Renovations 101: Estimating Costs, Working with Contractors, & Managing Rehabs
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您是否曾经想过翻新房屋的流程是什么？如何管理承包商？好吧，今天我们将深入探讨这个问题。

我是Ashley Kerr，我和Tony J. Robinson在一起。这是房地产新手播客。欢迎收听本播客，我们每周三次为您带来所需的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。今天，我们很高兴邀请到优秀的Serena Norris。感谢您今天加入我们。感谢你们的邀请。我们现在在洛杉矶的演播室与Serena一起直播。

非常感谢您克服洛杉矶的交通拥堵来到这里。我又回到了洛杉矶居住，所以……

我希望您能来。Serena，我想快速向听众介绍一下，您之前来过新手播客，但对于那些可能不了解您故事的人，您在过去几年里参与了多少次房产翻新？是的。我大约参与了130到135次房产翻新，并且参与了更多交易，可能多达200次。是的。

而且在过去的10年里，到4月份就满10年了。也包括BRRRR（买入、翻新、出租、再融资、重复）模式。您也对租赁房产进行了翻新。是的。大约30%到40%的房产最终成为了BRRRR模式的房产。所以我目前拥有大约十几套长期租赁房产，包括独栋住宅和商业零售物业。我还有一套Airbnb短期/中期租赁房产。让Tony感到自豪。是的。

在这个合作关系中，您在这些项目中的主要角色是什么？是的。一开始，也就是10年前，我只是协助我的导师处理所有事情。几年后，我真正承担了所有设计方面的工作、质量控制以及帮助系统化。然后随着时间的推移，我成长为

成长为项目管理角色，然后更关注数字，我开始负责收购的尽职调查，并且成为收购、翻新和处置之间联系的纽带。我还担任团队的房地产经纪人。如果我们的翻新房产没有与收购公司挂钩，我会负责所有房产的上市。所以，是的，设计、项目管理、管理承包商，所有事情。

系统化，基本上就是运营。您认为我们可以利用本集来完全分解当房产移交给您时的流程吗？那么，是在签订合同时？是在房产过户时？它实际上是什么时候移交给您的？您需要采取的第一步是什么？是的。

是的。我们团队的流程是，我们有一个主要的收购人员，他们负责分析大量的交易，与批发商或直接卖家建立联系。一旦房产通过了我们所谓的“嗅探测试”，这意味着，你知道，他们会说，“嘿，我们认为我们这里有一笔交易。”这意味着您的购买标准。

是的，它符合我们的购买标准以及我们正在关注的数字利润率。这可能是一笔我们想要完成的交易。然后他们开始收集我所说的所有信息，说，“为了做出是或否的决定，我需要这些信息。”通常在这个清单中，会有大量的图片，尽可能多地，一个初步的快速平面图，即使是

即使是在餐巾纸的背面画的，因为我可以远程了解流程，并看到，“嘿，我们不必在这里增加一个浴室。”我会说，“我认为这不合适。”然后是comps（可比物业），初步的comps，购买价格是多少，他们认为翻新费用是多少，所有这些信息组件。然后，我几乎不需要实地考察房产，我就可以虚拟考察，然后做出是或否的决定。所以，即使我是主要的项目经理和运营人员，比如，

在购买之后，我确实参与了收购。我们团队失败的一个方面是，收购部分和收购后部分非常隔离，我们没有沟通。因此，当建筑价格最终上涨了20%到30%，而他们的翻新数字与我的数字不符时，

我继承了几处房产来管理，我发现，“这行不通。这笔交易不划算。这将是一笔我们希望能够在后期收回成本的交易。”所以这就是我说，“好吧，我们需要更像一个维恩图，一起工作。”因此，在创建这些流程时，我为他们制定了收购清单，还包括收购，比如

初步的工程范围和预算，他们可以快速输入，你知道，有多少窗户、门，是否需要单独的维修？是否需要这个？然后是每平方英尺的价格。他们只需输入每平方英尺的价格。在五分钟内，他们就能给出

一个我满意的初步翻新估价，可以转化为收购后估价。所以这就是它开始的地方。当我决定对一笔交易说“是”时，仍然有一些过户时间。所以在那个时间，我们甚至开始规划过程。我们知道我们将要过户。所以为了提前处理我们的持有成本，那时我们会进去，看看是否可以请人绘制平面图。

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您可以做所有这些事情，但这只是我们希望您从中学到的流程，您可以遵循这些流程来进行自己的翻新。绝对的。当您刚开始时，您将承担所有这些角色，我们称之为“身兼数职”。您将身处所有这些不同的职位，并了解……

熟悉这些角色分别是什么，也许如果对您有帮助的话，可以这样做，好吧，我现在戴着我的收购帽子。我现在戴着我的施工管理帽子。我现在戴着我的处置帽子（如果您也有执照的话）。这样，当您确实想要扩展或组建团队时，这些过渡就会更加流畅，流程也会更加流畅。

Tony，你在你业务的早期就做了这件事。你做了你的组织结构图。是的，我们发现这是一个非常有帮助的练习。我已经多次讲述过这个故事。我们意识到这一点的原因是，在我们的短期租赁业务中，有一天我和我的妻子Sarah不在一起，我们都回复了同一个提出问题的客人，但我们给了他们不同的答案。所以他们同时得到了两个答案，但内容却完全不同。就像，“好吧，我们必须在这里暂停一下。”但Serena，你所说的我认为是一个非常重要的观点，那就是好的

翻新管理实际上始于收购阶段，对吧？因为你必须知道，“嘿，我的劳动力成本是多少，我们将使用的不同饰面成本是多少，以及所有这些不同的东西。”所以让我问你一个问题。假设我把你放到一个全新的市场。

你现在实际上正在做这件事，对吧？因为你现在正在经历这个过程。没错。假设我把你放到一个全新的市场。你正在采取哪些步骤来开始建立你所有这些不同工种的劳动力成本？如果我是一个完全的新手，我以前从未做过这件事。我需要采取的第一步是什么来开始建立这个定价表？

绝对的。这要回到你的网络。当我得知我将来到这里，我将在这里建立一个业务，并积极寻找洛杉矶的翻新房产时，我立即知道这是一个不同的市场。我只在西雅图、塔科马和波特兰做过翻新。

我的最后一次翻新是在一年多以前。所以即使是数字也发生了变化。所以我想要接近现在的情况。我联系了我在洛杉矶的所有关系，找到了那些活跃的人

他们正在做交易。他们非常了解建筑行业。我的意思是，他们实际上正在查看发票。他们正在获得估价。他们正在翻新房屋。他们了解当前的市场成本。我实际上为这里的一位朋友分析了几笔交易。我说，“嘿，我可以……

为这笔交易做一个工程范围和预算，即使你没有买，你介意花点时间看看我的估算是否正确吗？我哪里估算过高？我哪里估算过低？”他回复了我，给了我很好的反馈。他说，“你可能在这里可以降低屋顶的成本。

台面会更贵。”所以所有这些都是收集信息，记录下来。当我在这里的洛杉矶获得我的第一笔交易时，我将尽可能多地获得估价。

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翻新中，我们的ARV（评估价值）将达到900多美元，我们想要看到，我当时想，我甚至不知道该如何出价，所以我只是谷歌搜索了一下，在洛杉矶县安装迷你分体式空调要多少钱，他们说5到7000美元，我说，“好吧，那就让我们写7000美元吧，因为

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所有石膏板都拆除到墙筋。那么，你们每平方英尺安装的费用是多少？”他们说，“我不知道，每平方英尺10美元。”我说，“好的，这是信息。”再次回到我的框架中，然后从那里收集信息，

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所以我实际上在一个表格上同时列出了我的工程范围和预算。我发现这对我们的系统最有效。所以我们不必做两件不同的事情。它们是相辅相成的。所以我有一个模板。我可能有一个包含400个项目的工程范围模板，我宁愿所有项目都在那里，然后删除我不需要的项目，而不是坐在一张空白的纸上。

纸上创建工程范围。我的意思是，我们一开始就是这样做的，我们总是会错过某些东西。我无法告诉你我们有多少次错过了烘干机排气管，

而且，嗯，Tarla会非常生气。我说，“因为，当你犯同样的错误不止一次、两次、三次、四次时，我的意思是，嗯，这最终让我们在后期损失了金钱。我说，“烘干机排气管在模板中。如果我们不需要它，我们就删除它。”对。所以，嗯，那是我们和P型排水管的情况。是的。

就像我们翻新了一处房产并将其改造成短期租赁房产一样。我们想，“怎么回事？为什么洗手间会发生这种情况？”事实证明，P型排水管没有安装。所以现在每次翻新，我们都需要确保P型排水管安装到位。现在这在我们和我们的团队之间成了一个笑话。你安装了P型排水管了吗？你确定P型排水管安装到位了吗？是的。就像烘干机排气管一样，我们通常不会在我们的翻新房产中安装洗衣机。我们只是有可用的连接。而且——

但是一旦，比如，烘干机排气管需要在粗加工阶段安装，而不是在房产的最后阶段安装。所以我们最终不得不破坏石膏板，无论如何，建立工程范围模板，我会从那里开始，你知道，即使你只是刚开始，就像写下你可能需要的任何东西一样，我们按照施工顺序进行。嗯，然后

你说的施工顺序是什么意思？施工顺序。好吧，所以实际上先把它分成三个不同的部分。所以我们有初始服务。这将是像垃圾清理、拆除。这些是我们甚至在制定之前就可以处理的事情

规划其余的工程范围。就像我们一样，我们知道，嗯，我们将需要垃圾清理。现场有一辆房车需要移除，或者一辆汽车、一艘船需要移除，或者，嗯，重新铺设、下水道检查。嗯，所以我们有这些初始服务。然后是我们的外部，然后是我们的内部。嗯，然后是我们的上市前准备。所以大约有四个不同的

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然后我把它交给我的承包商，然后他按工种进行分类，是的，所以我也是这样做的，我按房间进行，我只是指出所有事情，然后我按工种标记每一件事，所以我会说，“嘿，我们需要更换，你知道，8个插座和插座盖”，我会把它标记为电气，“我需要，你知道，6个嵌入式灯”，我会把它标记为电气，或者，“嘿，我们需要重新搭建这个房间的框架”，或者任何可能的事情，但对我来说，就像

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好的，让我们继续。因此，您正在同时制定工作范围和预算。但是，您如何确保两者之间存在平衡呢？因为您有一个需要达到的预算，但您还必须确保您的工作范围足够好，才能达到您正在寻找的修复后价值。那么，您如何在范围和预算之间取得平衡以达到您实际需要的 ARV 呢？是的。所以它回到了比较。我正在查看原始产品是什么。我把房子称为产品，翻新称为产品。原始产品是什么样的。然后我查看可以实现的比较。然后我决定，好的，那么我们需要达到什么样的完成水平呢？

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我们可以通过只进行化妆翻新来使数字起作用吗？电路很好。它并不完美。我们可以修复一些东西并达到较低的 ARV，而交易实际上以这种方式更划算。因此，两种不同的选择。由于我们的市场，我们通常必须进行全面装修。我的意思是，从墙体到电线，所有新的电气设备，所有新的管道。所以，是的，

回到你的问题，我有一个工作范围模板在那里。如果我浏览并填写所有数量并将其加起来。如果最终比需要的多得多，我会说，好吧，有什么我可以去掉的吗？

嗯，在我的初始阶段，但是一旦它被巩固，我就会删除我不需要的其他所有项目嗯，从该模板中，然后就是这样，这就是我的工作范围，这就是我的预算，在我们开始时最大的事情是我们的工作范围只是 Word 文档上的要点，有很多解释，尤其是在承包商方面，我们发现彼此发现有时我们会发送

你知道，PDF 或文档给承包商，他们会给我们写一份估算，他们的估算会很长，尤其是如果它是 GC 的话，我指的是这里的一般承包商，很长，他们正在用他们自己的措辞写出所有项目。而且，嗯，

也许它们甚至不是项目，对吧？它们都合并在一起。而且，嗯，

然后在项目期间，我们会因为我认为石膏板维修是这样的而发生所有这些争论。他们认为石膏板维修是这样的。因为写得不够清楚，我们对如何修复同一件事有两种不同的解释。然后我们最终发生了这些争论。

我不想说争论，但这些会成为压力点，在那里他想要更多钱，因为他有不同的期望。然后我们也推迟了工作。所以我创建模板的原因是我会，好的，对于所有石膏板，然后我有一个石膏板维修的描述，这是这个，这个完成水平。我很具体。我把它当作

它将成为一份合同。就像，这在法庭上能成立吗？这非常有效，而且需要……

减轻了我与承包商之间关系的压力。每当他们对工作中的某些事情感到困惑时，我都会说，好吧，工作范围怎么说？我们会把它调出来，我说，哦，就在这里。你知道，它说这个和这个。他们说，哦，好的，好的，好的。对。然后我就安全了。我没有得到变更单。我不必花更多钱。或者我说，哦，你说得对。我只说了六个，有七个。我说，好吧，那是额外的费用。我错过了。是的。

但我们之间没有冲突，它节省了很多与承包商的关系。因此，一旦您制定了该工作范围，您显然会从中提取您的数字。您将这些项目提供给他们，然后他们利用这些项目来构建他们给您的估算。您对估算的期望是什么？您提到过您得到的一些只是像，这是批量价格，你知道吗？

您期望承包商返回什么，以及我们的新手在收到估算时应该寻找什么？是的，过去，

他们过去常常用他们自己的话、他们自己的格式向我们发送估算。这需要他们花费大量时间来完成。除了实际在工作现场工作或像工地负责人一样管理他们的团队之外，他们还必须回家，远离家人度过深夜来编写这些估算。所以很多时候我会主动联系他们，说，嘿，如果我只是给你工作范围，

项目，描述，填写数字。这对您有用吗？他们说，当然。对。所以我实际上会将我的模板导出到 Excel 中，

去掉数字，你知道，我有的，然后给他们。我会在他们旁边贴上标签，这是我，你知道，我希望你，我会在所有我想让他们估算的项目旁边写上 GC。然后他们会回来。然后，当我们在电话上谈话、谈判或讨论为什么某个项目，这个项目这么多，为什么那个项目这么多以及谈判时，我们比较的是苹果和苹果，而不是他们的解释，他们如何投标。而且

这让我们工作起来顺利得多。然后还有其他时候，我和不擅长估算的 GC 合作。老实说，听众们，你会发现这一点，尤其是在你作为翻新者并试图找到负担得起的承包商时，许多承包商可能并不擅长估算。所以我有一个 GC，他说，告诉我你认为是多少。因为他相信我比他更了解数字

最终你可能会到达那里，或者你会到达那里，我会说，嘿，我认为这对这项工作来说非常合理。我会把我的数字发给他。然后他会说，好的，这方面有点低。然后我可以做到。节省了大量时间和计算，尤其是在他们的后端也很混乱的情况下。我打电话给承包商，我认为承包商更像艺术家而不是工程师。是的。

因此，通过给他们一些结构来进行工作，这通常不是他们的强项。他们真的会感激的。- 让我们谈谈对抗。- 阿什利最喜欢的词。

除了避免之外，您如何处理这种对抗？我过去非常避免对抗。然后我在建筑行业工作了 10 年。所以让我们让我们来扮演一下角色，比如有些事情出了问题。

在工地上，你必须面对承包商，开始谈话并与他们谈话的好方法是什么，这样就不会让你觉得你在攻击他们或说他们不知道自己在做什么？是的。我可能在与承包商对抗方面比在我的人际关系方面做得更好。但是我，你知道，我可以得到当，你知道，当……

假设你走进去，质量达不到要求，对吧？我从不假设任何事情。你永远不知道 GC 是否已经与他的手下谈论过质量。我不想假设恶意。我还总是想怀着良好的意图去做。

嗯，或者假设他们有最好的意图。所以我只会，我会好奇并寻求理解。我会问很多问题，我会说，嘿，你知道，嗯，这看起来，你们有计划吗？这可能是我在工作中至少说过 10 次的话。就像，你们有计划吗？他们说，说它完成了，这看起来很糟糕。他们说，呃，很好。我说，好的。嗯，

我认为它需要清理一下。你可能需要，然后，然后，我会尽量，尽量委婉地说，实际上，我是在想这种方式。嗯，你知道，有时当涉及到对某事外观的解释时，这并不是，这不像，我不能在合同上尽可能多地写出来。我尽量附上尽可能多的图片。这样我们就可以在我们心中描绘出相同的画面和期望。嗯，呃，

但老师，这就像一种差异，好吧，我认为你在工作范围中指的是这个，然后它在工作范围中指的是这个。这就是我会回到我的责任感并说，如果我对这一点不清楚——

那么我可能需要承担成本，或者我会说，嘿，我搞砸了。我应该更清楚。我们应该一起进行一次检查，并讨论一下这个问题。你说这会花费你额外的时间和材料。就像，你能在这方面与我合作吗？通常，当您从这种角度出发时，他们更愿意与您合作。他们说，不，这就是我的意思。就像，你不应该知道吗？就像，看看它。所以……

一些让事情保持下去的让步。绝对的。回到我，我可以对事情如此完美主义。当它是我们高端房屋之一时，它们只需要完美。他们明白了。我会说，这是一栋需要顶级油漆的房子。我们不能只是……

你知道，离开，它需要完美。他们明白了。然后还有其他房屋，中低端，买家期望较低。当我浏览并努力工作时，他们正在，他们正在，你知道，我们处于第二层蓝色胶带，

我记得，好的，比较到底是什么样的？我们将采取什么措施来实现我们的 ARV？我说，我会忽略一些事情，比如，嘿，下次，伙计们，这真的需要做得更好。我会在这方面做出让步。我肯定会说，嘿，将来，你知道，我们可以这样做吗？但这对这个项目来说已经足够好了，对吧？

这就是我解决这个问题的方式。您认为新手在管理改造方面经常犯什么错误？这里有很多活动部件，但是，您是否可能从新手翻新者踏入这一领域时就一直看到一些东西？是的。许多人就像他们拿到钥匙，然后立即开始行动，他们并没有在开始时做很多计划。我认为部分原因是他们不知道他们应该计划什么。所以他们说，我会来，我会穿上鞋子，我会在发生时解决它们。是的。就像我不想浪费时间。我必须开始。我被收取，你知道，每天 250 美元或其他费用。而且，而且你，嗯，而最终发生的是，嗯，我去年有一个客户，嗯，

他说，嘿，我刚买了我的第一个翻新房。我说，太好了。就像，让我们谈谈吧。他，在第一次通话中他说，是的，我已经聘请了一位 GC。我说，我说，好吧，你的工作范围在哪里？他说，我没有。我说，你没有工作范围是怎么聘请 GC 的？我说，哦，不。对。我立刻就知道。我说，好的。我的第一个想法是希望这位 GC 是一位非常好的人，你知道吗？嗯，所以我说道，把他的 SSL 发给我。

我看着它，我说，好的，你知道，我不想让你害怕，但是有很多东西需要解释，而且有很多东西他们只是在合并。好的。我们将改造厨房。这是什么意思？这是什么意思？我的意思是，什么质量的橱柜？好的。材料包括在内。好吧，我的意思是，他是在买橱柜吗？是否有关于您可以花费多少来挑选您的固定装置的限额？确切地说。他实际上是去橱柜店购买正确尺寸的橱柜吗？还是他从 Facebook Marketplace 上购买二手货？我的意思是，我们在做什么？所以我说道，好的，我们需要制定一个工作范围。我知道那时他刚刚从，

你知道，不是那么陡峭的山坡到一个你可能需要走上去的非常陡峭的山坡。所以，嗯，我会说，嗯，花额外的时间来，嗯，来计划工作范围，查看比较，嗯，尽可能多地获得估算，然后再开始。而且，嗯，因为，你知道，我们也有罪。我们有时会，嗯，太快了，而且，嗯，而且我们，我们，

我们确实为一些项目设置了失败的条件。那句话怎么说？我认为是林肯或一位总统，但就像，如果你想让我砍倒一棵树，我会先花八个小时磨刀。同样的事情，对吧？就像你必须确保你有一个可靠的计划。如何——因为我知道你之前提到过，你能够远程完成其中一些事情。我们几集前采访了多米尼克，她有，我不知道，我认为有 12 个翻新项目正在进行中，但她喜欢在全国各地旅行。因此，确实有可能远程完成此操作，但是您认为有多少次需要您实际在工地上？当您正在——

是的，我想知道什么具体的事情您正在寻找以确保事情正在按计划进行？这实际上是一个很好的问题，这实际上与我想对第二个问题提出的观点有关，即我看到的另一个错误是他们觉得他们必须每天都在那里，而且他们变得更具反应性。我的大多数翻新工作

我可能在工地上花了 5% 的时间，在电脑上花了 95% 的时间，你知道，并且正在，嗯，试图积极地计划下一个采购、嗯、估算，也许与承包商一起散步，嗯，与房产一起散步。但是，嗯，

计划获得估算，记录信息，重新分析比较并积极主动，所以我们很幸运，这感觉不像是一段时间，因为我们开车很多，但是嗯，我们所有的翻新都距离塔拉和我住的地方大约一到一个半小时的路程，所以我们说我们只会在每周去一次，如果我们可以的话，如果

如果我们可以避免的话。因此，这使我们更加积极主动，并开始系统化，并开始有效地与我们的承包商沟通。所以我的流程是确保承包商及时出现并实际出现，并且质量控制也在那里。我的节奏是我每周去一次，拍摄房产的完整照片。那是像，不，

无论如何，无论是我还是其他人，都要下去。最终有人做了这件事。拍摄房产的完整照片，即使没有任何变化，也是出于责任原因，如果有人闯入，这是您的每周照片，如果您有人烧毁，您有

它在之前的样子。对保险公司来说，嘿，两天前它看起来像这样，如果你没有四周的照片，他们会说，好吧，谁知道它实际上是什么样的。或者也许您最后拥有的照片是在这四周内拆除的。发生了大量的进展，但是……

没有文件。确切地说。而且您不知道在实际需要之前您要查找哪种信息和图片。哦，我的天哪。所以我，你知道，有时我会，你知道，变得懒惰，因为我们都会这样。我说，好吧，这是今天 10 个房产中的最后一个。我正在浏览。然后两周后，我说，我需要两周前那堵墙的照片。

两周前，我说，该死。这就是我跳过步骤的结果。对。所以，嗯，拍摄完整照片，我的意思是，每周 150 到 200 张。我系统地以同样的方式做了这件事。我先做所有外部，然后我去前门，穿过房子，

不是临床的，至少是精神病的，就像每个房间都是一样的，但至少这个过程有所帮助。所以当我回到图片文件夹时，我知道我的外部将位于开头

在文件夹中，房子的后面将位于结尾。所以只是节省时间。- 超级小的细节问题。- 超级。- 实际上，还有一个后续问题，比如你，你是在用 iPhone 拍照还是在用老式的数码相机拍照？

iPhone，这意味着我有大约 150,000 张。这就是我问的问题。如果您每周拍摄 150 张照片，就像我想知道是否可能像一个小数码相机一样。好吧，亨利·华盛顿，他有两部手机在市场上销售，他说他所有的工作都在那部手机上，因为他不想把房子的照片和

他孩子们的照片混在一起，出于这个原因，它是完全分开的。过去，iPhone 照片非常大，我必须调整所有照片的大小才能放入我们的 Dropbox，因为然后我们的 Dropbox 太大了。我的意思是，这是一件很麻烦的事情，但我们理解它的重要性。我喜欢第二个手机。这实际上是你将要做的。我得到了很棒的手机。我

因为我说，你为什么不找个 Google 语音号码呢？他说，这不是关于电话号码的问题。这是关于所有……分开的。是的。所以回到，你知道，你如何让你的承包商按时完成工作，确保他们出现，质量控制，远程工作。是的。

顺便说一句，听众们，我们曾经同时进行 15 次翻新。快结束的时候，一次大约有 6 到 8 个更大的改造项目。有时我会去南非几个月，并有地面人员，但遵循完全相同的流程。每周拍摄照片。承包商知道你一周后会来。除非我专门与他们会面进行检查，否则我永远不会告诉他们我会什么时候来。

嗯，嗯，或者每周两次，嗯，拍摄完整照片。嗯，我会对项目进行驾驶报告，这在我有团队成员为我驾驶房产时特别有用。所以谁在工作，完成了什么进展？嗯，房子安全吗？如果没有人，检查所有窗户，检查所有门，检查加热是否达到 90 度。那是，我的意思是，我们收到了几张账单，对吧？就像轻型加热器一样疯狂。嗯，

所以这样做，我还根据工作范围，比如在顶部，我会有一些承包商需要同意的程序。所以像钥匙总是返回到锁箱，对吧？

未经许可不得更改代码，或告知。当你离开时，加热总是设置为低于 65 度。这是我从未想到过的事情，即创建工作范围之外的策略和程序，说明您希望工地如何运行。未经我或批准他们的人批准，不得更改设计师饰面。我们还有什么？确保当你离开时所有窗户和门都锁上了。这是……

我与承包商进行的许多互动，尤其是 GC，甚至是电工，我正在与公司主要负责人交谈。我正在与公司所有者交谈，但他有所有他的工人和工人，而这些信息不是我的，所以我过去也把它们张贴在房产上。所以这会有所帮助，你知道，一种无需在场就能在场的方式。房产内禁止吸烟。禁止吸烟。从未有过这种情况。不要在水瓶里小便。没有这种情况。是的。

甚至可能是材料的储存，比如确保材料锁在房子里，而不是放在外面。拥有照片的另一个好处是，有时材料会从我们的工地搬走。为了弄清楚那天发生了什么，我正在查看，回到那些照片。即使，

也许我们因为某些原因在房产里待了两周，嗯，照片还是拍的。所以我可以，你知道，看到，好吧，他们在这些日期之间离开了，嗯，谁在现场，谁，你知道，所以，嗯，另一件事是融入，嗯，合同，呃，完成的期限。所以分包商在这方面比较容易一些，因为他们进进出出很快。他们的安装可能只需要一两天。嗯，他们有完整的日程安排。他们想要钱，你知道，周转。嗯，所以，嗯，他们没有那么多问题。嗯，但我通常会问我的总承包商，嘿，泰勒，泰勒，泰勒应该从那天开始。如果他不出现，告诉我一声。嗯，

好的，没出现，好的，发短信，这样我就可以处理了，而不是等上几天，然后我出现，然后我说，该死，现在没有瓷砖了，我已经损失了四天了，然后对于总承包商的合同，我们总是，嗯，我会先问他们，

你认为我们商定的工作范围的完成日期是什么时候？他说，我需要八周。所以，好吧，那是12月21日，无论如何。我说，怎么样，嗯，12月8日对你来说更好吗？对。比如额外的一周或两周。如果我认为他们时间太短了，那么当然他们会说，是的，实际上总是需要的。嗯，我会说，好吧，嗯，你得到一个奖金，

如果你在这个日期之前完成，包括竣工清单的完成，所有的一切，否则你每天将被罚款150美元。所以从最终付款中扣除。但是，如果你因为任何原因耽误了他们，你必须跟踪。所以这实际上只在我们

当一个承包商真的走下坡路时，我们才决定在那时，我们不会工作。我们不会，嗯，在不同的项目上继续与他们合作。嗯，至少我们可以和他们争论说，我们只付给你一半的钱，因为它多花了四个星期，嗯，

完成。而且这很不合理，对吧？只是不出现，你知道。我们只支付过一两次奖金。是的。也许一次。但至少他们知道它在那里。对。有一些激励措施，但也有一些惩罚。

好吧，这太棒了。非常感谢你。我喜欢和你谈论系统和流程，因为我总是能学到一些新的东西，可以应用到我自己的翻新项目中。所以非常感谢你来到这里并亲自加入我们。人们在哪里可以找到你并联系你？是的。最好的地方。Instagram上的Serena.Claire。

在那里，我链接了资源，然后给我发个私信。如果你已经在做翻新了，我很想看看，给我发一些照片。是的。谢谢你的邀请。是的，谢谢。我是Ashley，他是Tony。这是一集房地产新手节目。我们下次再见。