131.我在日本买了一套自住房
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哈喽大家好,欢迎来到我的播客节目《起住院宾客》,我是大卫翁这一期又是一期日本杂谈,那我想来聊一聊我在日本买了自己的第一套自住房的一个经历

听过我这个系列的朋友可能还记得我这个系列的第一期其实是两年前我来日本租第一套房的时候花了一期的节目跟大家聊了一下日本的租房市场和中国有多大的一个不同那中间呢去年的时候我又出了一期讲团地其实日本一个比较特别的住宅类型以及它整个发展的历史包括未来的发展的趋势是一个我觉得很有趣的话题

那今年我来日本常住的第三个年头我终于买了自己的第一套自住房那么也想用一期来跟大家聊一聊整个买房的经历以及管中亏报来看一看日本的这个住宅房地产行业算是我整个日本房地产三部曲的第三部吧当然了也非常的凑巧我是今天早上刚刚从房地产商那里把钥匙拿到手

下午就来录这期节目可以说是新鲜热乎的把过去这几个月的整个买房的经历来跟大家复盘一下当然了必须要先叠一些假比如说我这次买的是一个新房而不是一个二手房在日本其实跟在国内一样新房和二手房的整个买卖的过程还是有很大的不同的日本的新房叫做新住也基本上都是由开发商来建造的特别是公寓这个领域

但如果是一户建的话当然你也可以选择自己住文也就是说从零开始自己搭一套房子请一个开发商来帮你去建

那除了新房之外呢,另外一种当然就是二手房,那么在日本叫做中古房,这又是一个很大的市场,我这次完全就没有经历,那关于这方面的经验没有办法给大家太多的这个介绍,当然我也有很好的朋友在东京,包括在一些城市买了这种中古房,我可能会在节目的过程中穿插一些他们的经历。

那在日本和中国不同的是,日本的二手房又会分成所谓的住浅跟住户,所谓的住浅呢,就是次薪房吧,按中国的说法,当然日本这边的次薪房,只要你房龄在 20 年以内,基本上都被叫做次薪房。

那在中国我们要买房当然大部分买的都是 2000 年之后就算比如说北京上海当我们说要买一套老破小的时候至少它也是 90 年代之后的房子但是呢在日本不一样日本随随便便如果你去看一套中古的特别是这个一户建很可能就会看到一个比你自己年龄还大的比如说 80 年代甚至是 70 年代建筑的这么一个一户建或者是当然有些公寓也是这么的

古老但是呢一般来说它都会保存的比较好特别是一户建如果开发商对它进行了一个翻修的话其实你至少从外表跟内装看起来感觉是非常新的那这种房子也有很大的市场

因为如果我们把其他的条件都保持一样的话,越老的房子理论上说它是会越便宜的。除了这个之外,还有一个要叠加或者说中国跟日本非常不同的点,就是我刚才一直在提到的所谓一户建。如果来过日本或者是对于日本的房地产有所耳闻的朋友可能都听说过所谓的一户建跟公寓的区别。

那公寓其实就是类似我们中国的这种小区对吧高层或者是小洋房等等的那对于一户建来说呢就比如说我刚来日本的时候也会觉得啊那不就是中国的别墅吗或者是一个独栋的房子吗其实还是有比较大的差别的就是你来日本这个生活一段时间之后你就会发现一户建的这个方差非常的大就是

就是很好的一户建当然它就跟别墅一样但是呢也有非常非常破或者非常老的一户建其实更像中国的农民房那为了做这期节目呢我也做了一些这个功课发现哎还真是就是一户建对于日本人来说其实就是他们传统的这种

住宅对吧就是最早最早在还没有这种楼房还没有公寓之前大家都是住在一户建里面的当时可能叫做长屋那到后来才出现了团地有了公寓房现在呢更多的年轻人或者是这种

白领阶层其实更喜欢住在公寓里面因为公寓的这种设施或者是整个服务会比较好一户建就是全部都要由你自己来维持所以我觉得与其说一户建是日本的别墅还不如说一户建就是日本的民居或者说这种民宅更加合适一些另外还有一个很特别的点就是我们知道现在在中国

99%的楼房都是钢筋混泥土的对吧再不济它原来也是这种砖结构的但是在日本呢还有非常多的木质结构的建筑甚至很多的古民居或者说老的这种一户建它就是以这种木质作为它的特征的这个呢在东京或者在大城市其实已经比较少见了但比如说我现在所住的这个连仓新盖的这种一户建它

看起来就是钢筋混泥土的但是有一些老的异故建在它改建的时候如果你从旁边走过看到它会发现里面还是一种木质结构那大家可以想象啊木建筑最大的问题就是它的包括隔热啊包括这种隔音啊都肯定不如钢筋混泥土的

另外它会发生这种热胀冷缩或者是走在上面会吱呀吱呀的响等等的这些都是它的一个特点所以从这一点来讲甚至我觉得日本的很多医护舰都不能跟中国的农民房相提并论因为

说实话,中国现在很多乡村的农民房盖得都非常的漂亮,更像是中国这种,比如说西南地区有很多的民宅,对吧,这种少数民族的民宅,他们是真正的用木结构来盖的,跟那边会更像一些。

当然了,这种木制的一户建也有它独特的优势所在,比如说一般造价会比较低一些,而且比较轻巧一些,想改建的时候也比较容易一些等等的,现代的日本人也会发挥他们的匠人精神,把这个木制的建筑也盖得非常的漂亮。

这是一户建跟公寓之间的区别那我这次买的是一个新住公寓也就是一个新的公寓所以关于一户建它的整个历史或者是在买它的时候有什么要注意的地方我可能就没有办法提供更多的建议了

那单说公寓其实在日本也又分成好几种对于我们中国人来说习惯的就是说它是一个电梯房或者说它是一个小高层还是一个超高层对吧大概也就这么两种区别那在日本呢会分成所谓的 apartment 跟 mansion 就是 apad 和 mansion 那 apartment 一般来说在日本指的是相对没有那么好的

一般就是两三层或者三四层,有些甚至就是木造的,或者是这种轻量的铁骨结构的,那大多数的 apartment 它没有电梯,主要面向的就是这种中低收入的租户,大家如果看一些这种日剧或者是动画,如果里面出现相对比较穷困潦倒或者是刚入职场的年轻人,他们往往住的都是这种 apartement。

相对来说租金也比较的低整个构造里面基本上就是一个房间加上一个洗手间自己的洗手间和自己的淋浴间没有更多的这种居住的空间了

那这种房子呢我看了一些介绍啊特别像油管上面还有一些中国人来日本投资买房的这种介绍反而现在是比较受欢迎的因为它造价比较低嘛然后整个维护成本也比较低但是呢它的租金又不会跟一般的公寓有那么那么大的差别所以反过来它的租售比是比较好的特别是对于房东来说可以以相对比较高的价钱来租出去

所以这是 apad 而跟这个相对应的就是所谓的 mansion 一般来说至少是三层以上那么现在大部分都是钢筋混凝土结构也有些是所谓的重量铁骨一般会带上电梯在大城市或者是日本的这种二三线城市看到的基本上都是这种 mansion 而在这个之上还有一种也是现在中国人非常喜欢的可能对于来日本的朋友都会知道叫塔楼就是所谓的 tawamansion 或者简称 tawaman

那塔楼一般来说就更高了它可能就是三四十层那么整个建筑会非常的大它基本上是把中国的一个小区的概念放在了一栋楼里面所以那栋楼里面呢会有很多的公共设施比如说健身房还有一些客房可以供这个住客去给自己的比如说亲朋好友去申请来住的另外还有一些包括游泳池啊户外花园啊等等非常漂亮的这种附属设施

特别是在东京大阪还有一些人口密度比较高的区域的话现在 Towaman 也是盖的很多的对于开发商来说大家可以想象它可以盖一栋楼就可以吸引几百户甚至上千户的人而且 Towaman 一般的它的售价都会比一般的 mansion 要高又比较符合现代年轻人的一些品味所以这也成为了现在日本非常受欢迎的一种

住宅的类型特别是在中国人看来整个户型的设计包括它的这种事业都会比一般的 mansion 要好很多那我这次买的其实是可以说是一个一般的 mansion 虽然楼高有十几层但是呢它没有很多的附属的设施整个的户数也很少一共就三四十户当然我买它的原因比较看重的是它的位置这个比起房子本身来说其实更加的重要

好,以上先简单的叠了个假,然后给大家大概介绍了一下日本的这种住宅房地产一般分成哪几类型。那今天跟大家主要分享的就是我买一个新住的这个公寓的全过程,以及我申请了住房贷款跟贷款相关的一些介绍吧,然后中间穿插一些跟房地产行业发展有关的有趣的知识供大家参考。

好那第一步当然买房就是挑选房子我这个人呢其实原来在国内买房也不太喜欢看很多的房子不管是买二手房还是买新房我比较讲求直觉那这次在日本买房也是一样我就看了这么一套然后就决定买这个公寓了当然

不看很多并不代表我不做功课就好像我之前在上海买房也是一样的我可能在决定买这个小区之前会把周边的小区全都扫一遍那么我大概知道了我想要住哪个小区的哪种户型等这个户型一出来其实我就不看更多的这种

房子我就直接按照价格来决定要不要买它了那这次在日本也是一样的我来日本的第一年其实一直在思考就是如果我要长期生活在这个国度我想要住一个什么样的房子那么经过在联仓住了一年之后我觉得我还是更适合一个

稍微大一点的城市当然东京太过繁华或者说人太多了也不是我现在喜欢的这种类型那介于连仓这种相对比较乡下的地方吧和东京这个大都市之间的我最后就选中了横滨大家来过的话可能知道它也一直是被首都圈的人民认为是最想居住的这个城市之一因为它的整个自然环境也非常的好

另外人又不像东京那么的多,他去东京包括去神奈川的各个地方都很方便,是一个很适宜居住的一个区域。至于是在一户建还是在公寓之间,我其实来了没多久就已经下定决心是要买一个公寓了,因为一户建其实还是更适合于家庭,就如果你有一家三口四口,甚至还有老人的话,当然你有一个自己的房子,你想在里面怎么住,

脑都没问题对吧而且它的整个居住空间肯定是更大的但是呢一户建就像我刚才说的有这个良又不齐的问题之外呢另外就是你如果是住在一个一户建里面你是要跟周边的邻居啊包括整个区域的所谓的自治会是有非常多的接触的

那这个对于我这样一个哀人,然后日语又不够好的外国人来说,着实是会有些痛苦。那住公寓一般就没有这样的烦恼,包括扔垃圾啊,包括这个管理处啊,都有专门的管理员来帮你打理一切,对吧?这个是我去选择公寓的非常重要的原因。那在中古跟新住之间呢,其实我在中古,

准备买房之前就已经偏向于新住也就是新房因为在日本咱还属于这个人生地不熟的状态除非你能找到一个非常靠谱的房地产中介帮你搞定一切或者说能够告诉你一套二手房它的优点缺点以及各种这个重要说明事项之外的

其实还是买新房更加省心一些特别是买这个大开发商的新房你会知道它的整个房屋的品质等等的是有这个起码的保障的而且另外也是我当时其实就已经决定如果可能的话我希望申请贷款那对于银行来说新房想拿到贷款特别是对于一个外国人来说也是更加容易的因为他对这个房子会有更加准确的价值评判嘛

所以有了以上的这样的一些考虑之后,在我到日本生活的第二个年头,也就是去年的时候,有一个机缘巧合的原因,我看到了横滨的小区,或者说不能叫小区,因为它就一栋楼,就是横滨的楼盘。

就决定去那里看一下那应该说日本的房地产公司就如果我们说这种新住啊或者说新房啊它也有好几种不同的房地产公司这个可以给大家稍微介绍一下还蛮有趣的

最大的大家可能会有所耳闻的是这种财阀系的房地产开发公司也是我去年做过一期关于五大商社里面介绍过的包括像三菱三井他们都有自己的房地产公司也是可以说是站在整个日本住宅房地产食物链顶端的这么一些房地产开发商第二类是在日本有一个比较特别的

企业的类型就是铁路公司因为如果来日本做过他的公共交通就知道真的是非常的复杂这个复杂程度

不光是因为它里面有火车有地铁有电车等等的这些类型还包括了它是有很多不同的公司运营的那么铁路公司就这种民营的铁路公司我这里说的不是 JR 不是 Japan Railway 是一些民营的铁路公司占据了房地产开发商的一个主要的位置这个也很有趣关于铁路公司这方面包括整个这种公司

轨道交通的历史以及它现在的现状如果有机会我也想专门做一期日本杂谈节目那在这里只是给大家简单的介绍一下就是现在的日本的这种大型民营铁路公司其实有十几家包括像东极啊 京极啊 板极板神啊等等然后如果大家在首都圈的话可能还看到过小田极啊包括象铁啊等等的这些我查了一些资料啊

最早大部分的这种民营铁路公司运营的都是从这种大城市的中心发车然后连接周边的这种小城市包括一些郊外的观光地比如说温泉啊神社啊佛教寺院啊海滩啊等等这些那如果没有这些地方铁路公司也会自己打造一些比如说游乐园啊体育馆啊或者动物园啊相当于他们就专门负责

运输人从这个城市中心到这些地方那不去跟 JR 不去跟这种国营铁路抢这个主干道或者说大动脉的生意那在这个同时呢这些民营的铁路公司就可以在这个铁路沿线进行大规模的开发这里的开发主要分成两种啊

一种就是我们会看到日本有很多的铁路站也就是所谓的电车站本身它就是一个大型的商圈它可能有购物中心可能有很多的这种公共设施这个大部分都是由这个铁路公司自己来运营的

那么除此之外呢他也会把沿线的这种住宅地进行开发这些住宅地往往都来自于他为了建铁路而去找附近的农民包括附近的村落去收购的农业土地然后把这些土地进行对日本来说叫做整备也就是通水通电包括通路等等的那么把它进行整备之后呢去盖成有的会盖成公寓有的呢也会作为一户建的土地然后把它出售出去

那这个时候呢,在城市工作的这些工薪阶层呢,就会买入,比如说他直接买一块土地,然后自己建一个房子,那么作为自住住宅,他上班可能是在城里面,到了晚上就坐着这家公司的铁路电车回到自己的家,那这个家的土地也是从这个铁路公司这里买来的,就形成了一个闭环,对吧。

当然到现在呢拿来出售作为一户建的这种土地已经越来越少了那么对于这些铁路公司来说他也会做这种公寓如果大家来日本玩做很多特别是通往郊区的这种电车你注意一下往往这个车厢里面的广告都是跟附近的楼盘有关的你们可能会觉得哎

不是说日本的这个不动产已经非常不景气了吗为什么在电车里面会有这么多关于公寓的一些售楼广告其实就是你所做的这个电车的运营公司这家铁路公司它自己开发的一些房地产项目它当然这个进水楼台先得月就会在自己的车厢里面去贴广告因为做它这个车的这些上班族是最可能买它公寓的

那大家如果先看的话日本的这些主要的民营铁路公司都有自己的房地产开发公司他们会开发很多不同等级的这种公寓甚至这种日本叫做建卖的公寓

就建起来然后把它销售的这种遗护件也是这些铁路公司会去销售的这种住宅的类型那在这个之外呢这些铁路公司还会干很多的事情比如说他会把郊外的这种风景名胜地进行一个维护像香根整个这个著名的温泉乡就是由小田吉这个铁路公司长期去维护的

而这个日光也是东京附近一个非常有名的温泉地,它是由东武铁路公司运营的,那么它在运营从东京到日光的这个铁路的同时,就把远处的这个整个名胜古迹也自己运营起来,这是很有趣的一种生态链的方式。

可以说在日本这些民营铁路公司是一个非常特别有趣的企业类型我觉得有空还是可以给大家再去做进一步展开的介绍的那对于我这次呢也是买了一个铁路公司的这个盖的新住公寓所以呢关于这种类型跟大家介绍的多了一些

那除了这两种之外还有三类日本的这种住宅房地产开发商比如说主要从事一户建这种住宅开发的房地产开发商最有名的像大和房屋积水房屋松下房屋等等的积水

我知道他现在在中国也有自己的住宅的事业部当然这个名字起的呢就是对于中国人来说听起来不太吉利啊感觉这个房子会漏水或者会积水的这种感觉但其实积水的整个住宅的技术包括它的质量是非常好的第四类就是日本还有一些独立型的房地产开发商已经非常少了就是现在来说啊剩下的很少了这里最有名的就是森地产那关于森地产呢

大家如果去过东京的这两年最火的一个高级建筑群叫做麻布台 Hills 就是森地产的杰作那么之前还有六本木等等的以及中国其实上海的这个环球金融中心也是由森地产来建筑开发的这个公司在日本也是一个很特别的存在

那最后一类就是日本也有一些国有的住宅开发机构其实我上一期团地给大家也介绍过大部分的这些团地都是由所谓的日本住宅公团它来建筑开发的那等到 2000 年之后当日本的这个团地的大规模开发结束之后呢它就转型成为了叫做

都市再生机构,那也会负责一些房地产项目的开发。大概日本的房地产公司就会分成以上的五类。如果大家感兴趣的话,可以给大家推荐一个系列的文章,是由 FT,就 Financial Times 中文网,它的公众号上面有李海燕这个作者写的一系列关于日本房地产行业的文章,我觉得写得很清晰,如果大家对这个行业感兴趣的话,可以去找一找。

我在这期节目里面也会引用它里面的一些内容那日本整个新的公寓楼的订房的流程跟中国是差不多的就是你先去看一下压门房然后去跟他的销售进行一对一的各种讨论包括他会给你看整个房子的设计的标准建筑的标准以及每套房子的价格我觉得这里有几点

可能跟中国至少在我之前的买房经历中不太一样的,可以给大家分享一下。比如说第一点,日本也和中国的很多楼盘一样,它是预售制的,也就是说在我去年买房的时候,其实这个房子本身都还没有建,或者说刚刚开始建,我并不能看到这个房子的实物,但是呢,它跟国内又不太一样,这个不太一样的点是什么呢?

我在订这套房子的时候只交了 10%的定金然后一直到今天也就是交房的这一天他把钥匙给你的这一天你才需要把剩下的 90%付给他那如果你是贷款也是一样的贷款银行会在你交房的那一天才把这个钱打给这个房地产商那从这一点上来说就跟中国这种

可能会产生烂尾楼的方式非常的不一样房地产商没有办法在一开始就拿到所有的资金他必须要把这个楼先盖好把所有的设施都已经建筑完毕之后才能收到这个款项

这个其实也跟日本在二战后实施过和中国差不多这种预售制但是最后发生了很多的乱象这种开发商的不规范当然好像没有像中国这样就是前几年大规模的出现烂尾楼的事件但一样会有很多这种侵害购房者权益的事件发生所以日本政府是以立法的形式规范了这种商品房销售行为就是第一原则上禁止

商品房预售这一交易方式但是如果开发商能够获得政府部门的许可而且完成了所谓的预售房定金保全措施那么可以进行商品房的预售那就是我这次这种情况第二关于商品房预售中购房资金的支付和监管其实是规定购房者和开发商签订所谓的商品房

销售交易合同的时候只需要支付 10%到 20%的定金而且呢开发商要向金融机构申请购房定金的这个担保或者保险我们后面也会聊到日本的整个保险还是非常非常多的不像中国啊就是我觉得呃

我们中国的保险机构一般现在还是在面向个人在销售包括健康啊等等的这些包括车辆的这个保险但在日本很多很多的步骤都会有保险机构包括各种品种保险的生意这个我们等一下可以具体的去聊那当我和这个开发商签订了商品房的预售交易合同之后呢我就可以向银行去申请贷款

但就像刚才说的余款是要等到商品房竣工交付的时候才会向开发商去支付所以我不会需要在这一年里面当房子还没有到我手上的时候就需要开始花钱

还房贷这种情况在日本是不会发生的这是第一个跟国内不太一样的第二个可能很多朋友也知道日本的房屋的销售面积的这个计算方式跟中国是不一样的或者应该说中国在全世界是一个比较独特的存在对吧它是有所谓的建筑面积跟实用面积

而日本更多的叫做壁心面积壁就是墙壁的壁心就是草字头加一个心脏的心这两个字大家可能都能理解就是墙的中间这个墙比如说厚 10 公分那么是从中间的 5 公分开始算

这边这个墙到另外那边那个墙整个这个所谓的实用面积作为你们家的购房的面积那么包括像走廊啊电梯啊包括这个物业的用房啊都算作公用部分它不存在公摊不存在需要每家去支付的费用另外呢就是阳台跟外面的空地都不算面积在日本啊阳台这里主要指的是公寓的阳台啊但是一户建的阳台本身就是你的公

公寓的阳台是属于整个公寓的公共部分它不是业主的专用部分在中国基本上是算 50%就是 50 会算作登记面积 50 是送给你的而在日本 100%都是公共面积为什么呢是因为阳台上面都会有逃生的一个有的地方是一个板有的地方是一个地板那么

如果发生地震或者发生火灾等等的这种灾害的时候各家之间是可以穿梭的也就是说这个阳台本身其实不属于你家它属于整个公寓的公共区域的一部分所以呢当你买的时候当然这个阳台也不会算作你的价格

这里当然也会有一些开发商就开始做小心思,把阳台的面积做得比较大,甚至有一些楼层它可以设计一个往后退的方式来做出一个很大的这种露天花园式的阳台的,那这个也都会作为日本这种住宅房屋销售的一个卖点。

但是作为代价的就是你不能在阳台上放很多的东西它是有规定的你能放什么不能放什么你不能堵住这个逃生路线甚至很多地方每年都会有人上门来检查就是你的逃生的这个路线是否清楚能够从阳台逃出去那这个时候你如果阳台做了很多的这种再装修或者什么是会被勒令拆除的

所以单纯从面积角度来讲呢,基本上把中国的房子的我们买的这个建筑面积乘以一个 0.8,大概就相当于日本的这个面积,比如说我买了一个在中国买了一个 70 平米的房,其实在日本相当于买了一个 55 平米左右的一个房子。

所以这个是一个很大的不同然后我每次比如说我买了这套房是一个 60 平米的我需要给家里解释其实不止 60 平米你要放在国内就是一个大概 80 平米的这么一个两室一厅这样家里人才能理解你买的不是一个单身公寓的否则 60 平米听起来就很像是一个单身公寓但是其实在日本甚至 60 平米是可以做出三室一厅来的第三个不同就要讲到管理费和房屋修缮基金了

因为就算对日本房子还没有概念的朋友可能都听说过日本的房子最贵的不是它的买家,而是它的维护费用。那除了固定资产税啊,这种房产税之外,另外一块就是未来在买了房之后持续要产生的费用就是管理费,还有房屋修缮基金。那这两个在我了解之后都觉得它和国内是有一些不同的概念的。

比方说管理费,日本这样一个新住公寓,也就是新房的管理费高到什么程度呢?我的这套房子,60 平的小房,一个月的管理费是 33000 日元。

大概差不多相当于 1600、1700 人民币一个月这个当然比起中国来说是贵了很多中国现在就算是新房应该一平米一个月管理费也不会超过 13、15 块吧就按 15 块来算那么 60 平的房子应该也就是 900 块钱

当然如果你说日本的 60 平相当于中国的 80 平的话其实算下来也就是 1000 出头一个月那日本其实像我这样那个房子是需要 1600 的如果是塔楼的话其实它的管理费会更高那日本的房屋的管理费为什么会这么高呢一方面当然和这边的人工比较贵有关系你的管理员的费用包括清扫

包括日常的这种管理它的成本都要比中国高很多另外一个日本的这种房屋的管理费其实和它在这一栋楼里面比如说一栋公寓它有多少户是息息相关的如果户数越多的话它每一户分摊下来的管理费就会比较少一些那像我买的这个公寓因为它的户数非常的少这一栋也就 30 多户所以平摊下来它的管理费就相当之高了

但是日本的这种公寓的管理费,它的好处在于名系非常的清晰明了,就是在我交了定金之后,我就会拿到一张表上面很详细地写出你每一户它的管理费会是多少,总共这一栋楼一个月会产生多少的管理费。

在我交房的时候会拿到另外一张大表上面会很详细的列出这些管理费每一项都会怎么来使用比如说我就可以看到我的这个公寓的这个管理员的制度是所谓日勤什么叫日勤呢就是他每周会来上班五天每天大概早上八点到下午一点也就是五个小时那么在其他时间这栋楼里面是没有管理员的这个叫做日勤那管理会社每个月呢会为这个日勤的管理员付出 29 万日元

当然这个 29 万日元不一定是全部都到这个管理员自己的口袋中的可能还有一部分这个派遣公司啊等等这些费用但是我就可以很清晰的知道这一块的大概是花了多少钱那除了这种日勤之外其实日本的公寓还会分成比如说常住那就是塔楼他们一般都会像酒店一样会有 24 小时前台服务那除了这个之外更多的形式是像我现在租的这个房子

它叫巡回就是管理员他可能一次会负责好多栋楼那么轮番会对每栋楼进行清扫包括巡逻等等的工作我每周只会见到一次有几个人来我现在租的这个公寓去打扫这个公共的区域去西沉等等的这些那除了这三种之外还会有一种就是完全自主

没有管理人,这种一般是比较老的公寓可能会出现的情况。那除了这样的管理服务所要支付的资金之外,我还可以从这张大表上看到,我们交的这个管理费每年会用于比如说外墙的清扫大概是多少钱,用于一些小的地方的修缮是多少钱,用于管理员所在这个房间的空调,空调费,电费是多少钱,都列得清清楚楚。

那我也就知道我的交的这个钱到底会被用在哪里这个好像在国内不会有如此清晰的一个对应的就是收和支之间的一个关系

当然话说回来就是这么贵的管理费对吧享受这样的服务或者说有这样的名气也是非常正常的那除了管理费之外呢另外一个大头就是所谓的房屋修缮基金其实房屋修缮基金如果大家在国内买过新房的话可能会知道也会一次性支付一笔就是在你

一开始买房的时候会付一笔所谓的修缮金这个修缮金呢会由一个专项的账户去管理由房管局或者是业主委员会来代管但如果你买的是二手房的话往往你是看不到这笔钱的因为是一手房的这个房主交上去然后他会自动的转给后面的房主

而在日本呢这个修缮基金或者叫做修缮激励金它是每个月支付的它和管理费是同期去付给这个管理会社而且它的金额和管理费不同管理费现在定下来之后后面几乎就是一样的了当然除非到了很多年后这个管理会社要求去增长这个管理费那么可能需要一个

业主委员会去商议决定是不是同意而这个修缮基金呢其实从一开始就会告诉你比如说我的这套房子第一到第五年每个月需要付出的钱是 7600 日元大概三四百人民币一个月那么还好对吧跟这个管理费比起来还是比较少的而到了第六到第十年呢就会是 14000 日元了

等到第 26 到 30 年就会是每个月要交 36000 日元甚至超过了管理费的这个金额也就是每个月交的修缮基金要更多

这个背后当然大家可以想象原因很简单,就是这个房子越到后面,它需要修缮的地方越多,它有些地方甚至要进行一个大的更换,到时候需要的这个钱就会更多。这个对应关系是怎么来的呢?我们这些业主都会得到一张非常大的表,这张表里面会列出这整栋新建公寓这 30 年的一个,呃,

所谓的长期修缮计划比如说每十年要进行外墙的涂装的替换比如说楼里的这个公共区域的空调每 15 年会整个换掉一个就是重新买一个新的空调等等的这些都会在这张大表上有所体现

当然这个另外一方面大家就可以看出啊,原因也是因为日本在过去的 30 年里面没有什么通货膨胀,所以这些不动产开发商是可以预测出未来这 30 年需要的修缮基金到底是多少钱。

但大家可以想象如果在中国或者是在未来的日本其实这笔钱够不够用是要打一个问号的那这个时候怎么办呢一方面就是由刚才说的我每隔几年我的修缮基金每个月交的其实会增加对吧由这一块来去填补另外一个呢管理会社也有权去提出一个新的修缮计划然后告诉挨家挨户说我要有一个临时修缮基金

这个其实在我在德国现在住的朋友就有所耳闻他们的那个房子因为已经比较老了可能已经二三十年了那这个时候政府说我要帮你做整个大的维修但是你们每家要付多少钱去进行一个临时修缮基金账户的这么一个建立

大家可以想象修缮基金其实和管理费一样如果这一栋楼里面的户数越多那你平摊到每一户的就会比较少一些所以这也是为什么日本人或者是在日本待了很多年的中国人会相对来说比较喜欢买那些户数大的公寓因为他每个月后续要支付的费用就会相对要少一些

而相比之下塔楼要比普通的这种公寓要支付的修缮基金要多因为你有很多的公共设施有健身房有泳池有屋顶花园等等的这些其实都是存在修缮的需求的所以塔楼的修缮基金一般是最贵的如果你是一个二手房

一方面当然你在买了这套房之后也要每个月去支付休算基金另外方面如果你买的是一个比较老的房子那么很可能你每个月交的休算金就会比一个新房要多得多这个也会作为大家要去买中古房产的一个注意点

那我在看了日本这个房子的这个长期修缮计划之后其实我还挺为中国的很多小区包括公寓楼担心的因为我在国内也买过新房啊当时虽然一笔交了一些修缮基金给这个刚才说了房管局的这个专用账户但这笔钱在未来会怎么用到了这个公寓到 20 年 30 年的时候它需要多少钱来进行一个大规模的维修其实在现在这个时间点都是一个未知数

中国人在过去的二十年里面其实因为在不停地去更换自己的住处从一个相对比较小的比较不好的房子搬到一个新的房子所以大家对于长期的一个修缮是没有太大的概念的但是

但是往后看在未来的二三十年为什么现在中国也提出要给房屋交养老金对吧就是人的养老金还没有解决先要给房屋交养老金也是这个原因因为很可能在未来的二三十年里面我们不会再像过去一样频繁地搬家那么现在住的这个楼房它要经过哪些的大修大补包括一个

很大规模的这种外墙和内部管道的修缮其实都是会逐渐地暴露在大家的视野范围内而这个时候资金从哪来最早买新房的时候交的那笔钱还够不够大概率是不够的对吧因为中国在过去 20 年也经历了一个非常快速的物价上升的过程

所以这个房屋养老金还是非常必要的以及大家现在买房可能更加需要注意这个小区目前的状态是什么样子的它的所谓的房屋渲染基金这个账户里面还有多少钱可能都需要被纳入在考虑范围之内的

当然说回日本,日本也不是所有的房屋都要交修缮激励金的。可以想象,如果是一户建,因为这个房子连底下的土地都是你的,所以到底什么时候需要修缮都有你自己来决定,那你在买房的时候也不需要给所谓的管理会社交任何的修缮金。但是是一样的,就是你买了这个一户建之后,开发公司或者是一个注文的建筑公司会给你提交一份拟定的修缮计划。

你需要根据这个修缮计划去预留足够的资金在某一年去更换里面的某一个部件那它的费用其实未必会比你买一个公寓所要交的这个修缮金要少好刚才其实跟大家聊了我觉得我在订这套房子的时候能够感受到的一些和在中国买房不一样的地方

等到真正把这套房定下来之后,还经历了一个我觉得还蛮有触动的点,就是因为我在买这套房的时候,这个房本身还没有建起来,所以房地产商其实给了我很多的选项,比如说这个房子的房型甚至都有选择,你可以保留原来房地产商设计的两室一厅的这么一个房型,你也可以选择把其中的一个房间跟客厅打,

变成一个一室一厅这样的话客厅就会更大因为房子都没建起来所以这些选项都可以给到你包括我还得到了一本厚厚的 option 集这里边大到刚才说的这种房型的改变小到你要不要在这个门口装一个扶手能够帮助老人在换鞋的时候更容易换

你需不需要把门口因为日本的这种玄关就是所谓的门口它都会有一个落差让你换鞋你要不要把这个落差给去掉帮助未来如果有推轮椅进来的需求的话可以直接无障碍地推上来

以及你需不需要在天花板上进行一个加强帮助如果你之后要买一个比较重的吊灯可以去挂在这个天花板上等等的一系列的 option 都可以在你订房的时候就做一个选择除此之外呢像我买的这个房子的不同展商还跟一腾中会社就是我们最早讲五大商社的时候讲到的一腾中商市去进行一个合作你可以直接在他那里去订各种家具

灯然后厨房或者是卫浴等等的跟现在的设计不同的这种风格都可以在他那里进行一个 option 的选择这里就要说到日本我觉得在这边待了两年之后一个很大的感觉就是在日本的这种商品或者说服务界

你完全是可以用金钱来换一个方便的怎么说呢就是我刚才说到这些 option 其实你如果在这个房子建好之后都可以自己找到相对应的贩卖的商店或者是一些服务会社去帮你去进行改造但是这个就会麻烦但是它会便宜就是反而如果你用这个不动产商提供的这些 option 会贵很多但是呢可以省心很多

所以在日本就是你要不要用金钱来买时间和买服务这个感觉会比中国要强烈很多而对于我们很多对吧这种勤劳勇敢的中国人就会选择我不需要你这些 option 我自己去找到货比三家去找到最便宜的这个选项去完成这个房子的改造

这个当然也没有问题但是日本就是会有这两种完全不同的选择你需要在两个中间进行一个平衡如果你决定有哪些 option 要用的话这个伊藤中商市还会专门为你设立一个商谈会你去跟他详细地讲你所要的需求只要这个房子还没有在盖起来之前他都可以去试图满足你以上就是说的我

订房的时候的一些感受那么到了第二部分就是从订房到交房的这一年整整花了大半年啊因为我们在最开始订房的时候房子都还没见影子呢在这一年里面其实我感受最深刻的是日本的这种住宅的房地产行业它的资料它的信息是多么的丰富或者说它给这种购房者提供的资料有多么的丰富

举个例子来说我在交完定金签完合同的那一刻就拿到了一本厚厚的资料这本厚厚的资料叫做重要事项报告书里面会将这块土地周边的详细的情况有哪些法律适用于这个公寓然后它的水电煤配套设施它的整个楼的一个规划它的防灾的情况这块地方属不属于这种地震或者是

洪水比较容易发生的地方,以及未来这一块土地周边会发生什么样的事情等等的这些都会事无巨细地列在这个说明书上。中国我在买房的时候也会有类似这样的资料,但是不至于如此的详细。举个例子来说,我在这套说明书上面看到了什么呢?看到了这块土地原来是归属谁的。

就是在 40 年前 50 年前这块土地刚刚开始挂在政府的网站上的时候它是归属谁的然后什么时候到了现在的房地产商上

那我这个公寓呢是到令和三年也就是 2021 年被买了下来然后用了四年去做了开发到去年这个进行一个销售再比如说很有趣的细节是这个土地在 1989 年的时候它其实是被分成了好几块土地的其中的一小块大概只有 63 平就是我跟我自己买的这套房子差不多大的一个面积它

之前的这个房东把它抵押出去在银行那里换了多少钱呢换了 226 亿日元

相当于每平米是价值 3 亿日元如果按照现在的这个汇率换算的话就是 1500 万人民币如果按照当时 1989 年的汇率就更贵了所以可以看出啊当时日本城市里的这种中心区域的土地真的是寸土寸金它可比现在的这个中国包括北京上海要贵多了也可以看出那个时代日本的土地泡沫到了一个什么样的程度

那就像刚才说的这本重要事项报告书里面呢还会告诉你过去几十年和未来几十年这个公寓附近的这个区域可能会发生的事情这里

这里就必须引入一个概念,就是在日本这边有一个叫做都市计划的东西,它相当于是当地政府针对这个土地的使用啊,包括城市基础设施的建设,还有城市街道开发项目进行的规划,那在中国我们也叫城市规划,中国当然也有每个区每级政府都会有自己的城市规划,但是在日本呢,这个都市计划会列的很详细以及非常长远。

你可以看到未来十年甚至更长的时间政府准备对这块地附近的这种区域比如说道路啊铁路啊等等的进行什么样的一个规划

这个就很有助于你知道,比如说附近有没有可能出现跟你这栋楼一样高甚至更高的楼来遮蔽你的阳光,以及你会知道附近的道路是不是要拓宽还是要修窄,这些信息都可以在你买公寓的时候拿到的这本重要事项报告书上面得到一个答案。

那我还看到网上有朋友如果是买土地的话,他还会得到一本叫做土地利用履历书,会详细地写明这块土地长久以来它的使用情况,它有没有什么黑历史,比如说这附近有没有一个像印刷厂啊等等的这些做过废水排泄的,它的土壤有没有受到一些污染。

因为大家要知道日本这些现在的住宅地很多以前都是所谓的工厂用地或者是农业用地那这块地如果曾经被污染过它后来有没有换土换了什么样的土都可以从这个土地利用履历书上面能够得到答案包括如果是土地当然还会有一个土地测量成果本就是你跟四周的这个界限确认结义

说起这个来其实公寓也会有我会看到在这个事项书上面会看到这块土地它跟四周的邻居之间的界限是如何划定的有没有签署一个清晰的使用协议因为很多的土地都是私有的为了防止以后发生纠纷那对于公寓的买家来说我其实也拥有这一小块地方的一小块

这个所谓的永久产权但是因为这块公寓如果未来要去推倒重来或者怎么样需要得到这个公寓里面所有人的同意所以几乎是一个很难很难的事情

那这一点就跟一户建你拥有你这个房子下面土地完整的这个产权是有些不一样的那除了刚才说的这个重要事项报告书之外呢再比如说我每三个月就在这一年里面啊每三个月他会邮寄给我一份就是工期报告

说到这个工期报告啊就可以简单跟大家介绍一下就是日本跟中国的这个楼盘的建设其实也有一些区别在日本呢楼盘开发一般是由开发商出资之后直接委托给一个比较有信誉的建筑公司做施工和装修不会允许它再层层的转包你不会说

都不知道这个楼最终是由谁或者由谁在转包给了哪一个包工头去把它修起来的这个从属关系是非常非常清晰的比如说盖我这个公寓的施工方就是一个百年老店我可以查到他的网站在这个工期报告上我可以看到这个楼在每一个步骤他的照片然后是由谁去进行一个工程的检查由谁去进行下一步的设计等等的这些事情都可以在工期报告上看到

甚至很多的程序是在标准化的这种工厂里完成的然后只是把半成品运到工地里进行拼装我在联藏也会看到有时候旁边有一个工地要盖一个房子它会有一个大的这种包装把它包起来然后突然有一天这个包装撤掉了一栋完整的房子就半成品

摆在了眼前它就跟一个搭积木的过程一样因为它是整个包起来的所以它也不会对外界产生任何的这种灰尘啊或者是一些这种污染物而因为它是半成品包括屋子里的这种材料都是有严密的要求的所以呢嗯

至少我在今天拿到钥匙然后去房子里去看的时候感觉并没有很强烈的气味也不会需要说还要放上个一年半载的才能住进去当然了具体它的一些这种环保标准是不是超标我还需要自己买一些检测器去看一看

整个在工期时候的定期的一个报告确实给了我很强的一个归属感就我能够感觉到自己的这个房子在一步一步地盖起来等到快交房的时候我又由地收到了一份厚厚的资料这份厚厚的资料里面就包括了未来几个月会怎么把这个房子一步步地交给你比如说会在提前两个月的时候有一个所谓的内览

那两会我原来以为还是看一个样板房就这个房子修好了我能进去看一眼不是它其实你自己这个房子就是你自己的这个房屋已经全部都装修好了你是可以看自己的这个房屋然后它的主要目的是一个是让你去检查它的施工质量有没有什么地方不满意的它可以去返修另外一个是允许你去量各种尺寸窗户的尺寸去买窗帘或者是家电的尺寸去为了未来买家电等等的

有这么一个内览会那内览会之后呢如果你发现了有一些地方有问题需要他去反攻还会有确认会然后再到最后的这个钥匙的引渡会除此之外呢还有很多很多要填的表因为你要去签署跟这个房子的产权关系包括要借助司法术师就日本这边可以理解成是一种法律机构要去跟你做很多的对接都会在这份资料里面需要你去填表

甚至他会为了填这些表还会给你附一个要看一两个小时的视频对于如果你看文字比较辛苦或者是老人他也不想看文字的话会有这种动画的视频还是用 CD 的我也不知道去哪里找可以去播放 CD 的这种机器了

放在电脑或者放在电视上去告诉你整个流程应该怎么样一步一步的走那对于日本来说大量的这些流程现在都会提供两种选项一种是给你个 QR code 然后直接用手机扫了之后采取电子方式去呃

推进那另外一个呢都会给你一个书信方式的备选项就如果你是一个老人或者你不喜欢用手机的话你也可以用写的然后用邮寄的方式去完成所有的手续反正我觉得这些都是背后都是人工费用但是它

确实给不同种类的人提供了自己的这种选择那除此之外呢这后悔的一达资料里面还会有很多跟他们就是日本叫做 TK 就是有关联或者是有合作关系的公司的广告比如说搬家公司的广告比如说以后可以为你配送每天的食物食材的广告还有像高岛屋附近的有一个商场那么他会给这个

公寓的业主一些优惠的会员卡啊等等的这样子的广告那我觉得日本的不动产或者说住宅房地产提供这么多的资料包括我记得我在说租房的时候也提过会有厚厚的一大资料就是这里边所有器材或者是所有设施的说明书对吧

对于住宅来说就更实了更厚的一本说明书以至于现在很多的公寓像我们家公寓就说你直接有个电子版因为如果打印出来它实在是太厚了当然你可以要求它有这个复印版但是大家可能更多的会去看电子版

为什么会有这么多的信息跟资料呢?一方面,我觉得是给买房的人提供足够多的情报,让你了解你所买的这个公寓,它的前世今生,包括里面的每一个小细节,它是为什么这样设计的,这个是很重要的一些信息。

也有很多的日本人确实对这种信息会特别的关注第二个当然对于他们来说也是一种免责的方式就是你看我把所有的资料都这么原原本本的告诉你了然后你也签字画押你也确认过了那未来再出现什么问题就不关我事了就是这是日本的一种免责文化所以他们会把很多的这种信息前置让你去确认或者说让你去首先去做行一个阅读那在这一年里面呢我还干了一件事情就是办这个住房贷

这个我觉得也可以跟大家简单的介绍一下因为在日本办住房贷款和在国内还是有挺大的区别的第一个说为什么要办贷款这个其实很好理解因为日本的利率真的很低就是日本直到现在为止它的住房贷款如果是一个所谓的变动经历就是它会随着比如说日本央行加息降息每半年进行一次调整的这种变动经历型的住房贷款现在依然可以做到 1%以下

就是 0.7 0.8 比如说我办的这个是最低的就是 0.66%那这个利率对吧相对于中国就算现在进行了多次下调之后依然会有二点几三点几的住房贷款利率来说显然是非常让人眼馋或者说不办白不办的呃

我也不明白啊因为你想现在这个变动经历是 0.66%但是呢我去拿来做存款现在有一些日本的银行为了抢客户也可以做到 0.8 0.9 的银行存款这中间直接会出现一个利差就银行到底要怎么赚钱当然后面会说啊比如说我办这个住房贷款还要交 2%的手续费就是整个比如说你要贷 5000 万日元相当于 250 万人民币你得先给他交 2%的

2.2 的这个手续费

这个是他在住房贷款这个业务上能够收到的一个直接的收入那在中国其实都给你算在了这个利率里面嘛利息差里面那除此之外其实在日本办信用贷款还有几个作用第一比如说减税因为日本直到现在为止对于这种自住住房的住宅贷款是有对你个人所得税还有日本所谓的住民税的一个减免政策的它是日本政府为了鼓励你去买自住房的一个制度

当然现在中国也有啊就是个人所得税的这个减免事项对吧也会有这一项但在日本减的会比中国要还是要多一些的

另外一个就是在日本,其实住房贷款是一种信用建立的过程,就是不是每个人都能够贷到款的,如果银行给你这笔贷款,比如说 35 年的,意味着你在日本社会是拥有了一定的信用程度,你在后面干很多事情,比如说办信用卡啊,或者是去再做小额贷款等等的都会方便很多,因为你有了一个大银行的信用支柱。

有人给你做了一个房屋贷款那么接下来的事情就会容易很多因为这三个原因当然最重要的原因还是这个利率低的吧所以我去申请了住房贷款而现在对于日本人如果你想买房的话你甚至可以做到所谓的零头金就是零首付然后 0.66%的金利你可以想象在过去几年这个利率会更低因为当日本央行还没有加息的时候甚至可以低到 0.3% 0.4%那个时候

可能会给很多的日本人包括在日本的中国人产生一种幻觉就是我每个月真的不用付多少钱我就可以拥有一套自己的房子这个其实在现在的我看来是有点危险的有一点点类似次贷危机前的美国对吧就是你可以用非常低的

成本就可以拥有一套自己的住房那么等到利率环境不再是这么低利率的状态下对于很多可能本身的收入是有限的家庭来说就会陷入到一种房贷把自己压垮的地步这个对于日本来说目前还没有发生但是我觉得是需要小心的一个状态那么如果真的到了那种状态下其实日本的经济或者说日本的这些个人可能又要经历一场

巨大的灾难了当然这个反过来讲的话也说明日本现在真的很难往上加息因为日本政府必须要考虑到这么多的国民他们用了这么低的利率去买了房子如果他把利率真的加得很高的话其实对于日本经济会是一个沉重的打击那说回来日本的住宅贷款其实外国人是很难拿到的只有很少数的银行会针对这种你没有永住也没有国籍的外国人

一个住房的贷款项目那它的利率往往都会比本国的人要高很多比如说我当时拿到的一个传单上写的大概就是在 2%以上那另外其实中国也有银行在日本可以去做这样的房屋贷款业务那它的利率就更高了可能到 3%以上了而如果你拿到了永住或者是拿到了就是高度人才签证很多时候你就可以像日本国民一样享受这种比较低精力的呃

住房贷款但是呢就如果你是高度人才签证你还没有拿到永住的话还得看情况看银行包括看你买了房子等等的各种条件来决定你有没有权利去申请住房贷款这个跟中国也很不一样中国如果你是买了新房的话基本上你是一定可以拿到银行贷款的对吧日本的住房贷款还有一个非常大跟中国不同的就是他所谓的住宅贷款和他的二套房贷款和

和你买一套房子要拿来出租的所谓投资贷款甚至是你想要去做一个民宿的民宿贷款都是完全不同的类别这个背后的区别当然一方面是这个利率的区别住宅贷款就是你自住房的这个贷款利率一定是最低的如果你是投资房的话利率会比较高一些如果是民宿的贷款就更高了另外方面它的审查的标准是不同的那这一点衍生出来了很多和国内不一样的条款

比如说国内我们会很习惯如果我买了一套自己的房子然后我有了住房贷款那我有一天不住了我把这个房子租出去也没有任何问题我的住房贷款依然是我来还对吧但是在日本就不可以如果你这个房子要从自住属性变成投资属性你是需要告知银行然后把你的贷款进行一个转换从低利率换成高利率如果你隐瞒这个事实

一旦被银行发现第一他会要求你立刻把所有的贷款还上第二你在这个国家的信用就会受到很大的影响

那可能我有朋友问,他怎么会发现呢,对吧,我只是把他租出去了,那这个背后就有很多的可能性了,可能是你的邻居举报,也有可能是有一天管理会社突然发现,这个每天住进来的人跟原来我的这个业主清单上的人是不一样的,等等都有可能,就是在日本这种事前告知,然后随着你告知事项的不同,要给你提供不同服务的这种情况特别的多。

这个大家如果有机会来日本的话一定要注意那在日本的这个住房贷款申请过程中另外一个我觉得跟在国内做房贷非常大的不同的点就是日本的住房贷款一定要买一个保险或者说他就自贷一个保险他叫做团性保险

所谓的团信保险呢是这个团体信用生命保险的简称什么意思呢就是如果贷款人在还款期间因为意外情况生病啊或者是事故啊去世的话那么房贷债务由这个保险公司来偿还银行这个

我在国内做住房贷款的时候是没有遇到的,所以我不知道啊,就是在国内如果在还房贷的过程中,这个贷款人出现了生命的问题的话是怎么来解决的,这个在日本就是用保险的这个方式来解决,而且如果只是一个基本的所谓的团性保险,它是免费的,并不需要额外的收费。

但是呢比如说我所申请的贷款银行他还给了一些额外的选项除了是因为死亡所以可以免除你的交的义务之外我还可以免费选择或者说他要求我必须免费选择所谓的借户团性保险也就是如果我因为比如说高位截肢或者是一些瘫痪等等的情况需要重度借户的时候我的这个还款义务也可以被免除

因为到时候我已经没有办法工作了所以它就可以免除我的缓缓义务那如果我愿意让我的整个贷款的利率上升 0.1%就是从现在的 0.66 上升到 0.76 我还可以买一个所谓的

癌症团性就是我只要被确诊了癌症那我的还款义务也可以被免除那我觉得类似这样的一些保险其实就还蛮有温度的因为它一方面能够给这个贷款人提供一些保障对吧就是如果我发生了一些意外情况我不用再考虑我的房贷另外一方面给银行也提供了保障因为如果银行遇到了贷款人这种

没有办法支付贷款的情况的话他自己也会受到损失所以通过保险公司在这个中间做这么一个担保或者说做这么一个保险服务可以免除双方的这种后顾之忧我觉得这个其实在国内应该是

被推广的一种保险服务那说到保险就顺便再说一个刚才最早也提过在日本保险无处不在在买房子的过程中你还必须要买的一个就是所谓的火灾保险而日本的火灾保险呢往往是跟地震保险绑定的啊

因为大家知道日本是一个地震多发的国家那这个火灾保险和地震保险是如果你要去办住房贷款他一定会要求你自己去买的那如果你是租房包括你是买一个一户件也一般会推荐你去买一个火灾保险这个火灾保险的价格呢其实也不便宜你像我买的一份五年期的这个火灾保险他大概要 13 万日元的保证

那折合成人民币大概就是 6000 多那 5 年的话相当于一年是 1000 多人民币那它保险的范围呢当然包括像地震啊火灾啊等等这些巨大的这种事故发生的时候你所遭受的损失但除此之外它也会包含一些比如说楼上漏水或者是阳台因为一些原因出现了损害

或者是你家里遭了偷窃等等的这些原因所造成的这种损失其实火灾保险都可以去保甚至我看到小红书上也有一些朋友在说就是如果你租了一个房子然后这个房子因为你家猫或者是因为一些原因比如说墙纸污损了等等地板被划伤了可能都可以由这个火灾保险来保障当然这个具体要

看你在里面这个家财就是所谓的家财在日本就是这种家具啊或者是一些家里有财务价值的东西它的保障额度是多高包括它有没有免赔额等等这个来决定但总之就是火灾保险或者说火灾加地震保险在日本的购房以及在日本租房过程中是一个必要的东西这个在国内当然也有啊但是到现在为止并不是大家普遍会去买的一种保险类型

那说完这些好的也稍微吐槽一下就是日本的这种住房贷款的办理过程还是非常的漫长以及特别的原始漫长就是他要有这个所谓的假审跟

跟本审要有两部分组成往往整个周期长达一个月你得到一个月之后才能知道你有没有申请下来这家银行的贷款当然你可以同时申请好多家然后最后看哪家给了你这个确认给了你同意书之后你再选择它但是整个过程还是非常漫长然后你要提交很多的资料这是一个另外一个就是

虽说现在很多银行也提供所谓的电子契约或者是这种比较电子化的方式来去进行一个贷款合同的签约但是去进行电子签约前的各种比如说我所在的这家银行它的电子契约的签署网站的用户名密码和链接是用三种不同的方式发给你的密码是用手机短信

链接是用邮件而这个用户名呢非要用纸质信来寄给你而且必须用纸质信它不允许你自己去银行网点去拿或者是找这个给你批贷款的担当去拿都不可以它就要纸质信寄到你所在你所标注的你的那个注明票也就是你的户口所在地这个就非常非常的不人性化以及

很原始,但是没有办法,这就是日本的一些规矩,其实在日本的很多特别是跟金融行业相关的一些服务上面都会有这种死板的规定,比如说我去办一个银行的账户,就是因为我申请了住房贷款嘛,所以他同时要给我一张新的银行卡,他的密码就要用一张明信片寄给你,不能直接和这张卡一起给你,他必须得分成两部分来给你。

你可以说它是为了保护安全性,但是你也会同时想念在国内,就是我去一次网点,可能把所有事情都办妥了,甚至现在都不用去网点,你在网上就可以把所有事情办妥的一种体验,其实我是很想念的了,因为我在办我的中央代行官中也经历了太多的曲折,就是哎。

不堪回首好那最后一步就到了交房刚才讲了日本的这种新住的公寓他会提前一个月甚至两个月就会有一个内览会就是让你去看一下自己的这个房子施工有没有什么问题包括去量一些尺寸那我记得我当时去这个内览会的时候呢首先是被吓了一跳就是他的那个大堂挤满了人这个人并不是住户而是这些工作人员就是日本是有这种习惯就是

越多的人就意味着对你的重视程度包括整个这个服务的高级感和它的这个给你提供的情绪价值吧应该这么讲你去日本的超市也是越贵的超市就是人越多给你这个包袋子的是一个人结账的是一个人站在门口给你鞠躬行礼的又是一个人这就代表了你去的是一个高级超市

而如果你去的一个平价超市呢,就是所有的事情都是你自己办,甚至是在一个自助机器上面,结完账之后自己把它塞进这个塑料袋里面,这就也体现出啊,就是日本的人工服务费用有多贵。那天我去内览会也是,就是楼下站了一堆这种工作人员,然后会有两个人陪着你,一起去你的房子里去看房。那我走进这个房子的第一感觉,其实是好矮,

日本的这个层高真的比起中国来说普遍是要矮的像我的这个房子的层高是 2 米 45 其实已经比标准的 2 米 3 到 2 米 4 要稍微高上那么一点

而如果在日本的这种层高达到两米六的话就是可以被写在这个海报上面就作为一个卖点来宣传了那在中国我觉得两米六可能是一个更加标准的高度甚至有一些会更高的两米八等等的这些层高那日本的楼层为什么做得这么矮呢一方面当然还是跟日本传统的

人种比较矮小啊包括大家可能就习惯于住在比较矮的房子里有关另外一方面呢其实在我研究了这个整个日本房屋的结构之后也发现他们都会做两重的地板和两重的天花板那两重地板两重天花板的好处就是隔音上下楼的这种隔音效果会好得多包括隔热等等的这些都是有它的帮助的

但坏处就是它会让整个层高变得比较矮一点那再比如说像我的这个公寓是有地暖的它日本的地暖基本上是水地暖它又占据了一些层高所以整个我的第一感觉就是真的层高是比较矮的这个如果你是个比较高的特别是像欧美人的话可能是需要特别考虑一下你租的房你买的房这个层高问题

第二个感觉就是日本哪怕是内览会或者是交房,它的分工非常的明确,就是每个人上来会说一件事,比如说因为我当时要一腾中商市帮我做了一个 option,就是多打了一个橱柜,那么会有专门一个一腾中商市的人突然窜上来说,我给你介绍一下这个橱柜,然后你看一下这个橱柜有没有问题,

介绍完之后这个人就走掉了然后下一个人又上来说这个水龙头应该是个净水的水龙头那我给你介绍一下然后这个水龙头未来有什么问题那你找我对吧是这个水龙头公司的人那后来呢又是这个监视器相关的这个公司的人会让你给你介绍一下这个监视器的使用等等的

你就可以看到日本的这种分工,第一它非常的具体和细致,第二它基本上就是有多少项工程就会分给多少家公司来负责,那这些公司之间形成了很大的生态链,那负责这些工程或者说负责某一个设备的公司呢,你都可以找到它的名称,它的地址,它的社长的名字,然后包括现场负责人的名字都会公开。

放到一个资料里面但与此同时呢你也会知道如果你发现了一个什么地方有问题的话你只能去找对应的这个公司的人你没有办法通过房地产商或者通过管理会社一站式的服务除非除非你去买他一个 after service 就是我们的管理会社给我提供了一个 15 年全包的 after service 的这么一个

package 这么一个包那它也需要额外再去付几万块钱人民币的这个价格那你就像我最早讲的日本这边方便的服务和金钱两者是不可兼得的你必须得在之间去做一个抉择第三个感觉就是日本的这种新房的装修质量还是很高的当然我在中国也买过精装修的房子也有过那种拎包入住的就是连空调电视都给你配好的

但是你能感觉到日本这边它的五金剑的质量包括它的施工的这种质量细节都是做得非常出色的比方说它的厨房都会有净水器有洗碗机然后有这种废物的粉碎器

盥洗室里边呢都会有大镜子然后都是储物的那种有各种收纳小东西的抽屉甚至有可以给你挂吹风机的外面这个门口有给你挂这个扫地机的等等的这些都给你专门的设计出来另外我特别喜欢的日本公寓的一个点就是它的浴室里这个暖气干燥机就在国内我们也有所谓的浴霸对吧就浴霸原来是

灯的后来变成风的但是往往它的作用呢就是一个风暖但在日本这边因为大家知道日本人真的很喜欢泡澡他们每天几乎都要泡澡所以呢所谓的暖气干燥机呢不但可以出热风还可以出冷风就如果你在这边泡的有点太热了你可以让它出冷风来

帮助自己缓解这种闷热感另外呢它还有干燥的这个功能就是你可以把一些衣服如果在外面晒不干的你可以挂在浴室里面然后按下干燥可能两个小时之后它就全部烘类似烘干机的这个效果

等等的这个暖气干燥机真的很好用,而且我专门查了一下,这个机器是不对海外去出售的,它只在日本本国出售。我不知道这个是什么原因啊,因为我感觉至少在中国,比如说南方,梅雨季节比较多,潮湿气候比较多的这种地方,其实类似这样的一个暖气干燥机真的很实用。

我觉得这是一个很好的商机啊如果听这期节目的有做这方面生意的朋友可以考虑一下那日本的装修还有一个给我印象很深的就是它的收纳收纳空间很足非常的足而且呢它都是做内收纳就是它给你已经

嵌到了墙里面这样一方面我觉得好处是可以让房屋的面积更加显得大一些就是你不用再去专门买衣柜然后橱柜等等的放你的很多东西他直接用他的收纳的这些内嵌进去的这种空间就可以满足了另外方面我怀疑啊也跟这边地震频发有关就是你用这种

内置的收纳不会担心说遇到地震的时候这些橱柜会倒下来然后把人砸伤因为就是我看过一些这方面的统计像这种地震往往受伤甚至死亡的不是因为地震本身而是因为

在地震中摇晃或者倒下的这些家具呀或者是等等的这些东西所以日本在这方面它全部大部分都做成了内收纳这个我感觉在国内现在也被一些开发商特别是香港的开发商所取纳那我在国内也看到过如果是香港开发商开发的精装修的房子往往也会设计比较多的这种内收纳的空间

刚才说了日本的这个装修啊等等方面有多么的人性化多么的好那如果从反过来讲它的缺点也肯定是有的最大的缺点在我看来啊就是日本的房子长得都差不多

就你去看日本不管它是租的房子卖的房子不管是一户建还是公寓当然一户建有一些你可以做比较大规模的改造它可能会变得很不一样但如果你去看公寓甚至到塔楼其实它都

都会有类似的格局就比如说有一个半开放式的厨房当然半开放式的厨房非常好用因为它设计的原理就是当家人在里面做饭的时候他可以直接看到比如在客厅玩耍的小孩然后如果要递什么东西可以从厨房直接递向餐厅它的设计是很有道理的

但是你会发现日本就是这样的就是一旦一个设计有道理它就会被大规模的应用在所有的楼盘里面导致的结果就是你走进每一个

房子感觉都是长得很类似的它缺乏个性感这个也是我对日本社会的一个观察如果说大一点就是日本社会的很多小的细节做得很到位但是一旦它到位之后因为日本人会有一种从众心理就是大家都这么干那我也应该这么干导致的结果就是所有的地方所有的

人或者是所有的房子都会变得很类似从实用性角度来说是好的但是从个性化角度来说就远远不如像中国美国这些国家要好

当然当然如果你足够有钱就像我说的哪怕是我这样的公寓它在市前也会给你非常多的 option 你可以把这套房子改得跟原来差距很大那如果你是一个自己从零开始盖的一户建你当然可以有更多的选择但是你会发现如果是你自己盖一户建的话这个住文住宅的公司也会给你一些标准化的选择这些标准化选择都是他告诉你说大家都这么做然后这样做其实效果最好我推荐你也这么做

可能如果你没有想很多的话你就会选择变成了跟其他日本的住宅一模一样的一个衣服件

好以上其实就把我这一次的整个买房的经历跟大家分享了一下大家可以听到啊其实里面没有什么建议因为对我来说我也就看了一套房我也没有很多的经验我不是这个日本的房地产专家所以没有办法给想来日本买房的这个朋友任何的意见或者建议如果大家感兴趣的话我在 show notes 里面会放我看到的两个比较好的信息源吧

包括一个知乎的博主叫做秋主他写了一系列关于在日本如何买投资房的文章包括其实他自己也有一个播客叫做日本浮游我听了两期还是蛮有收获的大家可以从他那里得到一些具体的建议还有一个大哥也是他把他买房包括他买土地的这个过程事无巨细的写成了公众号文章我看了之后觉得很有收获我会把他们的链接放在 show notes 里边

那对于我这期节目更多的是给大家分享一些我对于日本这个住宅房地产市场的一个观察那么到最后一部分呢其实想跟大家聊一聊就是日本房地产行业的一些趋势或者是这中间可以对中国的房地产行业未来的发展有什么样的投影跟借鉴的地方第一个想跟大家聊的就是日本的房地产特别是住宅房地产啊是如何从不动产

变成了富动产这个词其实也是日本专属的一个词富就是富数的那个富因为在日本不动产和富动产的发音是一样的应该说在日本从上世纪 60 年代到 90 年代的这 30 多年里面房地产一直是一个很有价值的存在其实跟中国的过去这么些年是很像的但是呢从 90 年代开始一直到最近的这几年不是这个样子的

不动产变成了富动产这个我在第一期这个日本杂谈聊租房的时候就跟大家介绍过日本人到现在为止还有很多人是不愿意买房的愿意做租房派那这里边有这种它的法律对于租房者权益的保护非常好的原因也有日本人经历了一个对房地产价值的判断的重构的这么一个过程

那过去 30 年里面最容易变成所谓的富动产的就是在一些相对比较偏远的地区这些地区可能在泡沫经济或者说在经济繁荣期大家看来是比如说温泉圣地或者一些景色非常美好的景区这种大家在闲暇时间在度假的时候喜欢去的区域但是它离城市比较远

交通不是很方便这种都叫做偏远地区它的这个地产就会变成富东产它价值会连连下跌这个根本就没有人想要去接盘当然也包括一些人口流出的城市一些村落一些区域都会变成富东产那

我其实这两年有的时候特别是冬天喜欢去一些温泉乡也会看到像这个香根属于现在还比较热门的那在它的周围有这种汤和园啊或者是在伊豆这个半岛上面有很多的以前可能在泡沫经济的时候大家都喜欢去那边度假泡温泉的地方那现在就

年久失修,然后有很多的这种房子,就变得几乎可以说是一文不值,大家可以看到在网上也有人在说,在北海道小尊,对吧,可以几千人民币,甚至零元购,对吧,零块钱就可以买到一套房,也是这个原因,但是与此同时呢,在过去的 30 年,其实在日本的房地产行业发生了一个非常重要的趋势,那就是向城市中心的回流,这个现象有两个很重要的时代背景,一个其实是跟

人有关的就是日本的女性越来越多的走向职场那么在这种情况下相当于变成双职工变成夫妻双方都上班的情况会越来越多那造成了一个什么结果呢就是郊区的一户建在慢慢的衰落城市中心的这种 mansion 包括像塔楼在越来越兴起因为对于这种双职工来说

是没有时间哪怕是这个妻子或者是这个家人是没有时间去打扫这么大的一个一户建的我更愿意在城市的中央买一个面积虽然更小一些但是呢交通更便利打扫起来也更加方便的这么一个公寓然后住在里面这个是现在日本很多年轻人的一个选择那他的这个背景跟日本女性进入职场是息息相关的

另外一个很重要的背景,在过去这些年里面,日本的城市中心,特别是东京和大阪,发生了大规模的再开发,以前可能是一些老房子,那在中国的话就是所谓的拆迁嘛,对吧,拆迁之后重新变成一片一片经过政府跟开发商规划过的这种房子。

而在日本的话呢就是有一些房地产开发商会主动担任起这种城市更新运营商的角色其中最出名的就是刚才最早也提到过的像森地产把东京都里面的一些区域拿下来然后花上十年甚至更长的时间慢慢地改造慢慢地把它变成这种

比较高级的一个住宅区购物区商务区等等的这样一种状态那对于日本的很多的特别是大的房地产商现在都在做类似这样的事情

城市中心的大规模的开发又有一个时代背景,就是在过去的 30 年从工业的角度来讲,是日本企业不断地关闭国内的工厂,然后转移到海外生产的这个过程。那这些工业用地一旦释放出来,它就为这种城市的再开发提供了一个很核心的资源,就是土地和空间。

这里面比较典型的例子啊,我们举一个就是像横滨港区有一个 landmark tower,可能大家来港未来玩的话都会看到是地标性的建筑,那它其实建立的时候,开工建设的时候是 1990 年,建成的时候是 1993 年,也非常早了,其实是 30 年前,开发商是三菱地所,它的建筑,

这块土地的前身就是三菱重工业的横滨的造船厂,那么把造船厂整个搬走,对于这个例子来说它直接就是消失了,之后把它重新开发成了一个商业地产。

所以对于日本的房地产商来说在如果说在九十年代以前他最重要的能力其实跟中国早些年的房地产商一样是去怎么拿地然后怎么搞建设怎么样可以去控制最低的成本然后去拓展客户的话那么从九十年代以来

这些开发商是需要有强大的一个区域运营能力这个区域运营能力不仅仅是指你把它拆迁然后盖成新的这种商业地产和住宅地产另外还有包括引入什么样的商户引入什么样的一些商业设施能够保持这一块区域的活力是这些房地产开发商现在必须要去关注的这里面一个很典型的例子我也是看这个 FT 中文网上李海燕

写的这个系列里面讲到的森地产的一个例子就是这个 Luber Moohills 它其实是 2003 年开业的也开了到现在为止已经 20 多年了但是我也去那里玩过完全感觉不出来是一个 20 多年的商圈就是在中国如果是一个 20 年前的商圈除了我印象中啊除了像国贸还能保持活力之外几乎都会慢慢慢慢的衰落下去这个背后的原因就是运营能力那

六本木 Hills 到了 2023 年,也就是在整个项目开业 20 周年的时候,其实创造了历史最好业绩,这背后的原因就是森地产一直在更新里面的这种商业店铺,引入更多更好的像酒店啊,餐厅啊,等等的这些设施,包括把里面的绿化进行翻新,然后保持这种商业设施的魅力度。

这个是现在考验日本房地产开发商很重要的一个能力,你会发现他们都会标榜自己是一个城市运营商,而这就必须让我想起,就是万科为什么我早些年非常看好他,就是他在中国是很早就提出要做所谓的城市运营开发商这么一个概念的,

但是很可惜就是他还是遭遇了这种资金链,包括自身的这种业务理念和现实情况之间的一个打架导致了今天这么一个状况,非常的可惜。

那在日本的话,除了像森地产之外,还有像三菱地所,它最著名的一个区域是丸之内,丸之内是东京站附近的这么一个大的商业片区,有很多的写字楼,但是呢,其实在早些年这里除了写字楼之外是没有更多的像餐饮啊,或者是零售设施的。

那三菱地所其实慢慢地把它进行整个的再开发更新从原本一个单独的这种写字楼的功能区变成了一个可以 24 小时运转的这么一个商业综合商业区那么给了它额外的这种魅力这个是现在日本房地产商经常会做的一种操作

这是第一个就是日本房地产行业最近 30 年的一个趋势,第二个跟这个相关联的就是房子现在在日本人的心目中的地位或者说它的视角是一个消费品而不是一个投资品,但是除了一种例外那就是核心区域的土地,这个其实是日本的房地产行业跟中国很大的一个区别因为所谓的永久产权

因为如果我们去看一些宏观的图表,你会看到日本的房子房龄越长,价格是越低的,这个非常好理解,对吧?因为越老的房子越低嘛。但是呢,房价的下跌速度很有趣,它在刚刚建起来这个新住的前十年会快速的下降。

但是等到第 16 年或者 20 年之后呢反而会进入到一个平台期它的价格的波动并没有那么大这个背后的原因也是因为在开始的这

十年二十年里面房子本身的价值是整个这个买房者最考虑的点但是等到二十年之后呢大家就会转移到对他脚下这个土地的兴趣特别是对于一户建来讲那这个时候反而房子的价值会有一定的维稳那这个就反映出两个很重要的结论第一

对于公寓来说,房子的管理状态会极大的影响到包括这个房子的老化程度和它的价值,这个我相信对于中国现在很多住在相对老一点小区的朋友可能也会有所体会,特别是在这一轮房地产下行周期之后,如果你的物业比较好,这个房子看起来小区比较新的话,它往往它的价格会比那些看起来就是老破小,或者看起来就维护得很不好的这种房子会有一个明显的价差。

那管理好意味着什么,其实还是意味着花钱嘛,要么就是管理费比较高,对吧,物业公司比较靠谱,要么就是你的修缮基金用的比较得当,你在合适的时候对于这个公寓进行了合适的修缮,这个就体现出日本的这种长期修缮基金,就是我们最早讲的,它有一个非常详细的计划,以及它每个月你去支付这个修缮基金的一个好处了。

所以日本很多的这种中古的房子哪怕它已经建了四五十年只要它管理依然良好你觉得它还是很宜居它稍微翻新一下依然可以住得很舒服但是

对于中国来说至少到目前为止你很难想象一个已经存在四五十年的小区它依然可以住得很舒服但我相信如果往后看的话物业的作用会越来越大这种同一个房龄的房子或者小区之间的差别也会越来越大这个时候对于我们中国的业主来说

接下来要考虑的一个重点就是这种物业公司以及它的修缮计划等等的这些可能要作为大家去买房包括去卖房的时候要考虑的一个很核心的点

而另外一方面对于一户建来说就像我刚才说的其实随着房龄的变老这个房子本身的价值占整个整套房屋的这个价值的比例会越来越低土地的这个价值会变得越来越高这个背后的原因当然是因为日本的这个土地是永久产权的除了一种叫借地权的房子之外大部分都是永久产权的我还在网上看到了一些非常有趣的故事比如说

大家知道日本其实很大的一个城市景观的问题在于它的电线杆,就它电线杆全都是在地面上的,为什么?很大的一个原因是因为这些土地都是私人的,对吧?所以如果要把电线像中国一样全都埋在土地下面的话,你要经过大量的业主的同意,这个几乎是不可能完成的任务,所以呢,日本的这个供电公司都会把电线杆修在路面上面,这是一种没有办法的办法。

但是呢,电线杆所在的这个地是需要给这个地的所有者付钱的,有一个中国的同胞就买了一块地,然后这个地上呢有三根电线杆,那么这个同胞在买了地之后呢,供电公司就立刻来跟他联系说,我要给你付租金,每个月虽然租金不多啊,几百日元,但是呢,

像这个电力公司因为都财他气粗嘛就一下就会付你三年四年的一个租金然后你有几根杆子我就会付你多少的这个租金这个租金的标准呢当然应该是国家规定的它是作为一个公益事业所以费率比较低但是呢必须得付这个是国家向私有产权这个业主之间的一种契约关系那相对应的呢比如说像煤气管道因为它必须得是这个放在土地下面的嘛这个时候呢呃

煤气公司也会跑来跟这个新的业主要签一个合同,但是呢,他不用给他付钱,为什么?因为是埋在地底下的嘛,不会影响你使用这块土地,但是呢,也得有一个合同。我觉得这大概是日本这种土地永久产权最好的一种实感,就是哪怕是电力公司在你上面安一个电线杆,他也得向你付钱,哪怕是煤气管道从你的土地底下走了,他也得跟你签合同。

虽然刚才说这种土地价值随着房龄越来越老,它占的比例会越来越高,但是土地同样是有所谓的经济寿命的,并不是说一个土地一定会永久都这么值钱。

原因就是特别是在日本现在有越来越多过疏化就是所谓的人越来越少的这种区域它的土地也不太值钱而为什么像东京包括像我住的连仓它的土地就很值钱是因为你

你不会觉得过哪怕 30 年 50 年更久时间,东京会变成一个无人区,连山会变成没有人想来的地方。所以我会看到在日本的这种当地人去介绍买房经验的时候,这种油管的视频啊,或者这些书上面都会写明就是,因为现在日本的年轻人都会喜欢买公寓嘛,但是呢这些过来人就会告诉你说,

你要好好考虑一下你买这个房子除了你住进去舒服之外你还要考虑如果你不想让它变成一个消耗品那么买一户建就意味着你买了底下的土地这个未来可能会很值钱你必须要考虑好这一点房子在什么时候它会真的作为投资品呢是你拥有了它某一个属性的永久产权的时候这句话是什么意思就是

在中国因为所有的房子或者说所有的土地都是归国有的其实你买的只是上面的这个空间所以在中国理论上说我不知道未来会怎么样房子是很难作为一个长久期的投资品的它在一些周期里面比如房价上涨周期里面它是一个很好的投资品但是它很难穿越周期但是为什么海外这些真正的

这种大的家族啊或者是一些这种贵族他还是要买大量的不动产是因为他注重的是这个不动产下面的土地这个东西是值钱的所以千万不要因为海外你说这些老钱们也为什么要买这么多不动产那么在中国是不是也是一样的大家买的是不同的东西

那最后一点想讲的呢,就是关于税,最早也提过,日本的房子贵,贵在除了刚才说的管理费跟修缮基金,这两个其实在我看来呢,它是有价值的,它可以帮助你保持这个公寓也好,或者说你买的这个房屋,它的长久的价值,固定资产税这个东西,那就真的是实实在在的,对吧,政府收你的一道税。

在日本房产税其实分成两块一块叫做所谓的固定资产税一个叫做都市计划税往往固定资产税是占到整个房产评估价值的 1.4%而都市计划税是占到 0.3%

看起来成本很高对吧加起来 1.7%每年都要交 1.7%的这种税但是呢这里边有几个点第一就是刚才提到这个 1.7%是针对房产评估价值的房产评估价值跟这个房子你买来多少钱两者不是一比一的这个在中国经历过一些房屋买卖的人可能也都知道对吧所谓的评估价值那在日本呢这个房子

房产评估价值是地方政府每三年会去做一次土地价值跟房产价值的评估最终的这个额从现在看来是跟市场交易的这个价值之间差异非常大而且因为房产价值每年是下降的嘛土地价值可能不会下降但是房产价值是会往下走的

这是第一点

第二点呢,日本的房产税其实有很多的优惠政策,包括减免政策,比如说如果你是一个自用住宅,而它的整个,他们也叫建筑面积啊,叫做腹地面积,是小于 120 平米的。

那么你的这个持有税率就是 0.7%而不是 1.4%但如果你有多套房或者是你这套房占据的这个面积超过了 120 平米那你就得 1.4%甚至有一些地方还可以把它再往上调调到 2.1%

除此之外呢,像我买的这个新住,就是新的公寓的话,那么头三到五年还可以享受这个固定资产税 50%的减免,这个是在年底进行确定申告的时候可以去做的一个减免的优惠。所以实际的日本房产的持有价格并没有它看起来那么的高,反而是隐藏的,比如说我刚才讲的这种长期休善基金是一个刺客,嗯。

是一个可能在长远来看对于日本房屋价值影响比较大的这样一个费用好最后总结一下其实这整个一期买房经历包括对于日本房地产行业趋势的一些分析想告诉大家的就三点

第一点就是日本真的做到了房住不炒这背后有很多的原因有他经历过房地产泡沫刚才说到的在 89 年的时候我所买的这个公寓的土地真的是寸土寸金一平米可以价值 1500 万人民币而现在可能只有 15 万人民币中间经历了一个巨大的跳水这个给一代日本人

其实有了很大的一个心理因应另外呢包括日本房产的持有成本显然是比中国要高得多的这个背后当然有税的原因另外方面也有我觉得中国目前的住宅没有考虑到就这种长期的修缮的需求

它在未来一定还是需要考虑到的那么在日本其实考虑的比较早所以会造成它的持有成本看起来是比较高的对于日本人来说我要买房我就把它当做一个消费品这个时候我是真的做到了所谓的房住不炒

当然,近几年有些变化,特别是在东京都内,大家还是喜欢去把房屋作为一个投资品,因为这几年其实涨价确实比较的快,而且呢,又有这种比较低的这种贷款利率,所以人性嘛,都是这样的,可能就已经忘了 30 年前经历过的那个周期了。

第二点就是我在中间讲到的,就是日本,你说房屋它的品质高不高,确实是很高的,但是你从另外一方面讲,它又非常的千篇一律,就是当一个相对比较高的标准成为了大家的,

基准来说的话所有的开发商所有的人都会看向同一种互信同一种这种建材包括里面的设施它就真的会变得千篇一律这中间只隔了一层纸就是高品质跟千篇一律之间我觉得只隔了一层纸

当然你也可以选择用很多的 option,额外的选项来让你获得跟别人不一样的房子,但就像我在中间说的,在日本这样一个社会里面,个性其实是最贵的。第三点就是日本的这种严谨,就我刚才说的给你提供非常多的资料,很多的信息,让你觉得你买的这个东西物有所值,我得到了它所有的情报跟死板。

之间也真的只隔了一层纸就是我其实在整期节目里边还漏了很多的吐槽像的这种内容我可能会放在全生活里面就是包括我在中间跟司法术师打交道跟银行机构打交道经历了很多非常诡异的事件让我觉得不可理喻但是在日本它就是实实在在发生的这个就真的是严谨跟死板之间就是一枪之隔

好以上就是这期节目的全部内容不知道对于大家理解日本房地产行业有没有一些帮助如果大家有任何的问题或者疑问也欢迎在评论区和我互动最后再多说一句我和财新的 2025 年中优惠订阅活动依然在进行当中截止日期是 6 月 19 号如果大家感兴趣的话可以在 show notes 里面看到具体的内容感谢大家的收听我们下期再见

我这个房间睡觉的理由都没有

寒冷 热热 雨淋浪 风很大人们误会 怒吼 假装 外面有很多危险救命 带来的 超级现实幸福 带来的 未来的技术已经不再有了

优优独播剧场——YoYo Television Series Exclusive