达菲没有赶在5月17日政策出台第一天就出分析，原因很简单，就是这波政策也把我打迷糊了。

乍一看，1.5成首付和降息这套组合拳非常有吸引力，但是联想到国家队下场收房，再结合目前的国际局势及政策延续性，使得局面非常混乱。

达菲这两天在翻阅了不少资料后，终于写出了个人觉得比较完整的政策分析和总结性观点。

当然，最后我依然有一个疑问是没有得到解决的，放在最后了，希望大家可以帮我一起思考。

正文开始前我先说一个不大不小的疑虑。

在最强救市前两天，也就是5月15号，彭博社最先发了小作文，说据内部消息人士称，中国即将大力救市，具体来说就是政府直接下场收购过剩的房子。

当然，跟以往一样，当天下午有人说辟谣了，本来我是不信的，这一辟谣我就有点犹豫。

果然，两天后的5月17日，房地产连发多条政策，房地产板块午后爆发，截至收盘地产板块涨幅超7%。

达菲心里那个悔，为什么没有将犹豫转化为行动，满仓杠杆房地产？这不比买房来得稳妥？

所以咱们国家这么重要的经济决策，第一时间的消息居然是来自境外的传闻。决策层跟三体人一样，对外思维透明，对内又颇为神秘，这到底是什么原因呢？

好了，不纠结这无解的问题了，正文开始。

一、背景

1.房地产目前的市场情况

国家统计局公布了70个大中城市4月份的房价，以及1~4月份全国房地产市场的基本情况，4月份单月新房价格环比下跌0.6%，连续11个月下跌，而且创下了近期最大的环比跌幅。

4月份单月新房价格下跌的城市达到了64个，只有6个城市没有跌，上一次出现这样大规模的下跌，还是2015年。

另外前4个月全国的新建住宅销售额下降了31.1%，此外房屋开工面积，二手房售价等等数据都出现了不同程度的下跌。

一句话总结，烂到底了。

2.外围国际局势

前段时间有个新闻非常火，就是美国对我们的新能源产品加征关税。

结合起来，我逐渐能理解为什么政府现在要拯救楼市了。

因为刺激楼市是无奈，也是唯一的选择，无论用什么方式，即使副作用巨大，也必须在短期内把房地产给拉起来，因为如果再不救就真的守不住了。

房地产1~4月份的数字全面下滑，很显然这已经是一场生死局，双方都已经是明牌，都想着把对方当做垫脚石，让自己浮出水面。

我们盯着美国的国债，而美国就盯着我们的房地产，两者的背后其实都是国家信用是否会崩溃？

美国为什么要打压我们的新能源？因为要让卖不出去的汽车，变成一张张沉淀下来的人民币，让中国货币无法流向海外。

而我们最洋气的大A拖的时间又太久了，金融寡头绑定太深太难改革。

所以没办法，只能拿出永动机继续辛苦老百姓了。

用未来几十年的消费能力定格在买房的那一天，房地产未来如何已经不再重要。

因为现在的注意力都集中在短期内如何消化多余的货币这件事情上。

如果短期内不能扭转局势，那么后面再讨论长期也已经失去了意义。

二、市场影响

此次新政对于买房的实际影响有多大？

先说公积金部分，公积金贷款100万分20年偿还，利率从3.1%下调到2.85%，总还款金额从134万下降到131万，这个幅度你们自行感受一下。

其次说首付，首付应该是这次被大家认为最大的杀手锏，从3成下降到1.5成。

也就是说原先500万的房子，你本来要花150万首付的，现在只需要75万首付了，再加上首套房商贷利率最低降到3.45%。

乍一看，是有点白送的意思。

但别急，咱来算个细账。

还是拿500万的房子举例，之前首付三成是150万，贷款350万，按之前的LPR利率3.95等额本息30年计算，月供是16608.8元，30年总利息248万；王炸政策出台后首付75万，贷款425万，按最新的3.45%计算，月供是18966元，30年总利息258万。

这里说两点，一个是月供，另一个是总利息。

首付1.5成后，月供多了2366元，一年就是多28392元，你首付少给的75万，足够给你消耗26年，也就是说你在新政买房27年后，才会付出比之前更高的月供及利息。

另一个是总利息，30年多10万，虽然说货币不一定时时通胀，但是放在如果是对于买500万总价房子的人来说，我觉得这个时间维度和这个利息增额，可以忽略不计。

不知道你们看完上面这组数据有什么感受？

达菲有一个特别强烈的感受，这不就是数码产品免息分期吗？

不知道大家是否还记得第一次用免息分期的感受，达菲是用来买了当年的顶流iphone6s，招商银行免息分期24期。

我现在依然记得当时拿到手机的感受，好激动好开心，因为我只花了200多就买到了最高级的苹果手机。

虽然此后两年我每个月都要付出200多，但是我享受了当年最先进的手机软硬件，享受了别人艳羡的目光，虚荣心得到了极大的满足。

除此之外，好像也没有什么了。

虽然苹果手机每年出新品都会涨个几百块，但是我当年那个iphone6s却在不断贬值，后面就不看残值，放着当一种念想了。

提前享受、新品迭代涨价、旧品不断贬值。

这，就是消费主义产品。

你看看，和我们即将迎来的房地产像不像？

三、后市影响

1.对于国家

这次几条政策里面向国家端的肯定就是下场收房了。

对于房地产库存多的城市，直接由人民银行提供成本，收购那些已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

至于钱从哪来？找国家开放银行贷款，相当于是国家贴息，左手倒右手去托底地方的土地财政和城投平台。

15号杭州市临安区已经下场了，发布公告在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。

虽然我们常说的内债不是债，但它是一种税，内债越大压在我们头上的税也会越高，因为利息是需要税收来偿还的。

用发行国债获得低息的钱，通过比普通购房者更低的利息成本，更低的收购总价，降低了风险敞口，意味着未来可以用更低的租金获得更高的回报。

而且我们别忘了超长期的国债收益率要做到2.6%~3%之间，也就是租金回报率必须要达到4%才不至于亏本。

那么收购价格不低一点，利率不降一点，怎么能做到收益率？

所以这条的总结和我之前一样，国家队下场收房，是要下狠手砍价的。

2.对于个人

至于普通的购房者，我建议你们在买二套之前，先想想清楚能不能获得以上同样回报，再做决定。

根据我上一段的结论，国家队收房会下狠手砍价，那么此时你如果是靠涨价预期来支持买房信念的话，你的支撑到底在哪？

其次，达菲几乎可以肯定的说，这次依靠政策拉起来的市场短期必定有效，但长期能靠政策维持吗？当然实现不了，只能依靠市场这只握不到的手。

那么假设房价快速上涨，会不会再来一次坚定的房住不炒？现在个人房贷利率怎么降下去，未来就有可能怎么升上来。

如果你到时已经入局想要脱身，可能比现在更加的困难。

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最后说几条结论和一个思考吧

结论1：本轮救市可以缓解一二线的下跌速度，短期内会让部分城市部分区域出现价格反弹，但不可能让市场出现反转，至于已经躺平的三四线城市，则是跟这一轮调控没有任何关系。

结论2：我们国家对于贷款的把控一直是比较严格的。现在首套房可以放宽到15%首付比例了，这其实说明上面是在充分的评估之后，觉得15%首付应该也不会触发由于房价而下降引发断供的行为。原因很简单，因为前面这两三年已经把该跌的空间都跌的差不多了，未来即使是下降，也一定是以一个非常缓慢的速度。况且现在还能以首套房名义买房的人占比也不大，总体风险是可控的，所以不会触发美国08年的次贷危机。

结论3：这一波政策下想买房的朋友除了考虑房价会不会上涨，还要认清一个现实，未来各项公共服务都会不断涨价，比如水电燃气交通等，而这些都会体现在你的生活成本中。

思考：大家有没有想过，在想方设法刺激你们买房的同时，国家却依旧在大力扶持租赁住房，目的是什么？我认为一定是在未来要将房地产上面的资金沉淀下去，怎么沉淀？当然就是锁住流动性了。所以这一点我们必须要谨慎的对待。

3000字详解楼市最强政策 10:33 Share

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