Is It Better to Rent or Buy a Home?
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过去几周，我和拉珀尔一直在旅行。我们从图森来到爱达荷州，然后去了俄勒冈州海岸。

我通常会在任何地方进行清晨散步。所以我曾在塞多纳、圣达菲、怀俄明州阿夫顿、爱达荷州博伊西以及俄勒冈州的许多城镇（包括本德、科瓦利斯、梅德福和克拉马斯福尔斯）进行清晨散步。这仅仅是在过去一个月里。通常，我只是欣赏房屋、社区和自然。

而且，大部分情况下，因为我起得很早散步，所以外面没有很多人在散步。有时会有一些跑步者或遛狗的人，但大多是我和那些倾向于很早就出来散步的无家可归者。现在，无家可归的原因有很多，这不是本集的主题。但主要驱动因素之一是巨大的飞跃

住房成本和租金，尤其是在大城市。

三位分析师约翰·迈尔斯、本·索斯伍德和萨姆·鲍曼撰写了一篇文章，他们的论点是住房成本是许多社会问题的根源。他们提供了证据，证明过去 40 年来住房短缺如何推高房价。他们提取的数据显示，纽约市的平均房价大幅上涨

自 1980 年以来上涨了 706%，而美国消费者物价上涨了 376%，是通货膨胀率的两倍。自 1980 年以来，旧金山的房价上涨了 932%。在伦敦，过去 40 年的房价上涨了 2100% 以上。悉尼的房价上涨了 1450%。在爱尔兰，

在同一时期，那里的房价上涨了 800%。现在，同一时期租金也大幅上涨。令人着迷的是，住房成本正在上涨，而许多其他商品的成本却没有上涨。

迈尔斯、索斯伍德和鲍曼指出，根据美国中位数工人需要工作多少小时才能购买某些商品，这些商品的成本要低得多。例如，1975 年，美国中位数工人需要工作 60 小时才能购买一台电视机。2013 年，则为 7 小时。一台冰箱需要中位数工人工作 65 小时

工资收入者才能购买一台冰箱，而 2013 年则为 20 小时。1975 年，一台跑步机需要工作 18 小时才能购买，而 2013 年则为 6 小时。洗衣机和烘干机，1975 年为 67 小时，2013 年为 30 小时。

根据中位数工人的收入，如今汽车的价格是 1975 年的三分之一，但住房却不是。因此，住房在家庭预算中所占的比例越来越大，通常需要夫妻双方都工作才能负担得起住房。

自疫情以来，房价上涨得更加剧烈。在许多剧集中，我们讨论了自 2020 年以来，由于疫情期间为帮助家庭而提供的刺激措施以及量化宽松政策（美联储和其他央行购买债券），货币供应量、现金、支票账户余额和购买力增加了 40%。

现金大幅增加，家庭变得更加富有。由于利率处于历史低位，低于 3%，他们可以购买更大的房子、更贵的房子。这推高了房价，然后家庭重新评估了他们想要居住的地方。许多人从城市搬到了郊区。

我知道我和莱普雷在疫情期间从凤凰城搬到了图森，因为我们意识到我们的凤凰城住宅对于三个成年子女回家来说太小了，因为疫情期间他们都在家工作和在线学习。

房价大幅上涨的其他证据，其中许多位于南部和西南部。例如，自 2020 年以来，凤凰城的房价上涨了 57%，奥斯汀上涨了 61%，坦帕上涨了 62%，夏洛特上涨了 57%。总体而言，全国房价指数，凯斯-席勒房价指数，

从 2021 年 3 月到 2022 年 3 月上涨了 21%。现在，过去一年的价格增长已经放缓。凯斯-席勒全国房价指数在截至 3 月的一年中仅上涨了 0.7%，这是因为抵押贷款利率飙升。

这使得房屋变得更加难以负担。目前的平均抵押贷款利率，30 年期抵押贷款利率为 6.9%。回到 2018 年，在此期间的平均利率为 4%。从 2019 年年中到 2022 年初的大部分时间里，利率都低于 4%。现在是 6.9%。因此，随着房价大幅上涨以及抵押贷款利率大幅提高，

自 1985 年以来，美国房价的负担能力最低，这是基于 Ned Davis Research 的一些研究，他们研究的是中位数收入家庭以

首付 20%，并支付美国中位数房价的 30 年期抵押贷款，自 1985 年以来负担能力最低。根据 Capital Economics 的数据，美国最昂贵的房地产市场是根据家庭需要支付的抵押贷款收入百分比计算的，圣地亚哥的平均家庭将 60% 的收入用于抵押贷款。其次是洛杉矶，

河滨、圣何塞和旧金山。根据用于抵押贷款支付的收入百分比，最便宜的地区是路易斯维尔和我的家乡辛辛那提，其次是孟菲斯和印第安纳波利斯。与西部和东南部相比，那里的房屋仍然相对便宜。

现在，如果您正在寻找房屋，则很难找到。销售量减少，库存减少。美国的房屋空置率为 0.6%，是自 1965 年开始记录以来的最低水平。许多房主不想出售。他们觉得不必搬家，因为他们已经锁定了低于 4% 的抵押贷款利率。因此，我们已经看到

自峰值以来，房屋总销量下降了 35%。现在，价格并没有真正下降多少。在该国的一些地区，价格有所下降，但仍然缺乏库存。正如我们所看到的，长期趋势，追溯到 1980 年，是房价上涨。主要原因是房屋不足。我在《金融时报》上发现的一些研究表明，

每 1000 名居民的住宅（包括房屋和公寓）数量。发达国家中住房供应最少的国家是爱尔兰。这就是自 1980 年以来房价上涨 800% 的原因之一。其次是住房短缺的国家是美国，其次是英国和荷兰。因此，这四个国家的房价大幅上涨，因为房屋数量不足。

每位居民住房供应量远大于其他国家的国家是法国、意大利、葡萄牙和芬兰。

Ned Davis Research 估计，美国的住房短缺为 250 万套。这仅仅是基于供应不足，然后基于每年基本的新建竣工量约为 150 万套。但大约有 20 万套房屋被拆除。有些是度假屋，但最终……

250 万套住房赤字。原因之一，也是主要原因之一是分区限制。城市虽然希望人们搬到他们的城市，而且许多人对无家可归者的比率感到不安，但肯定有一种“不是在我的后院”的感觉。在许多情况下，他们不希望更高的密度。

现在这种情况正在发生变化，但这长期以来一直是房价飙升的主要原因之一。房屋数量不足，而且建造房屋并不容易。一个根本没有建造的房屋市场领域是入门级房屋。我和拉普雷尔购买的第一套房子是一套入门级房屋。我们于 1993 年购买了它。我们支付了 72,000 美元。它位于俄亥俄州凯特灵的一栋两居室科德角式房屋

面积约为 900 平方英尺，位于主层。它有一个未完成的地下室和一个相当未完成的阁楼。这相当于今天购买一套 150,000 美元的房屋。如果可以的话，那就太好了。但要找到一套 150,000 美元的房屋非常罕见。凯特灵肯定没有。今天，只有大约 8% 的新建独户住宅

面积小于 1400 平方英尺。相比之下，1940 年代的比例为 70% 或更高。现在，房主想要更多便利设施，因此房屋越来越大，但这不仅仅是因为需求。对入门级房屋的需求很大。问题在于地块的成本。土地本身已经上涨了

以及建筑商必须支付的费用。例如，许多城市都有影响费，这些影响费是对新建房屋和新建公寓征收的费用，用于资助城市公园或资助额外的基础设施。《纽约时报》上的一篇文章中提到了俄勒冈州的一位房屋建筑商，文章是关于入门级房屋的，

文中说，一块地可能要花费 100,000 美元，而许可证则要花费另外 40,000 美元到 50,000 美元。可能需要移除一棵树，费用为 16,000 美元。因此，这些成本加起来。因此，房屋建筑商必须建造更大的房屋才能真正从房屋中获利。

佐治亚州萨凡纳的建筑商杰里·孔特说，我不是不想建造入门级房屋。而是我无法生产出我能从中获利并出售给潜在购买者的房屋。

经济学家吉尔斯·杜兰特和迭戈·普加研究了监管成本，即不增加密度，他们关注的是纽约。如果纽约的密度，历史上允许的额外住宅单元（更多公寓等），该市规模可以扩大一倍达到 4000 万，其密度与巴黎相似。

以及其他城市，如海湾地区、波士顿、洛杉矶，如果它们增加密度，更多的人可以搬到那里，这实际上会由于家庭、独创性、技术的互动而增加经济增长。根据他们的研究，美国的整体 GDP 可能会增长 9%。

根据他们的研究，平均收入可能会增加。但是有房屋的空间。但限制可能非常严格。《纽约时报》上另一篇文章是我儿子分享给我的，关于他居住的伯克利，以及几十年来一直在进行的围绕一个地铁站建造一些公寓的斗争。

在某些地方建造房屋非常困难，这导致房价上涨。现在，情况开始发生变化，尤其是在加利福尼亚州。2016 年，加利福尼亚州开始允许建造额外的住宅单元。这些有时被称为卡西塔斯、岳母套房、奶奶公寓。

但它们是可以在后院建造的额外租赁单元。据我了解，州政府基本上通过了这项法案，并否决了任何反对该法案的地方法规。由于这项立法和其他立法，他们开始在加利福尼亚州看到数千套额外的住房单元。在这项立法和其他立法之前，我看到一份报告称公寓

在城市 75% 到 94% 的住宅区实际上是非法的。我刚刚对我们在图森居住的社区进行了一项调查，他们正在解决住房单元问题，并询问我们希望在社区中拥有哪种类型的住房单元。

我说，是的，我想要额外的住宅单元。我很乐意这样做。我很乐意建造小房子。当谈到公寓时，我不太确定，因为交通量会增加。但是，你知道，在某些方面，这是虚伪的。我应该，我应该，事后我希望我能重新提交调查问卷。我应该说，是的，我希望在我们的社区中建造更多公寓，因为这是生存所必需的。

解决美国和世界各地的住房危机。需要更多供应、更灵活的分区和额外的住宅单元，这需要时间。但由于美国有 250 万套住房赤字，随着时间的推移，随着更多单元上线，这将阻止房价大幅上涨。

现在，住房方面的一个好消息是，正在建设中的公寓数量创历史新高。美国各地大约有 100 万套公寓即将上线，即多户住宅单元。由于这种新的供应，租赁空置率虽然仍然低于平均水平，但现在约为 6.5%，而长期平均水平为 7.3%。而且

有了这种供应，实际上已经压低了多户住宅单元的价格。因此，这就引出了我们的问题，您应该租房还是买房？多年来，我一直认为，买房是有道理的。那是美国梦。但是我和我的儿子们一直在讨论这个问题。他们都租房，我们买房，在许多方面，他们认为他们想继续租房。他们在这里看到了优势。

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让我们看看这些数字，既包括全球范围内的数字，也包括自 1993 年我们购买第一套房子以来我在自己生活中看到的情况。我查看了两项学术研究，这两项研究考察了长期以来拥有房屋的平均增值率。现在，我们已经讨论了在一些城市的大幅上涨，但这并非到处都是。这些研究可以追溯到

1900 年，或者在某些情况下是 1950 年。但这两项研究都相当一致。房屋的平均资本增值（扣除通货膨胀，即实际基础）约为 1%。一项研究比较了英国的房产，另一项研究考察了世界各地 16 个发达国家，他们都发现每年实际回报率约为 1%。两者都

但第二项研究也，好吧，他们都做了，但我引用的是第二项研究，它说回报率实际上高于此，因为如果您拥有房屋并将其出租，您将获得收入。因此，它可能每年仅增值 1% 的实际价值，但如果您获得租金。因此，他们计算出，包括租金收入在内，自 1950 年以来拥有房屋的回报率为每年 11.9%。

实际回报率为 7.1%。有一个很大的警告。如果您拥有房屋，您就会知道这一点。拥有房屋会产生费用。有维护成本以保持其维护。有房屋保险。有房产税。有抵押贷款利息。由于实际获得准确数据以计算回报率非常困难，因此 11.9% 的名义回报率忽略了所有费用。另一个问题是它得到了补偿

比较不同年份的房屋，但我们知道住房存量已经发生了变化。质量在某种程度上有所提高，因为至少房屋比以前大了。而且他们没有调整平均房屋现在更大的事实。因此，这 12% 的年化回报率的一部分是对所有房屋的认可。

所以我认为这将是一项有趣的分析，至少对我来说是这样，弄清楚，好吧，在我们的案例中，拉普里尔，在我们的案例中呢？自 1993 年以来，我们拥有 14 套房屋作为主要住宅。大约每两年一套房子。我们经常搬家。这些房屋位于俄亥俄州、爱达荷州和亚利桑那州。这并不包括我们只是为了修复而购买的房屋。

需要修复的房屋和待售房屋。其中有几套，所以我甚至没有包括在内。而且我不包括我们现在拥有的两套房屋，我们的木屋以及我们在图森的房屋，因为我们还没有出售它们，所以我们还没有实现收益。因此，只关注我们买卖的 14 套房屋，我们实现的税前总收益为 201,000 美元，涵盖所有 14 套房屋。其中包括我们在爱达荷州雷克斯堡建造的一套新房损失的 96,000 美元。我们搬进了那套房子

几乎是在 2005 年房地产市场顶峰时期。我认为我们做得不错。我们建造它的成本低于每平方英尺 100 美元，但我们于 2013 年以每平方英尺 80 美元的价格出售了它。所以我们损失了近 100,000 美元。但我们在爱达荷州泰顿谷出售的房屋和农场获得了超过 200,000 美元的收益。因此，如果我们看看早期年份的收益和损失，收益并不那么大。可能获得了 10,000 美元的收益，

当我们从俄亥俄州搬到爱达荷州时，我们在那套房子上亏损了，但总共获得了 201,000 美元的收益。

但随后是成本。在过去的 27 年里，我们支付了估计 69,000 美元的房产税。这是在考虑了房产税的税收抵免之后。这是税收抵免后的净额，69,000 美元。31,000 美元的房屋保险。我们估计我们已经花费了 59,000 美元用于房屋维护、维修

和割草机。这将包括我们曾经使用的草坪服务。这将包括我们自己割草。我没有计算我割草的劳动，但我确实考虑了我们拥有然后出售的约翰迪尔拖拉机。然后是我们支付的 138,000 美元的利息。同样，这是在扣除联邦利息税收抵免之后。所以综合起来，这些

这些费用和 201,000 美元的收益，相当于 96,000 美元的损失，或者说从 1993 年到 2020 年的房屋拥有总成本。现在，这是一个 27 年的时期。因此，每年大约花费我们 3600 美元来居住在房子里。现在，我们可以比较一下

租房，每月大约只有 300 美元。因此，如果我们每月可以以 300 美元或更少的租金租房，那么我们租房会更好。除了一个很大的警告。我们在房屋中投入了资金，这让我们在费用之前获得了 201,000 美元的收益。如果我们租房，这些资金本来可以投资到其他地方。

在某种程度上，资本相当大，因为我们在 2010 年还清了抵押贷款。因此，那里有 10 年的时间我们没有抵押贷款。因此，所有资本都在房屋和农场中。我估计，如果我每年在这笔资本上赚取 5%，那就是额外的 450,000 美元。

本质上是机会成本，因为我们投资于房屋，而没有投资于股票、债券或其他资产。因此，如果我们将由于没有投资其他资产而造成的 450,000 美元的资本拖累加上收益加费用的 96,000 美元的损失相加，那就是在过去的 27 年里花费了 546,000 美元。

拥有房屋的费用为 546,000 美元。每年 20,222 美元，房屋拥有总成本，包括房屋本身以及放弃将资本投资到其他领域的机会。这相当于每月约 1,685 美元，这意味着如果

如果我们每月可以以低于 1,685 美元的租金租房，那么我们租房会更好。但如果我们的平均月租金超过 1,685 美元，那么我们买房会更好。这只是我们。可能在我们的案例中，由于一些房屋的规模，租金可能会超过每月 1,685 美元，因此我们买房会更好。这

需要考虑的另一件事是这并不包括收益。我知道我们在爱达荷州木屋中的收益意义重大，因为泰顿谷的房产价格上涨了很多。目前，我们在图森的房子没有收益，因此它排除了我们现有的房屋。这只是一个例子，但这并不一定是压倒性地支持买房还是租房。这不是一个明确的案例。

这取决于您购买的环境。在我们的案例中，我们建造了一套房子并因此亏损，但在我们的农场案例中，我们在更合适的时候购买了它。

因此，您购买的时间对于我们所处的位置非常重要。鉴于目前的可负担性问题以及独户住宅的住房短缺，虽然正在建设中的公寓数量，现在租房可能更有利。还有灵活性问题。

我和我的儿子们谈论的是，如果您租房并违反租赁合同，搬家更容易，还是如果您拥有房屋，搬家更容易？这取决于情况。

当然，租房在维护成本方面可能更有优势。我的儿子提到，在他们住的公寓里，维护团队（非常好）会很快来修理任何东西。而我知道，在我们爱达荷州的木屋里，只是让某人来这里，我们知道我们离山区很远，让某人来修理东西非常昂贵。

那么租房还是买房有意义吗？这取决于您想要哪种生活方式，您想要多少灵活性，也取决于您居住的地方。我们可以看看月租金的成本与拥有房屋的成本相比，假设有房屋可以拥有。

但请记住，当您拥有房屋时，总回报将肯定取决于房屋升值，在发达国家的大部分地区，每年实际升值率平均为 1%。但在其他地区，则高于此。然后，这将取决于您的成本是多少。税收是多少？保险是多少？以及维护房屋的持续维修费用是多少？当我想到我们在房屋上所做的所有工作时

多年来只赚了 200,000 美元。许多房屋都需要修复，我们做了很多工作，但随着时间的推移，投资股市可能会赚更多。因此，最终，这取决于您想要的生活，您居住的地方，租房是否比买房更有优势。这就是第 435 集。感谢收听。

我在本集中与您分享的所有内容都用于一般教育。我没有考虑您的具体风险情况。我没有提供投资建议。这只是关于金钱、投资和经济的一般教育。祝您一周愉快。