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Shownotes Transcript
大家好 欢迎收听两把刷子那这一期我们聊出海的话题我们把这个地点选择东南亚的越南所以今天我们找到了一位越南在创业的朋友跟他聊一聊越南现在的这个阶段发展的情况以及可能的一些他所在这个行业投资包括地产的投资的一些机会那节目开始之前先请 Charlie 先简单自我介绍一下跟听友打个招呼
好的 大家好 感谢这个邀请然后今天很荣幸跟大家分享一下我自己在越南做房产创业的一些经历我是 2010 年去的澳大利亚去读的研究生然后研究生其实我读的是机械工程和经济
然后包括项目管理我其实是三个研究生的学位然后毕业之后回到 13 年回到国内就开始做海外房产
因为 13 年开始海外房产其实经历过一波非常火的阶段当时是结合着境外的留学和移民然后从 15 年 16 年开始海外房产面临着一个下行的压力特别是澳洲房地产因为这个政策上澳洲对海外购房人士加税另外呢因为这个国际大环境的影响澳洲经济在下行然后当时呢我就去到了
创业之前的那家公司叫 CBRE 石邦威理事石邦威理事它就是在全球做商业地产可以说是排名第一的上市公司总部在洛杉矶
然后我们在十方威力士其实做的也是海外住宅类的项目我们当时主要专精的都是这些海外的发达国家比如说英美加澳日本还有欧洲结合着有的地方结合了一些可能移民的项目所以我其实也经常出差去当地去看这些地方所以我对全球的大概的地产的情况比较了解
然后为什么来到越南其实也是一个机缘巧合我们在各地都有办公室他是做当地的住宅的这个业务有这个优步然后胡志明的办公室的同事就发邮件发到了我们北京办公室
然后就说我们现在越南的房地产已经有一个向上的趋势然后最近有很多你们大陆的人来这儿购房然后你们有没有兴趣我们一起可以合作我就觉得很有意思因为还是保持着开放的心态然后 18 年底的时候我们就来到了胡志明去考察其实考察之后就对我的
整个的认知系统有一个颠覆就是我们之前对越南的认知其实是非常浅显而且带有极大偏见的所以 19 年初的时候呢
我就又来到这个其实我如果说
当时完全没考虑也是没有的但是确实这个因素当时没有看到他会加速成这个情况就我们 17 年 18 年的时候其实内部也有一些讲座就是内部一些沟通内部一些沟通会包括我们当时也有这个外部的金融机构比如说中金呢我们会他们会来我们这儿去做讲座也谈到了这个问题但是我真的没有想到会是这个情况所以我
可以很坦诚的告诉大家这个东西其实它也是一个出乎我预料的加速其实是你自己对于比较新鲜的东西有一份好奇心对吧然后同事也有一些提醒那这样的话可能也就去了对吧对当时其实我为什么决定来越南呢不是就是我看完胡志明之后我还没有下定决心因为胡志明当时的价格已经不低了
但是我是抱着这个心态就说胡志明他其实只是一个越南的一面越南还有另一面就是河内越南是一个双城两个大城市的国家所以我 19 年初的时候就又自己来河内考察了大概两周的时间我就是在路上走看去跟律师聊去跟当地的华人朋友聊包括跟开发商聊
所以我发现其实很多人对河内的认知是有极大偏差的包括越南本地人即使是胡志明人对河内都有极大的偏见但是以我作为一个北京人的发展经验来看特别是对中国房地产的发展经验来看就这两个城市的价格差异主要城市我们举例就北京和上海的价格差异达到一半就是北京是上海的一半的时候
然后这个国家又经济在走一个向上的过程同时它又是同样体制的国家那么对于河内来说就是相对于 2010 年和 2009 年的北京来说当时可能跟上海比这还是很便宜所以我觉得河内有巨大的人之差这个是可以抹平任何创业中的小的风险所以我当时觉得就是犯了一些即使我在创业中犯了一些小的错误河内也是可以容忍的作为我创业来说呢
我就觉得河内是一个非常好的地方另外胡志明的其实竞争当时已经比较激烈了对 所以我觉得这一段比较有意思所以我在刚才讲你这一段的时候说你看到了河内和胡志明的价格差对吧即使当地本地人可能也没有看到这种规律可能会有一些空间但你作为一个从国内进来的人你就看到这种可能性
那这种当时是一个什么样的态度去判断这种可能性将来觉得它会有一定的可能性确实存在这种机会还是说你觉得这种风险是怎么考虑的我们肯定做创业的时候是无法百分百去确定机会到底是不是百分百能实现的但是我觉得就是这个概率的天平是往我们这边倾斜的为什么呢我觉得主要是三大原因
第一就是整个的越南的经济发展程度它其实是
它是有时间差的就是南北是有时间差的但是我们当时看到南方主要以轻工业和早期的一些就是所谓的纺织包括轮胎包括一些造船还有化工这些都是早期 2000 年左右的时候外资进入的比较多所以它发展的比较早胡志明也作为一个
我们一直在说它就是东方小巴黎反正一些还有些情人中的场景就是一个很浪漫发展比较早的一个经济的中心它同时又是港口所以它发展的比较好这件事是很多西方人包括我们都认知到的但是作为一个经济同时发展的国家它不可能只有一个城市在发展
然后我们当时又看到经济发展趋势是所有的产业高新科技的产业就是高附加值的行业比如说半导体光伏还有造车是在往越南的北部在迁移的就是在河内的周边外资涌入的数量就数额
还有质量就是他的公司还有行业都是在往北部在倾斜但是北部的核心城市河内却是胡志明的价格的一半这个时候我觉得第一点说从经济发展的角度来说它就是不平衡的还是基本面是第一点基本面是第一点就是经济发展第二点是我说的同样体制政治体制国家的价格差
有一部分路径依赖吧就是对于我们中国人来说北京和上海虽然可能发展的侧重点不一样但是房价是接近的而且从 08 年 09 年开始北京是有一个极快速的补涨就是当时可能 08 年的时候北京是上海的也是一把
第三呢其实我判断就是基于这个巨大的环境就是我们刚开始谈的就是第一点是越南的经济发展的一个情况第二呢就是我们过往的经验第三呢就是说我们判断它长期来讲它处于国际的这个大环境中它是有一个很好的站位的我们到时候可以深入聊一点就是我觉得天时地利人和在当时那个时间点是非常倾向于越南的
所以全球的这个大趋势我判断也不会在短期内改变就是中美之间的这种博弈在短期内也不会改变也是一个长期慢慢发展的过程所以我们判断这个博弈会给越南带来很强的外部刺激所以内部包括我们自己经验包括外部的刺激就导致我当时觉得越南是有极大的空间可以做的
然后这中间还有一些小的因素,比如说这个认知的差异,包括越南的南方人也对北方他们心里也是有一些,其实有一些隔阂,包括南北方人的这个差异,然后南方人也很少来北方来投资,甚至南方人,我当时 18 年 19 年来的时候,胡志明人对河内市,我可以用持之以鼻这个词,就是为什么要去河内投资,
就这个感觉就是我们这个年纪的人可能经历过北京上海就是当时这个经济发展差距比较大的那个时期当时很多人也会觉得我为什么要去北京投资我在上海做不挺好所以我觉得这就是刚才我问你这个问题我觉得作为一个旁观者的人去看待这种南北发展的差异然后最终你还是果断出手了所以我觉得这种决策力其实是很难得的因为所有的东西对你来讲
它是你的判断对吧但这种判断准不准确其实你有时候需要去做一个决策的但你最终还是做下去了所以我觉得这个东西在面对一个可能的机会的时候怎么去做快速的决策对吧基于你判断的一些规律我觉得这个其实还是需要很大的勇气的我再问一下就刚才比如说你 1819 年你在判断当时你去河内的时候
它大概是一个什么样的发展景象如果是与国内的这些城市对比的话因为你现在去河内可能还是跟国内有很大差距当时大概是一个什么样的情况当时的感觉是胡志明比河内先进五年如果和那当时比的话可能有点像我们 03 年 05 年的那个状态就是我们刚刚上大学中国的大概二线城市三线城市那个状态
就是还达不到一线城市的标准即使现在的河内也依然达不到中国二三线城市整个基建的那个城市面貌也是达不到的 OK 所以说到这地方啊
那个 Charlie 你可以介绍一下其实我们在开始的时候也谈 Charlie 其实做到现在这个程度经过大概 1819 相当于六年的时间其实现在已经是一个相当具规模的一个就是房地产的生意了在越南对吧你可以讲一讲你的这个大致的一个情况和规模我相信大家会有一些更感性的一些认识
我们基本上只是面向华人的客户我们在做华人这个数量上包括数额上已经是第一了我们现在河内是做海外华人在越南购房的第一名然后去年 2024 年我们整个的交易额是大概在 6000 万美金左右然后我们现在在已售的金额呢
应该已经达到了 5 亿美金左右的这个金额管理上的规模我们现在也在管大概 300 多套房子 300 多套房子我们整个的这个业务流程其实很简单也是一个很传统的业务就是帮助海外的华人在这里购房
购房之后我帮他去交房验收装修租赁后续的收租金包括最后的一个房产阶段就是帮他转售
这个我们都是在做的这个全链条的服务从今年开始吧 25 年我们春节后呢计划是在胡志明再开一个办公室现在河内的员工呢大概是在整体的员工数量大概是在 20 多人左右胡志明我们也希望今年可以有这个达到这个规模
到现在为止其实蛮具规模的我问一下我觉得这个选择也挺有意思你其实一开始就是定位去做华人在越南当地的房产的一些生意把华人作为你圈定的一个目标群体对吧这个是有什么考虑吗
你为什么不做本地的呢这个是我们的一个能力圈的限制就是如果我们作为一个外国人首先我们这个越南语就不同我们如果去做本地呢其实跟本地人竞争是我觉得有几方面的竞争劣势吧第一呢就是我们的成本比他高我有四个合伙人我们四个合伙人来到这边生活工作我们相当于本地人来说成本就会高很多不管是各方面的成本
然后第二呢就是本地人他其实相对来说已经有一些比较成熟的新房的中介他们的规模呢也在 19 年的时候也可以达到一家公司两三百人我都见过这样规模的公司所以呢他们其实已经形成了这个规模效应第三呢就是其实我们长期考虑啊
有点农村包围城市的那个想法就是我们是想做本地的但是一定不能是我们做一定是我们的越南的同事或者我们越南的合伙人我们越南的这些销售他们去做但是他们去做的这个过程中我需要让他们陆续的理解和赚到钱第一是看到这个钱是能赚得到的第二是跟着我们确实有差异化的能学到差异化的东西
第三就是说真的在这互相磨合的过程中也会有一些人能留下来长期跟我们在一起发展这样我们才放心把这个事情做交给他做所以大的方面就是说刚才说的这三点我们的竞争劣势是比较大的跟本地人但是现在我们经过这几年的发展从去年开始我们其实已经有一小部分的销售是本地
是本地客户的因为我们的销售现在在做跟客户接触的时候他已经能说出不一样的东西了然后我们因为积累了一定的资金优势和品牌优势有一些口碑所以我们在跟开发商本地开发商谈的过程中
也会有一些优势我如果刚开始来做我就跟他说我一个毫无经验的毫无经验来越南创业的中国人我想卖你越南份额的房子卖给你越南人开发商一定觉得我在开玩笑但是如果我把我的优势就说我因为做了从我毕业开始我就在做海外房产
我把我的渠道市场营销的经验整套体系的团队我们四个人其实是大家其实分工是还是相对比较平衡的就是四个人其实专场是不一样的我把这个给他介绍了之后他就觉得那交给他们做海外做华人这件事是 OK 的对而且我们其实背后靠的是
就是我们强大的中国强大的经济发展的速度包括海外华人的强大的数量还有质量因为我们现在主要口误来源第一是中国大陆然后中国香港还有中国台湾我们现在还有新加坡还有马来西亚的华人我们还有甚至拿各国护照的华人拿澳大利亚护照的拿美国护照的都有
所以我们真的背后靠的是全世界我觉得说中文的是全世界买房最有力的单一的一个群体如果按语言划分的话是最有力量的这个毋庸置疑所以我们背靠的是巨大这个市场这个客户来源然后我在跟开发商去谈的时候他就相当于比较好
接受我作为一个海外销售的独家销售的这么一个角色就是所有在河内现在在市面上销售的项目我们其实都在做但是我们可能会在特定阶段我们会做某一个项目的海外独家销售权就是这个海外的份额是只有我来销售的
所以这个过程中如果想谈到多家销售权我还是需要刚才我提到的这些点这些优势你刚才说一个点我觉得也很有意思你就是说你服务华人但这些华人可能会持有不同国家的护照对吧
那这个从来源来源的比例看有一些什么有有有意思的地方吗比如说是哪些区域还是占比更多一点是不是还是中国其实非常有意思其实非常有意思很多人也有问我们你们这个客户的这个占比大概是什么样的我们其实最大单一的客户来源占比你可能想不到
是中国台湾中国台湾 OK 我没想到甚至在某一年我想是在 22 年还是 23 年超过了 50%的客户是来自于中国台湾的它比例是非常大的然后再往下就是
中国大陆然后再往下就是香港还有新加坡大概这几个来源但是像其他的那些就比较少了就是来自其他国家的那些护照的华人就相对比较少所以川远你现在其实是已经居住在越南了对吧整个家庭也都在那里面觉得生活和创业你的感受怎么样其实我觉得越南是一个生活上比较舒适的国家它
各方面其实服务都有而且陆续的从我们来了之后我们中国的企业也都来到了越南所以很多方面的服务其实都是很 OK 的就是没有那么中国大陆那么好但是我觉得都是可接受的包括我们可能也可以从淘宝或者直接从拼多多直接买东西它可以急运过来运费也很低
然后在本地的吃饭它也是因为各国的人现在都来越南发展都有一些很地道的各国的餐厅包括我们中餐其实吃饭也不是太大问题而居住上它的居住成本虽然租金现在来说并不便宜对本地人但是对我们北京上海居住过的人来说还是居住成本比较低的我现在住在市中心的一个两具大概可能有 100 平米吧
他其实租金才 5000 多 6000 这样子
但是我如果同等的房子放到北京国贸周边那么我可能需要 2 万到 2 万 5 所以你在河内对吧刚才觉得是河内对我在河内对胡志明他会稍微贵一点但不会贵太多所以你刚才讲的如果说你之前 1819 很多可以说是很多偶然的因素跑到那边去对吧但是经过 1819 一直到 24 年这几年的发展你自己观察到的越南
它到底是一个什么样的整体发展态势或者这种发展的驱动力到底在哪地方对吧
对其实我刚才就是咱们在聊第一个问题的时候我其实就说他第三点就是我们判断未来越南的外部环境有一个比较大的刺激其实我判断的依据就是有也是三点就是越南现在处于天时地利和人和的一个叠加态先说地利嘛就越南他的地理环境他是首先越南这个国家是和中国接壤的
同时越南是一个很长条形的领土的形状港口资源它是非常好的同时越南现在的政治体制它是比较稳固的是一个共产党一党执政的这么一个国家所以它整个的政治环境可以说是相对比较稳固这个非常适合在高速发展期做决策
然后同时越南它也是一个在对外政策上比较开放的国家第一就是说外资现在准入的条款都比较宽松
现在在陆续变严但是他只是针对行业在变严他并没有针对其他的因素在考虑外资是不是准入他只是在考虑行业比如说一些非环保的行业他现在可能让进的就比较少然后他还有比较好的外交的政策我觉得越南是过去两年我觉得越南如果外交部有个 KPI 的话越南完成的应该是超额他基本上是
很频繁定期的在和全世界主要的经济体比如说中美欧洲的一些国家日本和韩国在进行很密切的沟通很密切的联系同时呢他也对这些外资进入到越南有一个比较宽松的税收我们刚才说那个越南他其实还是这个外商的招商政策比较好
因为像某一些工业区它会提供四免九减半的一个政策四免九减半的意思就是说四年全部免企业所得税然后之后的九年会给企业所得税减半所以这个对企业的利润来说就有一个比较好的保障了然后再有就是越南跟各大经济体包括各个经济联盟包括我们说 RCEP 就是
还有这个 CPTPP 啊这个全球的一些经济联盟包括跟一些单一国家比如说跟韩国跟英国跟美国它有单一国家的这个自贸的政策所以现在全球大部分 95%以上的国家跟越南现在都是免关税的所以它关税上的优势也很强我们说这个产品其实它的成本主要来自于就这几点嘛
就是关税还有切磋的税这几点然后这就是在地利的层面我觉得越南它其实营造了一个非常好的适合外资来进入的这么一个基本面然后呢我们再说第二点就是人和其实越南呢是虽然是我们的外邦但越南的文化体系是跟中国一样的也是如是道的文化体系它基本上的这个
人从小接受的还是儒家的这一套的东西所以跟日韩还有我们国家它是一样的就是人民其实是相对比较实用主义同时也非常努力
希望是在这个现实中有一个自己的比较好的职业发展也好还是说能赚到钱买房成家立业也好它是有很强的世俗的追求的所以这个国家的人民整个的发展还是非常努力的在东南亚国家里我们也接触了很多在各个国家
各个东南亚国家办厂的老板们老板们也都说越南的员工相对来说第一是非常勤奋第二是聪明因为从小儒家文化的国家一般都很重视教育我们说卷对越南人其实虽然没有我们那么卷但是越南人对教育的重视也是在东南亚国家里非常靠前的
对越南其实是最像中国的对吧对它是东南亚国家里最像中国的刚才你讲外交部营造很好的外部环境对吧跟大家都交朋友所以说外资投资的信心也是很足的所以在越南所以这也是驱动它过去几年发展一个很重要的原因
对我们刚才继续聊这个人的问题就是越南它不仅是一个文化跟我们非常趋同的一个国家另外就是它人口的这个数量是在东南亚国家里也是比较靠前的越南现在人口已经过亿了大概全球现在已经排到第 15 位它是全球第 15 大人口的大国然后同时越南它的人口结构也非常好越南现在的平均年龄是大概 33 岁不到
所以它的大部分的人口都集中在可工作年龄就是说 18 岁到 60 岁这个区间这个可工作年龄的人口非常多同时越南它因为没有实行过生育计划的这些政策所以越南它的整体的出生率没有大的缺口
导致现在的年轻人就像咱俩这一代人基本上家里三到四个兄弟姐妹是一个非常正常的现象同时我们这一代人在越南结婚之后他们一般也是生孩子也是两个起也是这个生产的速度
所以整个越南它的人口是非常非常适合去做工业化代工的行业的因为它这个人口供给量包括又想挣钱同时又是陆家受了很好的教育它是很适合去工厂包括去国际化的这些公司很容易上手所以在人和上我觉得越南是一个很少见的这么一个国家其实我们数全世界的国家能达到人和达到这个程度也很少
然后再有呢我觉得是最重要的有外贸政策有这个关税还有包括企业所得税前面的国家有很多然后有这么多人的国家也有很多甚至有的国家比这个越南还年轻还多人还多但为什么都没有越南发展的好我觉得最重要的是天时就是现在
大的环境是中美之间在博弈的一个环境这个环境就导致很多的企业它需要中国加一政策现在是中国加 N 政策了很多的中国企业它是在国内需要撤出到海外来生产但是它又需要中国的一些上游的供应链
所以这个国家还不能离着中国特别的远所以中美大的博弈下企业要外迁但又不能离着中国特别的远供应链还得能接得上所以越南正好用地利和人和承接住了这部分外溢的生产力
所以说越南只要我们判断就是中美之间的这个博弈这个相对敏感但是我们不去细了但是我们只要判断中美之间的这个博弈在短期内不会结束那这个天使一定是向越南在倾斜的
而且整个的发展也是在历史上有迹可循的其实在冷战期间在冷战之后其实很多像日韩这些国家发展起来包括我们中国大陆发展起来也离不开一些
海外资金海外技术的支持所以现在西方资本包括西方的这些大的国家他已经在越南不仅仅是投资在工厂上了他在很多高新科技的投资上已经开始往越南再倾斜我们知道去年底王仁勋来到河内之后跟范明正两个人已经确定了就说英伟达的数据中心包括整个的人才培训体系
还有这个未来的芯片包括说这 AI 这些供应链上它都在往越南进行倾斜所以我们看越南现在它真的是得到了很多这个中美博弈的这个红利吧对所以综合这三个因素呢就是越南现在处于天时地利人和一个综合的基本链所以经过我们这几年的观察它确实也是在一个正向加速的过程 OK 所以这样看下来其实
越南还在处于一个发展中的一个态势对吧我觉得这个是个核心是你刚才讲我觉得你不管呃
有他自身的比如说喜欢交朋友对吧各方面关系处理很好还是说目前从整个大的全球政治格局下面他得到了一些机会来看我觉得最最最有吸引力的是他的人你刚才讲的人口结构而且你看他的出生率还不低大家都喜欢养孩子然后也喜欢有好的教育这样的话他的这个经济发展的动力会一直持续那其实称
全球范围其实就我觉得就是像中国一样这些外资能够找到像中国一样有这么好的优势资源的地方其中就是劳动力嘛那其实越南是一个很好的一个地方从这个角度来看而且它的面积也很大相当于一亿出头的人口基数再加上这么高的出生率所以它这个未来的确实看它的机会很大既是劳动力也是消费市场
没错,你说的太重要了,即使是劳动业也是消费市场所以现在很多的大品牌,包括去年像一些集社的品牌还有一些大众消费的品牌都已经在越南取得了不错的成绩他们在越南的销量都很好那我们再回头再看一下我们数据吧,比如说
我们就拿河内举例子就你所在的这个河内那比如说它的这个房价 19 年和比如说 24 年和现在大概是一个什么样的水平 19 年我刚来的时候河内大概均价在 1000
2 到 1500 美金每平米我先澄清一下越南它这个房价是没有建筑面积没有公摊的它是按照使用面积来算的同时它是精装修精装修的程度也基本可以达到放点家具就可以住了就是搜索厨房这些都已经做好了
所以它的这个均价来说我们还是要按照中国的标准它可能要乘以一个 1.3 要除以一个 1.3 就是我们中国在销售的这个价格
比如说在越南它是卖 1300 美金一平米其实相当于我们国内按建筑面计算同时没有装修净装修的情况下在国内是 1000 美金一平米大概是这个售价水平可能就七八千的人民币的价格对吧对当时河内 19 年我来的时候均价也就是在 1300 到 1500 美金每平米然后今年是已经达到了 3000 亿美金
当时特别有意思的一点是当时的胡志明的军价是大概 3000 美金左右但是去年底胡志明的军价刚刚达到 3300 美金
其实胡志明是他是一个已经跌了然后又涨回来的过程胡志明是经历过房价下跌的房价调整但是河内一直是在往上涨所以经过这几年的发展两个地方现在价格已经基本持平了但河内还稍微低一些还有一个城市它发展怎么样就那个岘港因为我知道在疫情之前其实国内很多去岘港投资包括在那边买地就是
对对对那个其实其实这种旅游类的城市它的价格波动比较大就是在这个市场最后一波疯狂的时候就当我们可以聊聊我我现在判断市场到底达到了一个什么程度也说有一些情绪指标就比如说这个旅游地产的交易就香港的房价现在其实并不低啊已经可能能接近我刚才说的这两个主要城市了
但是岘港的整个交易量是非常低的没人接盘现在是没有太多人去买包括本地人而且有很多的烂尾和工制现在是岘港是这个情况但是岘港它因为还是有一定的旅游资源的独特性所以我觉得在这一波
越南整个房价上涨的过程中香港也会有这个期待的这个态势如果我们换一种按照你之前那个思路去做对标比如说即使河内先生价格在 3000 就算他 3000 美金吧对吧
那也就两万出头一点那我们以北京的房价跟他去对标你觉得有可能吗北京的 1517 年的那个状态他应该是达不到因为我们北京房价也有一波小的调整现在到现在应该有个二三十的调整但是当时顶峰时期的北京房价应该达到了六万多人民币我记得是平均的均价对但是有很多房子其实过十万每平米是很正常的在北京
越南呢我觉得这么对比特别有意思前两天我刚刚自己扒了一下这个数据就很有意思想看人民的收入究竟和房价的关系是什么样的越南现在是不是像很多人说的就是这些房价已经超过了人民可承受的水平
我们看到呢是一个很割裂的市场就是越南的 3000 美金的以上的这些房产其实它的销售速度非常快本地很多人是消化掉的就是很多甚至是没有给海外份额去消化的这个可能就是海外我们现在拿的房源都不多就是大部分都是本地才买但是呢同时像河内和胡志明人均的收入却很低可能达到 3500 人民币大概
大概是这么一个水平这么一个水平却在消耗着两万人民币一平的房价这个是很割裂的我们现在看是很割裂的也是很多人现在对河内比较唱衰的原因但是我就是客观的拉一下这个数据以前在越南人均 GDP 的标准 2024 年底的时候现在是 4600 美金每个人但是如果拖回到中国中国是什么时候达到这个水平呢是 2010 年
2010 年中国的人均 GDP 是达到了 4600 美金 4500 多吧反正基本接近然后当时我就拉北京的房价正好安居克他最早的数据是 2010 年北京的房价如果按照使用面积来算
是 4600 美金每平米就是当时的全中国全国的人均 GDP 达到了 4600 美金但北京的房价已经飙到了 4600 美金每平米当时就我们同等来算的话可能北京人的平均收入在 10 年也就 3000 多人民所以呢这点就是我还是相对比较有信心的我觉得
越南它不光是在这个我们说这个土地政策上其实跟国内不一样它其实没有那么大的供应量的情况下它的价格包括它的这个产品交付的这些质量确实在现在是不高的所以我还是就这个回答可以回答一个问题就是越南现在还值不值得投资房地产所以我这个其实我有一个感受就是我去那边的时候我发现
它不像比如说我们在 08 09 那个时候比如说国内房价又大涨对吧正好经济危机之后国内搞基建你会看到城市到处都是塔雕对吧到处都是搞基建的到处都是挖来挖去的但是比如河内那边其实它房地产现在还处于发展阶段但是我感觉是没有那么多就说那么多塔雕是不是它会对于这种土地供给会有一些控制是的
土地供给确实有一些控制它的控制是在这个 P 间段因为土地本身不是国家所有的越南它是土地私有制的国家它其实是处于中西方中间的一个土地政策就是土地
理论上归国家所有但是民众有永久使用权这个土地包括这个公寓越南本地人买了之后它在房产证上写的是永久就使用权是永久但是呢在法律上又规定这个又规定这些土地其实是归属国家的但是国家现在很难轻易地去拆迁去动这些这些动迁这些地还是要跟老百姓去商量
所以越南相对来说它的土地的性质,所有权性质导致它没法做大规模的拆迁,它也没法以土地财政作为财政收入的主要来源。所以越南它现在政府只是在批建端,就是说我给你批建筑许可证,我给你批所有的什么消防证这些证照的过程中才来去收水。
是这样的但是这个中间就会有很多的这个勾兑这个斡旋所以导致他在和那个胡志明这种比较大的城市他的斡旋成本很高
所以他的批件的速度就非常的慢再加上越南政府在过去几年经历了一个整个领导层大的一个换血所以导致很多人他现在其实是不太敢去批这些文件的但是最近呢我们看这个政府私家马上稳定了之后我相信我们看这个批件的数量来说河内
在 2024 年已经达到了近几年的一个高峰然后胡志明也会胡志明市也会在 2025 年开始有一个供应量的提高所以整个市场现在是慢慢的趋于稳定所以这个其实就可能叫河内纵线是它的
它的城市发展特点可能就是你市中心老房子可能就没法拆迁可能还是老房子那对于新的开发来讲哪地方有空地可能就去哪地方相对会容易一些对吧可能就这么一个发展的规律是的老城区基本上现在很难动就是它的这个房屋的所有权这些排屋的所有权都是在个人手里同时它这个
土地的动签成本很高它这个排污都很贵可能像河内的最著名的景点环建湖环建郡环建郡的土地可能一个 100 平米的地要卖到几百万美金就是很正常所以它其实开发商是没有太多的空间在那边去做的同时政府也在政策上有一些限制比如说老四城特别是环建这种区域它是不允许有高楼在被披荐的
所以开发商的第一是又见到这个容积率又少然后呢土地的动纤成本又很高那他就没有动力了 OK 你会发现因为我看你的朋友圈里面还有些文章说因为 24 年核内也涨了蛮多的吧 20%几我看对吧
然后你觉得这个未来还有机会吗比如说像河内这种城市未来的这种投资机会还有吗站在你的角度来看首先说我觉得是有机会的但是像去年一样河内涨了其实总体数据大概三成多百分之三十几了像这种快速发展
是很难有持续性的就是我觉得它不会跌它可能会在今年有一些微涨但是可能同时这个流动性这个购房的意向就会涌向一些可能相对价格没有那么高的一些地方所以我今年是非常看好胡志明市的我们今年想去胡志明市也是第一就是它的供应量起来了然后第二呢我们也看到很大的咨询量现在在往胡志明市倾斜因为
就像北京和上海因为我北京人我可以说北京的那些房子建的那些质量和那些样子和居住的舒适度产品力上确实跟上海有差距所以在同等价格的情况下可能很多人就会又把眼光放在胡志明市了因为胡志明现在看来从低谷走出来但他还没有走得很高所以他的这个价格优势就体现出来了
同时它的产品力也更强然后城市更具活力它就更市场化一些所以它是一个轮动发展你刚才这个问题呢其实就是越南是不是房价还能涨我觉得它背后的因素其实是越南的经济还能不能发展对就是我们现在判断越南人均 GDP4600 美金是不是真的就是越南发展天花板
如果这点我们判断他不是他未来还有经济还有还会达到人均 GDP8000 人均 GDP1 万有没有这种可能如果有那他的房价一定会涨因为越南就两大城市就河内和湖泽明市第三大城市海防市的人口就跟这两个城市已经是断崖式的区别了但只有一百万人但这两个城市都超过千万级的人口
然后包括这两个城市一个红河三角洲一个同奈河就是湄公河三角洲这两个三角洲所辐射的三角洲经济就是大湾区经济也会给两个城市正向的很多的反馈它会越来越大
它的人口聚集效应会越来越强对所以我们背后其实就就是在判断越南的经济对所以我觉得我们再简单聊一下这个刚才说的最好的我觉得就是看他能不能再往上自得飞跃其实按照这个经济学的角度就三个嘛第一个是很核心的是你的人对吧劳动力第二个是你没有好的技术技术其实很关键有时候也取决于人第三个就是资本这
这三个其实是你决定他未来能不能上台这些其实最关键的要素资源其实河内我自己有一点担心的地方是什么他人出生率是很高但是呢很多的时候他都是一个都是 neighbor 嘛对吧就不知道他的这个在网上这个高素质的人能够带来技术创新和技术发展的这一块儿
是不是会有一些突破和创新那如果这个能上去再结合它下面的这一层那其实是未来再加上比如说它现在有各种各样的资本的涌入它其实是有可能还会有一些再往上突破的机会的因为这样的话因为整个越南它整个从供应链的角度它其实并不像中国这么完备
那其实也没关系你从比较优势的角度他其实需要是说我在某些领域有我的核心技术和核心的人然后底下又有很多的这些产业他其实就有可能发展对吧是的是这样的对我其实觉得就是越南的这个教育啊包括越南的这个开放他会也会陆续的吸引一些海外的月桥
在回国发展就像我们当时有一大波的留学生回国炒海龟嘛所以这些人也会带来所谓的人力资源所谓的这个高知所谓的这个资本都会通过这个海外的月桥再往回带然后包括今年呢越南也开放了这个月桥和本地人有同样的享有同样的权利就是可以去买地
所以我们现在也接触到有一些海外的月桥在积极的回越南在拿地你自己觉得对未来越南经济你还是有信心的对吧对我其实就跟我们 18 年 19 年判断不了现在的国际的这个形势会到什么程度一样五年以后的事情都很难判断但是呢就是说
现在越南所处的环境包括天时地利的这些因素是让它有可能 GDP 再翻倍的我觉得这个可能性还非常大而且在这个翻倍的过程中就是全世界的有一个房地产我们看有个规律就是人均 GDP 在 3000 到 8000 美金的增长阶段房地产增长是最快的
所以我们当时其实来到越南坚定的在做本行呢第一也是因为我是这个专业我一直在做第二呢也是因为这个行业足够大听话版足够高第三呢也是因为我看到了这个路径依赖就是 GDP 如果从 3000 多美金 3000 多美金到 8000 多美金有这么一个增长的过程的话那它的房地产的增长是确定性比较高的 OK
我们再回到刚才说的地产的那块我不知道越南它比如说河内也好胡志明也好房地产投资就两个第一个说你能不能有一些杠杆效益杠杆效益对吧第二个是说从风险管控的角度能不能有现金流所以从租金的角度看这两点在越南是一个什么样的情况
杠杆呢其实现在因为越南它基准利率也很高我们现在处于这个全球这个加息末端和降息的这个开端嘛
所以我们现在处于一个全球利率的高点我们中国是相对来说比较特殊的我们在走不同的这个这个这个利率政策但是越南它基本上是和全球和美金的这个利率政策是是是一致的它也是属于历史上利率相对比较高的一个高点现在的越南基准利率大概是在五点多
所以导致它的贷款利率非常高越南现在贷款利率是 8%到 10%而且 8%是非常优惠的汇率只能说你买房的第一年和第二年可能能享受到这个 8%过了这一两年之后那接近 10%的利率了所以越南人现在在买房的过程中他其实用到杠杆的是比较少的即使是本地人他用到杠杆也是比较少的同时他用杠杆的时间比较短
因为咱也琢磨这事儿嘛就是一般人谁敢 10%贷款利息贷 30 年对吧疯了所以越南它现在用干法比较少当然这个侧面侧方面说我们在未来也是一个对房价的助推当美元周期开始走到降息周期美国慢慢的降息越南还有这个有这个空间可以再跟进降息的时候那更多的本地人就会参与到这个利用干法的过程
所以现在的越南的金融环境,包括但不限于房地产金融,整个金融环境是比较初级的,所以很多人的投资渠道也相对比较单一,它的股票市场也很小,它的基金更是屈指可数。
同时它有很少的这种确定性比较高的标准化的金融产品所以现在整个的民众对房地产的投资还是一个很正向的态度老百姓挣了钱他还是想去投资房地产买地
买地买房这是越南人的这么一个心里的一个心里的一个这个毛吧越南人有了钱还是就是希望去买房买地的这是第一点吧就是杠杆吧第二就是租金租金现在其实在
和胡志明整个的租金回报率年化应该是可以达到 3%以上那很高对特定的项目是可以达到 4 甚至 5 因为我们刚来的时候和内可以达到 5 到 6 他其实这两年房价的涨幅是远远甩开了租金的涨幅租金但是每年也都在涨但是房价涨幅过快导致他租金现在其实没有追上
所以我从这点也是判断说它房价可能像河内这种增速过去一年增速比较快的地方可能今年会稍微的有一些增速放缓这个比国内高很多北京上海可能也就一点几吧二都不到
北京大概是 1.2 他的存款的利率有多少也很高存款很高存款可以打到 5 以上如果存到半年以上的话应该是可以打到 5 以上定期所以即使他的金融这么粗犷但是他因为国内没有好的渠道所以他人家还是要把钱放在房子里面对吧我本来以为你没杠杆的话是的
大家你住推房的这个动力你就弱了很多嘛但是可能他比较特殊就他实在没有选择也只能放在这地方存钱存钱然后坑死买一套房子对是的是的所以说从我们从发展的角度来看就是越南他的金融还有这个就包括证券基金的这些还是有很大发展的空间就因为房价这个土地的价格在攀升之后也不是一般的
一般人或者年轻人轻松可以买的这个价格那如果这样的话对于外国人他有什么样的要求和限制吗如果买的话我们这么说吧第一上就是外国人能不能买外国人可以买多少就外国人其实是在越南还有一个规定 2015 年的时候执行的就是海外的人是可以在越南买房但是公寓项目你只能买这栋楼还不说整个项目就是这栋楼的 30%是可以的
可以卖给外国人的然后呢如果是带地的新建项目就是老的这些已经在越南人本地手本地人手里的这些房产是外国人都不能买的但如果新建的项目从开发商手里买带地的项目是可以买 10%就是比如说 100 套就 10 套只能卖给外国人对吧
对,所以公寓现在还是外国人主要投资越南房地产的一个方式他们的公寓其实就是我们的住宅了这边叫公寓,我们国内叫住宅不是我们国内所谓的那些小产权,50 年产权的那些公寓它这边就是住宅然后从产权性质来说,外国人和本地人是有区别的本地人是永久产权,永久使用权然后外国人是 50 年使用权加以
一个政策是到 50 年之后可以再续 50 年但是怎么续花多少钱现在还没有定论但是 50 年之后其实非常久了我们现在不确定我觉得大概很多投资者不会拿到 50 年所以也没关系还有一个比较好的就是外国人的 50 年产权只要转售给本地人那就变成永久产权了
本地人来讲就是永久产权对吧对他只要卖给本地人了就是永久产权所以其实我们很多的外国投资者知道这点之后大家也不太担心产权时间的问题因为最终我们还是要卖给本地人是要出手的对政策方面比如说有限制吗比如说什么资金这方面越南它现在是不限购和不限售
但是对外国人呢他是现代就外国人是不能贷款的基本上是贷不下来款的所以基本上外国人买了我们就是没有杠杆就用全款去买越南的这些房产对然后呢另外呢就是这个税费上
外国人和本地人也都是一样的税费没有差异这代的在第一次买的时候他其实把增值税这些已经加到房价里去算了然后另外在二次交易的时候他会有一个交易税这个交易税是以房价当时交易价格的 2%去征收另外还有一些比较小的税种反正总计的成本应该是在 2.5 到 3 之间
所以它交易的成本是相对比较低的比中国要低然后呢费上就这个税上是低一些的但是费上呢它可能会有一些中介费当然我们国内也有就是找点加密防卫的给中介费嘛这个也是有的
所以基本上本地人和外国人买房的差异就是差不多这几点第一是可买的类型不一样然后产权时间不一样税费不一样所以其实对于外国人来讲其实就是买一份理财产品相当于我买一个三到四个点左右的理财产品对吧那个汇率会有大的波动吗就越南吨汇率对美金是相对比较稳定的但是我们
其实现在的这个汇率主要的波动都是因为美元指数在涨美元在很强的一个高位所以其实相对的一篮子货币对美金都是在贬值的越南在这一篮子中呢其实对美金相对贬值是比较温和的并没有出现说大规模的波动就是超过
十个点五个点以上的波动都很少年化那你对于想要去投资的一些比如说大陆的吧这些人如果有想法的话你有什么特别好的建议吗我觉得大部分的我们海外的这些客户大家还都是以投资为目的很少有人说我是要自助或者孩子上学
既然以投资为目的就把这个眼光多放在投资回报率上而不是说这个房子本身的情况因为很多人来看到之后可能觉得越南有了房产怎么建的这个户型是怎么设计的这种反人类但是其实这些都不是我们在投资这个地方说最主要的考虑因素最主要的考虑因素其实更在更高维度我们是在这个城市是怎么发展这个城市的
规划和发展路径是什么样的这些因素上我们多去考虑然后另外在实操层面上我觉得大家即使是不找我们还是要找到比较专业的中介因为我看到很多本地中介他其实是没有那么高的责任心和能做这个事的长远的一个眼光的他其实卖了你一套房他可能骗了你然后他可能过两天他就换行业了他不干了
然后你这个房子出现了很多问题后续管理上出现问题收租金的这些问题都是没有人去把理的其实海外房产我做了这么多年我觉得最难的其实不是买的那个过程最难的是你后续能顺利的把它脱手同时在你持有的过程中不产生太高的税费成本这个是非常难的所以我来之后最重要的就是我把这个租赁部建立起来我们现在是跟
所有的客户可以微信实时沟通就不是那种可能像英美发达国家我必须发邮件可能发了一天第二天第三天才给我回那个很缓慢我们现在是建立一个很高效的恢复体系然后再有的是每套房子我们会有专人去管理
然后我们会定期拍照让这个卖家放心在卖的过程中我们也会帮助客户去整理他的这些材料去公证书去公证我们都是全套体系流程都可以帮忙的所以是最高效和最省钱的我可以说做到了这点
对,然后再有呢,就是说买的过程中开发商还是很重要的,可能有些开发商大家做的尽量不够好的话,他会出现一些问题,延期交付啊,或者甚至出现烂尾的问题,这个都是需要前期去过滤掉的。我们也比较自豪的一点,就是说我们从开始到现在卖的所有项目没有出现烂尾的问题。
好的谢谢 Channie 我觉得今天这期节目我觉得还是从 Channie 自身的角度从她当时在 19 年左右选择去越南包括从事地产创业的生意
让我们了解整个越南在过去这几年的一个发展的过程以他对于整个越南经济和产业的发展的一些看法包括在中间可能的地产投资的一些可能性对吧当然这只是仅供大家做一个参考但如果说大家如果有一些方面的需求的话可以联系我或者联系查理这边到时候也可以稍微了解一下好吧那今天特别感谢查理谢谢祝大家新年快乐