韩国房地产危机 | 全租房
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我发现大家对这个暴雷就是热情非常高涨咱之前聊韩国那期不是讲到韩国全租房暴雷吗都强烈要求我再仔细讲一讲咱今天就详细说说这个事这韩国的房价是从 97 年亚洲金融危机时候开始就持续上涨你想韩国五分之一的人口都挤在首尔那么一个城市里头那房价涨得就更猛了所以韩国的上任总统文在寅他在上任的时候就立下了豪言说一定要抑制住韩国的房地产泡沫

可是你猜怎么着虽然他确确实实出台了 25 次抑制房价的政策比如说收紧房贷高端房产压根就不让你贷款提高房产税等等可是房价呢就是摁不住反倒在他的人气内涨的是最猛的

搞得这个文在寅着实是非常丢人啊就在他任期快结束的时候非常无奈已经开始自我检讨了就说我真的已经因为房地产的事跟大家道过好多次歉了但是我今天还那你说为什么韩国的房价这两年就怎么摁都摁不住反而涨得更猛呢这就要说到韩国独有的这个租房制度全租房在韩国大概有 60%的房子都是以这种形式出租的

全租房是怎么回事呢它的规则其实很简单我们一般是按月租房子就比如说一个 200 万的房子我们按月交比如说租金 5000 块钱在全租房的模式下你一分钱都不用交可以免费住但是你得给房东来交个押金这个押金其实非常多大概能占到房价的 50%到 80%也就是说你一开始就得押比如 120 万押在房东那之后你租房期间你也不用再给房东付房租然后房东也不会因为你交了押金要给你付利息

到两年之后呢房东把那 120 万无数全都还给你你们俩这个租约就算完事了说到这儿肯定有人就要有疑问了你说我都有 120 万了那我买房不香吗当然大多数租客肯定没有那 120 万这个钱呢其实他找银行借的而银行借给你 120 万的贷款比如说利率 4%吧那你其实每个月只要支付大概 4000 块钱的利息就能住在这个价值 200 万的房子里正常情况下这房子一个月可是租 5000 块钱的那不就省了 1000 块钱吗那有朋友就要问了我都能

贷到这 120 万了我为什么不贷款买房子呢注意哈这时候这 120 万它只是两年的一个短期贷款而我们买房子大家都知道可能是 10 年 20 年 30 年的长期贷很多年轻人哪愿意背上这么重的房贷负担去买房呀对吧所以他们才选择了全租房的模式这也是为什么在韩国 20 多岁年轻人里边这种全租房模式是最受欢迎的

你看韩国国民的住房持有率是 56%而这个数字在中国是 90%也就是说韩国只有一半多一点的人是有自己的房子剩下全都是租房这里边很重要的一个原因就是因为在低利率的环境下这个全租房模式实在是太爽了哈哈哈哈

你看咱经过缜密的一分析租客肯定是更喜欢全租房的那银行呢我能给租客多贷一次款业务更多了当然开心所以银行也很喜欢这种模式你是不是想说这么折腾一趟意义到底在哪呢你看租客找银行贷款给房东房东拿到钱以后再存回银行玩的呀

房东拿着钱肯定不是存银行了他得拿这 12000 去投资这投资回报率呢他指望着肯定得比那 5000 块钱租金高投股票嘛韩国的股市虽然也是震荡上涨但是那回报率还不如存银行呢而且风险也太大了所以这里边其实最主要的投资方式啊还是去炒房

你想啊如果一套 200 万的房子首付 30%那就是说你要花 60 万然后你这全租房的方式一租出去立刻回笼 120 万这相当于什么就你买了套房子还多了 60 万当然你得还房贷啊那这简直就是一个现金流管理的大 bug 啊对不对所以理论上只要你能保证这个房子一直租出去而且房价一直在涨那你就可以循环往复就把韩国所有房子全都给买下来

事实上韩国确实有这么一个特别有缘的叫金先生他在首尔买了一共 1139 套房就被媒体戏称叫做公寓大王合着这么一套全租房的模式它其实没有产生什么实际的价值但这么一圈下来呢租客 房东 银行全都更高兴了这怎么听也不合理吧对吧它不符合经济学原理那这问题到底出在哪呢它底层上这套架构额外收益的背后其实是有成本的这个成本就是它额外的风险

你想要这套房子假设 30%首付的时候它其实就三倍多的杠杆但你要在全租房的模式下你就不需要任何初始资金或者说你这个初始资金可以立马回笼那这杠杆就变成无穷大了所以才有人能买成百上千套的房子

这个全租房的模式呢它相当于给韩国上了一个非常大的杠杆你看韩国的家庭负债比 GDP 超过了 100%超过了包括美国中国日本在内的全球绝大多数主要经济体而我又找到了韩国经济研究学院这份报告它说要是完全算上全租房的杠杆这个比率可能会达到 157%那可真就是冠绝全球了杠杆本身呢它只能说是干柴它自己是找不起来的它还需要一把烈火而这个烈火呢就是低利率

你看看这个是文在寅时期韩国的利率那你说这房价能不涨而对于韩国这个烈火可不只是降息那么一点 20 年之后疫情全球都大放水你别看人都被关在家里了那资本可是在大狂欢钱也多韩国出口也旺盛而疫情又让房屋供给停滞好家伙需求旺盛供给还停滞那房价自然飞涨这可不光是韩国全球大部分国家除了中国基本都差不多

所以你看面对楼市这么猛烈的干柴烈火文在寅虽然有一些限价的政策但顶多就算是在这熊熊大火旁边喷喷话洒到 2022 年的时候韩国首尔一套房子均价已经超过了 100 万美元就 700 万人民币每平米的均价达到了 2.2 万美元而在这个大名鼎鼎的江南区房价已经被炒到了 7 万块钱每平米那就是 50 万人民币这时候不管是房东还是租客还是银行那脸上每天都是笑开了花的

可我们都知道杠杆的作用是什么就是它会放大你的收益和亏损所以房价涨的时候你杠杆越大赚的就越多但如果在房价下跌的时候呢 2022 年美国通胀抬头一年之内假期超过了 5%韩国的通胀紧接着也跟着起来了我们说过通胀是经济的头号洪水猛兽韩元兑美元也开始飞速的贬值那韩国央行也不得不跟着开始假期

加息这可是杠杆游戏里最怕听到的词加息会导致什么呢咱还是回到那个例子咱先看租客这边原来我一个月 4000 块钱的利息可以贷到这 120 万现在利率涨了呢一个月就得 6000 块钱那我还不如 5000 块钱直接去租那房子呢我才不给你交这押金呢所以加息刚刚开始真的是刚刚开始韩国就出现了逆权租的现象数量超过了 100 万套

而且不光是租客这边房东自己也一样受到了假期带来很大的冲击韩国超过 80%的抵押贷款它其实都是浮动利率的意思就是说你每个月要还的利息是随着当时的利率环境而变的所以像前两年那种低利率环境那你每个月要付的利息就少

现在加息了你要付的就更多了其实中国的抵押贷款呢你看咱知道是以 LPR 为基础的嘛所以它其实也类似也算是个浮动利率这跟美国就不一样了美国超过 95%其实都是固定利率就比如说我贷的时候是 5%那这 30 年就锁死了一直都是 5%8%它就是 8%之后这 30 年不管利率市场怎么变美联储怎么变那都是银行的风险和你没啥关系了

所以你发现没有啊就是固定利率的环境下其实这个贷款买房的人他对利率的敏感度是更高的因为我一旦定下来之后就都得按这个环了我肯定更谨慎这就为什么前两年在低利率环境下美国的房价是一路高涨贷款就跟不要钱似的 30 年期还不到 4%那谁不是都努一努就买个房子玩玩

而像韩国中国这种以浮动利率为主的呢它其实就是已经贷款的人更容易受到这个利率变化的波及但是韩国一家级 3%好所有贷款买房的人你每个月都多还就是 3000 块钱利息正常吧 3%可能也能忍但你别忘了在全租房的模式下那些开满杠杆的人比如说金先生那 1000 多套房每套多还 3000 块钱在家好多人直接选择不租了那就是毁灭性的打击了

这位金先生在 2022 年 10 月被警方发现死亡原因并未透露

就类似还有很多利用着全租房的杠杆炒房客们是破产的破产跑路的跑路这就让这些全租房客的押金岌岌可危虽然大部分的全租房它是有个保险公司担保的但就在去年还是发生了 2000 多起全租房押金的并吞案涉及的金额达到了 7000 多亿韩元预计今年全租房带来的损失可能会达到 18000 亿韩元就光我查到韩国今年就已经发生了四起因为全租房的债务而自杀的租客

那房东们呢就只能被迫清仓甩卖自己的房产

韩国在今年 1 月份代出售的房屋达到了 75000 套是 2012 年以来的最高水平房企们也被逼急了真的是什么招都用上了就但凡你来看房子我就直接送你 AirPods 买房子他就可能送你一台奔驰车或者直接送金条韩国的房价从 2022 年下半年一加息立刻就开始下跌持续跌到了今年 4 月份整体缩水 10%很多地方的房价甚至下跌了 3~4 成成交量下跌了 70%韩国家庭的贷款也就是杠杆也开始逆转下滑

可能有人就说了那前两年它不是暴涨了那么多吗里外里房价可能也还好这么说吧可能也有道理但问题就是当房价上涨的时候大家都加足了杠杆房价那么一跌就可能会导致一小部分破产甚至自杀那对原有的社会秩序的打击其实很大

这就好比说如果社会整体大家都缩出了 10%那可能还好你停一停也就过去了但是假设 90%的人没什么问题 10%的人就完全停摆倾家荡产你看这两边可能财富都是损失 10%但是后者对社会的打击是非常大的所以面临潜在的房地产危机你说韩国政府怎么办还能怎么办赶紧出来救市呗之前文在寅实际浑身解数而求之不得的房市降温这新总统引起的一声就达到了只不过可能有点过

开始各种 online 就是撤销之前文在寅各种限制楼市的政策比如说放宽手套房贷款规定减少房产税提供贷款优惠等等但我们知道最重要的调控手段其实是什么呢还是利率所以韩国央行也说了为了刺激经济刺激楼市今年年底可能就要降息了搞笑是什么这还没开始降息呢因为之前房租开始飞涨了全租房的模式又成了香饽饽了开始盛行起来这个房地产市场似乎又要开始原来的老路了

你看这似乎就是房地产市场逃不过的一个轮回稍微一碰它就崩了一次性就撒花它底层是什么呢还是因为杠杆太高了这个大概就是韩国房地产市场危机的始末很多朋友就说了你别光聊韩国你也说说中国呗我们下期见