Late Start to Real Estate? Investing in Your 50s/60s (Rookie Reply)
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欢迎来到另一个新手回复，Ashley 和 Tony 将在此回答来自 BiggerPockets 论坛和房地产新手 Facebook 群组的问题。 这次，我们将涵盖以下问题： 61 岁开始投资是否太晚，以及快速积累财富的最佳策略是什么？ 新手能否在迈阿密实际资助一笔价值较高的首次翻新？ 由于当地市场状况严峻，年轻的高收入夫妇应该套现还是在州外投资？

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也许你是一对高收入的年轻夫妇，拥有 7 万美元和 3% 的抵押贷款，想知道你是否应该套现、搬家，甚至搬到州外。今天，我们将回答来自 BiggerPockets 社区的三个真正重要的问题，每一个问题都涉及到我们知道你们许多人今天面临的挑战。

这是房地产新手播客。我是 Ashley Kerr。我是 Tony J. Robinson。接下来，让我们进入今天的第一个问题。所以我们这里第一个问题来自 Teresa。这个问题说，首先，我在论坛上。我 61 岁了。我丈夫也是。我们才刚刚开始房地产投资。说实话，如果我早知道我现在知道的这些，学习我本可以早得多开始。但是

我现在能做的就是继续前进。我目前拥有一家成功的企业，至少在未来五年内没有退出计划。我丈夫是当地一家建筑公司的项目经理。话虽如此，在今天的市场中，积累财富和创造房地产现金流的最佳策略是什么？是买入并持有吗？是翻新和转售吗？是 BRRRR 吗？是批发吗？我们对房屋租赁不感兴趣。

我们在目前的住宅中拥有相当多的权益，我们还在标准投资中存了一笔不错的储蓄金，我们可以动用这些资金，我们还有 10 万美元以上的现金。

现在开始积累财富为时已晚，以便我们最终能够享受我们的黄金岁月吗？她接着问道，获得启动资金的最佳贷款类型是什么？是住房净值信用额度、高利贷、私人贷款、零首付、低于 2% 吗？我们已经联系了一位投资者房地产经纪人，他推荐给我们，到目前为止，他一直是知识的宝库。我们今天也将讨论贷款和资金策略，但很乐意听取大家的意见。每个人的意见都非常感谢。

这里有很多东西需要解释。好吧，首先，我想说，Ash，他们处于多么好的位置啊。而且我认为，同样，引起我注意的是，“如果我当时知道我现在知道的这些就好了”，我想每个人都在这么想。好的，我想先谈谈他们目前住宅中的权益。所以如果他们有抵押贷款，你的利率是多少？条款是什么？这是一个

很棒的抵押贷款，你不想摆脱它，那么住房净值信用额度将是一个利用它的好机会。他们还提到他们确实有 10 万美元以上的现金。所以他们可以用这笔现金做的一件事，而不是让它闲置，实际上是将其投资到股市，将其投入经纪账户，然后在其经纪账户上获得信用额度。

所以他们把这笔钱投资了。它对他们来说仍然非常灵活，可以提取这笔钱，而不是将其投入房产。然后他们现在有了这条信用额度，他们可以使用这条信用额度来部署，实际上是购买房产或以某种方式投资房地产。所以你实际上是用这 10 万美元投资了两种不同的资产类别，70，

股市，然后利用信用额度投资房地产。有了这条信用额度，你将获得极好的条款。你将获得更好的利率，因为你的股票账户流动性更强，更容易让他们拿走你的钱，如果你不支付住房净值信用额度的款项，而如果抵押品是房产，

他们必须经历整个止赎程序，这使得它流动性不强。所以你将获得更好的条款，因为他们的风险较小。

所以我认为，一个很好的起点是将这 10 万美元现金投入股市，然后以你的股市账户作为抵押品获得信用额度。我知道。我喜欢这个主意，对吧？我过去曾用股票获得贷款，效果非常好。但我认为，就像我们关注的主要问题一样，那就是，为时已晚了吗？

是的，61 岁是人生的后半段。但我认为现在开始并不算太晚。我只是想大声地向所有收听的人说明这一点。61 岁开始并不算太晚。我认为开始永远都不算太晚。如果你在这里收听并看到这一点，是的，那么你还有时间开始。如果你看看亿万富翁甚至千万富翁的历史，他们中的许多人

直到 60 多岁才做到这一点，我希望我能脱口而出这个数据，但通常大多数人直到那时才真正取得一些伟大的成就。例如，如果你看看许多，你知道，高净值人士，他们会说，是的，他们做了这个和那个。然后他们在 60 岁左右获得了重大突破。所以

绝对不算太晚。现在，就我认为在当今市场中最有效的实际策略而言，我的意思是，所有这些策略在当今市场中都有其有效之处。买入并持有、翻新和转售或批发。我们认识的投资者今天都在采用所有这些策略，并取得了很大的成功。所以我不知道这是否一定是策略，或者是什么在今天有效，你应该关注的是什么。我认为更大的问题是什么将使你能够在心中设定的时间范围内实现你的目标。

我认为，买入并持有显然是长期积累财富的好方法。但这需要时间，对吧？例如，如果你 25 岁并提出这个问题，那么当然，每五到七年购买一套独立式住宅，这在三到四个十年内将会累积起来。但如果你想真正加快你收入的现金数量，我可能会选择不同的策略。在我看来，我会做两件事中的一件。

我会专注于翻新，或者我会专注于 BRRRR 策略。我之所以不说批发，是因为我认为这是一种非常特殊的技能。如果你具备这种技能，那就太好了，但我更倾向于翻新，因为你丈夫已经在建筑行业工作了，对吧？所以我在这里做了一个假设。

但我将专注于翻新和转售或 BRRRR。原因是你可以用这 10 万美元来循环使用这两种策略。如果你采用传统的买入并持有策略，也许你可以用这 10 万美元买到一两处房产，然后你接下来要做什么？你将不得不变现资金或从其他人那里获得一些资金。但如果你有 10 万美元，这是一个非常好的起点，你可以通过翻新或 BRRRR 反复使用这笔钱。通过翻新，你拿出你的 10 万美元，

你将其作为首付，你一部分高利贷或私人贷款，如果你认识某人的话。然后一旦交易完成，你就会收回你的钱，然后将其循环到下一笔交易中。BRRRR 也一样。你今天甚至可以用 10 万美元进入许多市场并购买一些现金。你对其进行翻新，然后以这种方式循环资金。而且我认为如果速度和——

快速行动和快速扩展以及积累一些成功是目标。我会专注于这两种策略中的一种。Tony，我将不同意你的观点。我们即将进行第一次争论。在直播中。我不得不说，我不会推荐翻新。在查看今天的当前市场状况时，我非常厌恶风险，在今天的当前市场状况下，它正变得越来越

买方市场而不是卖方市场，这让我想要寻找交易并购买交易，但要持有它们，直到它再次成为卖方市场。而且到这个播客节目播出三周后，我们可能会看到另一个转变，而我完全错了。

但从我现在看到的情况来看，买家比卖家多 50 万。好的。所以大多数市场正在发生这种巨大的转变。我会

不太可能翻新房产，尤其是在这是你第一次这样做的情况下，你知道，几年前，如果你要翻新一栋房子，无论如何它都会卖出去，因为每个人都想买房子，库存很快就卖光了，而现在你必须更具策略性，因为你将与市场上的许多其他卖家竞争，而且买家并不多。

所以我将把翻新从考虑范围中排除。我会做的是，我不会用你所有的钱。所以假设你决定只使用你的现金。你不会选择信用额度选项。我会用其中一部分，我会将其用作租赁房产的首付，但我不会为了现金流而购买。我会为了升值而购买，因为在你的情况下，你做得很好。你不需要现金流。你没有计划，你知道，辞去你的工作，辞去你的生意。所以，嗯，

我会购买一处房产，你查看市场，对其进行分析，以押注升值。也许五年后，当你出售你的企业时，该房产已经升值了。你从住在那里租客那里获得了抵押贷款偿还。然后你以更高的价格出售房产，或者更好。是的，你进行 1031 交易，换成更大的房产。

这有更多的升值机会，也许有一些更多的现金流。我不会获得负现金流的东西，但我将获得收支平衡或略有现金流的东西，几百美元的现金流对你来说不会有很大的财务差异，但至少你的钱随着升值而增长，然后拥有

本金偿还，以便你可以通过 1031 交易或以后的再融资来收回这处房产的资金，以利用该权益购买其他东西。但我认为，对于你现在的第一次投资，尤其是因为你确实有这个资源，所以不要翻新，但也许可以做 BRRRR，让你的丈夫做承包商。但如果你都在经营非常繁忙的企业，

而且它们已经很成功了，我认为你不应该通过翻新房产为自己创造第三个业务。我也非常，什么压力小，风险低。2025 年的禅宗 Ashley 在这里。所以——

我不知道。我只是想到，你知道，那些类型的事情。因此，也要考虑你的心理和情绪能力，看看你是否想继续努力翻新房子，以及在今天的市场中可能需要什么，这可能与你在过去几年中在 Instagram 上看到的大相径庭。你知道，我将同意你的观点，实际上。实际上，我认为你提出了一个非常非常有效的观点，即，你知道，就像我们俩都有我认为我们正在

正在上市的房产，这些房产的停留时间比我们预期的要长。所以市场确实有一些疲软。我认为一个真正的好主意是，如果我们邀请，也许我们可以做一个，像一个翻新者圆桌会议，我们邀请像 James Daynard、Henry Washington 这样的人，嗯，

我们最近邀请了 Dominique Gunderson，她远程从新奥尔良进行翻新。但只是邀请来自不同市场的一些人，让他们每个人都说，嘿，我们如何适应当前的时代？因为你是对的。在许多地方，上市时间都在增加。但也有一些市场，也许不是这样。翻新者在这种环境中是如何适应的呢？但这听起来像是我们一致同意的 BRRRR 策略，对吧？就像，嘿，也许这是最好的，因为你正在建设——

被动收入，同时利用你和你的，你的丈夫拥有的资本和技能。所以也许这是最好的前进道路。是的。而且我认为，知道他们有这笔钱想要部署，但这并不意味着他们需要立即收回这笔钱来完成完美的项目。

所以让钱留在交易中是可以的。这是你投资的钱，让房产增值。所以我认为，如果你有可以永远留在房产中的资本，那就更好了。

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今天，我们的第二个问题来自 BiggerPockets 论坛上的 Jacob。

我在佛罗里达州迈阿密找到了一笔很棒的交易，位于一个强大的社区，拥有可靠的比较数据和需求。以下是数字。购买价格为 699,000 美元。翻新估价为 150,000 美元。ARV 在 110 万至 125 万美元之间，这是保守的估计。

比较数据是一栋距离三街区远的房子，售价为 125 万美元，另一栋距离两街区远的房子售价为 119 万美元，然后一栋距离三街区远的房子售价为 110 万美元。我的房子有 2000 平方英尺，比所有这些比较数据都要大。

我的问题是，我能实际获得这笔资金吗？我已经在与卖家交谈，交易正在进行中。只是想知道，当数字如此强劲时，贷款机构甚至资本合作伙伴是否会考虑与新手合作。感谢任何诚实的反馈或指导。

嘿，这是一个关于你的新手投资者的很好的问题。你有一个令人兴奋的交易，你认为它具有巨大的潜力。你已经计算过数字，你已经查看了一切，并且你想要完成这笔交易。我认为你确实凭借你的信心拥有更多优势，Jacob。事实上，他理解这笔交易，已经计算过数字，并且他想要完成这笔交易，因为他理解，是的，这笔交易将会成功。

我认为，是的，第一次可能会很困难，但我不会那样说，因为实际上这不是你的第一次。你参与过其他翻新项目。这就像我以前担任物业经理时一样。我没有拥有这些房产，但我担任物业经理。所以当我第一次为投资房产获得贷款时，我

我合作的银行也为我工作的投资者工作。我们已经建立了关系，因为我为这位投资者工作。这是一个非常简单的过程。不像，“哦，这是你的第一次。你确定你知道你在做什么吗？”他们亲眼看到了我用其他房产所做的事情。然后我知道我在做什么。所以我的第一个建议是与你的姐夫交谈，他使用谁来为他的翻新项目提供贷款？

这可能是一个很好的联系，一个很好的推荐，从那里开始，因为他们已经亲眼看到了你的姐夫正在做什么。如果他们知道你参与了这一切，并且参与了这些交易，他们更有可能向你贷款，而不是那些不了解你或你姐夫任何历史的人。我完全同意你的观点，Ashley。我

我不怎么看纳斯卡赛车。所以如果这里有纳斯卡赛车迷，而我弄错了，不要打我。哦，我年轻的时候是。我和我爸爸，都是纳斯卡赛车迷。好的，如果你错了，你可以检查我。对。但就像纳斯卡赛车中的策略之一是在前面的车辆后面吃尾气。对。所以他们正在摇晃，摇晃，烤。你来了。从未听说过。但这甚至更多。是的。

所以基本前提是前面的汽车承受着所有的风。他们是那些被打的人。你就在他们后面。然后一旦你滑出来，你就能跑到他们前面，因为你获得了所有这种向上的动力。Jacob，这在房地产投资中基本上是一样的。你正在跟随这位已经承受了所有挫折、吸取了所有教训的其他投资者。你正在学习其中的一些东西，这样当你独自走出去时，你也可以自己飞起来。我认为这是开始房地产投资的最佳方法之一。

这正是你刚才所做的。所以正如 Ashley 所说，我不会低估你从其他人那里学到的所有东西。所以 Jacob，理论上，你正在做我们希望房地产新手做的事情，你正在向其他人学习，他们已经承受了挫折，吸取了教训，现在你带着这些知识独自走出去。所以我认为你……

严重低估了你与其他人合作所发展起来的价值、知识和技能。所以要回答你的问题，有人会考虑与新手合作吗？

我相信绝对会的，对吧？正如 Ashley 所说，与同一个贷款机构合作，这是一个好主意。但即使是新人，也要把你与这位其他翻新者一起完成的所有交易的简历放在一起，这就是你的概念证明，对吧？这就是你能够完成的事情的记录。Jacob，即使这笔交易的价差也相当不错。你的购买价格为 700，翻新为 150，所以你的总投入为 850，而你的比较数据为 1.1、1.4，

1、2、1.25，对吧？所以你有一些价差。所以数字看起来不错。你的经验也很好。假设你真的可以达到所有这些数字，我看不出你为什么不继续进行这笔交易。好的，在我们最后一个问题之前，我们将稍作休息。但当我们离开时，如果你还没有订阅房地产新手 YouTube 频道，请务必点击关注和订阅按钮。如果你在 Apple Podcasts 或你最喜欢的播客平台上收听，请务必订阅和关注。我们稍后再见。

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所有

好的，各位。所以欢迎回来。所以我们今天最后一个问题来自 Garrett。

Garrett 说，

在过去的几年里，我们对房地产投资越来越感兴趣，其具体目标是实现财务自由。然而，由于我们附近的当前房价和高利率，购买现金流为正的投资似乎是不可能的。他们在华盛顿州的 Kitsap 县。即使是我们目前的房子，以 3% 的利率和 2100 美元的抵押贷款，每月租金也只有大约 2800 美元。

我们目前有 7 万美元的现金储备，准备投资，以及大约 11.8 万美元的房屋净值。所以有几个问题。第一，在估计空置率、维护费用和资本支出后，出租我们目前的房子没有意义。你同意吗？

第二，我们应该出售我们的房子并搬到一个更有利于现金流的市场吗？如果是这样，你推荐哪里？第三，我们应该保留我们所在地区相对较低的抵押贷款和利率，并在州外开始投资吗？第四，你推荐我们从哪种策略开始？长期独立式住宅、小型多户住宅租赁、BRRRR 或其他什么？好的，首先要看的是，因为他们问到出租他们目前的房子是否值得投资。我们同意吗？所以他们

抵押贷款月供为 2160 美元，包含税费和保险。然后他们可以以每月 2800 美元的价格将其出租。我喜欢单户住宅的一点是，像其他任何费用一样，你真的可以转嫁给租户。所以水电费、园林绿化、草坪护理、铲雪等等。然后他们说得对，你知道，空置维护上限 X 没有意义，出租我们现在的房子。

所以在这种情况下，我会这样做，如果你试图在这两者之间做出决定，首先，在 BiggerPockets 资源中心，我几周前才发现这一点。我认为是 Scott Trench 创建的，但它实际上……

是一个出售与保留的电子表格。你输入你房产的所有信息，它会根据数字帮助你决定是将房产保留为租赁房产还是出售。

你可以在 biggerpockets.com/resource hub 或 resource 找到它。我认为是这样的。所以当你输入信息时，你可以看到差异。所以在他们的问题中，他们写道，根据 Zillow 的数据，我们的房子在过去两年中增值了 50,000 美元。所以我会在比较中看看你的现金流与这 50,000 美元相比是多少。以及两年的差异，因为你的本金正在减少。你正在获得，

增值，通过长期持有房产获得更多增值。此外，我会看看多长时间，所以他们至少住了两年。所以他们也不会对该房产的出售缴税，而你的现金流，你会为此缴税。所以，

我会去 biggerpockets.com/resource 查看这个计算器，并查找其中的出售与保留计算器，然后运行数字以查看差异。是的。我的直觉是，我很难鼓励他们放弃 3% 的利息和 2100 美元的抵押贷款。是的。

如果如果如果目标是，你知道，你们相对年轻，你说，我们大学毕业几年了，并且刚刚开始，所以你们似乎还有时间，对吧？我知道你们很想开始，但是你们拥有一项非常棒的资产，那就是主要住宅，我想保护它。

也就是说，这并不一定意味着你不能搬到其他地方。我知道你说了，在你所在的地区，购买现金流为正的投资似乎是不可能的。但是我想知道，你能保留你目前居住的房子，把它出租出去吗？是的，即使你没有赚取疯狂的现金流，你仍然……

获得一定程度的现金流。你仍然会随着时间的推移获得股权增长。你仍然会保持 3% 的利率。你也许可以买一套小型多户住宅，在华盛顿州基萨普县进行房屋租赁。也许是一套双联排别墅，你们住在一侧，另一侧出租。也许是一套双联排别墅，你们把另一侧按房间出租，以真正提高你们的现金流。所以我只是想知道，也许还有其他策略你可以考虑。

然后像搬到一个更有利于现金流的市场这样的问题。是的，我认为这也可以，但我认为你不需要为了做到这一点而卖掉你的房子。你仍然可以保留你的房子，并用你预留的资金在价格较低的市场进行投资。我认为 70,000 美元在美国许多市场都足够买到一些东西了。

这只是识别这些市场，然后在这些市场中找到合适的交易的问题。然后加勒特这个问题的最后一部分是他们应该从什么策略开始？同样，你知道，这有点回到了第一个问题，但这确实在某种程度上取决于你，你的风险承受能力，你的技能是什么，你知道，以及所有这些不同的因素。但我认为根据我们面前的有限信息，

我会在价格较低的市场购买并持有房产，并在你攒够另外 70,000 美元后每三到五年重复这个过程。或者我会尝试在你目前居住的县里进行小型房屋租赁。对。同样，小型多户住宅，类似的东西，你不会失去你已经拥有的资产。但是，是的。

你们处在一个很好的位置。作为一对收入不错的年轻夫妇，如果你只是慢慢来，买对东西，继续努力，你将拥有一个令人惊叹的投资生涯。Dave Meyer，我们最近为 BiggerPocketsMoney 播客做了一期节目，他甚至在 Real Estate Rookie 播客中提到，他一直在投资，我认为他说的是 15 年。他的目标很简单，就是轻松投资 15 年，因为他知道如果他这样做，15 年后，他将处于一个很好的位置，而这正是他目前所处的位置。

所以我们不必过于复杂化。有时最简单的办法就是最好的办法。

听起来你们面前有一个简单的解决方案。非常感谢你们加入今天的 Rookie Reply。如果你有任何想回答的问题，请进入 BiggerPockets 论坛并在那里写下你的问题。可能在我们甚至开始之前，你就会收到来自其他志同道合的投资者、其他试图开始投资的人或经验丰富的投资者的大量回复。