Vol.71 | 一平米跌了10万元，顶级学区房“跌落神坛”
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑， 曾经 卖到 201000平 的 老 破 小 学区房 正在 跌落 神坛， 未来 的 学区房 还会 持续 降价 吗？ 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 博客。 北京、 上海 的 顶级 学区房 几乎 是 楼市 中 不 跌 的 神话， 二三十 平米 的 老 破 小， 最高 甚至 能 卖到 每平米 超 20万的 价格。 不过 2023年， 学区房 却 创下 了 较大的 跌幅， 甚至 有 小区 的 成交价 比 过去 的 高点 每平米 下跌 了 10万元。 近期， 某 一线 城市 市民 对 记者表示， 他 买的 学区房 过去 一年 价格 狂 降， 几乎 一个 月1个 报价。 过去 的 房价 令人 望尘莫及， 而 现在 普通家庭 踮 踮脚 也能 买 一套 顶级 学区房 了。 不过 问题是， 这类 房子 还有 投资 价值 吗？ 如果 确实 需要 为 孩子 读书 而 购买 学区房， 又 该 如何 选择 呢？

曾经 炙手可热 的 老 破 小 学区房， 如今 的 价格 已经 跌 回 了 七年 前。 市民 董玮 近期 就 很 郁闷， 2020年 时， 为了 能 让 女儿 未来 进入 好 学校， 他 卖掉 了 自己 两室一厅 的 房子， 置换 成了 一套 一 室户 的 老 破 小。 之所以 这么 做， 是因为 这套 老 破 小 对口 的 是 当地 有 公办 第一 牛 校 美誉 的 小学。 董伟 称 自己 当时 花费 接近 400万元， 而 房子 面积 还 不到 40平方米。 由于 房子 实在 太小， 不够 全家 住， 董伟 不得不 又 在 离 自己 公司 比较 近 的 片区 租 了 一套 两室一厅， 并且 暂时 将 这套 学区 房租 了 出去， 以 租房 的 方式 养 自己的 租房。

原本 董伟 觉得 自己的 操作 很 精明， 过 几年 等 女儿 到了 上学 年纪， 就可以 稳妥 的 进入 顶级 的 公办 小学， 再加上 以 租 养 租， 压力 也 不大。 等到 学区 价值 使用 完毕， 也可以 将 学区房 转手， 说不定 还能 小 赚 一笔。 董玮 说， 这种 操作 模式 叫做 占 坑， 也就是 以 比较 低 的 总价 购买 一套 顶级 的 学区房， 目的 就是 为了 占 住 学位。 实际上， 这种 房子 面积 很小， 居住 价值 并 不高， 不 适合 一家子 住， 全家 还要 另外 再 租房子 住。

到 2021年 的 时候， 学区房 市场 依然 狂热， 董伟 购买 的 房子 总价 还有 一定程度 的 浮 盈， 然而 到了 2022年， 市场 已经 开始 见到 下滑 的 趋势 了， 学区房 已经 跌 回 了 董玮 入手 时 的 价格。 那时 董玮 还能 安慰 自己 说， 反正 女儿 上学 总归 是要 用到 的。 直到 2023年， 董玮 开始 不 淡定 了， 当时 他 入手 一 室户 的 价格， 如今 已经 足够 买下 同 小区 的 两室一厅 了， 他 也 十分 懊悔， 表示 房子 买 早 了。 对此， 记者了解到， 董伟 购买 的 小区 是 板块 内 成交量 最高 的 一个 老小区， 楼龄 普遍 能 达到 三四十年。

根据 贝壳 找 房 APP 的 数据 来看， 2023年 12月， 这个 小区 一套 48.29平米 的 两室一厅 最终 以 360万元 的 价格 成交 了， 成交 单价 为 每平方米 7.5万元。 而 根据 历史 成交 记录 显示， 这个 小区 在 2023年 4月份 的 时候， 成交价 还 普遍 在 每平米 9万元以上， 三月份 有 好几套 小户型 的 成交 单价 超过 了 每平米 10万元， 再 往前 2021年 的 时候， 同样 还是 这个 小区， 一套 成交 单价 最贵 的 房子， 价格 甚至 超过 了 每平米 13万元。 而 这 一套 房屋 的 总面积 还 不到 35平方米， 总价 却 卖到 了 450万元。 将 近期 的 成交 单价 和 这一 高点 对比 来看， 每平米 已经 跌 去 约 5.5万元。

另外 有一个 比较 奇特 的 现象 是， 这个 小区 部分 房源 的 挂牌价 比 近期 的 成交价 更 低。 根据 贝壳 找 房 APP 来看， 小区 一共 有 68套 挂牌 房源， 其中 一套 50.8平米 的 两室一厅， 挂牌 单价 仅 有 每平米 7万元， 而 一套 48.8平方米 的 南北 两 房 户型， 挂牌 单价 却是 每平米 7.1万元。 同 板块 的 另一个 小区 是 上世纪 80年代 建成 的， 目前 也 面临 着 差不多 的 状况， 这个 小区 也 同样 对口 一所 顶级 小学， 在 2018年 的 时候， 就有 房子 的 成交 单价 突破 了 每平米 13万元， 从 2018年到2022年， 价格 也 一直 较为 坚挺。 然而 近期 该 小区 成交 了 一套 35.82平米 的 一室一厅， 成交 总价 仅 为 275万元， 每平米 单价 7.6万元， 还有 的 学区房 成交价 每平米 骤降 了 10万元。

位于 北京市 海淀区 万 柳 板块 的 蜂鸟 家园， 曾经 也是 北京 中产 家庭 非常 热衷于 购买 的 学区 楼盘， 这里 对口 的 是 中关村 第三 小学， 综合 实力 在 全 北京 排名 前 三， 而 蜂鸟 家园 又 以 面积 小、 总价 低 为名， 非常适合 为 孩子 占 坑 挂 学位， 家长 们 往往 花 个 几百万元 就能 让 孩子 读 上 顶级 名校。 此前 每平米 被 拍 到 36万元 名震 全国 的 万 柳 书院 小区 就 位于 这个 板块， 对口 的 也是 同一 所 小学。 在 2021年 的 价格 巅峰期， 蜂鸟 家园 一套 44平米 的 住宅 成交价 达到 了 985万元 的 高价， 每平米 单价 超过 22.4万元， 不过 到了 2023年 年末， 一套 52平米 的 开间 成交 总价 回落 到了 617万元， 每平米 单价 仅 有 11.9万元， 和 最高点 相比， 每平米 大约 也 降 了 10万元。 记者 查阅 了 贝壳 找 房中 蜂鸟 家园 的 挂牌 信息 发现， 蜂鸟 家园 目前 总价 最低 的 一 套房 报价 620万元， 面积 为 43平米， 单价 仅 为 每平米 14.4万元。 除此以外， 还有 大量 挂牌 单价 低于 每平米 14万元 的 房源。

同样 位于 五道口 的 小区 华清 家园， 曾经 也是 许多 互联网 大佬 的 起家 之 地， 这里 也 因为 对口 中关村 第二 小学 而 成为 了 知名 的 学区房 小区。 华清 家园 在 2020年 的 时候 挂牌价 最高 突破 了 每平米 16万元。 2021年 价格 高点 时， 小区 的 房屋 成交 价格 曾 达到 每平米 14.5万元， 而 现在 许多 房源 的 挂牌价 已经 下调 至 每平米 11至12万元。

综合 北京、 上海 两座 城市 学区房 的 表现 也能 发现， 一线 城市 的 顶级 学区房 过去 一年 来 的 价格 走势 可以 用 跳水 一词 来形容， 跌幅 甚至 大于 普通 类型 的 住宅。 中原地产 的 资深 分析师 卢 文 曦 认为， 过去 高价 学区房 的 本质 是 学区 溢价 叠加 了 房价 上涨 预期。 如今， 随着 各地 相继 出台 了 一系列 教育 政策， 开始 对 学区 进行 调控， 并且 大力发展 集团化 办学， 顶级 学区 的 附加值 已经 降低 很多 了。 再加上 2023年 房子 本身 的 价格 也 在 一路 下行， 学区房 自然 跌 的 比 普通 房子 更 厉害。 卢 文 曦 还说， 过去 在 对 学区房 的 恶性 炒作 中， 学区房 价格 早就 偏离 了 应有 的 价值， 现在 处于 合理 回归 的 状态， 价格 跌下来 很 正常。 此外， 卢 文 曦 也 观察 到， 近两年来 学区房 的 投资 活动 已经 明显 降温。 虽然 由于 出生 人口 的 减少， 大大降低 了 投资 客 对 炒作 学区房 的 预期， 但 卢 文 曦 说， 这 并不 意味着 房 未来 就 一文不值 了， 顶级 学校 仍然 是 稀缺资源， 还有 一部分人 在 追求 让 子女 去 读 好 学校， 这种 需求 是 一直 在 的， 但是 过度 炒作 已经 不存在 了。

一般来说， 住房 同时 具有 居住 属性 和 投资 属性， 随着 房价 进入 下行 周期， 房子 的 投资 属性 变弱， 现阶段 买房人 普遍 更 看重 居住 属性， 也就是说 房子 要 更 大更 舒适。 而 曾经 十分 热门 的 那些 学区房， 多数 都不 具备 居住 属性。 过去 炒作 学区房 时， 投资者 都 认为 面积 越小越 好， 只要 能 挂 户口 就行。 因此， 购房者 心态 的 改变 也是 如今 学区房 超跌 的 因素 之一。 那么， 如果 购房者 确实 有为 孩子 未来 读书 而 买房 的 需求， 接下来 该 如何 选择 学区房 呢？ 卢 文 曦 建议， 购房者 应该 兼顾 学位 需求 与 居住 需求， 在 预算 范围内 尽量 选择 居住 属性 比较 强 的 房子， 至少 也得 是 适合 全家 居住 的 两 房 或者 三房 那种 仅仅 用来 挂 户口 的 二三十 平米 的 住宅， 投机 成本 过高， 未来 的 价格 波动 可能 更大。 好了， 本期 节目 到此 就 结束了， 对于 学区房 你怎么看？ 欢迎 留言 讨论， 我们 下期 再见。