They Want $3.75M for This Pool Club? Analyzing a 56x Earnings Deal
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有时，当清单糟糕透顶时，我会想，“嗯，也许值得去寻宝看看这里有什么。”而99次中有99次，他们会说，“也许这里面有什么。”这就像一份礼物。我有一个客户说，他们收购过的最佳交易是基于他们见过的最糟糕的清单。

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大家好，我是比尔。我想告诉你们，也许是我们播客很长时间以来最令人兴奋的赞助商。它叫做Capital Pad。当我开始经营和投资小型企业时，我希望有这样的东西。所以Capital Pad是一个面向收购型企业家的市场。也就是那些想要购买企业并需要资金来列出他们的交易并向其他想要投资的人寻求资金的人。

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欢迎来到Acquisitions Anonymous。我是迈克尔。今天的交易非常引人入胜。我们进行了一笔以55倍收益定价的交易，我们仍然在播客中进行了讨论。所以它涉及新泽西州和一个游泳池。所以它充满了神秘感和乐趣。来自Capital Pad的特拉维斯·贾米森今天也加入了我们。他也是一位很棒的客座主持人。我和希瑟玩得很开心。这是本集节目。

特拉维斯，很高兴见到你。欢迎。再次感谢你的邀请。很高兴来到这里。那么新业务进展如何？给我们更新一下。我认为Capital Pad正在取得巨大成功。现在它也让我很费力，因为说实话，这是一项非常繁重的工作。但我们正在吸收投资者，吸收赞助商，一直在寻找好的交易。所以，不，我们对目前的情况非常满意。

那么，就两方面的ICP（理想客户画像）而言，比如交易和投资者，每一方往往是什么样的人呢？对于寻求赞助商的一方来说，它实际上几乎都是搜索者和独立赞助商。只要搜索者，他们的交易必须比一些微不足道的交易大一些。但是，你知道，标准的搜索者内容是……

独立赞助商会带来他们的交易并提交给我们。如果他们通过了我们所有的测试，那么我们会将他们提交上线，并与投资者分享。然后投资者可以查看这些交易，看看是否有他们可能想要投资的东西。

好吧，我的意思是，我认为希瑟，你经历过这种体验。我认为，这就像你越是被迫一遍又一遍地谈论你的业务，最终你的推销就会变得非常清晰。所以，是的，你还处于早期阶段，伙计。你必须给自己一些宽容。所以，

希瑟，你在过去一年里推销过多少次你的业务？哦，天哪。好吧，我实际上每周都会进行一次。所以，如果你还没有参加过，我每周二都会进行一次网络研讨会。当你每周都做某事时，你会变得非常擅长它。我会进行现场问答。这就是我如何磨练我的推销技巧的。

好吧，让我向你们推销一下。我去过你的网络研讨会。它们真的很好。我甚至用我自己的名字提问了。是的，我认为你嘲笑我了。对。不，我没有。我要声明我没有这样做。不，我通常在参加网络研讨会时会匿名提问。所以我不会问任何令人尴尬的问题。愚蠢的问题，愚蠢的问题。

好的，我带来了一笔交易。这是一个很受欢迎的游泳俱乐部，位于新泽西州。希瑟，我知道你对新泽西州的感受。

实际上，你对新泽西州的感受如何？新泽西州就是我所知道的一切。就是这样，对吧？我知道新泽西州人均在房屋维护上的支出比美国其他任何地方都多。真的吗？为什么？我不知道。我们在那里做了一笔交易，我就是在那里了解到这个事实的。我认为很多房屋都很旧，但仍然非常有价值。

所以它只需要很多钱来维护。就像它占人们收入的很大一部分，平均而言，他们花在维护上的钱。所以房屋服务市场在新泽西州非常强劲。房价令人难以置信，尤其是在海岸附近。就像我现在看到的一些价格一样。你知道，我在宾夕法尼亚州东部上大学。所以我们就在新泽西州的边界上，就像我房子的60%。

来自新泽西州。这些家伙30年后长大的房子，价值400万、500万美元、1000万美元。新泽西州地区的房价上涨令人难以置信。此外，还有一些令人惊叹的房子。风格古老而美丽，你不再经常看到这样的风格了。我的大学室友在这个镇上长大。我会在这里把它调出来。新泽西州的斯普林湖。它已经变成了……

正如你所说，特拉维斯，它看起来像是在水上的梅伯里镇。太棒了。现在有价值千万美元的房子。好吧。说到这里，让我向你们推销这笔交易。它在Murphy Business Brokers上，我猜这是一个特许经营系统。我不知道它是特许经营业务经纪人。希瑟，是这样吗？是的，就像Transworld一样。这是一个特许经营。是的。

是的，非常有趣。好的。所以它有一张一群人跳入游泳池的照片，上面写着“出售受欢迎的游泳俱乐部”。它由达伦·史密斯经手，他的区号是973，我认为这是新泽西州的区号。

标题是“出售受欢迎的游泳俱乐部”。要价为375万美元。销售额为612,000美元。他们不要求卖方融资。所以首付是375万美元。这笔交易的自由支配收益为67,000美元。所以，好吧。通常比尔会插话。我明白了。

我浑身不自在。我不知道我是否需要比尔在这里。你用375万美元除以每年67,000美元。是56倍的收益。哦，天哪。是的，我们有一个良好的开端。这是一个增长型价格。

经纪人说，

带有一个最先进厨房的小吃店、一个维护良好的游泳池、一个幼儿游泳池、一个滑梯游泳池和充足的草地空间。俱乐部有很大的潜力增加各种设施，以增强其吸引力和功能性。Twin Club坐落在一个蓬勃发展的社区中，该社区重视娱乐和社交活动，而且俱乐部交通便利，使其成为寻求休闲和社区参与的家庭和个人的热门目的地。

游泳俱乐部是新泽西州文化不可或缺的一部分，它培养了社区意识，并为家庭和朋友提供了一个聚会场所。该游泳俱乐部已经成为深受当地人喜爱的机构，拥有忠实的会员基础和良好的声誉。签署保密协议后，将提供详细的财务信息，包括历史业绩、会员数据和收入来源。

它拥有稳定的会员基础、忠诚且积极参与的会员社区，以及稳定的年度收入续签、多元化的收入来源，包括会员费、基金课程、活动租赁和特许经营权。通过开发额外的设施和服务，有很大的机会增加收入。请勿打电话。认真的买家应仅在线咨询。

有143,000美元的家具、固定装置和设备，总资产为510万美元，负债为54,000美元，房地产估值为500万美元。所以，是的。所以你没有得到房地产？是的。你没有得到房地产？好吧，我现在很困惑。我以为我们得到了。是的，它就像是一场房地产游戏，对吧？不。对。但是现在下面说房地产价值500万美元。他们以3,750,000美元的价格出售。所以……

我很困惑。而且他还清楚地在页面上写了他的电话号码，并说不要打电话。这让我很困扰。永远不要打电话给我。不要打电话。所以，所以让我们也许，让我们也许从……这笔生意是做什么的开始吧？希瑟，你想试着解释一下吗？是的。我认为我在加利福尼亚州北部见过类似的东西。有人试图对类似的东西进行尝试。所以它就像在一个社区中，比如，

它基本上是一个社区游泳池。所以你可以支付会员费，你的家人可以在游泳季节去那里游泳。他们基本上是在支付会费。而且，你知道，业主正在利用会费来维护这个地方。

显然，你之前谈到了新泽西州房地产的升值。我认为这家企业正遭受这种现象的困扰，因为房地产的价值与企业的价值之间存在巨大的差异。企业的现金流非常非常稀少。但是房地产作为其他东西的价值可能要高得多，这表明这可能不是该房产的最高和最佳用途。而且，

所以这就是我认为它是什么。它只是一个私人游泳俱乐部，人们支付会费来使用它。这可能是像穷人高尔夫俱乐部一样的东西吗？有点像那种绅士农民类型的东西，人们真的热衷于游泳这个领域吗？我想你这么说，他们只是想和做同样事情的其他人在附近闲逛。是这样吗？我不太清楚。所以我想我在……

就像我大学暑假时在圣安东尼奥的一个几乎与这里完全相同的地方做救生员一样。我会把这个地方展示给你们。基本上，我会讲解这些家伙的模式是如何运作的。我认为他们做得相当不错。不同之处在于，我这里当地的人有不同的资本结构。他们不拥有土地。

但这里是这个地方。所以我以前……我从小就住在距离这个游泳池几英里的地方，这是该市在40年代建造的一个游泳池。它变得有点破旧，我居住的内郊区的一些当地投资者，你知道，

我住在布奇内郊区。所以我们还没有谈到这个。所以他们基本上进去了，找到了我们的小城市阿拉姆高地市，该市拥有这块土地，并说，嘿，我们想与你们签订土地租赁协议，接管这个游泳池。我们会对其进行翻新。我们会把它修好，让它成为人们来这里注册会员的地方。

每个夏天，他们支付600或700美元才能在夏天来这里使用游泳池。然后你买一个……你知道的……小吃店，好吧，这里看起来好像有人……我不知道。有一些奇怪的东西，但是他们卖……

是圣安东尼奥的人。我们这里还在赶上19世纪。但是，你知道，他们把它修好了，他们从城市租用它。我认为他们可能基本上免费租用它。然后他们在夏天请教练，然后他们请人来工作，你知道，只是从五月到学校开学。然后他们每年都会关闭它。

但这正是它。只是一个游泳池、一个小吃店和……你知道的……浴室。由城市补贴，就像你说的那样，因为它是一份零美元的土地租赁协议，我们假设是这样。对。所以城市可能负责游泳池的维护，至少一部分。所以我认为如果你有一些补贴，你可以让这样的事情发挥作用。

但是如果你拥有所有东西，你必须做所有事情，你需要一个相当不错的收入来源来照顾所有这些。是的。哦，如果你看到这里的这张照片，如果你在YouTube上，我坐在那个椅子上，就像我是一个救生员一样。你当时是救生员。哦，我的上帝。是的。30年前。这个游泳池已经存在一段时间了。你救过人吗？

几次我跳进去了，但是是的，这是一种……对我来说，至少在我思维方式下，像这样一天坐八个小时什么也不发生。这是一个巨大的不对称风险，因为你基本上……最好的情况是什么也没有发生。最坏的情况是有人死了，而你只有16岁，而且这件事发生在你值班的时候。去他的吧。

无论如何，我不推荐做救生员这份工作，原因就是这个。所以信息太多了吗？不，这很有趣。但是回到我们正在讨论的那个，他们拥有房地产，我认为这是最大的区别。是的。这就是那些奇怪的清单出现的地方，它是一个房地产清单，还是他们说它价值500万美元，但是不，我们会以370万美元的价格给你。就像，是这样吗？否则这根本没有道理，对吧？是的。

嗨，我是希瑟。当我不和这些人一起分析交易时，我正在帮助人们为他们的企业收购获得合适的SBA贷款。因为当你购买企业时，最好的融资并非一刀切。有最好的利率、最快的结清速度、你需要的特定贷款结构，或者所有这些东西的一点。这就是为什么我的公司Viso Business Capital与30多家不同的贷款机构合作，以更短的时间和更少的摩擦为你找到最好的资金，这样你就可以专注于交易。注册参加关于SBA贷款的免费现场问答环节，网址为

我不知道。有人会以什么心态来购买这个？这是一个合理的问题。为什么有人会以这个倍数购买这个？好吧，我看到的一个，正在考虑购买它的买家，它是一个网球俱乐部和一个游泳俱乐部，但与这个非常相似。

他们认为他们可以开发所有这些其他的收入来源。所以我认为清单有点像这样说，哦，你可以做所有这些其他的事情。但是当他们真的坐下来试图对它进行可行性研究时，他们根本无法产生足够的收入来满足房地产的价值。然后他们查看了……你知道的……对于卖家来说，至少在这种情况下，问题在于，由于房产的规划方式，它实际上无法用于其他任何用途。

所以这有点像一个陷阱。房地产的价值真的没有那么高，如果你被困在这个用途上，而且你无法从这个用途获得足够的现金流？所以我认为这是一种……对于拥有这个东西的人来说，这是一种棘手的情况。坦率地说，他们必须提高收入。总收入只有612,000美元。所以，你知道，他们……这个地方的业主需要努力改进这一点。

我认为在他们能够出售它之前，你受到了限制。我的意思是，我不认为新泽西州的户外游泳季节太长，对吧？最多三四个月。对。是的。

我们在新英格兰有一些亲戚。大多数人进入的水，我认为在圣安东尼奥足够冷到可以算作冰镇红茶。它基本上里面有冰块。冷水浴。太疯狂了。人们在五月就开始进入这些东西，那时阳光刚刚出现。另一个奇怪的……

我们做的一笔交易中的花絮。我认为三州地区是美国第三大泳池服务市场，德克萨斯州和佛罗里达州排名第一，我相信。然后是纽约、新泽西州地区。我不知道它是如何运作的。很多可能是室内的，但是服务收入的很大一部分来自游泳池的开放和关闭，这在不同的地区可能不会发生那么多。是的。是的。

对。所以如果你分解一下，只是试图为这些人建立一个收入模型，他们是如何获得612,000美元销售额的？所以如果你一个季度赚800美元，

所以这基本上是为期四个月的游泳季节每月200美元。你说你有600名会员，我认为这与我附近游泳池的会员数量大致相同。这给你带来了480,000美元的顶线收入。然后一起，你做了大约130美元的饮料销售。我之前没有提到，我附近那个游泳池的主要收入来源是，他们有服务员来为人们提供酒精饮料。

这基本上是……人们……让我这么说吧，我们非常幸运的是，大部分游泳池都很浅。就像只能站着一样。你像在八月中旬的一天去那里，就会有大约75个家长坐在游泳池里。

每个人都有一个……他们在其他地方这样做吗？德克萨斯州喜欢这样做。这些巨大的泡沫杯，里面装满了酒精。他们在你们的地方这样做吗？是的。我认为这听起来像德克萨斯州的事情。是的。我不太清楚。这是德克萨斯州最奇怪的事情之一。基本上，没有人想炫耀他们喝的是大瓶啤酒还是其他什么东西，或者他们喝的是烈性混合饮料。所以他们把它们放在……最便宜的……

巨大的32盎司或48盎司泡沫杯中。所以如果你看到有人像这样狂欢，

那就是巨大的泡沫杯是怎么回事。德克萨斯州的每个人都这样做。我不知道为什么。这是一个很棒的地方。这没有提到酒牌。我认为你是对的。这可能是收入的重要来源，但是你知道，很多地方不允许这种房产拥有酒牌。那么你如何说服监管机构呢？就像，是的，我们有这个游泳池。我们不会在这里喝醉。我保证它是安全的。我保证。是的。

所以，是的，这可能是你达到612,000美元的方式。然后他们的收益，看起来他们的利润率大约为10%。所以是67,000美元。就像所有这些都被支付给救生员和员工以及责任保险吃掉了。是的。你知道，对于这样的清单。

经纪人真的应该暗示一下为什么有人会为此买单。对。因为如果有人只是像一个财务买家一样出现，他们就会跳过它，就像给出一个暗示，为什么他们会想要拥有这个。我觉得否则它会在这里待上好几年。

顺便说一句，我们接受过特拉维斯指导的一件事就是争论事情。我要和你争论，但这充满了爱。这是一场虚假的争论。这是我喜欢这类东西的另一面，当有一个像这样的清单毫无意义时，它为我们作为潜在买家提供了一个机会。任何一个头脑清醒的人都不会打开这个，然后说，“你知道我想要的是一个以55倍收益计算的靴子俱乐部。”

但是当你看到像这样疯狂的东西时，这意味着99.9%的人都会在这个上面向右滑动。我认为这将是我可能会联系的一个，因为它就像，不，不，你不能打电话。你不能打电话。我可以发短信吗？不，不行。你必须使用电子邮件。但是无论如何，就像我一样，有时当清单很糟糕时，我会想，

我会想，好吧，也许这值得去寻宝看看这里面有没有什么。而99次中有99次，没有。但也许这里面有一些东西，就像……例如，你可以看看它，在这七英亩土地中，有六英亩完全没有使用。你可能会做一笔交易，出售它，对吧？并获得超过你购买整个东西的价格。你剩下了一英亩的游泳池。你把它租给其他一些傻瓜，你最终……

我只是说奇迹确实会发生。很多时候，奇迹的发生是因为清单糟糕到了这种地步。这就像一份礼物。好吧，正如你所说，我有一个客户说，他们收购过的最佳交易是基于他们见过的最糟糕的清单。它实际上就像一张法律尺寸的纸，清单就打在上面。

经纪人真的不了解这项业务，并尽了最大努力。这个人调查了它，这实际上是一项非常好的业务。所以确实会发生这种情况。好的。所以元游戏是这样的哲学理念，四处寻找那些毫无意义的糟糕清单。然后经纪人会故意把它们弄得更糟，以吸引他们认为自己认识的人。这将是一个良性循环。

我也这么认为。所以任何正在查看我的任何东西的人，当我开始出售它时，我会给你一个基本上写在鸡尾酒餐巾纸上并且上面有鼻涕的SIM卡。这样你就会知道这是一笔好交易。你应该支付我任何我要求的价格。好吧。希瑟，你会买这个吗？绝对不会。不。但我打算打电话给达伦。

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S&Bash怎么样？你们都在那里，对吧？是的。与我的会议在同一周。明年，我们不会在同一周举行它们。我实际上和凯文谈过。我说，伙计，你们怎么会同时举行呢？他说，我们正在为明年努力。他告诉我。我认为这次会议非常好。是的。是的。这是我的第一次。所以我对它的期望很低，但它真的很好。这次会议，

内容质量非常高，但是人们本身，我形容他们是一个非常低姿态的群体。你不知道谁拥有5000万美元，也不知道谁是一个没有钱的搜索者。你无法分辨出区别。这真的很好。我们确实有几个人，一些勇敢的人，他们去了Holdco会议和SM Bash。他们疯了。他们看起来很疲惫地出现了，但他们做到了。这非常令人难以置信。好吧，我们明年将移至二月。

然后我认为他们会坚持四月、五月。所以应该没问题。我应该能够，你确定吗？我发誓他们说他们要搬到二月，但好吧。是的。比如仔细检查一下。我不知道。不，不。我说他一直在和CM Rosati谈话。好的。嗯，是的，在我们的会议上，非常棒。嗯，

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