vol.87 对话陶然：楼市的未来，在“老破小”与城中村？
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一般對這個土地產生理解就是政府低價從農民那裡徵地然後把它高價賣出去這個說法是非常不準確的中國土地制度學了兩個地方工業招商引資這是學了新加坡住宅用地說上的是學了香港限量供應

有很多房子跌了 34%大部分人還是買不起總體來說房地產在正常價格下的供應不足在過高價格下的供應有顯著過剩人口流出地城市它不光是房價供應過剩房地產市場不要去忙碌地去救就也救不起來只會填更多的錢究竟是靠商品房還是保障性住房來解決大部分的住房需求我們 1.8 億的農民工和每年 1000 萬左右的大學畢業生保障性住房覆蓋不了很多人

嗨 朋友们好欢迎收听《资本论》我是冰姐本期节目和我们对话的嘉宾是唐冉老师唐老师现任香港中文大学人文社科学院的教授有些听友应该不陌生唐老师是去年出版的作品《人地之间》引起了很多讨论在这本书里他以土地为切入点通过大量的实证研究结合工业化和城市化的背景

深入的探讨了我国土地财政土地金融的形成和发展而且结合自己的研究框架提出了非常新颖的观点我们先请陶老师跟大家打个招呼吧各位听众朋友们大家好 军姐好很高兴到资本论跟大家来交流一下我对中国经济

增长和转型模式的一些看法尤其是关于城乡土地制度改革方面的问题因为房地产在中国经济以及家庭个人资产中的重要性毋庸置疑今年资本论也围绕房子为关键词从不同的角度做了专题节目最近的几次中盲会议在谈到明年经济重点时都强调稳住楼市和股市

所以我們也希望本期能夠圍繞不同城市房地產市場的分化正在進行的城市更新將如何影響房地產和房價等諸多問題來聽一聽陶老師的分析和研究心得

唐老师老师说我接触到您的观点也是通过您的人力之间我们今天聊的虽然是一个有一些宏大的以土地为关键词的经济发展但是对于大多数的听众来说可能大家关注的倒不是那么宏观层面的土地制度或者是经济发展模式这样的大问题而更关注跟个体牵涉利益相关的比如说房子作为资产房价这样的问题

所以咱们不妨就先从房价开始聊起吧咱们先聊一聊中国城市的高房价尤其是超大城市的这个高房价它究竟是怎么形成的为什么中国会出现这么高的房价这当然是一个非常重要的问题但是要谈房价的真的离不开对中国过去将近 30 年以来逐渐形成了一个中国经济增长模式的一个理解其实你刚才讲了我们超大特大城市房价很高当然最近跌了一些

但实际上我们中小城市很多三四线城市它的房价也不低尤其是相对于那些地方的收入水平

我们的房地产市场从 98 年才开始逐步的发育起来但是 02 年到 09 年期间基本上一二线城市已经出现了比较明显的房价泡沫 09 年之后随着过去有四轮的大规模的财政和现代政策刺激尤其是 16 年到 18 年那轮大规模的货币化膨改我们的三四线城市其实房价也出现了很大的泡沫

现在我们面临的情况就是过去几年的过渡调控房价泡沫开始破裂三四线二三线一二线城市也出现了大量累积的未售商品房它是这么一个过程你要问我为什么会出现一二三四线东西南北中房价涨这么快一段时间根本的原因其实是两个第一个是我们地方政府对于商业尤其是住宅用地的

那个供应垄断这是从供给方面来说从需求方面来说呢就是 2002 年 1990 年代中期以后我们逐渐发展出来的一个发展模式它使得中国呢很容易累积过多的外贸顺差

然后又带来这个热钱的涌入在人民币没有办法随时产化升值的情况下我们会迅速的积累外汇你看我们大概到 2014 年我们的外汇储备升到最高将近 4 万亿美金其实之后呢我们的外汇储备呢还在增加那些持有美金的多于美金的人他直接把这个美元呢卖给了中国的央行然后

然后直接就印了大概将近 40 万亿的基础货币来兑存这些美金这个 40 万亿的人民币的基础货币就放到我们的商业银行系统里面构成了包括我们讲的地方政府的债务和老百姓去买房的这个基础那在 09 年之前我们外贸外汇储备已经开始在增加可是呢

当时呢人民银行就是周小川他有个词字理论就是我们通过提高存款准备经济利率把一份钱锁起来所以当时的这个过剩的流动性它只在一线和少数强二线城市造成了房价的迅速上涨可是到 09 年之后由于国际金融危机我们的出口不可能像 02 年到 08 年那样每年平均百分之二十几的经济增长增长率那么快我们应对措施呢就是

一次又一次的大规模的财政和信贷政策自己就把过去通过提高存款准备金率提高利率放水

来限制流动性的这个措施呢又反向进行操作把大量的信贷资源直接投到市场上去地方政府去借钱搞基础设施开发商借钱去建房子老板借钱去买房子来形成这个全民的一个炒房的一个热炒所以要简单回答你的问题是这个发展模式下地方政府垄断供应住宅用地这是供给面的这个因素我们这样的发展模式累积过多的由于人民币汇率没有办法

完全市场化我们的外贸顺差和热钱的进来导致我们的外汇储备过多人民银行为了对冲这些外汇储备超发了人民币一轮一轮在这个经济刺激政策过程中把这些超发人民币以这个广义货币的方式把它释放出来带来了经济中极强的流动性这些流动性就专门冲向那些地方政府垄断限量供应的苏莱宾商区

就形成了我们从一线到二线三四线五六七八线从东部到中部到西部从住宅地产到商业地产到养老地产甚至我经常说还有一个墓地也被炒上了天就形成房价泡沫基础

以往很多人在理解高房价的原因时可能只想到第一层就是地方政府在这个过程中处于相对强势的位置但很少有人想到第二层跟当时中国出口全球化的大背景相关其实这个因素非常重要因为就是说垄断土地构成了供给方面的约束但需求方面为什么能冲得这么大

那显然跟我们这样的一个发展模式下我们能够很快的形成世界空场并且又形成强度的外贸顺差就是这里面涉及到我们中国过去 20 多年经济增长的根本来源在哪里我也一再谈过根本的来源是 90 年代中后期以后随着冷战的结束在全世界开启了一场超级的全球化

那美国和西方国家希望把中国拉入这个全球化的过程中国也顺应时期加入这个全球化的过程

那这时候很多外国的资本技术开始涌入中国最开始从香港和台湾过来就是说我们把它称为外资进入中国教我们中国的很多的就是首先在他们最开始占我们出口的 70%早期后来我们有很多民营企业从他们这里面学到了很多技术知识因为我们八九十年代发展出来那些乡镇企业和国有企业他们生产的制造业产品无论是产品质量规格甚至材料

更不要说这个款式根本就实现不了对发达国家大规模消费品出口这个需要我们先开始港资后面台资日资韩资日本和东亚是小龙包括新加坡的一些资本到中国来逐渐的让中国边干边学迅速成为了消费品生产的这个世界工厂我要特别强调一点就是说这个中国能够这么短时间内成为消费品的世界工厂它不仅仅是

这些外资我们明知企业努力的一个结果它在中央和地方政府分别采取了非常强力有力的政策措施我把它称为国内国际两层主底式竞争就是追逐的主底就是身不见底的底主底式竞争什么概念我们在 94 年把人民币汇率大幅的进行贬值就是为了促进出口而且不仅贬值后面当本世纪出我们人民币我们的外贸已经开始出现小大顺差的时候

我们人民币顶住压力不升值因为如果市场化的汇率的话人民币就应该会升值但是我们把人民币压住让它不要升因为我们国家正在各个沿海正在开始大规模建工业开发区升值了以后这些出口就没有这么大的力量就是人民币 94 年一次性的大规模贬值以及后面并没有按照市场化进行升值就是为了推进出口你如果出口了以后

你交的增值税的中央部分大部分都给你退掉压低人民币汇率并且进行出口退税这叫国际主体竞争它相当于把其他发展中国家在欧美的这些市场我们就抢过来了可以这么讲中国是一个一金升万物落的这么一个时代

事实上 97 年泰国呀那个马来西亚印尼呀菲律宾那些发生了一些亚洲金融危机就跟中国的 94 年的人民币贬值制造业产业开始有点像中国集中有一定的关系这个是一个那国内主力竞争就是从 90 年代中后期开始从苏南地区开始他们学了新加坡建设工业开发区的一套软硬技术啊

大规模的建工业开发区但中国的做法是低价的从农民那把土地征收过来然后铺好基础设施再把工业用地以低于或者最多等于成本的价格非常便宜的向制造业的用地者进行出让一出让就 50 年你要知道我们大部分制造业企业生活平均存活的成本大概就是 10 到 15 年结果出让 50 年

这样的话

我想这个问题理解应该这么讲比较准确吧

我们之前提中国经济发展老说房地产是支柱产业但是在房地产的背后它的经济发展模式可能是一个更主要的框架对就是因为出口创造了巨量的外贸顺差然后因为人民币不能够及时升值很多热钱也涌进来然后中国为了对冲这些

外汇就超发了人民币这些人民币刚才讲了金融财政金融系统有机金融系统房地产是我们中国过去经济发展资助产业没有错但是它能够形成这么大的规模包括地方政府这样大规模的建基础设施就是根本的来源是出口和出口形成的顺差创造的财富大家在拿去做房地产的消费或者是投资甚至是投机地方政府大规模的建基础设施

这些对中国经济增长也有拉动但是它是一个派生的结果那我们就围绕着以房地产为关键词的土地财政再展开了聊一聊因为人地之间很重要的一点就是挖掘中国发展模式当中土地财政的模式您能不能跟我们具体的讲一讲怎么理解土地财政一般对这个土地财政的理解就是政府低价从农民那里增地

然后把它高价卖出去但这个说法是非常不准确的我刚才也讲了我们的土地财政是一个整套系统整套系统是什么地方政府先低价从农民那里征地征完地以后把其中的 40%左右的土地铺好基础是建工业开发区铺好基础设施进行三通一平七通一平现在我们叫十通一平十一通一平最后一通是通免费的 WiFi 知道吧就是工业开发区里面你可以免费用 WiFi

十一通平就政府从农民里低价征好地再铺好技术设施然后把这个工业用地以低于成本或者最多跟成本打平的价格向工业制造业企业出让然后呢让中国形成这个世界工厂 OK 然后形成大规模的出口大规模出口了以后呢我们这边就挣扎了很多收入这个收入呢少部分呢付给了在工厂里面打工的农民工

还有当然这个制造业企业的老板也挣得了一定的利润但是大部分财富却被三类行政性垄断以抽取租金的方式把它抽走了哪三类呢第一类是民营企业下游的民营企业所要生产消费品它的上游能源原材料比如交通石油石化他们具有一定的行政性垄断地位他们就可以通过

垄断的定价抽取高额的利润这是第一类垄断第二类垄断就是我们在金融系统里面有国有银行为主导的这个垄断 90 年代中共基本上又批了很多地方政府这个入股的商业银行他们垄断主要是

他把存款的利率压得比较低在我们老百姓存在银行的钱基本上往往超不过通货膨胀率然后他再把这个金融资源以垄断定价的方式带给不同的族群其中他给上流的国企的贷款利率以及给地方政府的贷款利率都比较低但是也比存款利率高他在赚钱但是他给民营企业贷款利率的平均来说就要高很多这是第二个垄断第三个垄断呢就是我前面讲的这个地方政府对于商业住宅业用地的垄断

就是相当于地方政府它垄断供应住宅用地老百姓要去买房他就必须把他未来几十年劳动收入很大一部分来还房贷我们现在来讲土地财政继续怎么运作 90 年代中后期以来我们很多地方政府他如果能够成功的实现招商引资把这个地方的工业开发区建起来而在本地一般就会出现四群具有住房购买力的中高收入人群

这里面显然不包括在这个工厂打工的他主要是这个民营企业的老板和管理者国企在本地的分支机构你如果这个

工业开发区起来了这些民营企业起来了他们对于能源原材料电力石油石化对于交通电信这些垄断企业产品和服务的需求就会增加那这些行业的具有垄断地位员工啊都收入比较高的啊他们在本地也能买得起房形成规模那本地的银行国有银行系统也都得靠招商引资工业开发区起来银行的业务也就会增加是吧啊他们也能形成比较大的规模群体就是说

一旦一个地方的工业开发区能够发展起来并且形成比较大规模的出口就会出现这些民营企业的老板和管理层技术人员垄断的银行在本地的分支机构的员工

壟斷的上游國企在本地的分支機構及其員工比較強的購買力同時本地的公務員和事業單位的人員我們講政府能吃公家飯的人也會有比較高的收入然後這社群人他就會在本地去需要購買住房需要到商場去消費那麼地方政府通過壟斷限量供應商住用地抽取高額的土地收藏金

然后用了这个高额土地创经市去还他们原来建设工业开发区新城区的贷款就形成这么一个循环这就是我们讲的这种土地财政模式大概在 09 年之前主要的运作了这么一个方法 09 年之后情况稍微有一点点变化土地财政还在继续搞

但是呢因为我们开始大规模的进行财政和信贷政策刺激它就会去放水很多中西部地区或者是低级别的城市它能够从国有银行拿到更多的贷款一放水从一线到二线三线四线房价都开始上涨地方政府的商租用地的出让金增加很快那它就大规模的又去建了更多的新城区和开发区然后

然后不仅把他们土地财政的获得的钱都花掉了另外他们还找银行再去借更多的钱去建更多的基础设施主要是新城区和工业开发区这时候地方政府就从土地财政走向了全面的土地金融地方政府他当期的土地财政收入增加了但实际上他就会跟银行说你看这块住宅用地

可以卖 10 个亿我旁边还有 10 块未来准备处在用地的储备土地那就值 100 个亿你给我哪怕打个六折你给我带 60 个亿我再进行开发那银行给他借这个钱所以过去十几年出现一个非常奇怪的现象从 09 年到 2023 年

我们看地方政府的土地出让金总共的数字大概在 70 万亿人民币是其他国家的地方政府除了税收以外其他国家地方政府根本就没有因为其他国家没有垄断土地供应的这么一个体制这 70 万亿是其他国家地方政府不可想象的巨大的财政收入我们的中国地方政府把这 70 万亿全部花光

另外我们的地方政府的债务显性加隐性债务从 08 年 09 年的 5 到 7 万亿增加到现在的估计大概在各种测算不一样大概在 105 到 107 万亿以上另外还借了 100 万亿就是你相当于一共花了 170 万亿地方政府就 70 万亿的收入钱花光了还借了 100 万亿就建了各种各样的基础设施这就是我们从土地财政变成土地金融形成当前的一个局面

嗯 我听起来在 09 年之前地方政府它很大的一个动力比如说新建那么多的工业用地建开发区 建各种各样的工业园区似乎主要目的是为了吸引或者创造更多的需求让这一类人群去购买它的商住用地然后从中来获得土地出让金这部分收入是吧

那它這個建工業園區本身不是利用這個工業園區來招商引資發展製造業從而帶來一部分稅收嗎這一部分沒有考慮在內嗎這一部分的稅收呢有兩塊一個是增值稅地方政府大概在這個 94 年分支改革以後增值稅地方政府只能夠分到這個整個增值稅的 17%稅率裡面的 25%當然中央還有一定的這個獎勵按照每年新增量的三分之一進行訪環

大概就 30%上下增值税他拿的并不多你要知道他前面增地然后铺好技术设施再把土地出让这过程中往往是净亏损然后土地出让完了以后因为一些问题这个成本是很高的你光看他这个制造业的增值税其实赚不了多少钱

那还有一种收入叫做所得税企业所得税就是企业利润的税但是我们各个地方招商引资过程中所得税一般都是比如说三年减半或者两年三减半后面进程越来越激烈的时候就是一般它这个所得税

至少前三年五年甚至有的地方十年都不太收获只收一半这点钱你完全解释不了地方政府为什么那样大规模的去建工业开发区大概应该是 07 年中国已经建了 7000 多个工业开发区你想想中国就 2000 多个县每个县都建一个到几个工业开发区遍地开花显然制造业的那点税收是解释不了的说到底就是我刚才讲的大规模的

出口和顺差它带来了中国的这个外汇储备的累积和人民币的超发那个超发加上地方政府垄断限量供应商租用地这么一个模式导致大家不光是买房还要去炒房然后地方政府通过垄断限量供应商租用地来获得高额的垄断收入赚了钱以后再去还我特别要再说一下美国

每年出让土地的 40%用来搞工业 20%左右是用来搞基础设施另外 40%就是商住用地其中商业大概 10%住宅是 30%其他国家在城市化发展过程中用于工业的一般就 10%到 15%是吧用于住宅的 60%到 70%你看我们是 30%到 40%用来搞工业我们的住宅在每年总共地的不超过 30%其他国家 50%到 60%

这种垄断供地大规模的建工业开发去浪费土地可是却非常急约的供应商作用地同时伴随着没有那种工业用地大规模的低价供应它恰恰又形成了大规模的贸易顺遂和热钱进来又形成了超额的流动性来直接砸向这个市场导致

商办和住宅的这个价格的极高这么一个情况讨论整个土地财政模式包括中国的房价还有房地产模式的形成都离不开您反复强调的一个大背景就是上一轮全球化

我比較好奇的是是因為土地財政的這種模式使得中國的企業在全球更有競爭力還是說因為這些企業在全球化的競爭過程中它更有競爭力才使得我們這樣一套土地財政的模式它可以持續地進行下去呢這是一個動態演變的過程我們都這個剛剛講了國內國際雙層主體競爭中國這個 94 年我們人民幣一把貶值從 5 塊 6 貶到 8 塊 8 就是為了促進出口然後出口也給退稅

但是地方政府招商引资主要是在 90 年代中后期从苏南地区开始让全国蔓延开来的在一个超级全球化背景下尤其是欧美对中国这个市场这个门户打开然后呢

就是说国内国际双层主体竞争加持下的我们的在中国的民营企业包括外资企业的市场化竞争然后使得中国在国际市场上无往而不利这种情况下当然很利于资本家来进行投资这是造成我们一个超长竞争力的基础在当时确实带来了中国经济的快速成长就是超常规足够这个基础下的

这个经济快速增长然后在这过程中房地产市场也发展起来地方政府技术设施也发展起来了那就构成了中国经济的这个多个这个引擎但是本质是来自于超常规出口中国很快的成为一个各种消费品生产的世界工厂这样的模式它一方面在短期拉动增长但长期不利于可持续的发展和收入分配在国际上也容易引起贸易冲突假设我们能够回到 1994 年分税制改革那个节点

或者是 1998 年住房商品化改革这样的一个时期当时我们要选择发展路线

我們是不是還會選擇這樣的一個模式或者是還有沒有機會去選擇另外一套模式呢這個歷史是有一定的路徑依賴的 94 年進行分稅制改革就是因為 80 年代我們財政承包制搞不下去了中央政府佔財政收入比例大幅度下降當時朱鎔基常務副總理推動了一個這樣的分稅制改革把很多

新增了增值税然后中央拿走大头中央还是给自己留了关税消费税把当时比例比较小的所得税和营业税都留给了地方地方政府的财政收入从原来的 78%一下降到了 45%当时土地不是一个很重要的收入到了 98 年我们推动了住房市场化的改革

在我看来呢我们当时做出这种选择呢那个是非常自然的一个结果地方政府实际上从 80 年代开始就已经在琢磨着怎么样利用土地出让收入但是不过当时没有这么商品房市场没有大规模发展起来呃所以我们当时搞一些商品房的土地出让的基本上也都是对香港人或者外国人在这开发商来搞块地我就让你盖房我收点租金实际上 90 年代中后期以后中国土地制度学了两个地方啊

我们的工业招商引资低价出让这是学的新加坡的住宅用地出让是学的香港的垄断政府垄断限量供应而讲到我刚才的土地财政地方政府招商引资拉动本地的出口然后带动本地的垄断行业这些人的收入的提高然后大家再去买房子我们实际上是很完美的把这两个模式结合起来在我看来这是一个很自然的结果

这个形成最大化自己利益的一个方式在当时的这个过程中呢没有看到有太多的力量去反制这些政策的选择举个例子 97 年 98 年我们当时组织了一些专家大概提出一个这个土地管理法的送审稿其实是很市场化的就是讲我们这个土地呢

那个增地以后一定要限制增地的范围你主要是搞公益事业才能增地一般的工业啊商业住宅用地啊不要增地由这个用地者直接跟原来土地的业主啊往往是这个村集体和村民进行协商就行了因为当时正好 97 年 98 年亚洲金融危机以后中国也遇到了一定的经济困难那地方那么他们招商引资推动本地经济增长并且获得财政收入的压力就会加大

所以原来很市场化的土地管理法的送成稿很快就被否决了也为后面地方政府大规模的过度的建设工业开发区大规模的招商引资创造了条件但是也带来了后面各方面的失衡所以你要回顾这个过程

你说我们当时还可不可以做出一种不同的选择如果当时通过了可能经济增长会慢一点但是我们可能会更健康更可持续这是当时的这么一个各种力量交织的这么一个结果也就是说实际有这样的一种方式可以不通过建设大量的这种工业用地工业园区来吸引更多的人来购买商住房的这样的模式的

理论上就是说可以不用搞到工业开发区全国遍地开花没有必要做到这么极端的程度也能够让中国经济也许慢一点但是更健康分配更平等更可持续的这么一个发展但是我刚才说了理论上是有这种可能性的但实际在当时各种力量博弈的过程中这种可能性基本上被排除了那下一步有没有可能把这么多闲置的

其实不需要那么多的工业用地的一部分转化为住宅用地商品房的用地这种情况能进一步缓解当前土地问题或者房地产市场的问题吗这个答案是 yes 但是呢又比较微妙复杂因为经过这么多年的发展尤其是 09 年以后我们这个四轮大规模的财政新灾政策之际绝大部分城市甚至包括一线二线城市都出现了大量的未售商品房

尤其是很多人口流出地的三四线城市包括一些中西部的城市它的房子第一价格跌下来了量供应的很大那未来可能多少年都消化不掉这是泡沫带来一个后果一旦出现了泡沫大家就拼命去买房炒房对吧开发商拼命盖房工业用地也用的很多住宅也盖的很多你说你在这种地方你把工业用地改成住宅用地也没有价值是吧已经过剩了但是在我们的一二线城市呢未来还是有一些机会人口流入这城市还是有一些机会的

是有改善的空间但是呢因为这个房地产的过度泡沫化和大部分城市严重的供过于求让这个改善的空间呢比较有限可能主要集中在人口流入的超大特大城市您提到了很重要的一点一二线还有三四线城市它的分化趋势现在是很明显的一二线城市它的需求还是有的它的那个房价虽然有一定程度的下降了

但是还是比较坚挺的但是对于三四线或者更下沉的区域来说它的房地产的需求相对来说已经饱和了比如说像鹤岗它的房价可能你就花几万块钱就能买到一套房所以这就体现为两个问题对于人口净流出城市它下一步要怎么发展那人口净流入城市

下一步又该怎么调整呢对于我们很多国家的人口流出地层时它不光是一个房价供应过剩工业开发区没有太多企业进去出现鬼城和空城的这个问题他们这些地方政府在过去这十几年还借了大量的债务这些地方呢如果你去救他呢相当于是给自己挖一个更大的坑我们也经常讲这个化债化债就是如果化债就是只是进一步的超发各种国债那只是把问题往后推有很多地方政府呢

他没钱了他就当然就会拼命喊疼对吧那中央政府就放水其实刚才你提到的鹤岗很重要对于很多城市人口流入的城市我们不要去盲目的去救就也救不起来只会填更多的钱这时候这些地方就应该像鹤岗那样进行财政重整就是在进行全国性债务重组的同时推动这些地方进行财务重整

我是坚决反对往这个地方再继续放水不仅害了他让整个国家的经济也会受到很大的所谓财政重组就是把那个账先报出来然后国有银行包括金融机构中央政府跟地方政府一起坐下来谈那时候中央可以用他的债帮他替换一部分国有银行必须认一部分账然后认一部分账坏账然后地方政府就减轻一些债务的负担

但是地方政府还得还一部分债如果你要还这个债你就必须给我大规模的进行财政改革就是说你除了基本运行以外的支出你其他的一概不能再做不要再去做过多的建设你就保最基本的公共服务和基本的运行做减法这个地方政府当然是一个很痛苦的选择但是我觉得这个选择必须要做因为不做的话最后的结果就是现在我们每年不断的发各种

发票子然后去那个帮他所谓的化债实际上是把问题往后拖那么对于人口流入地的城市呢我们现在也出现了大量的代售商品房卖不掉的这个局面比如深圳大概按照现在销售速度可能两年才能销售完他的这个代售商品房那广州可能三四年是吧很多二线城市可能也有相当长的时间但是他房价也普遍跌了个 30%到 40%

但是这些地方总的来说它的住房就相对于它这些老百姓正常的住房的需求它还是有所不足这是房地产泡沫的问题有很多房子跌了 30% 40%大部分人这些人还是买不起总体来说房地产在正常价格下的供应不足

在过高价格下的供应呢又显得过剩这就是我们现在面临的这些城市的这个问题然后当因为还有很多房子卖不出去想正常准备开始买房子人家还不敢买因为还有那么多房子卖不出去大家不知道房地产有没有见底因为本来正常准备买房子人也不敢买这个市场呢就会形成一个极度萎缩的一个局面

我接着想问您一下关于解决方案的问题我记得城市更新还有保障房是它也是目前以及下一阶段将要重点推行的一个手段吧比如说对于这种人口流入地尤其是一二线城市它究竟是靠商品房还是保障性住房来解决大部分的住房需求呢我认为呢住房保障和保障性住房是两个概念

要实现住房保障最好的方法就是通过市场机制来解决房地产市场化已经走了这么久也为改善大部分人的住房条件做出了很大的贡献当然现在的房地产泡沫这不是一个好的局面要解决问题的方法不是像我们过去那样的房价一高然后你说你搞一些保障性住房地方政府在高保障性住房上对于有时候会有一定的动力有更多的资源能够管

然后他们有更多的权利和资源来建一些保障型住房由他们来进行分配他们的部门的存在的必要性就会加大对吧然后有很多这个保障型住房如果位置比较好的也容易分配给比如说本市的政府的这个或事业单位国有企业的员工他会分给他们认为很重要的或者是一些所谓的人才这些人哪里是弱势群体但真正大规模的建保障型住房

针对我们一些毕业大学生或者是农民工地方政府是绝对没有积极性的所以这显然不是一个好的方法推行下去就会造成更多的资源误配和资金浪费

那么这个未来我们应该走什么样的一个路径我认为还是要推动市场化改革但是要针对中国现在的这个目前的这个情况我刚才已经说了很多人口流出的城市房地产市场不要救不要浪费资源包括所谓的在这些城市进行保交楼也要这个具体情况具体分析不是所有楼都需要保交的保交的话只是在一个

这个错误的地方投入更多的资源造成更大的浪费我最近来做一些调研希望提出一些好的建议但是我们现在就来说人口流利的像三十来个超大特大城市这个问题应该怎么解决我刚才说了首先这些城市也积累了很多的未售商品房房价也跌了 30%还是销售不好很多开发商

都面临巨大的危险包括像万科这样的优等生都面临这个局面如果这个事情在人口流入的一线城市和二线城市肯定是要救金融系统也会受到巨大的冲击地方政府财政也会受到巨大的冲击但是现在我们面临的情况是预期不稳想买房的人也不敢买还有很多人也没有钱买了那这个未收商品房怎么解决那我最近也一直在强调就是说我们要借鉴一下 16 年到 18 年

我们推动的所谓的货币化盆改的经验所谓货币化盆改基本概念就是这样的那个央行直接给这个国开行农发行甚至一些商业银行发钱发钱以后呢由他们呢借给地方政府地方政府呢又把这个钱呢给这些城市里面的老旧小区的居民让他们去拿这个钱以房票的方式实际去购买这些城市前一段之前积累的卫生商品房

然后就把位置上的房子销售掉

然后同时把房价稳住然后政府实施把老旧小区的土地收回来未来再慢慢的开发通过土地创造再去还他们借国开行的钱不是说在他们原来住的棚户区进行改造然后再搬进来而是让他们购买新的能够买得起的是 对你放弃你原来的居所和对应的土地的使用权但政府直接给你一笔原来拆迁安置房子

那个市场价格等值的这个现金这个现金拿过去必须买那个未售商品房但政府呢是收回这块地未来进行土地出让用出让金去还他们借国开行或者农发行这笔钱这个做法呢是有效的化解这个未售商品房存量稳定市场价格的一个好方法但问题是在于我们当时这些货币化铺改

当时政策设计使得主要申请这些贷款建房的申请这些贷款然后去消化存量的城市主要是当时人口流出地的三四线城市他们在 16 年 18 年之前积累了很多商品房因为是人口流出地它是卖不出那么多钱的所以这个地方搞错了这轮棚改是导致第一力度太大每年搞个四五百万套的这种额度

同时导致这些地方的房价三四线城市的房价在 16 年到 18 年普遍涨了 50%到 100%因为有需求刺激

对有一个这种超常规的货币化捧改的刺激又导致在一二线城市拿不到地的这些房地产商也冲过去拿地房地产严重过剩地方政府又增加了最少五六万亿的债务也还不起然后导致现在这个局面那个我认为是一个教训但是他也给我们提供了一个很好的经验就是说现在我们一二线城市也出现了未售的商品也卖不掉但是我们的一二线城市在他城市的核心地段

还是有很多城中村或者老旧小区这些居住条件比较差老百姓也希望以旧换新来改善他的这个居住条件那么我们就可以用货币化盆改的方法但这次把它局限在三十来个或二三十个

超大特大城市人口 300 万以上这中间也有一些房子特别多的也别搞这个了库存量太大的也有但是在这些城市我们引入货币化拆迁然后以卫生商品房食物进行补偿的方法把这个信号

一放出去大规模在这些城市推动城市核心地段因为否则的话这些核心地段他把这个房子拆了未来几年慢慢的供应出去那个商品房还是卖的出去的非核心地段也搞不动

核心地段的城中村老旧小区改造让他们的这些业主给他一定的对应的房票让他去购买城市任何地方他愿意去购买的卫生商品房当然这些商品房已经降了 30~40%了我们能够把这些存量比较快的消耗掉同时把市场稳住我不希望房价再上涨跌了 30~40%让它不要再跌了或者不要再太多跌了

稳住这个市场存量消耗掉我们房地产商先救一下也把房地产市场稳住这个信号一放出去这个市场就火起来了相当于引入外围的一笔火水让这些城市核心居然老旧小区和城中村村民实现比较大规模的住房的已旧换新这个规模可比已旧换新要大得多而且要有效的多然后政府再把这个地收回来

未来五年左右慢慢的再供应出去在这些核心地段新建一些商品房总之只有在这些地方核心位置去干这个事儿

中央这个政府国开行放水这个发出去的钱他才能够被有效有较大的机会能够还得了有两个问题第一个是您说的这个捧改市场化的逻辑我理解的其实就是拆迁的逻辑对吧呃是拆迁但是呢我们一般的拆迁呢都是原拆原建我这边呢是给了一个腾挪空间我呢可以在附近或者在稍微远离的地方你给我换一套新房啊

我把我这个房子放弃掉了但是在原地拆迁我大概就只能够赔他一个六四平米的对吧所以有一部分人他就愿意去政府在周边给他就是说代售商品房政府给他谈好价格你就直接置换了就完了知道吧这个做法有什么好处是因为拆迁过程中它往往可能会出现少数电子户尤其老旧小区里面你一个楼里面有个电子户这个楼就不太好拆了是吧

我刚才这个方法相当于有一部分人腾挪出去了你那个丁字户所在的那个楼是吧就是我刚才讲的未来我准备拆迁以后拍卖出去给开发商用土地出让金还钱的那块地对不对但是我把这个小区拆了以后那个土地我不见得马上要出让我可能一到未来我把这个钱因为国家行业这个钱是 5 年每年利息 3%左右

我未来 5 年之内我择个合适的时间把它出让出去还利息还本金就好了所以这时候你如果有这个钉子户那这时候呢我就可以通过法律程序来走法律程序因为法律程序是要花时间的我们现在很多钉子户因为在如果完全原材原件那钉子户在那个地方他一天不搬走我整个在原地的这个拆除重建就会受到影响那时候这个开发商或者这个地方政府就不得不去给他一个超额的补偿

那現在有這樣的一個五年的時間或者是至少兩三年的時間我就有足夠的程序對這個冰之湖進行法律承受你也威脅不到我還有一個問題就是您提出可以借鑒鵬改市場化這個思路和邏輯是說在這個人口淨流入的以一二線為主體的城市裡面可以實行像在這些城市它的核心地段還有城中村或者是一些老舊的小區

代改造我不知道您有没有做过一定程度的测算或者实际调研我比较疑惑的就是一二线城市相对来说它的城市化进程已经比较快速了基础设施配套也比较成熟了

那它这个城市更新的空间还有多大呢我们就北上广深这四个城市就可以说空间很大广州和深圳城中村在好的位置多的是上海和北京没有太多的城中村还有很多城边村但是它城市中心里面城市的比较好的位置的那种低密度的五六层的破烂不堪的老街小区多得很对老小区老小区还是有的那个老小区这些地段

那个房子简直破的不行了所以很多老家居根本不需要推什么有机更新给他装电机呀干这个干那个呀都不是好方法政府只掏钱也赚不了钱老百姓还不满意因为他想被拆迁换一套新房这些地方本来这个建筑容居率就不是很高房价周边房价很高你把它拆了以后

原来五六层盖到十几层增加道路的这个面积建设地下车库整个土地的最高最佳利用价值可以充分的发挥出来政府还可以赚钱就是这些地方的空间很大你在北京和上海你看看核心区域多少但最关键的问题就是要解决这个拆迁的难题如果各位听众有兴趣可以去看看我那本书包括我讲的这种货币化安置就是一种有效的腾挪的方法但北京上海这些地方核心地段的老小区它还有一个问题

就是他的这些老或小很多时候是跟学区房的资格关联的我们进行拆迁以后就原来的那些人你不愿意搬也没问题我给你换了新房在原地然后我肯定要增加一些这个里面改造过程中要增加一些商品房用他这个商品房的建设去覆盖一部分那个安置房的成本这个过程中政府可以赚钱

可以获得一定的土地创造收入那你就在适当的在周边增加一些学位这些技术问题都可以解决只要把这个土地的最高最佳利用用途发挥出来它是可以产生一个额外的收益

这个收益可以用来增加包括学位在内的这种公共服务的提供能够除了您刚刚提到的这个方案还有什么办法它可以解决以年轻群体为主的这样一部分人群它的住房需求因为尤其是大学刚刚毕业的这部分年轻人他可能没有那么雄厚的资本的积累那对这部分人群来说有什么方式可以解决这部分群体的住房保障问题呢我觉得这问题非常好

我刚才讲了在人口流入地主要城市的核心的地段进行货币化的这个城市更新因为是因为这些地段未来把它腾出来以后

在出让出去做集合式的这种我们一般讲商品房还是卖得出去的这个政府是可以划算的因为其他地方一般的商品房都卖不掉但是中国城市呢还有两拨人他的住房改善的需求远远没得到这个满足是我们 1.8 亿的农民工和每年 1000 万左右的大学毕业生这个

人口流利城市的房价跌一半跌 60%他们也买不起可是只要跌 50%可能泡沫就出现金融危机了他们现在需要更多的租赁住房市场化定价了我刚才说政府的保障租房覆盖不了这么多人他们需要市场化你看我们很多在深圳你要不然你就是 1000 块钱以下去租个城中村条件比较差的房子你要想到小区里面住你就得三四千块钱那么我们有没有一个 1000 到 3000 之内的

比如一个月五六十平米六七十平米的像一居室或两居室给这些中低收入的人群低收入的人群来让他们租住现在没有但是我们城市里面有大量的集体的工业用地还有一些国有的工业用地还有一些化薄土地一些闲置低效的土地有一些工业早就已经企业已经关门了可是土地的产权可能还有 20%

二三十年三四十年你要把它收回来也很困难那么这时候你不妨推动一些政策我们允许你在这个土地上把那个改变性允许你建设市场化定价的租赁租房这个盖房子很便宜的尤其是找那名企业来干质量也好速度也非常快再

很多城市低效工业人口流利城市的低效工业用地还有一些其他的国有的化驳土地你给政策允许他们以这个土地改变规划用途甚至允许他土地呢以及未来这个租金的收益权做抵押找银行借款银行很愿意把钱借给他们盖房子因为未来这个租金就可以作为还款的这个收益的保证

如果把这些把这块做起来那么呢这个我们很多人口流通城市的租赁住房可以很快供应起来解决我们农民工到城市里面定居大学生在城市里面创业阶段安居的问题还有一个很特别的情况

珠三角这些城中村的村民比如说深圳他一户允许你盖 480 平米 120 乘以 44 层的宅地上盖的房子到时候拆迁的时候是给你赔 480 平米的商品但是很多家庭他盖了 680 780 8801880 都有另外超过的面积我就按照一赔一我在你原来村里面给你留一小块地那个地本来也是人家村里面的我就直接用 2000 到 3000 一平米

按照给你盖好租赁租房赔给你这个房子只能够租赁不能够买卖我找一个公司雇用他来租赁出去给他交一个管理费他不仅帮你管理还帮你招租但是租金除了管理费以外的租金就交给被拆迁的成本页头的本人通过这些做法政府以后不用再盖任何新的不用再搞任何保障型租房节省了政府的成本

所以我们如果能够把这块制度放开我认为可以拉动增长让农民工和市民化让我们刚刚毕业的大学生减轻住房的负担有一个体面的可支付的住房另外还有一块就是我们城市里面还有很多中产及以上的阶级

他们在城市里面可能都有那么一两套公寓花了几百万甚至上千万买这个商品房但是他们没有自建房我们讲这种别墅和类别墅这样的低密度的这种住宅卖个几千万上亿的这种豪宅但实际上中国城乡街合会有大量的闲置的低效的工业用地这是一块另外一块我们农村里面还有几千万亩分散了各个村里面的空闲的宅基地做闲置的小学还有一些闲置的原来乡镇企业用地

我们把这些举个例子比如说这边有 3000 万亩这样的分散各个村里面的集体的建设用地我把它复肯成为耕地这样我就产生 3000 万亩的新的耕地我哪怕实际上然后呢我把这个 3000 万亩指标我哪怕就只用 1000 万亩我把这个我们中国很多城乡结合部有一些农田尤其是一般农田我就那边复肯 3000 万亩交还给那些村里面这边呢我就

这个占 1000 万亩在城乡结合部占 1000 万亩的城乡结合部的一般农田然后政府呢在给这个一般农田的这个所有者就是村集体和这些村民呢每亩地给你付一个二三十万块钱的增地成本这相当于我要掏两笔钱一笔钱呢就是把那 3000 万亩付款的钱第二呢

我还要给被征的 1000 万亩的征地的农民每亩地付个二三十万块钱相当于都对这些进行了转移支付把这 1000 万亩的土地就从农地转化为国有建设用地然后一亩地拆成两块和三块直接在市场上拍卖允许中高收入的人去用一块地 200 多平米或 300 多平米你去买这个地然后在上面自建

住房你母地可能就是说一块地 300 平米可能掏个五六十万然后你再花个多少钱五六十万或者一两百万你去自己建一个低密度的这种我们讲这种不豪华的别墅

那这样的话我们有城市里面有很多中高收的人这个做法还能够增加农村的净耕地还能够给城郊那一千万农民给他一亩地付个二三十万的增地收入然后这些别墅盖起来以后还给中低收入人创造更多的这种就业机会因为他们这些物业都需要管理和服务嘛

它拉动经济增长甚至还可以缓解降低收入不平等而且政府在这个中间还可以获得可观土地出让收入我刚才讲了三个方面一个是货币化的盘改第二利用城市里面低效用地建设租赁住房第三通过城乡建设用地增减挂钩土地指标的转移在城市郊区比较大规模的对个人出让

城市建设用地让他们允许他们自建房我认为这就是未来中国推动房地产市场

這個對於未來中國經濟的持續發展對於我們老百姓各個階層老百姓獲得可支付的體面住房改善他的住房條件實現高質量的居住我認為都有非常重要的意義還有一個問題就是您怎麼評價當前的房地產的一系列救市政策我覺得是有必要的比如說要降低人貸款利率

稳定市场但是有些方面做的还不够几个直辖市除了广州以外还没有完全放开限购限价限贷政策要赶快全面放开不要再等了第二个就是说我们有些政策也值得商榷比如说

给地方政府借钱你去买开发商卖不掉的商品房然后做保障用这里面会出现什么局面呢对于很多一二线城市来说房价比较高地方政府借了钱他去买了这些房子

然后是说保障营住房他借贷款的利率是 3%可能他这个房屋出租的这个利率呢那个收益率呢是 1%到 2%那对于那些比较负责任想还钱的政府他是不会去借这个钱的而有一些地方房地产本来就多的很多有些三四线或者有一些这个弱的二线城市或者房子供应太多的二线城市他们借了不少钱去买开发商的这个剩余的房子那个地方本身房租就更低

你买过来去做租赁住房基本上没有收益可能连 1%都不到这些地方里面房子多得不得了了本来房子就很便宜你去搞这事情干什么呢我觉得我们未来房地产的大的方向是对但是一定要采取一些在了解我们现实困难然后同时

我们这个推动政策改革如果决定放水你把水放到应该放的地方去你得把那钱能够投到收回钱的地方去做有效的投资不能再像过去那样做无效的投资然后钱放了以后搞成一大堆毫无价值的钢筋水泥浪费钱

然后让老百姓手上的这个钱也贬值这样事情不能再做我们的政策一定要有更好的政策咨询政策公共政策讨论和辩论那我觉得未来对我们的未来重大的这种无论是房地产市场甚至整个经济体制改革

的政策和决策都应该有更多的论证和公共政策辩论因为我们都希望中国经济呢未来能够实现软着陆好谢谢何老师那我们今天就聊到这儿吧谢谢您抽出时间跟我们进行这次对话好谢谢