EP303-去日本投资房地产，普通人现在还能上车吗？
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好 哈喽大家好这里是无时差研究所我是柯柯哈喽大家好我是王妈妈大家好我是他们请来的嘉宾王根芝大家叫我根芝就可以

这个是属于第一次来节目的嘉宾已经可以自己给自己 cue 环节了对这个就是我以前的同事啊根之然后后面他在另外一个大厂打工打了几年之后然后现在呢可以算是旅居东京然后再做职业房东可以这样讲了

也算吧然后也管理一下其他的房子然后也做一些兼职干一些接一些小活是那种就是广东那边就是腰里别了一串钥匙那种哈哈

不用腰里别家里头分分别类放好就可以了对不是挂在腰上但是其实理论上本质是一样的要是丢了就麻烦了就这种感觉虽然这一期听上去很像是我们过往的离职青年

美好生活的那个系列的节目但其实不是啊我们今天是有一个正式的主题想要聊一下这个日本的房地产的情况对对然后但是我们也还是可以先简单聊一下更知目前的生活状态因为听上去令人艳羡所以可以简单的聊一下比方说为何离开宇宙大厂

以及就是旅居的选择有很多为什么会选在日本包括现在在东京那在日本里面为什么会选择东京首先是几个问题为什么要那个首先为什么要进大厂对不对首先应该从根上聊可以请说这就是为什么要进大厂那个

我是觉得啊那个进大厂就是首先是能证明自己吧然后在大厂一是能进二是能待住这个还是挺就是对于一个当代啊

年轻人来说我觉得也是一个算是一个小小的怎么说呢一个成就吧然后在这个成就基础上就是进去了之后发现了一些就是怎么说呢干了几年就觉得也不是说里面同事不好或者说工作内容枯燥倒也没有只是对自己的未来产生了一些疑问就是

你 35 岁以后怎么办这个问题还是比较的极受的因为能留下的始终是少数不管怎么说能留下始终是少数然后大部分人都离开了他们去哪里了呢不知道

所以我我就很早就开始这个谋划着就是下一步了嘛就进大厂那一课可能就开始学语言了然后就为这一课来进行谋划就是怎么说呢像下棋似的吧那个走一步想个十步我想不了十步我能往前想两步吧大概是

这样然后来日本也是就是之前想的那一步然后往前迈了大概就是这样了吧这个是大明王朝第一集的即视感思维思退思变严格了只要黑话对账对

不是严格老说的是那个是吕方说的对 是的那其实也是当时就是刚才我说的第二个问题嘛那可以离开大厂之后选择应该也很多有很多人比方说选择离开一线城市还是在国内那我们以前过往的嘉宾呢也有什么在什么东南亚冲浪的呀之类的就是选择了其他的国家所以当时是为什么就是从最一开始就学日语然后选择在日本

我觉得就是日本这边都已经就是怎么说呢他已经是说他失去 30 年这个说法比较的比较的大众啊但是我更认为他是等待了 30 年为什么这么说因为泡沫经济破碎之后啊那个日本用了很长的时间现在我们知道是 30 年去消化他当时高企的这个泡沫

那如果说消化完了呢之后呢日本会不会再度启动呢这是一个我的一个判断啊我觉得它是会慢慢的复苏的房价这 30 年基本上没涨然后人民的这个不管是收入水平还是说物价在这 30 年里你现在买一瓶水和 1990 年在东京你买一瓶水价格是差不多的就是这么夸张啊所以他就是认

因为大部分日本人正日元 花日元会率对他们来说没有什么影响所以对他们来说本人来说我是我 1990 年生活水平和现在生活水平没有什么差别那日本都等待了 30 年了他会不会在这个时代他再度起步呢第二就是日本离家近日本离家近这个回一趟北京很方便然后就是单程两个多小时就到了

这个早上起来然后中午就回家吃午饭了就是就这种感觉啊然后嗯还有一个呃原因是日本人啊他比较的不知变通吗比较死板吗这个也是我们对日本人的一个刻板印象但事实就是如此啊嗯所以就中国如果一个人能在中国包括就是在中国不管是做生意啊还是

反正就是能挣到钱或者是能处理好很多事情人际关系啊然后公司和公司之间的关系能处理好这些事情来日本其实是吊打的就是吊打其他的就是日本人的在这边只要把你的思路套进来但是唯一的障碍是什么是语言啊

所以把语言学好之后我们用上中国的这些怎么说呢做事的行为的逻辑方法往这边一套其实挣钱的手段是比日本人他们要多得多的来这边是一个暴杀的一个存在有很多在什么江浙户那个猪三角那个混得风生水起的大老板来日本之后你会发现他们挣的特别多

所以这也是我想来的一个原因吧包括这边的一个法治环境我不可能就是去我觉得东南亚是一个怎么说呢有一种对于规则的一种就是无规则的一种恐惧感可能我心里心里这么想的一家之言一家之言

所以就是说日本其实是一个基础打的底子打得很好的地方只是说你就是包括各方面的规则啊然后各方面的这个秩序感都很强然后可能再加上一点中国人的那种人情世故加上中国人的一点卷

就可以在日本搞得很好是吧是的就是这样但是为什么会一开始选择做房地产呢因为很多人去到异国他乡我觉得大家有一个很大的恐惧是在于我去到那边干嘛我不知道跟指导师选房地产是什么意思当然学语言语言只是工具语言学好之后你要你要

就是你要培育自己的专业能力嘛你不管是哪怕你打个螺丝呢你也得学嘛对吧把那个把技能这块给给那个练好那我选的就是房产经营啊我没有选择房产买卖因为我觉得房产买卖坑人的人实在太多了我在这业界看的也比较多了这几年然后我就选择了房产经营那房产经营这一块首先它难度不大

因为它不涉及买卖也就不涉及和很多陌生的人很多去拓展陌生的客户然后和陌生的客户搞好关系让他把钱拿给你然后买房对吧这个其实是一个特别难的事情从别人的腰包里掏钱是一个特别难的事情你需要可能前期做

就是做一万步努力最后获得那一步的就是收获对吧其实是是一个非常非常艰巨的任务而且而且你在这其中你不可避免的会就是使用一些营销的话术啊去宣贯用户啊就 PUA 用户对不对那个

让他们把钱心甘情愿的掏出来这是一个非常难的事情我不干这样的事情我只做房产经营什么意思买完房之后你如果人不在日本或者说你不想管了我可以负责给你管理然后呢对然后房子出了任何问题租客包括就是住就是有任何问题就是包括自治体就石丁村那些就咱们中国什么街道居委会有任何问题

要处理我可以带你进行处理我做这个然后我收一笔管理费就可以了

这样的话是比较好的因为买了房子就需要管理而中国有很多人确实又不住在日本他可能会住在海外可能住在大陆对吧港澳台都有那就是这个东西还是有一定市场的我觉得所以主要是做中国人在日本房产的经营业务对对对

就管理你可以理解为物业对它有点社会工作 social work 对

中国会有对标的这个角色吗如果大家去理解的话应该对标中国的什么角色我太穷了我中国没住过那种高档公寓但我觉得高档公寓应该是有这种物业的就是类似这样的在中国不太现实因为中国它物业是怎么说呢是指定的吧我觉得对

对吧就是比如说这个小区新建了其实开发商可能就已经指定了物业了或者说街道区区县就已经指定了就这家公司来管了那或者说这家公司他竞标成功了对吧就大概就是这样那除非是高档公寓就是那种特别特别牛的高档公寓那可能会

可能会有那种比较专业的物业公司来入住但一般的小区大家也知道咱中国的这个管理水平对吧就这个物业管理水平小区杂草都一人高了然后全是狗屎就是这种感觉因为日本它这种像中国的这种围墙式的小区特别少嘛

日本就是一小洞一小洞的那我管的时候也是一小洞一小洞的这边一洞那边一洞可能中间相隔 20 公里但是我一样能够管到大概是这样

这个说回来就是我们今天怎么聊到日本房地产这个话题啊一个是客观现象它确实最近就有一个买房热我在之前就是有看到一个就是给大家介绍一下这个新闻刚才更知也说到说更知甚至他用的那个时间跨度是 30 年就过去 30 年就是日本全国的住宅总体价格几乎是保持水平的

但是就恰好是在疫情结束后的两三年我们可以知道日本的传统的三大都市圈就是包括东京首都圈 金板神 还有名古屋还有房价都出现了非常大幅的增长我查到的数据就是东京的首都圈新建公寓是在一年内同比涨到了 36.7%以上

但是当然尽管如此就是它今天已经是 1990 年以来日本房价的峰值但跟我们中国的房价几乎也很难相提并论了然后再有就是有非常多的它的房价飙升背后就是有非常多的外国购房者而其中大多数都是来自中国

当然这个新闻是让我我觉得客观上咱们可以聊一期这样的节目然后我自己是怎么看到关注到日本房地产的非常奇特的缘由就是我去年在日本旅行的时候我在大阪参加了一个爱比营的 tour 它这个主题是探访日本的色情产业

它前面包括一些比方说专门看黄片的电影院啊之类的但它最后一站呢是大阪的红灯区这个红灯区好像在谷歌上是很难查到的就是它没有一个具体的地址包括我们国内的什么小红书攻略啊你也很难找到它

所以就是有兔儿带着你走在这个马上要到红灯区的时候呢只是说大家在路上这个领队觉得那话不能停嘛就是大家一直得保持着大家都在聊着嘛他就介绍了一个路过的一个非常平平无奇的遗护舰这个领队就介绍说这个就是参加以前参加兔儿的一个团友是一个欧洲人买的他就把这个遗护舰改造成了民宿就是他打的就是这个民宿离红灯区特别近

结果就赚得盆满钵满早就把它赚回来了但是一方面就是确实去改造这个一户建还挺费劲的就是它装修啊它甚至是捡了一个漏是好像是以前有一个老太太在那里面就是孤独死然后没有人去继承这个房子所以它是在银行的公开的那个信息渠道里面去看到了这个房子然后把它改成了民宿而且很费劲就是整个去修改它然后包括你民宿你也要处理好的邻居的关系

但是改完之后他拿了这个噱头挣了很多钱于是激发了我无限的好奇我甚至找领队去要了他那个银行的公司的一些我不理解他是不是法拍房啊还是什么就是你能公开的看到一些看上去很零元购的房子那是问题房不是法拍房对我听上去的意思好像就是因为比方说要不然就是老人他没有其他的亲人了然后他在房里面去世了然后没有人去认领那个房子

或者是好像其他的怎么样反正就是你但是它很透明我当时就觉得都来了要不要搞一套反正这个就是大抵就是我当时会有一个具象的一个感知就是日本的房子就是好像它有一个特别的国情然后与此同时确实是有非常多的外国投资者确实也不仅是中国的中国的投资者就是会去把目光投向这里

那所以话说回来就是为什么这两年外国人特别是中国人会对这个日本房地产充满热情日本其实开始涨是 17 年以后就开始涨了慢慢的就是开始涨了对然后也不是说疫情结束了才涨可能疫情结束之后增长幅度有一个提高吧我是这么觉得那可能是因为咱国内实在是没什么投资项目了这能说吗不知道没事你就说你的

没什么高收益的投资项目了就是你看日本东京吧我觉得就是 5% 6%7%这个阶段啊这个段的这个收益率的房子我觉得是随便找随便找就是一抓一大把所以那个你中国你试试

5%到 7%对吧郭树青说过 8%以上基本就是骗人的 10%以上你就准备好丢失所有本金这是老郭的话但是日本是非常非常非常厉害的就是他这块只要你选对了房子是能达到 10%的然后我认识的职业房东他们手里的房子普遍收益率在 15%以上啊

这个收益率是怎么算的是包括房价上涨再加上租金的回报是吗不考虑房价上涨只考虑租金回报那确实租售比比较好对吧对

它是一直以来都是比较优质的租售比是吧就是这个 6% 7%是一直能够维持的就比方说 17 年之前的话这个收益率也能到这么高吗 17 年比这更高 17 年东京都内东京都 23 区内都能找到 9% 10%的现在你只能找到 6%的

所以它其实一直是一个放在这边比较优质的资产只是说可能那会儿中国的资产收益率会更高一些还没有吸引到大家那会儿炒房啊对对对那个是有房价溢价的那个真实的部分谁赚他这几个点收益啊我今天买一房子我下个月就给卖了我就直接赚 30%这个多爽是的那会儿

只恨自己太年轻太年轻了朋友还是年轻就是因为比方说我们父辈买房他也未必说我就觉得我这房子一定能涨是因为我这个时间段我需要一个房子了然后他恰好就涨了生不逢时啊生不逢时所以这个一部分热情来自于同行的衬托然后就是还会有其他呢比方说日本人会对外国人的买房政策大约是什么样的

没有任何证据你是个人就能来买只要你在本地能拿到护照是个正经人你有护照有你的款项的证明就可以买有护照是什么意思就是你是外国护照你能拿到护照能拿到护照就是能拿到日本身份不是是能拿到你中国护照证明你是个能出国的老外人

中国有 80%人没有护照吧我记得 90%甚至那宏观层面的整体政策就是这几年其实我感觉日本是不是包括它一直维持低利率的这个状态其实很多年了好像感觉整体的经济刺激政策包括房地产刺激政策其实没有的低利率就是刺激房地产就 always 低利率

对对对 低利率是安倍搞的嘛然后他搞成负利率之后呢就是使得大家就获得融资的门槛就是急速下降那投房产那这收益就很高了比如说我直接就我投金可能就首付比如说我就首付 500 万那我就能直接我买个 5000 万的房子

首付 10%我就可以买到这么高的房子 OK 撬动这个杠杆拿到优质房产比如这个收益率是 9%吧然后其中的每年收 450 万然后这其中呢 200 万左右去把这个贷款支付了因为利率也很低嘛

然后 200 万支付了贷款贷款就按揭然后每年然后每年还剩个 250 万那这 250 万经过各种比如税费然后维修这种磨损可能还能剩 200 万那 200 万相对于我的投金 500 万来说就是 40%的 CCR 对吧嗯

那我就用 500 万就能获得 40%的这种 CCR 收益那我还是很爽的两年半我就回本了是的这个数字货币单位是人民币是吧日元日元所以一通房大概是多少钱呢如果换算成人民币一般的这个

我给朋友像我挑我自己挑的房子什么的就是对于新手来说我建议都是就投个 50 万以下人民币的就是就可以了就够了

就这样的房子它一般是在哪个什么地方或者是哪个都市圈我是只投东京附近的因为我觉得日本就是只有这块有希望因为它有一个大城市的红西效应大阪它的人口是在下降的你知道吗是的是的是是是我听到了因为我本来就

等一下我没听错吧 50 万是一栋房一户建一户建这个可以先让跟着介绍一下就是一户建和公寓有什么区别类似于这些房子对对对就是一户建就是小楼就是那种木造的小楼火柴盒就是那种感觉一个小楼然后那个公寓它有两种一种是那种整栋的就比如说我买了一个大的一个楼然后上面好几间好几间

不管是一居室还是两居室就是很多间的那种房子工地板房就是类似那个材质没有那么差但就是那种感觉的一个房子那个也算是那叫做整栋公寓然后还有一种叫做区分公寓区分就是分让公寓分让公寓类似咱们国内这种卖法就是一户一户小间的卖

楼可不是你的你只有这一间的所有权咱中国那是使用权日本是所有权然后你只有这一间房子的使用权楼道都不是你的是共用部分要公摊的对要公摊的日本没有公摊但是它是共用部一户建我可以理解成比方说蜡笔小新的家对对对大熊就是家对这个比较具象感觉几百万日元几百万日元能买一个

收益很不错的一户建然后这样的话是作为初步的投资会比较好因为一户建是带土地的我还是比较喜欢它的它有土地的话就会比较稳我的房价在下跌的时候我的下跌有个底给你拖着就还挺好但怎么会这么便宜呢这是刷新我今天认知是我就应该问的是中国为什么这么贵对你是不是被惯坏了

你是不是觉得全世界房子都贵所以这是失去日本房地产泡沫破灭之后的房价对不对所以这样我很恐慌我担心中国房地产破灭之后是不是也是这个价格我觉得是这样就是中国的我想想你们在北京吗对 OK 说一下自己租的房子多少钱

我这么跟你说吧我现在在五道口的一个小区就是五道口购物中心后面的小区我现在租是 9000 一个月然后他这个房子在我刚住进来的时候应该是卖 800 多万 800 大小 850 万左右现在也就跌到 700 万了你租 9000 是吧

对所以你算租售比非常的不值我当时也是发现了这个问题非常不值租售比日本是比较高的然后你要是按照全国的不是全世界的平均水平算的话大概你得 5%吧会比较有竞争力那你如果是 9000 我们按 1 万算 1 万 1 万一年 12 万 12 万 5%那就是 240 万你这房价就 240 万会比较有竞争力

是啊不说到五道口咱们可以把话题扯回这个节目吗就是日本有学区房的概念吗有啊它也会溢价更多就首先它的教育政策也是有点类似于我们这种就近入学的会溢价更多但是我觉得房价它的溢价不如租金的溢价这是日本因为日本是你租在哪里你户口就可以签到哪里然后你就可以就近入学我不一定非得买房

我孩子在这儿本来这学校重点人大附 OK 我在人大附周围我租个三年我在人大附上学我就走了美国其实也是这样子的就是你只要租在或者住在好的学区你就可以在那里上学但必然成本也是很高的

所以就但是比买卖的话还是要低一些的如果你真的对这块地方没有需求除非说我就很喜欢这我以后也要住在这那 OK 那就买一个因为你学制是一个固定的你可以预期的我上学就上三年我不是说我这房子我就得买在这了而且日本是公立校是这样然后还有私立校那些很好的学校都是私立

我觉得毕竟是东亚的就多多少少对教育还是比较重视然后这个私立校你住在哪儿无所谓都无所谓真的孩子坐一小时上学都行只要你愿意所以也不牵扯学区了但是你肯定不会住那么近他不会规定一个类似比如说三公里五公里这样不会这样就是私立校你住个住个一定距离有一段距离是没有问题的

那所以就是刚才也说到说不同的都市圈它的房地产的发展趋势不一样就现在是整体都在涨吗还是就是整体都在涨但是我觉得东京它首先涨的应该是比其他的都要高的然后第二是它在未来它更有未来吧所以它未来可能有一个稳定或者是说它就算下跌也不会跌得很猛就是这个预期吧

因为其他地区你不管是外国人还是日本本地人去的都很少他人口是一个出血的状态只有东京是吸纳整个世界的人过来你在东京欧洲人就是印度人东南亚人南亚人就是阿拉伯人非洲人就是所有的人种你都能聚齐这个都市所以他

是一个非常非常有机会的城市日本年轻人也都往东京赶而东京放不下那么多人所以就是东京变成了一个城市圈首都圈所以它有一个外溢效应那大概就是都会集中在这个关东地区我是这么觉得的

所以它更有未来对所以其实这个账要是能算得过来就必须是日本还能持续维持这个全球吸引力就是它能够吸引源源不断的人来日本租房所以你才能有这么高的这个收益率能够继续维持对的我那些房子里租的外国人特别多对对我觉得日本倒是很神奇就是

他好像是不是因为有一些不论是文化还是什么各方面的就走的比较超前所以我感觉欧美人还挺愿意去日本定居的可能文化产业做的好吧各方面产业做的好对比较契合你看那纽山明去世的时候那外国人几年

对吧是的因为照理来说日本它其实不是一个因为日本特别小所以它其实照理来说我不知道就是住在日本的体验是不是其实不太像你像欧美它如果有比较大的那种 house 然后住在那种前不着村后不着店的地方那种宽阔感就是可能日本还是比较拥挤的但对于年轻人来说可能感受不一样

但是日本也怎么说呢你要是去东京都内二三区内你们应该也来玩过吧东京你会发现那一小栋一小栋的就是盖的就很窄很小的土地上起高楼就经常是这种感觉对吧对上下挖对光起一个高楼跟烟囱似的这种东西就是确实很拥挤很逼则但是它又比较它怎么说呢它比较适合单身嘛它租金也比较友好

所以那个就适合单身的在这里定居只要你不结婚不找男女朋友你住在那一个人还挺爽的所以比较适合这种人就是那种就准备单身一辈子的这种人他还是包括外国刚来日本的那些人他非亲非故就是

在这边亲戚朋友全都没有那自己住在这里还是很爽的但是如果是结婚了或者是就是想改善更大的居住环境了那就咱们就得往外搬

那个买个一户间啊或者是就带庭院的带车位的一户间啊或者是就直接就换成那种比较大的比较大的那些公寓日本是有的就是有两种方法一种是向外寻找空间离开都心一种是向上寻找空间住进塔楼和公寓大概就只有这两种模式

所以他这块还怎么说呢你住进来也不会觉得那么的拥挤因为他就是东京吧尤其是东京你会经常你们来玩的时候有没有发现就是东京的矮楼特别多

没有他在下厅吗你比如说你去什么色谷再往外走你会发现全都是一户建或者两三层的公寓你都心当然是高楼很多了你往外走全都是那种低层住宅区日本是有这种限制的就是这块土地能盖多少层能盖多高然后

然后是有那个规定的不同的土地是不一样的区块是不一样的然后还有最经典的一个就是如果这块比如说这能建高楼这个土地让你建高楼了许可建高楼但是你在建的时候周围的居民反对或者是说自治体反对

就国家虽然允许你建但是日本是一个一小个一小个资质体拼起来的国家这资质体反对你你就建不了为什么反对你是有理由的比如说这块地原来是几个一户建你都买下来了你说我全给铲了我想盖一个高楼那这个高楼你盖之前你要公示我要盖什么用途是什么然后里边预计有多少户人入住

然后呢如果别人反对你就会说你盖这个高楼是超越我们就是你超过了我们地区的承载力就是我比如说你盖了高楼你又住进来 50 户人那我们这块超市医院公园便利店还有一些重要的各种设施就会变得很拥挤这样的话是对大家的居住体验的一个下降所以我不允许你盖他会这么说

所以你在日本住的很拥挤这个倒是没有因为住的很拥挤的地方它的基础设施也是完善的它也是更加完善如果说你想对你如果想在一个本来不拥挤的地方想让它变得拥挤那你要同时改改善它的基础设施让它的确承载力提高才可以嗯

这个我稍微发散一点就是前一段我不是跟柯柯说因为我们这边要修水管所以要半个月的时间就要停水然后我跟老王不是在讨论说怎么在停水的情况下在半个月里面极限生存可以试验一下然后在那个同一个时间我就正好看了一本书叫《东京八平米》

就是这个作者本身就是在一个日本的计量单位就是四叠半就是四个半榻榻米那么大的地方差不多是八平米这个房间里面就一直生活他也描述到说他其实家里面是没有淋浴就可以洗浴的地方也没有可以接水的地方就他没有办法用洗衣机你看这个情况跟我当时的情况还挺像的对吧就他没办法用水嘛

但是你就发现他竟然活的我当时就很焦虑我发现我有很多很多生活的这个必须就很需要这个他配套其实没有完全跟上但是八平你的在东京生活的这个姐呢他周围步行五分钟之内就有投币的洗衣机然后有钱汤就是他可以在里面大的这个喜悦他完全不需要我担心的这些事情你办了卡就行了

对好震惊啊而且他这样的话他成本其实压得很低他在东京相当于很中心的地方应该就是刚才更值喜得容的这个一户建附近因为他有描述说他又很强烈的要去什么看美术馆啊之类的这样的需求所以他要住在市中心但他租这八平米差不多租金是好像是两千五左右两千左右人民币然后他这样的话他把

对他那个位置好像很黄金的样子然后他这个说然后他这个说法就是类似于他因为也是一个人反正他单身他 40 多岁的一个中年女性我把这个成本压得足够低住房的成本压得足够低之后我可以有更多的钱反正我就可以有更多文化消费啊其他的然后他其实配套的这些也不贵就是整个加在一起觉得生活成本就相当 OK 所以刚才谈到配套设施的时候我就突然发现他为什么能有八平米经济的原因还是

一步之内五分钟之内能够完成自己生活的基本需用没错是的这很方便对我刚来的时候也用投币洗衣房但是也不可以马上买洗衣机对吧对我看他好聪明啊就是他甚至现在那个投币洗衣机都能洗鞋和床单用很大件的东西洗鞋洗床单洗烘一体对洗一次一千吧

对然后烘干家按照时长什么有时长的区别然后大约就是对有时长区别你如果想续烘得投一百块钱钢杯对然后你还有人把那个钱汤和那个投币洗衣机连一块了就相当于你先去洗衣服然后进去洗澡出来正好衣服拿走那个钱汤专门是就是门口设一个洗衣房就他们把钱都赚了真的他们真是这样干对对对

然后门口卖个便当什么的你看他三千块挑战都能过租那八平米他也不做饭就吃便当他有他好像有一个特别简易的可以热东西的地方有一个对他有一个对这点真的很让人羡慕就是感觉就是非常的周遭哪里都非常方便

就是你很多东西都可以解决但是我最关心的还是我听到这里就有点想买房了所以我们还是聊一聊到底怎么买房吧其实对于外国人对于外国人来说没有任何门槛你那个有 money 就可以有恐慌胸一切都可以顺利的搞定啊

就是年代感的代称那所以比方说像我们这种小白然后想在日本买房的话当然柯柯不是投资小白就是像我这种投资小白如果想在日本买房的话就是可能会最重要的要考虑哪些因素呢你就问我我考虑哪些因素我觉得小白买房那最开始一定是一个启动成本然后包括一个沉默成本对吧

这个启动成本就是用尽量少的资金去试水去学习因为买了一栋之后你会学到很多东西然后买了一栋之后过一段时间再买第二栋这样的话会比较好不可能一下就投重资产进去我们先投轻资产

试一试第二就是沉没成本我觉得就是重要的是我这个房子如果我卖的时候还能卖多少钱这个是很重要的也就是说我们不要花很多花很高的溢价去买这个房子这是我的一个原则就是如果我花的溢价很多那我卖的时候很有可能溢价的部分就会往下跌对吧对

不然的话它是一个你如果还往上要价那就是一个击鼓传花游戏那得有人愿意接你这个已经一家很高的房子然后你还要加上你的利润那这个东西可能他没有人去接

所以溢价低的房子有这么一点好处就是我最低也就卖这个价了我网上加个一两百万日元去卖它也没有任何问题同时我又能获得一个很高的租金收益也就是这笔钱的怎么说叫做资息你可以这么理解然后这样的话会比较好有租金收益之后我们也可以去

有充足的租金收益之后我们也可以去追求福利就大概是这样我们就乱起来了对吧那如何去挑到一家比较低的呢那就是还是要看他的土地我就看土地我只看土地我不看房子因为房子日本是折旧的是有折旧的房子在若干年后就不值钱了

那看土地就是看土地的位置了对啊位置决定价格但是也不看位置就是只有不好的价格没有不好的房子你东京都内卖我 500 万日元你说你买不买还是要买对不对土地栽烂你可能也会考虑买因为它在都内那对吧外面就是怎么说就是没有不好的价格没有不好的房子

那这土地烂是指什么烂呢就是有的土地它是不能重建的有的土地它奇形怪状的不规则我经常看到有那种三角房三角房倒还好最差的是那种旗杆地什么旗杆地是比较差的就跟个旗杆似的就圆的是吗旗杆是那个有一个面旗子然后就是就跟个

就是有一个旗杆的部分的土地然后还有一个旗字面的土地然后房子建在那个旗字面的土地上然后旗杆部分的那个土地作为一个道路使用我知道就有点像刀坝一样那种对对对旗杆地日本这样就是那种东西它如果说不满足条件它是不能重建的就这房子你是不能重建的你不能推倒重盖的嗯嗯嗯

但是其实很多人去在日本投资房地产他其实不会想说要把这个房子推倒重盖吧因为他如果当成一个投资但是你卖的时候买家会考虑啊所以就不太好卖很难卖这种节目日本很多的我经常爱看这种节目

那种装修是吧对装修然后建房子请设计师来解决那种就是非常奇葩的地形的房子那种地都是土地价值很低的

说到租房那日本租客跟房东之间的关系如何就是如果没事的话是老子不想往来的

有事的话房东会出面就是比如说你这个设备坏了水管坏了或者是哪有问题了那房东会帮你来处理进行一个维修大概的话就不需要往来因为对这种情况还是房东出面管理的这个自己管理的情况下如果如果你们买了房子我作为管理公司那是我和租客打交道你们这边也见不到租客是是嗯

那房东会有定期涨租金的惯例吗不许涨日本有两种合同一种叫定期借家合同一种是叫做普通借家合同定期借家合同是到了期之后是要商量租金的但是普通借家合同是

不能上涨的就是你怎么说不能上涨的你要想上涨的话你得给租客去个寒就细细陈说你这个上涨租金的理由如果理由得不到认可租客给你拒绝了你能解决你能上涨租金就是你接下来要做的只有一件事就是告他去你先花一笔律师费起诉费去告他去然后你大概率还败诉

这很好啊白搞所以对于租客来说而且房东不能主动的去解约解约的话你得付给租客一笔很高额的搬家费而且你要提前半年到一年去说这个事

所以我可以理解成就是在房东和租客之间日本的法律和他签的这个合同本身会更倾向于去保护租客不不不是都保护日本的法律和规则既保护房东也保护租客我刚才说的是保护租客这一方面就是日本的这个买卖房产也是买卖不破租赁的

就是房东换了租客还在那住着没有任何影响租客稳坐泰山然后也不能就一般的普通借家这个合同他是不能够肆意的去涨房租的就是也不能房东把租客赶走的理论上是这样然后保护房东是什么呢如果租客把这个房子住旧了或者说他对这个房子造成了损伤

必须要赔偿房东就是你必须要赔偿房东就是在你退租之后我发现这房子墙上有个洞或者是天花板掉了或者是反正就不是正常的损耗那就要找租客要有一笔原创回复费用这个是补偿给房东让房东去修这个房子

还有就是日本是有这种保证会社的房租的这种担保公司类似于就是如果说租客他滞纳房租了他不交房租甩烂那这样的时候是保证会社代为支付这个房租给房东然后保证会社再去起诉这个租客走法律程序这样的话房东对于房东来说不是每个房东都是律师所以他们要用这种保证会社

他就会很舒服你起诉起诉吧这期间反正我能收到房租所以他就不管了就中间的扯皮有人承担他有人承担包括如果租客突发疾病挂了

在这个保证会社也会补偿补偿给房东就是他会保证会社会找人清理屋里的所有东西清理成新的就做好清扫然后在就是清扫期间包括这个仪品处理就是人挂了屋里留的东西他们得想办法处理掉是找他的亲戚朋友来接还是怎么样的就这些事宜可能处理要两三个月这两三个月期间的房租也会给到房东

然后房东不会为这个租客承担任何责任然后房东介绍这个房子的时候这个房子已经是一间空的干净的房子了所以这个中间的这个机构这个会社它是怎么运营的就是它背后是政府吗它是私人的就是各种就是日本有大型的这种私人的这种保证会社就是就普通企业啊就是保证会社

他们挣钱是怎么挣呢挣保证料你加入就是做租客挣钱租客要每年交一万然后每年交一万日元的保证料然后再加入最开始租进来的时候要交房租金额一半的保证料这

这个机构还挺在中间对他可以专业的人去做处理而且他要审查你如果是个失信人员比如说你老不交房租你在黑名单你是失信人员那这个保证会设置不允许你加入的

然后房东像我们这些管理公司在找租客的时候也不会去找这种保证会社加入不了的审查通不过的人基本上不会找这些人因为后面的事情会非常多这些人就是沾点黄赌毒什么沾点犯罪什么的都很正常的事情不然他为什么交不起房租呢

然后另外一个就是我在准备这期节目的时候有发现一个似乎有这样一个现象比方说中国留学生在日本读一段时间读个本科或者读个本书这些他可能在读书的过程中就算了一笔账说与其我去租房这个我花的钱还不如直接在日本买一套所以有很多中国同学这是糊涂账

这是典型被中介的话术教育了对有这样的稿子我看有这样的新闻去说然后另外一个还有一个新闻就是大约说到说海外的投资客然后买了这个日本的房子之后去出租其中有很大一部分就是觉得比较受欢迎的房子就是所谓的这个学生聊就是租给大学生的这种好像也是一个大家就比较倾向于去处理现在这个房子后期的这么一个方式吧

所以先说第一个糊涂账为什么糊涂账买是买租是投资是投资我就这么说吧与其租就上大学不管读几年与其租不如买 OK 你毕业了你还住在这吗你以后就职了那个公司在这吗你怎么就那么笃定你就不会搬走呢嗯嗯

对吧你买一个 OK 那到时候只能租出去租出去你会发现这房子租出去根本租不上价不说别的早稻田附近的义居室早稻田附近早稻田大学附近的义居室小公寓就是那种单间的然后有厕所有洗澡的有厨房的有卧室有阳台的这种我就上他公开的中间网站查他不会低于这个数他有 3000 多间正在招租正在招租哦

叫做正在招租而不是总共几辆叫做空了 3000 多间你如果想在这 3000 你买那个房子你搬走了空了你的招租难度就是 3000 选就是让人家挑人家从 3000 个里头挑

所以就算是大学附近的这种房子也没有什么租的需求是吧有需求但是供给需求远高于租对没错所以你买东西买东西也一样你要买那种稀有户型比如说你在岛田大学附近你买个两局室或者三局室你就很好租

但是你买这种一居室小公寓你就是空着的命你还得每个月交着管理费修缮费还要交房产税就是只是一个出血的状态不会有金钱对说到这个那这个后续的运营成本到底是有多大我自己能做到 1.5 以下就是比如说我租金是

多少我想想比如说我租金是 9%的收益对吧那我能做到 1.5%以下也就是说我的净收益能够再达到 7.5%以上这个是怎么做到的呢包括管理费修缮费然后一些运营维护的费用那就是这个东西各凭本事有的人他就做不到有人就会 3% 5%的折损磨损我能做到 1.5%

比如说修个水管不说别的就是修个水管有的人就是找的那些水管工就非常黑然后要你七八万但是有的人他就能一万以内搞定这个东西我也在学习因为这个我也走过弯路不瞒你说就是我也找过这种比较贵的然后后来就这个东西吃一千长一智你既然就是你经过这件事情然后在事后复盘的时候你就知道自己找贵了那下一次绝对不会让它这么贵

像一些思考就是总结不到位或者说对这些事情缺乏敏感度的人来说他们可能会花很高昂的成本去做这个事然后税的方面呢日本是有房产税的吧有啊有啊有啊我买的房子都是土地就是基本上建筑就不征税了因为建筑都折旧已经折完了就这样的房子有一点好叫做它的租金不会再下降然后

然后我交税只交一个土地的基本上土地的税固定资产税加都市计划税你可以理解这俩加一块你理解为日本的房产税就好了然后大概是房价的本质 0.4%0.4% 0.5%这样所以是每年收的每年收很少就是像我不说别的我管理的一个一户建它一年收租大概是 72 万它的房产税只有

三万不到两万多那完全可以覆盖我房租 72 万然后花两万几交税没有任何问题明白那后续还有什么支出呢就是除了维护就是维修就是类似这样维修是大头

维修有的医护件什么的特别省心它就完全不用修就是好很多年六七年都不用修但是有的就是如果坏了大的你就得去修就大概是这样然后平坦到每年的话维修成本也不是很大就是我简单算个账拿小本本记一下比如说我的外墙和房顶粉刷一次是 200 万

然后多少年我说的都是日元然后它是 15 年刷一次对它要摊到然后内装也是 15 年刷一次那 15 年刷一次就是内装整个翻新大概 150 万

我是说普通的那种一户件啊就是大概我以 60 平米 5 60 平米这个使用面积来算的这种一户件二层啊我有这个基准然后内外内外整个加一块每 15 年花个 350 到 400 万吧 350 到 400 万往往多了说 400 万啊

15 年 400 万那一年是我想一下大概是如果是按 15 年去大修一次来看那一个一年是大概是不到 20 万那我我这个房子能够收到如果是

10%的收益就是得看在哪了还是要看就是位置我们按照 75 万来算那减去 20 万 55 万一年大概是这样我们往多了算特别多而且基本上 15 年是非常时间短的频率基本上是 20 多年一休尤其是外墙我们就往多了算大概是这样

对所以你基本上就是往多里算就是一年合一万三十人民币差不多所以还好吧我觉得还好就是特别悲观算就是成本往高了算也不是说不能接受我在想那是不是其实还有一部分费用是交给更值这种就是帮你后续做管理的我收五个点就是租金的五个点就是全算上我能磨损个 1.5 吧

但是你会包含这些维护成本都由你去承担是吧对对对我会找很便宜的比如说我大概外墙可能能找到一百万左右的然后内装也能找到一百万左右的那这样的话这样的话可不是四百万了可变成二百万了你这个要这么实在吗我们这节目要播的没事播吧我又没说这是谁

所以其实如果这么平摊下来的话投资收益可能差不多在五个点左右不是不是你看你买其实收益是多少了你其实买 10%的你就能到 8.5%左右你其实是买 5%的你不就只能只能收到 3.5%了吗对啊对啊本期节目不够长这免责一定念一下这是全球资产配置啊

我明天跟你说了嘛我起完提纲之后我直接去咨询你我说海南户头正好还上午是吧你这干脆给你得了那所以有没有什么坑呢坑啊坑就是别信中介那些鬼话就行了就是你要从房东的视角去研究日本的房产而不是从中介不是听中介说什么你要去听房东说什么

这个是一个很重要的一个视角因为中介他们的出发点是卖房子他们挣的是中介费每卖出一笔他们就能挣一笔的中介费对吧你只要把房子买了 OK 那中介就是你的孙子你可以怎么使唤他们都行

那一旦你掏钱买完了中介就成你爷爷了你找他们他们什么都不买他们还会收你钱他们只会想来挣你钱他们不会你不是找不到而是他们只你得加钱对吧你想他们干什么事你都得加钱所以这个房子本身的属性如何之后能不能持续的挣到钱中介不会跟你说的中介只会说这房子怎么那么好然后不好也是会说一些片张话就是他无关痛痒的一些话对吧那

那这样的话就很就听他们说什么就没有任何的意义了尤其是那些在中国做生意的中介我觉得他们实在是就是你就想人家都都写中文了都拍视频了都有点得罪他们那个人都拍视频人家都有在中国都有团队了你就想这些团队谁养活这些视频是不是有拍摄成本的

所以都是走你身上赚的中介费呢大家都收中介费他们更有的中介他还把中介费他给你打折就是那些中国的中介那你就说他们的钱走哪来他们走哪赚钱呢你得想这个问题对不对那肯定是房价本身啊

因为我之前也是在关注海外地产的时候我就发现其实大多数国人华人移民走了之后干的第一件事情就是好像是在带其他人移民然后他这么就是这个信息对 是的就是从来没有一点

对我第一波移民去挣后面这些人移民的一些信息差然后我觉得这个是看程度我非常相对宽容一点说因为这玩意儿就是他出去又不会语言他又无法融入到你的社会他无法来当地挣到钱所以他只能往里挣钱是的然后你让这个信息差非常的巨大同时利润率又很高就是你投出去的单笔的钱其实还是相对比较可观的嘛

所以这个就是确实大家要审慎这里念一个免责本期节目不构成任何投资建议挣钱不容易投资需谨慎好的大家一定要善待自己的妈你挣的不是大风刮来的钱一定要花的小心我们说回更宏观一点刚才我们聊的都是投资地产一些比较微观的方面

对 我们还是想聊聊日本本身我觉得日本这两年也是受到很多的关注不是这两年我觉得就是这段时间特别受到了很多的关注特别是最近股市又上涨然后今天这期节目也知道房价其实也在涨所以从更知的体感上来说日本真的全面复苏了吗我自己感觉就是仿佛上个月还在学习日本失去了 30 年然后下个月日本就爆发了

我觉得日本没复苏日本离复苏还远如果它已经复苏了那就别来了你去找那种其他地方就待复苏就可以了你去等它接那个上升浪对吧已经复苏了就不要来了那我为什么觉得没复苏呢因为我只觉得就日本的它的底层生活的还是很惨的

包括我管理这些房子很多都是日本的穷人在租所以他们的生活就是那种东京八平米的状态确实是这种状态他们没有什么多余的钱去享受生活尽管在日本这样的发达国家有很多的消费项目但是与他们是没有关系的

他们可能光生活起来就已经很费力了包括一些就是现在是大家觉得日本复苏有这种错觉那是因为外国热钱都在往里进推高了东京中心部的房价但是东京中心部的那些塔楼那些高级公寓这些房价它确实是一个非常大的资金的蓄水池这些推高这些地方的房价并不代表日本普通人生活就好了

这些房子他们买不起跟他们没有半毛钱关系他们只买得起就是他们首先有很多人一辈子不买房子买不起房子然后能买得起的基本上就是一种日本的普通民居一户建包括他们住的那种公寓对吧那这样呢这样的地方外国资金他不是很喜欢

它更倾向于去是那种中心部的核心部的那种高级的房子那种房子是外国的热钱喜欢的因为那种房子可以讲故事他们可以就是拿下之后讲故事再卖给别人但是普通的房子是讲不了故事的所以你说日本真的富足吗你如果把钱进来的这个钱量是巨大的但是它并没有传导到

下面的人就是大家你要看大家的工资水平然后你要看整体的租金水平因为租金是和收入挂钩的然后来判断这个是否复苏如果说租金水平普涨大家收入普涨然后各种物价真的是暴涨那可能物价暴涨倒不一定就是主要是看收入看购买力对

这个东西它还是非常非常有那个说服力的物价只是物价波动也比较大就是包括现在日元贬值嘛对吧物价波动还是跟汇率对也和汇率有关对对是的因为大家都拥进去去买嘛就之前日元很便宜的时候嗯

其实也跟通胀有一点点关系就是通胀也是有在慢慢提升的因为就是钱不断涌入所以其实也一定程度上会拉高日本的物价但是拉高了日本的房价是在拉高了的但是普通的日本人的生活包括租金收入

没有那么多提高收入没有涨过的是吧涨的不多吧然后就今年才涨了一点点吧之前都没涨我刚才说了 90 年你买瓶水也是 100 日元现在你买也是 100 日元没有变而且现在交了税现在还交了消费税你不能把交的消费税算成物价上涨对

原来日本没有消费税日本人工资没有涨是因为日本大的企业他也没有经历上涨他也没有挣到钱在国内没有挣到钱他比如说丰田本田日产这些比如他在海外建立据点他挣的钱是在海外的日本的复苏可能你可以理解为

日企的出海现在中企也在走这一步日企在出海但是他没有反哺国内国内也还是这样日本老龄化这么严重他又不开放移民那一定不会迎来真正的复苏我是这么觉得的所以从上个世纪经历的这个房地产泡沫破裂日本人到目前还是带着这个心理的创伤在前行吗这叫扒痕效应啊

所以很多人现在也不买房就怕因为很多人当时就是买房之后就套一辈子嘛套牢一辈子中产阶级滑落对对对房价一崩然后就自己的贷款也还不上然后就这辈子就交代了所以很多日本人现在老人嘛都是那个那会儿的受害者所以他们包括他们的孩子他们的孩子的孩子都会对这个房产有天生的恐惧宁可租一辈子也不买

关键是日本他租手同权你租房没有任何就是我想我乐意在这住不想住我搬走换个地方再租对吧我又不用负担任何成本我每个月交租就可以了然后也不负债这样的话对很多人来说他们更觉得这样的一个生活比较好就跟现在中国的年轻人有点像很多断供的年轻人不都是这个想法是的

对所以我们中日比方说就是日本人日本的年轻人和我们中间的对于房地产观念上的差异其实来自于我总感觉像是一种代际差异一样就是可能等我们再往下走几年可能就跟现在日本人对于房子的看法可能会更像一点但感觉至少我们这种这个偏初这叫什么初老初级中年人就是多少还是感觉这代还是有一点点对买房的执念

就感觉还是怎么怎么也得住的地方有一套房我觉得日本是领先咱们一个版本还是代际对领先一个版本可能未来比如中国的人不买房了日本人可能又想买房了又在又在又在买房疯狂买了这个时候就告诉我们一个 learning 叫做这个时候你要投资中国的房子了

但总有一种有作业抄的感觉对就是抄作业其实就是我是这么觉得日本领先你一个版本很像那现在其实我们看很多国内新闻报道就是说日本年轻人都躺得特别平然后不婚不恋不出门没错对然后另外一个就是老年人就是年龄上更顶端的这些就是老龄化非常的严重

所以如果你这么综合来看的话就是日本的房地产市场会真的一直可以持续乐观吗我觉得日本的房地产市场非常不乐观但是东京是乐观的是这样是这样就是东京还是对全世界有吸引力的东京不是日本那日本年轻人其实真的是就是像外界说的这样对吧你自己在日本体感

是这样就尤其是住在大城市的人尤其是这样像我这种住在郊区的可能还比较就是单身的人会比较少一些但是你越往里走越就单身的人就越多嗯嗯

好吧那我觉得今天这期节目的最后的 take away 我给大家总结一下感觉更值跟我们讲的就是日本现在房地产收益率还不错大家可以买房但是如果要买的话就只能在东京买投资谨慎对

对对对这是我自己的 take away 这是我自己的 take away 对对你不好奇因为我为什么会有这个问题因为柯柯本来说中秋想去日本然后他看到了网上的传闻说什么叫地震是是是其他的政感都在小红书不对能说这能说这能说我跟柯柯回了一样的话然后他告诉我他在外网也看到了

而且日本那边特别离谱就把水什么都抢光了然后结果也没有地震这就证明什么呀就是民众啊就是这种底层民众到哪都是愚昧的他们你知道这一波清了多少这种防灾用品的库存吗哎呦就跟买草纸一样买卫生纸一样买盐对就这些东西就清库存啊这个东西太猛了

然后你仔细看一下日本的防灾报告他们在说未来七天之前九州那边不震了一下吗然后他说未来七天内发生南海大地震的概率

就是由普通的 0.01%还是 0.1%上升到了 0.05%还是 0.5%就大概是这样一个就是概率啊然后上升到了千分之五还是万分之五就是

哎呦我就觉得翻了五百倍呢翻了五倍呢翻了五倍这非常非常高啊然后但其实也有百分之零点一对不对不对对不对是吧对你本来也有啊那那那怎么着小概率事件啊而且而且而且就是嗯很多东京的这边呢都在做防灾但是其实在他那个震感就是就是地震的那影响区域都没有多

所以就你就说我要是在大阪在民古屋在那个地震防灾圈里 OK 那我去买点也行这北海道的什么那个仙台那边的人都在买我就觉得实在是有点匪夷所思就跟那个就跟就跟那个

当时抢盐似的那个哎呀就是西北的人也在抢西北人都不吃海盐他还要抢真的是行好吧行行行我们这期节目会聚焦在日本的房地产但是可能房地产从来都不只是房地产这一个

细节的议题嘛它中间其实可能会勾连到比方说我对这个地方的经济的这个预期它过往的历史会有哪些影响然后包括它是一个全盘的因为我们也谈到了海外投资嘛它是一个世界联动的这么一个一门

或者是一个我的钱在运转的这个过程吧所以也是希望就是对介入这些节目让我觉得更加神奇的就是它在这个中间是有非常多的具体的细节从我的这个周边的一些配套的设施一个房子到底我们算一算帐他到底修复要多少钱这个又有很多很细节的这种东西吧所以我感觉今天与其说是完全是完全去聊一个投资的地产嘛好像也并不是而且并不构成投资建议哈

他可能额外的是有一个对于我们重新再去认识一下日本现阶段就是大家的经济的状态人的心态他居住的生活状态觉得非常感谢更知今天做我们的 50X 研究所的节目欢迎你常来我们也可以后续有相关的跟日本有关的议题也可以聊起来好的你那民宿那主题可以搞一个

好嘞多多关注然后关于这期节目大家有什么想聊的或者有什么想要对话的也欢迎大家在评论区和我们积极留言今天这期节目就这样了谢谢更知没事拜拜拜拜拜拜拜拜

我