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A Foreclosure Wave Is Coming | Chris Whalen on FHA Mortgage Loans, Tariffs, Bank Valuations, and Payment Companies
2025/3/23
Monetary Matters with Jack Farley
C
Chris Whalen
Chris Whalen: 我认为特朗普对美国经济的破坏性，如同19世纪的安德鲁·杰克逊一样。他将采取保守的政策，对美国经济产生通缩影响，尽管他宣扬保守的促增长经济学说。华盛顿许多支持特朗普政府的保守派智库，希望将时钟拨回50年，回到二战前或二战后的时期。他们将削减支持私营部门的政府机构，这其中包括住房体系。美国利用信贷来刺激住房和经济增长，而特朗普政府正在改变这一模式。他正在削减房利美和房地美的员工数量，这预示着政府对住房市场的干预将会减少。我支持对住房市场的改革，但政府对住房的补贴导致房价上涨。保守派希望政府退出住房市场的大部分领域，只关注首次购房者。特朗普政府希望银行承担住房贷款业务，减少政府在多户型贷款、度假屋贷款和再融资抵押贷款中的作用。银行更倾向于向富裕阶层发放大型贷款，而对中低收入人群的贷款意愿较低，这将导致市场出现缺口。虽然从政策角度来看，减少政府在住房中的作用是可取的，但必须谨慎实施，以免造成市场问题。特朗普政府退出多户型住房融资可能会对城市地区的住房市场造成负面影响。住房市场改革需要谨慎和周密地实施，以避免造成政治和经济上的负面影响。美国目前的住房市场存在许多问题，这些问题可能会给特朗普政府带来政治风险。美国当前的住房问题与2008年不同，2008年是人们无力偿还贷款，而现在是房价过高，人们无力购买。特朗普政府通过开放联邦土地用于住房开发来解决住房问题，但分区问题需要在州和地方层面解决。美联储在加息时未能强力抑制房价上涨，导致房价居高不下。美联储在其通胀定义中忽略了住房成本，这导致了当前住房市场问题的复杂性。美联储将融资利率降至零，导致几乎所有抵押贷款都进行了再融资，这加剧了住房价格上涨。特朗普的政策虽然长期来看可能有利，但短期内会造成市场和经济的混乱。安德鲁·杰克逊关闭第二家美国银行导致了1837年的恐慌，这是一场严重的经济危机。就业对经济至关重要，无论工作是在政府部门还是私营部门。我看跌信贷市场，因为私募股权和华尔街向散户投资者兜售信贷策略的行为令人担忧。私募股权的流动性不足以及高估值最终将导致问题出现。美联储下调GDP预期将导致华尔街调整收入和盈利预期。我预计三月份的银行盈利将会较低。美联储放缓缩表将导致银行存款开始增长。美国财政部减少债务发行将对银行体系和金融体系产生影响。特朗普政府试图减少联邦支出，这将导致财政部账户的现金余额高于预期，并对银行存款增长产生影响。财政部和美联储之间的互动至关重要，但人们往往忽视了美联储资产负债表的重要性。人们往往过于关注美联储的利率政策，而忽略了其资产负债表的影响。除抵押贷款违约率外，其他消费信贷违约率都在上升。尽管消费信贷违约率上升，但对银行的影响有限，因为银行从利息中获得的收益超过了违约损失。裁员可能会导致违约率上升。银行提前计提准备金，因此实际损失可能在四月初公布的银行盈利报告中才能体现。银行一直在将准备金转入收入，但汽车贷款违约率最高。信用卡违约率虽然上升，但违约金额相对较低，因为信用卡规模自2008年以来增长了100%以上，且信用卡使用率较低。我更担心今年的商业贷款。由于自新冠疫情以来积累的问题，美国经济可能陷入衰退，这将导致消费者违约率上升。特朗普政府将处理拜登政府遗留下来的问题，这可能会导致今年下半年出现大量的房屋止赎活动。与2008年不同，2023年商业房地产市场出现了问题，现在消费者市场也开始出现问题。由于美联储的政策，住宅房地产违约率仍然很低，但低收入家庭的违约率较高，这值得关注。FHA市场的违约率上升预示着中产阶级违约率未来也会上升。商业房地产市场的问题并没有像预期的那么严重，许多问题是特异性的。商业房地产市场的问题没有被广泛报道，因为这是一个机构市场，而且许多开发商是私营的。许多商业房地产开发商是私营的，他们的贷款在私营房地产投资信托中，因此问题不会被公开。商业房地产市场的问题主要体现在债券市场和私营开发商身上。FHA贷款由政府担保，但没有为贷款机构提供真正的保障。新冠疫情期间，FHA允许贷款机构进行部分索赔，但再次违约率很高。FHA将改变规则，这将导致大量借款人面临房屋止赎。从金融角度来看，避免FHA市场的大规模违约可能很难。特朗普政府的政策与其他政府的政策有很大不同，这将对商业房地产和FHA市场产生影响。银行不愿接管抵押贷款中的房产，而是选择与借款人合作，这掩盖了商业房地产市场的问题。银行不愿接管不良资产，导致经济中存在未解决的问题。联邦存款保险公司拥有大量来自签名银行的资产，但这些资产难以出售。联邦存款保险公司出售资产的损失很大。许多美国大城市的房地产存量过大，导致资产价值受损。美国南部地区的新建房地产投资增加，而北部地区的老旧房地产价值下降。尽管去监管对银行有利，但我认为银行股目前估值过高。银行股去年表现良好，但目前估值并不便宜。去监管将有利于银行，但银行目前更关注信贷风险而不是增长。我预计银行本季度的盈利将会还可以，但全年盈利增长不会强劲。如果利率保持不变，银行的盈利将保持稳定。美联储下调GDP预期将影响银行的盈利预期，信贷成本将拖累银行盈利。今年银行的信贷成本将上升。我建议谨慎对待消费贷款机构，并选择性地投资其他银行。我更看好富国银行，认为其盈利质量将提高。我认为摩根大通的运营优势使其难以匹敌，而资产聚集者和投资公司将继续表现良好。我关注银行的贷款收益和证券投资组合收益。美国运通公司表现出色，因为它不持有任何抵押贷款支持证券。
Jack Farley: 略
supporting_evidences
Deep Dive
Discussion on the current state of the US housing market, concerns about overbuilding, and the Trump administration's plans to reduce government involvement in housing. The potential for rising foreclosures and the political implications are also discussed.
- Overbuilding of spec homes above average price, leading to unsold properties.
- Headcount reductions at Fannie Mae and Freddie Mac.
- Concerns about the government's role in housing subsidies and their impact on home prices.
- Potential for rising FHA foreclosures due to government policy changes.
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