Vol.159 ｜ 广东人有自己的“鹤岗”，15万拿下两室两厅
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十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑。定居鹤岗不是梦？在广东清远，出现了一批鹤岗同款白菜价房子，一平单价最低只要2200元，吸引了不少楼市买家。各位听众大家好，欢迎收听本期的异彩播客。最近清远楼市的价格十分引人注目，本期我们就来聊聊这批房子的价格波动历程，以及为什么现在回落到这样的低价，另外你怎么看清远房价呢？你会投资这类房产吗？欢迎在评论区留言分享。

提起广东省内的清远市，让人第一时间想到的是当地特产清远鸡，这也是一个适合夏季漂流的圣地。然而近期他在互联网上又被贴上了一个新的标签，能让广州人不用出省就能实现低价买房、定居鹤岗的愿望。清远临广板块有着多个超大楼盘，如今随着楼市下行，这一片区的房价也在下跌，不到10万元就可以入手当地一套32平方米的住宅，如果再加几万块的预算，两室也有不少选择空间，例如今年7月，就有人花15.5万拿下了清远市临广区域一套69平方米的两室两厅，单价仅2200元每平方米左右。从目前挂牌的房价来看，清远临广板块不少二手房的挂牌价都在3000元每平方米左右。

作为广州的后花园，清远市的山水资源丰富，不少林广大盘周边密布着山林湖泊，可以说居住在这里就意味着拥有充满着负氧离子的自然环境，而且还能通过公共交通2个小时内到达一线城市广州，感受丰富的娱乐生活。有网友表示，这样的话还买什么鹤岗的房子，不过也有网友调侃说，真买鹤岗还要交供暖费，买清远只用交物管费。他们认为，工作在广州的人，真正在清远居住的频率并不高，值得注意的是，曾经清远的房价在一段时间并没有现在那么低，在2017年左右，邻广板块的新建商品房售价都在1万元每平方米左右，那么究竟是哪些原因导致了当前该板块二手房价的大幅下跌呢？

清远市位于广东省中北部，南岭山脉南侧、北江中下游，北接湖南省和广西壮族自治区，东西分别于广东省内的韶关市、肇庆市为邻，南连佛山市和广州市的花都区。从近十年的人口数据来看，清远市属于典型的人口流出地区，2023年常驻人口约399万人，低于户籍人口453万人。2023年清远市的GDP为2120亿元，在广东省21个下辖的地级市中排名第14位。

无论从人口进出状态还是地区生产总值的规模来看，清远市都与高房价沾不上边。不过，在近十年的楼市发展过程中，清远市不少非中心城区的楼盘房价依旧攀上过万元1平方米的高峰。2010年以来，在广清发展一体化、广清城际、长隆度假区落地清远市清城区等因素的作用下，清远市的楼市也经历了一波热潮。在此期间，清远的房价也上了一个台阶。

2012年，清远与广州签订广州、清远市合作框架协议，正式提出了广清一体化的概念。当年11月，广州至清远城际轨道交通项目正式动工。据当时报道，广清城际建成通车后将实现广清半小时经济圈的目标。

广清城际开工之后，长隆集团在清远、临广区域的投资项目也逐渐落地。2013年12月，长隆集团与清远市人民政府正式签约。长隆集团计划投资300亿元，在清远建设长隆国际森林度假区项目，也就是国家级世界珍稀动植物种源基地，也叫长隆度假区。2015年，选址于清远市清城区东南部、紧邻广州市花都区的长隆度假区正式开工。

实际上，比广清一体化概念更早的2005年，清远市临广区域就已经开始商品房开发。彼时，碧桂园在清远市临广区域的美林湖周围建了不少别墅群。不过，那时候清远的房价整体还比较便宜，从过往的资料来看，当年350平方米的别墅仅需25万元，均价为714元每平方米。一直到2010年前后，恒大、万科等房企才陆续进入清远林广板块进行高层商品房开发，商品住宅售价上涨至4000元每平方米左右。

2012年广清一体化概念提出以后，清远市临广板块的楼盘陆续多了起来，融创奥园、时代中国、佳兆业、阳光一佰等品牌房企均在清远林广板块建起了高楼。一直到2017年左右，该片区的房价上涨到了历史最高水平，恒大银湖城、北部万科城阳光100等楼盘新房售价普遍过万。当地产中介对第一财经表示，在清远临广区域，一些楼盘，尤其是比较好的楼层或者户型，最高价格达到1.2万元每平方米左右。

2017年，清远楼市整体进入销售热潮。据清远市统计局数据显示，2017年清远商品房销售面积为900.58万平方米，同比增长16.9%。商品房销售额为585.1亿元，同比增长56%。

与此同时，清远商品房库存也降到历史低位2017年末去化周期缩短至5.5个月将清远临广板块房价推至高峰的因素中，外地人占据了重要的角色。据房地产中介平台和富辉煌统计的数据，2018年上半年，通过和富辉煌在清远购买新房的客户中，58%为广州客户，35%为清远客户，7%为其他区域客户。在清远市工作多年的房地产中介林方对第一财经表示，长隆度假区正门对面的楼盘方圆好美、云山失忆，当年开盘就有好多香港、澳门的客户来买。而清远市临广板块的楼盘主要是外地客户在买，因为到市中心有二十多分钟的车程，而且当地最好的学区房也在市中心，所以当地人基本上不会选择在临广板块买房。而从林方的销售经验来看，清远买房的外地人除了买房养老以及为了孩子上学买房之外，主要是看中了长隆度假区以及广清一体化带来的利好，希望购买房产获得投资收入。

当房价进入万元时代的时候，土地市场却悄然生变。华商产业研究院统计的数据显显示，2018年清远市全市的土地成交均价为1580元每平方米，此后几年整体处于下行趋势。与此同时，清远市住宅用地的出让溢价率也从2017年的150%下降至20%，此后几年的溢价率再次下降至5%左右。

2018年9月，时任广东合富辉煌清远公司总经理的罗建辉曾公开表示，过去两年，广佛一大波投资客涌入清远这个价格洼地市场，但随着政策面的变动，考虑到一些不确定性因素，投资客比例确实有所下滑。罗建辉口中的不确定因素除了广清城轨还未开通之外，还包括清远长隆度假区的建设进度。清远的长隆度假区建设至今曾多次传出停工的消息，而开园的时间也一延再延。如今距离清远长隆度假区正式开工建设已接近10年，但是度假区正式营业的时间表仍然还未确定。今年5月，人民网留言板上有网友询问长隆项目开园的时间，官方回复称，清远长隆项目大部分设施已完成建设，由于尚未达到整体开园条件，未向游客提供良好的体验感，暂未能正式开园，正式开园时间以长隆集团官方公告为准。此外，尽管广清城际一期工程已于2020年开通，从清远的青城站到广州市都区的广州北站的半小时都市圈目标已经达成，但从广州北站到广州市市中心仍然还需要乘坐1小时左右的公共交通。想真正实现广清半小时都市圈，还需要广清城际南延段，即广州北站至广州白云站的线路开通，从官方的回复来看，广清城际南延段将在今年年底建成通车。

在上述不确定性因素影响下楼市也经历了翻天覆地的变化，从房地产中介平台的信息来看，当前清远市临广板块在售的新建商品房价格在5000元每平方米左右，近期临广区域成交的二手房价格则普遍在3000元每平方米左右。在房地产中介林方看来，目前清远林广板块的房价已经跌到了谷底，2013年他入行的时候，林广板块新楼盘价格在三千多元每平方米左右，2014年再开盘，价格就已经到4000多元每平方米了。2018年左右，很多楼盘最高涨到了1.2万元每平方米，现在的房价跟2013年的时候差不多。林方表示，今年上半年林广板块的房价还在跌，最近几个月稍微稳定了一些。林芳告诉第一财经，一些早期买房的业主眼看着自己买的房子价格涨了，因为没有出手卖掉，又眼睁睁的看着房价跌了下来。甚至有一些后期入手的业主，因为入手的价格比较高，月供也不低，最后还款压力大将房子挂上了中介平台，希望脱手。

以林广板块几个规模较大的楼盘为例，贝壳平台上北部万科城挂牌的二手房源就有1081套，恒大银湖城有431套，阳光一百小区有496套。林芳表示，现在总价13万元就能买下阳光一百小区一套45平方米的单房住宅。而翻阅该小区的成交记录，该户型的最低成交价为10.3万元，成交于2022年左右。2023年，该小区还成交了一套32平方米的住宅，成交总价为9.2万元。计算下来，上述三套房源的单价都不超过3000元每平方米。另一林广大盘北部万科城近期也成交了一套低价房源，该房源户型为两室两厅，面积69平方米，建成于2012年，带看43次，调整价格四次之后，最终以15.5万元的总价成交，成交单价为2243元每平方米。而从资料来看，2010年首次开盘时，该楼盘的新房价格就已经三千多元每平方米，即使上述房源的卖家属于第一批购房者，在不计算利息的情况下，现在出手也是亏损状态。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示。在过去都市圈规划和楼市投资炒作比较热的时候，灵光板块是资金愿意参与的片区。广清一体化发展是广州都市圈的重点内容，不仅有交通互联互通，比如轻轨，还有产业的转移，比如清远的职教城。而且清远临广板块还做了一些山水盘，与广州错位竞争，也有一定的竞争力。李宇嘉认为，广清一体化的规划的内容落地需要时间，中短期完全落地的难度比较大，而前期资金和购房者基于规划的内容进行炒作，鼓吹规划落地以后房价还有增值趋势，造成了脱离区域发展实际的买房行为。这与规划无关，而是无需炒作导致的当投机炒作退潮，房价自然就大幅度回落。

好了，本期节目到此就结束了。你如何看待清远房地产市场的未来呢？你会选择去这类城市购置房产吗？期待你的留言分析，喜欢我们的节目欢迎转发和分享，我们下期再见。