Paying Off Rentals vs. Buying More and Low-Money-Down Loans (Rookie Reply)
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好的，让我们来解答您的问题。我是Ashley Kerr，我和Tony J. Robinson在一起。欢迎收听房地产新手播客，每周三次，我们为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。今天，我们将深入BiggerPockets论坛，解答您的问题。

现在，Ricky的论坛是您快速获得所有房地产投资问题的最佳场所，这些问题将由像我、Ashley这样的专家以及BP社区中的许多其他人解答。因此，今天我们将首先讨论如何确定何时以及是否应该偿还您的租赁物业。其次，我们将讨论如何使用FHA贷款购买您的第一个多户住宅物业。最后，我们将讨论如何尽快让您的租赁物业出租。让我们开始今天的节目吧。

这个问题是，谁已经还清了他们的租赁物业？我的妻子，39岁，和我，42岁，目前拥有三套独立住宅。我经营一家企业，她从事医疗行业。税后，我们每年收入27万美元。第一套租赁物业价值37万美元，我们上周还清了贷款，租金为2100美元。

第二套租赁物业价值47万美元，仍欠20万美元。租金为2495美元。计划在两年内还清。

目前的房产是我们的主要住宅，价值45万美元，仍欠30万美元。我们计划每年购买一套房产，最终拥有10套房产。当我们在60岁退休时，我们希望所有10套房产都已还清，这样我们就可以依靠被动收入和股票投资生活。有没有人有类似的目标？我交谈的大多数投资者都不想还清他们的租赁抵押贷款，但我猜这取决于他们的具体目标。

所以Tony，让我们从你开始。你有没有目标要还清你所有的租赁物业，所有你的短期租赁物业？我个人现在没有，但我认为每种方法都有利弊，我相信我们很快就会讨论到。但我个人没有。我现在没有任何房产已还清。它们都有抵押贷款。Ashley，你呢？你也有目标要还清所有债务吗？自从我开始投资以来，大约两年后……

我优先偿还了几处房产。所以现在，我想我只有两处房产已还清。但知道我有这个选择，我晚上睡得更好。我们还清的一处房产。所以我觉得有很多不同的选择，有时没有房产债务会更好。是的，

我想我有点矛盾。我喜欢利用一些杠杆，但我也不想过度杠杆。比如，我不想拥有一处房产。只有10%的权益，90%是房产债务。这不会给你留下多少余地。所以我觉得为了安全感，这甚至不是投资策略或如何获得最佳回报，而是为了晚上睡得安稳，知道我没有过度杠杆，我喜欢拥有几处已还清的房产。

我认为你在你的回答中已经触及了一些利弊。房产已还清的明显好处是，当房产没有债务时，风险会大大降低，对吧？所以你不必担心房产本身估值的变动，因为没有债务。你永远不会“倒挂”，因为没有什么可以倒挂的。你能否取得平衡呢？因为你有一处房产已完全还清。

你还有另一处房产，你只欠20万美元，而该房产价值47万美元。所以你在这处房产中也有一些不错的权益。也许与其将每一处房产都还清到零贷款余额，不如将你的贷款价值比保持在50%。

如果你有一处价值37万美元的房产，37万除以2是多少？大约是16.5万，类似这样。所以也许你保留16万美元的债务，但你可以获得另外16万美元，然后你可以重新部署这些资金，帮助你更快、更高效地实现拥有10处房产的目标。因为听起来你们有一个不错的目标，对吧？在接下来的……

18到20年里，你们俩都想退休。但我不知道，与其动用你所有的现金并积极偿还你拥有的房产，不如在接下来的……

十年内实现拥有10处房产的目标，而不是两年。所以有一些，我认为有一些需要考虑的目标和策略。是的。我认为要做的一件事也是计算一下数字。所以你有没有比较过，如果你还清了所有这些房产，而不是购买更多房产，或者将其中一些独立住宅通过1031交易换成一个公寓大楼之类的东西？所以我觉得你有许多不同的选择。所以首先，

这个计划是为了安全感还是一种不想有任何债务的情绪化的事情？因为这可能是一个优先事项。但如果这对你来说并不重要，你只是想要最好的回报，那么这就是我们需要计算数字并查看这是否是你的投资的最佳回报的地方？是还清这些房产，还是投资其他房产并拥有更多房产？我喜欢拥有较少开支的想法。所以，是的。

你知道，你不需要更换五个屋顶，因为你只有三处房产而不是五处房产。所以，嗯，

我认为绝对要考虑的一件事是实际坐下来计算一下你的回报将会是多少。如果你有10处已还清的房产，或者你继续使用你拥有的资金购买更多房产，那么你的现金流将会是什么样子，也许你会有30处房产，但它们有50%的债务。这种现金流是什么样的？

与10处已还清的房产相比，或者进行1031交易并扩大规模，直到你只有一个拥有30个单元的公寓大楼，并且你的现金流来自那里。所以你绝对是对的，Asha。我认为计算数字是做出……

做出这个决定的一项重要步骤。但很多事情也取决于，我认为，个人目标，就像，你在投资旅程中的哪个阶段？对我来说，我们仍然更专注于资产积累。我们现在的主要目标是继续扩大投资组合的规模及其带来的利润。所以对我们来说，增加下一个房产对我们来说具有很大的价值，仅仅就我们设定的目标而言。

这就是为什么我现在选择不专注于还清任何债务的原因，因为至少就我为自己制定的策略而言，目标是我们可以建立一个非常大的投资组合，然后在20、30年后，我们可以将其出售并获得非常大的回报。这只是我试图走的路线。所以对我们来说，获得下一个交易比偿还我们已经拥有的交易更有意义。但对你来说呢，Ashley？我想，有没有，你谈到的是情绪方面，但我猜，你有没有看到其他影响

通过专注于在你的投资组合中至少拥有一两处已还清的房产？是的。所以当我可能已经投资了大约五年，也许四年的时候，我只是处于收购模式，不断积累，不断积累。我……

最终以现金出售了我拥有的其中一处房产，因为我太不知所措了。就像，我没有系统和流程。我太专注于收购了……

一旦我关闭了一处房产，将其整合到物业管理软件中，让租户签约，所有这些系统都坏了。没有流程，它太让人不知所措了。所以我实际上出售了一处房产，一处双联排别墅，以便让自己稳定下来，喘口气。就像，好吧，让我们真正努力开发这些东西。而且很高兴……

有这个选择，我将挂牌出售这处房产，我将获得这笔现金，因为我没有这笔债务，这

这使我有能力投资部分资金，并非全部，而是部分资金，用于实际花时间实施系统。所以，你知道，如果我不买，那就意味着我没有获得更多现金流。所以我不得不依靠部分资金生活一段时间，同时我腾出空间来实际建立系统和流程，但也包括雇用人员来帮助实施。所以。

我认为拥有更具流动性的房产的灵活性，从某种意义上说，你不必担心

以你必须的价格出售，你的抵押贷款支付。那，情绪方面，我们确实谈到了提供创造性融资的能力。所以提供，能够对房产进行卖方融资，就像我现在试图出售的房产一样，这是一个巨大的好处。但我还有另一处房产，我想接下来还清。原因是它有洪水保险。

所以银行需要洪水保险，因为它位于洪水区。我对这处房产充满信心，如果它由于某种原因发生洪水，我可以自保。

这处房产，使其恢复到适宜居住的状态。所以这就是我想要一处已还清房产的另一个原因。所以我每年不需要支付2000美元或更多的洪水保险费。我宁愿节省这笔现金。如果由于某种原因，这处房产确实发生了这种情况的洪水，

700平方英尺的小屋，我可以继续重建房产，而不需要保险。你能谈谈这个吗？比如，为什么你偿还房产意味着你不需要再支付洪水保险费了？是的，我的意思是洪水保险对任何人来说都是可选的。

除非房产上有留置权或法律要求，就像在纽约州，你必须有汽车保险。但在……

但对于洪水保险，如果你没有银行没有对房产进行抵押贷款，你就不必去购买洪水保险。你不需要购买房屋保险。我认为我认为最后一点也许要补充的是，可能也有好处，只是考虑一下我们所处的阶段，以及利率周期。你知道，我认为我现在房产中最好的利率是2.6%。

所以你没有还清那处房产。我可能永远不会还清那处房产。我将在接下来的20多年里让它继续下去。现在，我们购买了另一处房产，利率为8.75%，我们在高峰期购买的。我不知道我是否会还清这处房产，但我肯定会考虑在预付罚款消失后至少再融资一次。所以我觉得这也是需要考虑的另一部分。就像债务利率有多贵？

以及重新部署这笔资金并获得更好回报的难度有多大，对吧？因为我的意思是，伙计，你知道，2.6%，你知道，我们在这处房产上获得了相当不错的利润。我今天能否以7%的利率将这笔资金重新部署到其他地方，这实际上对我来说会更好吗？也许不会。是的，我认为这是一个很好的观点，无论你是否想再融资房产，或者你是否想还清它，如果你确实有非常高的利率，这几乎就像

Dave Ramsey的滚雪球法。你知道，如果你从最高的利率开始，然后开始减少你的还款，并不断滚雪球来还清它们，除非有情绪因素，比如对我来说，洪水保险。但很多人为了安全感而还清他们的主要住房。

而且我很长一段时间都对此非常热衷，就像，我迫不及待地想这么做。我想这么做。但现在我从数学角度来看，这是我的最低利率。就像，我现在不想这么做。我，你知道，还清其他东西。所以绝对要考虑这部分内容。好的，在我们进入第二个问题之前，新人们，我们要非常感谢你们来到这里并收听播客。

正如你可能知道的，我们在YouTube上播放了这个播客的每一集，以及原创内容，比如我的新系列Rookie Resource。我们想达到10万订阅者，我们需要你们的帮助。如果你还没有，请前往我们的YouTube频道www.youtube.com/RealEstateRookie并订阅我们的频道。

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好的，下一个问题是，我住在纽约。我攒了将近7000美元，我正在考虑使用FHA贷款购买一套四联排别墅。现在，这一切是如何运作的？我知道我必须住在这处房产一年，但我可以尽快开始出租吗？我还应该做些什么来帮助我完成这段旅程？

你们建议观看或学习哪些人，对于像我这样年龄的人来说，拥有大约7000美元的储蓄，这有多难？我做一份普通工作，每小时赚16美元。我也进行一些交易，不足以成为全职收入，但我现在应该做什么，我应该注意什么并学习什么？谢谢。好的，关于FHA和杠杆的问题，当你用7000美元的储蓄购买四联排别墅时。

这是我认为我会首先指出的第一件事。如果你要购买一套四联排别墅，而你只有7000美元，

如果发生某种重大事件，而你的7000美元可能不足以解决这些问题，我会有点担心。所以我不知道你是否同意这一点，Ashley，但我可能会说第一步是增加一些储备，以确保如果发生某种不可预见的情况，无论你实际购买时需要支付多少首付，假设你获得某种零首付的选择，

你仍然想要剩下一些钱，尤其是在多户住宅中，你还有其他租户居住在那里，以支付部分费用。Ash，你对此有什么看法？是的，而且，即使你获得了0%的利率，但大多数FHA贷款的利率为3.5%到5%。3.5%。这不仅仅是首付。你预付了你的房产税。是的。

你预付了你的保险费。所以这一点，尤其是在纽约州，房产税很贵。所以这一点可能占你7000美元的一半。这可能是3500美元，尤其是在四单元房产上。你的房产税很可能比独立住宅高。所以……

你还必须支付其他一些结算费用，除非你获得一些卖方让步，你提供更高的购买价格。假设你以10万美元的价格购买这处房产，然后你要求……

你知道，5000美元的卖方让步来帮助融资。然后你将获得，你知道，这5000美元，你实际上将在购买合同上写105000美元，但卖方让步为5000美元。所以你实际上将获得5000美元的信用额度用于这些结算费用，这可以帮助你用房产税、保险来资助你的托管账户。但在纽约州，你还需要支付律师费。

根据你使用的贷款机构，你可能需要支付某种类型的贷款机构费用。有时这是内置的，实际的……

贷款公司正在支付经纪人，你无需担心。但有产权费。有评估费，我刚刚为一处房产订购了评估，费用为750美元。这几乎是你现有资金的七分之一。所以所有这些费用确实加起来。有一个网站，我将把它链接到节目说明中，但它显示了一个客户的示例

结算披露。所以当你实际去银行获得预批准时，他们可以给你一个估计，比如，根据你想要在这片区域花费的房屋金额，这就是你需要支付的结算资金，你需要支付这些资金才能实际购买这处房产。这里列出了所有费用。嗯，

嗯，大多数这些费用都是不可协商的。你无法更改。嗯，这只是，你知道，银行收取的费用，或者公司收取的备案费等等。但它是一个结算披露的例子。如果你想查看，我会把它链接到节目说明中。或者如果你在YouTube上观看，你可以向下滚动到YouTube说明中，了解它是什么样的。是的。我认为让我们，让我们也许快速了解一下FHA抵押贷款的一些利弊。嗯，

人们选择FHA的两个主要原因是，首先，正如你所说，首付可以低至3.5%。其次，通过FHA贷款，信用评分也可以宽松一些。所以你不需要像顶级信用那样才能获得它。然后它也是政府支持的。我认为这是另一个好处。但我认为……

缺点或需要考虑的事情，即使你拥有超过7000美元的资金，我认为需要考虑的其他一些事情是，FHA贷款对……

你可以购买的房产类型有更多限制。我确实听过其他投资者、在播客中接受采访的人、我在现实生活中遇到的人的故事，他们的报价没有被接受，即使他们的价格更高，仅仅是因为它是FHA。FHA贷款的购买流程的一部分是你必须进行检查。FHA检查可能非常，

合适的词是什么？冗长？冗长。是的，我不记得是我们采访过的人还是我遇到的人，但我记得关于扶手必须更换的事情，就像在楼梯上一样。没错。

那可能是我在谈论我的表妹。好的，就是这样。她的父亲，我的叔叔，不得不去检查，因为卖家不愿意这样做。在他们关闭房产之前，他不得不去安装扶手。我认为也许在他们的前廊或类似的地方，需要一个扶手来走三级台阶。所以她的父亲实际上去了那里，因为卖家不会这样做。然后他们不得不让检查员回来，重新检查。好的。

而且很多时候，你需要支付这些检查费用，这些检查费用需要支付给VA，VA贷款，他们也会对房产进行检查，这与你对房产进行自己的房屋检查是分开的。作为卖方，购买价格是他们考虑的一个因素。但第二件事是，

嗯，就像交易确定性一样，我的信心水平是多少，提交此报价的买家实际上会在结算时与我会面并完成交易，而那些拥有常规融资或其他某种非FHA融资的人，卖方必须跳过的障碍才能实际到达结算桌会更小，有时甚至不存在，因此卖方通常可能会接受更低购买金额的报价

仅仅是因为他们不必在结算过程中做任何事情来实际完成交易。所以它可能会在谈判阶段给你带来一些挑战，才能实际完成交易。这并不是说你不应该尝试，但要知道这是一件需要考虑的事情。

这个问题的另一个部分是，如果他可以立即出租房产。所以如果这是一个四联排别墅，你可以立即出租三个单元。但你必须自己住在一个单元一年，这是FHA的要求。

至于他们如何实际追踪这一点，正如我从几家贷款机构的贷款专员那里了解到的那样，抵押贷款公司对此越来越严格，他们实际上会跟进并确保人们遵守他们在获得这些不同的贷款产品时同意的规则。所以，你知道，我不会试图通过只住三个月然后出租来规避这条规则。所以……

FHA的要求是住一年。所以如果你想快速搬出去，需要考虑一下。我们还在节目中讨论过另一种贷款产品，我觉得在这种情况下提出来是有意义的，但它是NACA贷款。所以那是N-A-C-A。我们采访过几个客人。Nancy Rodriguez是我相信我们最后采访的人，她使用了NACA贷款。但我知道你也可以使用NACA购买最多四个单元。

但NACA的好处是检查

房产本身并不像FHA那样严格。其次，它实际上是0%首付的贷款产品。所以实际上没有首付。从历史上看，他们的利率比现行利率低约0.5%到1%。如果你真的去他们的网站，它是naca.com。他们今天30年期固定利率为5.875%。

他们每天都会在他们的网站上发布，所以你总是可以去那里查看，这再次比我认为我们在其他地方看到的利率低大约一个百分点。所以利率较低，没有首付。你可以用它购买最多四个单元。没有结算费用，也没有抵押保险。

所以使用NACA有很多好处。现在，就像FHA贷款一样，这也有一些挑战。获得批准非常痛苦。这类似于FBI的审问，试图通过它获得批准。但一旦你获得批准，这样做有很多好处。所以无论如何，NACA，NACA，另一个需要查看的贷款产品。

如果你想住在农村地区，还有USDA贷款，它们利率较低，首付较低，试图让人们住在农村地区。所以这是你也可以考虑的另一种贷款产品。在网站上，我认为是USDA.gov。

实际上有一个计算器和房产地图，可以实际显示什么，你知道，将是一个合格的地点，或者你是否符合他们通过USDA提供的贷款产品的资格。好的，如果你还不了解，我们喜欢谈论房地产。我们也喜欢与你们一起解答这样的问题，如果您点击您最喜欢的播客应用程序或您正在收听的任何地方的关注按钮，我们将不胜感激。我们很乐意

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好了，让我们回到您的问题。托尼，我们今天的最后一个问题是什么？

好的，我们最后一个问题是：我在纽约州北部有一套空置公寓，我正在努力出租。它已在 Zillow 和 apartments.com 上列出。我还使用这些服务来处理申请，申请人需要支付 50 美元的费用来进行背景调查和信用检查。现在，虽然我有很多兴趣和参观请求，但大约 75% 的人没有出现。例如，今天下午我有四个预约，但一个也没有出现。

有什么策略可以降低这种缺席率，还是这只是行业常态？我应该要求潜在租户在参观前填写申请表吗？我目前只在潜在租户参观、喜欢公寓并希望继续前进时才要求填写申请表。

所以这里有两个问题，阿什利，一般来说，我们能做些什么来让人们更频繁地出现？然后，事件的最佳顺序是什么？我想让我先问问你，阿什利，你现在的流程是什么？如果你的一套单元空置了，你会采取什么流程来做广告、展示和收集申请和背景调查？所以

所以我们会把它列到我们的网站上，然后我们会把它列到我们物业管理软件中包含的约 13 个其他网站服务上。因此，许多物业管理软件都与这些不同的网站有联系，您只需点击一个按钮，它就会发布到 13 个不同的网站上，显示您的出租物业和所有信息。然后它会回到您的软件。

是的，这就是我想要问的。所以，如果有人在任何这 13 个网站上申请，你能在你的物业管理软件中看到所有这些潜在的租户吗？或者你必须进入 13 个不同的平台才能看到这些？不，它会把它们都带回我们的软件。因此，如果有人感兴趣，它会创建一个访客卡。因此，该访客卡会显示线索的来源。如果它是 Zillow、Apartments.com，它将是他们选择填写的信息。所以他们的姓名、电话号码、电子邮件。

因此，一旦我们收到基本上表示他们对公寓感兴趣的访客卡，我们的虚拟助理就会向他们发送一个链接来安排看房，然后是一个链接来填写在线申请表。

因此，如果他们选择安排看房，他们可以直接在线进行。我们的租赁代理会设置她的可用时间，他们可以直接选择一个时间段。同样，这一切都是通过物业管理软件进行的。选择一个时间段并安排他们的看房时间。

因此，通常大多数人在看到公寓之前不会填写申请表，但这正变得越来越普遍。在过去的一年中，我们有很多人在事先填写了申请表。我们只收取 15 美元的费用，用于支付他们的信用和背景调查费用。

所以他们会填写申请表。然后，一旦他们看房，我们的虚拟助理会与他们联系，确认，例如，您是否想继续您的申请？嗯，

所以我们通常会在他们实际进行信用或背景调查之前让他们查看公寓，除非他们明确告诉我们，他们非常感兴趣，他们想获得批准，然后他们会去看。因此，一旦安排了看房时间，他们会在 24 小时前收到一条短信提醒，例如，您在这里看房，但他们也会在一小时前收到一条短信提醒。

他们必须确认。如果他们没有确认，他们的看房将自动取消。这样我们就知道他们不会来了。有时会有一些故障，人们实际上并没有阅读短信，然后他们来了，但没有人，因为它被取消了。但我们也确实会设置时间段。

所以我们让很多人同时来。所以我们会预留大约 45 分钟，这样他们就可以预订 15 分钟的时间段，但可能有三个人预订 6 点，可能有一人预订 6 点 15 分，然后可能有五个人预订 6 点 30 分。这样，如果一个人没有出现

你知道，希望其他人会来，而且不会浪费大量时间。所以我们非常重视，因为即使在我拥有这种软件来帮助安排时间之前，我也开始举办开放日，例如，这是两个时间段，你知道，也许是星期三晚上和星期六早上，在这个时间段的任何时间都可以来查看房子。所以，嗯，

然后，一旦，你知道，他们看房了，我们的虚拟助理会跟进。您想继续他们的申请吗？然后我们按照提交申请的人和表示有兴趣继续前进的人的顺序进行实际的申请流程。所以，如果你先提交申请，你显然有优先权。但是，是的。

至于人们取消预约，这种情况总是会发生。我们过去曾在 Facebook Marketplace 上发布信息

哦，我的上帝，会有成千上万的通知，例如，我很感兴趣，所有这些东西。而且没有人会来。这对我们来说是有史以来最糟糕的线索渠道。我们会得到很多兴趣，但没有人真正出现。因此，我们发现，真正认真的人更有可能在信誉良好的媒体上搜索。

网站等等。但这就是我们的流程。我们支付租赁代理的费用。我们的维修人员过去曾帮助看房，因为他们会看到实地情况。但现在我们有一位专门的租赁代理，她获得固定工资。因此，如果人们没有出现，他们出现了。

无论如何，她需要去多少次。对于一套公寓，她可能只需要看一次。另一套公寓，可能需要看八次，而且可能没有人出现

然后她会拿到那笔固定费用。所以对我们来说，这是一种好处，因为我们并不是在支付某人的费用，让他们始终在那里，或者我没有浪费自己的时间来做某种固定费用的租赁代理。好的，如果您想参与社区，就像所有其他房地产投资者一样，请访问 biggerpockets.com/forums。别忘了订阅我们的 YouTube 频道，这样我们就可以达到 10 万。

万名订阅者。非常感谢您收听本周的 Rookie Reply。我是阿什利，他是托尼，我们下次再见。