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「麥當勞不是做餐飲的啦，它是做房地產的」老周聽聞這句話多年，總把它當成都市傳說，直到最近找出年報仔細端詳一下，才發現，不對，不是都市傳說，麥當勞真的是房地產商！究竟是怎麼回事呢？讓我與你分享我少少研究後的幾個發現。

麥當勞自認是個品牌發展商(Franchisor)，它大量賣出特許經營權給各國經營者來賺錢，目前全世界特許經營分店占比達93%，目標是95%；台灣與中國大陸（含香港）兩地的特許經營權，就在2017年換手，台灣這邊在總部直營24年後被賣給和德昌，中國大陸賣給中信資本、以及台灣人很熟悉的凱雷集團。透過全球特許經營商的努力，麥當勞業績蒸蒸日上。但也不能每家分店都交給特許經營，因為這樣會為了榨取全部利潤、打壞市場。
1990年代，麥當勞過度擴張的負面效應浮現，全球逼近3萬間分店的麥當勞彼此侵蝕業績，四處併購效益也並不顯著，顧客滿意度不斷下滑，隨即遭遇上市以來第一次單季虧損。緊接著，麥當勞推出「勝利計畫」，翻新菜單以降低速食油膩、導致肥胖的印象，並積極改善客戶用餐體驗，強調口感與衛生條件，麥當勞的經營條件開始從谷底扭轉。
勝利計畫加上20年來全球政經條件大致有利，麥當勞的股價在這些年共計漲了5倍多，遠勝標普500指數；而且以台灣散戶最愛觀察的現金股利殖利率看，季配息的麥當勞市值雖大但仍有2.2%，可說是相當強悍的一檔消費性股票！

地產業才是本體，速食只是包裝？拆解美股餐飲霸主麥當勞的經營秘訣 32:10 Share

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