Vol.155 | “房屋养老金”是什么？谁出钱？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 未来 房屋 也要 养老 了， 那么 钱 从 哪里 来 呢？ 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 易 才 播客。 最近 房屋 养老金 登上 热 搜， 成为 热点话题。 业界 争论 的 焦点 是 房屋 养老金 会 增加 业主 个人 负担 吗？ 公共 账户 的 钱 从 哪 来？ 本期 我们 就 来 聊聊 什么 是 房屋 养老金 这件 事。

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随着 我国 住房 市场 从 增量 时代 步入 存量 时代， 居民 住房 需求 从 有没有 变为 住 的 好， 房屋 质量 及 安全问题 的 重要性 开始 凸显。 比如 小区 电梯 维修 难、 维修 资金 难 提取、 老 破 小、 安全隐患 大 等等。 广东省 城 规院 住房 政策研究 中心 首席 研究员 李宇 嘉 表示， 告别 了 过去 几十年 大规模 新增 建设 房屋。 同 进入 中年 的 生命体 是 一样的， 也 进入 了 需要 体检 养老 和 通过 保险 增加 养老金 的 时代。

自 2022年 某地 自建房 倒塌 事故 发生 后， 房屋 安全管理 更 成了 社会 关注 的 重要 问题， 居住 安全 治理 朝着 事前 预防 转型。 随后， 房屋 体检、 房屋 养老金、 房屋 保险 三项 制度 首次 被 提出， 以期 建立 具有 中国特色 的 房屋 安全管理 长效机制。 华中师范大学 经济 与 工商管理 学院 副院长 陈 淑 云 认为， 房屋 养老金 是 一项 有 中国特色 的 新制度， 由 政府 主导 的 公共 账户 起 兜底 作用。 从 境外 房屋 维护 资金 制度 和 实践 来看， 在 新加坡、 日本 及 欧美 多国 政府 均不 直接参与 房屋 维修 资金 的 筹集、 使用 等 具体 事务， 以 间接 监管 和 协助 为主。

据 住建部 方面 信息， 目前 已有 上海 等 22个 城市 正 开展 房屋 养老金 相关 试点。 8月20日， 上海市 市长 龚正 就 房屋 安全管理 也 表示， 截至 2023年 底， 上海市 城镇 已有 的 住房 建筑面积 已经超过 7点6亿平方米， 大量 房屋 开始 步入 中老年。 上海 将 探索 实施 三项 制度， 这三项 制度， 一是 房屋 定期 体检 制度， 二是 房屋 安全 保险制度， 三是 房屋 养老金 制度。 今年 会 先 在 浦东 等 区 开展 试点， 明年 将在 全市 范围内 推开。

而 各地 也 早已 展开 房屋 养老金 制度 的 相关 探索。 比如 年初， 青海省 住房 和 城乡 建设厅 曾 发文 表示， 鼓励 各地 在 公租房、 保障性 租赁 住房、 城镇 老 旧 小区 改造 等 城镇 保障性 安居工程 项目 开展 房屋 三项 制度 探索 试点。 山东省 的 烟台、 济宁、 青岛 等 市 也 在 探索 上述 制度。

李宇 嘉 表示， 房屋 养老金 等 制度 的 建立 有 其 必要性。 过去 人们 过分 重视 房屋 新增 建设， 特别是 解决 居住空间 和 有没有 房子 的 需求， 对 住房 配套设施 及时 补短 板、 解决 安全隐患 等 重视 程度 不够。 由此， 很多 城市 进入 高度 城市化 阶段 后， 一些 短板 和 漏洞 迫切需要 补上。 他 还 表示， 房子 就像 中老年 的 人 一样， 需要 先 体检， 发现 问题 缺什么 补 什么。 但是， 靠 物业 维修基金 为主 的 资金， 很难 应对 房屋 进入 中老年 阶段 和 老龄化 阶段 到来 所 需要 的 养老金。 因此， 迫切需要 对 房屋 养老 所 需要 的 资金来源、 制度 安排、 机制 建设 进行 统筹安排。 不过， 住房 也要 体检， 养老 交 保险 吗？ 各界 一时 议论纷纷， 网友 甚至 担心 未来 是否 要 多 交 一笔 钱。

而在 房屋 养老金 概念 被 正式 提出 之前， 住宅 专项 维修 资金 往往 被 称为 房屋 的 养老金。 住宅 专项 维修 资金 是 住宅 共用 部位 和 共用 设施 设备 维修 和 正常 使用 的 重要 保障。 我国 物权法、 民法典 以及 物业管理条例 均 对 由 业主 筹集 的 维修 资金 相关 制度 进行了 规定。 住房和城乡建设部、 财政部 也 陆续 发布 规章， 系统 规范 了 住宅 专项 维修 资金 的 筹集、 使用、 管理 等。

多 地 维修 资金 制度 建立 于 上世纪 90年代， 二十多年 来， 该 制度 为 解决 住宅 的 维修 改造， 保障 业主 的 居住 安全 发挥 了 重要作用。 但 该 制度 也 存在 支取 使用 不便、 不见 续 筹、 落实 难、 监管 不 透明 等 天然 不足。 随着 超过 30年 房龄 的 住宅 数量 增加， 尤其是 原本 可能 没有 维修 资金 的 自建房、 房改房 等 住房， 房龄 增加， 房屋 维修 资金 难以 覆盖 所有 维修 和 更新 需求， 该 制度 的 缺 现 逐步 放大。 上海市 房地产 科学 研究院 院长 严 荣 等 今年 在 中国 房地产金融 发表 的 一篇 文章 中 提出， 目前 全国 住宅 专项 维修 资金 结余 超过 1万亿元， 上海、 北京、 杭州 等 城市 结余 超过 百亿元， 但 累计 使用 资金 仅 占 累计 归集 资金 的 10%左右， 成都 和 深圳 分别 约为 4% 和 5%， 大量 资金 沉淀 为 有效 利用， 且 单项 使用率 不均。

华创证券 曾 发表 研 报 表示， 一方面， 部分 地区 的 老 旧 房屋 体量 大， 但 住宅 专项 维修 资金 体量 小， 难以 满足 房屋 维修 需求。 以 南京 为例， 南京 建成 投入使用 15年 以上 的 房屋 中， 住宅 的 套数、 面积 分别 占 总量 的 42.15%、 36.52%， 比例 较高， 但 其中 有约 30% 的 房屋 由于 种种原因 未 归集 维修 资金。 即使 已经 归集 维修 资金 且 当前 有 结余 的 老 旧 小区， 有 28% 的 小区 余额 也 低于 10万元， 远 低于 房屋 维修 所需。 另一方面， 申请 动用 微信 资金 的 程序 也 比较 繁琐。 按照 规定， 使用 房屋 专项 维修 经费 需 通过 双 3分之2 的 业主 表决， 即 专有 部分 占 建筑物 总面积 的 业主 达到 3分之2 以上， 同 使用 的 业主 人数 占 总人数 的 3分之2 以上， 这 也就 导致 了 当前 住宅 专项 维修 资金 的 提取 率 较低， 2019年 底 山东 的 提取 率 只有 3.3%。

此外， 2004年 的 房改房 和 部分 商品房 并没有 缴存 住宅 专项 维修 资金， 2004年 左右 的 商品房 和 经济适用房 因 价格 较低， 住宅 专项 维修 资金 缴存 基数 低， 部分 小区 余额 比较 低， 资金 筹 旭 也 存在 一定 的 困难。 因此， 建立 房屋 养老金 制度 是 为了 补齐 上述 问题 的 短板， 为 保障 房屋 安全 进行 制度性 兜底。 浙江工业大学 中国 住房 和 房地产 研究院 院长 虞 晓 芬 表示， 尽管 我国 建立了 购房者 按 建安 成本 5% 至 8缴纳 房屋 维修基金 的 制度， 并在 保障 小区 公共 部位 日常 维护 和 电梯 等 设施 更新 中 发挥 了 重要作用， 但 因 数量 十分 有限， 已 难以 满足 城市 房屋 安全 维护 和 老 旧 小区 的 更新 需要。 虞 晓 芬 还 表示， 近年来， 各地 政府 都在 积极探索 建立 房屋 养老金， 城市 政府 通过 地方 财政补贴、 一点 土地 出让金 归集、 一些 住房 公积金 增值 收益分配、 一点 员工 房 出售 资金 等 多渠道 归集， 探索 建立 一个 稳定 的 能 用于 存量房 安全 体检、 安全管理、 维修 更新 补助 的 资金池。

建 冉 咨询 创始人、 建 冉 研究院 首席 研究员 汤 小陈 告诉 第一财经， 近年来 多 地 发生 房屋建筑 本身 问题 造成 的 事故， 目前 城镇 既有 房屋 数量 已达 高位， 大量 存量 房屋 面临 着 结构 安全、 设施 设备 老化 等 问题。 房屋 养老金 制度 建立 的 出发点 是 应对 房屋 老化 趋势， 提升 居住 品质 和 安全， 最后 建立 一个 长效机制。 究其原因， 当下 住房 维修 及 安全管理 最大 的 问题是 钱 不够， 从 老 旧 房屋 体检 到 出现问题 后 的 维修， 现有 资金池 不能 满足 日增 的 安全管理 需求， 住宅 维修基金 制度 还需要 升级。 那么， 房屋 养老 的 钱 从 哪 出 呢？ 会 造成 个人 负担 吗？ 在 业内 看来， 未来 房屋 养老 的 资金来源 会有 三大 支柱， 第一 支柱 是 专项 维修基金， 由 全体 业主 在 购买 新房 时 归 集合 共同 所有， 进入 个人账户。 第二 支柱 就是 公共 账户， 比如 一定 比例 土地 出让金、 财政 奖 补、 公共 维修 资金 增值 收益、 公积金 增值 收益 等。 第三 支柱 则是 商业 性质 的 房屋 养老金， 包括 房屋 综合 安全 保险 以及 商业性 房屋 养老 补充。

中央财经大学 教授、 法学院 院长 尹 飞 表示， 这次 建立 的 房屋 养老金 制度 主要是 使用 公共 资金 建立 房屋 养老金 公共 账户， 公共 账户 的 款项 来自 公共 资金， 按照 不 增加 个人 负担、 不 减损 个人 权益 的 原则， 由 地方政府 探索 资金 筹集 渠 到。 因此， 此次 建立 的 房屋 养老金 公共 账户 不会 加重 业主 负担。 上海师范大学 房地产 与 城市 发展研究 中心 主任 崔 光灿 也 表示， 公共 账户 可以在 不 动用 个人账户 的 背景 下， 可能 不需要 经验 业主 投票表决 就能 合法 使用 维修 资金， 这样一来， 维修 资金 的 使用 效率 更高。 而 房屋 养老金 需要 个人 承担 的， 也就是 个人账户 部分， 实际上 就是 现行 的 住房 专项 维修 资金。

上海市 房地产 科学 研究院 院长、 研究员 闫 荣 表示， 按照 法律法规， 谁 拥有 谁 负责， 谁 使用 谁 负责， 产权人 是 房屋 安全第一 责任人， 但是 房屋 安全 有 外部性， 可能 会 危及 人民群众 生命财产 安全， 产生 隐患 或 造成 损害 的 可能 是 公共 部位 或 设施， 如果 没有 合适 的 制度 安排， 这类 风险 隐患 很难 及时 消除。 严 龙 表示， 既然 公共 账户 是 针对 公共 部位 带来 的 公共安全 问题， 资金来源 自然 要 由 公共部门 来 筹集， 其中 主要 的 来源 包括 城镇 土地出让 收益。 另外， 他 还 表示， 也可以 来自于 老 旧 小区 改造 资金 以及 其他 财政资金。 所以 当前 研究 建立 公共 账户 并不需要 老百姓 直接 出钱。

汤 筱 尘 分析 称， 公共 账户 和 个人账户 的 区别 主要是 资金来源 和 使用 范围 不同。 公共 账户 资金 主要 来源于 政府 归集 土地 出让金、 提取 老 旧 小区 改造 资金 以及 其他 财政资金 等 用于 支持， 是 公共 部位 和 公共设施 的 维修 和 改造， 由 政府 在 整体 层面 统筹， 不 针对 具体 的 小区。 个人账户 资金 主要 由 业主 按 一定 比例 缴纳， 用于 个人 房屋 的 维修 和 改造。 个人账户 资金 仅 用于 自身 小区 的 维护。 中指 研究院 市场研究 总监 陈文静 表示， 房屋 养老金 制度 的 建立 也将 为 房屋 体检、 房屋 保险 提供 重要 资金 支持。 第一财经 了解到， 目前 公共 账户 的 资金来源、 使用 范围、 增值 方式 和 管理 主体 并没有 做 统一 的 官方 说明， 试点 地区 自行 探索。 因此， 公共 账户 的 资金来源 也是 各界 关注 的 重点， 按 一定 比例 计提 项目 土地 出让金、 维修 资金 的 增值 收益、 财政补贴、 创设 配套 金融 产品 等 也会 是 重要 探索 方向。

成都市 城市建设 发展 研究院 副院长 冯波 表示， 房屋 养老金 作为 一种 新生事物， 其中 的 政府 公共 账户 该 怎么 建、 怎么 管， 涉及 的 范围 有 多大， 如 能否 设立 某 一个 小区、 某个 物业 区划 或 片区 的 政府 公共 账户， 都 需要 进一步 明确。 除了 探索 建立 公共 账户， 基于 住宅 维修基金 的 个人账户 也 需要 更 有效 的 运转 起来。 目前， 已经 有 城市 推行 了 住宅 专项 维修 资金 购买 电梯 保险制度 改革， 使用 维修 资金 增值 收益 建立 统筹 账户， 完善 业主 共同 决策 制度， 在 居委会 监督 下， 采取 公示 无异议 的 方式 购买 电梯 保险。

取得了 较好 效果。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 如何 看待 房屋 养老金 政策 呢？ 欢迎 留言 讨论， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 和 分享。

我们 下期 再见。 一次 是 一场 有去无回 的 旅行。