Deep Dive
Shownotes Transcript
2025 年就是量縮價跌慢慢來慢慢跌應該中間會關 1000 元啦楊金龍會繼續打我請你回到你保證不會虧錢嗎?第雷器你要注意到它的房間數跟那個抽位比
今天請到人稱最狂投資客的帥過頭來告訴大家 2025 年房地產趨勢房地產真的泡沫化了嗎房價會跌多少會跌多久呢
路易真你還在看房子對不對我還在持續看但是我想要進場的那個熱頭已經被大家敲醒了房子我們現在正在看可是我覺得房子好貴每個人就跟我講說會跌對不對然後不要現在進場是對那真的是這樣子嗎對我們今天邀請到最狂投資客帥過頭帥大哥你們就直接來講 2025 年房地產的市場好不好 2025 年就是量縮價跌
慢慢來慢慢跌不要中動最近這五年其實這個漲幅有超過 53.2%全台灣很驚人耶對然後其中你看新竹縣市 96.8%對不對其實台北市 32%台北市房子貴但是 32%
相同我就覺得有點反差因為你單看 2024 年 Q1 Q2 Q3 到的 Q4 各個縣市全台都是跌的對 足跡的漲幅反而下跌了這個下跌是因為你跌漲中我必須跟你講我們正常的情況自住宅你都吃 300 我都吃 100
那現在是漲黃下來了嘛 3000 萬的沒人買 1000 萬的剛起還是買嘛所以你就總價而言大家平均都在 1000 1000 的一大堆 3000 的不見了所以成交了 1 萬間 1 萬間加起來在除下去的時候你感覺到總價已經下跌了事實上是 3000 萬更好才不見了你吃的自助餐 100 它沒有跌
但是你不再吃 300 不再吃 1000 所以你感覺到它是跌了所以這個是數目上的陷阱我們從成交量來看 2025 年的預算跟這裡是 12.8 萬件那一收是 13 萬件我們講 13 13 好了交易預算動數 36 萬中股股只有 10 萬
但是 2025 年的預售戶因為之前賣掉了預轉動數會是 14 萬那預轉跟著以還是 13 萬就 27 了中股戶會從 10 萬變成 5 萬 27+5
所以去年的移轉動數 36 今年的移轉動數會是 32 我們講中介就 4 萬變成 5 萬量縮了一半有一部分的地區會下跌我聽說這一波當中裡面受衝擊最多的就是房仲我還有聽說說有 1000 多間的這個房仲店面就這樣收掉了要收掉帥哥你有觀察到因為你就
我講去年就 10 萬間今年我一估就 5 萬間應該仲介會關 1000 間我在錢紙箱子有一些仲介都在開 U-Bo 應該是這樣啦早一定改行好了
好了啦人太多了啦可是還是有人要買房子啊而且買房是一種需求不只是帥大哥啦很多人講說這個房市泡沫化但是這種泡沫是這種冰河時期來臨的慢慢降溫還是那種就是那個驢鼠跳斷崖一次到底的不是 房地產從來沒有看過那血風死的我可以不賣嘛我們平均 13 年就還完貸款啦絕大部分沒貸款啦那總人你叫他
怎麼拿出來賣你父母親啊他到時才要一整歲一年 13 萬元啊他根本就不會賣啊你跌他也不會賣房地產扛得住不會像股票一樣就有跌停房地產沒有跌停那他既然是緩坡式的那我到底要等到什麼時候跌到什麼時候我才可以進場是不是據說要看一個人要看面相嗎要看梁金榮因為梁金榮在 2020 年的 12 月 7 號
就土建融現代林對於都市計畫區的土建融現代林第二波連鄉村也土建融現代林他這七波都是通縮就我們印鈔票會通膨那我們把資金抽回來會通縮所以這四年來剛好四年的七波很簡單的講叫做房地產的通縮
所以他今年也一定會再打兩波可是為什麼要打兩波呢因為其實打炒房跟打房市是兩個不同的概念因為已經沒投資客了所以打炒房已經沒人在炒了我們還是掛著這個打炒房的招牌實際上做大房的動作房地產漲太多了實際上也應該要打下來楊金榮
你不打他的話你不打王的話他不能刷存在感因為你在講他管理的就是匯率利率通膨也是他的事講那些不就是很悶嗎只不過
利率不过涨 0.18 或 0.18 只有一点的新闻度甚至记者都懒得写大房就有刷存在感大房比较用力所以接下来房价走势的三大观察点第二点就是 2027 年又要迎来选举年了那一年选举年房市政策会怎么变我认为 2027 年的选举也是一种鼓励年轻人买房的行为
那會有新清安第三版也許立立 1.5 也許關憲期五年變成十年我寫上再說嘛那我是不是等到那時候再買房就好了你等我選總統至少他們兩個不提這個政見我會提關憲期十年這樣子我們好像買房子越來越遙遠不會啊
他今年好快就到了喔 再兩年耶再兩年是不是對啊 可是新青岸早上 7 月 31 號以後你看現在政策一直在變嘛 對不對那新青岸 帥哥你再看他接下來要怎麼發展起屬黃地產商場事情進來啊你既然可以貸款一千萬我本來要賣八百 我改賣一千嘛配合國家政策嘛
反正你利息很低所以 800 變成 10001000 變成 1000 萬是利息變化至於 3000 萬的跟基金房無關他不會去買 3000 萬 1000 萬的漲 30%2000 萬的漲 20%3000 萬的漲 10%至於豪宅同一個時間點跌 10%所以新西蘭影響的是 1000 萬上下的就畢個上漲
如果說要自住或者是要投資那這樣子怎麼去挑到合理又合適的物件楊金榮會繼續打我請你回到
淡黄区淡黄区因为淡黄区本来就小涨小跌了嗯啊黄帝产在会下跌的时候你回到台北县市
他有很多的防篡線你就好比說吳興捷也有一個 Z39 基因站嘛你就放在那邊也許 10 年後同時你保證不會虧錢嘛板橋的湖州要拉一條捷運就在板橋的外面拉一條捷運到新莊的虎大旁邊再到泰山 泰山又要高架到五谷再到蘆洲這一條捷運線你知道的話就在這一條捷運站
捷運線的某一個站的旁邊你等他是安寧嘛你保證你不會跪因為國家送錢給你至於說蛋白我們當時離開台北越走越好如果買菜蛋白 買菜蛋葛它漲很大因為基期很低嘛漲得很大嘛現在這些地方會跌
我們要回到淡化而且找有結因的地方以後結因的地方買房三要三不要你會怎麼跟我說哪些可以碰哪些是地雷現在盡量買有電梯的有電梯因為真的走路走不上去第二個就是學校為什麼要進學校
因為小孩特別是國小因為我以前的小孩子是在國小六年級都挖著 700 塊到新河國小然後再送到安軍班他再走路回來所以國小還是要坐車子國中不用所以你進國小你小孩子的
上班母 上學 上學會比較近他們也覺得是上班母另外一個捷運捷運是政府送錢給你的是進捷運還是要因為還有另外一種就是供購宅這個好嗎進捷運千萬不要供購因為捷運宅有一個特色它不能天堂瓦斯不能明火第二個一定請勾肩南京東路這一個捷運有一個人買了以後他不得已他虧錢要買是因為他的第一瓶
有的人聽不到有的人聽得到像低頻你車子過去他就低頻他受不了不要公寓不要景觀房不要車位很難理解不要公寓是因為我走不上去嘛車位有時候是可有可無啊我認為買在捷運的旁邊第一為了保值也第二為了我的
我的女兒或者老婆的方便啦她要小孩子要出去玩是出體育嘛對 可是你要景觀房為什麼不用買景觀房景觀房很棒捏景觀房比較貴嘛事實上你不會看景觀你只有在買的那一天很衝動你感覺啊這個景觀才唯一你家家買然後從此
只有柴米油盐酱素茶就要问一个问题就是如果回到淡白或淡黄区来买房子的时候有很多例如说市区很多是四五十年的房子大坪数五十五坪以上那另外一种是在市区新盖的房子我们去看有一些知名的建商小宅超狭长二十五坪然后到三十五坪它的总价跟那种五十年的四十年的差不多价格你会选哪一种假设有都更的可能性大马路
如果我會選擇公寓只有選擇四樓五樓不會獨耕七樓八樓也不會獨耕假設他沒有獨耕地才在巷子的話那我一定選擇兩房邵大哥因為我在做功課所以我的確有看到小宅這幾年的漲幅是超越大宅的那我就是很看好他那在挑選上面有沒有什麼建議小宅的兩房他同一個樓層會有十幾戶
最重要的是它有沒有採光因為採光變成了很困難所以你假設兩個房間都有採光有客廳也有採光那是最漂亮的兩個房間加一個客廳三個單位有兩個採光是還可以的假設低於這個標準那不 OK 了各位一看醫生物有一個屋漆你看到那個床鋪你都以為跟你家的一樣大小
各位我們常常見到的床鋪是有三種一個 king size 一個正常一個單人房但是我們一手要 150 公分 155 160 各位一定做所以你以為你看到的長度 160 是你家的 180 不是
你家是標準的但是現場會比較小現場會比較小 20 公分你不知道所以這個我們的格局的尺寸都可以定做所以一手屋會給你一個視覺的陷阱那小宅我有什麼地雷區千萬不要選到這樣子的小宅地雷區你要注意到它的房間數跟車位比
1 比 72 是極限 1 比 72 對 是極限我舉例說 36 樓一樓不要坐電梯有 35 樓一個樓層 6 戶 6 戶 35 樓就是 210 兩個電梯兩個電梯一個就是 105 這個不好電梯跟戶數比一定要在 72 以下你坐電梯比較不會
不會等太久因為現在很多人買不起房子也是年輕朋友他們就覺得說那我們等繼承好了去年 36 萬棟一幣賺 42.8 萬我再告訴你我真的有統計每一年都逐步往上一年大概都是加 2000 2000 今年一定 13 萬多明年一定 13.2 萬棟因為房子都在我們這個年紀手上 60 歲到 90 歲
此類以後就是不是預算就是正義所以會越來越多我們也統計了這個圖表你看全台還有六都地區他這個最近前三季的正預轉動數你這個前三季 4 萬千你再轉到下一個這個是繼承這個 5 萬 7 嘛 5 萬 7 再加上 4 萬或 9 萬 79 萬 7 的話這是前三季我們講成一整年就是
12.8 萬明年一定是 3 萬千是不是在計程上面有很多美角需要注意很多人是疏忽了就是贈與稅這件事情遺產證有個講一個
千萬不要遺產遺產因為一個人是 1000 多萬的免稅你有配偶又增加一個孫子你又增加 300 多萬所以各位絕大部分有 2000 房子他只用公告性質計算幾乎都沒有這一歲問題來了因為我死了之後我兩個女兒一個有住 一個沒住
大部分的情況因為我是中介大部分的情況立刻丟出來賣賣了以後分錢賣的時候會有什麼問題黃帝合一 45%你當時的房子 1000 萬公益那個房子的產值是 0 只有土地大概算起來 1000 萬我會算成 300 萬
300 萬的時候那我賣私家 1000 萬 700 萬扣 45%所以這是不對的所以我要死之前就要把房子賣掉要賣掉
不能讓我阿姨賣我阿姨一定會賣啦不管我這個房子有住了 40 年有多深厚的感情我的阿姨在我死後第一件事情賣掉了所以不要被課稅的話你生前要賣掉現金處理
另外一个正义要注意一件事情这常常发生我帮我女儿买房子假设我女儿是 20 岁或者是读大学没有新传所以买 1000 万房子用我老爸我就 1000 万我就 200 万我就正义给他他用 200 万现金 200 万付了以后贷款 800 万银行贷款给我
然後我是送給我女兒房子是我女兒的這個 800 萬是正義稅天啊 我們銀行貸款慢慢來不 國稅集的算法是你貸款了 800 萬送給你女兒一次算對 一次算我就是問幾億五款這個是債務啊不對 不是這樣那個 800 萬就是正義稅所以要避免的話很簡單找工作人員借給你 800 萬
每一年年息要合理的幾息一個%所以我女兒的收入有八萬或者兩個%我的收入會多八萬我女兒要給我嘛那我每一年要兩百四十年再把她三十年頭把她推回來打平吧你不做這個手續
那我幫我女兒買一千萬那用我的名字貸款才貸得下來我貸八百我就贈一個我女兒八百這個小細節超級容易被忽略的國稅級的想法不是你的想法所以這個在贈與過季辰之前一定要想清楚那最後面其實觀眾朋友最關心的是會不會有第八波的大房百分之百會一定會有為什麼因為
四年已經打了七波了沒有任何理由今年不再打兩波這是為了刷存債幹嘛我今天幫他代言我是他地下樓發言人小龍龍我跟他講實話各位彭淮南在 1949 年的 6 月針對新澤州市彭淮南打黃打了多少次楊金龍是他的徒弟四年打七次
今年第五年當然再打兩次一年打兩次剛剛好而已你不要一級別的今年一定再打兩次那如果說接下來有打房的話它政策是什麼樣子政策就是通縮資金的緊縮假設央行印鈔票就叫做通膨假設央行針對黃體產把錢拿回來這個叫通縮所以我們從 2020 年的 12 月 7 號開始
針對型的房地產通縮不僅僅是第五年還是會繼續通縮還會繼續又把錢抽回來包括限制貸款跟提高利率對不對他就不讓錢更多的進入房地產他認為進入房地產是不務正業也許應該進入股票也許你應該買
美国国债或者什么反正做什么都好就是不可以买黄地产就他个人的道德认知他一个人的武林没办法没办法有人改变他是很多人讲说这个居住正义没有人讲股票正义所以这个概念就是从这边来谢谢谢谢崔大哥谢谢