Deep Dive
为什么中国城市的高房价主要由地方政府垄断供应住宅用地和外贸顺差导致？
中国城市的高房价主要由两个因素导致：一是地方政府对住宅用地的供应垄断，限制了市场供应；二是中国的发展模式导致外贸顺差和热钱涌入，外汇储备增加，人民银行为了对冲外汇超发人民币，这些流动性主要流向房地产市场，推高了房价。
中国土地财政的运作模式是什么？
中国土地财政的运作模式是地方政府低价从农民那里征地，铺设基础设施后，将其中40%的土地用于工业开发区，以低于或等于成本的价格出让给制造业企业，形成世界工厂。剩余土地用于商业和住宅用地，通过垄断供应获取高额土地出让金，用于偿还建设基础设施的债务。
为什么地方政府大规模建设工业开发区？
地方政府大规模建设工业开发区的主要目的是吸引制造业企业，促进出口，增加地方财政收入。尽管工业用地的出让价格低，但通过吸引企业入驻，可以带动地方经济发展，增加税收和就业，同时提高商住用地的购买力，从而获取高额土地出让金。
中国房地产市场的分化趋势是什么？
中国房地产市场的分化趋势明显，一二线城市需求依然存在，房价虽然有所下降但相对坚挺；而三四线城市房地产需求饱和，房价下跌且供应过剩。人口净流出城市面临房地产泡沫和债务问题，而人口净流入城市则有机会通过城市更新和保障性住房来解决住房需求。
如何解决一二线城市大量未售商品房的问题？
解决一二线城市大量未售商品房的问题可以通过借鉴2016-2018年的货币化棚改经验，即由央行提供资金，地方政府将资金用于购买城市核心地段的老旧小区居民的住房，让他们用房票购买未售商品房，同时政府回收土地进行再开发，逐步消化存量，稳定市场。
如何解决年轻人和低收入群体的住房需求？
解决年轻人和低收入群体的住房需求可以通过在城市低效工业用地和集体土地上建设市场化租赁住房，以及允许城中村居民将超出补偿面积的部分用于建设租赁住房。这些措施可以提供价格适中的租赁住房，减轻年轻人和低收入群体的住房负担。
如何评价当前的房地产救市政策？
当前的房地产救市政策在降低贷款利率和稳定市场方面是必要的，但一些政策如地方政府借钱购买未售商品房作为保障性住房，可能会导致投资回报低甚至亏损。未来政策应更加精准，避免无效投资，确保资金投向能够产生效益的领域。
- 地方政府对住宅用地的供应垄断
- 经济增长模式导致外贸顺差和热钱涌入
- 人民币超发和流动性过剩推高房价
Shownotes Transcript
买房就能致富的时代已经结束，但房地产在中国经济以及家庭个人资产中的重要性依然毋庸置疑。
当浪潮逐渐褪去，围绕土地财政衍生的种种问题一一浮现。在城市更新的新背景下，土地财政将转向何方？过往的“货币化棚改”提供了哪些思路？保障性住房与商品住房，哪个才是解决未来住房问题的良策？眼下年轻人掀起的“爆买老破小”潮流中，是否预示着未来的新趋势？哪些房子会是穿越周期的硬通货？
本期节目，我们对话**《人地之间》的作者陶然**。
陶然现任香港中文大学（深圳）人文社科学院的教授。在这本书里，他以土地为切入点，通过大量的实证研究，结合工业化和城市化的背景，深入探讨了我国土地财政、土地金融的形成和发展，而且结合自己的研究框架，提出了非常新颖的观点。
今年知本论以房子为关键词，从不同的角度做了几期节目。我们希望本期能够围绕不同城市房地产市场的分化，正在进行的城市更新将如何影响房地产和房价等诸多问题，来听一听陶然老师的分析和研究心得。
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【本期嘉宾】
陶然
香港中文大学（深圳）人文社科学院教授、芝加哥大学经济学博士
《人地之间》作者
【本期主播】
孙冰洁
中信书院主播
【你将听到】
02:36 大部分城市的高房价是怎么形成的？
05:31 “国际国内逐底式竞争”：为什么房价既和国内有关，又和外汇有关？
09:27 为什么要征收大量土地，兴建大量工业园区？
10:35 房价上涨只是一个最表层的体现
12:18 政府低价征地，高价卖给开发商，是对土地财政的误
14:18 土地财政是如何从90年代开始运作的？
17:09 一个反常的现象，地方政府的土地出让金有70亿，但债务却高达170亿
18:15 工业开发区遍地开花，招商引资的目的不是为了税收？
20:57 我们初创土地40%用于工业用地，住宅用地不超过30%，远低于其他国家
20:46 土地财政使得中国的企业在全球更有竞争力？还是企业在全球化的竞争优势维持了土地财政？
22:42 回到1998，我们还有没有其他模式可以选择？
27:48 房地产的分化：人口流入地和人口流出地会下一步会怎么调整？
30:13 楼市的主要问题：正常价格供应不足，高价房供应过剩。
30:55 一二线城市，靠商品房还是保障性住房来解决大部分的住房需求？
33:01 大量未售商品房怎么解决？货币化棚改的思路可以借鉴
35:54 “老破小”会成为城市更新时代的“香饽饽”？
40:07北上广深城市更新的空间还有多大？
42:32 什么样的调整能让低收入者买得起房？
46:49 :三种新思路
49:36 如何评价当前的房地产救市政策？
【提到的书】
《人地之间》)陶然
【制作团队 】
出品人：朱虹
本期策划：姜艺萍 孙冰洁
后期制作：筝源华夏
视觉设计：赵妍
运营推广：孙冰洁 周晓阳
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