The Best Rentals for Beginners (& How Much Money You’ll Need) (Rookie Reply)
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<raw_text>0 本周的《新手回复》节目将围绕犹豫、策略以及计划不如预期时该如何应对展开。我们收到了来自房地产投资者的三个问题，他们都在思考：我应该等待吗？我应该买吗？我已经犯错了吗？没错，我们将分析你今天可以做些什么，无论你只有几千美元，还是有几十万美元的现金。欢迎收听《房地产新手播客》。我是托尼·J·罗宾逊。我是阿什利·克尔。

让我们进入今天的第一个问题。这个问题来自BiggerPockets论坛。基根问道：我对房地产非常陌生，我想请问一下，最好的首次投资是什么？我大约需要存多少钱才能做到这一点？

基根，我们希望能够给你一个非常具体的答案，说明应该是什么，什么策略。但相反，我们将给你一个蓝图，说明你如何才能发现最适合你的策略。

根据你的目标是什么，你为什么要投资房地产？是为了你的W-2工作吗？是为了给你的家人多赚点钱吗？是为了未来的退休吗？选择你的策略很大程度上取决于你想要从房地产投资中获得什么。

托尼，当你考虑要采用什么策略时，你首先应该问自己的问题是什么？我认为动机可以归结为四个不同的潜在选择。你有现金流，这对许多考虑投资房地产的新手来说是我的首选。

你有长期升值，长期财富积累，对吧？你的房产价值上涨，贷款余额下降。

你有税收优惠。有些人真的想要房地产投资带来的税收优惠。这可能是三个大方面。如果你把短期租赁作为另一种资产类别，你就有度假组件。但一般来说，在房地产方面，现金流、升值、税收优惠。所以我认为首先从这里开始，理解，甚至更进一步，

强制性地从最重要到最不重要的顺序排列这些动机是第一步，因为我认为很少能找到一种策略，一种房产能够平等地满足所有这些动机。

通常会有一些权衡。如果你想要非常高的现金流，也许你放弃了一些升值，反之亦然。如果你想要非常好的税收优惠，如果你在现金流充裕的市场购买，那会是什么样子？情况将会相同。所以我认为强制性地对这些进行排序是第一步。一些初学者市场是什么？

友好的策略开始。而不是一开始就买汽车旅馆，第一个想到的，每个人都会在评论中对我大喊大叫，他们都厌倦了听到这个词，但是房屋黑客。房屋黑客是进入房地产最简单的方法之一。你要么已经拥有可以出租房间的主要住宅，要么可能拥有一个独立的单元，但你也会获得最好的融资

至少从银行的角度来看，对于作为你主要住宅的房产来说。无论如何，你需要一个居住的地方。所以除非你是个游牧民族，但你用一块石头打死了两只鸟，因为你的主要住宅也是你的投资房产。

我认为2025年的策略是所有炒作的重点，那就是共同居住。如果你还没有，请查看biggerpockets.com/bookstore。你可以查看在那里刚刚发布的共同居住指南，以了解更多关于共同居住的信息。但是

但这主要是按房间出租。有些人甚至把它扩展到像举办比萨派对之类的社区活动。人们想要住在这些房产里，是因为你在你的共同居住房屋中建立的社区。所以房屋黑客，共同居住。托尼，你还会建议什么其他的新手友好型策略？我认为另一种非常适合新手的策略是交钥匙租赁。

交钥匙租赁正如其名。你今天可以购买的房产已经装修完毕，租户到位，管理到位。所以你只需写一张支票，然后就可以收取你的收入。对于那些可能比资本更缺时间的新手来说，交钥匙租赁可能是最好的前进道路，因为它减少了新手可能会遇到的很多摩擦。

我还想再谈谈房屋黑客。就像你说的，我知道我们在这里有点老生常谈了，但我认为人们对房屋黑客犹豫不决的部分原因是他们对房屋黑客的实际样子有非常狭隘的看法。但是房屋黑客可以采取许多不同的形式、形状和大小，这取决于你购买的房产类型。你可以买一套独栋住宅。

按照阿什利的观点，你可以采用共同居住的策略，你住在一个房间里，你出租其他的房间。你可以买一套独栋住宅，你住在楼上，你出租装修齐全的地下室。还有一个独立的通道。所以它感觉像是两个独立的空间。

你可以进行房屋黑客，购买一套带有独栋住宅（如主要住宅）和后面一个ADU的房产。你要么住在ADU里，出租主屋，要么住在主屋里，出租ADU。你可以买一套复合房产。

在一个房产上有多套独栋住宅。所以我真的想鼓励人们改变他们对房屋黑客的定义，因为有很多不同的方法可以进行房屋黑客。按照阿什利的观点，融资非常棒。除了FHA 3.5%、常规5%之外，还有0%的首付贷款。有

购房者援助计划可以帮助你支付首付。我们确实遇到过一些人，他们以零首付买到了主要住宅。所以如果你真的，真的想谈谈降低收购成本，

房屋黑客可能是最好的策略。所以再说一次，我知道，我知道，我知道托尼和阿什利一直在谈论房屋黑客，但那是因为现在我们认为这是里奇开始的最佳方式之一。好的。现在我们需要在评论中讨论这个问题，评论一下。如果你厌倦了听到关于房屋黑客的信息，请点赞，如果你想让我们继续谈论房屋黑客。所以这个问题的第二部分是，你实际上需要投资多少钱？同样，

这将真正取决于市场和你选择的策略。但一个很好的经验法则是考虑一下，好的，你将如何为这笔交易提供资金？这是否需要首付？好的。

所以假设你支付了20%的首付。你还需要支付成交费用。所以即使你支付了20%的首付，或者即使你使用了0%的VA贷款，你仍然需要支付费用，例如检查、评估等。我认为有时VA实际上会支付评估费用，但可能会有一些成交费用……

此外，如果你正在进行托管，你将不得不预先支付你的托管费用。也就是说支付一年的保险费。也就是说预先支付你的房产税，以填补你的托管账户。你的律师费，如果你必须使用律师。托尼，通常情况下，你认为这些天成交费用大约是多少？贷款的2%、1.5%？

是的，2%左右可能是一个很好的估计。当我们说2%时，我们指的是你购买价格的2%。所以如果你买一套10万美元的房子，你可能会花费2000美元的成交费用。但我认为也许把这个问题放在第一位，

更有意义，因为你选择的策略如此依赖于这个财务问题。你想问自己，你有多少现金可以用于首付、成交费用等？然后你能获得多少抵押贷款？回答这两个问题将真正让你清楚地了解哪些策略是合理的，哪些策略是不合理的。如果你有

3000美元，你可以获得15万美元的贷款，你住在加利福尼亚州，你可能没有足够的积蓄来进行房地产投资。现在，如果你有3000美元，15万美元的贷款批准，你住在西弗吉尼亚州，对吧？从房屋中间价来看，这是美国最便宜的州。你可能能够买到某种房屋黑客。

所以弄清楚你有多少资本可以用于房地产投资？你能获得什么样的贷款批准？我认为这将让你清楚地了解你应该采用哪种策略。所以如果你想回答这个问题，我需要多少钱？首先问问自己，我有多少钱？是的，托尼，这是一个非常好的观点。我认为不仅是购买房产所需的首付和成交费用，而且，

你需要做的最重要的事情是到位储备。所以如果你有2万美元，你就像，哦，好吧，这就是我需要支付的首付，你还需要有储备到位。经验法则是你支出的三到六个月。那么你房产的支出是什么？你的抵押贷款支付、你的保险、你的房产税、研发。

是我喜欢使用的三个。但你也可以继续，基本上，如果房产空置，你还需要支付哪些费用？如果你找不到租户，或者发生房产空置或你需要驱逐某人的情况，请在三到六个月内支付这些费用。如果你有W-2或你有其他收入来源为你提供大量的可支配收入，

如果发生某些事情，例如房产损坏，房产空置，你可以用你的W-2收入支付这些费用，而不会对你造成损害，那么我认为你会有更多的缓冲来支付三个月。

但如果你每月收入的回旋余地不大，或者发生了一些不利的事情，你无法用你的个人收入来支付，那么我会选择六个月。最好的情况是，这笔钱只是放在那里，你可以把它存入高收益储蓄账户，然后从中赚一点钱。最坏的情况是，你把这笔钱花在了维护房产上，偿还抵押贷款，

你知道，为了驱逐某人离开房产，但你必须有这样的心态，这笔钱是用来花的。这不是我的全部积蓄。这是钱。除了这三到六个月的储备之外，你还应该有你自己的个人或家庭储备，如果

突然之间，你的儿子有一笔巨额医疗费用。你不会从你的房产储备中提取资金来支付这笔费用。所以除了你实际关闭和收购房产所需的资金之外，你还需要有其他现金。这就是为什么当人们说，我做了一笔零首付交易，我用没有钱做了一笔交易时，有些人可能真的没有钱就做到了这一点。他们真的没有钱。

但你想做这些零首付交易，仍然有这些储蓄，仍然有这些储备到位。这是最好的

零首付交易。所以仅仅因为这些零首付交易存在并不意味着你实际上应该一分钱都没有。基根，我知道你问了一个非常具体的问题，我需要多少钱？但事实是，这不是一个非黑即白的问题。我认为，阿什利和我给你的目标是，你应该问自己哪些问题，以帮助你评估是否

你应该使用哪些杠杆或查看哪些数据点来帮助你为自己做出决定。因为这是一个非常私人的问题。我们将在后面讨论更多内容，但首先我们将稍作休息。在我们离开的时候，如果你们还没有订阅房地产新手YouTube频道，请务必这样做。每个播客，如果你在你的最喜欢的播客播放器上收听这个节目，也会出现在YouTube上。我们还在那里发布了很多专门为YouTube制作的内容。所以如果你们只是搜索房地产新手或前往youtube.com/realestate，

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好了，各位，欢迎回来。所以我们今天的第二个问题来自另一位BiggerPockets会员。这个问题说：我手头有20万美元现金，除了每月1930美元的抵押贷款外，没有其他债务。快速暂停一下，祝贺提出这个问题的人，因为这是一个非常好的状态。

但继续说，它说：当我从我的钱中获得丰厚的无风险回报时，现在购买房地产是不是很愚蠢？或者在利率较高的环境下，是否仍然有办法介入？所以我假设当这个人说我从我的钱中获得丰厚的无风险回报时，

他们一定把它放在某种高收益储蓄账户或类似的东西里，因为他们现在获得了不错的回报。是不是很愚蠢？同样，这是一个有点含糊不清的问题。我不确定这里是否有真正非黑即白答案，但我认为阿什利和我可以在这里拉一些线索，试图更好地理解，嘿，这是否有意义，或者没有意义？老实说，我的第一反应是，

对这个问题的反应是不要全部使用它。保留一部分。也许你只使用一半。也许你只使用5万美元，然后尝试房地产投资。仅仅因为你有20万美元并不意味着你需要部署或实施到房地产策略中。所以我认为这是一个很好的场景，好的，你可以用其中的5万美元做什么投资？

这样你的风险就会低得多，因为你没有冒着全部损失的风险，好的，你有5万美元，你买了你的房产，最坏的情况是，你卖掉它，你无法收回。它在三年或更长时间内以某种方式贬值了5万美元。你损失了这5万美元，在大多数情况下，对吧？

这当然不是所有的情况，这显然取决于你购买的房产。如果你持有该房产并向其中投入资金，它不升值或不产生现金流的可能性很小。

所以我认为你真的需要看看你的市场，看看实际的风险是什么。所以你会做交钥匙租赁吗？那里的风险是什么？如果你要进行翻新，你的风险显然是低估了你的翻新项目，你必须实际向房产投入更多资金。但我喜欢房地产投资的一点是你可以控制它。好的，所以……

你可以控制你的钱，你的投资。所以对我来说，这实际上是风险更大还是风险更小？所以它可以双向进行。你的房产可能会表现不佳，因为你做出了错误的决定，或者它可能会表现出色，因为你实际上做出了关于做什么或不做什么的决定。所以我认为你真的需要考虑一下对你来说什么是风险。

风险是否意味着损失你投资于房产的5万美元？实际上需要发生什么才能让你损失这5万美元？这意味着你今天购买它。假设你以15万美元的价格购买房产。你支付了5万美元的首付。你有一笔10万美元的抵押贷款。你的风险是，在一两年内，这处房产表现不佳。你没有获得适当的现金流。

你不得不自己掏腰包。这意味着为了完全损失所有这些钱，你的房产必须表现得非常非常非常糟糕。但你可以选择出售。你可以在你耗尽20万美元储备之前选择处理该房产。如果你到了每个月都要拿出大量资金的地步，

你可以在进一步陷入困境之前选择摆脱该房产。所以我认为，托尼，你的街区房产就是一个很好的例子，你决定退出，它并没有尽快退出，但你仍然没有损失房产。

房产上的20万美元。所以也许如果有人以前没有听说过这个故事，也许可以快速谈谈这个故事。是的，这是我们购买的第二处房产。虽然它已经稳定并出租了，但还不错。但在这位租户搬出后，我们决定出售该房产，因为我们正在转向短期租赁，释放这笔资金。而且

但这位租户把房子弄得乱七八糟了。所以我们必须进行一些维修才能使其准备好出租，或者没有准备好出租，而是准备好出售。我们注意到，在走访过程中，我们得到了很多相同的反馈，基本上，长话短说，我们发现有一些地基问题。我们不得不把地板切开，花了很多钱进行维修，使房产空置的时间更长。由于这些维修，我们花了更长的时间才将房产出售。我们最终在这笔交易中损失了3万美元才能将其出售。

嗯，就像阿什利说的那样，在某些时候这是一笔不错的交易，在那之后不久就不是那么好的交易了，但吸取了教训。即使知道我现在所知道的一切，我仍然不会取消那笔交易，但实际上你提出了很多很好的观点。我认为，这，这，第一个要点是不要投资全部资金，这是一个非常重要的观点。你可以选择你想要投资多少资本。但我认为另一部分是，

对于提出这个问题的人来说，这听起来确实有点像基于货币投资回报率的问题。所以我只会把它建模出来。你目前从这笔钱中获得多少回报，这笔钱目前存放在任何账户中？你预计通过将其投资于某种房地产交易中会获得多少回报？为了方便起见，让我们假设你可以在货币市场账户或任何CD或任何你存放它的账户中获得5%的回报。

你可以通过将其投入房地产交易中获得10%的回报。对你来说，这额外的5%是多少？因为这同样是一个非常私人的问题。这额外的5%是否值得承担与投资房地产相关的风险，因为这会使你的回报翻倍？如果你能正确地回答这个问题，

是的，我觉得值得承担这种额外的风险来获得双倍的回报。那么这就是你采取的一步。但如果你说，伙计，我需要3倍，我需要15%的回报。

才能真正做到这一点。那么至少现在你知道，我只有在我能够达到这个基准时才会投资房地产。低于15%的任何东西，都是不行的。高于15%的任何东西，都值得我研究。我认为当我们能够为自己做出的决定设定指导方针时，做出这些决定就会更容易。所以问问自己，你需要什么溢价才能

才能真正值得投资房地产。好吧，我们必须进行最后的广告休息，但休息之后我们将继续讨论。汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有出租房产却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

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嘿，BB 社区。我正在寻求一些经验丰富的投资者的建议和观点。大约一年前，我在佐治亚州斯托克布里奇购买了一处房产，价格为 225,000 美元。当时看起来这是一项可靠的长期投资，但我开始质疑这是否是正确的举动。我的现状如下。购买价格为 225,000 美元。一年后的当前价值仍然在 225,000 美元左右，没有增值。

迄今为止的总投资约为 70,000 美元，包括首付、成交费用、代理费、轻装修等。在扣除费用之前，每月现金流只有大约 200 美元。

租户方面，一年内我已经换了两个租户。两人都搬走了，这增加了一些麻烦和周转成本。如果我现在出售，在扣除代理佣金和销售成本后，我将获得约 40,000 美元，这意味着我的投资将损失 30,000 美元。我的最初目标是长期被动收入，但目前，我正在考虑是否应该继续持有，并期待增值和更好的租户稳定性。

现在出售，减少损失，并将现金重新部署到回报更好或摩擦更小的投资中。这有点令人沮丧，我不想仅仅因为情绪化而做出决定，只是想听取那些可能经历过类似情况的人的意见。有什么想法吗？你会在我的情况下怎么做？好的，我想我要提到的第一件事是我拥有的房产自

一年以来，除了 2020 年到 2021 年之外，都没有出现大幅增值。我完全同意，阿什利。我认为我要向提出这个问题的人传达的最重要的事情是耐心。从长远来看待房地产，五年、十年，你才能真正看到增长。

在房地产价值方面。就像如果你查看任何一周的股票市场图表一样，它可能会上涨，可能会下跌，可能会上涨然后下跌。当你放大五年和十年时，股票市场的价值有一个非常清晰的向上轨迹。房地产也是如此。如果你过于关注某个特定时期，你可能会认为自己做出了糟糕的决定。但是当你开始放大时，真正的财富就开始增长了。

所以我认为绝对不要做任何事情。你的现金流是正的。你的现金流是正的吗？至少再过四年我什么也不会做。现在，如果情况发生变化，也许你真的在情感上讨厌拥有这处房产。就像如果你真的不喜欢拥有这笔特定资产，那么也许还有另一个理由可以出售它并尝试购买其他东西。

但如果麻烦相对较小，你的现金流为正，我会再给它一些时间来判断增值是否符合你的预期。然后谈谈租户周转的问题，你一年内换了两个租户。这是为什么？有什么办法可以解决这个问题吗？是什么原因导致他们搬走？是否有办法解决这个痛点？只是，这是，

是你要求他们离开吗？他们违反租赁协议了吗？他们为什么违反租赁协议？嗯，

我认为我也会真正关注房产的运营，看看可以做些什么不同的事情，以便有人真正想留在房产里，并且你的租赁协议能够坚持下去，这样当他们签署一年期租赁协议时，他们会住满一年。多年来，我还学到了一件事，那就是不要操之过急。

仅仅因为你想让别人入住而出租你的房产，最好是等待一个完全合格的租户，而不是一个

有点不确定，但你想把它租出去。所以你会冒险让他们入住。所以也要看看，为什么你一年内会有这么高的周转率？或者也许需要将房产改为不同的策略？你需要按房间出租吗？它可以是短期租赁、中期租赁吗？所以还有其他类似的选项可以尝试。我喜欢阿什利说的最后一点，因为如果你已经拥有了资产，是否可以更好地利用这处房产？

这可能会解锁一些，至少是一些额外的现金流，同时你也在等待增值真正发挥作用。但感觉我们说的都是一样的事情。这里一点点耐心会有很长的路要走。好吧，非常感谢大家加入本期《房地产新手》节目。我是阿什利，他是托尼，我们将在下一期节目中与大家见面。