Vol.149 | “聪明”资金涌入老破小？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 在 一些 核心 城市， 曾经 被 业内 高呼 要 尽快 抛弃 的 老 破 小 住宅， 今年 居然 走出 了 独立 行情。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 易 才 播客。

五月份 开始， 上海 和 杭州市区 范围 的 小户型 二手房 大幅 放量， 直到 7月， 此类 房源 的 畅销 仍然 在 继续， 并 延伸 到了 更多 城市， 例如 广州。 那么 这 背后 的 原因 是什么 呢？ 本期 我们 就 来 聊聊 是谁 在 推动 老 破 小的 翻红？ 你 愿意 买 老 破 小 吗？ 如何 看待 房产 投资 的 未来 呢？ 欢迎 在 评论 区 留言 分享。 老 破 小二手房 突如其来 的 行情 让 不少 人 感到意外， 但 有 一类 特殊 的 买家 明白 其中 的 奥妙， 他们 看到 了 利率 频频 下调 和 二手房 大 杀价 之后 出现 的 机会， 类似 股票投资 中的 戴维斯 双击。

有 迹象 显示， 随着 银行存款 利率 的 不断 下调 以及 房价 下跌 后 租售 比 的 提升， 部分 资金 已 开始 重新 将 房产 作为 投资 选项 之一。 只是 当下 这批 投资者 对 房产 标的 的 选择 标准 与 过去 已经 截然不同 了， 这类 涌入 的 资金 也 被 称为 聪明 资金， 通常 是 指 那些 具有 敏锐 市场 洞察力、 丰富 投资 经验 和 专业 分析 能力 的 资金， 或者 是 由 专业 投资者、 投资 机构 所 掌控 的 资金。 在 房地产市场 中， 聪明 资金 可能 会 在 市场 低谷 时 抢先 购入 优质 地段 的 房产， 等待 市场 回暖 后 实现 资产 增值。

广州 的 一名 金融 从业人员 李萌 表示， 最近 空闲 时间 他 都在 密集 看房， 他 认为 他们 逃 的 不是 老 破 小， 而是 所有 低价房， 只是 老 破 小， 降价 多、 总价 低， 更容易 达到 投资 标准。 他 主要 看 的 一般 是 商业 旺地 周边 几公里 范围 的 二手房， 其中 楼龄 不重要， 只要 租金 能 达到 要求 就可以。 而 所谓 的 达到 要求， 主要 指 租金 是不是 能 覆盖 掉 购房 贷款 的 利息。 如果 按照 一般性 的 住房 按揭 贷款， 一些 房源 的 租金 还 不足以 覆盖 房贷 利息。 但 若 通过 公司 申请 经营 贷， 情况 就 不一样 了。 李萌 的 账本 是 这样的， 一套 此前 最高 达到 300多万 的 房 为， 例如 今 降到 大约 200万左右 可以 拿下， 近 一代 大约 可以 贷出 180万左右， 自己 只需要 出 二三十万 就可以 拿下。 这 里面 经营 贷 做 五年 或者 十年 期， 每月 偿还 利息， 到期 还本， 并且 现在 经营 贷 利率 低 至 2次， 头 一年 几万块 的 利息 基本上 可以 靠 房租 覆盖 了， 等到 将来 贷款 到期 可以 申请 转贷， 这 期间 如果 房价 上涨 了， 就可以 赚 上 一笔。

不过 值得注意 的 是用 经营 贷 买房 不 违法， 但是 违规。 根据 相关 监管 规定， 经营 贷款 是以 中小企业 主 或 个体工商户 为 服务 对象 的 融资 产品， 借款人 可以 通过 房产 抵押 等 担保 方式 获得 银行贷款， 贷款 用途 必须 用于 生产 经营活动， 是 明令禁止 不 允许 流入 楼市 的。 一经 发现， 银行 会 采取 提前 收回 贷款 等 措施， 借款人 不要 尝试。 按照 李萌 的 投资 逻辑， 只要 贷款利率 低于 租金 回报率， 这笔 账 就算 得 过来。 当然， 这是 资产 荒 下 的 一种 投资 布局， 也是 资产 配置。 当然， 也不 排除 房价 会 继续 下跌， 但 他们 认为 下跌 幅度 不会 太大。 而且 如果 放到 五年 甚至 10年 的 时间段， 有 一些 反弹 的 机会， 还是 值得 搏 一搏。

诸葛 找 房 数据 研究中心 通过 选取 全国 重点 50成数据 发现， 2024 上半年 重点 50城租金 回报率 比去年 上升 了 0.07个 百分点， 到了 2.03%， 跑 赢 了 当前 国有 大行 五年期 存款 利率。 上海 的 一位 投资 客董 旺 表示， 现在 上海 的 平均 租金 回报率 肯定 连 2% 都 不到， 电梯 房 普遍 在 1.5% 左右， 不过 有 一类 房子 租金 回报率 能 超过 3%。 他 给 记者 展示 了 一套 位于 浦东 核心 片区 某 老 旧 小区 的 30平方米 出头 的 房产， 该 住宅 挂牌价 仅 180 余万元。 据 董 旺 介绍， 像 这种 房子 经过 简单 翻新 后， 出租 价格 能 接近 5000元， 每 月租金 回报率 能 超过 3.3%。 董 旺 表示， 其实 投资 客 一直 都是 老 破 小 住房 的 重要 买家 之一， 买 市中心 老 破 小 主要 就是 看重 土地 价值， 有些 人是 为了 搏 拆迁， 也 有人 就是 为了 配置 资产， 同时 获取 可观 的 出租 收益。 他说， 前几年 价格 虚高 的 时候， 很多人 撤离 了， 现在 又 有人 在 陆续 进场。

中原地产 资深 分析师 卢 文 曦 则 表示， 近期 这种 投资 老 破 小的 咨询 量 确实 多了 起来。 他 表示， 自己 接触 到 的 一部分人 确实 想要 买 这类 房子， 因为 算下来 他的 投资回报率 稳定， 现在 存款 利率 才 一 字头， 而 这种 房子 租金 回报率 达到 2% 以上。 同时， 董 旺 认为， 杭州 的 老 破 小 市场 也有 投资 客 进场， 比如 杭州市区 一套 50平方米 老 旧房子 的 价格 在 150万元 左右， 现在 首 套房 首付 只要 15%， 也就是 20万出头 就能 拿下 一 套房。 他 表示， 在 限购 政策 放松 的 情况下， 在 多个 核心 城市 同时 配置 资产 是 被 允许 的， 这样 当然 也能 更好 的 分摊 风险。

当然， 这种 住房 投资 模式 之所以 重现 于 市面， 一方面 是因为 房价 的 下降 导致 租金 回报率 大幅 改善， 另一方面 是 购房 资格 的 放宽， 多个 核心 一 二线 城市 近半年 来 取消 了 家庭 限购 两套 的 限制， 比如 今年年初 广州 宣布 120平方米 以上 住房 不 纳入 限购 范围， 而且 政策 支持 租 一 买 一若 名下 住房 取得 房屋租赁 登记 备， 但 证明 在 新 购买 住房 时 就可以 相应 核减 名下 住房 套数。 再 比如 杭州 也 已经 在 今年 5月初 全面 取消 住房 限购， 首套 标准 也 有所 放松， 只 核查 购房 家庭 所购 房屋 所在 区县 的 住房 情况。 这就 意味着， 外地人 不仅 可以在 杭州 买房， 套数 也 不 限制， 首付 门槛 还 降 得 很低。 这些 条件 给 投资 客 创造 了 较为 宽松 的 环境， 可以 用 较少 的 首付 加上 较高 的 杠杆， 在 核心 城市 购买 多 套房 用于 出租， 享受 低利率 时代 的 红利。 早 在 今年 5月杭州 取消 限购 时， 就有 杭州 本地 媒体报道， 来自 深圳、 金华、 温州、 台州 等地 的 购房人 到 杭州 专门 扫货 老 破 小 住宅。 杭州 贝壳 研究院 院长 上官 剑 也 表示， 新政 后 老 破 小的 日均 成交量 相较 新政 前 增长 38%， 外地 购房者 明显 多了。

在 房地产交易 中， 通常 都 很难 精准 统计 某个 阶段 内 投资 客 的 占 比， 唯独 可以 确认 的 是， 过去 两三个 月 时间 里， 多个 城市 的 二手房 交易 持续 放量， 一些 热门 城市 甚至 出现了 挂牌 房源 的 下降 趋势。 数据 显示， 2024年 6月， 上海 二手 住宅 成交 2.3 9万套， 创 近三年 新高。 七月 上海 二手房 共计 成交 2.0 4万套， 再 破 2万套 大关。 广州 二手房 市场 六月 成交量 也 创下 自 2023年 4月份 以来 的 新高， 网签 数 达到 1.0 5万套， 七月 网签 9299套。 杭州 6月2手房 成交量 则 创下 了 15个月 来 的 新高， 达到 8849套。 七月 杭州 二手房 依旧 成交 了 8341套， 同比 增幅 达 72%。

成都 七月份 二手房 成交量 更是 再度 占 到 全国 第一 的 位置， 月 成交 达 2点一二万套 等等。 一个 有趣 的 现象 是， 多个 城市 二手房 数据 的 提升 都 与 老 破 小 住房 交易量 大 涨 有 较大 关联。 根据 上海市 房地产交易 中心 数据， 今年 6至7月， 上海 全市 老 破 小 住房 成交 约 1.6万套， 其中 属于 家庭 唯一 外环 内 的 老 破 小 住房 达到 了 5700套。 上海 链家 运营 管理中心 总监 于 婧 琦 告诉 第一财经， 527新政 后， 购买 上海 外环 内 老 破 小， 客户 占 比 核心 挣钱 相比 是 有 提升 的。 在 广州 最 核心 板块 珠江新城 的 小户型 住宅 近期 也 成交 活跃， 七月份 该 板块 成交 的 47套 二手房 里面， 总价 在 1000万元 以下 的 小户型 房 就 占 到了 33套， 比例 高达 70%。

合富 研究院 表示， 当前 广州 有 部分 老 旧 二手房 单位， 从 贩卖 到 成交 能 在 一周 甚至 几天 内 完成， 而 广州 二手房 的 平均 交易 周期 超过 130天。 而在 杭州， 向 朝晖 小区、 古荡 新村、 西 兆 新村、 采 荷 小区、 翠苑 小区 等 市中心 老 旧 小区 近 两个月 的 成交 一直 十分 活跃， 在 小区 成交 榜单 上 位居 前列。 在 李萌 这类 投资者 看来， 选择 老 破 小 最 直接 因素 是 降幅 大。 他 表示， 之前 很多人 大喊 抛弃 老 破 小让 许多 业主 急于 出手 杀价， 空间 大跌 着 跌 着 价值 就 出来 了。

广州 有 熟知 二手房 交易 的 中介机构 负责人 透露， 去年 9月和 今年初， 房价 两次 大幅 下挫， 大部分 二手房 的 价格 跌幅 普遍 达到 20% 以上， 多 的 更是 跌 去了 40%， 这 让 投资者 嗅到 了 其中 的 机会。 这个 负责人 表示， 六月份 他们 门店 成交 了 四 套房， 两套 投资、 两套 自 住， 另有 多名 正在 放盘 卖房 的 业主 向 第一财经 证实。 从 接触 过 的 意向 买家 来看， 投资者 往往 有 一些 显著 特征， 一是 不太 关注 房子 本身 的 现状， 保养 新 不 新、 面积 大不大、 朝向 好不好 等 都 不太 在意。 二是 极力 打压 房价， 试图 以 尽量 低 的 价格 成交， 三是 可能 会 提出 让 业主 配合 做 高频 高 贷 的 要求， 也就是 签订 比 真实 成交价 更高 一些 的 合同价， 以此 争取 从 银行 获得 更多 贷款。

那么 未来 投资 老 破 小 会有 哪些 机会， 又会 带来 哪些 风险 呢？ 先 来说 说 其中 的 投资 潜力。 多数 业内人士 认为， 房 住 不 炒 将是 房地产 新 发展模式 下 的 基本 逻辑， 希冀 房价 暴涨 来 获利 的 投资 模式 基本上 不太可能 再现， 取而代之 的 是， 租金 回报率 或 将 成为 房产 投资 新的 价值 锚。

8月9日， 央行 发布 2024年 第二季度 中国 货币政策 执行 报告， 其中 指出， 租金 是 影响 住房 价值 的 核心 变量， 资产 有 价值 是因为 会 带来 未来 现金流 收益。 理论上， 住房 的 价值 主要 受 未来 房租 折现 的 影响， 房子 的 居住 属性 和 总体 稳定 的 房租 折现 决定 了 房产 的 底价 和 基础。 该 报告 还 表示， 住房 租售 比 近年来 总体 回升。 有 市场 机构 测算， 目前 一线 城市 租售 比 已 接近 2% 水平， 二 三线 城市 升至 3%左右。 而 对于 长期 持有 的 住房 资产， 租金 的 增长率 也很 重要， 会 增厚 租赁 住房 的 收益 回报。 而 随着 经济 的 逐步 恢复， 长期 看 租金 仍 有望 稳步 上涨。 过去 10年， 我国 C P I 中 房租 分项 年均 上涨 超 1.2%。

若 假定 未来 仍 能 长期保持 这样的 租金 增长率， 相较 于 既定 的 购房 成本， 租赁 住房 总的 收益率 在 静态 租售 比 基础上 有望 提升 至 3% 以上， 将 高于 多数 资产 回报率。 对于 目前 的 年租金 回报率， 卢 文 曦 表示， 各 机构 统计 的 样本 不一样， 所以 结果 存在 微小 偏差。 整体 来看， 像 上海 的 住宅 租金 回报率 平均 就是 1.6% 至 1.7%， 而 市中心 老 破 小 确实 更高， 基本 在 2% 以上。 于静 淇 表示， 回报率 超过 3% 的 房源 也有， 但是 比较 少， 一旦 放 出来 就会 受到 客户 的 重点 关注。 从 七月 的 租金 和 楼盘 成交价 来看， 上海 也 存在 部分 租金 回报率 大于 3% 的 楼盘， 主要 集中 在 世博、 彭浦、 新华 等 热门 商圈。

那么 投资 老 破 小 接下来 可能 会 带来 什么 风险 呢？ 进谏 咨询 创始人 张宏伟 表示， 按照 房地产业 内 的 一般 投资 逻辑， 租金 回报率 一般 要 达到 4% 至 5% 才有 投资 价值， 这一 数值 也 跟 国际标准 一致。 按照 这个 标准 来看， 现在 部分 老 破 小的 租金 回报率 依然 低于 具备 投资 价值 的 标准。

卢 文 曦 认为， 目前 不少 投资 客 处于 看房 考虑 的 阶段， 尚未 下手， 而 老 破 小的 成交量 虽 比 以前 要 高， 但 也 谈不上 非常 活跃。 因为 投资 老 破 小 虽 有利可图， 但 也有 风险， 其中 最大 的 风险 便是 房价 进一步 大幅 下降。 广州 投资 客 李蒙 在 评估 风险 时 也 考虑 过 这样的 可能性， 他 表示， 假如 房价 继续 暴跌， 跌 去 四五成， 那么 这个 投资 就是 失败 的。 但 总体 来讲， 他 还是 对 未来 房价 的 长期 走势 偏 乐观， 他们的 估计 是， 即便 房价 还会 跌， 大概 也就是 一二十个 点的 幅度。 随着 各种 政策 的 落地， 房价 暴跌 阶段 应该 已经 过去， 买不到 最低价， 目前 也是 买 个 相对 低价。 不过， 更 让 房地产 业内人士 所 担忧 的 是， 核心区 老 破 小， 周边 配套 成熟， 通勤 便利， 但 房子 品质 相对 新房 较差， 长期 来看 流动性 较差。

卢 文 曦 认为， 老 破 小 虽然 价格便宜 实惠， 租金 回报率 稳定， 但是 未来 资产 比较 难 变现。 接受 客 群 单一， 但 在 投资 客 眼中， 只要 买的 足够 便宜， 安全 垫 就 足够 厚。 现实 并非 一成不变， 未来 的 可能性 谁又能 精准 判断 呢？

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 未来 你 会 投资 老 破 小 吗？ 欢迎 留言 讨论， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 和 分享， 我们 下期 再见。

七分靠打拼， 爱拼 影。