必须选择哪个最重要。我认为这就是大多数菜鸟犯错的地方，他们没有做出这个决定。然后他们对策略和市场采取了一种散弹枪式的做法。所以，当你设定好财务状况后，你应该弄清楚的下一件事是获得预先批准或弄清楚你将如何为这笔交易融资。你将如何支付它将是

你拥有的现金。是现金和银行融资的混合吗？是在你的主要住所上使用信用额度吗？但是你需要弄清楚你的购买力是多少。如果你不知道你能花多少钱，你将会

浪费大量时间分析所有这些交易，查看所有这些市场，查看所有这些房产，而根本不知道你实际上能买什么。这有多烦人？你们有没有去过那些像批发商店一样的地方，他们把从Target和其他不同地方积压的所有东西都从卡车上卸下来，然后你去那里，到处都是东西堆积如山，而且没有任何价格标签。你必须找到某个人，你必须和他们讨价还价。就像你如何在不知道价格的情况下走过那里并知道你实际上能买什么？这太令人沮丧了。

所以，与了解你房产的购买力相同，你能负担得起什么？你能寻找什么？我认为菜鸟们最后想做的事情是开始投入大量精力和时间到一个城市、一个市场或一个房产中。

只是为了意识到这甚至超出了他们的预算。因为如果你找不到一个符合所有条件的完美城市，谁会在乎呢？如果你实际上买不起那里，因为你既没有A，首付和成交费用的现金，也没有B，获得在该市场购买债务的能力，那么你就浪费了一堆时间，对吧？这就是为什么Ash和我说从了解你的购买力、手头现金和贷款批准金额开始是那些最重要的第一步之一。然后你还需要知道你究竟要追求什么策略。

因为你的购买范围将根据你追求的策略而量身定制。所以假设Tony和我都在寻找同一个市场的投资，但他正在进行短期租赁，而我正在进行长期租赁。他可能正在寻找一个带

游泳池的房产，因为它会提高他的日租金，而我自己则不想要游泳池，因为它会增加我的保险成本，因为那里有长期租赁和游泳池。所以确保你知道你的策略，你已经定义了你的购买范围以及你实际上要寻找什么

购买。并且在此基础上再补充一点，那就是我想说的是，策略和资产类别之间确实存在一些区别，并且对这些事情有一些了解。我认为这也很重要。例如，对于所谓的短期租赁，

你可以有一个单户短期租赁，这是资产类别。短期租赁是策略。单户是资产类别。你可以用小型汽车旅馆进行所谓的短期租赁，对吧？你可以用大型酒店进行短期租赁。长期租赁也是如此。我可以购买单户房产。所以长期租赁是策略。单户是资产类别。或者我可以将长期租赁作为策略，专注于小型多户住宅。

你知道，四到十个单元，二十个单元。我可以做大型多户住宅，对吧？一百个单元及以上仍然是长期租赁，但它是不同的资产。因此，不仅要了解你想要追求的策略，还要了解资产类别，这对于确保你正确地将所有其他部分放在一起非常重要。我们将稍作休息，休息后我们将继续讨论如何获得你的第一处房产。

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好了，伙计们，我们回来了。所以我们谈到了基础知识。现在让我们进入好东西，对吧？比如实际的路线图是什么？所以你必须问自己的最重要的问题之一是，我实际上将如何为这笔购买提供资金？所以我们的第二步是让你与贷款人交谈。

在您寻求扩大房地产投资组合时，您的贷款人将成为您最好的朋友之一。我认为Ashley和我都会鼓励你们在贷款方面做几件事。第一件事是与多人交谈。我认为我们已经看到足够多的人来这里，他们只去找一个贷款人。贷款人给了他们一个答案，他们把这个答案当作福音。但我认为这样做存在挑战。

这样做，或者你让事情变得更难为自己，因为每个贷款人都有一些略微不同的东西可以提供给你。而且我认为，我们也将讨论市场选择，但是，即使你还没有选择市场，也有全国性的贷款人，你至少可以了解你将获得批准的金额

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寻找信用合作社，寻找区域性银行，然后开始与人们交谈。看看他们能为你提供什么。下一个问题与这个问题有关。你需要知道你将在哪个市场投资，因为如果你要使用小型本地银行，你将希望使用位于你购买房产的市场的本地银行。所以，我现在使用的一家银行，比如

它所在的区域非常小，他们实际上只会在那里放贷。比如，如果我要在布法罗市购买房产，而这些银行分行距离那里有25到30分钟的路程，他们就不会在那里放贷。他们想待在他们的小型农村周边城镇，只对那些房产放贷。所以，

但是他们有很大的灵活性，他们了解他们的市场。他们了解他们的地区，他们坚持下去，因为他们可以判断，当他们查看房产时，什么实际上是对银行放贷的好投资。因此，当你寻找你的市场时，实际上找到它的最佳地点是去BiggerPackets论坛，去房地产菜鸟Facebook群组。

阅读。阅读论坛。阅读帖子。或者提出问题，我应该在哪里投资？你在哪里投资？你为什么在那里投资？发表评论或发帖，展示你的购买范围，你正在寻找的策略，以及你需要一个适合该策略的市场。这是一件非常容易做的事情。即使没有人回应你，这也很不可能在这两个群组中发生，你

你花了五分钟来写那篇文章并发布它。你会得到很多信息。然后去biggerpockets.com/resources，那里有很多市场分析工具。

所以你需要知道的第一个事情是你的预算。那么，你能负担得起哪些市场来投资呢？如果你知道你只能购买你的购买力只有20万美元，你不会浪费时间在旧金山寻找房产。你的策略。

如果你的策略是长期买入并持有，你很可能不会去购买约书亚树或甚至斯莫基山脉等目的地地区的房产。当然，那里可能会有交易，但这些交易不会发生。

这些可能不会是你最高的现金流。你把它们变成短期租赁可能会赚更多钱。所以，了解你的策略和购买力可以帮助你缩小你实际上想要投资的市场范围。是的。我们最近确实与房地产播客的Ashley、我和Dave Meyer一起做了一期关于市场的节目。这是第452集，我们为

菜鸟们分解了市场研究，我们每个人都选择了一个不同的市场。我们解释了原因。所以，如果你想在选择市场作为菜鸟投资者方面获得更多支持，第452集是一个很好的去处。一旦你选择了你的市场，我们的下一步就是建立你的投资团队。

而且，你知道，David Green，他写了几本Bigger Pockets的书，你知道，他经常被提及为你的核心团队。但这是你需要在你寻求建立你的房地产投资帝国时围绕在你身边的人。我认为对于大多数菜鸟来说，你需要的那种核心人员是你的贷款人，我们已经讨论过了，你需要一个房地产经纪人。

你需要一个保险经纪人。如果你选择自己管理或不自己管理，你可能需要某种物业经理。通常，你还需要某种类型的勤杂工承包商，有人会为你做那种工作。当你把这些部分放在一起时，这就是你开始建立信心，你实际上可以做到这一点的方式，无论是在你的后院还是远程。是的。我认为这始于找到其中一个人。

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但是我的贷款人把我介绍给我的经纪人，然后他们都把我介绍给了我的承包商、我的物业经理，以及一个关系良好且在某个城市做了很多交易的好经纪人，通常在他们的名册中有很多很多人，你知道，所以对于我们所有正在收听的菜鸟来说，如果你想找到一些地球上最好的投资者友好型经纪人，请前往biggerpockets.com agent finder 好的，biggerpockets.com agent finder

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一旦你建立了你的团队，下一步，我认为我们现在是第五步了，对吧？所以第五步是建立你的购买范围，然后实际分析你的数字。所以我想在我们甚至开始讨论细节之前，快速定义一下你的购买范围是什么。你的购买范围是你正在寻找的特定类型的房产和房产位置，以帮助你实现你设定为房地产投资者目标的目标。

所以我会给你们举个例子。当我们决定购买我们的第一家酒店时，我们做出了购买范围，我们想要一处房产，其购买价格在100万到300万美元之间，增值机会，这意味着我们需要一个机会进去翻新并增加价值。我们只想关注度假市场或城市市场。我们不想要郊区或农村地区。我们想要一些提供卖方融资的东西。

那是我们严格的购买范围。然后，筛选我们看到的所有不同机会变得容易得多，因为我们可以说，它是否匹配或不匹配？因为我们没有浪费时间在不在我们购买范围内的那些东西上。我们变得非常擅长对符合我们购买范围内的那些东西进行尽职调查。然后甚至回到我旅程的开始，我的购买范围，当我，当我第一次开始的时候，我想要一个单户住宅，并且

在路易斯安那州什里夫波特的7-1105或7-1104邮政编码中，单层住宅。我想我想要的是1950年代或以后建造的房子，1950年代之前的房子都不行，并且有增值机会。我的第一笔交易是一套三居室的单层住宅，增值，1954年建造，位于7-1105邮政编码。所以，你对购买范围的定义越好，识别房产和分析房产就越容易。

所以我不知道你们的购买范围是什么样的，或者它们是如何演变的？对你来说会是什么样的呢？好吧，实际上我创建了一个购买范围工作表。你可以访问biggerpockets.com/Ricky resource，这是一个模板，它基本上会问你一些问题，比如，

在建立你的购买范围时，你应该考虑所有的事情。比如，你想要一个游泳池吗？你想要一个车库吗？你想要一个业主协会吗？你想要多少卧室？多少浴室？你希望房产采用哪种建筑材料建造？诸如此类的事情。

我知道你们可能已经厌倦了我们提到可以在BiggerPockets上访问的不同链接，但是所有这些都是免费的。我们提到的所有这些都是免费的。我们不是在试图销售任何东西，但另一个链接是biggerpockets.com/rookie resource。这是一个购买范围模板，你可以点击它，下载它，然后填写这些信息来帮助指导你。对我来说，我现在购买范围的下一个房产是。

我将做另一次翻新，它基本上将成为我的购买范围。所以我正在搜索三个小镇，它必须至少有三间卧室，最多五间卧室。所以那里没有很大的回旋余地。至少两个浴室，两个完整的浴室。

而且，嗯，它必须至少有一英亩的土地，对于我正在投资的这些城镇来说，至少有一英亩的土地。这就是真正的增值所在，嗯，拥有那么一点土地。所以这些是你应该考虑的一些不同的事情。我不想有任何游泳池。嗯，我不想不得不，你知道，确保游泳池正常工作。我不想不得不对游泳池进行更新和维修。嗯，

诸如此类的事情。你做得越详细，

你的漏斗会变得越细。是的，你需要分析的交易会减少，但至少你只需要分析你真正想要的交易。对于所有正在收听的人来说，你可能会问，我怎么知道我的买入区间应该是什么？很多时候，你需要问问题，或者回答我们一直在谈论的问题。就像Ashley说的那样，你愿意承担什么规模的项目？

你知道，你愿意走出自己的后院吗？你实际上有多少资金可以购买东西？当你开始回答这些问题时，你的买入区间就会自然而然地填充起来。但这就像这个等式中的第一部分，或者至少是第五步的第一部分。但是一旦你有了你的买入区间，第二部分就是开始寻找符合你买入区间的房产，并对这些交易进行计算。

我认为分析部分是许多新手会犯错误的一个步骤，他们要么分析不足，要么只是看到一个看起来不错的房产和一个不错的区域，他们就假设，好吧，如果它看起来不错，而且是一个很棒的区域，那它一定是一笔很棒的交易。这不是你分析房产的方式，对吧？你想要确保你有尽可能多的确凿事实，对吧？

关于该房产的潜在收入、潜在支出和潜在利润，看看这是否真的符合我对房地产业务的任何回报预期？所以要确保你正在通过正确分析交易的过程。现在，反过来也是如此，我们看到一些新手可能走得太远了，他们过度分析，陷入分析瘫痪。

他们永远不会买任何东西，因为他们觉得他们没有足够的数据。所以你必须，你知道，你必须找到这个范围内的最佳点，既不要完全不分析，也不要被分析瘫痪所冻结，以便能够找到你足够自信可以继续推进的交易。我认为关于分析部分我要补充的最后一件事是，房地产投资总是有风险的。

就像没有哪笔房地产交易能给你带来保证的回报一样。对。如果你想要保证的回报，你必须去购买政府债券，我不知道这些债券现在支付多少，但是，你知道，几个百分点，对吧。所以要知道总是有风险的。目标不是消除房地产投资中的风险，目标是尽可能提高你的信心。一旦你对这笔交易充满信心，你就知道该出手了。

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好的，接下来我们将讨论如何报价以及签订合同后该怎么做。有很多不同的报价方式。如果您使用房地产经纪人，他们一定会帮助您，指导您完成此过程。但是一旦您签订了合同，签订合同后您需要做一些不同的事情。但是 Tony，让我们讨论一下报价。作为投资者，我们需要考虑哪些事情？我们已经完成了交易分析。我们知道我们可以让交易以什么购买价格进行。从那里到实际提交您的报价的下一步是什么？是的，我认为首先，这就像心态一样，即要价，就像房产的标价只是一个建议。我们不知道卖家心里在想什么。

也许他们更愿意接受低于他们最初标价的数字。我觉得大多数人在出售房产时，都明白其中有一些谈判的成分。所以通常，他们不会以最低价来标价，对吧？他们通常会有一些回旋余地。所以我看到很多新手因为他们想，哦，好吧，他们要价这么高。而这笔交易在那里根本说不通。

但问题不在于他们标价多少？而是，嘿，什么数字对你来说最合理？是的，我现在确实是这样的人之一。我正在试图出售我买下的这处房产，我把它保留了一段时间，现在只想……

把它处理掉，不再用它了。我也会接受比它现在价格低的报价。所以你永远不知道。你会在正确的时间找到合适的卖家。就像我们在犹他州购买酒店时一样，我不记得这处房产上市了多久，但上市了一段时间，超过了，我认为他们最初的标价接近 200 万美元，而我们以不到 100 万美元的价格买下了它。

同样的房产，但它只是坐了足够长的时间。痛苦是如此强烈以至于卖家说，好吧，酷。嘿，我们只想把它处理掉。所以从心态的角度来看，实际上，我认为将标价视为建议并始终根据这笔交易对我来说是否合理来确定自己的数字有很多价值。然后，当你报价时，你不必只做一个报价。

我喜欢提交多个报价。所以卖家正在做决定，当人们能够做决定时，他们会感到快乐。这让他们而不是得到一些东西，就像，哦，好吧，你提供这个，就像我要，你知道，反价这个，这样我就能得到我想要的东西，你知道，那种人们想要控制局势的奇怪心态，对吧？

你给他们两个，你给他们三个报价。让他们自己选择。他们可以选择。所以一个可能是传统融资。一个可能是卖家融资。一个可能是全现金报价。所以我的全现金报价将是最低的报价。我会给你 80,000 美元。

做贷款融资。我会给你 100,000 美元。你做卖家融资。我会给你 115,000 美元作为购买价格。好的。您可以根据您的条款来定制这些不同的合同，这些不同的报价，但是您仍然可以拥有相同的购买价格，但也许可以更改意外事件。就像我愿意支付这个金额一样。

在这个方面，我愿意在该州完成房产交易，但我想要卖家信用额度。我会更快地完成交易，但我想要 10,000 美元的卖家信用额度。

那么你的另一个可能是，我们会完成交易，你知道，无论何时，无论如何。而且你不必，你知道，支付我任何卖家信用额度。所以你可以协商不同的东西，而不仅仅是房产的购买价格，以使其更具吸引力。我们最近与 Jay Scott 进行了第 525 集的讨论，我们讨论了房地产的谈判技巧和策略。所以，如果你们想深入了解，

关于房地产谈判，第 525 集与 Jay Scott 合作。但是，我想补充你所说的话，Ashley。我认为当我们考虑房地产谈判时，有一些事情，你触及了一些，但只是为了清楚地向听众阐明。你有购买价格，我认为大多数人在谈到房地产谈判时都会想到这一点，但这只是你可以使用的杠杆之一。除了你的标价外，还有诸如，你知道，如果你正在进行传统的房地产交易，就像，嘿，我要添加哪些意外事件？

也许你可以通过减少意外事件的数量来让你的报价更有竞争力。一些常见的意外事件是，你有一个尽职调查期，比如一个检查意外事件。你有一个融资意外事件。这些是最常见的两个。你知道，有时如果你在某些市场，你可能会有像，一个剑型，你知道，管道型的东西，无论是什么。嗯，你包括哪些意外事件，你可以不包括哪些意外事件来让你的报价更有竞争力？嗯，

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所以你一开始有 50,000 美元，每年可以节省 6,000 美元。你拿着这 50,000 美元，去买一处房产，你知道，假设你能够获得，你知道，你正在做按房间出租，你获得了 30% 的回报。那是多少？每年你会获得 15,000 美元，再加上你每月节省的 6,000 美元，或每年节省的 6,000 美元。两年半，你又得到了 50,000 美元。

现在你有两处房产开始运作，每月 15,000 美元。所以你可以看到它如何开始滚雪球。所以一处房产会在你将这些利润再投资到业务中时让你走得更远。你可以在相对较短的时间内从一处房产变成两处房产，再变成五处房产。好的，非常感谢大家加入我们本集关于 2025 年投资终极指南的节目。

我是 Ashley，他是 Tony。如果你们还没有关注我们的新 Instagram 帐户，请务必去查看 biggerpocketsrookie。你在 YouTube 上观看。请务必在评论中告诉我们你想在 2025 年学习什么或投资什么。非常感谢大家加入我们。我们下次再见。