If Your Rental Property Is Doing THIS, You Should Sell It (Rookie Reply)
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是时候出售您的出租房产了吗？别急！如果您押注房产升值，那么现金流不足并不是世界末日，而且还有几种方法可以增加您的现金流。但是某些问题不值得您费心，在本集中，我们将分享一些表明您应该出售房产的迹象！欢迎回到另一期新手回复！今天的第一个问题来自一位新投资者，他希望从购买适合新手的交钥匙房产转向使用BRRRR方法（购买、翻新、出租、再融资、重复）进行规模化扩张。这是可行的下一步吗？还是应该坚持目前有效的方法？我们将向您展示为什么这种投资策略并不像看起来那么令人生畏！接下来，我们将讨论如果您的房产正在亏损，您应该怎么做。您应该在什么时候放弃？也许您已经决定套现，但正在努力出售您的投资房产。我们将向您展示如何处理这一难以出售的房产！想要投资？需要答案？在此处提问！在本集中，我们将介绍出售出租房产的迹象（以及何时应该持有）正确分析出租房产，以免陷入不良投资如何使用BRRRR方法来扩大您的房地产投资组合通过交钥匙租赁获得半被动收入如何选择适合您的房地产投资策略处理在市场上滞销的旧房源的创造性策略等等！查看BiggerPockets.com和https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-535上此节目的更多资源。有兴趣了解更多关于今天赞助商的信息或成为BiggerPockets的合作伙伴吗？发送电子邮件至[email protected]。了解更多关于您的广告选择的信息。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 今天，我们将讨论何时出售投资房产的问题。我们将探讨可能暗示您应该套现并继续前进的明确信号。无论您是感到维护问题不堪重负，还是看到市场状况变化，或者只是真的需要提升您分析投资房产的方式，本集都将为您提供做出这一艰难决定所需的清晰度。我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。欢迎收听房地产新手播客。

今天我们正在进行一期新手回复节目，我们收到了第一个问题。这个问题是，我在2024年12月购买了我的第一套双联排别墅。我购买了这套交钥匙房产，因为我想有一个稳定的开始。

我还投资了35,000美元用于更新和翻新。我正在考虑下一个房产和策略。仍然会有足够的钱用于常规购买，首付为20%到25%，同样是交钥匙房产。但我一直在考虑做BRRRR。我觉得我还没有足够的经验来开始这个策略。

其他新手投资者是怎么做的？您是什么时候开始做BRRRR的？显然，我们知道它的积极方面，但人们能否分享它所有消极的方面？首先，为了对这个问题有所承诺，BRRRR是指您购买房产，

您翻新房产，出租房产，然后进行再融资，收回您的资金或至少收回部分资金。然后您重复此过程，再次使用这笔钱进行另一个BRRRR。

所以，这个问题的区别在于，这个人有做交钥匙房产的经验，您不需要任何翻新经验。房产已准备好出租。有时会有物业管理到位。其中一家提供此服务的公司是Rent2Retirement.com。

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所以BRRRR模式是您购买需要修复的房产。它不是交钥匙房产。它还没有准备好出租。这就是您增加价值的地方。所以交钥匙房产的区别在于

而且，您知道，寻找需要翻新的房产是您可以通过修复房产来增加价值的地方。如果您正确操作并正确计算数字，那么BRRRR通常会比交钥匙房产获得更好的回报，因为您通过实际进行翻新而不是购买已经装修好并准备出租的房产，在BRRRR策略中投入了更多工作。

所以这个问题是，新手投资者可以做BRRRR吗？你到底是怎么开始的？所以托尼……

您对这个人有什么建议？是的。我的意思是，何时进行BRRRR，他们确实知道交钥匙房产。我认为首先，实际上，您做得很好，我认为您定义了这两种策略之间的区别，但我只想谈谈交钥匙房产的优缺点，因为老实说，我们在播客中可能没有足够地讨论交钥匙房产，但它确实是许多希望开始投资的人的一个可行的选择，因为交钥匙房产的优点是，

交钥匙房产的优点是它更容易。这就像想象一下去Zillow，但您看到的不是空置的房产，而是租户入住并产生现金流的房产。当您选择交钥匙房产时，它确实易于使用，因为正如您所说，交钥匙房产提供商已经完成了寻找交易、进行翻新、安排租户等所有工作。您获得的是一个完整的产成品。交钥匙房产的另一个优点是速度。

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并以最简单的能力进行规模化扩张，那么交钥匙房产在这方面做得非常出色，对吧？易用性和速度。我认为交钥匙房产的缺点是您之前提到的内容。当您进行BRRRR时，您自己会经历创造价值的过程。但是当您购买交钥匙房产时，他们基本上已经完成了BRRRR，并且正在向您出售该成品。因此，您确实错过了部分价值创造，错过了部分增值。

然后另一部分是您无法循环使用您的资金。对于传统的BRRRR，其理念是您可以通过再融资

收回您投资于该交易的所有或至少大部分资金。然后，您可以将这笔资金重新部署到下一笔交易中。对于交钥匙房产，您需要支付15%、20%、25%、30%或任何比例的首付。由于没有增值机会，这笔钱只会留在该房产中。所以当我，当我考虑

交钥匙房产的优缺点时，这就是我想到的。Ashley，我可能错过了什么吗？我认为另一件事是除了回报不如BRRRR好之外，就是通过BRRRR，您可以控制翻新，而交钥匙房产则不行。您获得的是成品，无论它是好的翻新还是坏的翻新，您真的不知道。因此，强烈建议您对房产进行检查，以确保其已正确完成。是的。

然后BRRRR也是如此，这可能是参与翻新的缺点，即您可能不知道自己在做什么，这可能会让您花费更长时间才能将其变成成品。因此，我想在这里讨论的一件事是您的资金时间价值。好的，即使您可以通过对房产进行翻新和进行BRRRR获得更好的回报，

您的时间值多少钱？因为这将比交钥匙房产需要更多的精力和努力，正如托尼所说。交钥匙房产更容易购买。这是否真的加起来是一样的，更多还是更少？因此，真正考虑一下您实际有多少时间参与管理建筑项目、寻找承包商以及所有这些事情、安排租户入住，等等，

或者您是否已经建立了团队？您有好的承包商吗？您有物业经理吗？您有租赁代理吗？因此，这些都是需要考虑的事情，因为有时追求更好的回报并不值得，因为它会付出更多努力，并且会占用更多时间。也许在您目前的生活中，这不是您可以承担的事情。

因此，我们实际上刚刚采访了一位正在从事全职工作的人。然后他们每晚都在他们正在进行的房产上工作整夜。他说他增重了45多磅。他患有心脏病，因为它不健康，但这让他实现了目标。所以是的，

绝对要考虑的不仅仅是最大的回报。考虑一下实现目标的途径以及什么对您来说更好。是的。您也提出了一个很好的观点，关于不知道翻新的质量，但我想补充一点，因为您提到了时间问题，

我认为即使超过时间，就像，您是否真的想，您是否渴望去那里管理承包商并做所有这些事情？因为假设您有时间，您有能力，但只是在您的内心深处，您不喜欢实际管理承包商和进行翻新的想法。那么也许，呃，

BRRRR策略不适合您。所以是时间，是能力，也是我们必须考虑的愿望因素。然后回到您也提到的观点，实际上，关于您从哪个交钥匙房产提供商购买，您真的不知道自己正在进入什么。提出这个问题的人确实发表了一条我认为很有趣的评论，但他们说他们额外投资了35,000美元

用于购买交钥匙房产后的更新和翻新。对我来说，这似乎有点违反直觉。如果它是交钥匙房产，这意味着第一天，钥匙就可以转动，我们不需要做任何其他事情。这似乎至少这个最初的交钥匙产品，也许不是，

如果您需要投资35,000美元，那可能不是真正的交钥匙房产。因此，还要考虑的一件事是，也许下次您这样做时，可以进一步审查房产或选择不同的交钥匙房产提供商。但我认为回到问题的另一部分，对吧？因为我们谈论了当前交钥匙房产和BRRRR之间的区别，但这个问题的重要部分是，您如何知道自己是否有足够的经验来开始BRRRR？我不知道是否有像魔术技巧一样的东西，您必须在有资格进行BRRRR之前完成。我的第一笔交易就是BRRRR。呃，实际上我相信您的也是，对吧？您的第一笔交易也是翻新房产，对吧？是的。非常小的翻新，只是地板和橱柜，非常小。但仍然，对。我们，我们，我们翻新了房产作为我们的第一笔交易，并且没有

您知道，我们必须做的事情才能让我们觉得自己有资格这样做。我认为比说，你知道，像，像我什么时候准备好更重要的是要问，我有一个多么好的团队？我有一个多么好的交易？如果您有一个非常棒的交易，如果您有一个非常棒的承包商和总承包商团队，我认为这些因素会说明，好的，我现在准备开始BRRRR了。我现在可能不会做一些像，你知道，

在您的第一个BRRRR中将其拆除到地基的事情。但正如Ashley所说，如果您正在进行轻微的美容或中等类型的翻新，这就是我为我的第一个BRRRR所做的，如果您的支持机制到位，它确实感觉是一个良好的起点。我们将稍作广告休息，但回来后，我们将弄清楚您投资房产的最佳解决方案是否实际上是出售它。我们马上回来。

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但他们在2022年购买了一套双联排别墅。我会说它位于C级区域，但它靠近市中心。在过去的几年里，该地区一直在变得更好，新的房屋正在兴建，许多现有房屋也进行了翻新。我购买这处房产是为了长期升值，知道它在几年内不会产生现金流，而且在我购买之前它就已经翻新过了。

我担心的原因是，根据在线估算，它的价值仅从321,000美元的购买价上涨到约350,000美元。虽然是的，这是一个29,000美元的增幅，但租金似乎正在放缓，我不得不进行许多意外的维修，而没有足够的现金流来支付。

我想知道我应该再等多久才能看看情况如何，然后再决定是否出售。如果不是因为我遇到的问题，我不会考虑出售。但在这个地区找到租户一直很困难。决定是否应该等到价值上涨到400,000美元左右，这样我至少可以从出售中净赚60,000美元到70,000美元，然后将这笔钱投入到更好地区更好的房产中。

我反应过度了吗？我太心急了吗？是的，我是在为长远打算。但是，从财务角度来看，它每月都在让我损失一些钱，自从购买以来，我已经积累了近20,000美元的债务来进行维修。好的，这里有很多需要解释的内容，但托尼，我认为我们应该回到顶部。这里有一些东西

引起了我的注意，我想就他们知道不会产生任何现金流而购买房产并押注升值这一点发表看法。哪位著名的房地产投资者会使用这种策略？

哦，我不知道。这里有一个小测验。是谁？我不知道。David Green。我听说他谈到过他会购买收支平衡的房产，因为知道它们会升值。好的。所以这个人可能听过David Green。所以他们的计划是持有这处房产几年。他们在2022年购买了它。2022年也是……

2022年的市场情况如何，托尼？前半部分还不错，然后随着我们进入那年下半年，开始出现一些转变。是的，所以他们可能是在新冠疫情后市场的高峰期购买的。这就是为什么他们还没有看到太多升值的原因。因此，如果说有什么的话，当考虑这里的升值策略时，

我认为如果这是您的计划，并且您不指望现金流，那么首先您必须有大量的储备，因为这个人不得不背负20,000美元的债务来支付这处房产上出现的维修和维护费用。所以我认为要有大量的储备，还要计划持有超过三年。

例如，制定一个计划。如果您在三年内出售它，那就太好了。它的升值速度比您实际计划的要快。但我认为您需要制定一个计划，让它升值超过三年。我的意思是，如果您在……

你知道，2020年3月，新冠疫情爆发时，我以27,000美元的价格购买了一套独栋住宅，并在六个月后以160,000美元的价格将其出售，这真是完美的时机。我做了一些翻新，但我从未想过能为此赚到这么多钱，但我是在完美的时机购买的，并且在新冠疫情市场的高峰期准备出售。所以除非你

你知道，你最终拥有了完美的时机，你可能不得不持有房产的时间超过那个时间段，或者至少要为此做好计划。是的。实际上，您提出了一个很好的观点。我认为在我们甚至开始讨论是否应该出售之前，让我们先谈谈其中一些重要的事情。例如，升值部分，我同意。我认为三年的时间框架有点短，无法真正做出评估。呃，我，我，我认为，

我在这里很快地计算了一下，对吧？他们说它增加了多少？29,000美元。是的。所以在两年多的时间里，增长了9%。因此，每年平均升值约4.5%，这与大型房地产市场的走势基本一致。但托尼，他们说他们得到了这个。我不知道是否已经明确说明，但就在线估算而言，我认为是，

所以如果您的在线估算是Zillow，我不会根据该数字进行操作。您的在线估算或您认为房产应该是什么，应该来自拉取可比数据。它应该是您自己找到的数字。所以我不知道他们所说的在线估算到底是什么意思，但您应该查看在线销售的房屋。

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我的房产价值500,000美元，而实际上它是一套价值50,000美元的独栋住宅。有人在那里输入了错误的零。所以我根本不会根据该估算进行操作。我认为还要考虑的另一件事是，这个人如何看待未来升值？因为他们说它位于C级区域，但它靠近市中心，情况正在好转。所以这是否意味着升值实际上可能会加快？是的。

你知道，在第三年、第四年和第五年。这就像，你真的不知道。但我认为最后一点，你知道，这是一个需要问的重要问题，就像，你实际上是根据什么来确定你的升值目标的？你期望什么样的升值？你是否希望看到它像2021年那样以惊人的速度升值？因为如果是这样，你一开始就注定要失败，或者是什么，你的实际目标是什么？

然后我认为最后一点，如果我可以与这个人交谈，那就是，而不是他们知道它不会产生现金流就购买了它，但我想知道，

当您做出该决定时，您是否只是查看了您的租金减去您的抵押贷款支付，并且基本上为零？你说，好的，我会收支平衡。您是否没有考虑空置率、资本支出、维护维修等？因为如果是这样，那么从一开始，我认为您在某种程度上注定要失败，因为您只将本金、利息、税款和保险作为您的唯一费用。我一直在考虑这件事。

自此之后，由于现在很难找到现金流并押注升值，这种策略是。我希望这个人做的是坐下来计算一下，好的，您已经在这处房产上投入了20,000美元的资金。所以这大约比，托尼，帮我算一下，一年多的时间，20,000美元，这是

把它看作一项投资。好的。那么，如果您每年将这么多钱投入股市呢？这笔钱是眼不见心不烦的。这会积累到什么程度？看看您所说的维修和维护费用，您知道，房产存在不断出现的问题。在接下来的三年里，您需要花费多少来支付这些费用？

您要自己支付多少钱？所以假设20,000美元，假设在接下来的三年里再有20,000美元。所以您投资到该房产中的资金为40,000美元。如果房产每年继续以4.5%的速度升值，那么该房产的价值最终会是多少？它是否超过了您投入的40,000美元？

还是会亏损，因为您投入的资金超过了它的价值？因为人们会把钱投入股市。人们会把钱投入到他们目前没有获得任何具体回报的投资中。他们等待。他们等待。他们再投资他们的股息，或者他们没有获得任何股息。他们等到退休时才出售股票或任何其他东西。

所以也要这样想，以这种心态来看，如果您在这个时间段内投资这么多钱，并且您选择有额外的钱，所以不会再负债，但您有额外的钱可以用来投资到该房产中以使其变得更好，那么

房产在三年后还会升值吗？保持4.5%的升值率，在估算升值时要非常保守。我们有新总统。我们不知道未来四年市场会发生什么。即使没有新总统，我们也无法准确预测未来四年会发生什么。但是

我认为，从这种角度来看，改变一下您的心态，这是否是一种您可以实际运作的方式？也许在这种人的情况下，但如果还有其他人正在听，他们可能在想，我想押注升值，我想，我只是在现金流上收支平衡。我可以达成这样的交易。

如果您每月投资几百美元或每年投资20,000美元到房产中，数字看起来会怎样？从长远来看，这实际上是如何计算的？是的，我认为您已经说到了重点，即您可以期待什么样的回报。但我认为我们必须回答这个问题的另一部分是，好吧，您怎么样？如果您今天出售，您将如何使用这笔资金？是的。

您是否相信您可以去购买一处在市场上升值更好的房产，或者您是否只是让自己处于完全相同的位置，但现在您已经经历了出售这处房产并购买另一处房产的麻烦，您知道吗？所以你必须问问自己，这些资金的用途是什么。我认为只是一点最后一点，关于评估当前房产，20,000美元的维修费用，您在这个问题中没有提到，但如果有一个物业经理到位，您知道，

我会认真地检查所有这些维修费用。呃，因为根据物业经理的情况，我认为，您知道，大多数房地产投资者可能在其投资组合中至少经历过一次，有时这些维修的费用有点过高。有时，这些维修的必要性并不高，但由于物业经理要么可能获得佣金，要么可能是他们自己的房产，呃，呃，呃，

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回答这个问题。我会这么说。我会说，如果您要继续为这处房产负债，您应该现在就出售它，并摆脱它，而不是不断地负债，增加更多的债务和更多的财务压力。我会，但在您决定这样做之前，我会征求意见。

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我和我的丈夫在2022年购买了我们的第一处投资房产。它是一个房产，包括四个商用单元和两个公寓单元。所有单元都由物业管理公司管理，但重大维修需要我们自己处理。此后我们组建了家庭，并决定维护这项房地产投资所花费的时间不值得我们远离我们的小家伙。

我们已经通过商业经纪人挂牌出售一年多了，但几乎没有兴趣。它需要一个新的屋顶。我们想把它卖掉，而且不想投入大量资金更换屋顶。所以，Ashley，他们正在寻求一些建议，以如何处理停滞不前的房源。是的。

显然，我们现在所处的环境是，利率要高得多。这绝对是买方市场，因为现在没有那么多人在寻找购买房产。所以无论如何你都会面临一些逆风。但我认为，在我们讨论如何快速出售房产之前，我想问的第一个问题是，你是否可以完全避免出售？你提到它由物业经理管理。

理想情况下，如果你有物业经理，你所需要投入的时间应该相对较少。所以我质疑这位物业经理的效率。如果你仍然觉得你在这处房产上花费了太多时间，以至于你决定不再拥有它，对我来说，这就像，好吧，物业经理也在做什么？你的想法是什么？嗯，我认为首先很有趣的是，这两个问题都询问了他们是否应该出售，他们都在2022年购买了房产。所以我，

我认为这很有趣，但这处房产几乎听起来像是他们只是不想处理它。所以也许他们甚至不必处理很多事情。这就像，他们已经下定决心了。他们不想处理它。即使房产，物业经理仍然可以管理，但仍然可能出现一些问题。所以如果房产确实有问题或有麻烦的租户，

物业经理仍然可以联系业主，例如，这是你的房产。我们可以更换屋顶吗？我们可以花这么多钱吗？你知道，大多数物业管理公司都会设定一个限额，说明在未经批准的情况下，他们可以花费多少。所以也许设定了一个很低的限额，他们不得不不断地要求

也许只是物业管理公司沟通过度，说，嘿，你知道，这个租户没有清理他们的狗粪。我们正在发出，你知道，通知，他们只是对这些不便感到恼火。也许租户没有按时支付租金，并且对，你知道，没有按时收到租金感到恼火。所以可能有很多问题，你知道，也许与物业经理没有直接关系，但是，你知道，

肯定仍然存在这样一个事实，即物业经理没有尽职尽责地处理此事并摆脱它。但是，如果他们不得不花费大量资金用于维修、维护和保养这处房产，这也许就是他们的意思，他们只是不想再处理它了，因为它不得不赚钱。

做出决定和决策疲劳是真实存在的。这也会伴随着成为房东。即使有物业经理，你仍然需要作为房产的资产经理做出一些决定。我完全同意。实际上，我认为仍然需要一定程度的监督。我认为也许甚至超出了物业经理的范围，我只是想知道是否有事情，

也许你可以做些什么来让你更享受这个过程？你可以雇佣一个兼职虚拟助理吗？Ash和我都曾在我们的业务中利用虚拟助理，我知道这对我来说在处理许多这些较小的细节方面带来了很大的改变。

你的运营是否真的得到了优化，以至于你从这个过程中被移除？所以，我认为在你真正决定出售之前，只需重新评估该房产的现状和你的运营，看看是否有任何唾手可得的成果我们可以解决？

让这笔交易值得保留在我们的投资组合中。是的，他们确实提到，即使他们有物业经理，重大维修也需要他们自己处理。然后他们说这并不值得他们远离他们的小孩子。所以也许他们，你知道……

一个承包商或其他什么人。所以也许他们实际上是自己进行这些重大维修的。所以也许找到一个承包商或勤杂工来承担这项工作。但话又说回来，这可能会因为他们没有在房产上工作而抵消他们的现金流。所以这绝对是需要考虑的事情。好吧，让我们现在谈谈实际出售的问题，对吧？我的意思是，他们已经挂牌出售一年多了，还没有卖出去。

我认为首先想到的是，经纪人是否真的在尽职尽责，对吧？这是你聘请的商业经纪人来出售这处房产，对吧？

他们是否真的在尽职尽责地四处奔走，试图为这处房产找到买家？房源看起来好吗？他们有好的专业照片吗？描述，所有细节都准确吗？他们在哪些上市平台上发布了房源？或者他们有哪些分销渠道？他们是否做了所有一个好的经纪人通常会做的事情？而这种

与之相反的是，你是否采纳了经纪人的建议？他们是否告诉你，嘿，如果你真的想卖掉这个东西，我们应该做X、Y和Z？因为如果他们给了你这样的反馈，但你没有采纳，那么责任就落在了你身上。你必须进行自我评估，说，好吧，我们实际上是如何阻碍这处房产出售的？我认为，如果没有任何兴趣，那就是——

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