The $4,000/Month Side Hustle YOU Can Use to Buy Rentals (Rookie Reply)
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欢迎收听另一期《菜鸟回复》，我们将深入探讨发展房地产投资组合的真正挑战，从房屋租赁带来的倦怠，到关于抵押贷款点数的明智财务决策，再到启动解决常见房地产问题的副业。

今天，我们将处理一些反映投资者旅程不同阶段的问题。我们有一位已经进行房屋租赁四年的人，他想知道是否该优先考虑自己的空间。此外，我们还将详细探讨在现金提取再融资中购买抵押贷款点数是否具有财务意义。最后，还有一位在房地产行业工作了一段时间的人，他希望开始一个副业。因此，让我们开始帮助我们的菜鸟投资者应对这些常见但极其重要的挑战。欢迎收听房地产菜鸟播客。

我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。好的，Tony，我们收到了第一个问题，来自BiggerPockets论坛的Ryan。这个问题的标题是：“厌倦了单户住宅的房屋租赁是否合理？”

我已经在两套不同的单户住宅中进行了近四年的房屋租赁。这些年来，我基本上一直免费或以非常低廉的价格居住。我在这两套房子里积累了不少净值，目前将我的第一套房屋租赁给了一个很棒的租户家庭。所以前两年的房屋租赁非常成功。我现在住在一套房子里，开始厌倦与招募随机人员来出租房间。人们是

来来往往的人，利用我每间700到800美元的报价来这里廉价居住，无论是住房过渡、暑期实习、工作过渡等等。我觉得人们很少谈到，找到干净、安静、不怎么抱怨的人并不容易。

我现在27岁了，渴望拥有自己的生活空间。房屋租赁是开始投资的好方法，但我感觉自己想要也应该享受四年牺牲的成果，拥有自己的生活空间。我

理想情况下，会找到一套双联排别墅或三联排别墅，继续进行房屋租赁，但拥有自己的空间。我的W-2收入不多，所以说实话，很难在不错的地区获得一套好的双联排别墅。我看到的大多数双联排别墅都在治安不好的街区，或者由于房东疏于管理而非常破旧。

我还考虑过购买一套单户住宅并在其上建造ADU（附属居住单元），但我需要找到一块土地面积足够大的房产，才能获得分区许可。然后我们需要弄清楚如何为ADU的建造融资。

无论如何，有没有人有过类似的情况，他们感到厌倦了房屋租赁？你是什么时候决定结束与他人合住的生活，最终购买了自己的生活空间？嗯，我认为这是一个很好的问题。我认为这不是一个分析性的决定，而是一个非常个人化和情绪化的决定，

你必须回到你进入房地产行业的初衷，因为你想要过更好的生活。如果那是财务自由，如果那是独自生活，如果你不断牺牲、牺牲、再牺牲，你什么时候才能享受生活？如果放弃房屋租赁能让你的生活好一点，那么这绝对是你个人的决定。

很多人都在努力工作并进行房屋租赁。也许他们不介意。也许他们只是想要更多。因此，他们会尽可能长时间地进行房屋租赁。但我认为这是一个非常、非常个人的决定，因为它是你主要的住所，因为还有其他方法可以在不进行房屋租赁的情况下投资房地产。我认为，是的，你已经说过这一点，对吧？我认为这要回到最初的目标。

也许与其对何时或如何退出你目前的房屋租赁感到非常沮丧，不如设定一些非常明确的基准。如果你可以说，嘿，当我存够X美元时，

那么我会感觉很舒服地搬到非房屋租赁的房产。或者如果我能为我的其他投资实现每月X美元的现金流，那么我会感觉很舒服地搬到一套房屋租赁的房产。因为我认为你必须问自己的问题是，如果你退出这个房屋租赁，那么你的下一个计划是什么？他确实提到他的日常工作收入不多。他很难找到其他潜在的小型多户住宅来进行房屋租赁。而且

所以我认为，弄清楚，好吧，如果你转向其他方向，你究竟转向了什么？这种新的转向是否仍然允许你实现你的长期目标，无论那是什么？我认为总的来说，我们有时必须经历一些痛苦才能获得成功。这听起来很糟糕。这听起来不像社交媒体上所说的成功那样。但很多时候，在成功的道路上确实存在一定程度的痛苦，

有时成功只是能够坚持足够长的时间，对吧？比大多数人愿意坚持的时间更长。所以你必须能够为自己做出这个决定，我认为。是的。我不知道我是否假设这些房产正在产生现金流，但是——

你可以搬出去，用一些现金流来抵消你的生活费用。如果你真的只为自己买一套单户住宅，那也是。如果你不进行房屋租赁并且不抵消房屋费用，你显然不会赚那么多钱。但我认为你处于一个很好的位置，因为你已经有了一些选择，因为你已经有这两处房产了。还有一件事，我

实际上对自己推荐这个感到震惊，但这对你来说是否有意义，搬出这个房屋租赁，你知道，也许你用另一个家庭来填补它，但你去租一个地方？那是什么样的？你只是去租一段时间。你从这两处房产中获得的现金流……

是否足以支付租金，并且租房是否比购买新房产便宜得多？如果是这样，如果两者之间存在很大差异，那么也许你可以租一段时间，如果你这样做的话，你的生活成本会更低，而且租金比购买房产便宜

那么你可以为你的理想双联排别墅节省更多的首付。但这可以作为你从房屋租赁过渡到

完全出租你最后两个主要住宅，并利用这些现金流来抵消你下一个房产的一些生活费用的过渡阶段。我认为还有一些其他的想法，听起来痛点或其中一个痛点是租户。瑞安说，人们很少谈到找到干净、安静、不怎么抱怨的人有多难。所以我认为也许可以重新考虑一下你从哪里寻找租户？是的。

你的筛选流程是什么样的？你使用哪些营销渠道？你是否正在利用所有可用的工具来寻找租户？你是否可以签订更长的租赁合同，这样你就不会频繁地更换这些人？

你是否可以添加一些额外的设施？你知道，我们最近采访了米勒·麦克思温，他谈到了为租户举办社交活动或聘请清洁服务等事情。但是，你是否可以添加一些额外的设施来帮助留住租户，同时也减少你必须频繁外出寻找新租户的频率？所以我认为，在你放弃似乎对你来说运作良好的计划之前，

是否有办法减少一些压力或通过长期留住更好的租户来增加你的享受？我认为我要与你分享的最后一件事，瑞安，是你所说的，找到双联排别墅，很多都只是破旧不堪。

这正是，我认为，许多房地产投资者正在寻找的是破旧的双联排别墅，因为很多时候这意味着你可以以低于市场价的价格购买它们。我们刚刚采访了凯尔西·波特，她的策略，至少很大一部分，是在她的社区寻找双联排别墅。

她和她的丈夫只是开车在城里转悠，寻找符合他们购买标准的双联排别墅，然后向这些业主发送邮件。她通过执行完全相同的策略获得了多笔交易。所以我认为，对于你来说，瑞安，如果你发现的房产可能在你想要的社区，但很破旧，那么这是一个机会，你可以搬进去，在你居住在这处房产的同时对其进行翻修。

然后在搬出去后进行再融资、出售或将其改造成传统的租赁房，并重复相同的流程。但至少现在你已经得到了你想要的双联排别墅。你可以将其中一边留给自己，另一边将为你带来收入。但我认为不要忽视那些破旧的双联排别墅。是的，这是一个很好的观点。所以你仍然在某种程度上做出牺牲。你并没有住在完全装修好的、漂亮的单元里。你将不得不住在需要修理的房子里。

但如果你不介意这一点，就像你介意与他人同住一样，那么这对你来说可能是一个很好的权衡。好的，我们将进入第一个广告休息时间，休息后我们将立即回来。汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有租赁房产却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

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我正在考虑对一处房产进行70% LTV的现金提取再融资，该房产的估价可能在450,000美元左右。我可以降低利率。降低到6%的利率需要花费我13,800美元，这在贷款期间将为我带来最佳价值。为什么我不应该一直降到6%的利率呢？

如果不是降到6%，你会降到多少？然后Tony继续分享一个关于不同利率下不同选项和付款金额的表格。如果你在播客上观看这个，你可以去YouTube频道查看，我们将在那里发布这张图表。但这是一个表格，它显示了许多不同的点数。所以这就是Tony的问题，对吧？就像，为什么我不应该直接降到6%？

将利率降到最低。我认为，甚至在他分享的图表中，我们也可以看到，根据他降低的利率，存在一个盈亏平衡点。看起来在6%时，盈亏平衡点是五年。

所以，如果你计划持有这处房产的时间远超过五年，那么，降低利率可能确实很有意义。但我认为，这实际上取决于你必须问自己，什么对我来说更重要？是

长期节省利息？是最大化我的每月现金流？是最大化我的现金回报率？因为也许你不降低点数，你的现金流会少一些，但你对投资的实际回报率会更高，因为你节省了13,000美元，然后你可以将其用于第二处房产，用于不同的房产。所以我认为这个问题的真正答案取决于什么对你来说最重要。是减少利息支出还是

还是最大化你的现金回报率？是的。我认为还要补充一点，你打算持有这处房产多久？所以，这是你想要持有超过五年的房产吗？因为盈亏平衡点大约是五年。所以，如果你要在

五年期限之前出售，那么降低利率根本没有意义，特别是如果你正在对房产进行买卖操作，在这种情况下，它不是，因为他正在进行。他确实说这是一个投资房产。但如果你正在进行，如果这是你的主要住所，你将进行买卖操作，并且只持有两年，你不需要为此缴税。

如果你要在两年内出售，通常没有必要降低任何点数。所以，如果你对想要持有这处房产多久有一个想法，这也可以真正有所帮助。所以，也许这是一个短期租赁，你只打算持有三年，然后你想要将其进行1031置换成其他东西。所以，在考虑降低这些点数时，也要真正考虑一下你可以做什么。

我还敦促你查看其他银行的可比数据。所以，联系其他贷款机构。你可以直接发送电子邮件，说，我拥有这处房产，基本上就是你告诉我们的那样。它将估价约450美元。提供一些关于你自己的信息。如果你今天结束交易，今天的当前利率是多少？

他们实际上可以让你了解他们的利率是多少。当然，这将取决于你的信用评分等许多其他变量。但这至少会让你了解一家银行与另一家银行或一个经纪人与另一个经纪人的比较情况，例如，好吧，这家银行始终低于另一家银行。所以他们可能会有更好的选择。我会……

有时他们甚至会将它们列在他们的网站上，你甚至不需要给任何人发电子邮件。你回答几个问题，然后它会告诉你从该银行获得的房产的估计利率实际上是多少。所以在考虑这一点时，也要确保你也在比较你的贷款。我还很好奇，当你考虑这一点时，

这个降低利率，除了这个之外，贷款机构还收取了哪些费用？

你是否已经向银行支付了8,000美元的贷款承诺费？我经常在DSCR贷款中看到这种情况，他们试图偷偷收取这笔费用，无论是什么。我每次都会与之抗争。然后，如果你正在进行更传统的贷款，许多银行也会收取不同的

不同的费用。就像我现在正在进行一笔贷款，这是一笔450美元的承诺费，但利率远低于根本没有收取任何结算费用的银行。所以，确保你也在比较这些费用，因为如果

即使你能够在这家银行以这个金额降低利率，但后面也可能还有其他费用。所以，确保你提前获得了结算估算披露，以查看所有这些费用是什么，因为这也可以帮助你决定，哇，我已经支付了我的，已经支付了这么多结算费用。就像我实际上没有另外13,000美元来降低利率。你提出了一个非常好的观点，Ashley，就是货比三家。

我觉得这是我们经常在菜鸟投资者身上看到的错误，他们没有充分地货比三家。他们把贷款流程当作某种

我不知道，某种一夫一妻制的关系，对吧？你实际上不能出去与其他人交谈，但你必须作为投资者，你知道，为自己的最大利益而努力。而这通常意味着从多个不同的贷款机构获得报价。我想补充的最后一件事是，根据房产的估价，你知道，你可能能够获得卖方信用额度来帮助抵消这些成本，对吧？

曾经有一段时间，卖方信用额度非常流行，可以用来支付降低利率的费用。根据你获得的贷款类型，有一些贷款限额，例如，你实际上可以获得多少卖方信用额度。我试图查找它。我最近看到13,000美元是一个数字，那就是这家贷款机构的最高限额是13,000美元。好的。是的，我知道它也因房产类型而异。我认为对于主要住所来说，它高于投资房产。所以，与你的贷款机构交谈，以便了解这些确切的数字。

百分比或数字，但也许你的13,000美元可以由卖方信用额度支付。所以你现在不需要额外支付任何资金，但你仍然可以降低利率，对吧？我认为向卖方提出这个要求没有什么坏处。最坏的结果是他们会说不。

最好的结果是他们会说是。也许你们会在中间某个地方达成一致，例如，嘿，我不能给你全部13,000美元，但我可以给你6,500美元，对吧？你们可以平均分配。所以，进行这些对话可能也会对你有益。是的。然后我认为最后要考虑的不仅仅是，你知道，随着时间的推移节省的费用，

以及你的付款将是多少，并比较这种差异。所以在这里，如果你将利率从7.125%降低到6%，看起来有200美元的差异。所以这200美元，你可以在五年内每月用这200美元做些什么呢？你实际上可以将其投入到另一项投资中，它实际上会

比你抵押贷款上的1%差异为你带来更多收益。所以我也会考虑一下，如果你降低你的，

到较低的利率，每月节省的200美元，你能用它做些什么更好的事情吗？或者这是否不够重要，以至于它不会让你觉得值得将它投资到其他东西上，而只有200美元，也许降低利率并不值得。我们将稍作休息，但在最后一个问题之前，在我们离开的时候，请务必订阅房地产菜鸟YouTube频道。你可以在房地产菜鸟找到我们。休息后我们将继续讨论。

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好的，让我们继续。所以我们今天最后一个问题来自Christy Miller，这是来自BiggerPockets论坛的。有没有人开办过短期租赁清洁公司或物业管理公司？我的短期租赁位于一个小型的山区度假小镇，而寻找优秀的清洁工是最大的难题。许多业主也是非本地业主，他们依靠物业管理公司来预订他们的房产和清洁工。

有没有人对开办清洁公司并向清洁工支付W-2工资，甚至提供福利以确保高质量的工作有很好的播客或直接经验？在我所在的地方，大多数清洁公司薪酬都不高，不使用调度技术，不提供足够的全职工作时间，而且经营者也没有条理。

这似乎是一个机会，但我正在寻找第一手的建议。幸运的是，我确实知道一个你可以收听的播客，那就是房地产菜鸟。我确实认识一位开办了自己的清洁公司的人，他的名字是

是Tony J. Robinson。所以，对于这个问题，我们今天邀请Tony来到播客。Tony，欢迎来到节目。Ashley，非常感谢你。我一直是这个播客的长期听众。很高兴终于来到这里。所以Tony，让我们听听你的经验。首先，你为什么决定开办自己的清洁公司？是的，类似的问题。你知道，尤其是在约书亚树，我们很难找到一个

能够达到我们的标准。为了让大家理解，短期租赁行业存在一种分歧，即疫情前的传统人士和疫情后的新房东。除此之外，还有疫情前的传统清洁工，以及疫情后的新清洁工。疫情前的清洁工，他们中的许多人，他们的工作水平是C级。

随着Airbnb作为平台的发展，Airbnb客人的期望值提高了，变得更加严格，许多清洁工都不想适应这些新标准。当我们要求诸如“嘿，我们希望你在每个阶段都提交照片”，“嘿，我们希望举行会议”，“嘿，如果我们没有获得应该获得的正确清洁分数，我们将对你进行处罚”等事情时，他们有点不屑一顾。所以，当我们处理所有这些挑战时，我们说，好吧，如果我们自己做呢？

所以我们找了一个没有Airbnb清洁经验的人。实际上是我们承包商的女儿。她刚生了孩子。她不想回到以前的工作。我想她以前是在零售店工作。不想再回去了。我们说，嘿，我们认为我们可以为你提供一些更灵活的东西，让你知道，给你你想要的生活方式。

我们只是把她培训成我们所知道的一切关于清洁Airbnb的事情。那是四年前的事了。现在她和我们的团队一起打扫我们所有的房产。我们还有一些其他的客户，他们也不是我们自己的房产。这可能是我们做过的更好的决定之一，真正地从头到尾控制我们能够投放到市场上的产品。所以你作为投资者受益，因为你现在可以按照你想要的方式清洁你的房产，对吧？

你也可以通过承担其他客户来分担雇佣你自己的清洁工的额外费用。我们也以成本价获得清洁服务，对吧？所以在之前，你通常需要支付一定的利润给清洁公司来让他们打扫你的房产，但基本上，我们支付给清洁工的小时费率就是我们向房产收取的费用。所以，我们也能真正降低房产的清洁成本。现在你有一个这个公司的经理，但是

假设我想出去，我要监督所有的清洁工，这将是我正在创建的副业，你知道，我有这些租赁物业，我将开始清洁工，而不是雇佣一个经理，我想，

你付给你的经理多少钱？所以，比如，当我进入并拥有这个业务，并且我实际上要经营它时，我的利润是多少？现在我们经营这家公司大约是收支平衡，但如果我们自己经营，而没有经理，我们每月可能会净赚大约4000美元，或多或少，这对于投入的工作量来说并不算少。嗯，

但是，是的，你获得足够多的客户，每月赚几千美元的利润是完全可以做到的。是的。对于那些帮助你的房地产物业的事情，每月能赚4000美元，这根本不是什么坏事。不是什么坏交易。所以我们这里还有一个关于清洁工和Airbnb的问题。这个问题来自纽约水牛城的Ashley。

Ashley的问题是，你知道，Tony，我们以前在这里为我做过治疗，忏悔，你知道，所有这些，你知道，我只是需要释放一些发生在我身上的房地产的事情。而这个发生在我上周的事情，当我看到它的时候，我的下巴都掉了。好的。

我看着我的手机，我看到来自Airbnb的消息。它在Airbnb应用程序中。是我的客人和我的物业经理。我们的客人到了，每个人最糟糕的噩梦都发生了。房产没有打扫干净。没有交接。

我现在想起这件事仍然在发抖，因为这简直就是我曾经经历过的最糟糕的噩梦。幸运的是，我要提前说一下。这个人对此非常友善。我看着Daryl，我说，她真好。我说，

如果我们租了一个Airbnb，我们走进去发现，她给我们发了照片，里面有垃圾袋。她实际上问到，似乎他们，留下了一些垃圾。我们可以把它放在哪里。然后她送了床。她说，它只是，床单都皱巴巴地放在床上。她说，我想实际上它没有打扫干净。这是一张床的照片。是的。

如果我是Airbnb的客人，我会在这个时候吓坏了。所以我很感谢这位女士。所以当我看到这些信息时，我的经理已经，已经发了一些信息，说，哦，我的天哪，我太尴尬了。让我查一下发生了什么。我会马上派人上去。她给了她50美元，说，这是我的晚餐推荐。请出去吃晚餐。我们现在正在派我们的清洁工上去。

所以，我只是把钱扔到问题上。我说，请至少退还她一晚的费用。我们必须做更多的事情。就像，这太糟糕了。所以我们退还了她一晚的住宿费，或者无论他们在那里多久。她只是说，哇，太好了。就像，你太体贴和慷慨了。我说，你在开玩笑吗？就像，我会非常生气。所以我们的清洁工只是忘记了。

那天她打扫了我们其他的房产。那天她打扫了我们的一些商业房产，比如公共区域。她忘记打扫这个单元了。Tony，你以前发生过这种情况吗？我该如何处理这件事？这算是一件大事吗？我应该把它掩盖起来吗？就像她犯了一个错误。就像，

让我知道。这种情况以前也发生在我们身上。很久没有发生了。原因是，在它发生的次数超过应该发生的次数之后，我们在如何管理我们每天的清洁方面进行了一些改变。所以现在，我们使用软件来安排一天的轮换。

有了这个软件，我们的清洁工可以登录到他们的日历中。他们还会收到关于轮换的短信和电子邮件提醒。所以这是第一层，以确保不会忘记任何正在发生的轮换。对。

我们做的第二件事更手动一些，那就是我们的虚拟助理团队正在审查调度软件。当清洁工出现在房产时，他们必须在软件中启动任务。如果任务在入住前至少三小时没有开始，那么虚拟助理会手动联系该清洁工，说，嘿，我们入住前三小时了。你还没有开始你的任务。

所以我们已经制定了多层措施，以确保没有人会忘记任何正在发生的轮换。自从我们这么做之后，这种情况就没有再发生了。然后回答你问题的另一部分，比如，你应该如何对待清洁工？有时你必须问自己，是这个人有问题，还是流程有问题？在这里，感觉上更像是一个流程问题。如果她一直对你很好，我可能不会太担心。

如果它变成一件经常发生的事情，那么也许吧。但是，你知道，听起来你已经和她共事了一段时间了，她一直都很好。所以我可能会把这件事更多地归咎于流程中断，而不是错误的人。是的，我认为现在我们唯一拥有的就是她会收到通知。

我认为当有人预订时，就是这样。所以我认为这取决于她是否真的把它放在她的日历里。就像，我知道那天有人要来来往往，我需要。我认为就是这样设置的，但这是一个非常好的观点。我需要向我的经理澄清一下实际的流程是什么？因为很明显我不知道。我认为就是这样，并实施更有效的东西。

安全是指它很难忘记，因为有很多后续和提醒。绝对的。并让他们访问日历，对吧？这样它总是摆在他们面前，因为如果有人调整了他们的入住日期，我们会发生这种情况，或者他们的退房日期，也许客人延长了，也许他们想早点来，

如果有人取消了怎么办，对吧？所以你不想依赖手动变通方法来让你的清洁工了解这些事情。所有这些都应该与他们用来跟踪所有清洁工作的平台自动同步。所以你说这不是我清洁工的错。是我的物业经理的错。不，我在开玩笑。是的。

我本来想说你把我放在了风口浪尖上，但我认为这是流程的错，对吧？他们只需要稍微调整一下流程。作为短期租赁的业主，这是我的工作，以确保流程有效。

是有序的并且运作良好。好的。好吧，我会向你们汇报，Tony，也许我们甚至可以创建一个小的SOP或其他什么东西，我们可以把它链接到biggerpockets.com上，每个人都可以过去使用我现在将为我的短期租赁和清洁实施的相同流程。我喜欢这个。对他们来说会非常容易。

好吧，非常感谢大家加入我们本期《房地产新手》节目。我是Ashley，他是Tony，我们将在下一期节目中与大家见面。