Don't Be Afraid to Invest In Commercial Real Estate - The Bullish Case for Equity REITs
22:44 Share

Audible 的 2024 年最佳选择已上线。探索今年在您所有喜爱的类型中排名靠前的有声读物、播客和原创作品。

从回忆录和科幻小说到悬疑小说和惊悚小说，Audible 在每个类别中精心挑选的列表是收听 2024 年最佳音频娱乐的最佳方式。例如乔治·奥威尔的《1984》令人惊艳的全新全员配音制作。发人深省的回忆录，例如最高法院大法官凯坦吉·布朗·杰克逊的精彩回忆录。今年最佳小说，例如克里斯汀·汉娜的《女人》和珀西瓦尔·埃弗雷特的极具颠覆性的《詹姆斯》。

Audible。聆听时，想象力更丰富。访问 audible.com/imagine，探索所有等待您的年度最佳作品。欢迎收听《我们其余人的钱》。这是一个关于金钱的个人理财节目，讲解金钱如何运作、如何投资以及如何在不担心金钱的情况下生活。我是您的主持人大卫·斯坦。今天是第 434 集。标题是《不要害怕投资商业房地产》。

在过去的几年里，《我们其余人的钱》一直关注的一个问题是如何简化投资？我们如何理解基本原理、业绩驱动因素、经济基础知识以及如何简化它？

这些不同的因素是如何联系在一起的，这样我们就不会被最新的坏消息所困扰，从而导致恐惧，并导致我们想要逃跑、退出或出售具体的投资。

例如，这是一条最近的《华尔街日报》头条新闻，《缓慢的返工重创办公股票》。文章作者是彼得·格兰特。他写道，一些最大的办公地产商的股价已跌至历史低点附近，反映出办公场所使用率增长缓慢，以及越来越多的投资者押注这些股票将继续下跌。

文章给出了一些公开交易的房地产投资信托基金的例子。一个是 SL Green，其股价约为每股 22.50 美元，低于 2015 年的 140 美元。Vernado Realty Trust 是另一家房地产投资信托基金。它拥有旧金山、芝加哥和纽约的办公楼。

其股价为每股 13.13 美元，低于 2020 年的每股 67 美元。这两家上市房地产投资信托基金今年迄今均下跌了 30%。Vernado 首席执行官史蒂芬·罗斯在第一季度财报电话会议上表示，我们都看到办公股票被严重打击，对办公场所的未来生存能力表示极大的担忧。

如果我们看看入住率或在办公室工作的员工比例，它已停滞在大约 50%。

办公场所的更多坏消息。几集前我提到过这一点。我认为这是 Plus 会员的 Plus 集，Brookfield 拖欠了洛杉矶两座办公楼的 7.84 亿美元贷款，并放弃了这些贷款。黑石集团在曼哈顿有一座 26 层高的建筑。

百老汇 1740 号，位于第 55 街和第 56 街之间。它于 2014 年以 6.05 亿美元的价格从房地产投资信托基金 Vernado 手中收购了这座建筑，当时正处于市场顶峰。我看到一份报告称，这座建筑的现金流甚至不足以支付抵押贷款，黑石将不得不为这座建筑投入更多资金，投入更多资本以维持其运营，否则他们将放弃。

现在，也许您拥有某些房地产投资信托基金。也许是先锋房地产 ETF 或 iShares 核心美国房地产 ETF。您经历了去年的 25% 的下跌。您看到这样的报告，就会觉得，我们必须离开这里。实际上并没有那么糟糕。但在告诉你原因之前，让我们看看更多可能的不利消息。如果我们看看 4.5 万亿美元的报告，

构成商业房地产抵押贷款市场。约 38% 为银行所有。人寿保险公司拥有约 15% 的抵押贷款。另一个部门，14%，是商业抵押贷款支持证券，这是一种拥有抵押贷款的证券。它们类似于住宅抵押贷款支持证券，只是它们拥有商业抵押贷款。贷款被出售的证券

证券化并打包成债券。商业抵押贷款略有不同。它们的平均期限约为 7 至 10 年。因此，您会获得相当多的到期贷款。

例如，抵押贷款银行家协会估计，在 4.5 万亿美元中，约有 7280 亿美元（即 16%）将在 2023 年到期。随着银行减少贷款，以及一些办公楼的价值低于贷款发放时的价值，这给该行业带来了一些压力，正如我们在 Brookfield 和黑石身上看到的那样。

不过，这些抵押贷款的特点是，它们不仅仅是针对办公楼的。它们针对所有类型的房产，包括多户住宅、办公楼、工业建筑和零售店。房地产投资信托基金也是如此。例如，如果您拥有先锋房地产 ETF 等房地产投资信托基金，则只有约 4.4% 的

其资产是办公房地产投资信托基金。其中只有一部分位于主要城市。它们遍布世界各地。当我们查看这些抵押贷款时，它们也是如此，非常多元化。例如，如果我们查看先锋房地产 ETF 中的所有不同行业，它们在容纳计算机的数据中心中约占 8%，在医疗保健房地产投资信托基金中占 8%，

酒店约占 3%。工业房地产投资信托基金（即仓库）占 13%。多户住宅占 9%。自助仓储占 7%。单户住宅房地产投资信托基金占 5%。电信塔、手机塔占 14%。木材房地产投资信托基金占 2.5%。

商业房地产不仅仅是办公楼。随着房地产行业的变迁，这一比例也会随着时间的推移而变化。塔式房地产投资信托基金所占比例越来越大。自助仓储房地产投资信托基金所占比例越来越大，而办公楼所占比例越来越小。抵押贷款也是如此。有人担心……

银行，尤其是小型银行，将被摧毁，因为这些办公楼的债务需要再融资。价值较低，并且它们可能面临风险。但是，如果我们看看美国排名前 100 名以外的 4600 家银行，它们拥有约 15% 至 20% 的所有商业房地产抵押贷款。

但只有约 3% 的总资产是办公贷款。换句话说，多元化不仅保护我们作为个人投资者，而且保护银行，甚至保护房地产投资者，除非他们专注于某个领域。如果您是一家主要专注于纽约的办公房地产投资信托基金，例如 Renato，那么这是一个艰难的环境。但如果您是一家社区银行，并且您已经贷款，

并且有数百家这样的银行，并且您已经向公寓楼贷款，您可能还向一些商店贷款，那么您就没事。因为还有另一件事，当我们查看商业房地产时，尽管去年是艰难的一年，但所有商业地产的实际建筑价值自 2012 年以来已增值 42%，尽管它们在过去一年中下跌了约 15%。

自 2012 年以来，公寓上涨了 51%。医疗保健上涨了 34%。工业上涨了 165%。现在，一些行业举步维艰。自 2012 年以来，购物中心下跌了 16%，但这只是一个非常小的行业。自 2012 年以来，办公楼增值了 5%。结构性

街区中心（与购物中心不同的另一种零售业态）自 2012 年以来上涨了 30%。自 2012 年以来，自助仓储上涨了 200%。因此，一些行业发展得非常好，另一些行业则举步维艰，这只是房地产的本质。现在，在过去一年中，它们都下跌了。随着对这些建筑物的评估结果出炉，这些房地产的价值将在未来几个月继续下跌。并且

这只是房地产正常周期的一部分。但令人惊奇的是，即使在办公楼等举步维艰的行业中，也有一些领域发展良好。如果我们看看纽约市的租金，A 类（顶级）建筑的租金自 2019 年以来实际上上涨了 2%。租金下跌幅度最大的是非顶级房产。

例如，2000 年之前建造的建筑的租金下跌了 2%，因为随着混合办公模式的出现，员工不再想每天都去办公室工作。即使一些公司强制要求员工上班，一些员工也在反抗。他们就是不去。

我看到摩根大通的一份报告，他们告诉管理人员现在必须每周工作五天，因为那些应该每周工作三天的员工并没有每周工作三天。除非经理在那里弄清楚谁来了以及什么时候来的，否则

员工不会来，因为人们喜欢这种混合办公模式。因此，许多公司一直在升级办公空间，将其整合，使其更小，但提供更多便利设施，这使得顶级建筑更具吸引力。它们的价值实际上正在保持稳定，租金也是如此。在我们继续之前，让我暂停一下，分享一些本周赞助商的介绍。

未来对企业意味着什么？问问九位专家，你会得到十个答案。牛市？熊市？利率会上涨还是下跌？没有人拥有水晶球，但超过 38,000 家企业已通过甲骨文 NetSuite（排名第一的云端 ERP）为其业务做好未来准备，将会计、财务管理、库存和人力资源整合到一个流畅的平台中。

借助一套统一的业务管理套件，只有一个真实来源。为您提供做出快速决策所需的可见性和控制力。借助实时洞察和预测，您可以利用可操作的数据来展望未来。当您在几天而不是几周内结账时，您花费在回顾过去的时间更少，而花费在未来上的时间更多。随着我们业务的扩展，我们肯定会考虑使用 NetSuite。

说到机会，您可以访问 netsuite.com/david 下载《首席财务官人工智能和机器学习指南》。这份指南可在 netsuite.com/david 免费下载，netsuite.com/david。当您为小型企业招聘时，您希望找到适合该职位的优秀专业人士。这就是您必须查看 LinkedIn Jobs 的原因。

LinkedIn Jobs 提供工具，可帮助您更快、更轻松地为团队找到合适的专业人士。在我的职业生涯中，我已经看到拥有合适的候选人进行面试并最终聘用是多么重要。这就是 LinkedIn 可以提供帮助的地方。LinkedIn 不仅仅是一个招聘网站。LinkedIn 帮助您聘用您在其他任何地方都找不到的专业人士，即使是那些没有积极寻找新工作但可能对完美职位持开放态度的专业人士。

在任何一个月，超过 70% 的 LinkedIn 用户都不会访问其他领先的招聘网站。因此，如果您没有在 LinkedIn 上寻找，那么您就是在错误的地方寻找。在 LinkedIn 上，86% 的小型企业在 24 小时内获得合格的候选人。

因此，在 LinkedIn 上像专业人士一样招聘专业人士。在 linkedin.com/david 免费发布您的职位。这是 linkedin.com/david，可免费发布您的职位。适用条款和条件。如果我们看看上市房地产投资信托基金的表现，例如先锋房地产 ETF，

从 2004 年 9 月 30 日到 2021 年 12 月 31 日的 ETF。因此，在房地产投资信托基金在 2021 年在许多情况下回报 40% 之后。如果我们看看那 17 年左右的年化回报率，则为 9.69% 的年化回报率。

5% 是价格上涨，然后股息的收入回报约为 4.7%。

在 2022 年，房地产投资信托基金（这些拥有商业房地产的上市工具）在 2022 年下跌了近 25%。因此，如果我们看看截至本周早些时候（2023 年 5 月 19 日）的回报率，追溯到 2004 年 9 月 30 日，年化回报率为 7.1%。因此，大约下降了 2.5 个百分点

仍然很有吸引力。价格回报率为 2.6%，收入回报率约为 4.5%。换句话说，房地产可能发生的情况是，价格会根据环境进行调整。随着利率上升，这可能会压低房地产的价值，因为房地产运营商的债务成本上升，因此他们支付的利息更多。这

这可能会对收入造成一些影响。但总的来说，房地产投资信托基金的收入回报率约为 4.5%。如果我们看看美国房地产投资信托基金目前的股息收益率，它是 4.2%。然后，随着房地产的净营业收入增长，运营商可以收取更高的租金，股息可能会随着时间的推移而增长。

在《我们其余人的钱》Plus 上，我们估计房地产投资信托基金的回报率，我们的估计约为 7.2% 至 7.5%，基于目前的 4.2% 至 4.5% 的股息收益率和 3% 的股息增长率。

如果我们看看 Green Street，它们是专门研究商业房地产的机构。在未来五年内，他们估计商业房地产的净营业收入将每年增长 4.5%。

如果是这种情况，那么如果估值保持不变，房地产投资信托基金的潜在回报率将超过 8%。因为对于房地产投资信托基金来说，股票也是如此，长期回报的驱动因素是收入、现金流、股息收益率，无论这种现金流是通过盈利增长还是房地产的净营业收入增长，对于房地产投资信托基金来说，以及投资者愿意支付什么

对于这种现金流和现金流增长，对于股票来说，用市盈率来表示。当我们谈到简化投资、回到原则时，就是这些驱动因素。当我们谈到 CMBS、所有不同的行业、债务、服务等时，房地产可能非常复杂。但在核心方面，作为个人投资者，我们关心的是股息收益率是多少以及它是否预计会增长

鉴于房地产行业的多种多样，目前的问题是主要城市市中心的办公楼，这只是整个房地产宇宙中的一小部分，房地产的某个方面总是有问题。多年来，一直是购物中心。我们在自 2012 年以来的回报中看到了这一点。但现在，Green Street 实际上预计零售店房地产投资信托基金的净营业收入增长将高于平均水平。它会循环往复。这就是驱动因素。这也是过去一年在《我们其余人的钱》中，我们将在下周三在播客节目中宣布的原因。

我们正在推出并宣布一个免费的电子邮件课程，您可以注册该课程，该课程将更多地讨论这些回报驱动因素，并在最后介绍我们将在《我们其余人的钱》中推出的新产品，我们已经花费了一年多的时间开发软件，为您提供更好的工具来分析股票指数基金的业绩。

并估计全球股票指数基金的回报率，并能够查看估值和收益图表。我们对此感到非常兴奋，我们想与您分享，因为我们希望简化您的投资，并为您提供工具，让您能够自己理解它，而无需依赖中间人，甚至像我这样的中间人。

我看到 Cohen 和 Steers 的一份报告，谈到了驱动房地产价值的因素，回到了原则。它是空间需求、供求关系的函数。某个行业的建筑物、房地产有多少供应？需求是多少？正如您所预期的那样，这会影响价格，

信贷的可获得性是一个驱动因素。想要购买建筑物的借款人能否获得信贷？利率是多少？

影响房地产价值的第四个因素是投资者预期回报。他们愿意为该现金流支付多少？或者在私人房地产的情况下，资本化率是多少？净营业收入除以价格是多少？随着利率上升，这些资本化率可能会上升，这也是房地产价值下跌的一个原因。

对于上市房地产投资信托基金来说，它们已经下跌了超过 20%。它们往往领先。现在我们看到私人方面，这些估值下降了。它们在过去一年中下跌了约 15%，并且可能会继续下跌。

每个行业都有不同的供求构成。在办公行业，由于存在压力，银行和其他机构不太愿意为新建筑提供贷款，因此这减少了新建筑的供应，这有助于稳定价格。因此，您会得到所有这些移动部件，然后您会有新的行业。

我最近收听了一个 Nate Reit 制作的播客，这是一个房地产研究部门，他们采访了我的一位前同事克里斯蒂安·布斯金，他是 FEG Advisors 的房地产主管。克里斯蒂安提到，有……

出现全新类别的上市房地产投资信托基金的潜力，码头，游艇码头，例如，特定运营商将多个码头整合并将其作为上市房地产投资信托基金推出的能力。因此，这个领域有很多创新和许多影响供求关系的变化。因此，我们不想过度关注房地产中任何受到负面报道的因素。

我们应该对商业房地产进行配置，主要通过上市房地产投资信托基金。但即使您只是拥有整个股票市场，例如先锋全球总股票市场 ETF（VT），它在房地产中的占比也为 3%。

鉴于股息随时间的推移保持一致，股息收益率为 4%，您可能需要额外配置。例如，除了作为我接触指数基金和 ETF 的一部分对房地产投资信托基金的配置外，我还额外配置了 3% 的净资产用于上市房地产投资信托基金，以及另外 3% 用于私人房地产基金。这还不包括我的住宅和我们的别墅。

在我们其余人的钱 Plus 的自适应模型投资组合示例中，我们有 5% 的房地产投资信托基金，不包括整体股票配置的一部分。我们现在需要注意的一个房地产领域是私人房地产投资信托基金。我们在今年早些时候的第 414 集中讨论过这些问题。

私人房地产投资信托基金是一种投资商业房地产的工具，但它不是公开交易的。因此，它的价格不是每天由买卖双方的共识来决定的。它的价格由发起人根据建筑物的价值（评估价值）来确定。这些评估结果会滞后出现。

这就是为什么上市房地产投资信托基金往往领先于私人房地产，因为投资者知道估值将会被下调。因此，上市房地产投资信托基金的价值下降。因此，它们已经下跌了超过 25%，领先于私人房地产。但在私人房地产投资信托基金中，这需要一些时间，以及一些私人房地产基金也是如此。这是上市房地产投资信托基金市场的一个优势。它往往……

更快地纠正。因此，上市房地产投资信托基金比几年前更有吸引力，因为它们的估值已经被下调。因此，现在我们面临的情况是，股息收益率为 4%，我们预计股息在未来五年内将以 3% 至 4% 的速度增长，为我们带来正回报

取决于投资者愿意为房地产投资信托基金支付多少。也许他们想支付更少的钱，因此这可能会影响回报，或者也许他们想支付更多的钱，因此回报可能会更好。但现金流就在那里。通过使用 ETF 投资上市房地产投资信托基金，我们可以接触到超过 100 家房地产投资信托基金。

房地产投资信托基金。VNQ 有 165 个持仓，而这些持仓又拥有分布在许多不同行业的数千处房产。因此，我们从中受益。现在，我们可以使用主动型 ETF。有些做得很好，有些做得不好。我的投资组合中有一个主动型房地产投资信托基金 ETF，但我们受益于多元化。即使是像黑石这样的公司，它正在运营 BREIT

并拥有位于纽约市百老汇的该房产，该房产处于水下状态，他们指出，他们在房地产中的整体敞口中，只有不到 4% 是办公楼。问题所在。所以，

因此，即使我们听到 Brookfield 放弃了一座建筑物或黑石拥有一座压力很大的建筑物的消息，这只是其整体投资组合的一小部分。这就是我们应该处理商业房地产的方式，可信地实现多元化，主要使用上市房地产投资信托基金。

一些投资者希望拥有某些私人房地产。他们想参与拥有租赁房产，这没有什么错。但要认识到，这需要更多的工作。这与由专业经理管理的多元化、经营良好的商业房地产投资组合大相径庭。这就是您投资上市房地产投资信托基金 ETF（房地产投资信托基金）时所获得的。当您自己投资时……

比方说，您买了一套公寓。这非常不同。我选择不这样做。我考虑过。我们尝试过，但这并不是我们喜欢做的事情，因为它工作量太大，即使您有外部管理。但这并不意味着这是一项糟糕的投资，它可能会非常成功。但如果我们要简化，回到基础，那么就从目前很有吸引力的上市房地产投资信托基金市场开始。它

它正在产生收入。它具有适应性。它很灵活。它具有创新性。它可以成为我们长期投资计划中成功的一部分。这是第 434 集。感谢收听。

我已经非常享受在过去近九年里在这个播客上教您投资知识。但有些主题用文字或图表解释更好。这就是为什么我们有一个每周电子邮件通讯，《内幕指南》。在那份通讯中，我分享图表、图形和其他材料，可以帮助您更好地理解投资。这是我每周最重要的一些写作。

我每周三早上都会花几个小时来撰写这份通讯，因为我试图分享一些对您有帮助的内容。如果您不在电子邮件列表中，请订阅。访问 moneyfortherestofus.com 订阅免费的《内幕指南》每周电子邮件通讯。

我在本集中与您分享的所有内容都用于一般教育。我没有考虑您的具体风险情况。我没有提供投资建议。这只是关于金钱、投资和经济的一般教育。祝您一周愉快。