Vol.176 | 重磅新政密集出台，房价会涨吗？十一楼市会火么？
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月 供 上面， 就是 大概 一个月 是 能够 少 五百多 块。

持有 房产 不如 持有 现金 的。

用了 大概 八年 的 时间。 走廊 发达国家 25年 或者 30年 的 历程。

一线 城市 的 核心 区域， 我 觉得 任何 时候 都是 值得 投资 的。

一再强调 就是 大家 可以 多 乐观 一点点。

各位 听众 大家好， 我是 今天 的 主持人 一凡。 今天 中国人民银行 行长 潘功胜 宣布， 将 引导 商业银行 把 存量 房贷利率 降至 新 发放贷款 利率 的 附近。 这 可是 一个 涉及 千千万万 已经 买房 的 人的 一个 非常 重大 的 利好 消息。 那么 月 供 接下来 到底 会 怎么 降？ 房贷利率 接下来 又会 怎么走？ 未来 楼市 的 走势 又将 如何 呢？ 今晚 第一财经 大 V 流水席 栏目 邀请 了 几位 大 咖 和 网友 们 一起 讨论 这些 问题。 他们是 上善 资本 首席 经济学家 夏 春。

大家好， 我是 夏 春。

恒泰 证 首席 经济学家 张一。

大家好， 我是 张一。

北京交通大学 经济 管理学院 金融学 教授 阮佳 大家好。

我是 阮佳。

上海中原地产 首席 分析师 卢 文 曦。

各位 育才 的 网友 晚上好， 我是 卢 文 曦。

谢谢 各位 嘉宾 的 到来。 今天 央行 宣布 即将 降低 存量 房贷利率， 对于 持有 存量房 的 业主 来说， 月 供 可以 节省 多少？ 总的 利息 又能 节省 多少 呢？ 我们 想 首先 就 大家 最为 关心 的 问题 跟 各位 嘉宾 进行 一个 探讨。 好， 我们 就请 卢 老师 来 解答 一下。

好， 我 这个 我 做 一个 详细 的 补充。 我们 也 测算 过， 如果 按照 存量 的 这样 一个 贷款 平均 的 利率 来看 的话， 大概是 3.92 左右。 这个 就是 我们 存量 的 这个 平均 的 贷款利率 3.92。

但是 我们 现在 的 这个 如果 要把 它 去 降下来 的话， 我们 也 做 过 测算。 如果 真的 是 全部 降 50个基点 的话， 那 我们 以 商业贷款 200万20年 的 这样 一个 周期 来 计算 的话， 月 供 上 大概 降下来 之后， 每月 能 减少 518块。 那么 从 20年 之后， 你的 总的 一个 房贷 的 这个 利率， 大概是 能 减少 12.4万。 那 也就是说 从 整个 一个 节省 的 这样 一个 空间 来看， 其实 还是 挺 大 的。 你看 现在 一辆车 也就 十几万， 所以 把 利息 帮你 省 下来， 然后 月 供 上面， 就是 大概 一个月 是 能够 少 五百多 块， 那 可能 这个 外面 下一次 管子 是 够了。 所以 从 整个 一个 下调 的 力度 来看， 其实 相对于 原先， 应该 来说 是 比较 明显 的。 关键 就是 在于 我们 说 不能 让 原先 的 这个 高 的 这么 一个 利率， 让 老实人 吃亏， 对 吧？ 这 因为 原先 的 这个 贷款 存 贷款 的 利率， 是 比较高 的。

最近 我们 也 看到 新的 贷款利率 其实 是在 不断 的 下调 的。 那么 对于 原先 的 一些 存量 的 贷款 的 这些 客户 来说， 可能 会有 一些 吃亏 的 或者说 不公平 的 地方。 那么 适当 的 降低 这部分 的 贷款， 我 觉得 对于 老客户， 应该说 是 非常 好的 这样 一个 力。

好的， 谢谢 卢 老师 的 解读。 我 今天 也有 看到 有 网友 说 每 百万 的 房贷， 节省 节省下来 的 月 供， 大概 可以 买 两个 黑 神话 悟空 这个 游戏 那 总的 利息 也可以 就是说 多 买 一辆车， 我相信 这 对 很多人 来说 是个 非常 大 的 一个 节省。 那么 央行 又 为什么 是在 现在 这个 时间 节点 出台 这样的 一个 政策， 有 哪些 背景 和 考量 呢？ 我们 也 知道 最近 有一个 很大 的 新闻， 就是 美联储 它 终于 降息 了。 那么 跟 这些 大 的 背景 宏观 背景 有什么 关联 吗？ 首先 想 请 夏 老师 来 给 我们 解答 一下。

好的， 在 今天 的 央行 还有 证监会、 证监局， 宣布 一系列 的 利好 的 消息。 这个 消息 其实 也是 市场 期盼 已久 的， 已经 也 传言 了 很多 很长 一段时间 了。 那么 终于 落地 了， 那 当然 是 接 大 欢喜。

可以 说 在 过去 差不多 两年 时间 里面， 我 觉得 经济学家 还有 市场 的 各种 分析师， 其实 一直 在 呼吁 尽快 的 降低 房贷 的 利率， 以及 其他 的 一些 存款 贷款 的 这些 利率。 主要 的 原因， 是因为 中国 的 这个 利率 水平 虽然 说 从， 二三年 开始， 一直 在 持续的 降 准 降息， 但是 它 整个 的 实际利率 水平， 就是 大家 承担 的 真实的 这个 利率 水平， 其实 是 蛮高 的。 而且 甚至 可以 说 是我 看到 的 数据， 是从 16年 到 现在， 其实 已经 是 处在 一个 最高位， 这 里面 最 重要 的 原因 是 虽然 降低 名义 利率， 但是 由于 我们的 物价， 这 里面 的 物价 包括 消费 物价指数 和 这个 生产 物价指数。 那么 折合 起来， 把 它 扣除 义务 后， 反而 是 我们的 这个 实际利率， 处在 16年 以来 的 这个 高点。 当然 如果 把 数据 往前， 去 拉 的话， 我相信 其实 相对于 之前 的 利率 水平， 甚至 也是 比较高 的， 因为 这个 处在 一个 相对 通缩 的 一个 状态。 也 换句话说， 就是 对于 家庭 来讲， 他们 承担 的 这个 实际利率 是 是 蛮高 的。 就是 刚才 讲到 的 这个 3.9 的 可能 比 这个 3.9 的 这个 名义 的 贷款利率， 其实 还要 更高 一点， 因为 这个 物价 的 问 原因。

在 这样的 一个， 大家 不断 的 呼吁 的 情况下， 终于 做出 这样的 一个 决定， 其实 是 市场 期待已久 的。 而且 我们 可以 意见， 就是 在 未来 一段时间， 应该 降息 的 这个 举动 还会 继续 进行。 这里 给 大家 一些 参考， 比方说 在 日本， 日本 9991年 房价 开始 下跌。 房价 开始 下跌 以后， 它 通胀 这个 数据， 其实 当时 通胀 还是 比较高 的， 在 最高点 的 时候， 日本 的 通胀 其实 有 8%。

那么 从 8% 的 这样 一个 高位， 它 开始 慢慢的 下来， 下 到 5， 下 到 4。 它 真正 下 到 2的时候 已经 是 95年 了， 就 91年 开始 房价 下跌， 影响 大家 的 消费 的 意愿。 到了 这个 95年 的话， 这个 消费 物价指数 降到 2%。

那么 在 这个 情 过程 中间 的 央行 的 日本央行 在 不断 的 降息。 到了 95年， 也就是 房价 开始 下跌 的 四年 之后， 它 才 把 它 降到 了 0.5。 但是 到了 98年， 它 把 从 0.5 降到 了 零 降到 了 0， 而且 很长 一段时间 是 保持 在 零 的 这个 位置。 换句话说 的 就是 今天 我们 看到 的 这个 一个 比较 大 的 50个基点 的 这样的 一个 下调， 我 认为 还 只是 一个 开始。 因为 我们 毕竟 物价， 消费 物价指数、 生产 物价指数 依然 综合 到 一起， 是一个 通缩 的 状态， 所以 我们的 实际利率 还是 比较高 的， 那 往前 的话， 我相信 降息 还会 持续 进行， 这是我 想 讲 的 一个 最大 的 一个 背景。 除了 刚才 主持人 提到 的 美联储 的 这个 降息， 作为 一个 外部 的 一个 大环境， 能够 带来 一个 外部 的 压力 的 一个 减轻 之外， 最 重要 的 是 内部 的， 虽然 我们在 降息， 虽然 我们在 说 我们 要 加大 财政 刺激， 但 实际上 我们的 货币政策 是 偏紧 的， 然后 我们的 财政政策 也是 偏紧 的 啊。 这个 过程中， 今天 我们 看到 财政收入 的 增长 要 大于 财政支出 的 这个 增长。 所以 未来 一段时间， 无论是 货币 还是 财政， 我们 都会 看到 的 持续的 宽松 的 这样的 一个 过程。

刚刚 夏 老师 他 提到， 他 认为 降低 存量 房贷利率， 包括 降息， 它 也 只是 一个 开端， 未来 也有 可能 还会 力 的 下降。 那么 我想 问一问 张老师， 您 在 这方面 是 持有 一个 怎样 的 看法？

首先 第一点， 我是 同意 夏晨 老师 的 观点， 当然 就说 美联储 的 降息 可能 给 我们的 货币政策 带来 一定 的 空间。 但是 我 认为 内因 是 我们的 一个 推动 此次 降息 的 主要原因， 这是 第一点。 就是说 因为 我们的 OMO7天 这个 逆回购 利率 现在 只有 1.7， 其实 跟 美联储 的 利率 是 4.75 其实 相差 很大。 所以 它 降息 也好， 美联储 降息 也好， 不 降息 也好， 因为 边际 就 因为 利差 相差 过大， 所以 对 我们的 货币政策 影响 其实 没有想象 的 那么 大。 当然了， 可以 给 大家 一个 信号， 这是 第一点。

第二点 就是我 认为 我们 整个 宏观经济 的 一个 疲软， 可能 是 推动 此次 降级 的 主要原因。 我们 看 八月份 的 那个 相关 的 数据， 就是 社会 商品 零售总额 是 增 涨 2.1就 除了 疫情 期间 以外， 这 可能 有 统计数据 以来， 我们 我 拉 了 一下 数据， 可能 是 最低点。 然后 我们的 固定资产投资 就 1到8月份 的 累计 同比 是 相比 1到7月份 下降 了 0.2个 百分点， 是 3.4%。

就 这么个 数据 的话， 就 充分体现 出 我们 内需 现在 非常 疲弱 的 这种 披露 的 情况下， 它 必然 会影响到 我们的 居民收入。 尤其是 刚才 夏 峰 老师 提到 就 居民收入 了。 居民收入 它 实际上 是一个 民意。 在 我们 价格 相对 不稳定 的 情况， 或者 是 通缩 的 情况下， 居民收入 其实 也是 乏力 的。 在 这种 情况下， 我们 如果 仍然 维持 高低， 就是 房贷 的 一个 高利率 的话， 实际上 是 不利于 宏观 稳定 和 居民 的 一个 负担 的 降低， 这是 第二点。

第三点， 我 觉得 还是 刚才 回到 阮 老师 刚才 说 的， 我们 就是 所谓 的 一个 公平 的 问题。 就现在 一线 房 的 一线 城市 二手房 的 房贷 可能 现在 还在 4.5 以上， 而 新新 发放 的 应该 在 3.25， 然后 平均 利率 在 3.75。 在 这么个 情况下， 实际上 某种意义上 是 带来 了 我们 所说 的 不公平。 当然了 就是 过去 那个 存量房 房贷 那个 业主， 他 享受 了 房价 带来 的 财富 效应， 这 我也 估计 也 穿 第二个 去了。 他 我 就说 从 这个 角度 来讲， 三个 因素， 就是 推动 了 此次 存量房 房贷 的 降低。

我也 同意 夏 老师 观点， 就是 此次 的 政策 应该 只是 一个 开端。 未来 我们 可以 预期 到 的， 比如说 央行。 要 给 四大行 注资， 不 汇金 要 给 四大行 注资， 钱 哪 来？ 必然 是 财政政策 的 相应 的 配套， 包括 一系列 政策 都 有可能 会 逐步 的 推进， 它 不是 一次性 的 一个 政策。 谢谢 主持人。

谢谢。 现在 我们 直播间 已经 有 非常 多 的 网友 进来 提问 了。 我 看到 很多 网友 都在 关心 说 自己的 这个 房贷利率 到底 会不会 降？ 怎么 降？ 有 网友 问 我是 二套房， 那 降 不降 呢？ 而且 会 降到 多少？ 我看 了 一下 数据， 八月份 新发 房贷 的 这个 平均 的 利率 是 3.45。 我自己 也有 一 套房， 房贷利率 很高， 而 高位 站岗 5.25。 那 我也想 知道 我 这个 5.25 的 房 到底 能 降到 什么 程度。 还有 就是说 这个 房贷 我们 该 如何 获取 它的 下降， 是 自动 调整 银行， 等到 我 还款 的 时候 自动 调整， 还是 说 我要 跟 我的 贷款 经理 去 申请 呢？ 那 这些 实 操 上 的 问题， 我想 请教 一下 卢 老师 给 网友 解答。

好的， 首先 不用担心 你的 这个 房贷 降 不 下来， 其实 操作 还是 比较简单 的。 我记得 去年 我们 就是 在 这个 市场 调整 的 时候， 就会 就 已经 是 有过 一次 降 存量 房贷 了。 当时 我自己 一套 房子 也是 遇到 了 这样 一个 状况。 其实 非常简单， 就是 银行 在 接到 这个 央行 的 一些 指令 之后， 自动 会 调整。 所以 你 也 不需要 做 过多 的 一些 去 申请 等等。 到时候 这个 你 自己， 一般 现 你可以 看 这个 银行 都有 一些 相应 的 A P P。 你 自己 在 网上 一 查， 你 就可以 看到 你 到 你 自己的 利率 到时候 会 统一 下调 下来 的， 所以 这一点 就是 不用 大家 过多 的 去 操心， 我要 有 很多 的 这个 门槛 或者 什么。 其实 现在 的 这个 技术 上 还是 非常 先进 的， 这个 自动 会 降下来。

第二个 问题 就是说 至于 怎么 降， 我 认为 这个 还是 要 根据 各个 银行， 包括 你 自己的 原先 的 贷款 的 一些 状态 是 有关系 的。 因为 有些人 原先 跟 银行 商量 过 的， 你是 基准利率 往 上浮 的， 有有 一部分， 但是 上浮 的 这个 比例 多少 是 每个 人是 不一样的。 所以 在 这一次 下调 的 时候， 有可能 也是 要 根据 你 各自 不同 的 这样 一个 上调， 或者 是 下 上浮 的 这个 比例， 去 进行 一些 合理 的 调整。 所以 从这一点 来看 的话， 就是 下降 是 大 概率 的 这样 一个 事件， 但是 具体 多少 你 还 得要 跟 你 自己的 这个 贷款 经理 去 询问 一下。 你 原先 大 概率 是啊 就 原先 你的 这个 往 上 加 15个BP 的话， 很有可能 这一次 这 大 的 这个 机制 上 是 往 下调 的。 但是 你的 加点 的 这样 部分， 我 估计 暂时 应该 先 不会 动。 主持人。

好的， 谢谢 卢 老师。 今年 今年 年终 的 时候， 六大 行 的 这个 财报 出来 的 时候， 大家 发现 六大 行 加起来， 它的 个人 住房贷款 总共 缩水 了 大概 3000亿。 这 其中 有 很大 一部分 都 是因为 存量 房贷利率 过高， 导致 了 这个 提前 还贷 潮 的 一个 因素。 那么 现在 随着 这个 存量 房贷利率 即将 下降， 像 阮 老师 您 认为 未来 还 会不会有 大批 提前 还贷 的 情况？ 还有 一些 用 经营 贷 和 消费 贷 去 置换 现有 房贷 的 这样 一个 情况， 是不是 这种 现象 即将 结束 呢？

就是 个人 愿意 把 自己的 钱 置于 房地产 状态， 还是 置于 现金 状态， 这个 看 他 这 两个 状态 的 收益 比。 刚才 说 这个 比如说 如果 是 说 你是 在 把 这个 1000万变成 一个 房产， 那么 他 一方面 的 收入 是 他的 升值 情况， 另外 第二个 方面 他的 收入 就是说 他的 房租 情况。 也就是 一年 里面 这 一千万 的， 资产 两两 房产 是 两块 收益， 一个 是 它的 升值， 第二个 它的 房租。 如果你 把 这 千万 变成 现金 的话， 那么 他他 就是说 第一个 他的 币值， 第二个 就是 他的 利息。 这样 就是说 现在 目前 来说， 我们的 通货膨胀率 几乎 为 零， 所以 币值 几乎 是 维持 不等 的， 所以 利息 是 可以 算得 出来 的。

但是 这 两年 为什么 房子 出问题， 就是说 是 大多 是因为 房子 的 升值 空间 是 负 的。 尤其是 最 近几个月， 无论是 大城市、 小城市， 这个 甚至 空间 都是 负 的。 这个 东西 才是 根本性 的。 导致 个人 在 六大 行 里面 的 房地产 贷款 的 缩水 的。 这个 最 根本 的 原因， 就是 持有 房产 不如 持有 现金 的这 是 它的 根本原因。 所以 这 里面 就是说 这次 的 房产 政策 的 出台， 就是 这次 现 货币政策 的 出台， 会不会 导致 提前 还贷 潮 的 结束， 或者说 是 不会 导致 经营 贷、 消费 贷 至少 有 房贷 这种 情况 的 结束。 要 看 这个 政策 后续 的 情况 的 发展 或者 跟进 的 力度。

作为 一个 货币政策 来说， 他 出台 他 可能 需要 一个 明确 的 目标 或者 预期， 就是说 这个 货币政策 的 目的 是什么？ 所以 我们 今天 所 能 看到 的 只是 一个 现象， 就是说 是 做做 了 多少 的 存款准备金 那个 下降， 利息 的 下降。 或者说 把 新 这个 新 证 和旧 证 合一， 对 这样 一个 对 所有人 都能 给予 一个 公平 的 一个 状态。 但 最终 来说 货币政策 这次 货币政策 的 调整， 它 需要 达到 什么样 的 目的， 需要 达到 什么样 的 预期， 这个 需要 去 后期 继续 跟进， 几乎 你 每个 月都 要 去 跟踪 的。 如果说 这个 预期 没有 达到 你 曾经 货币政策 决策者 想 达到 的 一个 目标 的话， 需要 随时 做做 调整。

这 里面 去年 是 做 一个 一些 东西， 是 关于 房 这个 房地产 这 一块 的。 大家 在 去年 的 现在 可能 比 现在 稍微 早 一点， 有 个 很 有名 的 政策 叫做 认房 不认 贷。 当时 很多人都 认为 这 只是 几乎 是一个 非常 利好 的 政策， 对 吧？ 过去 一年 之后， 在 现在 看 这个 政策 只是 大概 起了 半个月 的 作用。 然后 后面 整个 房地产 的 这样 一个 形式 还是 没有 得到 逆转。 所以说 这次 货币政策 的 目的 是什么 需要 明确， 预期 是什么 需要 明确。 如果 后期 这个 预期 目的 没有 达到， 需要 什么样 的 后续 政策 去 跟进去 补充 去 加强， 这个 才是 需要 对 货币政策 制定者 需要 去 考虑 的 问题。

所以说 我们 现在 很难说 房地产 贷款 会不会 迅速 缩水。 当然 很有可能 这个 政策 是 今天 这个 政策 力度 还是 比较 强 的， 有可能 在 短期 之内， 比如 一个月 之内 会 维持 或者 不会 缩水。 但是 我们 很难说 这个 政策 在 两 一个月 之后 或 两个月 之后 会不会 又被 抹平 了。 像 我们 去年 所 能 看到 的 房地产 的 认房 不认 贷， 曾经 很 红火， 后来 被 抹平 了， 跟 这个 道理 是 一样的。 这是我 对 这个 问题 的 一个 看法。

好的， 谢谢 阮 教授。 我们 有 网友 提问 说， 今天 的 政策 当然 也不 只是 农事， 今天 央行 也有 出台 一些 其他 方面 的 政策。 整体 这个 对 A 股 今天 影响 很大， 股市 的 情绪 非常 的 兴奋， 那 这样 的对 A 股 的 一个 影响 大概 会有 多久 呢？ 我们 想 先请 夏 老师 来 聊 一 聊 这个 话题 好吗？

对 这次 对 股市 的 这个 政策， 可以 说 更加 超出 市场 的 一些 预期。 因为 采取 了 一些 新的 一些 工具， 可以 让 我们 说 的 金融机构， 包括 保险公司， 包括 国家队， 他们 可以 去 置换 手上 的 持有 的 这些 股票， 还有 包括 E T F， 可以 把 它 首先 换成 质押 成 国债， 然后 通过 国债 的话 再去 直接 购买 股票。 而且 特别强调 的 就是 这个 资金 只能 用于 用 用于 股票市场。

因为 我们都知道 前期 的 中国 股市 其实 从 高点 下跌 了 不少。 对于 很多 投资者 来讲 其实 是 压力 比较 大 的对 很多 投资公司、 金融公司， 他们的 压力 其实 也是 比较 大 的那 这样 一个 新 政策 对 今天 的 股市， 点燃 大家 的 热情， 我相信 这 一波 行情， 其实 是 可以 维持 一段时间 的。 甚至 我们 比较 乐观 的 去 判断 的话， 可以 带动 整个 市场， 可能 会有 2%、 三十 甚至 更高 一些 的 涨幅， 这 里面 可以 大 大家 可以 打开 一点 想象 空间。 因为 我们都知道 这一次 刚才 强调 了 政策 只是 刚刚开始， 还有 很多 配套 的 政策， 财政， 还有 其他 的 一些 产业部门 的 一些 政策， 我相信 是 会 陆续 出台。 那 外部 的 大环境 大家 也都 知道， 一方面 是 美国 降息， 而且 美国 这次 降息， 它 接下来 它 也会 降息 的 速度 也会 比 市场 预期 的 要 快。 那么 带来 人民币 的 上升， 这个 是 我们 知道 中国 股市 人民币 的 升值 和 股市 的 这个 表现 是 高度 的 一个 同步 的 一个 状态。 所以 在 这种 环境 下面， 我们 知道 就是 它 能够 带来 的 这种 综合 的 利好。

因为 刚才 前面 几位 嘉宾 谈 的 都是 房贷利率 下行， 可能 会对 接下来 的 消费 有一个 刺激 的 作用。 这 里面 其实 央行 行长 其实 也 说 的 比较清楚。 这一次 的 房贷 的 下行， 可以 降低 家庭 大概是 1500亿元 的 这样的 一个 利息 的 支出。

那么 这 一笔 利息支出 如果我们 想象 一下， 节省下来 以后， 假如 居民 的 消费 景象 保持 不变 的话， 经过 一些 测算， 可以 发现 它 可以 带动 的 消费 大概是 900亿元 的 消费。 但 假如 我们 说 的 股市 在 接下来 一段时间， 出现 一一 波 比较 好的， 持续性 比较 强 的 一一 波 行情 的话， 我相信 带来 的 这个 消费 的 总的 量 会 更大 一些。 所以 我 给 大家 的 一个 建议， 就是 这一次 和 之前 的 这个 是 不一样的。 之前 我们 说 陆续 出台 了 一系列 的 所谓 的 支持 股票市场， 资本市场 长期 健康发展 的 一些 制度。 但是 相对 之前 的 各种 制度 文件， 它是 比较 的 我们我们 可以 说是 是 远 远水解不了近渴。 这一次 实际上 是 一次 可以 解决 近 渴 的 一个 问题。 接下来 一系列 政策 的 循环 带动， 加上 居民 现在。 投资 上面 的 这种 热情 被 激发 的， 所以 我相信 会 带来 一波 比较 明显 的 一 波一波 行情， 所以 一再强调 大家 可以 多 乐观 一点点。

好， 谢谢 夏 老师。 夏 老师 认为 我们 这个 还 可以 很 乐观， 而且 这个 行情 还有 更多 的 想象 空间。 那么 我想 请教 一下张 老师， 您 怎么看 这个 问题 呢？

因为 这个 问题 很 简单， 就是说 整个 市场 我 都 不就 一系列 的 政策。 首先 第一点 就是说 它 实际上 是 向 市场 注入 了 一定 东西， 无论是 说 你 没有 放 基准 货币， 但是 你 起码 你的 那个 心情， 新型 货币政策 工具 是 可以 让 证券公司、 保险 还有 基金 公司 拿 手里 都 继续 抵押。 实际上 我知道 我 就在 过去 几年， 尤其是 一些 大型 资产管理 公司， 他们 手里 拿 的 资产 很多， 它的 流动性 是 不够 的。 就 包括 一些 rate， 包括 一些 叫 什么 就 是非 标的 非 标的 产品 说 如果说 他们 拿 能够 拿去 换换 成 高 流动性 的 国债 和 央 票， 然后 再 把 它 卖掉 换成 现金 以后， 其实 是 有 一定 一 一定程度 上 是 有利于 增加 市场 的 流动性。 就说 当 流动性 增加 的 时候， 我们都知道 水清 那个 就 轻的 东西 可能 会 先 扶起来， 重 的 东西 可能 会 后面 浮 起来。 所以 就是说 句 简单 的话 来讲， 就是 作为 流动性 好的 二级 市场， 他 肯定 是 最先 受到 反应 的。 所以 我们 看到 今天 的 股票市场 在 10点40 以后， 其实 是 出现了 一个 快速 拉升 的 态势， 这是 第一个。

第二个， 就是说 从 过去 的 一段 历史 来看， 其实 整个 市场 是在 除了 由于 我们 那个 八月份， 就是 我们的 半年 爆发 了 以后， 你们 发现 就 企业 的 经营 数据 可能出现 了 一个 相对 比较 大 的 下调。 就是 上市公司 它的 那个 经营 数据 是 不太好 的。 但是 我们我们 发现 在 阴跌 的 过程中， 其实 杀 估值 是 杀 的 更 厉害 的。 所以 我们 政策 出台 以后， 其实 是 有利于 整个 二级 市场 的 估值 的 恢复。

最后 一点 就是说 大家 都是 比较 喜欢 算， 就是说 我们 比如说 存量房 的 房贷 降低 以后， 大概 央行 行长 说 了 1500亿， 我 认为 可能 还 不止。 因为 根据 央行 行长 的 表述， 它 只是 计算 的 LPR 加点 的 部分， 比如说 LPR3.85， 现在 我 刚才 主持人 说 你是 5.25， 那你 可能 就 加 了 140个 点。 这样的话 就 降 的 过程中 可能 会 把 你 加减 部分 降下来， 综合 加权 之后 降 50个BP 但是 我们 还要 应该 注意到， 潘 行长 还说 我们的 LPR 会 降 20到25个 B P 明年 整个 存量房 就和 我们的 贷款 计价 是 按照 新的 LPR 来 计算 的。 你的 这样的话 有可能 会给 带来 进一步 就是 大概 700到1000个 亿。 所以 对 我们 这个 消费者 或者 居民 他的 负担 减少 是 有利 的。

最后 一点 我想 强调 一点， 就是 大家 其实 就是 叫 什么 那个 市场 期待 的 这种 政策， 实际上 是 期待 很久。 就像 今天 我们 通过 这种 政策， 实际上 是 向 市场 传达 了 高层 对 经济 的 重视， 实际上 对于 居民 信心 的 恢复 其实 是 更为重要 的。 这个 对于 我们 整个 资产 价格 的 恢复 以及 消费 的 提升 是 有 帮助 的。 我 个人 认为 加上 我们 我 刚才 跟 夏夏 老师 都 提到 了， 就 一系列 的 一揽子 政策 会 陆续 出台。 就是 根据 我们 宏观调控 的 经验 的话， 经济 不 触底 或者说 我 看到 企稳 回升 的 态势， 它是 不会 停止 了。 这一点 我 还是 比较 有 信心 的。 所以 我 对 市 无论是 资本市场， 还是 对于 我们 整个 宏观 消费 的 恢复， 都 还是 比较 有 非常 有 信心， 应该说 非常 有 信心。 谢谢 主持人。

谢谢。 现在 直播间 就有 网友 提出 说 这次 新政 能 释放出 的 这个 资金量 到底 会 流向 哪里？ 刚刚 两位 老师 也 讲到 刺激 消费 这样的 一个 情况。 那么 我 还是 想 继续 问 一下 夏 老师 跟 张老师， 就是说 这个 政策 释放 的 资金量， 它 会 怎样 的 刺激 消费， 它 能不能 减少 居民 的 储蓄 意愿， 然后 它 会 流向 哪些 行业， 比如说 新型 消费 之类。 还有 网友 说 这个 释放 的 资金 会不会 也 流向 房地产 行业 呢？ 就是说 会不会 利好 接下来 的 楼市？ 我 就 想 先请 夏 老师 来 回答 一下 好不好？

刚才 提到 了 一个 这样的 简单 的 测算， 因为你 如果 就 直接 以 1500亿 的 这个 利息 的 节省 的 开支， 加上 我们 知道 居民 有一个 固定 的 大概 60% 的 可支配收入 是 用于 消费 的话， 就有 大概 900亿的 这样的 一个， 直接 的 增长。 但是 由于 这个 政策 的 利好， 不光是 体现 在 房贷 降低 这个 层面， 它 还会 在 其他 方面 的 去 刺激 大家 的 投资 的 热情， 还有 刚才 说 的 带动 的 股市 的 上涨。 所以 最终 的 这个 具体 的 数据 不是 那么 好去 做 一个 估算。 但是 这些 钱 他 会 去 哪些地方， 当然 前面 还有一个 就是 储蓄率， 其实 中国 的 储蓄率， 现在 其实 是 相对 来讲 是 比较高 的。

由于 疫情 之后 二三年 到 现在， 我们 看到 家庭 的 这个， 有人 把 它 叫 超额 储蓄， 有人 把 它 叫做 超额 存款， 有 一些 不同 的 定义。 一直 是在 持续 增加 的。 现在 这个 银行、 家庭、 个人 的 总的 存款， 大概是 144万亿 的 这样的 一个 规模。 相对于 前几年 的 大概 有 30万亿 的 一个 增长。 这个 部分 里面 如果 接下来 有 一些 能够 政策 能够 进一步 让 大家 有 信心 去 花钱 的话。 从 我们 说 过去 平均 的 角度 来讲， 现在 的 这个 储 续 已经 超额 已经 过高 的话， 那么 它 一旦 适当 的 调低 的话， 它 带来 的 这个 消 支出 的 总的 量 会 比 刚才 讲 的 900亿可能 还要 更大。

当然 还有 刚才 说 的 股市 带来 的 这个 利好， 那么 这些 钱会 去 哪些地方？ 那那 大家 可以 想想， 在 过去 一段时间， 大家 还是 有 比较 大 的 一些 需求 被 有有 积压 的 有 一些 这种 释放出来 的 一些 需求， 包括 我们 说 的 这种 家电， 最近 在 推动 的 这种 家电 的 更新换代 换代 还有 就是 对 一些 服务业 的 升级 的 一些 需求。 因为 大家 看到 最近 这 两三年 消费 降级 的 整整 体 趋势 还是 比较 明显 的， 所以 很多 家庭 都是 有 压抑 自己的 需求 的 这样的 一个 环节。

好的， 谢谢 夏 老师。 对于 这个 政策 释放 的 资金量 会 流向 哪里， 也请 张老师 发表 一下 您 的 观点， 谢谢。

首先 一点 我 认为 我们 这 当然 我 还是 重复 前面 的 那个 观点。 就是 当 那个 政策 开始 刺激 的 时候， 轻 资产 的 东西， 流动性 好的 资产 肯定 是 会 起来， 这是 第一点。 还是 比较 相对 来讲， 那个 二级 市场 可能 会， 所以 直接 受益， 这是 第一个 观点。

第二个 观点 就是 消费 会不会 起来。 当然了 就是说 随着 居民 负担 房贷 负担 的 减少， 肯定 是 消费。 消费 是我 个人 认为 是 有 一定 的 拉动 作用， 尤其是 考虑到 8月份 我们 撤销 的 增长率 就 2.1 这个 创纪录 的 低。 所以 其实 居民消费 对于 相对 来讲， 我们 中国 的 居民消费， 在 商品 消费 方面 其实 已经 基数 已经 不 低 了。 因为 我们 商品 消费 占 美国 的 消费 大概是 美国 的 商品 消费 大概 87% 左右。 但是 我们 服务性 服务 服务性 的 消费 这块， 其实 还有 很大 的 一个 提升 空间。

其实 中国 毕竟 是一个 还是 一个 叫 什么， 不是 一个 高 收入 国家 是 吧？ 但是 关于我 想 强调 的 就是 会不会 流入 股市 和 房市， 可能 是 我们 那个 直播间 的 同事 朋友们 比较关心 的， 是不是 会 留下 防治， 我想 就 复盘 一下 过去， 这 一轮 房市 的 调整， 其实 它 有 很 周期性 因素， 什么 意思 呢？ 就是 我们在 2020年 的 时候， 我们 测算 那个 数据， 就 当年 就 居民 的 购房 支出 大概 10万亿， 16万亿， 占 我们的 这 跟 我们 居民消费支出 的 一个 比重， 大概是 就 不是 它 占 它 比重 就是 相比之下 大概是 45%。

其实 这个 数据 跟 什么 是 数据 特别 像？ 跟 美国 国际金融危机 之前， 就 2007年 的 时候， 当时 美国 居民 购房 的 支出 和 美国 消费 美国 居民 的 消费 比重 也是 达到 了 45%。 所以 我不知道 是不是 个 巧合， 从 这个 角度 来看， 就是说 中国 的 房地产 确实 存在 一个 内生 的 一个 调节 需求。 然后 现在 是什么 水平 呢？ 现在 就是 美国 的 过去 的 一个 长期 均衡 水平， 这个 比例 我 前面 提到 的 比例 大概是 25% 左右， 现在 其实 也 降到 大概 25% 的 区间。 所以 在 这个 角度 来看 的话， 如果 地产 市场 其实 多轮 的 政策， 如果 未来 陆续 出台， 能够 把 它 稳住 可能 就 差不多 了。 第一个 就是说 我们 毕竟 来讲 就是 房子， 毕竟 来讲， 我们的 居民 更 率 其实 已经 迅速 的 从 2016年 的 40% 加 到了 70%， 超过 70%。

也就是说 我们 用了 不到 五年， 用了 大概 八年 的 时间， 走 完 发达国家 25年 或者 30年 的 历程。 就 我们 加 杠杆 时间 加 的 太快 了， 一点点 加 的 太快 了， 所以 居民 加 杠杆 的 能力 还是 有限 的这 是 第一点。 第二点 实际上 就是说 所谓 的 流向 方式 就 意味着 什么？ 意味着 我们 还是 把 房子 当做 一个 投资品 来看。 如果我们 把 它 当做 一个 投资品 来看 的话， 考虑到 我们的 租售 比， 考虑到 我们 房子 里面 蕴含 的 风险溢价 来看， 说 显然 现在 可能 还 就是说 对 房子 来讲， 风 隐含 的 风险溢价 可能 有些 城市 还是 比较 低 的。 所以 你 如果说 当做 投资品 的话， 目前 来看 其实 并不是 特别 合适。 租售 比 来讲 性价比 不高。

第 还有 一点 就是说 如果 真正 说 我们 资金 会 流向 房市， 刚才 夏平 老师 提到 了， 就是 居民 有 改善型 的 需求， 居民 有住 大房子 需求。 随着 我们 如果 宏观经济 稳住 以后， 居民收入 的 逐步 加 恢复 增长 或者说 加快 增长， 我们的 经济 起来 以后， 大家 可能 再去 购房。 如果 把 它 当做 一个 必须 生活 品， 其实我 认为 现在 的 盖 的 房子 可能 是 很多 房 存量房 是 不能 满足 需求 的。 可能 居民 需要 做什么？ 可能 居民 需要 做 大平 层 是 吧？ 可能 去做 我们 将来 有 三胎 政策 了， 需要 做 事实 的。 其实 很多 房子 我们 现在 还是 为了 满足 过去 有 和 无 的 问题， 而 盖 的 那种 两居室 或者 小 三居 这种 东西。 这种 房子 的话 可能 未来 在于 我们的 房子 的 整个 发展 过程中， 可能 会 逐步 的 被 淘汰。

那 当然 就是说 要有 住房 需求， 当然 有 要 有什么 合适 的 一个 供给 品。 这一点， 我 觉得 可能 从 这个 角度 来看， 也是 住房 的 需求， 或者 是 做 房地产 的 那个 棘轮， 应该 是一个 相对 缓慢 的 过程。 其实 我们 从 国际 经验 来看， 就是 在 遭遇 了 一个 房价 快速 下跌 以后， 一般来讲 都会 横 个 两三年 过程。 就是 国际 比较 也 告诉 我们 这个 事实。 所以 我 个人 更 认为， 如果说 我们 非 要说 水会 流下来， 可能 更更 会 留下 满足 居民 的 基本 消费需求。 就 因为 大家 可能 经过 这 一段时间 的 调整 以后， 觉得 还是 吃喝 还是 去 消费 更好。 或者说 我们的 资产 价格 就是 二级 市场 的 资产 价格。 谢谢 主持人。

好的， 谢谢。 我 看到 直播间 有 非常 多 的 网友， 再说 这个 房贷利率 水平 到底 可以 降到 什么 程度， 我想 请 卢 老师 解释一下， 现在 我们 国内 这个 房贷利率 是不是 已经 是一个 历史 最低 位 了 呢？ 那 接下来 还有 没有 下降 的 空间？ 很多 网友 就是 提到 是不是 可以 从 三 字头 降到 二 字头， 这样 我相信 已经 有 城市 是 已经 是 二 字 打头 了， 所以 想 请 卢 老师 来 回答 一下 这个 问题。

好的， 这是 我们 从 历史上 来看 2009年 的 时候， 其实 那个 时候 打折 房贷 打折 力度 还是 蛮 大 的。 这个 时候 打折 完 之后 的 房贷利率 是 4.1， 所以 从 现在 的 这个 角度 来看， 我们 现在 的 这个 房贷利率 要 比 4.1 还要 便宜。 所以 从 整个 角 市场 来看 的话， 应该说 我们 现在 的 这个 房贷利率 是 处于 历史上 比较 低 的 一点， 这是 一。

第二点， 再说 这个 房贷利率， 其实 从 我们 现在 有 很多 城市， 它的 公积金 的 房贷利率 已经 是 2.8 这个 样子 了， 所以说 已经 是 降到 2字头 了。 我们 知道 公积金 其实 还有 很多 的 一些， 我们 说 的 福利 的 这样 一个 性质， 所以 他 犟 了 先降。 从这一点 来看 的话， 而且 很多 城市 对于 公积金 的 使用 的 贷款 的 额度 其实 在 增加。 有的 城市 可能 是 原先 可能 就 100万的， 这样 随着 这个 22孩， 包括 你的 一些 其他 的 一些 特殊性 的 这种 引导性 的 这种 政策， 可能 会 达到 140甚至 160万。 那 基本上 对于 二 三线 来说， 是 能够 起到 很大 的 这样 一个 支撑 性 的 这样 一个 力度 的。 所以 从 房贷 的 这个 角度 来看， 它 已经 是 属于 非常 有 吸引力 的 这样 一个 利率 水平 了。

第 31点， 你说 这个 未来 是不是 还有 一些 腾挪 空间， 我 个人 认为 这个 空间 还是 有 一定 的 操作 空间 的。 我们 也 对比 一下， 就 比如说 像 日本， 日本 的 这个 房贷利率 它 一直 维持 在 1到2 之间。 那么 像 美国， 你 像 21年 它 没有 涨 上去 之前， 也就是 在三 左右， 三 不到 一点点。 从 我们 现在 的 这个 房贷 的 利率 来看， 首 套房 的 房贷利率 个别 城市 差不多 最低 的话 可能 也就是 在 3.05， 应该说 是 属于 一个 非常 低 的 水平。 那么 如果 再 要 腾挪 往 二 的 方向 去 努力， 我 觉得 适当 的 去 降 一点， 也 不是 没有 这样 一个 可能。

做 这样 一些 技术 的 新的 这种 降低 的 目的， 其实 还 更多 的 是 为了 去 释放 大家 的 这种 合理 的 住房 的 需求， 去 改善 大家 对于 好房子 的 这样 一个 追求。 现在 本身 也就是 一个 改善 性 的 这种 居住。 其实 对于 改善型 居住， 大部分 人 其实 还是 有 这样的 一个 需求 的。 但是 基于 目前 这样 或者 是 那样 一些 因素， 去 限制 了 他的 这样 一个， 需求。 只能 是 通过 更多 的 技术手段 去 推动 大家 去 释放 这部分 的 这种 需求。 所以 利率 方面 我 觉得 是一个 非常 大 的 这样 一个 引导性 的 因素 在 里面。 主持人。

好的， 谢谢。 我也想 请教 一下 阮 教授， 因为 房贷 这个 利率 它 是不是 有 下行 空间， 也 跟 这个 银行 它 因为 银行 它是 需要 盈利 的， 然后 它 也 需要 这个 净息差 的 一个 因素 在。 所以 您 觉得 按照 现在 中国银行 的 这些 数据 的话， 这个 房贷利率 是不是 还有 一些 下降 的 空间？

这次 房贷利率 下降 就是 宏观 的 原因。 刚才 我 看到 夏 老师 张老师 都说 过了。 在 这 我们 这 一块 就是 在 就是 在 我们 今天 讨论 这个 问题， 就是 商品 商 房子 这 一块， 基本上 是 两个 重要因素。 第一个 因素 就是 八月 末 的 统计资料 已经 出来 了， 就是 商品房 销售 下降 同比下降 18%， 房地产 投资 同比下降 10%。

这 两个 数字 下降 的 都是 非常 严重 的。 因为 在 过去 已经 去年 已经 在 下降 了， 今年 在 去年 的 基础上 又 下降 了 一个 18%， 一个 10%。 这个 下降 因为 房地产 对 整个 国民经济 的 影响 是 非常 全面 的， 也是 全方位 的。 所以说 它 这个 下降 对 整个 宏观经济 的 拖累 也是 非常明显。 所以 这个 东西 就是说 我们 现在 讨论 这个 问题 就是 是否 低位。 这是 这次 讨论， 这是 这一次 利率 下降 的 一个 主要原因。

另外一个 问题 就是说 降息 不是 目的， 是 手段。 是否 这个 低， 这个 是不是 到了 低位， 要 看 实际利率 的 下降 情况。 就 刚才 夏周 老师 已经 说过， 就是说 这样 就是说 过去 的 一两年 里面， 因为 我们的 通货膨胀率 下降 的 非常 快， 就是 利率 下降 非常 慢， 实际利率 不仅 没有 下降， 反而 在 上升 的。 所以说 这是 这个 东西 是否 为 历史 第一位。 第一个 要 看 它的 降息 是否 降低 了 实际利率。 第二个 问题 就是说 还要 看 是否 抑制 了 通货紧缩， 促进 了 经济增长， 促进 了 就业。 现在 实际上 就是说 物价 下降， 通货紧缩 或者说 经济增长 的 下滑， 或者 就业 情况 不太 乐观。

我看 的 就是说 最新 出来 的 数据， 八月份 好像 是 年轻人 就 18到25岁 的 失业率 创 有 记录 以来 的 新高。 这 都是 利率 下降 的 一个 原因 的。 但 这 是否是 历史 低位， 我们 现在 真的 很难说。

比如说 刚才 罗老师 也是 提到 日本， 日本 从 1990年到2016年 这个 26年 的 时间 里面， 从 利率 从 6% 下降 到 百分之 负 一。 但是 这 里面 就是说 每一次 下降 的 时候， 很多人都 都 觉得 这是 这 已经 是 很低 了。 但是 说 为什么 后来 继续 下降 呢？ 因为 它的 物价水平、 就业、 经济增长 都 出了 问题。 那么 继续 要 让 他的 这些 重要 的 指标 不出 问题， 可能 就要 继续 向 下降 这样的 利率。 所以说 稳定 的 房价 预期， 建立 一个 房价 能够 上升 或者 不再 下降 的 预期， 这 才是 我们 这个 货币政策 的 重要 的 目的。 这个 重要 的 目的。

对， 刚才 说 的 就是说 一个 去年 我们 是不是 看到 这个 认房 不认 贷。 但是 我们 看我 给 大家 提醒 一个， 就是 去 有意思 这个 现象。 去年 11月份， 就是 现任 的 央行 行长 潘功胜 曾经 引述 标准普尔 的 一个 报道 称， 他说 中国 的 房地产 价格 已经 见 已经 接近 见底。 也就是说 这 去年 11月份 到 现在已经 十个月 过去了。

实际上 就是说 后来的后来 的 事情， 大家 是否 已经 见 一 见底， 大家 也能 看 得到。 所以说 这个 目的， 这个 预期 在 过去 的 十个月 中都 是 没有 达到 的。 所以说， 这个 利率 下降 的 幅度 在 未来 是否 见底， 是否 就 不会 再 下降 了， 我们 今天 很难说， 这 是我的 看法。

好的， 谢谢 阮 教授。 之前 夏 老师 提到 日本 的 这样 一个 案例， 其实 我 也很 好奇 说中国 的 这个 房贷利率 水平 在 全球 处于 什么 怎样 的 一个 位置。 所以 今天下午 我也 查 了 一下， 美国 现在 它的 其实 房贷利率 是 超乎 我的 想象， 它是 6%， 而且 它 应该 已经 是 降下来 过 的。 但是 在 之前 疫情 宽松 的 时候， 他 也 曾经 到 过 3%。

日本 您 刚刚 提到 了 是 有过 零利率， 现在 大概是 一点几。 我也 看 了 一下 欧盟 的 数据， 它 最高 大概是 德国 是 三点 几， 然后 也有 北欧 的 一些 国家 是 一点。 那 您 觉得 夏 老师 您 觉得 中国 的 这个 房贷利率 在 全球 处于 怎样 的 一个 水平 呢？ 那 参考 其他 国家 一些 经验， 我们 还有什么 策略 可以 使用 的？

谢谢。 对， 这 是个 很 好的 问题。 我 先 简单 的 补充 一下 刚才 阮 老师 讲 的 一些 情况， 其实 刚才 引 的 很多 数据 都是 一手房 的 数据， 一手 的 开工， 一手 的 面积、 成交 这些 确实 一手 的 数据 是 不好 的， 可以 说是 连续 两年 通过， 甚至 三年 的 同比 的 下滑。 但 实际上 二手 数据， 二手房 的 交易 数据 其实 还 不错。 国内 的 一些 重点 城市 的 二手房 交易， 特别是在 去年 的话， 二三年 的话 表现 更好， 就是 大部分 时间 去 而且 同比 的正 增长， 而且 是 两位数 的正 增长。 那 今年 的话 其实 重点 城市 虽然 说 前面 几个 月 相对 大 一点， 但是 最近 其实 也 有些 回暖。 所以 在 谈论 房地产市场 的 时候， 可能 要把 一手 和 二手 的 相对 把 它 区分 开。 就像 我 前面 讲 的， 虽然 说 现在 房地产 给 人 感觉 不 那么 景气 了， 但是 实际上 它 全年 的 成交量 的话， 总的 成交量 你 把 它 算进来 的话， 其实 这个 量 还是 蛮 可观 的， 还是 依然 占 中国 G D P 的 一个 相对 比较高 的 一个 比重， 毕竟 是 大部分 家庭 的 一个 重要 的 一个 支出， 一个 项目。

说到 这个， 刚才 讲 的 就是 这个 房贷利率 水平。 其实我 刚才 说 的 相对于 其他 国家， 相对于 其他 国家， 他们的 这个 利率 水平 在 一个 和 他 经济增长速度 匹配 的 这样的。 环境 下， 我们 中国 现在 的 这个 利率 水平， 其实 还是 有点 偏高 的。

刚才 主持人 特别 提到 了 美国 的 这个 房贷利率， 其实 美国 的 房贷利率 其实 现在 是 针对 这种 新的， 就是你 现在 因为他 确实 加 了 这么久 以后， 你 新 贷款 的话， 你 实际上 是 你 承担 的 利率 是 比较高 的。 但是 别忘了， 大部分 的 美国 家庭， 其实 他们是 在 恰好 是在 2020年 疫情 来 的 时候， 美联储 最 宽松 的 时候， 他们 就 进行了 再 贷。 所以 因为 美国 这方面 比较发达， 它 一旦 接 以 最低 的 利率 水平 去 进行 30年 的 重新 的 贷款 的 时候， 反而 使得 他们 大部分 的 家庭， 现在 美国 大部分 的 家庭 会说 有 百分， 还有 房贷 的 家庭 里面 的 大概 百分之七八十 或者 少少 一点 也有 六七十。 他们 其实 依然 是一个 非常低 的 利率 水平， 基本上 就是 33左右， 那 显然 就 比 我们 刚才 讲 的 国内 的 利率 水平 还要 更更 低， 就是 大部分 他们 承担 的 这个 事。

当然 这一点， 也是 全世界， 也是 美国 独一无二 的。 他 可以， 采取 这么 一个， 就是 在 贷款 的 时候， 把 30年 的 一个 固定利率。 它是 个 固定利率， 它 不是 浮动 的， 不会 随着 你的 美联储 加息， 它 这个 利率 会 提上来。 所以 从 这些 角度 来讲， 就 中国 的 利率 我 认为 还是 有有 下降 的 空间 的。 这个 下降 空间 里面， 当然 就是 刚才 前面 主持人 提到 的， 就 银行 的 这种 所谓 的 息差。 那那 其实 央行 也 明显 的 考虑到 这一点， 就是 在在 降低 贷款利率 的 同时， 存款 利率 也会 相应 的 下调。

那么 在 这 一点很多 国家 其实 可以 给 我们 一个 比较 好的 参考， 尤其是 日本。 日本 刚才 提到 的当 他的 从 95年 9898年 开始， 整个 利率 降到 非常低 的 水平 以后， 使得 他 所有的 事情 都 会有 代价 的。 一方面 你的 这个 贷款 的 支出 会 减少， 也会 多多少少 刺激 你 一点点 消费。 但 毕竟 随着 这个 存款 利率 的 下行， 会 部分 抵消 掉 你的 节约 出来 的 房地产 的 贷款 的 支出。 我们 前面 做 的 这个 测算， 所谓 的 1500亿 到 900亿的的 这样的 一个 开支 的话， 是 假设 这个 利率 这 一端 不变。 实际上 当 家庭 的 这个 利率， 他的 这个 存款 利率 下降 以后， 他 感觉到 自己的 利息收入 减少 以后， 可能 也没有 说 刚才 说 的 那么简单 的， 是一个 900亿这么 高 的 一个 数字， 所以 在 日本 可以 给 我们 一个 很 好的 参考。 就是 随着 央行 采取 不断 的 降息 来 拯救 房地产 也好， 拯救 企业 的 投资 也好。 那 最终 的 结果 就是 形成了 一个 长期 的 一个 低 通胀。

我们 刚才 讲 的 情况， 我们 中国 情况 如果 把 你 把 生产 物价 和 相关 物价指数 都 合 起来 的， 这个 G D P 的 平均 指数 现在 还是 负 的 现在 还是 负 的那 那 刚才 说 的 日本， 它 长期 形成 一个 零 左右 的 这样的 一个 通胀 水平 以后， 那 对应 的 另外 一层， 就是 它的 收入 也没有 增长 了。 我们 刚才 其实 没有 讨论 这些 问题， 我们 刚才 讨论 的 是一个 静态 的 问题， 就 假设 其他 都 不变， 只 考虑 我们 说 的 这个 房贷 的 利率 下降， 然后 其他 的 我们 再来 做 一些 测算。 但是 刚才 说 的 所有的 经济 变量 都是 合在一起 的。 当 你的 这个 存款 利率 降下去 以后， 然后 你的 这个 收入 不 增加 以后， 你的 消费 其 是 也会 保持 一个 长期 的 一个， 不 增长 的 一个 状态。 那 对应 的 就是 物价， 物价水平 也很 难 涨 上去。 物价水平 很难 涨 上去 的话， 那 你那 你 这个 企业 很难 给你 涨工资， 最后 就 形成了 这样的 一个 循环， 所以 我们 说 目前 采取 这样的 大幅 的 降低 这个 贷款利率， 是 有用的， 是 稳 经济 的 一个 必要 的 措施。 但是 它 也会 有 负面 的 一个 一系列 的 动作 出来， 所以 这个 是 我们 也要 把 它， 牢记在心 头 的。

所以 我 刚才 说 的 就是 抛开 这个 不 谈， 反而 是 额外 的这 一个 层面， 就是 比方说， 股票市场 的 这种 利好 带来 一波 行情。 但是 这个 我们 也 知道， 就是我 特别 要 强调 的 是， 股票市场 其实 是 没有 财富 效应 的。 这里 我 特别强调 一下， 中国 有 很多 股票 专家， 他们 天天 喜欢 讲 这个 股市 的 财富 效应， 好像 就是 股市 一 涨， 就能 带来 很高 的 财富 的 增长。 其实 是 没有 的。 这个 在 全世界 几乎 所有的 国家 都 没有 财富 效应， 这一点 在 美国 也 体现 的 很 明显。

在 美国 用 美国 的 数据 看到 的， 无论是 它的 宏观 的 整体 的 数据， 还是 每个 州 的 数据。 股市 上涨 并 不能 直接 带来 股票 的 消费 的 明显 的 增加， 原因 在哪里 呢？ 原因 就是 实际上 真正 持有 股票 的 投资 的 股票 的 人 其实 是 很少 的， 在 美国 已经 是 最高 的 参与率 了。 如果 美国 都 找不到 财富 效应 的话， 那么 反而 是 其他 国家 更 找不到 了。 但是 千万 记住 房地产 是 有 这个 财富 效应 的。 也就是说 房价 如果 涨 的话， 那么 带来 的 这个 消费 的 增加 是 非常明显 的。 所以 我说 前面 我们 做 的 是一个 比较简单 的 测算， 就是 简单 用 央行 今天 给 我们的 一些 数据， 我们 直接 来做 一个 其他 都 不变 的 这样的 一个 判断。 但是 其他 东西 都是 变 的 都是 变 的。

当然了， 我们 希望 的 就是 中国 这一次 的 救市 的 这个 行为 会 使 我们 不会， 我们 刚才 比 的 是 日本， 对 吧？ 但是 我们 也 看到 也有 一些 国家， 他的 是 比较 成功 的， 像 美国 的话 相对 比较 成功 一些。 我们 也 相信 我们的 这个 央行 也好， 财政 也好， 他们 还有 证券 也好。 接下来 会有 很多 我们 期待已久 的 一些 政策。 比方说 特别 最近 经济学家 讲到 的 一个 比较 大 的 一个 力度 的 一个 刺激， 比方说 每年 5万亿 的 一个 财政 刺激， 持续 十年， 50万亿 的 这样的 一个 刺激。 这是 很多 专家 最近 在 讨论 的 一些 话题。 所以 我们 一方面， 我们 要 对 过去 的 其他 国家 的 历史 经验， 有 这样的 清晰 的 一个 认识。 那 另外 一方面， 我们 看到 我们 自己 这 一块， 我们 希望 那就是说 未来 能够 有 一些 协调一致 的， 就是 不要 打架 的， 这些 政策 能够 形成 一个 明显 的 这种 正向 的 这种 循环。

好的， 谢谢 夏 老师。 今天 除了 存量 房贷利率 的 下降， 还有一个 消息 就是说 二套房 首付 门槛 的 进一步 降低， 包括 跟 一首首 套房 拉平 这个 首付 门槛， 然后 最低 可以 降到 15%。 我 看到 直播间 里 有 网友 有 一种 说法， 就是说 这个 首付 门槛 不断 降低， 但是 要 让 我 贷 更多 的 贷款， 我是 不愿意 的。 结合 今年 个人 住房贷款 的 一个 缩水， 我 认为 我 个人感觉 是 居民 对于 提升 自己的 这个 住房贷款 的 杠杆 意愿 是 不强 的。 所以 今天 这样 一个 新政， 购房者 是不是 愿意 买单 呢？ 对于 银行 来说， 这几年 房地产 这 一块 的 不良 坏账 其实 是 有所 上升 的那 对于 这个 居民 杠杆 的 进一步 拉升， 是不是 会 也会 提升 银行 的 风险 呢？ 这个 问题 想 请 张老师 来 回答 一下。

这个 问题 其实 从 几个 角度 来看。 首先 第一点 就是说 就是 首付 比 降低 以后， 大家 愿不愿意 用 15% 的 首付 比 去 买 一套 房子， 其实我 认为 在 整个 风险偏好 还没有 彻底 扭转 的 时候， 其实 你说 要 去 让 居民 用 最 历史上 最低 的 首付 比 去 买 一套 房子， 可能 这种 可能性 是 不大 的。 因为 我们 毕竟 虽然 政策 出台 了， 但是 我 毕竟 看到 宏观经济 还没有 企稳。 就是说 起码 没有 看到 现在 这个 增速 放缓 的 趋势 没有 还没有 改变。

第二点， 就是说 在 过去 的 房价 下跌 过程中， 我们 经常 看到 就 居民 最 受伤的 什么， 就 跌 着 跌 着 4% 3 40 的 首付 就 没了。 这种 情况下 就 房价 还没 起 稳， 所以 居民 的 整个 它的 风险偏好 是 不会 增加 的。 在 风险偏好 不会 增加 的 情况 下说 让 居民 15% 的 首付， 所以 为此 而 买单。 我 认为 可能 是 未来 只有 风险偏好 很高 的 情况下， 大家 才 愿意 去 加 杠杆。 就是我 前面 反复 说， 就 房价 的 企稳， 就是说 可能 还需要 观察， 对于 这个 首付 比 的 一个 观察。

第二个 就是 关于 银行 风险。 银行 风险 其实 应该 从 两方面 来 观察 的。 银行 风险 第一个 就是说 降低 存量房 贷款利率 以后， 会不会 导致 整个 银行 的 净息差 会 进一步 缩小？ 我 觉得 从 短期 来看 是 有可能 的。 因为 我们 降 贷款利率 或者说 降 银行 资产 端的 这个 利率， 它是 可以 很快 的。 但是， 央行 也 提出了 要 同步 降 存款 利率， 这个 存款 利率 的 降低， 其实 它是 比较慢 的。 因为 比如说 你 一个 三年期 的 贷 三年期 的 存款， 你 现在 比如 央行 说 我 降到 从 过去 的 2.5% 降到 了 2%。

他 只有 三年 期满 了 以后 重新 续 的 时候， 这个 存款 利率 才会 降下来。 所以 我 个人 觉得 就 是从 政策 的 角度 来讲， 从 降低 银行 成本 的 角度 来讲， 应该 在 央行 的 再贷款 或 方面 进一步 的 降低 银行 的 再贷款 成本。 比如说 我们的 麻辣粉， 现在 麻辣粉 的 利率 可能 是 2.25%， 2.25% 到 现在 整个 麻辣粉 的 那个 存量 是 6万亿。 这么 一算 的话， 我们 可能 每年 银行 可能 要 付出 大概 一千多个 亿 的 给 央行 的 一个 利息。 如果 能够 把 这块 给 降下来， 或者说 直接 给 抹掉， 我们 用 其他 的 方式 向 银行 体系。 央行 用 其他 的 方式 向 银行 体系 注入 流动性， 可能 有可能 取 到 的 效果 更好。

当然 有 一种 方式 我 过去 也 聊过， 就是 全球 所有 发达 央行， 它 采取 的 政策 就 是不是 用 再贷款， 而是 用 购买 国债 的 方式， 就是 以 国债 作为 我们 央行 资产 的 毛。 这样的话 你 放 出来 流动性， 它 就是 叫 什么， 它 就是 没有 成本 的。 或者说 我们 把 我们 准备金率 其实 降 完 以后， 我们的 准备金率 加强 准备金率 还有 6%， 其实 完全 可以 降到 2% 3。 这个 对 银行 的 那个 它的。 负债 端 对 央行 的 成本 也会 降低， 这是 降低 银行 风险 的 一个 有效 的 手段。

还有一个 角度 是什么 呢？ 还有一个 角度 就是说 会不会 出现 大量 的 进一步 的 所谓 的 期待 替代 潮 会不会 进一步 出现。 这个 我 个人 觉得 就 目前 的 政策 力度 来讲， 其实 是 很难 判断 的。 我们 只能 期望 未来 我们 通过 一系列 的 组合 政策。 不仅仅 是因为 我们 今天 讨论 比较 多 的 是 房地产市场， 不仅仅是 房地产市场， 包括 我们的 投资， 包括 我们的 消费。 就 比如 发改委 明天 就 可能 就 以旧换新 会 召开 新闻发布会？ 我们的 消费 政策 整个 让 我们 宏观经济 起 稳 以后， 这样的话 防止 我们 替代 潮 出现。 这个 有可能 是 说是 真正 防止 我们 金融体系 出 风险 的 最 主要 的 因素。

最后 一点 我想 强调 一点 是什么 呢？ 就在 整个 我们的 政策 的 调整 过程中， 刚才 夏 春 老师 提到 了 日本， 提到 了 美国。 其实 我们 从 这些 经验 来看， 就是 凭 仅仅 从 经验 统计 来看， 政策 出台 应该 是 越快越好。 我们 不怕 过犹不及， 就 怕什么？ 就 怕 小火 慢 炖。 就像 日本 一样， 就是 慢慢吞吞。

从 19 9090年 开始， 日本 的 房地产 泡沫 开始， 一直 到 96年 的 时候， 把 利率 可能 降到 了 1% 左右。 这个 时候 日本 可能 每次 都 觉得 差不多 了， 甚至 在 亚洲 金融危机 之前 觉得 差不多 了， 又 开始 紧缩 他的 货币政策。 这个 时候 会 让 我们的 政策 出现 什么？ 出现 的 动画。 所以 我 为什么 对 这 未来 政策 很 期待 呢？ 因为 今天 的 政策 超出 所有 超出 市场 预期 了， 所以 我们 期待 将来 有 更 强有力 的 政策， 就是 包括 其实 5万每年 5万亿， 整个 50万亿， 其实 在 我们 供给 能力， 我们 经常 担心 一个 什么 问题， 担心 一个 问题 就是说 我们的 那个 刺激 政策 以后 大水 漫灌 或者 怎么样 的， 会不会 带来 恶性 通胀。

其实我 强调 一点， 再 强调 一点， 就是 在 我们 总需求 不足 的 情况下， 就是 我们 现在 整个 经济 从 2012年 以来 是 处于 一个 整体 的 总需求 不足， 而 我们的 供给 能力 是 有的。 所以 在 总需求 不足 的 情况下， 你 放水， 其实 对 通胀， 其实 恶性 通胀 是 不需要 担心 的。 而 我们 能够 通过 我们的 刺激 政策， 把 这个 通缩 预期 给 扭转 过来， 有 温和 的 通胀 也是 更好 的。

从 全球 来看， 就是 导致 恶性 通胀 的 国家， 其实 往往 是 那些 供给 能力 其实 很差 的 国家。 就 发达国家 我们 经常 说 他们 搞 M M M T 就是 没有 产生 恶性 通胀。 其实 核心 原因 就在于 他们的 金融体系 的 发展， 在于 他们 供给 能力 的 完善， 或者说 供给 能力 的 充足。 这样的话 刺激 一点 需求 也 未尝不可， 这是我 对 这个 问题 的 一个 看法。 谢谢 主持人。

好的， 谢谢 张老师。 您 的 发言 真的 是 给 了 我们 更多 的 信心。 我 看到 直播间 有 很多 小伙伴， 其实 对于 这次 政策 到底 会 影响 谁 还 非常 的 不清楚。 有 小伙伴 问， 我是我的 房子 都是 公积金 贷款 的那 这次 新政 会不会 影响到 我？ 我 还是 想 请 卢 老师 来 讲 一下， 这次 新增 到底 会 影响 哪些 购房人 呢？

公积金 是不是 是不是。

会 被 影响？

对 因为 现在 主要 讨论 的 还是 这个 商业贷款 的这 一部分 的 利率。 所以 这个 公积金 的话， 短期 之内， 你是 暂时 不能 享受到 这个 存量 贷款 的 这样 一个 下行 的。 但是 你可以 期待， 一般来说 公积金 和 商业贷款 之间， 它 都 会有 一定 的 利息 之间 的 差别。 因为 公积金 相对来说 会 比 商业 的 这个 贷款利率 更 低 一些。 现在 商业贷款 它 把 存量 已经 降下来， 那 你可以 去 期待 一下， 我的 公积金 是不是 有可能 会 进行 一个 进一步 的 缩小 一些， 我 觉得 这个 是 值得 期待。 另外 一点， 就是 这一次 除了 这个 降 存量 利率 之外， 就是 我们 说到 你的 这个 首付 比例 的 这个 问题。 对 存量 来说， 只是 说 已经 是在 市场 当中 的， 或者说 已经 是 买 过房 的 人。 那么 对于 这个 新的 降 首付， 那 就是 针对 一些 还没有 进入 市场 的这 一部分 的 客户， 你就是 他的 潜在 的 能够 享受 这个 政策 红利 的这 一部分人。 主持人。

我 还想 追问 一下， 很多 网友 说到 首套 和 二套 的 问题。 一般来说 二套房 二套房 它 当初 前几年 更加 是 高位 站岗， 它 利率 更高。 那 它 是不是 说 相应 的 这次 会 降 的 更多 呢？

是的， 这次 他 会 做 一个 综合性 的 这样 一个 平衡 和 测算， 尽可能 的 去 把 你的 这个 利率 你 这样 降下来。 所以 一个 高位 站 站岗 的 前 一批 人我 相信 下来 的 这个 幅度 应该说 还是 比较 明显 的。 那么 呃 如果 这个 降 的 不是 特别 明显 的话， 我相信 后面 还 会有 一些 一系列 的 问题。 就是 什么 问题 呢？ 其实 我们 说 大家 都是 理性 的 经纪人， 就 说白了 都会 算 这 一笔 账。 为什么 原先 会 那么 多 的 人 去 还 他的 这个 银行 的 贷款， 就是 因为 原先 的 利率 太高了， 我们 知道 开发商 经常 会 借 新 还 旧， 通过 借 新的 低成本 的 这样 一些 你的 贷款， 去 替换 掉 原先 一些 高 成本 的 一些 贷款。 那 开发商 会 这么 做， 个体 也会 这么 做。 所以 你 在 这个 如果你 降 的 这个 力度 不是 特别 大， 或者说 我们之间 的 这个 现在 即便 是 降下来， 和 这个 还是 和 新 贷款 之间 有 一定 的 利差 的话， 我相信 还是 会有 很多 的 人 想办法， 会 做 一些 技术性 的 手段 去 替换 掉 一些 更高 的 车， 更高 的 这样 一个 贷款 的 这样 一个 成本。 好， 主持人。

好的， 谢谢。 到 最后 我 还是 想 请 阮 教授 能否 从 您 的 这个 专业 角度， 给 我们的 购房人 一些 建议。 比如说 刚 需 是不是 该 出手， 或者 改善 性 的 需求 现在 是不是 可以 入市 呢？

这个 问题 不太好 回答， 刚 需 我 觉得 对于 任何 来说， 如果你 不想 租房 的话， 任何 时候 都是 可以 出手。 如果你 只有 一套 房子， 而且 这个 房子 只是 你 自己 出去 的话， 某种意义上 讲 这个 房子 上升 的 价格 上升 了 很多， 或者 下降 了 很多， 对 你的 影响 并不是 很大。 因为你 并没有 把 它 用作 去 抵押 或者 贷款 或者 去 出售， 这是 怎么样 的那 目前 来说 从 价格 波动 情况 的 情况 来看， 目前 来说 像 一线 城市 或者说 二线 城市 附近， 这 两年 的 物价 房价 水平 已经 下降 了 很多。 是从 这个 波动 这个 曲线 来看， 也 出手 应该 是 也 应该 也是 可以 的， 尤其 这次 这个 政策 力度 还是 比较 大 的。 这个 就是 有 就 大有 可能 带来 一波， 或者 这个 波 是 多长时间， 我们 现在 不好 确定， 就是 房价 有可能 是 恢复性 的 增长， 或者说 是 反 弹性 的 增长， 还是 有可能 的。 所以说 作为 今天 来说， 就是说 在 这样 一个 时间点， 如果 是 刚 需 的话， 这个 东西 我 觉得 还是 值得 出手 的。

但 作为 投资 来讲， 现在 投资 来讲 就是 在 大城市 的 核心 区域， 北京、 上海 是 深圳 核心 区域， 我 觉得 肯定 是 值得 投资 的。 但是 所以 其他 二线 二 三线 城市 或者说 是 县城 里面， 这个 东西 就 很难 去 把 它 作为 韧 韧度 去去 投资 处理。 作为 一线 城市 的 核心 区域， 我 觉得 任何 时候 都是 值得 投资 的。 即使 说是 去年 到 今年 下降 了 很多， 但 如果你 放 长 的 五年、 十年 或者 20年 的 区间 来看， 我 这个 房价 依然 还 将来 还是 有 很大 的 上涨 空间 的。 这个 看法 可能 是 不太 得到 很多 人的 共识， 这是我 个人 的 看法。

好的， 谢谢 阮 教授。 我们 也 想 问一问 卢 老师， 您 刚刚 提到 现在 的 这个 贷款利率 是在 一个 历史 的 低位， 您 觉得 是否 适合 入手 呢？ 现在 首先。

我们 还是 看 你的 买房 的 目的 是什么。 其实 现在 大部分 人的 买房 可能 更 偏向 于 在 生活 以及 你的 资产 配置。 所以 从 这个 角度 来看， 核心 城市 我 觉得 风险 相对来说 是 比较 低 的， 而且 现在 的 这个 政策 其实 是 非常 优厚 的。 那么 从 这个 角度 来看， 你 买 核心 城市 的 核心 产品， 我 认为 这个 相对来说 风险 是 比较 小的。

另外， 就 是从 你 你 去 购买 的 这个 产品， 因为 我们 现在 前面 提到 说 新房 可能 表现 不怎么样。 现在 其实 二手房 交易 活跃度 高， 非常 重要 的 一个 因素 就是 它的 价格 是 打 到位 了。 所以 我们 经常 是 说 不是 新房 买不起， 而是 二手房 更有 性价比。 同类 地区 的 这个 二手房 基本上 是 新房 地区 的 打 一个 8折甚至 7折都是 有可能 的。 所以 在 这样 一个 情况 下面， 这个 二手房 的 性价比 就 出来。

我们 再 倒过来 说， 这个 一个 非常 本来就 非常低 的 价格， 你 再 让 去 有 很大 的 下行 的 空间， 我 个人 判断 还是 比较 有限 的那 我们 再说 到 这个 核心 区域 的 房子 的 租金 回报率， 就像 上海、 北京 这个 平均 的 租金 回报率 可能 也就是 1.6、 1.7。 因为 最近 房价 跌 的 比较 多， 所以 回 租金 回报率 上去 了 一点。 但是 这个 核心 区域 一些 小户型 的 你的 这样 一个 产品， 可能 租金 回报率 能够 到 2.2 这样 一个 状况。 那 我们 想想 你 现在 的 这个 理财产品 也好， 存款 也好， 可能 就 一点几。 所以 在 只要 价格 降到 位 的 前提 下面， 你 反而 发现 它的 一些 性价比 出来 了。 我们 也 不说 投资， 是从 资产 配置 的 这个 角度 的 来看 的话， 反而 一部分 的 产品 已经 具备 这样 一种 特点 了。

另外 一点 就是 想说， 下 一轮 的 这个 市场 起来 的话， 一定 是 分化 的。 因为 我们 从 现在 的 这个 市场 已经 能 看得 非常 清楚， 城市之间 分化 是非 相当 明显 的。 除了 核心 一线 的 这样 一个 城市 还 相对来说 比较 坚挺 之外， 那 其他 的 当然 有 一部分 的 核心 的 二线 资产 还是 不错， 但是 三星 和 四星 相对来说 就 比较 疲软。 但是 一线 城市之间 它 也有 产品 之间 的 分化， 我们 希望 这 两天 上海 的 这个 呃 核心 区域， 翠湖 六期 还 触发 积分， 这个 总的 总价 都是 8000万到3.3个 亿 的那 你说 这种 高端 产品， 这种 在 这种 高净值 客户 他 有 资产 配置 的 这个 需求 下面， 这种 产品 我相信 它的 价格 应该 还是 能够 支撑 得 起 的 这样 一个 状态 当然 对于 刚 需 的 购买者 来说， 目前 还是 同意 前面 这个 嘉宾 的 这个 观点。 任何 时候 都 是一个 好的 这样 一个 入市 时机。 因为 你的 目的 主要是 用来 消费， 而 不是 用来 这个 投资 炒作 的， 是不是？

好的， 谢谢。 那 我相信 现在 该 如何 买房， 怎么 去 选 房， 都是 大家 非常 关心 的 问题。 刚刚 阮 教授 跟 卢 老师 的 建议 也是 非常 好的 一个 参考。 非常感谢 各位 大 V 今天 我们 下期 再见。