Vol.176 | 重磅新政密集出台，房价会涨吗？十一楼市会火么？
01:08:49 Share

第二个 就是 关于 银行 风险。 银行 风险 其实 应该 从 两方面 来 观察 的。 银行 风险 第一个 就是说 降低 存量房 贷款利率 以后， 会不会 导致 整个 银行 的 净息差 会 进一步 缩小？ 我 觉得 从 短期 来看 是 有可能 的。 因为 我们 降 贷款利率 或者说 降 银行 资产 端的 这个 利率， 它是 可以 很快 的。 但是， 央行 也 提出了 要 同步 降 存款 利率， 这个 存款 利率 的 降低， 其实 它是 比较慢 的。 因为 比如说 你 一个 三年期 的 贷 三年期 的 存款， 你 现在 比如 央行 说 我 降到 从 过去 的 2.5% 降到 了 2%。

他 只有 三年 期满 了 以后 重新 续 的 时候， 这个 存款 利率 才会 降下来。 所以 我 个人 觉得 就 是从 政策 的 角度 来讲， 从 降低 银行 成本 的 角度 来讲， 应该 在 央行 的 再贷款 或 方面 进一步 的 降低 银行 的 再贷款 成本。 比如说 我们的 麻辣粉， 现在 麻辣粉 的 利率 可能 是 2.25%， 2.25% 到 现在 整个 麻辣粉 的 那个 存量 是 6万亿。 这么 一算 的话， 我们 可能 每年 银行 可能 要 付出 大概 一千多个 亿 的 给 央行 的 一个 利息。 如果 能够 把 这块 给 降下来， 或者说 直接 给 抹掉， 我们 用 其他 的 方式 向 银行 体系。 央行 用 其他 的 方式 向 银行 体系 注入 流动性， 可能 有可能 取 到 的 效果 更好。

当然 有 一种 方式 我 过去 也 聊过， 就是 全球 所有 发达 央行， 它 采取 的 政策 就 是不是 用 再贷款， 而是 用 购买 国债 的 方式， 就是 以 国债 作为 我们 央行 资产 的 毛。 这样的话 你 放 出来 流动性， 它 就是 叫 什么， 它 就是 没有 成本 的。 或者说 我们 把 我们 准备金率 其实 降 完 以后， 我们的 准备金率 加强 准备金率 还有 6%， 其实 完全 可以 降到 2% 3。 这个 对 银行 的 那个 它的。 负债 端 对 央行 的 成本 也会 降低， 这是 降低 银行 风险 的 一个 有效 的 手段。

还有一个 角度 是什么 呢？ 还有一个 角度 就是说 会不会 出现 大量 的 进一步 的 所谓 的 期待 替代 潮 会不会 进一步 出现。 这个 我 个人 觉得 就 目前 的 政策 力度 来讲， 其实 是 很难 判断 的。 我们 只能 期望 未来 我们 通过 一系列 的 组合 政策。 不仅仅 是因为 我们 今天 讨论 比较 多 的 是 房地产市场， 不仅仅是 房地产市场， 包括 我们的 投资， 包括 我们的 消费。 就 比如 发改委 明天 就 可能 就 以旧换新 会 召开 新闻发布会？ 我们的 消费 政策 整个 让 我们 宏观经济 起 稳 以后， 这样的话 防止 我们 替代 潮 出现。 这个 有可能 是 说是 真正 防止 我们 金融体系 出 风险 的 最 主要 的 因素。

最后 一点 我想 强调 一点 是什么 呢？ 就在 整个 我们的 政策 的 调整 过程中， 刚才 夏 春 老师 提到 了 日本， 提到 了 美国。 其实 我们 从 这些 经验 来看， 就是 凭 仅仅 从 经验 统计 来看， 政策 出台 应该 是 越快越好。 我们 不怕 过犹不及， 就 怕什么？ 就 怕 小火 慢 炖。 就像 日本 一样， 就是 慢慢吞吞。

从 19 9090年 开始， 日本 的 房地产 泡沫 开始， 一直 到 96年 的 时候， 把 利率 可能 降到 了 1% 左右。 这个 时候 日本 可能 每次 都 觉得 差不多 了， 甚至 在 亚洲 金融危机 之前 觉得 差不多 了， 又 开始 紧缩 他的 货币政策。 这个 时候 会 让 我们的 政策 出现 什么？ 出现 的 动画。 所以 我 为什么 对 这 未来 政策 很 期待 呢？ 因为 今天 的 政策 超出 所有 超出 市场 预期 了， 所以 我们 期待 将来 有 更 强有力 的 政策， 就是 包括 其实 5万每年 5万亿， 整个 50万亿， 其实 在 我们 供给 能力， 我们 经常 担心 一个 什么 问题， 担心 一个 问题 就是说 我们的 那个 刺激 政策 以后 大水 漫灌 或者 怎么样 的， 会不会 带来 恶性 通胀。

其实我 强调 一点， 再 强调 一点， 就是 在 我们 总需求 不足 的 情况下， 就是 我们 现在 整个 经济 从 2012年 以来 是 处于 一个 整体 的 总需求 不足， 而 我们的 供给 能力 是 有的。 所以 在 总需求 不足 的 情况下， 你 放水， 其实 对 通胀， 其实 恶性 通胀 是 不需要 担心 的。 而 我们 能够 通过 我们的 刺激 政策， 把 这个 通缩 预期 给 扭转 过来， 有 温和 的 通胀 也是 更好 的。

从 全球 来看， 就是 导致 恶性 通胀 的 国家， 其实 往往 是 那些 供给 能力 其实 很差 的 国家。 就 发达国家 我们 经常 说 他们 搞 M M M T 就是 没有 产生 恶性 通胀。 其实 核心 原因 就在于 他们的 金融体系 的 发展， 在于 他们 供给 能力 的 完善， 或者说 供给 能力 的 充足。 这样的话 刺激 一点 需求 也 未尝 不可， 这是我 对 这个 问题 的 一个 看法。 谢谢 主持人。

好的， 谢谢 张老师。 您 的 发言 真的 是 给 了 我们 更多 的 信心。 我 看到 直播间 有 很多 小伙伴， 其实 对于 这次 政策 到底 会 影响 谁 还 非常 的 不清楚。 有 小伙伴 问， 我是我的 房子 都是 公积金 贷款 的那 这次 新政 会不会 影响到 我？ 我 还是 想 请 卢 老师 来 讲 一下， 这次 新增 到底 会 影响 哪些 购房人 呢？

公积金 是不是 是不是。

会 被 影响？

对 因为 现在 主要 讨论 的 还是 这个 商业贷款 的这 一部分 的 利率。 所以 这个 公积金 的话， 短期 之内， 你是 暂时 不能 享受到 这个 存量 贷款 的 这样 一个 下行 的。 但是 你可以 期待， 一般来说 公积金 和 商业贷款 之间， 它 都 会有 一定 的 利息 之间 的 差别。 因为 公积金 相对来说 会 比 商业 的 这个 贷款利率 更 低 一些。 现在 商业贷款 它 把 存量 已经 降下来， 那 你可以 去 期待 一下， 我的 公积金 是不是 有可能 会 进行 一个 进一步 的 缩小 一些， 我 觉得 这个 是 值得 期待。 另外 一点， 就是 这一次 除了 这个 降 存量 利率 之外， 就是 我们 说到 你的 这个 首付 比例 的 这个 问题。 对 存量 来说， 只是 说 已经 是在 市场 当中 的， 或者说 已经 是 买 过房 的 人。 那么 对于 这个 新的 降 首付， 那 就是 针对 一些 还没有 进入 市场 的这 一部分 的 客户， 你就是 他的 潜在 的 能够 享受 这个 政策 红利 的这 一部分人。 主持人。

我 还想 追问 一下， 很多 网友 说到 首套 和 二套 的 问题。 一般来说 二套房 二套房 它 当初 前几年 更加 是 高位 站岗， 它 利率 更高。 那 它 是不是 说 相应 的 这次 会 降 的 更多 呢？

是的， 这次 他 会 做 一个 综合性 的 这样 一个 平衡 和 测算， 尽可能 的 去 把 你的 这个 利率 你 这样 降下来。 所以 一个 高位 站 站岗 的 前 一批 人我 相信 下来 的 这个 幅度 应该说 还是 比较 明显 的。 那么 呃 如果 这个 降 的 不是 特别 明显 的话， 我相信 后面 还 会有 一些 一系列 的 问题。 就是 什么 问题 呢？ 其实 我们 说 大家 都是 理性 的 经纪人， 就 说白了 都会 算 这 一笔 账。 为什么 原先 会 那么 多 的 人 去 还 他的 这个 银行 的 贷款， 就是 因为 原先 的 利率 太高了， 我们 知道 开发商 经常 会 借 新 还 旧， 通过 借 新的 低成本 的 这样 一些 你的 贷款， 去 替换 掉 原先 一些 高 成本 的 一些 贷款。 那 开发商 会 这么 做， 个体 也会 这么 做。 所以 你 在 这个 如果你 降 的 这个 力度 不是 特别 大， 或者说 我们之间 的 这个 现在 即便 是 降下来， 和 这个 还是 和 新 贷款 之间 有 一定 的 利差 的话， 我相信 还是 会有 很多 的 人 想办法， 会 做 一些 技术性 的 手段 去 替换 掉 一些 更高 的 车， 更高 的 这样 一个 贷款 的 这样 一个 成本。 好， 主持人。

好的， 谢谢。 到 最后 我 还是 想 请 阮 教授 能否 从 您 的 这个 专业 角度， 给 我们的 购房人 一些 建议。 比如说 刚 需 是不是 该 出手， 或者 改善 性 的 需求 现在 是不是 可以 入市 呢？

这个 问题 不太好 回答， 刚 需 我 觉得 对于 任何 来说， 如果你 不想 租房 的话， 任何 时候 都是 可以 出手。 如果你 只有 一套 房子， 而且 这个 房子 只是 你 自己 出去 的话， 某种意义上 讲 这个 房子 上升 的 价格 上升 了 很多， 或者 下降 了 很多， 对 你的 影响 并不是 很大。 因为你 并没有 把 它 用作 去 抵押 或者 贷款 或者 去 出售， 这是 怎么样 的那 目前 来说 从 价格 波动 情况 的 情况 来看， 目前 来说 像 一线 城市 或者说 二线 城市 附近， 这 两年 的 物价 房价 水平 已经 下降 了 很多。 是从 这个 波动 这个 曲线 来看， 也 出手 应该 是 也 应该 也是 可以 的， 尤其 这次 这个 政策 力度 还是 比较 大 的。 这个 就是 有 就 大有 可能 带来 一波， 或者 这个 波 是 多长时间， 我们 现在 不好 确定， 就是 房价 有可能 是 恢复性 的 增长， 或者说 是 反 弹性 的 增长， 还是 有可能 的。 所以说 作为 今天 来说， 就是说 在 这样 一个 时间点， 如果 是 刚 需 的话， 这个 东西 我 觉得 还是 值得 出手 的。

但 作为 投资 来讲， 现在 投资 来讲 就是 在 大城市 的 核心 区域， 北京、 上海 是 深圳 核心 区域， 我 觉得 肯定 是 值得 投资 的。 但是 所以 其他 二线 二 三线 城市 或者说 是 县城 里面， 这个 东西 就 很难 去 把 它 作为 韧 韧度 去去 投资 处理。 作为 一线 城市 的 核心 区域， 我 觉得 任何 时候 都是 值得 投资 的。 即使 说是 去年 到 今年 下降 了 很多， 但 如果你 放 长 的 五年、 十年 或者 20年 的 区间 来看， 我 这个 房价 依然 还 将来 还是 有 很大 的 上涨 空间 的。 这个 看法 可能 是 不太 得到 很多 人的 共识， 这是我 个人 的 看法。

好的， 谢谢 阮 教授。 我们 也 想 问一问 卢 老师， 您 刚刚 提到 现在 的 这个 贷款利率 是在 一个 历史 的 低位， 您 觉得 是否 适合 入手 呢？ 现在 首先。

我们 还是 看 你的 买房 的 目的 是什么。 其实 现在 大部分 人的 买房 可能 更 偏向 于 在 生活 以及 你的 资产 配置。 所以 从 这个 角度 来看， 核心 城市 我 觉得 风险 相对来说 是 比较 低 的， 而且 现在 的 这个 政策 其实 是 非常 优厚 的。 那么 从 这个 角度 来看， 你 买 核心 城市 的 核心 产品， 我 认为 这个 相对来说 风险 是 比较 小的。

另外， 就 是从 你 你 去 购买 的 这个 产品， 因为 我们 现在 前面 提到 说 新房 可能 表现 不怎么样。 现在 其实 二手房 交易 活跃度 高， 非常 重要 的 一个 因素 就是 它的 价格 是 打 到位 了。 所以 我们 经常 是 说 不是 新房 买不起， 而是 二手房 更有 性价比。 同类 地区 的 这个 二手房 基本上 是 新房 地区 的 打 一个 8折甚至 7折都是 有可能 的。 所以 在 这样 一个 情况 下面， 这个 二手房 的 性价比 就 出来。

我们 再 倒过来 说， 这个 一个 非常 本来就 非常低 的 价格， 你 再 让 去 有 很大 的 下行 的 空间， 我 个人 判断 还是 比较 有限 的那 我们 再说 到 这个 核心 区域 的 房子 的 租金 回报率， 就像 上海、 北京 这个 平均 的 租金 回报率 可能 也就是 1.6、 1.7。 因为 最近 房价 跌 的 比较 多， 所以 回 租金 回报率 上去 了 一点。 但是 这个 核心 区域 一些 小户型 的 你的 这样 一个 产品， 可能 租金 回报率 能够 到 2.2 这样 一个 状况。 那 我们 想想 你 现在 的 这个 理财产品 也好， 存款 也好， 可能 就 一点几。 所以 在 只要 价格 降到 位 的 前提 下面， 你 反而 发现 它的 一些 性价比 出来 了。 我们 也 不说 投资， 是从 资产 配置 的 这个 角度 的 来看 的话， 反而 一部分 的 产品 已经 具备 这样 一种 特点 了。

另外 一点 就是 想说， 下 一轮 的 这个 市场 起来 的话， 一定 是 分化 的。 因为 我们 从 现在 的 这个 市场 已经 能 看得 非常 清楚， 城市之间 分化 是非 相当 明显 的。 除了 核心 一线 的 这样 一个 城市 还 相对来说 比较 坚挺 之外， 那 其他 的 当然 有 一部分 的 核心 的 二线 资产 还是 不错， 但是 三星 和 四星 相对来说 就 比较 疲软。 但是 一线 城市之间 它 也有 产品 之间 的 分化， 我们 希望 这 两天 上海 的 这个 呃 核心 区域， 翠湖 六期 还 触发 积分， 这个 总的 总价 都是 8000万到3.3个 亿 的那 你说 这种 高端 产品， 这种 在 这种 高净值 客户 他 有 资产 配置 的 这个 需求 下面， 这种 产品 我相信 它的 价格 应该 还是 能够 支撑 得 起 的 这样 一个 状态 当然 对于 刚 需 的 购买者 来说， 目前 还是 同意 前面 这个 嘉宾 的 这个 观点。 任何 时候 都 是一个 好的 这样 一个 入市 时机。 因为 你的 目的 主要是 用来 消费， 而 不是 用来 这个 投资 炒作 的， 是不是？

好的， 谢谢。 那 我相信 现在 该 如何 买房， 怎么 去 选 房， 都是 大家 非常 关心 的 问题。 刚刚 阮 教授 跟 卢 老师 的 建议 也是 非常 好的 一个 参考。 非常感谢 各位 大 V 今天 我们 下期 再见。