How to MAX Out Your Cash Flow Per Property with “The New Airbnb” (Rookie Reply)
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如果您已经存了一些钱，并且已经解决了融资问题，但您还在纠结应该进入哪个市场，那么这一集就是为您准备的。今天，我们将解答新手投资者目前面临的一些现实问题。我们将讨论从在您已经拥有融资和非常具体的购买条件的情况下如何找到合适的市场，到如何将合住作为一种策略有效实施等所有问题。

大家好！我是托尼·J·罗宾逊，今天我邀请了来自Bigger Stays的加勒特·布朗来代替阿什利·凯尔。加勒特，兄弟，你好吗？今天过得怎么样？很好。阿什利不在，我得填补她留下的巨大空缺，但我希望能为每个人都尽力而为。你的位置责任重大。你得准备好一些……

古怪的90年代电影台词，让大家保持警惕。但很高兴你在这里，兄弟。让我们进入第一个问题。第一个问题是：“在一个五卧两卫的房产中，分租房间的策略是否可行？”

我正在考虑出售或对我的五居室出租房进行分租。如果分租，我可以容纳五个人，或者至少四个人。其中一个卫生间是主卧的套内卫生间。所以会有三到四个人共用一个单洗漱台的走廊卫生间。

“我假设我可以向住主卧的人收取更高的费用，但有人用类似的房屋布局做过按房间出租的策略吗？”所以是合住，分租。加勒特，我认为首先，让我们先分解一下这种策略是什么，以及它与传统的长期租赁有何不同。

合住或按房间出租，其含义正如字面意思一样，对吧？与其将这栋五卧两卫的大房子租给一个家庭或一个租户，不如将其分割开来，分别出租每个房间。因此，您不必为所有五个卧室找一个租户，而是可以为每个卧室找到五个租户，或者如果您也住在其中一个单元的话。

我认为合住策略之所以越来越受欢迎，原因有两个：A，现在出现了Pathsplit之类的机会，使得这种策略的实施更容易；B，这是一种真正增加现金流的方式。我们采访过很多人，比如米勒·麦克思韦恩、诺萨姆夫妇，他们都谈到了合住和按房间出租的策略。这确实是一种提高传统单户住宅回报率的方法。

这就是合住策略是什么，以及为什么它现在越来越受欢迎的原因。所以，加勒特，从你的角度来看，你的想法是什么？因为看起来这个人喜欢合住的想法，但他们最大的担忧是：

嘿，让三到四个人共用一个卫生间是否不合理？你的看法是什么？我对这种模式没有太多经验，但我所知道的是，它在更多的大学城很流行。你会看到不同的室友租用不同的房间，就是这样。我个人可能会……

我会认为卫生间的问题会在你的客人和室友之间造成后勤问题。很多时候，当我听说这种模式成功的时候，他们通常会有更多的卫生间。他们也许可以……

你知道，补充这些客人的数量。我会很好奇你的市场是否渴望有，你知道，在每个房间里都有不同的室友等等。因为并非每个市场都真正有这种需求。你所在地区是否有其他成功的模式，或者只是，你知道，一个完整的单户住宅？这是否是你所在地区更传统的模式，你可能会拥有更高、更好的客人，让我这么说吧。

来吸引。所以我个人会对卫生间数量有点警惕，但也许有机会增加另一个卫生间。因为这样你不仅开始增加房产的价值，而且也使其更适合这种安排。所以我对此会有点警惕，但如果你能做到这一点，那可能值得考虑。托尼，你对此有什么看法？是的，我的意思是，加勒特，你把我想说的话都说出来了。我认为，如果

房产足够大，你是否可以额外增加卧室、卫生间或其他你需要的东西来真正实现这一点？当我们在播客中采访诺萨姆夫妇时，这正是他们的策略。他们会出去寻找一个五居室，然后他们会改造，比如说，有一个单独的客厅、餐厅和一个正式的，你知道，客厅。他们会改造那里的一个空间。

变成更多的卧室，你知道，变成更多的卫生间。他们会真正地利用好这些平方英尺，因为他们

这是有道理的，他们的想法是，在合住策略中，或者说采用合住策略，人们并不是真的像在客厅或所有起居空间那样闲逛。所以，如果你有很多不同的公共空间，它并不总是会被使用。那么，我们能否将这些额外的空间改造成可出租的空间，以真正提高收入呢？所以我比较喜欢这种方法，如果你已经拥有了资产，

再加几块石膏板到壁橱里需要多少钱？

增加一间卧室，安装几块石膏板，一个水槽和一个淋浴器，你知道，安装一个卫生间。现在你又多了一间卧室和一些额外的卫生间。所以我认为这将是我的策略。我同意。只要你在你所在地区的任何地方都获得了许可。我认为从长远来看，这会增加你的资产净值，同时也会让这种模式看起来更合理，而且你会吸引到更好的租户群体。

我想我最后要说的是，看看你的竞争对手。如果你正在查看其他房间租赁，并且你注意到在你的市场中，典型的比例是五间卧室对应两个卫生间，那么你就没问题了。你知道，就像，好吧，酷。然后我们可以继续这样。但如果你注意到大多数其他房间租赁是，

五间卧室对应三到四个卫生间。是的，这显然是你必须解决的问题，但利用数据来帮助你做出决定可能是我在那里的看法。我同意这一点，看看，看看容量是多少，你知道，查看Airbnb和其他类似的地方，看看是否，

那里甚至有需求，并且知道你将会有更多后勤问题来处理一栋房子里的五个不同的租户，而不是一个租户租下整栋房子，并在你进入这个领域时做好准备。好了，伙计们，我们想开始谈谈短期租赁，对吧？这对我来说和加勒特来说都是家常便饭。我们有一些来自加拿大北部的朋友想在美国买房，我们想给他们一些关于在这个市场买房的建议。但首先，我们将短暂休息一下，听一听今天节目的赞助商的广告。

休息过后，我们马上回来。想投资房地产，但没有时间或不知道最好的当地市场？Rent to Retirement可以满足您的需求。听着，事情是这样的。他们已经帮助成千上万像您一样的投资者在美国最好的市场找到了交钥匙房屋。最重要的是，他们为您完成了所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250条五星级评论，Rent to Retirement的专家可以帮助您制定策略，通过房地产提前退休。现在，Rent to Retirement为交钥匙新建房产提供了一些令人惊叹的优惠，例如

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好了，伙计们，欢迎回来。加勒特，我们今天的第二个问题是什么？今天的第二个问题是：“我和我的丈夫正在考虑购买我们的第一个短期租赁房产。我们是加拿大人，想在美国市场投资，因为美国市场比加拿大市场稳定得多。我以前在Airbnb刚开始的时候就拥有过一个短期租赁房产。

我丈夫是承包商，我在房地产行业工作，所以我们想增加一些价值。我为他的公司做所有的设计工作，我们都喜欢水，我们绝对相信投资于你想度假的地方的理念。我还想做一个一卧一卫的地方，因为它感觉像是一个未开发的市场。

我们喜欢在旅行时入住比我们家更好的房产，我们总是很难找到豪华的一卧一卫的小型住宿，而且总是最终租用比我们需要的更大的两居室房屋，只是为了获得豪华的体验。我们将寻找DSCR贷款。

如果我们重新开始，你会给一个在美国市场投资的新手加拿大人什么建议？这将是我们第一次远程拥有短期租赁房产。所以，欢迎提出任何建议。

我们喜欢北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、佐治亚州和佛罗里达州。我们喜欢水。我们对西海岸不感兴趣。我们的目标是最终进行土地黑客攻击，然后发展成一家精品酒店。这绝对是一个有趣的，你知道，有很多东西需要解释。这有点像我建立一些短期租赁房产时所遵循的模式，进行土地黑客攻击，并真正试图主导小型小屋市场。所以我很好奇你对这一切展开的看法是什么。

当我们谈论它的时候，托尼，以及你对他们的想法是什么。我认为在这个问题中需要解释一些事情，但听起来也许第一部分是像，

有点像，你知道，你提到了几个不同的市场。但另一部分是远程管理方面，对吧？所以我认为这里有两件不同的事情需要处理。关于地点，听起来你就像你说的那样，在你想要度假的地方投资对你来说很重要，我完全理解。对我们来说，我们的投资组合并非如此，但每个人处理的方式都不同。所以，我认为当你浏览并查看潜在市场时，什么

我会真正鼓励你查看与该市场相关的所有数据，使用AirDNA、Price Labs等网站，查看同比数据，并了解该市场的趋势如何。

我有幸查看了许多不同市场和许多不同城市的许多数据，并在他们寻找购买他们的第一个Airbnb时与不同的人合作。正因为如此，我看到了许多不同市场中的一些全国性趋势。我们通常看到的趋势是

2020年，你知道，新冠疫情，非常奇怪的一年。2021年，疫情后繁荣，你看到供应量急剧增加。你看到价格、入住率、收入急剧增加。2022年，供应量继续增长。收入增长有所下降。2023年，供应量

在许多市场上，情况发生了逆转，你看到收入下降，因为供应量的增长仍在继续。你看到了这种情况，供应量激增。它拉低了价格，因为存在这种供过于求的现象。然后在许多市场上，2024年是重新平衡的一年，因为很多人离开了。很多人跳了进来，本不应该离开。

而留下来的那些人才是真正以正确方式做这件事的人。因此，只需查看整体数据即可了解该市场的趋势，因为假设您想在其中度假的市场，如果供应量每年仍在增长20%到30%呢？对于2025年及以后，这是一个可持续的投资市场吗？但是如果你查看并发现从2023年到2024年，供应量几乎降为零，并且

那么这是一个好兆头，对吧？因为这意味着该市场的平衡开始恢复。所以我认为，在你真正深入研究一个市场之前，先看看潜在的数据。供应增长情况如何？入住率如何？你的收入部分如何？

对。查看这些数字以衡量该市场的健康状况。是的，这完全有道理。我认为对于那些正在寻找特定市场的人来说，这是一个很好的建议，你知道，他们可能在排名前10位的Airbnb投资地点中看到过。而且很多这样的榜单出来后，你知道，我承认我为BiggerPockets制作了很多这样的榜单。有时，一旦这些市场被宣传得太多，它们可能会变得相当，你知道，我不。

是的，不是最好的，缺乏更好的词语。这就是你使用现有工具的时候。我认为他们谈到了DSCR贷款，我认为，这是债务偿还率贷款，这基本上意味着贷款机构会将房产视为

一项业务，例如它实际产生的收入，如果你能够偿还房产上的债务，也就是你的抵押贷款。这些都是很好的工具，因为你还有一个额外的视角，从贷款的角度来看待房产，这可能会向你指出，嘿，这个房产对我们来说不可行。而且DSCR贷款周围有很多额外的限制，例如它们的价格和它们获取部分数据的方式。

但这可能也是使用这种贷款的好方法，因为他们可能能够成为需要告诉你的人，嘿，你可能认为这个房产会赚这么多钱，但根据我们使用的数据，

它无法偿还债务，我们无法提供贷款，这可能是他们实际上阻止你购买你并不一定想要的房产的时候。为了谈谈她提到的，你知道，一室一卫是一个未开发的市场。我想说这真的取决于市场，因为我同意有些

特定区域的一室一卫可能会表现出色，而且它可能是一种未充分利用的东西。我有点认为，目前市场的差距是，你或者需要更小，比如一室一卫，或者需要更大，你知道，五居室。因为我认为当你陷入两居室、三居室的中间地带时，你可能可能会

可能需要支付高昂的费用才能获得该房产，尤其是在度假市场，你知道，这一切都是特定于市场的，但从整体的角度来看，你将获得的收入可能无法，你知道，补偿你投入到房屋中的资金，所以如果你陷入这种困境，我会倾向于，你知道，所有市场都特定于，就像我提到的那样，倾向于一室一卫

或者甚至AirDNA不久前发布了他们的主要报告之一，谈论大型房屋仍然可用

大多数市场中短期租赁的主要产品。所以我不会，你知道，我只是不会陷入中间地带，特别是，但每个市场都不同。有时，你知道，数据可能会说完全不同的事情。这就是为什么你需要真正地关注你面前的信息，并且成为，你知道，一个研究狂热者，当你研究这些特定市场时。是的，我认为你提出了一个非常好的观点，加勒特，不同卧室数量的表现取决于市场。

在某些市场中，更多的是在酒店竞争激烈的城市和郊区市场，一居室和单间公寓的表现实际上更差，因为人们通常有很多酒店库存。对。而且是你提到的那种大型房产往往表现良好。所以我认为，无论你正在考虑哪个市场，是的。

不仅要查看市场范围的数据，还要将数据过滤掉。因此，你只查看一居室，看看它们的表现如何，因为也许整体市场正在复苏。也许整体市场正在增长，当你将数据过滤到一居室时。如果情况相反呢？或者它甚至比市场表现更好。所以我认为，在这里有一些东西需要说，要过滤掉它。我想这个问题的另一部分是远程管理和

我认为，老实说，今天的远程管理比五年前、甚至五年前容易得多，对吧？但是在我看来，你需要几件关键的事情。我也很好奇你的看法，加勒特。但首先，你需要你的人，对吧？所以你需要一个好的清洁工。你需要一个好的勤杂工。他们将是你在地面上的眼睛和耳朵。他们会比你更了解房产，因为他们就在里面，你知道，尤其是你的清洁工在每次轮换之后。

所以，找到一个非常好的清洁工，找到一个非常好的勤杂工，这些是首先要做的。第二是你的技术堆栈。我强烈建议你获得的技术是，显然是一个PMS、电子或无钥匙门禁垫，对吧？我们使用Schlage on code。我们喜欢使用像Breezeway这样的软件，它可以让你真正检查你的清洁工的工作。

然后是一个数字指南，对吧？你可能还需要其他技术，但在远程管理方面，这些是我认为的关键技术。所以你让你的技术承担了大部分繁重的工作。你的人员在加强。然后你，我认为即使你在远程工作，每年也还是应该去几次，亲眼看看。

你知道，我们在今年圣诞节前去了田纳西州的房产。我们没有去过，因为我们有了孩子，这总是很好。我们有很棒的清洁工，但他们仍然会错过一些东西。对。他们可能会认为某些东西没问题，而你实际上想改变并修复。所以定期去那里还是很好的。所以如果你做了这些事情，定期访问，非常可靠的团队，正确的技术。我认为远程管理往往效果很好。

还有什么要补充的吗，加勒特？不，我认为你说的很对。你知道，我非常支持自己管理你的投资组合，尤其是在你的第一或第二处房产。这样做有很多好处。在你的房产上花费最多时间，会有税收方面的优惠。我认为一件事要

嗯，也要强调一下，当你谈到团队时，如果你要离开州外，确保你使用的是了解短期租赁的房地产经纪人，就像一个投资者友好的，嗯，经纪人，我们在BiggerPockets有很多这样的经纪人。你可以在经纪人查找器中找到他们，但要确保他们有短期租赁领域的经验，因为没有什么比，嗯，

让一个在某个地方的某个社区出售了几套住宅的人来帮助你购买短期租赁房产更糟糕的了。然后你与他们配对，让他们帮助你购买短期租赁房产。他们对短期租赁的细微之处一无所知。所以问问他们，你知道，去年有多少交易是短期租赁？他们拥有任何短期租赁房产吗？他们对短期租赁有什么建议吗？

该地区的清洁工和勤杂工。这将开始让你对实际区域有所了解，并真正与了解短期租赁情况的人合作，因为它们是重要的房地产投资，但它们与大多数其他传统投资略有不同，因为可能存在不同的东西，可能会遵循的限制和法律问题。我想我们还有一个问题，这个问题是关于

关于在你的短期租赁房产里扔斧头的困境。所以实际上我以前从未被问过这个问题，所以我很高兴回答它。但首先，我们将进行最后一次休息。在我们离开的时候，如果你还没有订阅我们的YouTube频道，你可以在Real Estate Rookie找到我们。我们不仅发布我们所有的完整播客剧集，而且还在那里制作一些专门的YouTube视频。所以再次，在Real Estate Rookie，我们将在休息后再见。

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我们想知道是否有人在他们的Airbnb中成功地做过类似的事情。我们的保险公司说他们无法承担责任保险，但是签署免责声明呢？如果我们可以将其作为Airbnb的一部分，它肯定会让我们脱颖而出。是的，我绝对同意在你的Airbnb中进行斧头投掷会让你脱颖而出，因为没有其他人这样做。但我认为没有其他人这样做，可能是因为，像，

仅仅想到让你的客人拿着斧头在你的Airbnb里无监督地走动就令人恐惧。我会说说我的看法，加勒特。我很想知道你的想法，伙计。但我不会。

在我的任何房产里，你知道，责任豁免书或其他任何东西，我认为允许我的客人拥有像斧头这样潜在危险的东西，嗯，在房产里，对吧？就像，你知道，当你参加斧头投掷的地方时，就像有他们的工作人员在那里，嘿，不要越过这条线。你知道，如果你做了一些愚蠢的事情，他们可以把你赶出去，无论是什么，但只是不受约束地接触到，呃，

你知道，一把斧头让我作为房东有点紧张。你最初的反应是什么，加勒特？我也有非常相似的反应，特别是如果你的保险，我希望它是一个针对短期租赁的特定保险，告诉你这是一个责任问题。这可能是我不会考虑的事情。一份豁免书，你知道，很可能无法让你免受

任何可能由此产生的诉讼。而且它，它看起来完全是个坏主意。就像你提到的那样，现场没有工作人员。你知道，在我之前的一个租赁中，我们有很多土地，在我的一个露营地，我们，我们考虑过，你知道，允许埃文在现场租赁高尔夫球车。而我们的保险公司说，请不要这样做。我们说，哦，也许我们会得到一份豁免书。我们与该领域的其他人谈过话，并且

从各方面来说，这都是一个坚决的否决，你知道，我们必须在后勤上做些什么，以确保它有效，因为你也要提供，如果你提供这项便利设施，它必须是，你知道，完全有效的。所以如果出了问题，客人会责怪你。我，

而且，你知道，如果出了问题，你很可能会被起诉，特别是如果保险没有覆盖。我认为更明智的做法是看看你的社区或任何其他类型的有趣活动中是否有任何斧头投掷的地方。你知道，我，我有，我有，我有一个有水的地方。我根本不租水上摩托艇，但我与当地的一家公司合作，为我的客人提供一个折扣码，让他们可以去租水上摩托艇，嗯，

来自另一个有责任保险来承保此项业务的地方。它完全在我的房产之外。所以他们仍然可以获得便利设施。我不必处理额外的麻烦和额外费用，即使这与试图为这项业务投保有关。因此，它仍然提供了我想要的那种宾客体验。客人在我的房产上安全无虞，我晚上睡得更好。

是的。而且，你知道，加勒特和我都不是律师。对。所以我认为对于所有收听的人来说，去寻求一些真正的法律建议。但是责任豁免书并不能阻止别人起诉你。仅仅因为他们签署了豁免书，这并不意味着他们说我不会起诉你。所以他们仍然可以起诉你。他们可能只是会输。但即使只是像这样一件事情可能发生，你仍然必须支付律师费来保护自己，这种想法本身

我认为这就是让我不想做这件事的原因。即使你，即使即使他们确实起诉，仍然有可能法官会裁决，嘿，你作为业主，你作为房东在某种程度上存在疏忽。你没有尽到保护你房产中客人的必要职责。所以，是的，你必须承担责任。所以，是的，对我来说是坚决的否决。

当我们购买我们的酒店设备时，情况类似。之前的业主有自行车租赁，就像普通的自行车一样。他们把自行车租给所有入住的客人。而我们的保险公司说，听着，你可以保留自行车，但你的保费将上涨X。我们说，是的，这甚至不值得，对吧？让我们把自行车扔掉。所以是的，我认为保险公司……

他们可能已经见过足够的索赔，知道要对哪些事情收取额外费用。他们说不允许使用斧头可能是有原因的。所以，如果你正在寻找脱颖而出的方法，

可能还有其他更安全的便利设施或体验你可以添加。哎呀，我甚至见过像磁力斧头投掷一样的东西，它的想法是一样的，但它像一个磁力板，而不是真正的斧头。对。所以，你知道，即使有人受伤，就像，你知道，它肯定比传统的斧头更安全。所以。

是的。对我来说是坚决的否决。我宁愿你花几百美元购买不同的户外游戏，玉米洞游戏，走完全程。我的意思是，即使在我的一个房产里，我们也建造了一个小型推杆果岭，你知道，一千美元，非常简单，你知道，保险公司对此没有问题。所以，你知道，像这些，有一些事情你可以真正，真正地考虑，你知道，

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我会坚持更安全的方法。你很好地提到了推杆果岭。就像我们也为我们的一个房产增加了迷你高尔夫球一样，非常便宜，但对于所有收听的人来说，如果你只是想对你可以添加的内容有一些好的动力，

Airbnb有一些不同的部分，不同的类别你可以浏览。其中一个类别是游戏，就像P L A Y游戏一样。如果你只是点击它，打开你的搜索，你的全国性搜索，你可以看到很多很酷的，像游戏类型的东西，人们已经添加到他们的房产中。如果你的房产在科罗拉多州，谁在乎你是否复制了巴西某人在做的事情，

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太棒了。加勒特，感谢你今天来代替阿什利，伙计。一如既往，我们能赶上并讨论短期租赁的事情真是太好了。人们在哪里可以联系你，伙计？你可以在BiggerPockets新推出的Bigger Stays YouTube频道上找到我，该频道专门针对短期租赁投资。你也可以在Instagram上找到我，网址是GarrettBrownRE.com。

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今天就到这里，伙计们。我的名字是托尼·J·罗宾逊。今天和我一起的是加勒特·布朗，阿什利·凯尔的完全所有者。我们下次将在《房地产菜鸟》节目中与大家见面。

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