A Look at the APAC Real Estate Sector
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凯普塔尔客户集团有限公司

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欢迎收听彭博亚洲早间新闻播客。我是道格·克里斯纳。亚太地区本周将是缩短的假期周。许多司法管辖区将庆祝农历新年假期。接下来，我们将与香港 M&G 投资公司的股票和多资产投资总监迈克尔·戴尔讨论市场。但我们先从房地产市场开始。我认为可以公平地说，香港的商业房地产行业正在经历其历史上最严重的低迷时期之一。有些人说，这种情况根本没有尽头。

现在加入我们，更仔细地了解一下的是陈雅丽。她是恒隆地产的主席，从我们在香港的工作室加入我们。阿德里尔，感谢您抽出时间与我们聊天。当我想到陷入困境的市场时，我立即想到的是重新评估资产。这对您来说是如何发生的？

谢谢，道格。重新评估，我的意思是，当市场发生变化时，它们必须发生。我的意思是，这些不幸只是会计规则。话虽如此，当您重新评估时，您可以更保守地进行，也可以更积极地进行。因此，我认为我们采取的方法始终是更保守的。话虽如此，我们根本利润大幅下降的主要原因是这些重新评估。

所以我们必须这样做。不幸的是，这就是我们今天的处境。所以你的年利润下降了 25%，对吧？没错。当您查看您所参与的各个行业时，无论是购物中心还是办公楼，这种疲软是如何分布的？

因此，香港和中国大陆的写字楼都相当疲软。住宅方面，中国大陆肯定非常疲软，香港这里稍微好一些。我们确实设法在香港这里卖掉了一些公寓。零售业是……

感觉香港这里已经触底了。如果您剔除一些这些一次性事件，我们在今年签订的调整后的租赁协议，实际上我们只下降了 3%，即使您查看这些数字，它显示为 9%。但在香港，同比仅下降了 3%。所以我们实际上感觉我们已经触底了。在中国大陆，

零售业下降了约 4%，所以稍微多一些。但话虽如此，如果您听听围绕中国零售业的所有讨论，关于消费，关于情绪，您会认为它会下降更多。但我们实际上只下降了 4%。所以我认为这是一组可靠的结果。

但今年肯定希望看到更多增长。因此，为了在这个环境中变得更有竞争力，您是否面临着可能需要花费一些资金进行翻新以提高竞争力的挑战？绝对的。我的意思是，你击中了要害。当经济低迷时，你能做的最好的事情之一就是投资自己。所以这是我们一直在做的事情。我们在一些主要的市场进行了升级。

那么是否有现金在手，或者您是否发现自己需要向银行或市场寻求融资？

好吧，我们现在是负债净额。所以我们的负债率约为 33% 到 34%。因此，不幸的是，我们没有像几年前那样多的现金在手。话虽如此，您知道，我们刚刚从香港、中国大陆和新加坡的银行这里签署了一份为期五年、100 亿港元的银团贷款。我认为，这种银团贷款是对

对我们的财务状况、资产负债表以及我们的损益表的有力信心投票。所以，你知道，我们确实必须出去为其中的一些事情筹集资金。话虽如此，我认为这对我们来说比对更广泛的市场来说相对容易一些。我想知道您是否觉得需要扩展到其他类型的商业房地产。我们已经讨论了购物中心，我们已经讨论了写字楼，可能还有一些住宅。

但是，我们现在在全球看到的建设，在人工智能方面是在服务器场方面。您是否想进入服务领域？

我必须说实话，我确实研究过这个问题。您知道，几个月甚至几年前，很多人都在联系我们，关注建设人工智能数据中心甚至传统数据中心的机遇。但我认为我们的核心竞争力实际上在于零售业，这是高接触的零售业。

高人际互动。我认为我们战略上决定坚持我们的专长，做好我们最擅长的事情。所以我们谈了很多关于美国和中国之间的贸易紧张关系。我想知道，我知道这不是你的专业领域，但也许你可以让我了解一下仓储和物流的情况。

因此，在中国大陆，由于在线销售市场的强劲，仓储物流实际上是一种很好的业务。网上做了很多事情。我们看到正在转向线下的是服务和体验式服务。

零售部分。因此，我认为物流将继续发展良好。话虽如此，我必须说，感觉我们可能已经接近均衡状态，至少在中国大陆市场是这样。除非人口统计或人们居住和选择居住的地理位置发生重大变化，否则我认为没有充分的理由看到这种情况扩大。政府能做些什么来帮助您的业务吗？您想看到什么？

所以现在每个人都在谈论的是刺激，特别是消费刺激。因此，如果他们这样做，如果中国政府提供代金券或回扣或类似的东西，我认为购物中心和零售商将首先受益。这是每个人都在密切关注的事情。他们已经为手机、以旧换新做过这件事了，我们正在关注是否会有其他事情发生。

显然，利率会影响投资，但关键词实际上是消费支出。您刚才提到，当您处于低迷时期时，这是一个投资自己的绝佳机会。我们谈到了装修。我想知道新建筑。你在那里在哪里？

因此，新建筑通常是大量的、大量的资本支出，购买土地并从头开始建造。我认为可以肯定地说，我们在这一方面非常保守。话虽如此，除了购买绿地和建造新建筑外，还有其他方法可以投资房地产。在今天的市场中，我们必须富有创造力和灵活性，尤其是在资本支出方面。

部署。因此，我们正在研究市场上所有可用的选择。现在中国大陆确实是买方市场。所以出现了很多有趣的事情。话虽如此，你知道，我们还没有咬钩，我们将继续关注这一点。阿德里尔，我们就到这里吧。非常感谢您加入我们。与陈雅丽的有趣对话。她是恒隆地产的主席，从我们在香港的工作室加入我们，参加亚洲早间新闻播客。

资本理念，与资本集团的迈克·吉特林的对话，以我们顶级投资专业人士分享他们在当今市场中的驱动因素为特色。获取故事和可操作的见解。在您收听播客的任何地方订阅。凯普塔尔客户集团有限公司。当您使用美国运通商业白金卡时，您拥有一张与您一样努力工作的卡，它具有可根据您的业务调整的灵活支出限额。这就是美国运通强大的后盾。并非所有购买都将获得批准。适用条款。访问 americanexpress.com/Amex Business 了解更多信息。

欢迎回到亚洲早间新闻播客。我是道格·克里斯纳。预计亚洲本周将相对平静。该地区大部分地区将休假庆祝农历新年，其中包括中国、香港和韩国。是蛇年。

它象征着智慧、秘密和变革。事情从 29 号开始。现在加入我们，了解亚太地区市场动态的是迈克尔·戴尔。他是 M&G 投资的股票和多资产投资总监。迈克尔，从我们在香港的工作室加入我们。感谢您抽出时间与我们聊天。当我想到农历新年庆祝活动时，我会想到消费者。您对该地区消费支出的大致预期是什么？

我们认为蛇年对中国来说更重要的是政策而不是消费者。它一直很疲软，但我们真正期待今年剩余时间或进入新年的是政策将如何影响市场。这实际上已经通过今天的估值来体现了。当您谈论政策时，您是在谈论美国对中国商品征收关税的可能性吗？您是在谈论中国大陆的政策吗？不。

我们正在谈论中国大陆的政策。我们没有比其他人更好的水晶球来了解那里会发生什么。但我们确实看到，市场已经从去年 9 月的水平大幅下降，并剔除了中国人民银行或财政部在支持市场方面采取的任何行动。因此，作为该地区以价值为导向的投资者，我们看到了上涨惊喜的潜力。

上周，北京指示中国的一些长期投资者，其中包括一些大型保险公司，增加其对中国股票的敞口。也许这是一种稳定市场的方式。您认为这会持久吗？

看，我们看到中国当局和股市从我们今天的立场来看越来越一致。因此，从公司层面到政府层面，都需要真正为股东创造回报，并使其成为更有吸引力的投资机会。政府需要公司的股息。他们需要看到

从那里经济增长。我们需要看到对此的支持浪潮。因此，我们不会押注政府为支持这一点而采取的具体措施。我们确实认为这是更广泛的计划的一部分，在这个价格水平上，这是一个有吸引力的切入点。美国征收关税的威胁呢？即使它比中国已经从美国承受的关税高出 10%，这是否可能造成很大的损害？

我们认为这是一个股票层面的讨论。我的意思是，围绕关税和特朗普的噪音在未来一个月肯定非常明显，甚至贯穿今年剩余时间。处理它的方法是，

建模实际上是针对该关税具有一定的概率与一定的金额。这两个数字都是未知数，对吧？所以，有 75% 的 20% 关税。市场还不知道。因此，我们将拭目以待，看看这对个别公司的收益意味着什么，然后从中获得启示。

因此，如果我们相信特朗普的话，他正在取消拜登政府实施的许多绿色环保计划。这在多大程度上对参与这些行业的某些大型制造商（无论是太阳能、风能还是中国大陆）构成负面影响？再说一次，我的意思是，我认为特朗普在绿色议程上的做法从他上任时的承诺来看非常明确。我们认为这不会改变中国内部发生的事情。这些是

实际上是这些行业的市场领导者。他们已大力投资于建设这种能力，建设这种知识产权，我们仍然认为他们与中国未来 10 到 20 年想要实现的目标相一致。从主题上讲，您现在对在中国公司投资感兴趣的是什么？

在中国，它实际上仍然是一个自下而上的故事。我们试图寻找我们认为噪音真的掩盖了围绕事物情绪的领域。所以我们寻找的基础水平是越来越关注其股东的公司。

我们已经看到，你知道，职业生涯正在经历这一过程。中国几乎是偷偷摸摸地做到这一点的，因为它不一定是作为一个广泛的倡议来讨论的，但我们确实开始看到公司在回报方面做得更多。这让我们在以下方面找到了一些有趣的领域……

就工业而言，我们喜欢各行各业的股票。那里有一些我们喜欢的领域。但总的来说，这是基于个股的基础。您刚才简要提到了日本。让我们稍微谈谈正在发生的事情。上周，政策利率上调了 25 个基点。我们并没有太多关于利率从这里走向何方的指导。您对日本央行下一步行动的预期是什么？

我们认为他们实际上会在他们的行动中非常明确。我们认为在年底前还有上涨的空间。我认为这可能是市场的共识。我们不会不同意这一点。我们从自上而下的角度来看待日本的总体观点是，从宏观角度来看，它将保持嘈杂。我们有政治

政治不稳定和内讧。我们担心日元再次疲软，显然日本央行正在做什么。所有这些都会吸引媒体关注。但真正的故事是这种持续的自助和关注公司股东回报，这会让投资者感到有点厌倦，因为他们一遍又一遍地听到它。但它现在是日本最普遍的驱动力。估值合理，但我们真正可以看到未来五年的情况是，通过取消交叉持股、增加并购活动以及所有这些迹象来实现收益增长，这表明日本公司正在复苏。当我们进入那里的春季工资谈判时，我认为我们将看到通货膨胀处于某种可持续水平的确认，并且经济正在重新通胀。

所以当我听到这个时，我在想一些大型工业集团，那就是你想在日本待的地方。对吗？我们尽量不要从中做出大的宏观押注。它再次更多地处于个别公司层面。但我们确实在消费者、工业、房地产以及许多不同领域看到了有吸引力的机会。这实际上取决于董事会正在做什么以及他们如何与股东互动。

所以我们刚才谈到了日本央行的政策。日本银行呢？这是您想要接触的地方吗？

他们做得很好。从 2023 年到去年年初，我们对他们有很好的敞口。我们已经减少了，然后我们在去年晚些时候又增加了。因此，在一些顶级公司中，我们确实喜欢这一点。再说一次，这不仅仅是关于他们的净利息差。这不仅仅是关于利率的发生。这也与他们为股东提供的回报以及减少一些交叉持股、专注于其核心业务有关。所以，是的，从这里来看，银行很有吸引力。

在我让你走之前，让我们听听你对韩国的看法，我们最近看到了大量的政治动荡。这是一个你必须接触的市场吗？特别是如果你仍然专注于高科技、高带宽内存，像 SK 海力士、三星这样的名字？

是的，我认为从估值角度来看它很有吸引力。8 月份，当日本大幅抛售时，韩国也出于同情而抛售。它并没有像日本那样反弹，我们也担心

鉴于关税，它的周期性关注，我们担心政治。与日本的故事类似，我们认为这掩盖了那里的一些价值。它落后于日本所处的价值提升故事。这花了许多年才到达那里。但它开始显示出想要遵循这条道路的意图。并且，如果我们可以找到真正认同这一点的管理团队，不仅仅是表面上的，而且越来越

专注于为他们的股东服务，那么我们就会被吸引到那里。是的。迈克尔，我们就到这里吧。非常感谢您与我们在一起。迈克尔·戴尔，他是 M&G 投资的股票和多资产投资总监，从香港加入我们，参加亚洲早间新闻播客。

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