周末会客听03 | 这届年轻人，买房还是必选项吗？
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我觉得可能随着年龄的变化，但是我觉得刚刚几位嘉宾聊到选择变得多样，这个也是我们时代的一个特点。可能在以前的时代，人生的路径就只有一条或者两条，就是一定要结婚生子或者有自己的房子。但是我感觉到我的周围很多人，他们的生活是多样化的，每个人都可以选择自己的道路。但是有一个主流，我觉得主流就是会走买房，结婚生子这样一个路线，但是不妨碍其他有一些小众的路线。我想请崔鹏老师聊一聊，您之前从人性角度讲说男女之间买房的一个差异。就是女人可能她比较需要这种资产的沉淀所需要房子。那您对于这个年龄跟买房的关系，您怎么看呢？

我觉得我看了咱们这期做那个调查，其实年轻人想买房的人比我想象的还要多。如果咱们这个调查，特别我看还是数据还是比较大的，就是比我想象的其实还是要多。其实我感觉原来您记得有一个调查年轻人喝不喝茅台，年轻人用不用微信。那个调查您还记得吗？

在多少年前，其实我觉得这是一个年轻人随着他慢慢变得不年轻了。比如像我这样的，或者像刚才说的这个。年龄越来越大，然后会考虑到孩子教育，学区房这个问题。因为现在你租房，他还是跟你这个学区，就像刚才于老师说那个小孩上学，这里头有你就考虑到学区要买房，你租房和买房其实还是有差别的。慢慢随着年龄增长，它很多这种需要你解决问题的好像一把钥匙就是这个买房。我觉得年轻人会随着他的年龄增长，他的买房的这种欲望或者是这种想法会慢慢的就在他脑子里占的比例会更大一点。

我觉得这不是一个代际的一个差别。我觉得现在咱们很多财经媒体也好，还是社会媒体也好，好像把这种代际差别给夸张的太大了，太标签化了。比如说70后会怎么样？80后会怎么样？90后会怎么样？00后会怎么样？其实我感觉他们这些7890他们的行为模式差别不大。

现在咱们有一点想，就是我小时候就是看那个小人书或者那种画册，他描述2000年的时候，好像那人恨不得都在天上飞，然后就吃的用的什么都特别不一样。因为那时候咱们说200年实现四个现代化，我觉得这太暴露年轻人了。好像到了2000年或者实现了四个现代化多少年以后，好像变得差别特别大把那个时代给标签化了，想象以后那个时代标签化了，我觉得现在咱们想象90后、95后、00后也好，也是有这种情况，就把这几代人给标签化了，把这个代际的差别夸张的太大了。我看了一个人类学的书，他说人类1000年才聪明，1%，就是通过进化这块1000年的脑子才能聪明1%。

其实人这个代际差别是非常小的，没有那么大差别。只不过他在各个年龄阶段，他会有各个年龄阶段的这种行为上的差异。比如说他刚从学校出来，还没有那么那个现实，那他肯定觉得买房子加一个累赘？没有那么大的必要。但是你到三四十岁，可能觉得这个必要性就有了。我觉得一代一代的人好像都是这样的，差别并不是那么明显。我不知道林老师怎么看，小美怎么看，可能我是故意把这个代际差给填平了来显示就是我也还年轻，是有这个目的。我这自己看法，我感觉好像差别没有那么大。在房子上这个对房子的看法，我觉得也是这样。年轻人会慢慢的会到30岁到40岁，跟以前的人到30岁、40岁，然后房子是商品化的这种情况下，他对房子的看法差别是不太大。

其实我也比较赞同你这个观点，我感觉是这个并不是世代之间有一个差异，而是说有没有钱的一个问题。

我们我看到我们很多很多网友在评论说。

买不买房主要看手里有没有钞票。说到钱的话，我想买房有一个很流行的说法叫掏空六个钱包上车。这个也是比较心酸的一件事情。但是我看到我们这个年轻人还打算买房，咱们的这个调查报告里说年轻人买房平均掏空2.6个钱包。我想请小美聊聊，这个调查结果是怎么得出来的，为什么是精确到2.6个钱包？然后像作为一个90后，您是不是认同买房要去掏上一辈的钱包？

这个数据是这样来的，我们问了大家，你们买房的预算都来是哪里？然后这个选项中就包含自己伴侣，自己的父母，伴侣的父母，这就是六个钱包以及一些其他的借钱之类的。然后最后就是可以算出所有人，所有填问卷的读者，他们总共用多少个钱包。然后再除以填写问卷的人数，就可以得出这个年轻人平均要用2.6个钱包这个数据。

对但是我个人作为95后，我是不太认可掏空六个钱包的这个做法。因为我觉得在不影响生活质量的前提下，接受父母的一部分资助是无可厚非的。但是如果是掏空六个钱包的话，可能全家人的生活品质都会受到影响。然后让长辈们陪着我一起省吃俭用，就是为了买一个房子。我觉得其实没有什么必要，而且也要考虑到未来可能会发生一些不好的事情。如果全家人的钱都用来买房的话，可能这个家庭风险能力就会变得很。

是的，刚刚戴于总也聊到您也在买房，我想问问您买房是怎么上车，这个有没有掏钱包？

上海的房价确实是得掏得。涛我刚刚毛估了一下，我觉得李老师这个调研还是很有普遍性的。我刚刚毛估了一下，确实是我得掏两点几个钱包。对，就是我老婆的所有，然后还要再去找一些知识。

是是我我感觉在上海买房的话，不去掏一些钱包，包括自己的一些积蓄，然后再掏一些长辈的积蓄，其实很难上车。有网友提到这个宅基地的问题，就是宅基地在五年内会自由流通吗？流通后宅地会涨价吗？目前环境河北可以过户的宅基地均价是9000块钱左右。我想请马红老师来聊一聊吧。这个宅基地的流通应该是有这样一个趋势，但是具体的政策是怎么样，请马红老师来帮我们讲一讲。

宅基地应该说全国各个地方的政策是差别是蛮大的，这个真的叫因地制宜了。然后根据最新的我们三中全会的这样的一个会议的话，其实也是对于农村的土地的宅基地的改革，包括流转的话，是用了审慎这样的一个词来进行形容的。所以你基本上可以想象这样的一个推进的过程。应该是相对比较谨慎的。然后整个的条款应该说还是比较多的，要求也是比较多的。所以有网友问五年内的话能不能完全自由流通的话，我觉得这个难度还是比较大的。

事实上其实宅基地的这个话题，改革的话题在十年前就有，而且当时可能业内讨论的还比较广泛，甚至还比较多。但是其实最后我们现在判断的一个状况，应该说因为基于全国各地的一个差异度实在太大。包括还有土地登记确权，包括还有相关的一些宅基地的一个产权经营权等等的一些划分。我觉得这样的一个过程应该还是蛮慢的，估计还是按照个案一个个来为主。至于您有网友问的这个所谓的价格上来说，我觉得这个价格就真的叫一个案子一个价格了。没有一个很系统的一个或者说比较大的一个样本去进行一个普遍意义上来说，我们说未来到底他怎么运行，我觉得还是挺不一样的。而且主要是根据本身有农地，就宅基地这一块的。

他这块农民他的一个希望，他的一个定价大概想要到一个什么样的程度，包括还有计算上它的土地的一个补偿的价格的一个计算方法。各个地方也不太一样。所以我觉得这个问题很难统一回答了，就只能抱歉了。但是我能说的是从全国的角度上来说，推进这个宅基地的改革是在进行当中的。但是它的进程因为各个地方的差异大的话，它的进程会非常的缓慢，我觉得这是一个大的一个趋势。

好的，我相信有解答到网友的问题。接下来我还有个问题，也是想连续的提问马红老师也是关于宏观政策的。我们也知道就是7月21号有一个重要的文件播发了，其中就提到一个在房地产领域一直都非常受到关注的点，就是房产税的问题。这个文件里就说完善房地产税收制度，房地产税也已经提了很多年了，是不是说他离我们越来越近了？如果说房地产税弱落地了的话，会对楼市产生什么。

影响呢？全面的落地我觉得还是有一定时间的。因为上一次比较大一点的，我有印象的一些会应该是在21年的十三届的全国人大会议上面。其实是单列出来讨论过在全国各个地方能不能进行进一步试点这个房地产税改革的这样的一个会议。目前来说比较确定的是上海跟重庆其实已经试点了将近快20年的这样的一个时间了。至于未来会不会全面铺开，我觉得从21年的会议上来说，给了一个时间节点，就是有一个五年的这样的一个考核的一个评审的一个周期。也就是说至少要等到26年的可能下半年，针对上一轮的整个的房产税的一个试点改革的一个有一个相对比较全面的一个评判。所以这个时间节点来说的话，可能短期内是至少最近的一两年，恐怕不会全面的一个或者说有一个比较大的一个针对房产税的一个改革的一个进行。

从长期的角度上来说，我觉得这样的一个税种的改革，其实主要的目的还是针对于地方税种的一个这样的一个补充和完善。所以从长期的角度上来说，我认为这样的一个工作还会不断的推进下去。但是进程上来说，恐怕也是相对比较缓慢的，我大概是这样的一个观点。

好的，现在除了我们刚刚提到的一些宏观的政策上的问题，还有购房者也很关心的就是房地产市场的一个风险。不管是这个房企的债务，还是说保交楼的情况，可能也是影响大家买房决策的一个因素。尤其是很多年轻人会比较在网上看到的消息多了，会比较在关注这些。那也请马老师讲一讲，您觉得现在房地产市场的风险有哪些？然后如何化解？

我不知道这个话题能不能展开来讲，因为很敏感。但是其实无论是二十大也好，还是三中全会也好，都是非常明确的，而且是在一个非常显著的位置提到了房地产市场的风险。所以我觉得大家也不要特别紧张或者怎么样就正视它。因为这个风险是客观存在的。我们只要妥善的处理好，我相信这样的一个问题就不再是一个可能大家觉得是一个特别敏感的话题。因为我觉得进行到这样的一个阶段，过了二十几年快速发展之后，是一定会积累某些有好的地方，也可能有有一些风险，有一些问题。我觉得这个是很正常的一个状况。

针对这个问题，其实我们在过去的三四年的时间内一直在讨论这样的一个话题，甚至是做了一些比较深入的一个研究。目前来说，我们的判断基本的判断应该说风险主要还是在一些，杠杆比较高的一些开发商的这样的一个领域里面积累了一定程度的风险。这个风险到目前为止是一个什么样的程度，我觉得还是要值得关注的。就是开发商这样的一个流，尤其是他们存在的一个流动性的一个风险，所以这个是一个可能是一个核心的一个问题。而且不完全是通过短期的一个经营性的收入的改善，能够立马全方位的进行解决和处置的。所以大家有一个心态，我觉得要耐心一点处置这样的一个风险。

因为毕竟是一个超过十年以上的这样的一个积累的一个风险，所以处置起来肯定也需要一定的耐心跟时间的一个跨度。所以进而我们可以知道他对于整个的经济层面也好，还是对于大家买房的人我觉得其实我更我更可能更在意一点，就是大家买房的这些群体，要注意这些开发商的一个风险的一个111个状况。买房因为毕竟买房子要花的钱非常多，所以这样的一个风险我觉得还是需要大家关注的。所以我也给大家定个调，就是短期来说，它的一个风险可能会有点及面慢慢的进行处置，但是花的时间可能会比较长。尽管已经花了将近两三年的时间了，但是未来的这样一个进程恐怕还会进行下去。所以开发商的这个风险，尤其是流动性方面的风险，我觉得大家还是要值得关注的。

好的，谢谢。二手学区房会跌吗？或者说二手学区房未来的价值是不是会减弱呢？我觉得戴宇总可以回答一下这个问题，因为您跟一线的业务比较接近。

客观的讲我们先定义一些概念。大家说学区房其实从义务教育来讲，从政府侧来讲，是没有学这方概念的对，或者换句话讲，就是小学初中是我们国家定义的义务教育，九年义务教育。也就是说今天你哪怕是外地？或者你是集体户，你是有户没房，有房没户等等各种情况。只要你是适龄儿童就是六岁，那你是必须要去接受教育的义务教育的对，所以这是我们理解的租售同权对租购并举。

但是大家可能一部分人更加关注的是这个居住地址。旁边的那个学校它是一个热门校，所以他会有一个叠加的一个教育属性。这个事情其实在21年的一个政策的大调控下面，其实是已经过去客观来讲是有些虚高的对，那现在其实已经慢慢的回归到一个正常的属性，对吧。过去像有一些比较典型的楼盘，就是交新庄那边，春申那边对吧，高新花园就是外环外，单价10万，那显然就是有一些叠加的一些教育属性在上面对，所以慢慢现在已经回归到一个理性化的水平。所以大家其实还是根据自己的需求。就是你有这样的教育诉求，你愿意额外付出一定的成本，这个肯定不是一个非常超纲的成本。

对嗯我自己其实也在考虑这个事情，就是绝区的属性到底怎么样去看待。对我我个人因为各方面条件，就是你经济基础这是一个短期很难逾越的对，所以就我和太太的一个思路就是不用去追那些特别热门的学校。对，因为它叠加的这个附加属性太高了。对，所以这个其实因人而异，如果有条件可以去多了解一些。

0 好的，一凡，上半年整体其实还是稳定有升的。我们看到整个六月份是有一个翘尾，然后创造了三年来的单月的一个新高。对。但整体上过去从21年到24年的话，各方面原因，大环境、小环境，包括国际局势，然后造就了整个楼市，它是一个往下走的一个趋势。这是上半年的一个情况。对到6月份我们看到有一个政策的一个刺激作用。那下半年，从目前我们刚刚说的一些新增的挂牌数据来看的话，包括它背后其实是代表业主对于这个市场的一个预期，我们认为判断还是比较偏稳定的，对，这其实也是一个比较好的一个预期，就是稳定对于这个市场的业主和客户来讲，它都是一个伤害比较小的一个环境。

稳定的一个单量的话，我们预计是在1.3到1.5万之间。对，这是一个走势。对于购房者来讲的话，我我我还是那个观点，包括我自己其实也是其中的一个需求者，对吧？那整个现在业主售房的这一端，我们的成交周期也是在一个高位，基本上是在110天左右。对，就是从挂牌到最终成功售出，平均来看的是接近四个月。客户端其实也是在历史高位，就是从开始委托看房到最后下定，基本上也是在40天左右。对，都是属于我们拉长周期看，都是一个历史高位。

对这样的话其实对于购房者来讲，其实就没有那么着急。对，还是要想清楚自己的需求是什么。也其实是稳定的市场，倒逼我们作为服或者尤其是我们公司，就是我们倒逼我们要去提供更好的服务。然后创造更高的一些好好的房源，更好的房源，尽量的去促成成交。这个是客户也好，业主也好，包括服务者也好，我觉得稳定的情况下，大家就有更大的确定性。

另外就是刚说到租房，其实我们也准备了一些关于租房的数据。对，整个这个城市，上海相对来讲还是一个国际化大都市，对吧？我们我们去横向对比欧美、日韩，其实有一个比较稳定的数据，就是大概在百分之我们第七次人口普查，其实这个数据也是验证的。

就是大概在33%到35%之间的人，也就是说三分之一左右的人他是在租赁市场。所以我们看到有大概350万户对这些房子是在出租。这里边年轻人肯定是居多的，对，我们看到20岁到30岁大概在27%左右，并且还在呈一个上升的趋势。其实前面我们也有聊到过年轻人关于买房和租房的一些选择。从交易界面上来看，其实也有一些？就是能够看到一些趋势。然后这边具体的细节我就不展开了，就是大家对于买租房子还会有一些更多的一些倾斜性。

所以整个下半场的话，24年下半年的话，我们不管是作为消费者，还是作为服务者，还是希望楼市能够在大的一个健康的政策的环境下，稳定的发展，就不要大起大落。对于大起大落，对于我们所有人来讲，那都是一个伤害，对于这个城市都是伤害。所以从目前来看，我们的政策还是起到了一定的维稳的作用。好的，一凡。

好的，我们下面也请马老师从宏观的角度来讲一讲对接下来楼市的展望。

对宏观的话这边大家还是要认清，这个宏观跟微观自己去买房其实还是差别挺大的。那么我从宏观的角度上来说，还是回归主线，就是一个是全国的层面。一个是像上海为主的一线的这种城市来进行分析，那么从全国的角度上来说，我觉得下半年这个困难期还是没有过去。整个的全国的一个购房的一个节奏上来说，大家也是不紧不慢，不会像以前那么急着去买房了。所以整个的节奏还是会逐步的一个平滑平稳这样的一个状况，包括开发商的一个资金的状况，现在还是非常紧。所以整个的全国的房地产市场在下半年应该还是处在一个调整的一个阶段，这个是一个大的一个方向。

从上海的角度上来说，或者以上海为代表的一些个别的这些大城市来说的话，我觉得可能趋稳的概率会更大一点。这个其实一定要分析的话，我觉得还是有很多深层次的原因，可能，而且还不仅仅是国内的因素，所以这里我就不展开。但我总体的基调来说，大城市的房价应该说新房的价格相对会坚挺一点，因为它的背后是有土地价格来进行支撑的。但是二手房的价格可能基本上就要随着市场的一个情绪、信心等等有波动，所以会相对的可能有一些震荡等等起伏。

而且从哪怕是对一个大城市来说，它的市区跟郊区的这个房产的一个价格的波动可能也不太一样，它的运行的状况也不太一样。但至少我理解为，如果从一个城市的整体的角度上来说，我认为大城市尤其是北上，我觉得下半年整个楼市还是可能会企稳的概率会大一点。但是如果是说从整个全国的角度上来说的话，我觉得这个压力还或者说这个趋势长的一个趋势，我觉得还没有完全结束。所以基本的一个观点然后大家去买房子的时候，我觉得可能不用太在意说，或者说我给大家一个线索，就是怎么去区分未来有没有可能阶段性的一个触底，或者说全国的楼市有没有可能阶段性企稳的这样的一个很重要的一点就是政策对于开发商的资金支持这个强度是强还是弱。就是在这个层面上来说，我们去客观的去讨论，不要抱着一种对开发商有个别的这种心态。

上面的一个我们就是站在一个中立的角度去看这个问题的话。如果政策层面有一个比较强的一个针对开发商的一个资金支持，进而推动他去进行更大范围的保交楼等等大风险等等。那我觉得整个的全国的楼市可能更早期稳的概率会大一点，这是一点大家可以适当关注的一个点。其他的我觉得长周期里面，我觉得还在一个调整阶段，还在一个调整的阶段。然后上海的话或者一线城市的话，大家可以更多去关心一些市区内的有没有好的楼盘开等等。这个我觉得还是可以一直跟踪的。

好的，谢谢马老师。