Shownotes Transcript
我个人觉得 70%的建筑师和设计师我觉得可能都要离开这个行业这两三年包括做的这些商业投标没有夸张我从来都是没有输过都是中标的自己做完经营之后我现在非常理解业主共情了因为我觉得做商业经营要远比做设计要难受痛苦很多
现在的新商业出现一个特点以前的商业标准时代都属于大地产公司的觉得以后会越来越五花八门大家不同领域进来会做得很不一样好的地方就是我们中国真正开始进入了精细化社会的一个开始在自己的能力范围之内去做更好的事情就千万不要步子跨得太大不光是我我觉得是现在这个市场条件下所有人都应该去思考的商业是地球上最大的游戏
它是如何改变我们的社会与个人的商业背后又隐藏着怎样不为人知的力量让我们在创始人说一起倾听
大家好 欢迎来到新一期的创始人说我是佳雪这一期我来到了一个建筑事务所当然我要聊的肯定不是建筑方面的专业话题而是跟飞镖商业有关的话题之所以选这么一个主题是因为我发现疫情之后这几年随着大众消费的需求越来越多样化
大家对于那种轻松自在的生活也越来越向往那各大城市的飞镖商业项目变得越来越多像我们非常熟悉的上海 TX 淮海红寿坊杭州的玉鸟集天目里成都的园野路互 CPI
那他们有的是公园型的文化街区型的有的是逐利人行的市集型的策展型的等等那尽管形态各异但是他们所呈现出来的那种很独特的在地文化还有个性鲜明的商业圈层感那显然都比传统的商业项目要吸引人很多那所以本期我就想围绕飞镖商业这个话题聊一聊为什么这几年市场上我们看到的这些飞镖商业项目越来越多了那它只是一个
这一段时期的特殊产物还是未来的一个发展趋势呢包括那些做得好的非标商业项目它们背后有哪些可循的经验或者商业逻辑呢那我今天请来的这位创始人他身份非常的多元他本人既是建筑师也是非标商业项目的运营方那他们建筑事务所之前已经做过了上百个城市更新的项目
那因为这些项目呢他们也先后获得过中国地产设计大奖美国建筑大师奖等等
他们这几年自己也做了不管是策划还是运营很多的飞镖商业项目像他们前一阵我知道他们的 MIX 岛西西里村今年也是刚刚获得了北京最具美学历文旅项目奖他自己今年也是刚刚获得了先锋建筑师很多的荣誉我不一一介绍了那好现在我就赶紧请本期的这位创始人让他来先跟大家打个招呼吧
谢谢佳佳老师做了很多功课各位好我是深江海其实我们有几个公司一个是今年刚成立的深江海建筑事务所但之前是大观建筑设计当然刚才您说的运营公司就是 Mixer 商业运营
主要还是设计师其实开头我就是因为已经铺垫太多了对你背景没有做太多介绍我还是简单再稍微插一点这样有助于大家对你的了解因为我知道你最早其实在国内学的建筑学后来在英国拿了建筑的硕士学位然后在国外像那个
扎哈哈迪德的建筑事务所也是工作了几年然后 11 年末回到国内在万科做了建筑师做了 4 年的时间差不多 16 年做了大官这家建筑事务所因为其实对中国房地产市场如果是比较了解的人可能都知道其实在我记得差不多 13 年的时候其实国内就有学者已经提出了就是说国内这个房地产行业要进入存量时代然后 14 年的时候当时万科的那个总裁玉亮
他那个时候就说了说那个弯腰捡黄金的时代已经结束了我们接下来要进入白银时代其实当年大家对这些专业的学者也好专家也好大家对这些论点都那个时候还挺嗤之以鼻的大家不愿意也许是不愿意相信反正就完全听不进去吧
但是像你们 16 年做大观建筑之后其实你们从一开始就是做的存量的这个生意现在看有没有觉得还挺幸运的比较早就开始做存量的这一块 16 年我当时一出来之后做城市更新并不是说的确是我是觉得未来当时肯定是觉得未来是属于城市更新但是呢所有人我相信包括郁总这些地产大佬应该也没有预料到会
这么突然其实 16 年我当时做改造也是因为机缘巧合当时毛大庆毛总和万科领导他当时做观想记忆那品牌所以我们第一个项目就是
就在东四工厂级当时做完之后是一个胡同里面的 2000 平米的改造 2000 平米在胡同里面算不小了然后改完之后效果还挺好后来就很多这种改造项目都来找我们所以我觉得当时还是机缘巧合因为当时最开始很多项目都在北京北京的话基本上那时候已经进入了改造项目了
本身我也比较喜欢改造其实我很早我 18 年什么时候我就已经确定了我说我未来主要是做改造项目当然作为建筑师肯定喜欢做新建
你怎么能喜欢改造项目了改造我觉得挺有意思所以你不能任意发挥但是它有很多限制但这个限制我觉得很有意思你作为设计来说有了限制反而会更我觉得更好做因为你有很多东西你要去满足它就相当于给了你很多的输入条件但是是新建的话当然可以更自由发挥但是意味着限制少就是你输入条件也少我现在的业务主要是设计公司有的是
40%是改造就是从里到外都改造包括外里面包括内部然后 40%是纯室内然后 20%是纯建筑我觉得我们也反映了北京的很多的所谓的这种建筑事务所就像我跟我同龄的建筑事务所的一个状态基本上大家可能改造的比例还是挺高的但是 16 年并不是我 16 年刚才做改造的时候很多朋友还
稍微有一点点质疑说你为什么不去做新建非要去做改造那时候大家还觉得有点看不上改造但是现在的话大家其实全靠城市更新项目养着自己的现状我们现在也有 20%新建建筑但是客观上来说这些新建建筑在这种市场条件下它非常的来回的反复折腾从收入上来讲我们基本上都是靠改造和室内来养着这个
纯建筑项目像您以前包括在国外大的建筑史事务所干过包括你们之前作为一个建筑师受的教育是不是还是要建那些根据以前的观念做那些大的摩天大楼做新的那个是你们心中向往的理想我觉得是每个建筑学生时代都想做地标项目
但是现实已经时代已经过去了好吧我们就接受今天的市场是因为刚才我也聊到咱们这期还是要聚焦在飞镖商业这个话题上飞镖商业你觉得我不知道是你觉得他会是下一个阶段的趋势吗还是我觉得再过两天可能大概大家就不会再提飞镖这个词了因为
飞镖的话是相对于之前新建因为新建大家是那个盒子上街房长得全国各地长得一模一样从空地上直接盖大家复制但是进入城市更新阶段的话因为你要就着现有的老房子地段什么的你必然要做的不同因为你是改造你要是被现有的环境所限制
所以我觉得现在大家还提提非标准因为大家刚开始转所以大家都非要提什么非标准什么但是以后我觉得大家都是非标准就不用再提这个词了以后可能就是默认就每个商业不光是商业每个城市更新项目都是独一无二的并且我觉得还有一个特点以后的
我觉得现在的新商业出现一个特点就是以前的商业标准时代都属于大地产公司的现在的很多商业五花八门有大有小很多个人不光是地产设计师入局很多比如文化人艺术家甚至餐饮协会餐饮老板大家都在入局玩这个东西我觉得挺好玩的我觉得以后会越来越五花八门大家不同领域进来会做的很不一样
其实我刚才前面也聊了一点就是我们作为用户视角消费者视角觉得飞镖项目它吸引人的地方但是你作为一个局中人就是你自己感觉就是飞镖项目它到底确实它的魅力它的优势在哪些方面我觉得飞镖商业还是给人提供了一个不同的
我觉得其实是一个城市里面独一无二的一个场所因为相对于比如大家刚去的我要必须要去购物中心要买个什么东西现在其实也没有什么必须要去购物中心了但是我觉得每个人可能在城市里面都会有自己喜欢的那几个一两个地方我觉得还是挺但是非标的话我觉得不光是说它的长什么样子我觉得还有一个它里面的业态
液态组合招的什么品牌这个也是会很有意思的不像是以前大家喝咖啡只去星马克然后我觉得它提供了很多的可能性
你自己其实最早前期是从更多的从建筑设计师的角度来前期策划设计这些飞镖项目到后来你自己渐渐参与运营就是你自己感觉到底这些飞镖项目大家那些做的火的大家当然是非常羡慕了实际上真正的你要做好这个飞镖项目其实它的难点有哪些方面呢第一点就是成本我说第一个就是你的租金成本
因为有的是物业方直接做的但有的是整租过来自己改造的所以你不管是你的物业还是说你租过来物业首先你拿过拿来的成本这个是要足够低这是一个很大的一个大前提其实很多看着很火的商业它其实不挣钱就因为他拿的物业太贵了就算账问题然后第二点还是成本就是你的投改造的成本
尤其是现在的消费下行情况下有一个很大的前提就是你要有控制成本的能力因为你成本做超的话其实也很难去很好的一个回报率我觉得这个也是像我们这些比如现在很多个体户我就统称为我们这些个体户去做线下的城市更新和以前大地产公司做完全不一样同样的材料同样的工艺然后同样的效果
因为我们毕竟是个体户嘛就是他可以把这个成本控制的相对要低变低很多然后大地产公司他有很多的流程很多的呃要要分包啊要要要做的东西他最后就是成本就会比较高然后第三点我觉得就是你的地段就是
我觉得没有人是神没有人是经营之神他一定是你要借助很多外力其中地段也是你的一个很好的外就是地段不一定是失误心想但是你总有一份独一份的一个优势这样的话你才能做成你不可能再运营再强的人不可能扔到一个随便扔到一个地方他都把一个地方给经营起来
然后第 4 个我觉得就是你要招好的商户这个很很重要你要组合好招好的商户的话那我觉得你之后会轻松很多要不然的话你之后这些我引流啊调铺啊这些事情就太持久性就太太麻烦了嗯
刚才咱们聊到你不管是作为之前是作为一个建筑师你后来自己也开始运营一些项目我不知道你这些年之后积累的经验有没有感觉像你们这样建筑师在自己做飞镖项目的话其实对你们的能力提出了哪些新的要求现在我总说现在做个好看的东西门槛太低了你得给自己创造更多的竞争壁垒你像我做商业的话我就是
因为我除了做设计之外我爱做经营我喜欢用经营的思路去思考前面的策划定位包括在设计过程中我觉得现在的业主我去投一些商业项目我觉得有的也不一定都没钱其实有的业主他是有钱的无论是地产公司还是个人但是他还迟迟不敢下手的原因就是他怕钱花出去没有效果做不成但是像我们有经营思路的设计师我觉得就给了他一个
我觉得起码分析更全面一些,其实包括我的设计方案里面,我觉得前面有很大的一个篇幅,就在分析这个场地的定位什么的,其实我们就是为我们这个方案的合理性去做一个前期的分析,通过这些分析得出我就应该做这样的方案,这样的话你这个经营才能或者说你这个账才能够成立,因为
从经营角度和纯设计师角度看一个项目是完全不一样的就是你看很多大师很多设计大师做的商业项目都死得一塌糊涂就是
因为大师往往都以自我为中心我怎么怎么样我的建筑怎么样但是经营的话经营化都是以也不是经营化是以消费者为中心什么是适合消费者的所以消费者思维所以我觉得这是我们的一个优势其实这几年这两三年包括做的这些商业投标我没有夸张我从来都是没有输过都是中标的
我觉得真的是因为有的时候我的方案设计多好看我觉得并不是但是是因为我们的方案是做的最合适因为有的时候我明明知道从设计角度我这样会更好看但是我从经营角度说我要自己给自己做个平衡我不希望我觉得对商业项目来说它的一个成功绝对不是说纯设计意义的成功它也包括你后期它能够持续经营如果你设计了一个
设计了一个项目然后最后很快就死掉那我觉得作为设计师来说我觉得也是失败的这就是你们总能胜出的原因因为你们比传统的设计思维又加了一层经营思维我觉得现在你要是想做商业项目我觉得这就是我觉得是个必须的一个要求其实我特别讨厌就是纯从美学上去讨论一个商业项目
还有我也比较抵触一些评论家你纯从某一个角度去评论商业项目我觉得这个是你一个设计师你纯从美学上去评论一个商业项目或者说你一个做一个商业的人你纯从他最后赚不赚钱去评论一个商业项目我觉得都是片面的其实因为聊到这个我正好之前也是跟一个设计师曾经聊过因为他自己其实也是
他原本其实之前也做过一些小的餐饮项目有尝试后来又重新做了一个咖啡的品牌其实在广州那边目前运营的还是不错的他当时其实曾经也说过就是他之前就觉得市面上大部分项目他说我觉得还是审美不够但是呢其实他又发现其实所谓能有审美的人这样又往往做商业又做不好就现在就是这种矛盾我觉得现在审美是商业的一个优势
其实你看现在很多这些比较火的这个新商业都是审美都是很好的
我觉得它也是一个必需品但是除了审美之外审美之下你的设计逻辑是不是也是符合经营的因为有的设计我感觉就是纯凹造型纯从美学上去讲的其实我觉得不长久的大家看完一次之后就结束了审美现在是生产力
但是你自己尤其这几年渐渐身份也不能说转型身份多元之后你自己有刚才咱俩说到审美跟商业这俩你有没有渐渐感觉其实哪一边的砝码在往上你的判断我感觉我个人觉得审美和经营这个砝码都在往上涨但是经营思路我刚才已经说了你后期没有办法持续经营无法盈利的话你的项目就是不持久的但是审美大家也要求越来越高
你要是审美度不够的话我很难在现在这个城市里面去脱颖而出这个也是一个虽然我们现在行业不好但是我个人觉得有审美有创意的设计师的重要性在急剧的提升大家越来越需要这样的事反而更重要了重要非常重要因为大家都觉得你一个商业的一个存活的前提有很多审美是其中一个
当然只有审美肯定是不行的但审美肯定是其中一个必需品所以我感觉现在是其实我现在日子也不太好过就相对于 21 年之前因为我们整个消费市场下降就是我无论是设计公司还是什么的肯定是不如虽然我们项目一直很饱和但是我能感觉到它做项目难度比之前高很多但是我也能够感到
业主对我们的尊重程度越来越大我觉得尊重不是说对我人的尊重就对这种创意审美的他有时候愿意为了这些创意东西他去平衡一些事情不像以前纯算账因为他现在算法就变了我一个好审美能够产生额外的经济价值他们会把这部分算进去以前就是纯算材料钱成本所谓的硬成本固定成本
你刚才说还是变得越来越难难的在哪呢是业主的钱变紧了吗还是我觉得这个本质上还是我们的消费市场不行了消费市场急剧下滑今年北京的这些产业消费感觉比去年降了 30%然后整个市场的经济的下行消费力的下行其实对包括对租金的压力什么我觉得这是一个本质的问题就
很多人都在卷说我要做的我的一个项目要做的更好但是我感觉这个还是消费力的下行带来的我觉得现在就是最好不要强挪着去我现在特别的知天命顺势而为是现在就是如果有业主来找来你他希望你给他做这么一个飞镖项目就是你前期会判断这个项目首先适不适合能不能做你判断的依据有哪几条
我从来不会说我为了做一个项目我明明觉得业主的定位他是做不成但是我不会为了要接一个设计项目而去
OK 就去按业主去做我相信按照你的要求把这个活完成对我昨天还拒绝了一个项目因为我觉得业主的他的想法他的策划定位是不成立的但是也许是我判他错了但是凭我的经验来说我就觉得有点太理想化了他们是希望通过一些二次元的一些
年轻人的做法把他们整个商场的顶层给带起来我觉得很难不论是它的趣味我觉得也不太支持然后还有一个他想持久的话我觉得我个人觉得不太成立虽然今年二次元很火但是在比较偏远的位置我感觉还是不行所以我们也给业主婉拒了我们就说我们的能力是无法许实现因为
我的一个感觉就是我个人有个隐约的感觉就将来他定位肯定会要变就是我一边设计他一边改我觉得这是一个很痛苦的事情就当你的前期的策划的定位不成立的时候你后期的设计都是一些无效工作
这是一个然后还有我今年在海外地看了一个公园当时业主想把公园做成一个公园商业其实我今年做了好多公园商业但是那个公园我真的觉得就不成立就做商业没有人去在一个位置的在一个高速边上然后人也很难停留下来我觉得光靠目的性过来那个地方难以支撑这些商业我当时业主我还有一个策划老师策划老师典型的就是
只要业主交钱给仓法费就行 哇这儿业主想做这个想做那个 这可以 这可以做那个然后我听了就特别的触目惊心 我觉得这怎么可能我就是以我的浅薄的理解那是不成立的然后我还问了曹老师 我说您觉得真的行吗就这儿可以做这那这儿可以做一个什么什么肯定有人来然后晚上吃饭的时候我就说我说那老师你觉得这地方这么行啊 那你要不要稍微入点股呢
老师我那我赔了怎么办就是屁股去你脑袋态度马上就当你产生你真的为产生经济利益产生你的利害关系的时候立刻你就会变得很慎重最后业主我跟业主说我说不成立我说我个人觉得不成立最后业主真的没做我觉得现在业主也很聪明他都会经历一个
很详细的论证的没有人去盲目的不会说因为一个策划老师说的什么或者一个设计师说的什么他就冲动的去做他一定是充分论证的所以对我来说我与其昧着良心昧着去干什么给自己后面找那么麻烦我觉得还不如在前面就把自己想法说了你每次都会把人
做不成的真相给说出来吗还是看情况我都会说这样我都会说除非业主他有一些因为我说这不成立但是有的项目业主是有其他目的的他这个事儿
也许没赚钱它没关系它有其他的目的性比如说它在周边还有一些其他的楼盘或者说其他的为了什么为了卖楼盘的并不是说这个项目要做的这项目只要火就行不赚钱无所谓就这种话每个生意的逻辑思维像这种话 OK 我就知道了我就玩命的去做火就行了就是不用去考虑它的盈利所以我觉得是逻辑不成立的但是我都会跟业主会进行充分的沟通这样的话
我在我的做设计过程中我才能够去做的做越越精准嗯
像刚才你也聊了这几年你们其实也参与竞标了很多飞镖商业项目尤其是像你说的因为你们是带着运营思维的你能方便讲吗你们运营思维就是具体展开体现哪几块大概的方向因为现在很多项目都在一个方案阶段还有些在保密因为现在业主都喜欢过签保密协议这很正常因为就在保密协议但是我就给你举几个例子比如说我们现在在南方做的商业项目我去做规划的时候
包括比如说我现在分成 30 栋几十栋的房子我每个房子比如说我分成 200 平米到 500 平米 200 平米到 500 平米是什么概念的就是我可以满足大部分的餐饮的使用效率然后我是一二层是独立做是一个是 400 分开做是一个是 200 比如这些这是最基础的那一段
然后在流线设置上我给他做的非常的拐来拐去就是增加他的体验性但是你要从上帝视角看你还能知道这是一个一字形的流线虽然他来来回回拐但是他还是个一字形流线就保证既保证你的趣味性走起来不是一个笔直的一条商业街然后另外一个就是他还是一个一字形你保证你逛过去之后你所有的店都能够照顾到而不是说有些变成一个死角的一些死角的一些区域
然后另外一个就是我故意做拐来拐去的话还有一个好处就是给每家店提供了独特的一些户外的外摆区域就让他每家店都有自己的借景的地方再明确一下比如说我在前期我会跟业主建议比如说
液态我觉得这地方是一个餐饮组团这是零售组团这是结合林地去做一些健康生活方式其实最后我们跟业主探讨非常的顺畅包括液态因为基于液态所以我是这样的流线我为什么这样做广场我将来考虑将来做什么活动然后甚至将来比如说用什么的空调形式我说这地方一定是
不是这种空调独栋的都是 vrv 将来管理起来怎么样我在设计在在盖点基载我就想到他 vrv 放在什么地方必须放在屋顶因为他有噪音也有什么的并且我用立面给他遮起来就保证无论谁来这用即使是 vrv 的独立的空调也不会影响外里面效果也不会影响一层的外摆区我觉得这个都是我经营中的很多一些血淋淋的教训所以就就是现在就反推到我的设计书上所以我现在跟商业一种沟通起来
极为顺畅就灵魂共振感觉像是一路人然后另外一个还有一个就是
因为我们是作为设计师我接触的这些做商业的人比较多大家交流也比较多所以不光是我的感受包括我可以把很多其他人经营的一些感受我觉得都可以比如说我们集中起来可以借鉴在我们的设计项目上我觉得这是绝大部分的商业设计师所不具备的因为
因为你无论给别人做多少个商业项目的设计很多事情你还是体会不到的因为你没有在线下经营中那种鸡毛蒜皮的破事没有经历过我觉得只是在前面设计阶段参与我觉得他都是体会不到的因为我知道很多业主可能甲方他们找到你想要做一个项目的时候他可能会拿着以前看到哪个这个好那个好那个有意思人家都做成网红了有没有人就找着这种
有一个目标就想让你复刻那种至少是那种心态这是每个业主这是每个项目
都是这样的就是业主他一定的他有这个目标性他想达到一个他肯定有对标案例他想达到一个什么样的效果但是不是说让你抄但是就是我喜欢那种感觉我觉得这个很重要因为即使业主没有的话我们也是希望业主给一些东西因为我不是说要复制你希望我希望因为但是我就从中我就可以知道业主他期待的方向是什么
但是最后我们在我们做完我们在做设计过程中我们也会给出我们的建议有的也许就是跟业主方向是一致的但有的我们觉得还有一些其他的一些方向可以去
我觉得业主给的东西越多越好他越多的话就是他所有想法我们就越了解的越清楚最怕是业主给一段话一段文字某种两个文字是老师自己来看着来这种是最可怕的因为就说明两种情况一个是他没有交代清楚他的需求然后另外一个就是业主他自己的没想清楚他要什么所以这两个形式都很可怕
所以我们是希望业主交流的越来越清晰尤其在前面在我真正在动手设计之前我跟业主交流的可多了就是不用说正式的开会喝咖啡什么也行这样大概知道
大家心里面的诉求如果是有的业主他还没有考虑清楚的话我们需要去一起去思考这个方向但是我觉得现在业主都很聪明都非常聪明其实大家目标性都很强并且到现在还在做项目的这些做开发做项目的业主绝对都是万里挑一的还敢实力能力都是非常强的一般不会存在说自己想不清楚这种事
是就是那些大家羡慕的至少咱们目前从结果端来看就是做的还不错的那些飞镖商业项目其实他们真正所谓的可以 copy 的这种经验也好或者叫方法论也好有哪些呢然后还有哪些点其实是那个是人家独有的是不可能被 copy 的比如说大家说飞镖商业一说红售房
是一个小的市场型的然后比如说 CPI 是把他们以前样板间改成这样一个小公司商业然后再早一点刚才您提到成都的原野 Regular 其实今年还有上海的上升新索 27 后来又出了 Hi550 这种小的集中式的零售 Cosmo
然后其实今年其实大家谈论的还是比较多的泰国曼谷的 MSF 再早以前的曼谷的 Commons 然后还有日本的戴官山就基本上反正
反正业主给你的册子里面绝对逃不出这些项目基本上就把这项目一放反正每次就在这 7 8 个项目里边的册子我觉得今年业主给的输入条件都极为雷同但是每个人都有每个人的特点像有的是要靠经营挣钱但有的是不靠经营挣钱而是靠卖周边的楼盘去挣钱所以大家还是要透过这些表象去看看它的实际的
盈利模式是什么如果是单纯的只是去抄个样子那我觉得其实很痛苦还有一个我觉得今年还有一个在我看来有一个问题不光样子长得像
品牌也像我去全国各地看看那些品牌怎么到处都有这些品牌其中很多品牌盈利性很差这些品牌一看就是中堪不中用就是只逛不买就是为了点噱头本身没有太强的造血能力你觉得他们可学的好的经验点实际上核心是在哪做对了什么不可复制的是什么我觉得有几个我觉得第一个都很美你看破圈的都很美
然后再一个我觉得他们做的都很独特都有自己独特感受你无论是这种公然商业也好还是这种集中的合作都给人很多的我觉得以后每个项目都应该找自己独特的点我觉得独特的点不一定是多么高大上的一个东西但是它的确是给人不同的一个体验然后再一个
但是我觉得这个也不一定是个好点就是独特的这些品牌我其实我对这个总是抱有质疑大家总不喜欢那种连锁品牌总是喜欢弄一些独特的主力品牌但是客观上来讲就是这种连锁品牌是被市场验证过的他们的经营能力会生存能力会更强就这个我觉得大家可能要做一个要做一个平衡
行其实咱们前面聊了好多行业上的这些飞镖项目然后现在聊一聊你自己这几年做的飞镖项目因为我知道你们其实也是因为你们的两个北京的两个项目一个是咱们都知道的多多洛村朝阳 Mix 岛
另外一个就是 MIX 岛西西里村这么两个恰好都在朝阳区我不知道尤其像你第一个多多洛村还是在 2022 年是不是疫情那个时候当时能做这个是不是也跟你判断那一段的接下来大家的消费的一些趋势比如说更喜欢户外轻松的这种我不知道你当时判断的依据是什么那个项目我觉得还挺意外的当时业主本来找我做设计
房东找我做设计他说要做日开酒但是房东没有经营过正好知道我天天搞这些东西我其实在北京之前已经搞过几个日开酒了后来就说你那已经干脆就跟经营一起做但是你要设计这个事情你只是做个设计这个肯定对我来说比较简单但你想做经营的话就意味着我要充分的去调研他的
经营的可能性可行性我没有很快的去答应业主我就我在这个有反正一个月时间我有空的话我就去周边转转去那喝咖啡我就观察就是之前那个两口子做一做日开一酒其实产品不太好氛围也不太好但是呢我看每天都有很多穿着西服的人甚至很多外国人他们都在那做因为你会发现他周边其实是
还是有很多人他没有地方去他必须要来这儿所以我就觉得我们做的话肯定会比他们做的要好我就在想我即使我要比他好我应该比他强我就即使我做的更好但是还是这么多消费者情况下应该也不会赔钱所以基于我觉得我愿意试一下这个事情你看这也反映了另外一个问题业主让我做设计我说没问题但业主让我做经营我观察了一个月
就是当你跟你自己利益相关只有当你跟利益相关者你在做决策的时候你才会做的非常的去客观去评价我当时其实我也问了很多经营者就说我这地可行不可行其实他们都会在
一般都会思考一两秒钟就会真的一两秒钟立刻就可以够大行不行大家我感觉就没有经过没有经过深度思考或者说就一个很无端的一个决定包括我们几个股东我在签约前一天晚上我们还内部还在争论但是最后我们决定还是要签然后最后
你看做完之后我觉得有几个我觉得有几个很我觉得两个很好玩的事情就是当时开完之后超级火超级火之后有两个人过来有一个人说你看我拿之前的时候有人跟我说这地儿不行为什么呢因为这地儿离地铁站两公里周边都是老居民垃圾站没有任何氛围离地铁站就远然后开了特别火之后又有人过来说我就知道你的地儿肯定行然后说你看你周边连个竞品都没有
然后还有一个人也挺搞笑的就是说过来说我就知道你在这肯定能行因为 10 年前就是我在这经营我转给上一家的但是我其实就很矛盾你还觉得很行那你 10 年前为什么要转走
你看就是每个人说行和不行就这个事情它是一个很主观很随意的只有跟你的经济利益相关的时候你才会真的去一个去客观的有逻辑去分析我觉得做商业就是这样商业绝对不是一个凭感兴趣做事情的一定是要经过充分的论证的一个事情嗯是因为今天我们看到的结果是多多洛村它是一个这种有点嗯
给大家很舒适风这一种很舒适风的这一个小村落啊但是里面其实又是有啊野客岛又是有什么迪欧咖啡又是北平冰酱跳海这么几个新兴的品牌我不知道一开始你是就非常清晰了我这是要做成一个什么定位的这么一个项目最开始就是我们就是日开有加餐这些是最开始有想的呃因为在这个之前我们试了好几个地儿就跟跳海一起吗就迪欧咖啡跟跳海一起试了好几个就是很
很快就会在大陆点评全北京的热度第一第二没有给点评花过钱我觉得还是是我在那个底但是在那个地方朝阳他院子又大了我觉得那是一个
那也真是一个非常大的一个破圈的一个行为是不是当时跳海也是从那边就是生意一下又起来因为跳海当时在那合作的时候他们已经在西城那个第一家店已经开了三年然后在他们当时也主要在西城东城然后那个我忘了是第三家还是他们第四家店
我当时快装修完的时候跟二狗就跳海二狗我是可以去看看那个地儿然后看完之后他们也很喜欢但是那个场地的最后的破圈它的影响力其实是所有人所没有意料到的包括我跳海甚至帮我防冻所有人没有意料到的我觉得也是
你说它有一定的幸运成分但是也有一定的客观因素因为当时在疫情管控期间就是北京都出去然后这个地方我们做的多多乐村吗宫崎骏的龙毛村也有点避世的这种感觉所以那个时候其实我觉得是击中了很多人的一个情绪其实我后来就在反思我在想如果是我今天一模一样的场景今天再开我觉得不会像当年那么的火热
所以我觉得有时候它的确是需要一个天时地利人和包括后来西西里村西西里村当时做的时候我就觉得因为它离三里屯很近我觉得首先第一位我就先排除了不能像三里屯那种玻璃幕墙什么我干不过人家我们也没那么多钱投不了那么多钱然后再一个也有人给我建议说做成那种红砖很北京但是我觉得那是大家我想中的北京
但是我就想你看为什么大家可以开车三四小时去安来亚去青龙岛安来亚去海滨就是北京北漂有点苦就是急需要一个放松的地方所以我当时就想就吸力美丽传说我就想给别人一个放松的场地我当时就觉得这个点一定能拿捏住
北京的这些年轻人所以当时那个地方我们就那时已经已经是疫情放开之后了我们就觉得给人一个在城市市中心核心区给人一个很放松很意外的这样一个地方我觉得那个时候其实也开完之后也是也是非常我我觉得刚开的时候
也是很快哇塞那个夏天包括去年夏天人超级多今年夏天也是人超级多然后呃他庭院也很大我们做了很多的一个我看庭院里面放了二三百把椅子就夏天也不够错露营风的那种去年冬天的话就是
户外大的话有一个巨大的问题就是夏天特别火冬天就很萧条所以我们今年就做了一个冰场做厂是这周五正式开业等于把它的经营期其实给延长了要不然以前只能靠天气好的时候但是这个也是一个巨大的一个我们觉得也是个巨大的一个挑战你有一个冰场有一个冰场就能救活整个冬天我个人其实我们判断也不是那么乐观但是我觉得总比什么都不做强
是的其实说到经营这块因为刚才咱们也聊到你看像多多洛那个村咱们是知道有那 5 个品牌入住所以一开始你们对这个项目做完定位之后就引哪几个品牌商户入住这个都是也是全是你去找的吗对都是日开一酒家餐本来是我们定好的然后冰激凌的话因为北平冰酿之前就跟我们有其他的快闪合作野客岛是最后我们人家给我们赞助了 50 万的录音装备
他们当时也想做点线下是吧杭州的一个品牌都挺好的像你们除了就是这些找到合适的商户来入住你们平时是不是也会想办法让他们多做一些活动什么的我不知道你们有什么引导活动活动超级多就是
现在你发现你不做活动根本就不行然后我们做活动我们这些个体户做活动跟购物中心做活动还不一样地产公司购物中心是逢年过节做大型活动但是对我们来说我们没有钱但是我们日积月累每周做一些小型的活动人数也许不一定多我总有一个理论我就觉得
现在一个场子的年性并不是靠逢年过节的这些大型活动而是靠日常的日积月累哪怕就一二十人的这种小型的活动撑起来的像你们经常做这些活动因为毕竟居民区离的还比较近你们有跟大家跟周边的这种我不知道有不好的影响吗包括有一些由此对你们做一些调整什么的有吗有的
这个是所有经营者都绕不开的问题比如说你的有时候有音乐活动会不会扰民然后还有一些你反正管那表演然后你现下经营就是遇到很多的现下的问题之前想象不到你之前难以想象到不光是
居民的问题因为居民你扰民的话那肯定说有问题然后还有一些就是同行的问题这个其实很难受的就是有一些竞争者的一个恶意举报这些都难以避免的然后还有一些职业举报人你看一些这就是为什么
你看设计师只是给别人做设计你无论做多少设计你很多事情你难以想象到你要做现下经营你会有些事情你很毁三观的你会认识到一个更真实的一个世界比如居民的举报我觉得这个都是人家感性的大家会有的是声音大甚至有的时候觉得我在我屋里面你那儿光线影响到我了但是你看有些同行会举报你可以随便找一些理由也以找名的方式来举报你
然后还有一些就是说你有造音啊你有排演啊或者就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就就这这就
其实咱们聊到了运营的问题因为我相信这块你还是积累了很多经验的因为一个是你之前也聊到过一个是像这种非标商业项目其实开业肯定就一定要做到火是吧另外开业不火的话后期根本就不行所以大家有的期待说有的人会给自己找个理由慢慢养不要抱有幻想你一定要开业的时候就要活
好吧另外当然最核心的就是你持久的运营能力你能展开讲一下吗我觉得我班门弄斧因为比我们经营能力强的人太多了我觉得我们也是学习者但是我的一个感受除了像刚才我说的那 4 点你的成本你的招商然后还有你的环境地段 盈利模式对然后我觉得在我看来
就是你的你商户的经营能力很重要我比较反对那些比较自大的商业经营者他们认为那都是小商户他们带着小商户玩其实你要是真正做过商业的人你就不会有这么
清高的想法因为你会发现最后你的场地上全靠这些小商户的经营去撑起来的每家经营的好你的场地才会好你想带着人家玩你想把一个商户带起来那是不可能的所以我就感觉最后一个场地的好和不好我觉得比如说商业经营者我们整体的比如说把我们的物业方来算的话我觉得占 30%就是你的公共区域的不断的去做活动去做引流这些
占 30% 占 70%真的是靠自己人家商户自己去经营的就同样的邻居一个经营特别好一个经营就不行了这个事情就是所以你的商户的你要在选择上一定要做一个平和你不能说谁给的租金特别高你就叫谁你后期只要掉一扑就很难受的所以
所以这是我的一个感受然后另外我就我就坚持不断的做这种持续的小的活动就是这种话成本也可控然后再就是我每次就可能几十人几十人这样去做我觉得可以了就是几十人几十人做然后但是内容一定要密集这样的话就让别人来说不断有新的一个体验就是我就千万不要走向逢年过节去做一些大型活动其实因为
刚才咱们也聊到像你们西西里岛那个项目到了冬天像你们今年月底你们的冰雪季就开启了你们有想所谓的冰雪季你们要怎么玩吗就把运营给做起来冰雪的话我们现在跟好库他们一起来合作好库是什么就是冰雪的运营方我们一起合作人家是提供设备然后我们提供装饰跟场地
他们是负责线上的比如说跟抖音什么的然后我们要在线下做一些活动就这周我们要做一次线下活动一个是我们的 MixArt 所有的朋友在这做过活动的朋友商户我们要一起去找然后
我设计公司的这些地产的设计师的就是我们相关的朋友都会去叫然后包括自媒体我从来没有通过自媒体摇过人我这次为了这个冰场我要通过这个自媒体线下摇一次人就是也不是说不光是为了冰场吧我也觉得北京也需要一个大家一个这样一个
聚会的就是相关的做商业相关的这些经营者好设计师也好活动品牌方好我觉得有个需要有一个这样的一个像你们接下来整个冰雪记忆的玩法有想好吗就一些我相信你们应该是有一系列的策划的有一个有一个列好这个策划其实比较简单但真正的现在做的是比较难比如说我们要着急又要着急很多现在我在想我们昨天说要招那个卖红薯的
冰塌糊涂的就放在那个冰雪旁边我们也在反思啊就是就是我那天就是我那个嗨 sick 那个酒吧那个老板给我说了一个建议我觉得还挺好他觉得我们的场地可以再多一点这种街头的感觉实际上更街头一点
我觉得很有道理所以我们就趁着这次我们现场又搭了架子我就让他把街头的感觉稍微琳琅满目的感觉再做的丰富一些其实还没有说你后来怎么就又延续做了这个项目因为我看这两个项目之间都有 mixed 这个词我不知道你们是以后要做一系列的这种一系列的我现在在杭州又拿了一个项目我设计公司做设计然后运营公司入股 30%我明天就要去现场我还带着我
我带着我 4 个设计师同事去现场所以对于 MIXDOT 这个项目系列你们是有一个什么样的定位一个什么样的我们就是做这种 3000 平米到 1 万平米之间的这种小而美的商业就这是我们给自己定位就小而美我觉得因为再大的话我们一个是 hold 不住它再大的话就是它需要的
资金他需要的能力就会更强所以我们就正好是有这样一个小的一个空档很多人全国很多人都在做我觉得以后进入城市更新阶段的话我觉得这个 3000~10000 平米这个档次会变成一个很我觉得他的需求量还是
需求量灵活性还是挺高的因为你前两个就是咱们说的做的这个 Mixdown 项目都在北京吗我本来还想是不是因为你对北京的市场是比较熟悉的因为你刚才也讲了你自己作为一个运营方那你这个要考虑的就很多了你不可能再那么轻易的来那你现在开始做外地的这些你前期你还要再做哪些考察吗前期外地的话也需要考察我其实考察很多项目我现在判断的时间会缩短很多
毕竟还是有经验的增长我现在杭州打下项目是因为对方合作方的商业能力音乐资源很多所以这是我所需要的然后他们也需要一个他们也需要一个设计师所以我觉得一拍而合互补性很强所以我觉得这还挺好的因为我也不光是本地项目合作因为我也是希望通过这个项目
我在杭州的设计项目很多但是我想通过这个项目在杭州能够立足继续拓展浙江甚至上海周边的一些商业项目然后同时我们合作方的资源我也是希望能够把我们引进到我们其他项目上因为做商业做的最多你会发现做商业最后就做一个圈
可能也不太恰当但是的确是你做商业做多就做成各种链接圈子的链接商业有各种五花八门好玩的内容能够持续盈利内容聚在一起就是一个很好的一个
那有一些商户品牌是不是就像你举例比如说像跳海这种它可能既适合你北京的项目也适合有很多就是有些品牌它只适合在某一个区域它要自己的独特性包括它的经营能力因为它开一个店可以它开两天就不行但是有一些品牌的确是它可以跟着一起就是我们一起去合作很多地方嗯
所以你如果已经有一些很很熟悉的这种商业品牌就是那其实也是便于你们下一步做这些项目就是他有一定的程度的帮忙但是每个城市甚至每个地段他自己独特性绝对不能说完全去品牌上也不能完全去复制还需要去找自己因为你隔一条街
你就隔一条街你的商业定位就会完全不同你需要的品牌就也会完全不同行其实我还是忍不住想要问你一个就是毕竟你的角色其实很大一块还在建筑师这一方面但你自己做了运营项目之后是不是以前会跟甲方产生了很多矛盾现在也变得理解了自己做完经营之后我现在非常理解业主我跟业主我共情了就是非常同情他们因为我知道做商业经营太不容易了
我觉得我跟他们之间沟通现在很顺畅我双方的思维都会去考虑一下所以现在非常的同情业主因为我觉得做商业经营要比远比做设计要难受痛苦很多其实你自己在整个行业也都做了十几年了最后我跟你聊几个轻松的话题就是我想知道你从业以来其实你自己有收到过的最好的建议是什么呢
我觉得我的感悟吧也也我觉得这并不是别人给我的就是做自己认知范围内擅长的事情就是不要太强努着去做很多事情我觉得这个很重要因为我觉得我我这人比其实是比较看着很温文尔雅但是其实内心很要强所以你看我做一个设计师从一个设计师出发我我自己干了很多事情当然都是我觉得不断的在试探我的能力能力编辑就是在我沿着商业这条线一直在做
然后我现在的一个想法就是说我觉得肯定要不断的去突破自己但是又不能突破太多我觉得需要因为我自己也在我和我的团队我两边团队一个设计公司还有一个运营公司我们都在不断的成长我们在就是不断的在在自己的能力范围之内去做更好的事情就千万不要步子跨得太大我觉得这个不光是我我觉得是现在这个市场条件下所有人都应该去
去思考的千万不要因为我们已经过了大发展的时代就接下来真的我觉得是个新常态就是不好的地方就是大家没有那么多钱钱不能好赚了好的地方就是这个我们中国真正开始进入了精细化社会的一个开始我觉得这个是我的一个这几年一个最大的一个感悟
其实我前一阵也是看到就是每日人物对一个就是最近很多建筑师做了一个采访就是因为这个行业大家面临的这个问题导致很多人可能被迫转行也好就是大家可能离开这个行业也好以今天这个发展的趋势来看那下一步就是建筑师要是还能适应这个发展趋势那核心其实你必须要具备的能力呢包括你自己其实不断还要提升的是哪方
首先我对我们这行业来判断我觉得我个人觉得 70%的建筑师和设计师吧我觉得可能都要离开这个行业是因为市场萎缩了市场萎缩的程度可远不止 70%这是个客观逻辑我们对比欧美日本我们就会发现我们今天经历的就是人家经历过的事情以前我们总认为我们中国人是
独特的我们是永不停歇的但实际上来说我觉得一切发展都有规律的对比他们就会发现
社会不需要这么多的建筑师跟设计师的所以我觉得首先有 70%的人要去思考自己去做什么你只有成为特别优秀的人或特别合适的人才能留下来对于我们绝大部分的普通人来说我们要考虑我们自己的细分的角色我擅长做哪一方面然后在这方面上我可以做的不断的深入然后不断的去延伸就跟我
我就做商业我做商业的话我就是除了做商业设计之外我要不断延伸我的附加值我做经营然后我甚至可以有很多品牌的链接就这是我的一个我觉得这条线上走很多然后其实我这条线也是城市更新的这条线不一定只是商业我觉得中国这么大就是你只要在某一方面做得很好很有优势我觉得我其实起码饿不死的其实是能保持工作的饱和度
其实今天再有年轻的建筑师来到你们公司比如说面试的话你会其实更看重他哪方面的能力我觉得一个是我比较看重他的创意因为我觉得创意会因为很多事情是可以培养的但是就是创意或者说灵性灵不灵这个事情我觉得是有一定的天赋的
然后第二点我觉得他还要是他的对设计的态度因为我觉得有的人是尤其现在的小孩还愿意设计真的都是很喜欢做设计的我觉得这个态度很重要但如果只是把它当做一个可有可无的就是当做一个工作的话那我觉得我觉得就是这种难以支撑他去持久去做的嗯
像你们公司刚才咱们也聊了其实一直跟着整个大的经济形势一直在发展在走我不知道下一步你们自己还会做哪些新的尝试吗我认为设计公司我接下来一个是我觉得我们明年后年就会陆陆续续有很多我觉得很不错的项目要落地这个对我来说很重要因为你做一个设计师你无论说再多你最后还是要靠你的作品去
去说话我们明年后年会陆陆续续有好几个我觉得很期待的一个项目然后包括我们会在商业这条线上我们会做一些学术性的一些总结我跟我同事也也也也在讨论是不是以后每周会能发一点自己的小的一些总结方式能够去一个是发出自己的声音然后自己也是一个总结进步
然后运营 Mixon 那边的话我们是我觉得还是需要稳扎稳打我觉得比如说杭州今年我们就签了杭州这个项目其实我们今天谈了很多场地我觉得每年会有一两个场地去谈一谈因为我觉得经营是一个细水长流的事情你拿一个地方你一拿十几年你必须得
这是个细锐长流要稳定这是很重要的你如果有任何一点的你觉得不合适千万不要去拿因为现在我觉得咱们国家消费的低迷可能要持续好几年
但是我觉得两个都在推进设计公司我觉得维持现在 30 人团队挺好的每个项目都能关注到我 16 年底做设计公司 17 年底就 30 人我尝试过带人再多的话我就有项目就管不了了所以设计公司我就觉得这样做成一个小作坊挺好但是 Mixon 的话我觉得可以逐渐的去拓展一些项目我有之前有听说你们周末不加班这是真的吗
周末当然不加班周末不上班周末还上班我们现在这个时候大家不都是各种卷想尽办法获取各种机会还是要让自己生存起码我们的业主来说他们看重我们的是一个是商业的经验还有我们的设计水平当然还有包括我们的都比较认真
绝对不是说靠我们速度有多快并且现在所有的项目都不是那么着急的看似很着急其实都不着急因为没有一个人敢下结论他要求以前两个月做项目非要让一个月设计出来然后他无限次的改再改半年所以我的判断现在是项目都不着急中国已经接下来肯定进入一个不着急的状态
因为你着急你着急也很多是着急去赔钱所以大家都不着急但是能做准很重要所以我觉得现在你要是靠别人有你设计费多便宜你要加班多狠去做我觉得肯定我觉得
我觉得起码不是我们的一个优势我觉得现在我们还挺好的一个是周末都不加班在我们这如果要是要需要周末加班那是个很重大的事情我最提前给同事们做一些思想工作我说需要周末加班然后下周你再找一天导修但是平时周一到周五我们加班还是比较多周一到周五以至于加班加到最后我今年还是给同事们强制 8 点之后就要走吧别加班了因为
我觉得做一个设计师是你不能那么的就完全无休止的去工作那样的话尤其大家对创业要求很高创业是需要思考的有时候你的创意不是说你熬多少夜也能想出来的所以我觉得这个状态很重要我发现你是一直性格就都挺温和的嘛
我性格还可以,但是我也有焦虑的时候,有时候我就经常跟我同事道歉,有时候我说这做什么呀,然后有时候说的比较严重,然后我再给同事们私下发个微信来道一下歉。有时候的确是小朋友,我觉得你不能总是给你传递的负面情绪,你负面情绪变成个负循环。
你不断修改不断的进步你不断的调整自己状态很重要所以我觉得我每天会在会议室待三四个小时就每天过来挨个先过完方案过完方案再干别的事我觉得做的不行我真的会我非常直白说这个不行但是你做一个设计主创你绝对不能只给团队说
你这也不行你而要说你得给建议就是你得给想法你得给个方向我觉得不行但是我觉得应该是我就必须往哪个方面去做原因是什么原因很重要你不能跟同事说你用这个你要做成这个你要告诉他原因是什么背景是什么这样的话才好做的更准确所以我觉得没有能力的人没有能力的领导只会发表
就是不给出方向也不给出具体办法对我们设计主社来说因为我们这还有一个问题因为我的运营公司和设计公司唯一的交集就是我一个人其他人不就是所以我经营上的经验教学只有我知道我必须从这传达给我的设计公司所以我很重要我就要是把我的经验要带到要传递给大家
所以你自己参与做运营之后就没有变得暴躁有暴躁比我以前纯做设计的时候我好像那个我同事们就几乎没见我发过脾气但是现在的话我还是发脾气我觉得有时候是我觉得有时候是
还是在我看来有一些事情你做经营之后有些事情你会发现跟纯做设计完全不一样所以有时候你会比较焦虑但我现在还我现在我经历了那个过程之后我现在也挺松弛的是尤其包括我说你去遇到的那些种种的恶意举报之后我感觉要是我几次我感觉我的脑袋要裂掉了我现在我觉得就是我现在碰见这种事我特别的对我内心毫无波澜我觉得这就是人心
这就是人生其实你刚才说你们每周还会对自己的一些思考做一些总结那种那个是我其实准备要做的因为我们因为我设计公司这儿我不是一个很 social 的人我给我商务同事说我说你也不是我就感觉你也不行说但是咱们就玩学术咱们就往外发一些我们的观点做当个做客等别人来找我们说咱俩都不是那种出去主动找别人的人
行吧说到这儿大家其实可以在视频号上关注一下建筑师申江海每个周末会有一个惊喜很有意思的跟大家有一些深度的一些聊那行吧今天特别高兴聊了这么长时间其实之前约了好长时间啊我能感觉到他那个身份在刚才我说的深总深工之间来回在跳
所以我们约了好长时间今天终于把这个想聊的话题给聊完了当然冰雪季已经到来了欢迎大家来到北京去 MIX 岛西西里村去玩那好最后咱们一起跟大家道个别吧好的谢谢谢谢嘉悦老师约了好几次没关系还是跟大家道个别吧感谢收听下次再见拜拜