How to Invest in Real Estate with an AVERAGE Salary (Under $75K) in 2025
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嘿，大家好，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。欢迎收听房地产新手播客。

今天，我们将探讨如果我们现在从零开始，我们将如何投资今天的房地产市场。因此，我们将从新手的角度分解一个投资计划。鉴于目前房地产市场面临的种种挑战，我们将分享如果我们今天必须重新开始房地产之旅，我们会怎么做。我们还邀请了一位很棒的嘉宾来提供一个全新的第三方视角，他投资过各种类型的资产类别，并且知道从零开始投资是什么感觉。所以欢迎来到播客，Luke。谢谢。感谢你们的邀请。Luke，非常感谢你今天加入我们。哦，这是我的荣幸。超级粉丝，超级粉丝。嗯，

我见过你们，Tony，很多次了，Ashley，我在几次BiggerPockets会议上见过你，能来到这里真是莫大的荣幸。非常感谢你们的邀请。是的，我们很高兴让新手听众从你这里获得一些见解。所以让我们从今天要讨论的场景开始吧。所以我们真的想谈谈，如果你从未拥有过房产，或者你正在尝试获得你的下一套房产，这将非常贴切。但这是我们将要设置的场景的细分。所以

一个年薪66,000美元的混合角色的人。而且没有加班的机会。他们每月支付1600美元的房租，与室友或伴侣住在一个两居室的房子里，他们没有孩子。他们住在主要地铁以外的市场。他们已经存了20,000美元，除了汽车贷款外没有其他债务，

在他们的市场，美国房屋中位价为300,000美元。我们先让Tony来说。Tony，在这种情况下，你处于这种情况。你会做的第一件事是什么？是的，66,000美元，几乎70,000美元的工资，1600美元的房租，没有孩子。

中等规模的第三，你知道，三级类型的市场，20K，没有债务。好吧。鉴于他们现在没有持有太多债务，他们处于一个良好的位置，除了他们的汽车贷款之外，几乎没有任何债务。我认为他们存下的20,000美元

购买传统的出租房产会有点困难。我说传统的意思是像20%的那种传统贷款，你只是出去买一些可以立即入住的、准备好的东西。我想从技术上讲他们可以。他们可以买一些15,000美元的东西，另外几千美元用于支付成交费用，也许还有一些剩余的储备金。但如果我看看这张财务状况表，我可能会采取的策略是房屋黑客。

而且是一种非常特殊的房屋黑客，或者我应该说也许是使用一种非常特殊的贷款类型。我们在播客中采访过一些利用这种贷款产品的人。当我们为我们的第一套主要住宅购物时，我也有一些经验，但这叫做NACA贷款。所以N-A-C-A。再说一次，我们已经有一些客人谈论过这种贷款产品，但它代表的是美国邻里援助公司。这是一个非营利组织。

他们与大型银行合作实际发放贷款，但NACA基本上负责所有承保工作。当我告诉你这就像经过警察审讯或获得最高级别的安全许可一样，就是这样。他们会问你各种关于你是什么人、你过去做过什么、你在哪里花钱、你为什么买这个、你为什么买那个的问题。

因为NACA贷款的工作方式是，我想这样来说吧。传统的贷款机构会看看Tony，然后说，Tony，根据你的债务收入比、你的收入和你的债务，我们可以为你提供X的购买价格。

NACA采用了一种略微不同的方法，他们查看你的月收入、你的月支出、你所有的支出，然后说这是你能负担得起的月供。他们根据月供反推购买价格。但为了真正了解你能负担得起的月供是多少，他们必须深入了解你的财务状况。

所以获得批准绝对是一件痛苦的事情。但是一旦你获得批准，它就是我见过的最好的贷款产品之一。你可以将其用于最多四个单元。这是0%的首付。几乎没有成交费用。利率通常比当时的普遍利率低一个点。所以我想今天大概是六点六点半，在这个范围内。通过NACA，你可能要支付大约五点半。现在，一旦我获得批准，我会去找我目前住在一起的室友。

我会说，嘿，你想和我一起来吗？我刚买了这栋四合院。和我一起住在一个房间里。我住的单元，我会把另一个房间租出去。我也想把另外三个单元租给其他租户。所以如果我能抵消我每月支付的1600美元的房租，

并且可能还能多赚一点，因为我正在最大限度地利用我拥有的每一个房间。希望这将是我在这个财务状况下，一个好的开始。所以这就是我的总体计划。是的，太棒了。我还想补充一种贷款，那就是美国农业部贷款，它适用于农村地区，具有类似的条款，即它可以为您提供更多优势，例如以较少的首付和更好的利率购买房产。

所以Luke，让我们继续谈谈你，如果你处于同样的情况，你会做与Tony不同的事情吗？不会，我喜欢它。当我……的时候，我所处的场景与这个场景非常相似。

在我年轻的时候，你知道，所以它确实引起了我的注意。我的问题是，这个人多大？我们没有细节，我会，我想我们会说他们还很年轻，因为他们和室友住在一起，没有结婚，没有孩子，或者可能没有结婚，没有孩子。

假设他们30岁。好的，30岁。是的，30岁。你知道，所以我认为Tony完全正确。我会把大部分时间花在学习贷款和抵押贷款上，并弄清楚我的下一步行动是什么。但如果是我，我现在就会辞掉这份工作。因为如果我的工资是66,000美元，而且没有加班的机会，这告诉我我可能已经爬到了梯子的顶端。我一直信奉，如果你不能向上爬，那就离开。

这绝对是我一生中坚持的，我所从事过的每一个职业，从第一天起就是企业家，那就是当你发现某些东西时

你到了顶峰，你除了在那里待一辈子，慢慢腐烂之外别无选择，至少在我看来是这样，或者去别的地方。这并不是那么简单，我只是为了去别的地方尝试向上爬，因为它并不总是这样。所以你必须百分之百地倾听你的直觉，你的直觉会告诉你，你知道吗，是时候离开了。特别是由于这个人没有孩子，我现在就要离开。如果这个人有孩子，这个故事就会大不一样。但是

我会离开，尝试找到一种方法，在接下来的12个月内将66,000美元提高到80,000美元，然后在接下来的24个月内提高到100,000美元，因为无论如何你都需要这笔钱来支付首付。但我完全同意Tony。我们需要尽早买房，无论是房子还是公寓，然后搬进去。贷款产品，我实际上并不了解这种贷款产品，所以这真的很酷。但老式的FHA也是一个不错的选择。

尽可能少地支付现金，我认为这是我作为这个角色中的年轻人所追求的目标，并让我在第一套房产上立足，这样我就可以准备继续前进。一旦我的新工作开始带来收入。Luke，让我问你一个关于个人理财方面的问题。嗯，

那么，如果你正在为首付存钱，你认为是专注于增加你的收入，比如换工作或做兼职，还是减少你的支出，并真正寻找削减开支的方法更好呢？如果你处于这种情况，你会做些什么来改进你自己的个人理财基础？我知道我做了以上所有的事情。

我为自己制定了一个个人预算。在我们试图筹集首付的时候，我几乎什么都不花。我们对每天的支出设定了一个非常严格的预算。如果我们用完了钱，那就这样了。没有更多乐趣了。如果你把钱花在娱乐上，那么你就没有汽油了。那不是一个好日子。我的意思是，当我们年轻的时候，我们真的对它很严格。但与此同时，我还在努力提高预算。

那收入。我们现在谈论的事情非常困难。我认为这个人真的需要来自一些可能年纪稍大、已经爬过一两级梯子的人的良好支持系统，你知道，为他们加油。我认为这就是我会寻求帮助的地方，你知道，寻求某种导师。所以不一定是付费的角色，而可能是一个兄长形象，你知道，甚至是我家人中的某个人，他们已经

在生活中提升了自己，我可以向他们提出一些问题。那将是我的首要目标。存钱和增加年收入非常困难，合适的候选人可以通过被炮弹射出而做到这一点，我知道我确实是这样，而且我现在仍然是这样。但我认为这个人的主要目标是找到可以向其提问的人，比如荒谬的、重复的、过度的，我只是不断地向

在这个人生阶段。Luke，你说的很有道理，因为我认为个人理财中的很多讨论都集中在防御方面。看来这个人，你知道，这个标准的人在防御方面做得不错。他们没有债务，你知道，相对较低的开支，你知道，来维持他们的生活方式。但进攻是另一个可以真正释放你潜力的部分。

对我个人来说，你知道，我做了和你一样的事情，Luke。就像我不能向上爬，所以我离开了。当我大学毕业时，我的第一份工作，我想我一年赚35,000美元。

我在那份工作干了，我不知道，四个月。然后我得到了另一个机会，我想大概是42,000美元一年，你知道，我接受了那份工作。我在那份工作只干了六个星期。我记得这一点，因为当我离开时他们很生气。我在那里待了六个星期。我在一个完全不同的行业得到了另一个工作机会。这是我从未做过的事情，但他们向我提供的是，我想，65,000美元。我说，太好了，我要去做了。

我在那里待了两年，然后我得到了另一份100,000美元的工作。就这样滚雪球一样发展起来了。但我认为人们对他们工作的公司非常忠诚，当他们意识到有时你能做的最好的事情就是走出去，在市场上测试你的价值时。因为如果你能把你的开支控制在那个赚40,000美元的人的水平，但你找到了一份100,000美元的工作，你就得到了一个很大的，很大的

嗯，就像你每个月可以添加到储蓄中的金额增加了，这将帮助你达成第一笔交易。所以，Luke，你说的非常有道理。我只是想在那里也提供一些我自己的背景。好吧，你必须让自己处于可以向上奋斗的境地。换句话说，你要制作那个梯子。一开始这是一个横向移动，但如果你已经处于你目前所处的移动的顶端，你会去哪里？但是你，

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所以欢迎回到我们的短暂休息。我们在这里与Luke在一起，当然还有Tony。所以

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他们想确保你实际上能够弥补这笔差额。所以他们称之为支付冲击。所以他们说，嘿，Tony，你必须至少连续三个月向我们展示你的储蓄账户每月都在增长1000美元，以确保当你获得批准获得这笔抵押贷款时，你实际上能够批准它，或者你实际上能够负担得起它。所以这是一件事，对吧？他们只是想确保你有空间，或者你必须证明你可以每月减少1000美元的月支出。

所以你必须对你要获得批准的付款金额有一个大致的概念，然后确保你的财务状况，无论是来自你的支出、收入还是储蓄，都表明你能够负担得起。所以，关于收入和支出，真的需要非常严格的文档。Luke，你对现在应该做些什么来为

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这些是一些策略。Luke和Tony，让我们谈谈什么类型的房产最适合这些策略。所以，你知道，Tony，也许你可以谈谈短期租赁。如果这是你的第一套房产，如果你想做短期租赁作为你的第一套房产，你的购买标准是什么？

第一套房产。是的。我认为今天的答案与疫情前略有不同。我认为今天，如果你是第一次开始的新手，你知道

显然，市场对于你去哪里非常重要，但房产本身，我认为以前可能更容易拥有一套更像千篇一律的房产，它看起来就像所有邻居的房子一样。但现在，那些更具体验感的房产脱颖而出了。当我谈到体验时，这并不一定意味着你正在建造树屋，对吧？显然，这是体验的巅峰，但它也是设计、便利设施和……

管理，对吧？你如何与你的客人互动以及那种体验，并专注于这些事情。它可以是一栋独立式住宅。它可以是公寓楼中的一个单元。它可以是一栋豪宅。它可以是一个小屋。它可以是一个A字型房屋。它可以是一个集装箱。

我认为很多这将取决于你进入的市场，但最重要的是你专注于客人的整体体验。我认为，这就是你今天让自己脱颖而出的方式。好的。所以Luke，假设你要做房屋黑客，无论是按房间出租，还是你想把它做成小型多户住宅。如果你处于这种情况，你的购买标准是什么？你会想搬进什么样的房产？对于房屋黑客来说，我正在寻找一些

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我需要知道我可以在这个第一套房子的几英里范围内再次做到这一点。所以，如果我觉得我正在努力让这套房子发挥作用，那可能不是你想做的事情。我想确保一年后，无论什么时候准备好，我都准备好继续前进并再次做到这一点。也许我可以再融资并在下一个房产上再次使用FHA。

我可以再次在类似的地区使用与第一个项目中使用的类似供应商来做到这一点。这对我来说很重要。如果我可以回到过去，与26岁的我交谈，我会说……

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一段时间后出售房产吗？是将其作为租赁房产长期持有并重复该过程吗？也许你可以解释一下这样做的好处和坏处。你知道，基本上在那时，你必须决定，是出售它还是保留它更好？这将是……

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我绝对想保留这套房子。对我来说，买入并持有始终是最好的方法。但你永远不知道，如果你一鸣惊人，突然间你有了大量的股权，那么我们将继续免税出售它，并将这笔股权投入到一个或多个房产中。你知道我会怎么做吗？如果我是一个20多岁的年轻人，我不会结婚，我会说，好吧，我们要以我的名义购买房屋。

你将搬到我隔壁的一套双拼住宅里。我们不会住在一起。我们将这样做两年。你将住进那套双拼住宅一年。然后你可以在接下来的那一年回到我这里住，进行翻新再出售。然后我们将出售以我的名义持有的房产，以获得免税收益。然后我们将保留这套投资房产。然后

最终，我们会住在一起。但在此之前，我们将继续使用单独的贷款和单独的房屋来积累财富，翻新房产，并持有房产。是的，你知道，托尼和我结婚了。我知道我妻子可能希望我暂时住别的地方。卢克，这甚至可能适用于已婚夫妇。我喜欢这个观点。这是一个很好的观点。

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这不像传统的贷款限额，而是基于房屋中间价的限额。你必须在房屋中间价的某个百分比范围内。我认为他们要么以县为基础，要么可能以邮政编码为基础。所以说，对你能花多少钱没有必要的限制，但它确实基于你所在地区的平均水平而受到限制。所以像我所在的地方，假设平均房价是1000美元。

80万美元，无论是什么，我都不能去买一套100万美元的房子，仍然获得NACA贷款的所有好处。我只需要减少差价就可以了。所以这是需要考虑的事情之一。所以，再次回到从零开始的那个人，我理想情况下会寻找一套四单元的房子，其价格等于或低于该县的房屋中间价。好的。我们将进行最后一次广告休息，休息之后我们将继续。

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那么，除了这些策略之外，您认为对于新投资者在寻找第一套房产时还有什么其他重要的事情？让我们谈谈也许是寻找交易，以及当他们要查看交易时，菜鸟投资者需要做些什么？

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为此，你必须了解你在房地产投资中的个人目标是什么。像阿什利、托尼和我卢克，我们都在这里，但我们投资的原因可能不同。我们是投资增值吗？

从长远来看，我们是投资税收优惠吗？我们是投资现金流吗？我们是投资吗？就像卢克说的，他想在27个不同的地方度假。就像什么，你的动机是什么？而且你往往找不到一个能同样满足所有这些动机的市场。所以你必须确定哪个对你最重要。所以我认为这是选择市场的第一步，就是要了解你的第一、第二、第三和第四动机是什么。

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然后这样，当你把它交给专业的第三方时，换句话说，你怎么知道那个经理做得怎么样？如果你自己还没有经历过，嗯，你甚至可能只是让事情顺其自然，甚至可能在某些方面受到利用，如果你不知道怎么做，你知道吗？所以，嗯，

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仅仅获得房产就已经足够费力了，但长期管理房产的想法对我来说似乎非常令人生畏。不过，我要说的是，当我们转向短期租赁时，我们决定自己做，但我认为这是因为我已经建立了一些信心，说，好吧，嘿，我们已经有一些经验了，房地产投资者。我已经与其他正在做这件事的人建立了联系。卢克和艾弗里也是其中很大一部分，他们把我与其他正在做这件事的投资者联系起来。我想，好吧，如果这些人能做到，我觉得我也能做到，但是

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你对偿还债务与投资有什么看法？如果你处于这种情况，应该优先考虑什么？托尼，让我们从你开始。是的，我认为这是一个非常非常个人的选择，因为我认为每个人的风险承受能力都略有不同。有些人只是喜欢，我想能够睡个好觉，而我睡个好觉的唯一方法就是没有债务。

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我喜欢史蒂夫。我认为史蒂夫真的很酷。事实上，他只有汽车贷款，这令人印象深刻。如果我是一个单身女士，我会和史蒂夫约会，因为他做得很好。我认为他做出了很多正确的选择。但对我个人来说，我们在这里讨论的是基奥萨基与戴夫·拉姆齐。

拉姆齐。谢谢。我被史蒂夫的事情搞糊涂了，但这是基奥萨基与拉姆齐。现在不需要是“与”的关系。当然，在房地产领域，我们都是基奥萨基和拉姆齐，尽管他认为用贷款购买房地产不好。他肯定拥有大量的房地产，你知道，所以，

我认为我同时做了一些事情，但我正在使用拉姆齐教我如何节省的钱，你知道，所有那些我们教如何节省的便士，按照拉姆齐的方式。我用这些钱来做拉姆齐说不要做的事情。那就是在房地产上负债。我会这样做，直到我达到某个点，嗯，经过多年的踢、喊和打架，嗯，我到了某个点，嗯，也许希望开始偿还其中一些东西。那是很久以后的事情了，当你像我一样长出一些白发的时候。而且，嗯，

这也取决于市场周期。有时你需要疯狂地购买，尽可能多地负债。然后还有其他时候，也许最好，你知道，在市场周期中，考虑偿还一笔或两笔贷款。我建议从你欠款最少的那笔贷款开始。

虽然直觉是偿还利率最高的贷款。对我来说，最好是从偿还贷款金额最低的贷款开始。有时这可能会很痛苦，如果你有一笔8%的贷款和一笔3%的贷款，而这笔3%的贷款只有大约50000美元，而且你度过了一年好景等等。当租金真的非常高的时候，这些都是未来值得期待的好事情。当然，你继续你的日常工作，努力工作，所有这些事情。但是

对我来说，这是在省钱和精打细算，并用这些钱去负债。这是一种混合型的东西。所以在我们结束之前，卢克，我还有一个最后的问题要问你。如果你是一位菜鸟投资者重新开始，你会告诉你的年轻时的自己什么建议？这不会发生。你不能告诉年轻的卢克任何事情，你知道。

无论你告诉年轻的卢克什么。你仍然可以告诉他，但他不会听。不，他根本不会听。他会说，嘿，老头，你满嘴胡说，伙计。你不知道你在说什么。这正是我到达我现在这个位置的方式。所以，你知道，我在我女儿身上看到了很多这样的情况。她有很多这样的情况，你知道，比如打架和喊叫。我喜欢它，你知道，我不鼓励它。但与此同时，就像，我知道她会把它用于好的方面。这将是非常棒的。并利用它来发挥你的优势。

如果你也是那种人，我们很多人都在房地产领域工作，因为你必须踢和喊。这没有什么容易的。你知道，你必须努力工作，踢，喊。就像我说的，我很想回去告诉他一些事情，但他绝对不会听。托尼，你知道，我一直在想，你有一段时间没有这样做，但是对于所有OG听众来说，你知道，当我们第一次开始播客时，你过去总是告诉我们，比如你会告诉你的儿子不同的励志名言，或者你告诉他的经验教训。所以……

看看这个，你会告诉肖恩什么，如果他刚开始进行房地产投资？这是一个好问题。我认为我会告诉他的事情可能是我在我们真正开始加速时告诉自己的事情。

那就是专注并在一个方面建立专业知识。因为我觉得，尤其像创业人士一样，尤其是在你年轻的时候，闪亮物体综合症是一种非常强烈的冲动，你只想出去解决所有事情。但我感觉你最终会让自己变得非常薄弱。当我们转向短期租赁时，我告诉自己，好吧，我们想专注于这个资产类别五年。绝对的。

在这五年之后，酷，我们可以出去尝试一些新事物。而我们实际上正在达到这个五年的里程碑，今年夏天。我们在2020年8月购买了我们的第一处短期租赁房产。所以现在就像，好吧，我一直忠于最初的目标。我们已经建立起来，我们有了我们的第一家酒店。我们已经完成了我们想在这个资产类别中做的事情。现在我觉得可以说了，很好。这就是它的所在。让我去探索一些新事物。所以我认为我教给人们的最大事情

或者尝试教给他。因为就像卢克说的，你知道，我不知道他是否会听。即使我告诉他，嗯，那就是真正专注并在一个领域建立一些专业知识。好吧，听众们，托尼正在寻找他的下一个闪亮物体。所以如果你有一些东西会激起这种综合症，嗯，让你申请成为节目的嘉宾，网址是biggerpockets.com/guest。这样我就可以帮助托尼选择他将要追求的下一个策略。是的。

好吧，卢克，非常感谢你今天加入我们，参加房地产菜鸟播客。我们真的很高兴邀请你作为专家来分享你的经验，关于如果你现在是一位菜鸟投资者，刚开始进入今天的市场，你会怎么做。你能告诉大家在哪里可以联系你并了解更多信息吗？当然可以。我非常感谢你们。我同意托尼的观点，伙计。在整个创业领域，有太多的人从一件事跳到另一件事。你必须专注于一件事并坚持下去。然后

当然，你可以在某个时候继续前进，你知道，但是很棒。非常感谢。我非常感谢BiggerPockets以及它为我的生活和所有学习带来的美好事物。但我回到我开始BiggerPockets的时候，第87集是我第一次开始投资房地产的时候。这是我听过的第一个播客。

并且是忠实的粉丝，观看托尼的旅程绝对令人惊叹。我只是不知道，我不知道我能做多少，嗯，你知道，现在亲吻你的手，但我非常想这样做，尽可能多地这样做。谢谢。感谢你所做的一切。

Short-term shop.com，short-term shop.com。我是艾弗里·卡尔的丈夫，更广为人知的是艾弗里·卡尔的丈夫。她最近刚在BiggerPockets上出版了一本新书，名为《更聪明的短期租赁》。所以请拿起它并查看一下。你可以在short-term shop.com随时找到我们。每个人都只是说，啊，那就是他。好的。那就是他，那就是那个家伙。是的。非常感谢大家收听。我是阿什利，他是托尼，我们将在下一集房地产菜鸟播客中与大家见面。