Vol.106 | 三问“取消公摊”：对房价影响究竟有多大？
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0 十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑。近年来，取消公摊的业界呼声从未间断。日前，广东一地明确，自5月1日起，商品房实行按套内面积计价。宣传销售再度让这一老生常谈的话题进入公众视野。各位听众大家好，欢迎收听本期的异彩播客。本期我们就来聊一聊取消公摊对房价有多大影响？你如何看待公摊面积？你家目前公摊面积有多少？欢迎评论区与大家一起交流。

长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%到30%左右。对于一二线城市的购房者来说，两三层的公摊面积意味着动辄百万的支出。同时，由于计算方式不透明、少数开发商暗箱操作、产权和收益权不统一等问题，也让公面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。不过，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好、当前全面推行时机是否成熟等仍然存在很多的争议。

根据第一财经四日报道，肇庆市只是要求按套内面积计价宣传和销售，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。不过，肇庆市的新政依然引发社会对取消公摊面积的合理性和可行性的广泛探讨，尤其是取消公摊会导致房价上涨吗？这一话题一度冲上舆论热搜。

对此，多名接受第一财经采访的业界人士认为，不管商品房销售中的计价方式是否改变，总房价理论上都不会发生变化。上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者分析，由于面积的基础不同，按套内面积计价时，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升。对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持相近态度。他告诉记者，从计量口径上取消公摊会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。

清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹志曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个算法游戏。他去年10月在新型城镇化期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的署名文章。文章称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，因为它的实际价值就放在那儿，总房价水平会在楼面地价基础上加上建筑造价、各种税费、企业利润、销售环节中的各种开销、政府税收等，最后综合确定一个售价。至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。

重庆执行以套内面积作为计价依据多年，中国社科院研究员王业强对记者表示，目前重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。据其介绍，目前重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。但他同时提示，尽管理论上取不取消公摊面积和房价没有必然的联系，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。王业强表示，如果取消公摊，不调高房子均价，那对购房者来说可以省下大笔费用，将有力刺激房地产消费。那么，取消公摊真的利好消费者吗？

公摊面积之所以常被诟病，一方面是因为其内涵计算方式过于专业、复杂，而且标准不统一，购房人难以弄明白，也不愿为看不见的面积多花冤枉钱。另一方面是因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一、二线城市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的，而且楼层越高，公摊面积越大，住房质量越高，公摊面积也越大。

以北京为例，今年五一假期期间，记者走访海淀某新盘项目，一名房产中介对记者表示，这处新房单价较低，但得房率不占优势，在76%左右，旁边的次新房得房率约85%，按照新房8.2万元1平方米计算，相当于买100平方米的三居要在公摊面积上花将近200万。这里的得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值，而上世纪80年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上。另有证券公司研报显示，近年来我国高层住房的得房率在70%至80%左右。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示，从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以公众目前所谈及的取消公摊，更确切的来说是希望改变商品房销售的计价方式。据冯波介绍，事实上，按套内建筑面积计价并不存在制度障碍。根据现行的商品房销售管理办法，商品房销售计价有3种方式，按套计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。冯波表示，以套内面积计价，一方面让购房人对购房成本更直观，因为建筑面积含了公摊面积，比使用面积大，而套内面积与实际使用面积比较接近，或者可能还小于使用面积。另一方面有利于预售商品房面积差异处理按照商品房销售管理办法、商品房买卖合同未作约定的，按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内的，根据实际来结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

崔光灿也认为，住房按套内面积销售或按套销售，更有利于保障购房人的权益。他提出了另外两点原因，第一，由于公摊面积没有规范性标准，可大可小且透明性不足，可能会损害购房人权益。第二，购房不仅要考虑交易成本，也要考虑使用成本。后面的使用费用如暖气费等，如果按建筑面积分摊也不合理。赵秀池则有不同的看法，他提到，公摊面积怎么计量也有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握，维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调整，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。赵秀池还认为，按套内面积计价的房价单价反而会提高，由此以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调整。

在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价方式，总体是有利于开发销售方。但目前我国住房供需关系已发生重大变化，住房销售中购房人的权益应该得到更多的保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。目前改变计价模式在法律层面已不存在障碍，但在实践中仍需开发企业等多方配合。那么，开发商、地方政府愿意改变计价模式吗？记者了解到，近年来，已有一些开发商开始主动选择按套内面积计价出售新房，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋建设过程中可能存在部分区域设计和施工调整，最终在房屋竣工后实际测绘时产生面积差异，个别商品房项目甚至可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。以套内面积计价，可以更好解决面积差异带来的房款结算问题，也可避免一些矛盾纠纷。冯波进一步提到，虽然大部分城市都没有明确要求按套内面积计价，但一些开发商签订商品房买卖合同时倾向于选择套内计价。

从现阶段来看，多名受访业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟，当前多数新房项目仍按照建筑面积计价。基于此，应该增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大。同时，可以有更多城市试点探索按套内面积计价的销售方式。目前也有城市做出新的应对方式。

在计算公摊面积的背景下，为了保护购房者权益，合理提高得房率，三月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则。比如，根据珠海市自然资源局三月初印发的关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知提到，应该优化完善房屋计容建筑面积计算规定，增加多种不计容建筑面积情形，包括公共开放空间的交通附属设施，既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业、服务业建筑按层集中设置，不超过该层水平投影面积5%的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。

而除了重庆，肇庆、合肥也加入商品房销售按套内面积计价的队列。三月初，中共合肥市委办公室在人民网领导留言板上答复网友提问时，称为避免公摊面积比例过大。合肥市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进，目前已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。崔光灿建议，未来要想进一步推动房地产市场计价方式改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善，比如后期产权登记上的面积设定、依据房价的相关税费标准等。

好了，本期节目到此就结束了。你如何看待当下的公摊面积问题？欢迎评论留言讨论。如果喜欢我们的节目，欢迎转发分享，我们下期再见。

树叶绿了又黄。你还没来。