听众朋友们大家好，我是主播小陆，今天给大家分享的文章名字叫做《投资的非逻辑感悟碎片》，作者是“朱酒”。这篇文章，作者跟我们聊了自己关于地产股的一些心得体会。

第一，地产股很多，但能做的地产股不多。现在做地产股的人，很多都在掩耳盗铃。自己是来偷鸡的，却总是扛着一杆价值投资的大旗。而身边擦肩而过的那杆旗帜，也是在某宝同一家店买的。100多个房企，绝大多数会在3年内迎来经营上的历史性高点，5年内留给它们的，只有越来越暗淡的业绩。所谓的低估值，可能会一直存在，伴随着股价的下跌，低估值越来越高，这是大部分地产股的未来。

第二，强与大不是一个概念，但现在的地产股要想强，至少要大到一定程度。

大了是钱找人，小了是人找钱。有人高歌猛进，就有人每况愈下，买地产股不要总图便宜，这是强者恒强的时代；也别总抱着侥幸心理，傻子越来越少了。跷跷板不可能两头都高，在行业总销售额保持低速增长的大背景下，恒碧万融增长10%，就意味着别的房企要少卖2500多亿，相当于华侨城、时代中国和泰禾的销售总和了。对有些房企来说，业绩增速慢了，负债很快就可以降下来，估值自然会得到提升，这是地产龙头5年内的持仓理由。

3、

地产股的一大特性，就是左侧超跌，右侧超涨，或者说是杀估值的时候杀到底，讲业绩的时候涨过头。去年年初开始上涨，有些股票已经泡沫化，短期内被抬高的股价，成了下跌最大的驱动力，这也是今年地产股整体大跌的技术性原因。现在做地产的投资者，绝大多数并不相信地产这个行业还能火上10年，都是抱着吃一口就跑的心态在买入，一旦风吹草动，高喊价值投资的人就会比谁跑地都快。

只有在行情彻底走强的时候，地产股才有机会让一群投机者统一认识，出现报复性上涨。做地产股，需要超强的信念和耐心，还要有一颗经得起大起大落的心脏，今年是多事之秋，更是需要千锤万炼。

4、

降负债率是必然的，融创现在的销售规模和土储体量，都不再需要200%的净负债率了。但总资产的规模没必要也不应该降，市场在没有变得更差的时候，优质资产越多，实际的负债压力反而越小。融创的投资价值，就在于它一直是通过做大分母去完成着陆的。在分子上做文章，是我最不想看到的结果，买那样的企业，不如去买消费股。

5、

融创现在不断地卖卖卖，不仅是为了降负债，更是在为买买买准备子弹。地产公司表面的净负债率都是失真的，把已售未结、优质土储、净资产合在一起算出的分母，才能看清楚一个公司的真实债务情况。比起短期的股价波动，我更希望企业能买到更多便宜的好地。

市场都是被价格牵着鼻子走，大多数人都是看到股价涨了，连缺点都当成优点；看到股价跌了，优点也当成缺点。融创还是融创，和几个月前涨到49元时相比，没有发生大的变化，变化的只是——有些人被套了。

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ROE是价值分析的核心指标，但在地产股的分析上，脱离了负债能力和土储节奏的ROE，是严重失真的。不考虑负债情况，有些高ROE公司的经营风险就会被掩盖；不考虑土储情况，表面净资产与实际净资产的差距就会被拉大。以此为基础的资产负债率和ROE都会变化，而由负债率和ROE所推导出来的基本面，就更无异于空中楼阁了。

作者：朱酒

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1097.投资的非逻辑感悟碎片（十三） 04:17 Share

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1097.投资的非逻辑感悟碎片（十三）