Vol.159 ｜ 广东人有自己的“鹤岗”，15万拿下两室两厅
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 定居 鹤岗 不是 梦 在广东 清远， 出现了 一批 鹤岗 同款 白菜价 房子， 一平 单价 最低 只要 2200元， 吸引 了 不少 楼市 买家。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 播客。 最近 清远 楼市 的 价格 十分 引人注目， 本期 我们 就 来 聊聊 这批 房子 的 价格 波动 历程， 以及 为什么 现在 回落 到 这样的 低价， 另外 你怎么看 清远 房价 呢？ 你 会 投资 这类 房产 吗？ 欢迎 在 评论 区 留言 分享。

提起 广东省 内 的 清远市， 让人 第一时间 想到 的 是 当地 特产 清远鸡， 这也是 一个 适合 夏季 漂流 的 圣地。 然而 近期 他在 互联网 上 又被 贴 上了 一个 新的 标签， 能 让 广州 人 不用 出 省 就能 实现 低价 买房、 定居 鹤岗 的 愿望。 清远 临 广 板块 有着 多个 超大 楼盘， 如今 随着 楼市 下行， 这 一片 区 的 房价 也 在 下跌， 不到 10万元 就可以 入手 当地 一套 32平方米 的 住宅， 如果 再加 几万块 的 预算， 两 室 也有 不少 选择 空间， 例如 今年 7月， 就 有人 花 15.5万 拿下 了 清远市 临 广 区域 一套 69平方米 的 两 室 两厅， 单价 仅 2200元 每平方米 左右。 从 目前 挂牌 的 房价 来看， 清远 临 广 板块 不少 二手房 的 挂牌价 都在 3000元 每平方米 左右。

作为 广州 的 后花园， 清远市 的 山水 资源 丰富， 不 少林 广大 盘 周边 密布 着 山林 湖泊， 可以 说 居住 在这里 就 意味着 拥有 充满 着 负氧离子 的 自然环境， 而且 还能 通过 公共交通 2个小时 内 到达 一线 城市 广州， 感受 丰富 的 娱乐 生活。 有 网友 表示， 这样的话 还 买 什么 鹤岗 的 房子， 不过 也有 网友 调侃 说， 真 买 鹤岗 还要 交 供暖费， 买 清远 只用 交 物管费。 他们 认为， 工作 在 广州 的 人， 真正 在 清远 居住 的 频率 并 不高， 值得注意 的 是， 曾经 清远 的 房价 在 一段时间 并没有 现在 那么 低， 在 2017年 左右， 邻 广 板块 的 新建 商品房 售价 都在 1万元 每平方米 左右， 那么 究竟 是 哪些 原因 导致 了 当前 该 板块 二手房 价 的 大幅 下跌 呢？

清远市 位于 广东省 中北部， 南岭 山脉 南侧、 北江 中下游， 北 接 湖南省 和 广西壮族自治区， 东西 分别 于 广东省 内 的 韶关市、 肇庆市 为 邻， 南 连 佛山市 和 广州市 的 花都区。 从 近十年 的 人口 数据 来看， 清远市 属于 典型 的 人口 流出 地区， 2023年 常驻 人口 约 399万人， 低于 户籍 人口 453万人。 2023年 清远市 的 GDP 为 2120亿元， 在 广东省 21个 下辖 的 地级市 中 排名 第14位。

无论 从 人口 进出 状态 还是 地区 生产总值 的 规模 来看， 清远市 都 与 高房价 沾不上边。 不过， 在 近十年 的 楼市 发展 过程中， 清远市 不少 非 中心 城区 的 楼盘 房价 依旧 攀上 过 万元1平方米 的 高峰。 2010年 以来， 在 广清 发展 一体化、 广清 城际、 长隆 度假区 落地 清远市 清城区 等 因素 的 作用 下， 清远市 的 楼市 也 经历 了 一波 热潮。 在此期间， 清远 的 房价 也 上了 一个 台阶。

2012年， 清远 与 广州 签订 广州、 清远市 合作 框架 协议， 正式 提出了 广清 一体化 的 概念。 当年 11月， 广州 至 清远 城际 轨道交通 项目 正式 动工。 据 当时 报道， 广清 城际 建成 通车 后将 实现 广清 半小时 经济圈 的 目标。

广清 城际 开工 之后， 长隆集团 在 清远、 临 广 区域 的 投资 项目 也 逐渐 落地。 2013年 12月， 长隆集团 与 清远市 人民政府 正式 签约。 长隆集团 计划 投资 300亿元， 在 清远 建设 长隆 国际 森林 度假区 项目， 也就是 国家级 世界 珍稀 动植物种 源 基地， 也 叫 长隆 度假区。 2015年， 选址 于 清远市 清城区 东南部、 紧邻 广州市 花都区 的 长隆 度假区 正式 开工。

实际上， 比 广清 一体化 概念 更 早 的 2005年， 清远市 临 广 区域 就 已经 开始 商品房 开发。 彼时， 碧桂园 在 清远市 临 广 区域 的 美林湖 周围 建 了 不少 别墅 群。 不过， 那时候 清远 的 房价 整体 还 比较 便宜， 从 过往 的 资料 来看， 当年 350平方米 的 别墅 仅需 25万元， 均价 为 714元 每平方米。 一直 到 2010年 前后， 恒大、 万科 等 房 企 才 陆续 进入 清远 林广 板块 进行 高层 商品房 开发， 商品住宅 售价 上涨 至 4000元 每平方米 左右。

2012年 广清 一体化 概念 提出 以后， 清远市 临 广 板块 的 楼盘 陆续 多了 起来， 融创 奥 园、 时代 中国、 佳兆 业、 阳光 一 佰 等 品牌 房 企 均在 清远 林广 板块 建起 了 高楼。 一直 到 2017年 左右， 该片 区 的 房价 上涨 到了 历史 最高水平， 恒大 银湖 城、 北部万科城 阳光 100等楼盘 新房 售价 普遍 过 万。 当地 房产中介 对 第一财经 表示， 在 清远 临 广 区域， 一些 楼盘， 尤其是 比较 好的 楼层 或者 户型， 最高 价格 达到 1.2万元 每平方米 左右。

2017年， 清远 楼市 整体 进入 销售 热潮。 据 清远市 统计局 数据 显示， 2017年 清远 商品房 销售 面积 为 900.58万平方米， 同比增长 16.9%。 商品房 销售额 为 585.1亿元， 同比增长 56%。

与此同时， 清远 商品房 库存 也 降到 历史 低位 2017年 末 去 化 周期 缩短 至 5.5个 月将 清远 临 广 板块 房价 推 至 高峰 的 因素 中， 外地人 占据 了 重要 的 角色。 据 房产中介 平台 和 富 辉煌 统计 的 数据， 2018年 上半年， 通过 和 富 辉煌 在 清远 购买 新房 的 客户 中， 58% 为 广州 客户， 35% 为 清远 客户， 7% 为 其他 区域 客户。 在 清远市 工作 多年 的 房产中介 林方 对 第一财经 表示， 长隆 度假区 正门 对面 的 楼盘 方圆 好美、 云山 失忆， 当年 开盘 就有 好多 香港、 澳门 的 客户 来 买。 而 清远市 临 广 板块 的 楼盘 主要是 外地 客户 在 买， 因为 到 市中心 有 二十多分钟 的 车程， 而且 当地 最好的 学区房 也 在 市中心， 所以 当地人 基本上 不会 选择 在 临 广 板块 买房。 而 从 林方 的 销售 经验 来看， 清远 买房 的 外地人 除了 买房 养老 以及 为了 孩子 上学 买房 之外， 主要是 看中 了 长隆 度假区 以及 广清 一体化 带来 的 利好， 希望 购买 房产 获得 投资 收入。

当 房价 进入 万元 时代 的 时候， 土地 市场 却 悄然 生变。 华商 产业 研究院 统计 的 数据 显示， 2018年 清远市 全市 的 土地 成交 均价 为 1580元 每平方米， 此后 几年 整体 处于 下行 趋势。 与此同时， 清远市 住宅 用地 的 出让 溢价率 也 从 2017年 的 150% 下降 至 20%， 此后 几年 的 溢价率 再次 下降 至 5% 左右。

2018年 9月， 时任 广东 合富辉煌 清远 公司 总经理 的 罗 建辉 曾 公开 表示， 过去 两年， 广 佛 一大 波 投资 客 涌入 清远 这个 价格 洼地 市场， 但 随着 政策 面的 变动， 考虑到 一些 不确定性 因素， 投资 客 比例 确实 有所 下滑。 罗 建辉 口中 的 不确定 因素 除了 广清城轨 还未 开通 之外， 还 包括 清远 长隆 度假区 的 建设 进度。 清远 的 长隆 度假区 建设 至今 曾多次 传出 停工 的 消息， 而 开园 的 时间 也 一 延 再延。 如今 距离 清远 长隆 度假区 正式 开工 建设 已 接近 10年， 但是 度假区 正式 营业 的 时间表 仍然 还 未确定。 今年 5月， 人民网 留言板 上 有 网友 询问 长隆 项目 开园 的 时间， 官方 回复 称， 清远 长隆 项目 大部分 设施 已 完成 建设， 由于 尚未 达到 整体 开园 条件， 未向 游客 提供 良好 的 体验 感， 暂 未能 正式 开园， 正式 开园 时间 以 长隆集团 官方 公告 为准。 此外， 尽管 广清 城际 一期 工程 已于 2020年 开通， 从 清远 的 青城 站 到 广州市 都 区 的 广州 北站 的 半小时 都市圈 目标 已经 达成， 但 从 广州 北站 到 广州市 市中心 仍然 还需要 乘坐 1小时 左右 的 公共交通。 想 真正 实现 广清 半小时 都市圈， 还需要 广清 城际 南 延 段， 即 广州 北站 至 广州 白云 站 的 线路 开通， 从 官方 的 回复 来看， 广清 城际 南 延 段 将在 今年年底 建成 通车。

在 上述 不确定性 因素 影响 下楼 市 也 经历 了 翻天覆地 的 变化， 从 房产中介 平台 的 信息 来看， 当前 清远市 临 广 板块 在 售 的 新建 商品房 价格 在 5000元 每平方米 左右， 近期 临 广 区域 成交 的 二手房 价格 则 普遍 在 3000元 每平方米 左右。 在 房产中介 林方 看来， 目前 清远 林广 板块 的 房价 已经 跌 到了 谷底， 2013年 他 入行 的 时候， 林广 板块 新楼盘 价格 在 三千多元 每平方米 左右， 2014年 再 开盘， 价格 就 已经 到 4000多 元 每平方米 了。 2018年 左右， 很多 楼盘 最 高涨 到了 1.2万元 每平方米， 现在 的 房价 跟 2013年 的 时候 差不多。 林方 表示， 今年 上半年 林广 板块 的 房价 还在 跌， 最 近几个月 稍微 稳定 了 一些。 林芳 告诉 第一财经， 一些 早期 买房 的 业主 眼看 着 自己 买的 房子 价格 涨 了， 因为 没有 出手 卖掉， 又 眼睁睁 的 看着 房价 跌 了 下来。 甚至 有 一些 后期 入手 的 业主， 因为 入手 的 价格 比较高， 月 供 也不 低， 最后 还款 压力 大将 房子 挂 上了 中介 平台， 希望 脱手。

以 林广 板块 几个 规模 较大的 楼盘 为例， 贝壳 平台 上 北部万科城 挂牌 的 二手房 源 就有 1081套， 恒大 银湖 城 有 431套， 阳光 一百 小区 有 496套。 林芳 表示， 现在 总价 13万元 就能 买下 阳光 一百 小区 一套 45平方米 的 单 房 住宅。 而 翻阅 该 小区 的 成交 记录， 该 户型 的 最低 成交价 为 10.3万元， 成交 于 2022年 左右。 2023年， 该 小区 还 成交 了 一套 32平方米 的 住宅， 成交 总价 为 9.2万元。 计算 下来， 上述 三套 房源 的 单价 都不 超过 3000元 每平方米。 另一 林 广大 盘 北部万科城 近期 也 成交 了 一套 低价房 源， 该 房源 户型 为 两 室 两厅， 面积 69平方米， 建成 于 2012年， 带 看 43次， 调整 价格 四次 之后， 最终 以 15.5万元 的 总价 成交， 成交 单价 为 2243元 每平方米。 而 从 资料 来看， 2010年 首次 开盘 时， 该 楼盘 的 新房 价格 就 已经 三千多元 每平方米， 即使 上述 房源 的 卖家 属于 第一批 购房者， 在 不 计算 利息 的 情况下， 现在 出手 也是 亏损 状态。

广东省 住房 政策研究 中心 研究员 李宇 嘉 对 第一财经 表示。 在 过去 都市圈 规划 和 楼市 投资 炒作 比较 热 的 时候。 灵光 板块 是 资金 愿意 参与 的 片区。 广清 一体化 发展 是 广州 都市圈 的 重点 内容， 不仅 有 交通 互联互通， 比如 轻轨， 还有 产业 的 转移， 比如 清远 的 职教 城。 而且 清远 临 广 板块 还 做了 一些 山水 盘， 与 广州 错位 竞争， 也有 一定 的 竞争力。 李宇 嘉 认为， 广清 一体化 的 规划 的 内容 落地 需要 时间， 中短期 完全 落地 的 难度 比较 大， 而 前期 资金 和 购房者 基于 规划 的 内容 进行 炒作， 鼓吹 规划 落地 以后 房价 还有 增值 趋势， 造成 了 脱离 区域 发展 实际 的 买房 行为。 这 与 规划 无关， 而是 无需 炒作 导致 的当 投机 炒作 退潮， 房价 自然 就 大幅度 回落。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 如何 看待 清远 房产 市场 的 未来 呢？ 你 会 选择 去 这类 城市 购置 房产 吗？ 期待 你的 留言 分析， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 和 分享， 我们 下期 再见。