E18.二线楼市挨个点评，以及本轮地产周期下的购房决策
01:14:05 Share

哈哈哈。

大家好， 欢迎来到 面 基。 本期 是 我们 面 基 的 首位 返场 嘉宾， 来自 区 世 动物 的 主理 人 nick。 然后 我 刚才 特意 看 了 一下 我们的 数据， 就是 我们俩 录 的那 期 房产 话题， 至今 仍然 是 面积 所有 节目 中 收藏 量 最高 的 一期， 是 四位数 的 收藏。 当然了 就 一般 我们 说 四位数 都是 刚 迫切 的， 都是 一千多。 很高兴 了， 因为 这是我 和 nick 第一次 线 下面 基。 我们 上次 录播 客 的 感觉 就是 意犹未尽， 我 对我 自己的 那个 录音 质量 真的 是 一言难尽。 其实 我们 上次 录 完 之后， 还 打了 很久 的 电话， 就 很想 一直 约 再 录 一次。 那那 这次 宁可 来 北京 出差。

然后 就 赶紧 把 它 薅 过来。 面前 朋友 大家好， 我是 妮可。 然后 很 开心 第一次 见到 老钱 真人， 来 拜访 他的 办公室 和 这个 非常 专业 的 录音 设备。

不是 都 不是我的 都是 蹭 的那 我们 继续 聊 呗， 然后 我 又 攒 了 很多 问题 想和你 请教 的。 我 觉得 你 藏 得 好 深， 我是 前几天 才知道 你是。

清华 毕业 的， 是吗？ 你不知道 是 吧？ 我不知道 那你 前几天 是 怎么 知道。

的那 你说 你 要 回 清华 看看， 我说 什么 意思？

哦哦哦 哦哦哦 我以为 你知道， 我不知道， 我不是我 不是 喜欢 这种。

就是 挺好的。 我 觉得 特别 棒， 觉得 在我心中 的 形象 又。

希望 之前 就是 符合 这个 形象 的 气质 的。

因为 总体 来说 大家 还是 幕墙 的， 你 把 这个 标签 撕下来。

我 觉得 特别 我 尽量 不会 去 说 别 今天 不 周一， 上午 出来 之前 在 宾馆 把 自动 任务 都 发 了， 应该 也是 能 收到 一些 邮件。 所有的 图 都是 包括 取 数、 分析， 包括 可视化 和 发送， 其实 都是 自动化 的。 这块 我是 不 累 的。 虽然 我 大量 的 表格 什么。

包括 今年 新 做 的 那个 R S S.

对， R S S 全部都是 自动 的 定时 任务。 我应该 在 家里 搞 个 机房， 就是 他 每天 在 工作， 我 睡觉 的 时候 他在 工作。 比如说 R S S 就 采 新闻 数据， 比如说 行情 数据、 股票 数据、 房产 数据， 都是 自动 在 网上 扒 数， 然后 后来 分析 它 有 个 定时 任务， 比如说 凌晨三点 干嘛。

四点 干嘛。 那个 是你 自己 做 的， 还是 搜 讯 员 也有 帮你 一些？

搜 讯 员 是 帮 我 把 整个 调性 提高 了， 但是 其实我 自己是 可以 完成 的。

A I 总结 他 那个 大纲。

他 做 的 很 好啊。

其实 包括 这套 系统 是 我们 当初 学 新闻 入行 的 时候， 老师 希望 你 去做 的 工作。 就是 大量 的 去 摸索到 大量 去 看。 但 那个 时候 是 他妈 纯 人类 的这 是个 范式。 对对对， 但 那个 时候 大家 觉得 有一个 特别 好的 工具 就是 极客。 但 后来 极客 也 彻底 转向 了。

所有 说 二三十， 反正 不 超过 两年 就会 走掉。 所以 我 还 挺 希望 说 学员 能 稳定 的 运行 下去 的。

我 感觉 可能 阅读 场景 有点 假。

你说 哪一个。

就是 用 R S S 来看。

至少 我是 坚持 这样 阅读 了 一年 多了。 O K 我是 每天 都会 看。

包括 我 之前 看 那个 twitter， 他们说 twitter 想 做自己 的 付费 订阅， 但是 做 不 起来 是因为 大家 在 邮箱 里面 看你 习惯 太 强 了， 就会 意识到 完全 是 两个 环境。

对我 能 理解， 可能 对于 很多人 来讲 是 不成立 的。

我 能 理解 就是 这个 R S S 它是 帮你 弥补 了 数据 以外 的 事件。

我 觉得 是 这样的， 因为 它 也是 一个 特别 主观 的 搜集 工具， 有 所有的 筛选 关键词 和 剔除 关键词 负面 清单， 全部 是 自己 做 的， 所以 这个 主观性 很强。 可能 我会 每天 看。 但是 对于 我的 订阅 者， 可能 他 想要的 新闻 就 还没有 被 加入到 这个 list 里， 可能 他 就会 觉得 还 不足以 补充 他的 心理 焦虑。 所以 我 现在 让 大家 都 推 自己 优质 新源 出来。

你 这个 是 只看 地产 的对。

这个 只看 地产。

那你 只看 地产 的话， 你 监控 了 多少 个 新源？

大概 一百多个。

110个 有关 没 大写 的。

然后 权威 人， 比如说 就是 这个 官媒 的， 然后 还有 大量 的 野鸡 做 这个 的 目的 就是。

为了 监控 也 监控 野鸡。 对。

野生 自媒体 很多 阅读量 并 不高， 但是 它 内容 非常 好。 其实我 也 致力于 做 这种， 并不是 大众 所 熟知 的， 但是 他的 观点 非常 有 启发性。 然后 他的 追送 可能 每 周一次， 基本上都 客观事实， 没有 什么 商业 动机 的。

就是 完全 脱离 了 自媒体 范畴。

为爱 发电 的 这种 也是 自媒体。 我 觉得 我 最早 也是 这样的。

我 觉得 特别 有意思。 就是 如果你 只 关注 事实 的话， 那 意思 是我 已经 不在乎 读者 了， 我 已经 不在乎 流量 了， 我 就 一直 对 新闻 挺 鄙视 的， 就是 我们 这 行教 你的 是要 注重事实， 要 客观。 但 实际上 我们 这 行 是 最 玩 情绪 的， 然后 真正 靠 事实 和 客观 发财 的 反倒 是 投资 圈。

这 特别 有意思， 就是 之前 有 个 定理， 就是说 每次 当你 想要 炫耀 自己的 持仓 的 时候， 未来 一周 你 都会 大 亏。 我 就 特别是 这样的， 因为 你知道 写 自媒体 确实 有一个 很 重要 的 目的， 就 给 读者 看。 有时候 会 受 情绪 的 影响， 我知道 这个 观点 一 出来 至少 是 会 比较 认可 的。 比如说 现在 其实 唱空 楼市 是一个 比较 世界 唯一， 对 吧？ 肯定 是 能能 引起共鸣 的 但 事实上 不是 这样的， 从 周期 看 它是 底部， 然后 政策 的 趋势 也很 明显， 是 往 放松 的 方向 走。 而且 根据 历史 的 规律， 按 周期 的 那个 率， 未来 一年半 肯定 是 走 复苏 的。 所以 现在 从 交易 上去 做 看 空 肯定 是 不明智 的。 但 如果 置换 它 其实 也 不是 腾空， 只是 调仓。 但 如果 只是 纯 变现 的话， 在 当下 去 鼓励 这件 事情 肯定 是 不明智 的， 也是 不 理性 的。

你 比如说 我 现在 其实 发文 的 频率 也很 低， 就是 因为我 知道 现在 去 讲 看 多， 其实 甚至 教育 做 多， 一个 是你 并 不能 激起 大家 的 共鸣， 第二个 就是 可能 还 会有 一些 公寓 的 一些 喷子 来 找 你， 这样 会 增加 我 很多 的 心理 负担 和 成本。 所以 我 现在 每天 都会 看 一些 行业 的 资讯 也好， 包括 行情。 我是 非常 关注 最近 的 做 多 机会 的。 我 昨天 在 天津 也是 来看 市场 的。

我 觉得 你 那个 想法 特别 像， 比如说 2018年 年底， 其实 大家 都 知道 那个 时候 你 应该 放大 自己的 波动率， 因为 长期 看 一定 是 好的。 但是 就在 那个 节点 说 这种 话。

就 显得 特别 没有 情商。

就是你 你知道 拉比 是 对的， 但是 你 会 特别 害怕。 包括 2020年 3月份.

2020年 3月也是 一个 疫情 的 一个 情绪 低点。 对对对， 18年底 也是 一个 大 周期 的， 就是 一个 上 一轮 的 周期 的 一个 地步。

就是你 需要 在 一个 关键 节点 留下 自己的 声音， 但 那个 声音 还 真的， 你 也 知道 他 大 概率 是 对的， 但是 真的 好 害怕 好 慌， 因为 要 面对 流量 的 情绪， 包括 你 前一阵子 发 了 一个 以 货币 周期 为 抓手， 然后 那个 货币 周期 你 选 的 抓手 是 M1 的 同比 增速， 然后 以 它 为 抓手 勾勒 出来 了 一个 货币 周期。 再 把 货币 周期 和 房产 周期、 股市 还有 大宗商品 的 周期 都 做了 一下 耦合。 这部分 内容 我会 放到 show note 里， 大家 可以 看一下。

那 篇文章 我看 完， 我 立刻 就 找 你 了。 我说 要 原文 转载， 我 觉得 我们 可以 从 这 聊 一下。 其实我 感觉 好像 22年 周期 就 应该 已经 渐渐 的 开始了。 我说 宽松， 但是 被 疫情 打断。 今年年初 大家 觉得 小阳春 可能 大家 都很 嗨， 是 到了 4 5月份， 这 两个月 又 陡然 的 向 下来。 我 感觉 他 这个 周期 又没 起来， 一鼓作气再而衰三而竭。

就 感觉 这个。

情绪 很差 的。 所以 还 想听听 你 对 周期 的 看法。

这个 也 蛮有意思 的。 房地产 的 K 线 其实 社会上 大家 是 拿 不到 的。 是的， 所以 我自己 做 研究 属于 比较 独家 的 信息。 那 自己 拿出来 一看， 跟 M1 对比 简直 就是 太 不 了然， 是吗？ 就是说 你可以 完全 理解 整个 房地产 的 周期， 他妈 就是 一个 货币 周期。

我 先 打断 你 一下， 我们 还是 要 考虑一下 大家 的 感受。 你 解释一下 为什么 用 M1来 做 抓手 去 勾勒 货币 周期。 因为 你可以 有 很多 你可以 选择 社 融 的 同比 增速 可以 选 M2。 那 你为什么 选 了 M1？

这 是一个 好 问题， 我 诚实 的 回答 是 这样的， 因为 M2 并不 明显。 这个 挺 有意思， M2 也是 有 它的 规律 的， 但是 它 没有 M1 的 波动 那么 大。 M1 同比 是 非常 漂亮 的， 就是 一个 波峰 一个 波谷 的 就 往前走。 M2 最近 10年， 尤其是 18年 之后， 它的 那个 波幅 在 放 窄。

因为 有 政策 在 卡 着。 我记得 自从 房租 不 炒 出来 之后， 包括 18年 之后， 大家 在 提到 货币政策 的 时候， 经常 说 货币政策 要 铆 定 经济 增速， 然后 可能 也就是 你的 G D P 加上 一个 C P I 顶天 了， 我不能 再 大水 漫灌。 所以 可能 这个 导致 M2 的 有效性 并没有 就是我 觉得 像 M1 很 对的 一点 就是 M1 它 代表 的 是你的 活期 账户， 就是你 银行卡 里 的 钱， 包括 企业 账 上 的 钱。 那 意味着 你 什么时候 你的 钱， 你的 银行卡 账户 的 钱会 暴增， 那 就是你 要 干 大事儿 了。 我 把 首付 转到 活期 了。 比如说 企业 要 做 一笔 资本 支出， 那 我 肯定 得先 把 钱 备 好。 他 把 钱 转到 你的 银行 账户 里面， 定 到 M1， 它的 增速 一定 是 大幅 领先于 M2 增速 的。 那 如果我 把 这笔 钱 转成 定期 了， 转成 一个 银行理财 了， 那 它 就 变成 了 M2 的 口径 了。 所以 我 觉得 M1 为 抓手 是 对的。

它是 更 敏感 的。 是的， 就是你 要 做 大事 之前， 他 首先 要 从 M2变 按 米 一是 这个 意思 吗？ 对， make sense. 因为我 宏观经济学 的 很差， 我 并不是 学 经济学 的。

你 要 加仓， 你 凑 首付， 你 肯定 先 把 钱 转到 银行卡 里面， 他 才能 动起来。

这个 解释 合理。

那 我们 解释 完了 为什么 用 M1 为 抓手， 那你 勾勒 出了 货币 周期。 这 张 图 我会 放到 show notes 里 了。 我 觉得 你可以 给 大家 描述 一下， 包括 A I 什么时候 能 出 这种 级别 的， 就是 看图说话 就 好了。

对， 那 我 就 彻底 失业 了。

不会， 真的 不会， 我 觉得 更多 还是 赋能。

是 这样的， 我 觉得 阿 弥 其实我 理解， 因为我 做 完 这 张 图 之后， 我 一直 是 有 隐隐 的 感觉。 就是 货币 周期 是 主导 整个 房地产 周期 和 风险 资产 周期 的 一个 主 变量。 然后 做出来 就 发现 就 完全 就是这样。 货币 掀动 股市 会 立即 就会 反映 这个 货币 的 现象。 然后 房产 可能 隔 3到6个月 开始 跟着 这个 货币 走， 然后 P P I C P I 其实 就是 大家 对 通胀 的 理解， 其实 再 往后 之后 至少 8到12个月。 对的， 所以 整个 这个 轮 动 顺序 就是 很 清楚。 从 货币 到 首先 到 权益 资产 的 趋势， 到 房产 的 趋势， 然后 转移到 经济 的 信心， 最后 才是 体现 在 有 通货膨胀 和 下行 周期， 就 叫 紧缩。 所以 这个 轮 动 顺序 非常 一目了然。

因为我 是从 交易 学 的 角度 去 研究 这个 领先 指标 的， 所以 我 觉得 房地产 和 权益 资产， 它 本质 就是 货币 周期 的 一个 体现。 它 其实 跟 人口 增， 包括 我们 爱聊 的 什么。 因为 一个 城市， 因为 G 20长， 或者 因为 某某 条 地铁 开通， 这个 小 区长 其实都没有 太大 关系。 它 本质 就是 这个 主力 资金， 就是 水流 的 方向 和 结构， 还有 它的 节奏 在 引领。

这个 事情 我会 理解 为， 如果 国内 有一个 操盘手 的话， 那 他 其实 就是 人民银行， 就是 央行。 那 央 妈的 这个 操盘 手段 其实 就是 M1， 它 其实 就 操盘 这个 M1 这条 线。 这条 线 其实 就 直接 会 导致 我们 居民 所 关注 的 主要 的 资产 变化 的 走势。 我 如果 你看 M M1 其实 就 非常明显， 现在 是一个 底部， 未来 是 一定 会 往上走 这个 复苏 周期 的。 但 这个 过程中， 因为 你看 环比 它是 崎岖 曲折 的， 它 可能 这个 月 下降， 下个月 上升， 然后 有可能 还有 时候 会 反向。 比如 最近 我们 感觉 这个 周期 好像 是不是 结束了。 但 其实 你 拉长 按 3到4年 去 看， 我们 现在 明确 是在 一个 建立 之后 的 一个 复苏。 所以 我 觉得 长期 是 比较 乐观 的， 但是 道路 是 非常 曲折 的。

我 当时 看 那 张 图 的 时候， 我希望 大家 听 这 段 的 时候 看一下 穿 到 4的图， 我 有 个 很 明显 的 感受。 这点 你 也 指出 了， 就是 它 增速 的 顶 和 底 都是 越来越低 的对。

它的 中枢 是 不断 下移 的这 也 解释 了 为什么 之前 会 出 ocean 这样的 人。 因为他 就是 long only， 就 只 做 多， 对 吧？ 那 他 永远 是用 融资 的 方法 去 堆 多头 的 仓位。 我记得 那个 时候 底部 可能 我 记不清 数字 了， 好像 就是 在 10年 前后 的 那个 时候， M1 的 底部 也是 有正 的 5%， 那 现在 可能 顶 才 到 百分之， 数据 要 看一下， 可能 8%到10% 不到。 所以 现在 整个 这个 M1 的 震荡 区间 是 往 下移 的， 就 导致 很多 权益 类 资产， 包括 房产 的 投资 会 变得 非常 难。 你 不 只是 要 堆 多头 仓位 去 持股 上涨 或者 持续 上涨， 你 还要 把 下跌 的那 一段 要么 是 平稳 的 度过 甚至 回避。 我 觉得 现在 其实 在 房间 里面 越来越 多人 重视 如何 去 止损， 如何 去 快速 的 出场。

我看 了 一张 图， 因为 M1 它的 周期 的 顶 是 越来越 往下走 的。 然后 我 就 想 起来 你看 07年 的 顶、 15年 的 顶、 21年 的 顶 也是 上上下下 的， 就 特别 有意思。 所以 大 周期 级别 的 趋势， 你 认为 还是 非常明显 的， 就是 复苏 这 一轮 宽松 周期 还是 要 继续 进行 的对。

然后 你 会 发现 情绪 这个 东西 特别 有意思， 无论是 股市 和 房市。 因为我 这 两个 都 做， 感觉 都是 比去年 好 做 很多 的。 你看 楼市， 其实 二月份 几乎 全国 都 爆 量 创新 高了。 它 量 是 超过 了 有的 甚至 超过 19年 的 高度。 有些 弱 一点 的， 至少 是 把 22年 的 最高 月 全部 都 突破 了， 应该 在 3月7号 左右 见 顶， 然后 全国 开始 回落， 不同程度 的 有的 回落 的 多。

有的 回落 的 少。 刚才 说 的 那个 报 量 就是 我们 说 量 和价。 那 对 楼市 来说， 如果 真的 要有 启动， 一定 是 量 先动 的。 就是 先 把 交易量 铺上来， 然后 可能 这个 成交 把 市面上 那些 诚心 卖 的 比较 着急 的， 比较 看 空的 房东 的 货 都 给他 清掉， 都 成交 掉， 剩下 存量 不多 了， 然后 大家 情绪 也 起来 了， 再 开始 拉 价。 如果说 我们 看 但 楼市 周期 的话， 量 可能 是一个 更 有效 的 先行 指标。

对， 量 是 让 这个 底部 的 换手 筹码 换手 的 很 充分。 其实 你 刚 买 就 不太 容易 卖。 对， 但 如果你 一直 拿着， 你 就 随时 想 跑， 一 跌 你 就 想 跑， 对 吧？ 所以 成交量 放 出来 之后， 它的 换手 很 充分， 这 其实 是一个 大 周期 启动 的 先决条件。 所以 有 量 在 价 先。

而且 前期 的 量 可能 也都 是 会 扫 到 那些 比较 有 性价比 的 户型 比较 好啊， 楼层 比较 好， 这些 都 肯定 都是 最先 消失的。 抛开 数据， 我自己 很 现实 的 一个 感受， 也是 很多 自媒体 在 说， 这 一轮 给 人一个 什么 感觉 呢？ 就是 小阳春 来了， 房东 又 开始 嘚瑟 了， 然后 买房人 觉得 你 不 嘚瑟 吗？ 那 我 不买 了， 就是 4 5月份 又 冷 了。

然后 等等 党 又 姨妈 了， 对 吧？ 对， 这 三个月 其实我 在 全国 的 数据 看， 其实 远远 没有 2022年 跌幅 大， 这是 第一句。 就是说 价格 上 其实 并没有 2022年 跌 的 多， 体现 在结构上 其实 就是 西部 其实 现在 基本上都 止跌 了， 就现在 再 回撤， 比如说 成都、 西安 都 是以 每个 月 0.3% 的 跌幅 再 往下走， 然后 现在 其实 补 跌 的 是 华东， 华南， 其实 是 上 一轮 就 去年 跌 的 并不多 的， 像 浙江、 福建， 然后 现在开始 补 跌， 整体 是 没有 22年 那个 主 跌 量 杀 的 猛 的， 22年 动不动 一个 政策 下来， 像 深圳 就 瞬间 跌 15%， 上海 也是 二 鲶 钝 刀子， 这个 杀猪 跌 了 大概 5%到8% 吧， 然后 后来 又 涨回来 了。 那 现在 就是 以 上海 为例， 上海 在 3 4月份 见 顶 之后， 到 现在 也就 回撤 了 23%点， 但 全国 的 情绪 现在 是 非常 非常 的 可以 说到 冰点 吧， 远远 比 2022年 主 跌 的 时候 要 冷 得多， 这就是 叫做 W 底 的 情绪 底 嘛， 就是说 第一次 下跌 主 跌， 你 可能 觉得 是不是 可以 抄底， 觉得 不 恐慌。 然后 当 第二次 复苏 反弹 之后 再 下跌 的 时候， 你 又 觉得 是不是 会 是 长期 下跌 的 一个 开始。 所以 W 底 的 第二个 底部 是 更 磨 人的。

在 量 和价 上 其实 都 比 22年 好 很多。 比如 你 现在 要 全新 卖 是 可以 走掉 的。 22年 你 不仅 晾 在 一个 快速 下跌 通道， 你 还没有 接盘 去 吃掉 你的 筹码。 那 股票 也是 这样， 也是 今年 有 很多 主线 可以 做， 不像 22年 轮番 的 下跌。 所以 我 觉得 这个 周期 的 演绎， 现在 是 进入 到 一个 复苏 的 爆 量 阶段。 房地产 现在 政策 也是 越来越 宽松， 包括 央行 从 去年 930， 包括 双十一 行政 之后， 一直 到 现在， 各地 的 政府 的 政策 是 不断 的 中 加码。

我 刚才 看 你说 这个， 我 就有 一个 感觉， 就是 你说 那些 时候 不论是 说 数据， 你 可能 脑子里 想 的 是你的 那些 大量 的 数据 的 图。 你 刚才 说 的， 比如说 杨 蛮 的 政策， 可能 你 脑子里 想 的 是 大量 的 你 在 R S S 信息流 里 看到 的。 信我 觉得 这个 状态 好 棒。 因为 很多 自媒体 他 写 的 时候， 他 可能 只是 依赖 了 一两个 事实。 但是 可能 像你 我是 能 明显 能 感觉 出来， 是 有 大量 的， 背后 就说 出来 是 一句 简单 的话。 但 这 句 话 背后 是 有 大量 的 数据， 还有 R S S 信源 的 这个 支撑 的， 我是 愿意 给 很高 的 置信度 的。

其实我 遇到你 之前， 我是 不太 讨论 房产 的。 因为我 也 不想 讨论， 包括 比如说 我 回老家， 大家 谈到 房子 的 时候， 我 都 闷头 干饭 的， 我会 非常 回避 这个 话题。 反正 认识 你 之后， 然后 加 了 那个 群， 是我 唯一 一个 有 房子 问题 愿意 请教， 还 愿意 进去 看看。 我 其实 一直 挺 怀疑， 包括 我自己 做 知识 请求 做 号， 我 都 把 它 理解 成了 一条 信息流。 我 就 怀疑 这个 信息流 有什么 价值 呢？ 因为 信息流 很多， 这 两年 越来越 意识到 就是 一条 高效 的 信息流 还是 有 挺 大 价值 的。 但是 看你 愿意 给他 多少 置信度 了， 他 还是 能 帮你 节省 很多 时间 的对。

其实我 甚至 觉得 我的 观点 也 不重要。 我说 的 这些 东西 其实 很多 也是 我自己 的 观点。 就是我 看到 这个 现象 总结 出来 的 我自己 的 一个 看法， 其实 也 不一定 对， 这 需要 时间 来 验证， 其实我 觉得 比较 重要 的 是， 大家 要 首先 知道 这 市场 在 发生 什么， 你的城市 跌 了 多少， 你的城市 跌 的 幅度 是在 全国 里 怎么样， 这个 跌幅 在历史上 的 所有 调整 周期 里面， 它是 什么 排位？ 历史上 所有 跌 完 一年半 到 两年 的 这个 时间， 后面 发生了什么， 包括 M1和 房产 的 联动 关系， 这些 其实 都是 事实， 这些 是 没有 任何 观点 可言 的。 当然 因为 房地产 不像 股票， 它 没有 数据 可靠。

我 觉得 播报 房地产 的 事实 类 的 公众 号， 包括 自媒体 都是 非常 值得关注 的。 比 那些 情绪 文， 包括 一些 有 商业 动机 的 一些 广告 文 要强 很多。 其实 有 很多 专业 的 机构， 像 中指、 科尔 瑞、 诸葛 找 房、 贝壳 研究院， 他们 都有 非常 清晰 的 量 价 的 一个 播报。 就是你 非常 清楚 现在 的 量 和价 在 历史 什么 位置。

但是 这帮 王八蛋 最 操蛋 的 就是 他 从来不 数据 公开 给你。

他 有 评论， 你 看到 他的 评论， 你 大概 就是 但 其实 那个 东西 很 佶屈聱牙， 也很 不 读者 导向， 很多 就 看不懂。 原来 在 房 企 其实 都 是以 这些 阅读 源 为主 的， 我 觉得 比较 好 让人 看 懂 的。 比如说 冰山 指数 去 研究院 我也想 做 的 就是说 让 大家 知道 不仅 知道 现在 跌 多少 涨 多少， 还想 提示 大家 现在 在 周期 的 什么 位置。

因为 人 做 决策 经常 会 根据 过去 1到2年 的 一个 主观 的 一个 体感 去做 决策。 比如说 最近 创业 好 难， 我 就 不 创业 了。 最近 买房 买 什么 盔 什么 我 就 想 卖 了。 其实 你 更 应该 站在 周期 的 相似 位置 去做 这笔 决策。 比如 像 14年， 像你 刚刚 说 像 18年 年底， 包括 这个 再 往前 推 有点像 08年 09年 中 美的 那个 关系。 你 站在 那个 角度 去 看， 未来 周期 可能 会有 哪些 东西 是 值得 expect。 我 觉得 这样 得到 结论 会 远远 好 于 你 根据 过去 两年 体感 去 做出 的 决策。 因为 用 体感 来做 决策， 很 容易 是 这个 心态 焦虑 导致 的 一个。

主观性 和 随机性 都 被 放大 了。

但 其实 这件 事 说 起来 容易， 其实 做 起来 非常 难。 因为 周期 为什么 一直 会 不断 重复 的 原因 就是 因为 人 永远是 健忘 的。

我好想你 再 重复 一遍 那天 的 那个 结论， 就 轮 动 的 顺序 你 再说 一次， 我 觉得 这个 好 棒。

这个 豆渣。 大部分 人 第一句 话 就是说 人口 增速 这么 差， 出生率 这么 低， 对 吧？ 然后 甚至 有些 开始 外流， 包括 经济体 感 这么 差， 明明 老板 都 死 了 很多， 这 还 怎么看 多 谁 来做 多， 对 吧？

那你 会 发现 信心 这个 事情 在 交易 环节 里面 是 最末端 的 滞后 指标。 就是 它的 的 轮 动 顺序 是 货币 先 放水， 就是 M1 为首 的 这个 周期 先 启动。 轮 动 到 风险 类 资产， 风险 类 资产 里面 就是 权益 先行。 然后 房产 之后 跟上 差不多 会 滞后 货币 周期 3到6个月， 然后 才是 大家 的 资产 涨 了 之后， 经 信心 开始 恢复。

因为 永远是 涨跌 来决定 消息 和 决定 舆论， 决定 情绪。 所以 大家 对 基金 的 体感 会 明显 的 在 这 之后 明显 的 滞后 的 上升。 所以 它 轮 动 顺序 叫做 货币 到 趋势。 就是我 说 趋势 就是 风险 资产 价格 趋 货币 到 趋势 再到 经济 再到 信心。 所以 当你 有 信心 的 时候， 然后 股票 和 房产 可能 都 涨 得 非常 好了。

明白 大家 情绪 的 钟摆 是 最后 一轮。 对。

所以 我 觉得 比较 重要 的 也是 大家 可能 要 先 关注 事实 和 趋势， 这 是一个 先决 的 一个 变量， 而 不是 根据 自己的 信心 和 情绪 去做 投资。

我 其实 挺 好奇， 就是你 能 接触 到 很多 的那 真的 就是 所谓 的 炒房客 了。 我 挺 想听听 你 对 他们的 画像。

还有 他们的 想法。 刚 你 聊到 就是我 的 那个 群 都是 镰刀 吗？ 对， 这个 其实 很 正常， 就是 有 三点。 一个 是我 过度 专业 对 吧？ 就 真的 是我 做 的 图， 一般人 真的 不知道 在 说什么， 可能 需要 一个 专业 的 自媒体 来 转译 一下。

本身 图 就是 信息量 巨大。

可能 一句话 说不清楚。 然后 我 可能 说 了 大家 还得 追问， 然后 我 得 反复 解释。 我 觉得 三个 原因， 一个 是 过度 专业， 然后 吸引 同行 对 吧？ 然后 第二个 就是 其实 现在 这个 时点 关注 楼市 的 都 不是 正常人， 就 正常人 谁谁 关注 楼市？ 我说 这个 洞察 很棒 对 吧？ 神经病 才 关注 楼市， 所以 关注 楼市 一般 三种人， 一种 就是 镰刀， 我 做 这个 我要 给 大家 科普 楼市 或者 买房 的。 第二个 就是我 被 套牢 了， 被 关注 我也 不想 关注， 但是 实在 持仓 太大， 每天 想知道 这个 涨跌 动态， 否则 影响 睡眠， 对 吧？ 哼 第三类 可能 就是 原来 开发商 或者 这个 房间 里 的， 就是 主观 非常 看好。

因为 在 周期 的 底部， 就是 有 一些 敏锐 的 人 会 感觉到 这个 机会 再来。 而且 这个 机会 它 可能 是一个 从 17年 压抑 至今 的 机会。 对 整个 华北， 17年 几乎 就是 连 跌 五年， 跌 个 百分之三四十 很 正常， 有的 均价， 然后 西部 也是 横盘 了 五年， 所以 很多人 能 感觉到 就是 一个 比较 大 的 一个 机会， 他们 可能 持 币 去 彩排， 或者 去 找 机会。 我 读者 里面 也有 很多 这样的 人。

跟 股 龄 相对， 就是 房龄 非常 长。 我说 的 房龄 是 说 奔 着 投资 为 目的 的 买 第一 套房 到 现在 的 这个 房龄。 上次 我 办 了 一个 线下， 大概 只 去了 15个人。 就是我 是 有意 的 把 标准 提 得很， 就是说 全国性 投资 的 房子 超过 十套， 或者 是 房龄 超过 10年 的。 因为 那个 时候 我 并不是 想 跟 大家 汇报 或者 什么的， 我想 跟 大家 探讨 和 交流。 因为我 的 群 里面 很多 是我 觉得 可能 在 操作 上 比 我 还有 经验 的。

所以 必须 得 筛 出来 同类。

对我 其实 也 挺 享受 这种 状态 的， 我 不太 愿意 反复 说， 也 不想 去 说服 任何人， 所以 我 更 想 跟 专业 的 人 聊， 然后 去 增加 自己的 投资 交易 上 的 一些 操作。

因为 一线 有 神明。

一线 有 神明 对 吧？ 很多 人是 经验 非常 多 的， 要么 会 写 自己的 东西， 会有 一些 心法 会 写 出来， 但 大部分 的 还是 很 愿意 跟 你 交流 的， 碰到 这样的 其实 都 很少。

我自己 是 两个 感觉 了。 我是 觉得 你 再次 印证 了 一个 共识， 就是 试读 专业 能 吸引 用户， 过分 专业 只能 吸引 同行。 我 加 了 尼克 的 那个 微信 群， 进去 之后 发现 我的 妈。

全 是 镰刀， 没有 韭菜 是 吧？

就是 镰刀 的 数量 远远 大于 可能 购房者 各个 区域 的 房产 大 V 包括 很多 管家 公司 的 创始人 都在 里面。 还有 游资。

对， 还有 游资。

我 估计 肯定 还有 很多 潜水 的 那种 买房 的 扫地僧 了。 如果 是 18年 的， 我 进 到 你的 那个 群 里面， 我 觉得 我的 预期 会 被 搞乱 的。 但 好在 这么多年， 首先 我也是 泡 在 这 几个 话题 里面 长期 在 看 的。 其次 就是 这么多年 我 觉得 我的 三观 也 更 稳固 了， 才能 去 接触 一些 可能 我自己 认知 以外 的 人， 这些 人 确实 都是 藏起来 的， 我 觉得。

然后 另外 一点 也是 我 之前 看 那个 胡润 报告， 就是 胡润 的 财富 报告。 他 就说 中国 这些 高净值 家庭 是 构成 是 怎么样 的那 高净值 家庭 可能 它 占 比 也就是 2% 以内。 你 如果你 把 社会 想象 成 100个人 的话， 就 高净值 家庭 可能 最多 也就 两个人。 他说 这个 2% 的 高净值 家庭， 它 构成 的 来源 就 三类。 第一类 就是 企业主， 然后 他的 财富 里面 股权 类 的 资产 占 比是 很大 的。 第二个 就是 金领， 金领 它是 有 超额 收入， 肯定 也有 一些 股权 类 的 资产 了。 第三类 就是 炒房客。

炒房客 的 波动 是 很大 的。 对对对， 其实 职业 炒房 和 吃 炒股 的 人都 不是 非常 幸福 的， 就 体感 上 不会 特别 幸福 的 一群 人。 因为 这种 东西 就是 跟 货币 周期 一样， 它 可能 两年 大年， 两年 小年， 甚至 一年 特别 惨， 对 吧？ 它 没有 稳定 的 现金流， 所以 需要 非常 专业 的 去 应对 这个 事情。

当时 我 就 想， 我说 为什么 要 炒股 的？ 后来 我 才 想 对 他的 成功 的 概率 上 应该 是要 比 炒股 要 高 的。 你说 炒房 是 吧？ 对对对， 因为 可能 你 选 对了 贝塔， 哪怕 你 没有 做 波段， 它 大 概率 也 不会 出错， 对 吧？ 只要你 现金流 不 崩， 而且 说白了 以前 那个 利率 那个 级别， 其实 也没有 太多 人 敢 很 猛 的 加 杠杆。 也 特别 有意思 的 一点， 就 当下 我们的 利率 成本 应该 绝对 是 有史以来 最低 的。

这部分 内容 我会 放到 show note 里， 大家 可以 看一下。 而且 还要 低于 美国。 但是 大家 对 杠杆 是 非常 排斥 的。 然后 我 还想 我说 我们 杠杆 的 未来 会 是 什么样？ 然后 我 之前 也 自己 也 做 过 一个 小 调研， 大概 看到 了 两种 未来。

第一种 未来 就是 美国 的 未来。 我们 现在 的 杠杆 几乎 已经 可以 看齐 20年 21年 美国 零利率 阶段 的 利率 水平 了。 我想 提醒 大家， 未来 我们 说 零利率 可 真的 不 意味着 你 贷款 不要 钱。 不是 的。 美国 在 21年 它的 房贷利率 还会 阶段性 的 低于 3%， 但是 也没有 低于 过 2.5%， 这是 美国 的 未来。 还有 一种 就是 日本 的 未来， 日本 更 变态， 本 是 低于 0.5% 的。 如果 你是 日本 国民 的话， 那 就是 更便宜 了。 但是 我 后来 又 意识到 一个 事儿， 我 之前 又 写 了 一篇 关于 美国 房地产 的 事实。

我会 发现 那边 人 看 房子 他 会有 一个 比较 的 毛， 就说 我的 租房 成本 是 什么样 的， 然后 我的 买房 成本 是 什么样 的那 为什么 大家 会有 一个 买房 成本 的 概念 呢？ 它 有 两点， 第一个 就是 美国 是真的 有 房产税 和 物业费 的那 这 两个 加起来， 比如说 08年 之后， 因为 美国 楼市 真正 开始 涨 是在 一二年 的， 这个 你 脑子 里面 肯定 会 闪光。 这 张 图 的 这部分 内容 我会 放到 show note 里， 大家 可以 看一下。 对它 真正 开始 回暖 是在 一二年 的， 也就是 08年到12年 都是 跌 的。

人家 是 有一个 系统性 的 全国 级别 的 巨大 回撤， 所以说 人家 对 房子 的 观念 是 被 改造 过 的。 房产税 这 意味着 什么 呢？ 就是 我们 这边 特别 爱 说人家 是 永久 产权。 我 跟 大家 说 一个 事实， 真的 不是 这样的。 如果 有 房产税 的话， 那就 不 叫 永久 产权， 那个 叫 永久 租 权。 因为你 每年 都要 付出 成本 的， 而且 人家 的 物业费 绝对 是 很高。

他们的 房 税 是 多 高？

他们 房产税 平均 下来 是 1.3% 左右。

每年 要 交 1.3%。 不同 的 州 就是。

不同 的 省 是 不一样的。 然后 最 变态 的 就是 华盛顿， 那 如果 空置房 源 的 房产 是 5%， 天哪， 你 算 我 如果我 持有 20年， 然后 我 还要 交 物业费， 还有 各种 乱七八糟 的。 比如说 你 房子 要 除 白蚁， 那个 白蚁 的 费用 也是 想到 美国 的 房产 股 里面 那个 牛股 是 一家 除 白蚁 的 公司。 那个 斜率 秒杀 什么 地产股， 秒杀 物业 稳定 朝着 东北角 一路 推上去， 几乎 没有 什么 大 回撤 的， 这些 都是 成本。 为什么 我们 会对 房子 有 这么 共识？ 第一个 你的 持有 成本 太低， 然后 又 没有 房产税。 对， 最 重要 的 是 那个 上涨 的 预期。

贝塔 大家 是 有 预期 的对。

如果 一个 房子 不怎么 涨 了， 那 好 你的 月 供、 你的 房产税、 你的 物业费， 在你看来 它 就 变成 了 成本 了。 所以 美国人 特别 来做 两条线， 一个 是 租房 的 成本 变化 线， 一个 是 买房 的 成本 变化 线。 他 就会 觉得， 如果我 现在 买房 比 租房 贵 那么 多， 那 我 干嘛 要 买？ 反正 房产税 也是 每年 要 交。

就 存量 的 持有 成本 上去 之后， 租房 就 变得 很 香。 它 其实 玩法 也 不一样， 是 中国 还是 走 土地 财政， 其实 对于 存量 持有 的 成本， 其实 除了 利息 是 几乎 没有 的。 你说 物业费 才 几个 点对 吧？ 就是 一买一卖 的 契税， 包括 中介费， 这个 是 成本。 但是 其实 持有 是 没有 什么 大 成本 的。 但是 美国 整个 对于 存量 的 税基 是 特别 高 的， 中国 还没 走到 那 一步。 但是 这 肯定 是一个 长期 的 方式。 因为 现在 新房 的 土 排量 都 降到 很低 了， 也没有 那么 多 新 需要 开发。

而且 那个 环境 下 你 会 发现， 如果 房子 的 涨幅 预期 也没有 那么 高 的话， 持有 成本 又 很 卡死。 你 会 发现 那边 的 租售 比 是真的 香， 包括 什么 巴黎、 伦敦， 其实 都是 这样的。 你看 人家 怎么 记 房租 的， 按 周记 真的 是 两个 环境。

是， 所以 他们 催生 了 很多 二房东 生意， 对 吧？ 我 有一个 亲戚 就在 海外 做 这个， 然后 他们 其实 踩 浪 不是 踩 房地产 周期 这个 贝塔 的 浪， 他 踩 的 是 那个 利率 的 那个 浪。 有时候 利率 是 大幅 波， 有时候 到 3%， 你说的 有时候 甚至 会 到 8%， 他是 踩 这个 在 利率 周期 上去 踩 节奏。

然后 我 再 补充 两个月， 特别 有意思， 就是 因为 他们 08年 那 一轮 利率 的 浪 是 吃 过 亏 的。 就是我 次 贷 把 杠杆 可能 加 到 百分之百， 就是 零首付， 相当于 或者 一成 首付， 我 利率 又 很 便宜， 结果 就是 被 06年 那波 加息 给 拉 爆了， 而且 那个 真的 是 扫地出门 的 教训， 对 吧？ 你 真的 是 死掉 了， 埋葬 了 整个 中产 家庭， 那 大家 就 长 记性 了。 所以说 我 后来 比如说 20年、 21年 人家 买房， 人家 选 固定利率 了， 你 这 一轮 加息 人 就 不动， 对 吧？ 你 随便 加 我， 可能 我的生活 的 通胀 起来， 但是 我的 房贷 并没有 变化。 这 轮 受不了 的 是 那些 零元 购、 空置率， 然后 线上 办公， 商业地产 很 痛苦。

另外 一轮 就是 韩国， 韩国 的 没有 固定 的， 韩国 是 浮动 利率 的， 因为 韩国 他 要 跟着 美联储 加息， 那 这 轮 韩国 的 炒房客 它的 利率 就 飙 起来 了， 然后 又有 那个 诠释 房， 就是 一个 巨大 的 杠杆。 包括 我也 在 想， 我说 既然 我们 现在 的 利率 这么 低， 我 可不可以 锁 一下 这个 利率？ 我 可不可以 固定利率？

对， 这 是一个 很 有意思 的 思路， 确实 是 值得 思考。 答案 是 不愿意， 答案 是 LPR 是 会 逐渐 降低 的对 吧？

LPR 你是 必选 的， 相当于 说 未来 我们 加线 LPR 也要 传上来。 但是 LPR 它是 有一个 缓冲带 的， 就是我 今年 加息 暴涨， 你的 定价 很 可能 是 明年 才 开始 反映 的。 因为我 是 LPR1年 一定价 的， 这 里面 也是 一个 长期贷款 的 好处。

老陈 你 最近 我看 你 研究 日本、 韩国、 美国， 其实 研究 的 很多， 其实 你 也是 想 找到 一个 类似 领先 指标， 就是 想 看 中国 未来 的 猫 是 跟 哪个 走， 是吗？

你 高估 我 了， 我只是 为了 选题。 你 前 一阵 不是 去了 日本 吗？ 一会儿 我们 可以 聊 一下。 我 觉得 你 真的 要 研究， 包括 学术 圈， 大家 有一个 原则， 你 要 去 研究 海外， 一定 要是 做 属地 研究 的那 多 贵， 对 吧？ 你 要 做 属地 研究， 你 才能 有 很多 体感 类 的 细节。 对， 我们 要说 你 要 去 现场 看 实物 查 事情 才行。 对， 那你 像 我们 这种 通过 互联网 找 点 资料。

属地 研究 就是 田野 调查 这种。

你 得 去 人家 那儿。 那 你说 我 在 一个 五环 内 全 是 他们 幸存者 偏差， 找 在 网上 找 点 资料 看 的 书， 我 其实 都 不愿意 给 我自己 的 结论 很高 的 置信度。 因为我 觉得 你 没有 经历 过， 你 结论 是 轻飘飘 的。

但是 因为我 我在日本 也 没 彩排， 就是 晚。 我 觉得 看到 你的 结论 就 解释 了 非常 多 的 我的 见闻 和 体感。 哼 我 觉得 日本 可能 过去 30年 是 真正 不是 消失了 30年 了， 其实 也就是 大概 15年， 它是 经历 了 长期 的 一个 下行 的。 最近 15年 其实 是 往回 涨， 而且 现在已经 创新 高了。 我 感觉 就是 放大 版 的 中国 2021到2023就 整个 过去 两年 的 所有 文化 趋势 和 消费者 的 这个 趋势， 拉长 到 15年 就是 日本 的 现状。

包括 你看 这 两个月， 顾 长明 资产负债表 衰退 又 成 显学 了， 大家 又 把 这些 翻出来 了。 在 日本 在 哪个 城市。

玩玩 的 很杂， 东京， 然后 去 箱根 移动， 然后 在 京都 待 了 几天， 大阪 去了 吗？ 大板 就是 为了 飞回 上海， 比较 喜欢 京都 了。 但是 整个 日本 的 社会 的 体感 就 觉得 太 压抑 和 克制 了。 真的 是 有点像 过去 两年 的 中国 的 这个 趋势。

中 远远 没有 发展到 那个 地步。 最 香饽饽 的 行业 就是 国企， 开 滴滴 能 赚 很多 钱， 人力 成本 巨贵， 年轻人 的 这个 阶级 流动性 非常 固化， 对 职场 的 阶级 感 很强。 整个 社会 的 财富 分配 是 非常 固化 的， 也没有 什么 扩张型 的 故事， 没有 这种 上岗 感 财富 自由的 故事。 所以 大家 对 收入 预期， 对 财富 增长 预期 都 非常低。

所以 恪守 传统 的 市场 的 秩序， 还有 家庭 的 秩序， 包括 子承父业 的 秩序。 所以 他们 大量 的 无论是 酒店 餐馆 还是 什么， 所有的 服务型 的 商业 都是 小 而 美的 生意。 可能 今天 这个 餐馆 拉面馆 就 四个人， 就 四个 座位， 可能 中午 就 设有 十个 客户。 所以 我 觉得 他们 很多 服务 就是 没有 那种 资本 扩张 的 野心， 没有 这个 预期， 一切 都 显得 特别 田园 自然 美好。 小 而 美 在 外人 看 会 觉得 比较 压抑 克制， 没有 什么 增长 的 预期 了。

日本 很多 店 都是 百年老店， 包括 像你 刚才 说 那些， 但 我 觉得 大家 说 这些 就是 忽略 了 一个 巨大 的 前提， 就是 那个 店 是 人家 的对 吧？ 你 你 想你 你 成本 少了 一大块。 对， 那 如果我 是 自己 当老板， 那 可好， 我 人力 又 没什么 了， 那你 当然 可以？ 优势 定价， 然后 做好自己 的 服务， 找 对 自己的 那些 人群。 中国 的 餐饮行业 一定 是 不断 迭代， 然后 不断 的 有 成本计算， 因为 店 不是 自己的。 我 觉得 这也是 个 很大 的 差别。

然后 我自己 还 感觉 日本 有一个 很 好玩的， 其实 日本 的 贫富分化 控制 的 相对来说 还算 好的 了， 尤其 在 发达国家 里边。 我 感觉 他们 用人 有一个 底层 价值观。 我们 这边 可能 比如说 一线 城市， 大家 五环 内 生长 偏差 的 习惯 的 趋势。 就是你 能不能 两个人 干 四个 人的 活儿， 然后 我给你 三个人 的 钱。 对， 但是 如果你在 那 整体 看， 两个人 干 四个 人的 活， 相当于 你 减少 了 两个 工作岗位。 老板 节省 了 一个人 的 资本 开支， 大家 都是 赚 的。 但是 会有 一批 艺人 被 淘汰 掉。 那 日本 我 觉得 他 强行 说 能不能 你们 三个人 干 两个人 的 活， 然后 大家 工资 都 不怎么 涨， 导致 你 整体 的 劳动 参与率 是 比较高。

好的， 然后 我 觉得 这也是 一个 他 确实 说是 年轻人 没有 什么 希望， 但 我 觉得 可以 给 一个 框架， 就是 年轻人 或者 所谓 的 阶层 板结， 阶层 固化， 它 根源 有 几个 点。 第一个 点 就是 它是 低利率 的， 低利率 导致 你的 资产 价格 是 飙 起来 的。 而且 如果 你是 通过 负债 堆起来 的那 参考 一线 城市 的 房价， 大家 应该 懂我 在 说什么。 第二 就是 没有 什么 产业 机会， 那 也就是 没有 产业 红利， 那你 也没有 对 吧？ 第三个 就是 你的 社会 整个 的 是 高消费 的， 导致 你就是 低 结余 的那 尽管 东京 的 房子 5万块钱 一平， 还没有 公摊， 20平你 也能 买到 一个 独立 的 洋式， 那 可能 总价 也 不是 很高 了。

中国 互联网 上 一个 流行 的 鲜血 就是 为什么 日本 年轻人 不 买房， 但 你 没有 看到 人家 的 结余。 首先 人家 不 觉得 房子 会 涨， 第二个我 收入 确实 人均 G D P 和 人均可支配收入 都是 吊打 大陆 的， 但是 人家 低 结余， 就 好像 你 现在 一个 普通 北漂， 面对 北京 房价， 你是 一个月 赚 2万， 但 你 结余 能 cover 掉 200万起步 的 首付 吗？ 相当于 产业 低利率， 消费结构 就是 你的 高消费。 尤其 日本 这个 社会 又是 转移支付 非常 偏向。

老年人 的对， 是的， 这就 成为 一个 社会 的 整体 的 共识 和 还有 一点。

如果你 想 通过 你 卖 劳动， 卖 你的 知识 技能， 那 相当于 你 要 进入 到 这个 人力市场。 人力市场 入门 门槛 肯定 是 文凭 喽， 你 买 这 张 文凭 要 多少钱？ 也就是说 像 日本， 像 美国 都是 教育 产业化 的， 就是 大学 的 成本 是 很高 的那 比如说 日本 可能 女生 她 会 去， 根源 就在于 你 大学 学费 很贵。 人家 还有 比如说 美国 的 助学 贷款利率 6%， 而且 始终 大， 差不多 是 这个 概念 的那 也就是说 你是 相当于 什么？ 你是 借钱 跟 人家 租 了 个 文凭， 然后 用 人家 的 规则。 所以 教育 产业化 相当于 拉高 了 你 进入 人力市场 的 成本。 这些 综合 到 一起， 那 可不 就是 阶层 班级。 我们 撤回来， 今天 还有一个 很大 的 工程 想 拉 着 你 一起 做， 就是 我们 依次 点评 一下 二线 城市。 可以， 比如说 还有什么 你 核心 关注 的 议题， 还有什么 主要矛盾， 我 当然 这些 都是 围绕 着 房产 来 的。

首先 我 觉得 要 声明 一下 我自己 在 做什么。 首先 全国 的 100个城市 我 都会 看， 在 房地产 周期 的 大 框架 下， 每 一轮 的 周期 都 会有 一些 主线 城市， 我们 也 叫 主线 叙事。 比如说 19年到22年 这个 上行 周期 加 下行 周期。 我 构筑 的 这个 周期 里面， 其实 主线 叙事 就是 深 杭 深圳 为首 的 大湾 区 和 杭州 为首 的 这个 华东 圈。

如果你在 上 一轮 周期 参与 的 是 这 两个 城市， 那 你的 超额利润 是 最大 的对， 但是 其他 的 几乎 是 没有， 要么 就 横盘， 要么 就 继续 跌。 比如说 华北， 像 天津， 就是 北京 还是 横盘。 是 这样的， 就 三个 东西 非常重要。 第一个 时机 就是说 你 什么时候 买， 什么时候 卖。 深圳 你 如果 经历 了 完整 的 上行 和 下行， 你 到 现在 应该 也就是 威利 OK。 但是 这里 核心 是你 把 上行 的 这个 我们 叫 主升浪 把 它 挑出来 吃掉。 下星期 你 要 回避 掉 这个 事情， 是 实际上 的 考量。 第二个 问题 就是 城市。

不好意思， 我 还想 再 打断 一下， 在 你的 系统 里边， 我 躲 下 行期， 那个 信号 是 来源于 数据 还是 来源于 政策？

哪个 占 比 更大？ 政策 会 领先于 数据。 我 为什么 特别 看好 中国 的 这个 长期 房价， 它的 这个 平稳 波动 就 周期 会 一直走下去。 我 觉得 不会 出现 日本 的 那种 直接 衰退 十年， 因为 有 政策 操盘， 因为 政策 永远是 逆 周期 调控 的。 因为我 看 了 日本 在 90到92 的 那个 价格 曲线 是 一路 暴涨 的。 长期 宽松 低利率 把 东京 的 房价 直接 在 两年 内 翻倍， 就 平均水平 翻倍， 有的 甚至 3到4倍。 但是 国内 的 永远 是在 上涨， 刚 开始 的 时候 调控 就 开始 压 了， 然后 在 暴涨 的 时候 就 往 死 里 压。 在 这种 逆 周期 的 调控 下， 其实 它 都是 不会 走 趋势 的。 这个 末尾 加速 浪走 到 不可 控制 的 这个 局面， 直接 往 周期 的 下 行期 走了。

所以 政策 永远 是一个 先行 指标， 一般 出 政策 的 3到6个月 之后， 市场 拐点 会 出现， 政策 领先于 市场 顶。 反过来 也是 一样的， 22年 的 一月 开始 是一个 底部， 到 现在 一年半 是 不断 加码 的。 但 市场 底 如果 你看 同比 的话， 是 去年 12月 才 出现， 所以 政策 是 作为 一个 领先 指标。

我 翻译 过来 就是 所谓 的 趋势 讯号。 我 看到 政策 转向 我 就 应该 已经 高度 警戒 了。

对你 就要 准备， 就 不能。

完全 依赖 数据， 还要 需要 政策 来做 一个 指导。 好， 数据 更 多是 验证。

对， 就 政策 更多 给你 一个 信号， 是一个 领先 的 一个 预期。 所以 这是 两件 事情。 第一件 事 我们 刚刚 聊 的 就是说 基于 货币 周期 和 房产 周期， 我们在 一个 相对 的 底部， 然后 一年半 到 两年 的 预期 是 上行 复苏 的， 然后 在 这个 未来 下 一轮 周期 里面 复苏， 我们 聊聊 这个 二线 城市 的 一个 表现。 我是 这么 看 的， 我 认为 下 一轮 的 主线 其实 是 西部 和 华北。

这个 观点 我 频繁 看到。

这 我 知行合一， 就是我 确实 是 这么 想 的， 我也 在 这么 实践。

那 我们 缩小 一下 范围， 我们 现在 所有的 区域 全部 都 落地 到 城市。

好， 我说 西部 其实 分为 两个， 一个 西北 一个 西南。 西南 就是 成都、 重庆， 包括 一些 三四 线， 三线 我们 先。

不说 全部 淘汰。

西北 其实 讲 的 是 西安、 银川、 乌鲁木齐 这 三个 二线。 西部、 西北 和 西南 的这 五个 城市 是我 未来 下 一轮 周期 是 3到4年， 未来 两年 里 我 最 看好 的 五个 城市。

我 有 个 问题， 我 成都 或者 重庆 会不会 虹吸 西北 的那 几个 会 的。

打开 结构 看， 很多 年轻 的 西安 人 会 到 成都 去 置业， 但 他们 也 需要 在 西安 的 一个 房产。 另外 西安 也是 有 整个 西北 的 虹吸 能力 的。 我说 一下 为什么 看好 西部， 就 简单 说 一下。 第一个 是 首先 你 能 明显 感觉到 现在 国家 的 主力 资金 在 布局 西部。 你 从 基建 的 投资额， 包括 招商 的 这个 力度， 还有 一些 重要 的 政府 班子 的 构成， 国家意志 是 非常明显 的。 这个 背后 其实 就是 一带 一路 和 这个 内 循环 的 大 概念， 包括 最近 的 中欧， 包括 跟 这些 邻国 的 关系， 其实 也是 在 频繁 外交 的这 是 未来 我 觉得 长达 2到3年 的 一个 主线。 首先 这个 主线 它是 一个 硬 逻辑， 它是 能 说得 通 的。

第二个 就是 在 从 分布 上， 这些 些 城市 的 套牢 盘 是 最少 的。 你 如果 是一个 主力 资金 的话， 你 一定 不会 选择 那些 深度 套牢 筹码 很多 的 地方。 这样的 城市 你 要 去 拉 他他 需要 花 大量 的 资金， 也 不一定 会有 什么 水花。 对， 所以 这是我 看好 西部 的 一个 核心 原因， 就 它的 筹码 几乎 没有 什么 套牢 盘。 你看 成都 现在 基本上 在 历史 最高 的 一个 价格 水位。

如果你 跟 过去 比 没有 套牢 盘， 反映 到 数据 上 就是 它的 回撤 并不是 很大。

对， 它的 回撤 非常 温和。 比如说 像 重庆 的 最大 回撤 8% 左右， 然后 成都 也就是 这 两个 约有 1%到2% 的 回撤， 然后 银川、 西安 也 基本上 是在 1到2 之间。 所以 大部分 的 吃 稠 的 人， 他 不会 轻易 的 抛掉 自己的 筹码， 再加上 它的 量 换手 的 非常 充分。

如果你 全国 看 量 的话， 西部 这些 城市 在 3到6月份 四个 月 的 衰减 是 最少 的， 反而 是 华东 和 华南 衰减 的 最多， 这是 第三个 原因。 第四个 原因 是 他们的 供电量 是 惊人 的 少。 就是你 如果现在 去 重庆 考察、 成都 考察， 包括 西安， 你 会 发现 没有 什么 工作量。 就是你 在 市场上 找不到 什么 好的 星盘， 特别是 一些 核心 的 位置。 这个 跟 像 深圳、 杭州、 上海 就 形成 鲜明对比。 北京 其实 很少， 这也是 我 看好 北京 的 一个 北京。

我 太 知道 北京北京。

几乎 是 没有 的。 这个 我们 一会儿 来说， 我 认为 未来 一轮 大 周期 的 主线， 或者 讲 最大 的 利润 来源 就是 在 西部， 这是我 目前 主力 在 做 一个 投资 方向。 这个 概念 的 背景 是 每 一轮 的 房地产 周期 都 不是 普 涨， 或者说 都 会有 涨幅 最大 的 那个 主线。 其实 每一个人 都 不一样， 我们 刚刚 说 的 19到21 主线 是 深航。 对， 然后 再 往前 推 15到17 主线 是 东南 沿海 加 华北。 这个 很多人 可能 不知道， 可能 很多人 还 觉得 是什么 苏州 南京 有点 长， 什么 这种 杭州。 但是 12年到15年 的 杭州， 甚至 到 16年， 杭州 是 长期 跑 输 全国 的。 那个 时候 是 压根 就 没有 杭州 和 苏州。

什么 事情 的这 轮 大家 感觉 杭州 特别 牛， 但 以前 杭州 总是 震荡。

对， 然后 再 往前 推， 09到11年 那 一轮 大 行情 确实 是 09年到10年 那 两年 大 行情 是 华中 和 中原， 中原 就是 太原 和 郑州， 就 河南 这个 圈子， 像 武汉、 长沙 在 08年到10年 的 行情 是 远远 跑 赢 上海 的， 所以 每 一轮 周期 的 主线 是 不一样的。 所以 这 一轮 我 比较 看好 的 是 西部。 再 补充 一下 情绪 上 的 一点， 就是 大部分 人是 不 关注 西部 城市 的。 是的， 就是你 跟他讲 西部， 他 会 觉得 这些 城市 不存在。

就 某种程度 上 他 虽然 远在 忙 区。

可能 没 关注 到。 如果 做 交易， 当你 发现 一个 趋势 走 的 非常 强 的 时候， 且 公众 并没有 形成 共识， 这 往往 是一个 胜率 非常 高 的 一 交易 决策。 反而 是 大家 都在 盯 着 这些 城市， 像 深圳、 杭州， 它的 趋势 不但 不好， 而且 你 看不到 放量， 像 深圳 的 量 很少。

对 吧？ 你 刚才 说 的 这个 推论 在 股市 我是 完全同意 的， 但 我 很 好奇 在 楼市 它 也是 存在 的 吗？ 对， 是啊， 那 关注 量 少 它 没有人 帮你 推。

这 有趣 就 有趣 在 这儿。 就是 当 大家 的 共识 非常少， 就 大家 都 不怎么 关注 的 时候， 但是 它的 实际 的 客观 的 趋势， 我说 的 趋势 就是 量 和价 的 趋势。 价 跌 的 少量， 爆 的 多， 而且 衰竭 的 弱。 你 会 发现 主力 资金 都在 建仓 这儿。 因为 量 价 是 由 真实的 真 金白银 交易 去 构筑 出来 的。 你 就 发现 其实 市场趋势 大量 资金 往 这些 地方 堆， 但是 大家 却 不 关注， 这 其实 就是 一个 非常 好的 投资机会。 实际上 是 非常 多 的 交易 资金 在 往 这 堆 的， 但是 大家 却在 情绪 上 就 没有 怎么 关注， 说明 这 是一个 明显 的 背离， 就 说明 这样的 趋势 它 可以 长期 持续。

如果 大家 关注 的 东西 有 一些 趋势 上 的 好转， 那 反而 是一个 需要 警惕 的 东西。 因为 它的 空间 不大 了， 就是 舆论 要 再 加进来 的 这个 情绪 增量 不大， 反而 是 这些 共识 低 的。 它 未来 如果 这个 故事 和 背景 逻辑 讲 得 通 很硬 的话， 未来 会有 源源不断 的 增量 进来 去 关注 这个 区域， 让 这个 趋势 可 持续 长期 的 往下走。 所以 我 觉得 这是我 看到 西部 的 一个 原因。

我 再问 一个 很傻 的 问题， 很 烦人 的 问题。 你我 优 中选优， 这也是 很小 白 很 典型 的 小白 问题。

这个 也 不是我的 主观 决定 的。 其实 完全 看 趋势， OK 从 趋势 上 其实 看 的 很 明显， 成都 和 西安 是 最早 出来 的， 然后 其次 是 银川， 然后 再 往 第三梯队 是 重庆、 乌鲁木齐。

所以 回答我 觉得 特别 知行合一， 你 没有 给出 答案。

对， 所以 大家 如果 去 看 趋势， 就能 能 跟 我 得到 一样的 结论。 就是我 自己的 逻辑， 就是说 谁 先 走 出来 我 先 做 谁。 因为 我们 看 多 一个 城市 必须 要 加 一个 时间 框。 哼 你 抛开 一个 时间 框 去 说， 你 看好 一个 城市 是 没有 意义。

的这 段 一定要 划 重点。

就 比如说 你说 你 看好 成都， 或者说 你 看好 深圳， 然后 可能 就 最近 两年 在 跌。 你说 我 看好 未来 十年的 价值， 那 这 不可 证伪， 对 吧？ 因为 10年 是一个 很长 的 time frame， 我 现在 就 讲 未来 两年， 我 认为 整个 西部 的 超额 收 会议 是 最大 的， 在 全国。

第二句 话 就是 他们是 有 启动 顺序 的那 我 个人 从 现在 的 趋势 来看， 成都 是 离 临界点 最近 的。 这个 临界点 就是 一个 趋势 的 启动 点。 就是 它 突破 这个 临界点 之后， 他 可能 就 会有 一段 比较 大 的 一个 主 升 行情。 我 觉得 成都 和 西安 离 这个 临界点 是 最近 的， 其次 是 银川， 然后 才是 乌鲁木齐 和 重庆。 因为 重庆 的 跌幅 还是 达到 了 8% 的， 所以 他 要 换手 把 我 筹码 的 这个 抛售 达到 临界点 还需要 时间。 我 觉得 可能 到 年底 甚至 明年 年初 才会 出现 重庆 的 这个 营业点， 所以 这是我 对 西部 的 看法。

我 特别 喜欢你 这一点， 因为 可能 一般 大家 问 的 问题 都是 偏向 于 让 你 去 预测。 但是 其实 你的 逻辑 就是我 没法 预测， 我只是 观察 到 数据 给我 什么 反馈。

如果你 真的 是一个 持 币 想 买房 的 人， 你 其实 不 太在乎 预测 的。 因为 为什么呢？ 这个 东西 徒增 焦虑， 它 并不 解决问题。 因为你 要 启动 的 那个 时候， 你可以 明显 看到 那个 趋势 走 出来 了， 你 这个 时候 介入 就 好， 你 不需要 说到底 是 两个月 之后 介入 还是 三个月 之后 介入。 这个 决策 其实 没有 意义 的。

我 还是 很想 提醒 大家 一 嘴， 就是我 个人 是 很喜欢 那个 的， 但是 我相信 那个 和 大家 有一个 巨大 的 错配， 就是 大家 买房 还是 更 偏向 于 自 住 的。 但 他是 很 看重 窗口， 很 看重 卖出， 它 本身 它是 一笔 投资， 就 这个 立场 大家 一定要 意识到。 所以 很多 东西 他的 结论 你是 要 想象 一下 他是 站在 什么 立场。 因为 他的 目的 可能 跟 大家 并不 不太 一样 了。

对 这个 原则 声明 很 重要。 对， 模式 不一样。 确实 交易 决策， 比如说 我 就 自助 买 个 5到10年， 那 确实 你 也 不用 在乎 说 两年 涨 多少， 然后 未来 要不要 跑。

对 吧？ 对他 这套 逻辑 更 看重 那些 数据， 反正 他的 数据 大家 应该 给 更高 的 置信度。 但是 他的 结论， 反正 大家 听听 逻辑， 就 其实 这么 觉得 的。

这里 我 还想 提醒 大家 一下， 就是 nick 的 本职工作 是 做股票 的。 他在 一个 有点 类似 加 办 的 机构 做股票 的 量化 是 交易， 所以 它 并不是 我们 大家 平时 比较 熟悉 的 那种 所谓 的 价值 投资 或者 基本面 投资。 包括 那个 在 房子 上 的 习惯， 也都 是 偏 趋势 的， 偏 右侧 的。 所以 大家 听 下来 就会 感觉到 那个 在 房子 上 的 出发点 也都 很 偏。 盘面 比如 对手 怎么 想， 供需 格局 怎么样， 筹码分布 和 套牢 盘 是 怎么样 的， 接盘侠 会 怎么 想， 我 觉得 这些 思路 它 并不 主流， 但是 在 当前 的 市场 中 也是 并 不太 常见 的 一个 视角。 所以 这 段 就算 风险 提示， 我 很 希望 大家 明白 这 其中 的 区别。

我 西部 就 聊聊 到 这儿 了。

对 成都 和 重庆 还 想听 您 聊聊。

我的 结论 是 这样， 这 两个 城市 我可以 说 每周 都在 盯 他们的 数据 是 这样。 成都 结论 是我 认为 成都 是 会 先 启动， 它的 涨幅 是 比较 有限 的， 我 觉得 预测 涨幅 其实 也 不是我的 风格 O K 但是 我 个人 觉得 全市 大概 百分之二三十 的 涨幅 是 可以 预期 的那 区域 那 区域 可能 就是 2到3倍 的 这个 阿尔法， 就是你 选 对 区域 可能 是 平均 盘 的 2到3倍。 那你 给 个 成都 的 区域， 你 确认 完了 就 给。

我们 聊。

不给 我们 聊， 我们 不聊。 你可以 简单。 我 个人 比较 看好 成都 的 两个 片区， 一个 金融城， 还有 个 主城区。 主城区 以 青阳 为首， 然后 比较 看 空的 是 天府 新区， 这个 很 繁。 这 跟 市场上 的 观点 其实 是 完全 是 相反 的对， 因为 主力 都在 推 天府 新区。

是的， 核心 的 原因 是 天府 新区 的 打 新 量 太大， 供应 盘 太多， 导致 你 现在 买入 出货 的 时候， 跟 你 同 批量 抛 的 筹码 太多 了， 而且 它的 供应 是 急剧 恶化 的。 就 比如说 你 现在 去 天府 新区， 之所以 现在 卡地亚 很 坚挺， 是因为 整个 天 夕 加 天东 没有 二手房 可以 买， 只能 买 卡地亚。 你 买 完 之后， 两年 之后 的 局面 就是 有 大量 的 限 售解禁 出来， 有 路虎 的 解禁， 有天 至少 三个 网 红盘 的 解禁。 有 大量 的 投资 客， 前期 因为 就 纯 投 天赋 来 打 新 套利 的， 所以 这会 造成 整个 天气 的 抛 压 很大。

就是你 看到 了 直面 涨幅， 但 卖 的 时候 就 说不定 什么样 了。

对， 因为你 看到 的 涨幅 是 过去 三年 大家 打 新 套利 的 涨幅， 但 其实 未来 这个 东西 是 成为 你的 对手 盘 的。 所以 我 比较 看好 比较 成熟 的 供应量 稀缺 的 主城区 和 金融城， 这些 也是 成都 人 本地 比较 认可 的 头部。 但 我是 认为 天府 新区 的 供求 的话 会 制约 整体 的 涨幅， 所以 我 给 的 程度 的 判断 就是说 它 会 先动。 但是 它的 涨幅 我 觉得 是 有限 的， 不会 是 最大 的。 对于 重庆 我的 观点 就 正好 相反， 它 可能 会 之后 启动， 可能 会 到 2024年 年初 启动， 但是 一旦 启动， 它的 涨幅 会 非常 凌厉， 它 可能 会 远远超过 成都， 因为 它的 供 地 非常 健康。 整个 重庆 在 过去 三年 是 一年 比 一年 少。

而且 显著 的 少。 你 这个 结论 又 区别 于 主流 控制。

对， 没关系， 我 确实 是 这么 想 的。 其实 你 现在 如果 去 看 重庆 的 核心区， 比如说 两江 四 岸， 再加 渝北、 江北， 包括 气 波， 就 整个 核心 圈子 筛 出来 看， 可能 新 盘 两只 手指 就能 不到 10个盘 个位数。 而且 很多 都是 尾盘， 而且 新 拍 的 地 不但 少 而且 还 贵， 所以 它的 成本 已经 被 人为 的 打上去 了。 所以 重庆 其实 没有 什么 坑， 没有 什么 会 制约 整体 大盘 涨幅 的。 而且 21年 的 重庆 它的 涨幅 是 非常 凌厉 的。 一旦 重庆 启动 它的 关注度 聚焦 度， 外地 进来 的 购买量 涌入 是 足以 快速 拉升 这个 市场 的当 这些 关注度 进来 之后， 发现 没有 新 盘 可 买， 其实 选择 就是 二手房。 但 二手房 重庆 有 非常 多 的 老 楼 里 的 塔楼， 二手房 很 破的， 他们 其实 都是 无效 库存。 哼 其实 真正 好的 东西 非常少。

无效 库存 这个 概念 好 棒。

所以 其实 可拉 的 东西 并不多， 所以 那些 东西 其实 它的 天花板 的 空间 是 相当 高 的。 我 给 重庆 的 预期 是 比较 大 的， 但是 这是 主观 认识， 但是 我们 必须 要 客观， 等 重庆 的 趋势 走到 右侧。 我说 的 右侧 就是说 它 现在 还在 跌， 必须 要 等到 这个 资金 的 趋势 和 你的 主观 判断 一致 的 时候， 你 才 可以 放心 的 把 自己的 筹码 交出来。 但是 我 必须 要说 一下， 这 一切 的 沙盘推演 都是 主观 的。 这个 行情 随时 会 变化。

大家 就是 重 逻辑、 重 数据、 轻 结论。

我们 西部 基本 就 说完 了。 对。 然后 另外一个 区域， 我 觉得 大家 可以 关注 华北。 华北 就是 以 京津冀 为首 的这 一圈， 包括 山东 济南、 青岛， 还有 甚至 山西 太 郑州 这些 城市。 这些 我 觉得 未来 会 迎来 困境 反转。 这 城市 很 奇葩， 就是 除了 北京 之外， 几乎 大部分 城市 可以 说 哀嚎 遍野， 很惨。 17年 到 现在 其实 最惨 的 一个 区， 不要说 炒房 了， 就是你 自 住 的 就 该 伤 的 伤， 该死 死， 对 吧？ 就是 17年 到 现在， 每 一年 逐年 回撤， 就 没有 任何 像样 的 反弹。 对， 这些 城市 我在 华东 你 跟 大家 聊 就是 感觉 不存在 了 一样。

是什么 对 吧？ 我 打断 一下， 我会 把 每个 提到 的 城市 的 它的 房价 走势图 都 放到 成 里面。 然后 这些 数据， 这些 图 都是你 给他 自己 的那 套 系统 自动 做出来 的， 我 觉得 这些 图 也能 侧面 让 大家 感受一下， 就是 他的 这些 结论 其实 都是 有 大量 的 远超 于 市场 优秀 水平 的 数据 积累 的。 反正 大家 自己看 图， 自己 决定 自己的 置信度， 我不会 为 这些 做 背书 的 反。

自己看 比较 惭愧， 其实 就是 开发商 的 一些 判断。 开发商 会 比较 看 重量 价 趋势 还有 供给量。 但是 其实 在 市场上 大家 不太 关注 这个， 更 关注 什么 人口、 经济 产业 这些。

因为 这些 数据 也 拿 不到。

真的 拿 不到， 但 这 其实 很 普 做 的 逻辑。 就是 比如说 你的 库存 什么时候 出清， 工地 什么时候 见底， 未来 的 新 盘 你可以 去 预期， 甚至 可以 去 推荐， 这些 是 相对 比较 客观 的。 说 回 华北， 就现在 其实 大家 对华 为 的 关注度 几乎 是 低到尘埃 里。 对， 除了 北京 之外， 其实 已经 在 一线 城市 里 也是 低到尘埃。 现在 大家 对 一线 城市 的 理解 就是 深圳 就是 深圳 是 热度 最高 的， 然后 其次 是 上海， 广州 就 不存在 了。 北京 跟 广州 就是 感觉 温吞水， 对 吧？

但 我 有一个 很 个人 的 周期 感， 就是 18年 的 时候， 18年 大家 可以 回忆 一下， 就是 当时 苏州 什么 涨 得 很好， 苏州 的 价格 把 上海 凸显 的， 上海 是 非常 便宜 的。 18年 我 就 为什么 特别的 印象 深刻 呢？ 就是我 当时 刚 出来 做 自媒体， 就 做了 一个 很 朴素 的 判断。 我说 中产阶级 一生 的 那个 所谓 的 红利， 机会， 可能 就 那么 几次。 我说 现在 上海 整个 上海 就是 一个 巨大 的 损。 当然了 大家 可以 当我 这话 是当 放屁。 但是 我们 五年 后 再看， 当时 这个 帖子 是 发 在 知识 星球 和 公众 号 里 的， 都 可以 找 出来。 那个 时候 其实 上海 好似 今天 的 北京， 就是 存在感 包括 嫌弃 度 都是 很高。

是 其实 18年 是个 开始， 前期 度 拉 满 是在 20年 的 年中， 那个 时候 连 苏北 都 看不上， 上海 就是 连 苏北 都在 大 涨， 然后 南京 也 大 涨， 苏州 已经 连涨 好几年 了， 杭州 也是 评价， 包括 那个 二手房 热度 非常 高。 那 上海 确实 是一个 洼地， 但是 后来 上海 就 2021年 就 回补 了， 所以 这个 城市 轮 动 是 很 有意思 的。 它的 虽然 周期 是 大 周期， 但是 它 有 轮 动 次序， 涨幅 有 先后 有 大小。 现在 北京 就是 你说的 这个 状态， 就是你 在 全国 一线 城市 里面 看， 北京 就是 没有 泡沫， 非常 刚性 的 一个 需求。 政策 非常 严格， 价格 非常 夯实。

然后 改善 里面 全款 的 占 比 很高。

然后 大家 全款 负债率 很低 对 吧？

我 现在 看 了 个 笑话， 他说 你说 这个 2000万的 房 他 月 供 得 多少？ 然后 男人 说 他 能 买得起 2000万的 房子， 只有 一个 原因， 就是 他 有 2000万的 现金。

对 北京 对 改善 的 政策 也是 很不 友好 的对 吧？ 所以 我在 一线 里面 是 最 看好 北京 的。 我们 抛开 观点 不 谈， 就说 事实 北京 过去 两年 是 全国 涨幅 第一， 就是 在 21年 6月， 其实 全国 政策 见 顶， 就是 市场 也 见 顶， 到 现在 其实 是 全国 普 跌 的 两年。 但是 这 两年 北京市 如果 你看 大盘 涨幅 是 全国 第一， 这个 很多人 可能 都 没想到， 因为 它是 补涨。 对， 你可以 说 它是 补涨， 但是 也 确实 证明 了 它的 泡沫 是 最小 的， 以及 资金 对 这个 城市 的 认可。 你 甚至 恨不得 很多 零首付， 就是 他 先买 然后 再 抵押， 而且 还 并发， 甚至 还 多套， 对 吧？

我 给 个 细节， 这个 细节 我 多次 引用 过。 就 深圳 对我 最 震撼 的 一点 就是 之前 我看 三联 周刊 那个 报道， 他说 在深圳 的 信贷 中介 的 数量 是 并 不亚于 房 站 中介 的， 笑 死 我 了。

当时 看到 是 现在 深圳 的 二手房 成交量 2000套， 就是说 教 你 买房 的 自媒体 可能 都 不止 这个 数量， 你 买房子 比 买房子 还要 多， 现在 北京 就是 完全 是一个 非常 夯实 的 市场， 像 深圳 在 20年 和 21年 的 新房 和 二手房 成交 都是 非常 高。

但 其实 深圳 这个 绝对值 是 远远低于 北京。

上海 的对， 因为 深圳 的 新房 一直 比较 克制， 这 也 解释 了 为什么 深圳 是 上证 龙头。 是 18年.

大家 你 想 就是 这个 交易 盘 它的 量 太小 了。 所以 资金量 19年 来 它 可以 很快 的 拉高。

迅速 拉 爆， 也可以 很快 的 降下来。 很快 降下来 是因为 新房 瞬间 就 释放 了。 有 个 数据， 21年 之前 每年 的 新房 供应 大概 不到 100万方， 深圳 的。 然后 21年 开始 供 了 500万方， 之前 是 不到 100万方。 然后 21年 是 500万方且 22年 还是 500万方， 然后 二三年 根据 五年 的 规划 是 会 长期 维持 在 300至500万 方。 所以 深圳 地 很 这个 概念 已经 被 证伪 了， 就 涨 多了 就得 跌。 然后 龙头 不可能 一直 是 龙头， 他在 情绪 共识 达到 巅峰 的 时候 一定 会 扭转。 可能 真正 的 机会 会 来自于 大家 不太 关注 的 一些 新的 主线。

我们 说说 天津 呗， 因为 华北 天津 是一个 很 重要 的对。

然后 天津 是 这样， 天津市 1516 其实 是 主线， 17年 开始 市场 见底 之后 就 一直 在 回撤。 1718 应该 是 大跌 了 一轮， 1920 算是 平稳， 别人 大 涨 它 平稳， 然后 2122 又 补 跌， 继续 往 下跌。 所以 现在 天津 有 这么 几个 现象。 第一个 就是 不要说 没有 炒房客， 就 几乎 没有 赶上 杠杆 的， 基本上 买房 就 为了 自 住。 第二个 是 产品 利益 特别 好， 就是 在 21年 之后， 天津 有 一次 修 规， 产品 力 大幅度 的 迭代， 就可以 偷 很多 面积 阳台 很好， 很多 落地 车窗 产品。 然后 整个 产品 的 户型 也好， 南北 通透， 物业 的 管制， 供需 的 改善 都是 有 质 的 提升 的。

你 特指 的 就是 新房 了。

对， 新房。 然后 第三个 就是 供应量 急剧 的 萎缩， 就是说 你 在 主城区， 还有 比如说 滨海 核心区， 我 昨天 刚 需 就 几乎 看不到 什么 新房 供应。

了 后 你 有没有 感觉 滨海 它 不算 天津， 它 就是 另外一个 城市 了。

就 双城 滨城 和 金城。

哼 对， 如果 雄 安能 发展 成 滨海， 那 我 觉得 也 就行了。 因为我 有 次 去 那个 酒 圈， 他们 就 在在 滨海， 我 去 酒店 录播 客 产品 里 好好 舒服。

你说的 是 整个 城市 界面 很好， 还是 说 那个 办公楼 很好？ 就是 那个 板块， 你是 在 瑜伽 铺 那个 板块 吗？ 就是 08年 做 的 那个 金融 核心区。 对对对， 那个 是 非常 漂亮 的对。

路 宽、 人 少、 景美， 产品 也好。

还有 冰河 的 步道， 然后 整个 空气 特别 舒服。 对。

那你 也 比较 看好 天津。

对， 比如说 天津 有 几个 地方， 一个 是 和平 南开， 还有 西青， 其实 在 过去 两年 是 一直 在 涨 的， 它是 远远 跑 赢 了 全国 大盘 的 趋势， 最好的 往往 是 主力 资金 最早 布局 的。 另外 刚刚 我们 聊 的 你说 城市 界面 特别 好的 瑜伽 铺 板块， 也是 滨海 的 核心 区域。 滨海 非常 大， 是一个 大 的 城市 了， 它 有 非常 多 很 坑 的 板块。 但是 这个 于 家 铺 这个 核心 板块 也是 天津 过去 两年 没有 怎么 跌 的。 因为我 昨天 刚 去 看 踩盘 看 了 一下， 它 从 21年 高点 到 现在， 从 两 万一 微涨 到 3%， 现在 是 22000。 所以 它 其实 在 全国 里面 算 非常， 所以 这些 板块 也是 我 觉得 天津 一旦 启动 的 领涨。

但 华北 现在 最大 的 问题是 普遍 的 信心 不足 和 套牢 盘 特别 大， 导致 它 不可能 立刻 的 拉 涨。 我 认为 它 会 整体 会 滞后 于 西部。 现在 你 去 看 华为 整体 的 趋势， 无论是 天津、 太原、 郑州 还有 石家庄， 它 其实 都 是一个 长期 下跌， 这个 下跌 还没有 停止。 所以 一旦 未来 有 行情， 一定 会 面临 着 大量 的 套牢 盘 的 出清。

因为你 想 任何 一个 正常人 在 经历 了 五年 下跌 的 时候， 一旦 有 微涨 或者 爆 量， 他 一定 第一 反应 就是 我要走了， 对 吧？ 我不愿意 再 持有。 所以 它是 需要 等 这个 换手率 达到 一定 的 量级， 然后 这个 筑底 的 形态 要 构筑 完成。 这个 时间 我 觉得 至少 是要 一年 的。 所以 华为 我 觉得 未来 一年 对于 自助 来讲， 相对 一个 比较 好的 一个 助力 平台。 大家 可以 去 挑 一 挑 好的 产品 可以 去 上车 的。 但是 对于 像 比较 专业 的 投资， 或者 是要 买 在 涨幅 开始 的 前。

那 我 觉得 还是 要 等 的。 我们 快速 点评 一下 石家庄， 你 刷 花呗 的 时候 甚至 没有 提 石家庄。

石家庄 是 很 看好 的， 我 觉得 天津、 石家庄 都 是我 非常 看好 的。 就是 在 一个 未来 2到3年 的 一个 行 里面， 我 觉得 是 有 明显 的 超额 收益 的 一个 城市。 石家庄 有一个 现象 是 把 容积率 降低 了， 然后 整个 供应 非常少。 应该 石家庄 四区 八区 都 没什么 供应量。 城市 的 界面 有 大幅度 的 改善， 有 非常 多 的 增量 的 板块， 大刀阔斧 做了 一系列 的 城市更新 和 城市 升级。 所以 基于 这些， 包括 它的 长期 的 下跌 也 跌 出 价值 了。 所以 我 认为 石家庄 未来 一轮 我 觉得 是 有点像 重庆 的， 它的 存 基本 出清。 所以 我 觉得 天津 和 石家庄 是 有 基本面 故事 可以 讲 的， OK 它 确实 是 好 城市。 稍微 次 一点 的 可能 就 郑州 和 太原， 无论 从 供 地量 还有 库存， 还有 这个 城市 基本面， 我 觉得 不会 有 特别 大 的 想象 空间。

所以 华北 这 一圈 我 其实 比较 关注 京津冀， 其实 北京 已经 走 出来 了， 所以 很 容易 出现 天津 北京 的 这个 比价 概念。 北京 一旦 起来， 其实 天津 很快 就 轮 动 到， 然后 接下来 就 石家庄， 所以 这 一块 是我 比较 关注 的。 另外 就是 山东 的 济南 和 青岛， 这也是 下 一轮 比较 看好 的。 济南 的话 奥体 和 奥体 南 板块， 奥体 南 是 政务区， 这 两个 其实 已经 这 两年 涨 了 很多， 像 奥体 南 在 21年 到 现在 涨 了 50%， 这个 很 惊人。 然后 奥体 基本上 是 微涨 5%， 这个 青岛 的 崂山 也 一直 在 涨。 所以 我们 可以 看到 很多 像 华北 的 这些 点状 复苏 的 机会。

它 不像 西部 就是 整体 都是 有 贝塔， 整体 都 是一个 非常 强势 的 状态。 比如说 金融街 是 长期 过去 五年 长期 在 微涨 的， 涨幅 不像 深 杭 那么 剧烈。 但是 它 都 是在 微涨 的。 但是 像 华北 它 就是 一些 点状 的 机会， 像 我 刚刚 提到 的 天津 和平 这个 西青、 南开。 山东 的 济南 奥体 政务， 还有 青岛 的 崂山， 包括 石家庄 的 一些 小学 区， 现在 也 开始 涨。 所以 它 有 一些 非常 点状 的 机会。

我 觉得 这是 符合 认知 的， 就是 所谓 的 什么 结构性 机会， 对， 分化、 点状， 对， 这些 都是 符合 认知 的。

所以 这点 机会 慢慢 会 开始 做 一些 带领 效应， 辐射 到 更多 的 板块 形成 效应， 可能 明年 会 是一个 非常 好的 建仓 的 一个 年。

我 接下来 一个 问题， 我自己 认为 很 关键， 是不是 我看 任何 二线 城市 都 有一个 大 原则， 就是 优 中选优。

可是 心 来 当然 你 现在 是 有 这个 资本 优 中选优 的， 就现在 买房 的 人是 绝对 的 主导 话语权。 你 有 充足 的 时间， 非常低 的 首付， 很低 的 利率， 有 非常 好的 bargain 的 空间， 你可以 选 好的 产品。

我 觉得 大家 放弃 占便宜 捡漏 这个 心态 就是 挺好的。

对， 当然 因为 追涨 的 买法 是 无法 调整 的。 比如说 你 看到 核心区 涨 了 50%， 然后 很 焦虑， 这时候 想 去 买房， 你 肯定 不会 再去 买 那些 涨 了 很多 的， 可能 就是 去 外溢， 做 轮 动， 做 二 圈层， 做 这个 后排， 这种 就 不太 容易 挑 好的。 但 在 现在 所有 板块 都在 一个 要么 横盘 下跌 的 情况下， 你 其实 完全 应该 去 选 最好的， 就 各方面 最好的 板块， 最好的 配套。 甚至 我不要 期房， 我要 现房， 我要 好的 产品 力， 我要 最好的 户型， 你 什么都可以 选 最好的。 因为 这些 最好的 东西 大不了 就是 别人 跌 30%， 他 不 跌， 但 对于 你 上车 来讲 也 非常 舒服， 而且 这些 好东西 就是 未来 上涨 最大 的， 因为你 跌 的 少 就 意味着 涨 得多， 很 有 很强。

说说 东北。

东北 你是 东北人。

不要 带 这些， 你 直接 看 空。

我就是 觉得 不用 关注 OK， 除非 自助， 没有 必要 去 关注 这些 地方。 但是 我不 认为 它 会 再 大跌 了， 就 不会 像 大家 那么 唾弃 东北， 就是说 就 永远 跌。 但是 它 也 不会 有 很 好的 阿尔法 基于 基本面 的 逻辑， 基于 供 地 的 节奏。 因为 其实 东北 是 1819年 补涨 的， 对他 调整 的 时间 不多。 政府 在 19年 20年， 以 长春 为例， 1920年 供 地 很大， 所以 到 现在 去 市面上 看， 还是 有 非常 多 的 充足 库存 待 消化。 沈阳 也是 这样的， 大连 是在 19年 20年， 说 量 就 21年 也 爆 量 了， 我说 工地 也 爆 量 了。 所以 它的 基本面 逻辑 不够 夯实。 如果 是 做 投资， 我 觉得 可以 放弃 这个 区域 就 比较 鸡肋。

西部 和 华北、 东北 讲完 了 中部， 中部 是 指 华中 三兄弟。 对， 就是 武汉、 长沙、 南昌， 安徽 的 合肥， 合肥 应该 在 华东 里。 O K 是的， 对， 合肥 已经 晋升 到 长三角 一体化 的 圈层 里面 了， 大家 都很 不强。 合肥 是 19到21年， 其实 一匹 黑马 跑 出来 了。 原来 都是 把 它 当 华中 四兄弟， 然后 他 长了 之后 就 跻身 一跃 到 华东 华中 三兄弟。 我 觉得 是 这样， 比较 看好 的 是 长沙， 长沙 应该 是 最先 启动 的， 然后 其次 是 南昌， 可能 最差 的 是 武汉。

武汉 我 觉得 有一点 重庆 化 的 趋势， 因为 武汉 在 20年 供 了 很多 地 供给， 导致 了 格局 变差。 对， 还有 一点 就是 它的 主力 发展方向， 现在 正在 处于 加 库存 的 阶段， 就是 非常 不 适合 投资。 因为 武汉 大家 都 知道 是 往 东， 就 一路 往 东。 一开始 光谷 中心 软件园， 再到 现在 的 光谷 东， 未来 还有 武汉 新城， 它 整个 这个 序列 是 一路 往 东 的， 而且 这个 是 有 超出 主城 辐射 范围 的， 现在 就 处在 新 盘 扎堆 开会 充足 供应 的 阶段。 所以 在 这种 情况下 你 去 买， 就 你 可能 能 吃 到 一些 红利， 就是 城市 发展 的 红利， 但是 你 吃 不到 供求关系 的 红利。 明白， 因为他 现在 的 阶段 并 不好， 如果现在 去 投资 武汉 的 主城区 是 可以 的， 但是 因为 它 不在 主城 发展方向 上， 所以 我 觉得 也 不会 有 特别 大 的 能力。 所以 武汉 在 我的城市 池 里面 是 不 关注 的。 OK 长沙 再说 说 呗。

然后 长沙 它的 供 地量 19年 20年 也 很大， 但是 好在 它的 工地 都在 外围， 它的 核心 发展方向 就在 主城 的 边上， 所以 它 基本上 是 外延 的 这些 地缘 客 非常 多， 它 很 容易 就 把 这些 新城 发展 起来 了。 一个 几个 滨江 区域， 就是 市政府 滨江， 还有 就是 沿着 西面， 沿着 滨江 一直 延伸 到 梅溪湖 一期 二期。 这 一片 是 无论 城市 界面 也好， 还有 招商 力度， 包括 未来 的 增量， 其实 都在 这 一块。 这 一块 是 很好。 但是 你 也 看出来， 我 基本上 不去 长沙， 因为 长沙 限售 四年， 就 这 一个 条件 就 直接 干掉 了 我 对 他的 关注。 投资 客 就 算了吧， 自助 可以 看看。 对， 但 它 确实 是一个 价格低， 故事 也 讲 得 通， 基本面 也 足够 好， 且 趋势 也很 强 的 一个 城市， 它是 值得 自助 去 买的。 我 对 长沙 就是 没有 去 彩排 关注， 因为 它 不符合 我的 模式。

然后 南昌 就 很 鸡肋， 你 南昌 应该 你 最 适合 南昌， 我 觉得 也是 可以 不用 关注 的 一个 城市 OK 因为 它 也是 城市 发展方向 上 有 就有 大量 的 供应， 政府 的 集资 用房 非常 多， 就 供应 非常 充足， 人均 2到3套。 所以 我 觉得 也 不存在 快速 拉升 的 可能， 包括 它 现在 趋势 也 不好， 江西 倒是 比较 推荐 赣州 去 关注 一下。 赣州 是 趋势 也好， 然后 基本面 也 想 得 通。 因为 它是 产业 新 土， 现在 地位 非常 高。 然后 他的 过去 三年 的 量 价 的 趋势 也 走 的 非常 强。

所以 我 觉得 华中 三兄弟， 就是 长沙 跟 赣州 可以 去做 长沙市 自助， 值得 做 投资。 如果 愿意 拿 四年 以上 也可以， 对 吧？ 然后 赣州 是 值得关注 的， 就 大概是 这样。

华中 也 说完 了。

华东 好多， 华东 非常 多， 但是 我 觉得 就 坑 多 机会 少， 这 跟 主流 应该 非常 不一致。

我 觉得 华东 不太 一样的 一个点 就在于 你 比如说 你 刚才 提到 这 几个 点， 它 自带 虹吸 逻辑 对 吧？ 就 包括 什么 成都， 别 省 都能 吸过来， 我 感觉 华东 都 挺好， 都是 存量 博弈。

华东 的 问题是 上 一轮 炒作 的 太 充分， 导致 这个 圈子 里面 筹码 的 分布 很 散。 怎么讲 呢？ 说 不好听 就是 散户 持仓量 太大。

你 能把 那个 筹码 给我 翻译 一下。

筹码 其实 就是 这些 存量 房产 它的 筹码分布， 从 筹码 的 角度 来讲， 筹码 的 套牢 度越 少 越好。 比如说 如果 一个 城市 大家 持仓 的 都 套 了 30%， 你说 这种 板块 要 直接 拉 203 的 创新 高难度 非常 大。 因为 它 需要 资金 体量 特别 大， 而且 你 一旦 拉它 会有 大量 的 筹码， 会 因为我 套牢 之后， 我第一 反应 反弹 就要 抛， 所以 它 不会 有 流畅 的 主持人， 这种 是 很难 拉 的。 第二个 就是 筹码 的 集中度 越高 越好， 就 自助 度越 高 越好， 让 它 就 比较 紧， 因为 自助 它 不会 轻易 的 抛。 如果 投资 量 太大， 这 筹码 就 特别 散， 它 都是 为了。

套现 你 这个 散 是 这个 意思。

对 这个 筹码 它的 结构 就 投资 度越 低 越好。

就这样 就 越 紧。 我 再问 一个 细微 的 问题， 比如说 一个 炒饭 它是 很 容易 看到 直面 涨幅 的对 吧？ 但是 可能 真是 卖 的 时候， 会 遇到你 刚才 说 的 那个 问题 吗？

就是 如果你在 正确 的 周期 去 参与 的话， 你是 可以在 下行 的 初期 发现 趋势 的 拐 头 就 走掉。 其实 牛市 的 时候 抛盘 是 很 容易 的， 并 不像 现在 这么 难。 现在 去 深圳 抛 是 很难 的， 才 2000套。 但 如果你在 21年， 就是 刚刚 政策 转向 之后， 那个 市场 是 交易 非常 充分 的。 你 去 看 那个 成交 套数 都是 很 容易 走掉， 包括 你 签 期权 都 可以 走掉。 比如说 你 跟 他 商量 说， 现在 我 还没有 解禁， 但是 未来 半年 我 跟 你 这 都是 可以 走掉 的。 他 只是 说 现在 这个 时机 不是 一个 卖房 的 好时机， 所以 这 其实 是 时机 的 问题。 不是说 这个 城市 出了 问题， 他的 流动性 也是 在 一直 在 变化 的。

我们 说 回 筹码， 对， 所以 筹码 还有 一点 就是 它的 杠杆率 越 低 越好。 就 比如说 这个 片区 都是 零首付， 然后 大量 的 抵押 贷 的 客户 去 买， 那 他 其实 投机 度 就 非常 高， 它的 杠杆率 很高。 一旦 风吹草动 爆 雷 的 爆 雷， 然后 暴雷 就 直接 导致 他 直接 要 被迫 割肉， 要 卖掉。 然后 如果不是 暴雷 的话， 一旦 上涨 他 就 很 愿意 把 杠杆 清掉， 这种 片区 就 不会 去 参与 做 投资， 一般 不会 去 参与， 不会 充当 这种 地方 的 解放军。

我 尽量 去 投 筹码 紧 的， 筹码 杠杆率 低 的、 资助 多 的， 去 跟 这些 人 成为 对手 盘 会 更容易。 一旦 行情 拉升， 它 会 可持续性 非常 强， 没有人 会 出来， 他 会 走到 又长又 稳。 北京 就是这样 的， 对 吧？ 感觉到？ 我 觉得 这是我 做 投资 的 一个 核心 逻辑。 怎么看？ 筹码 上 看 这 三点。

所以说 回到 华东， 华东 最大 的 问题 就是 上 一轮 炒作 太 充分， 从 16年 到 现在， 整个 华东 轮番 的 炒作， 杭州、 苏州、 南京， 包括 上海 这 两年 的 大型 炒作， 对 关注度 太高， 筹码 的 分布 越来越 散。 就是你 会 发现 投机 度 越来越 强， 自助 度 越来越低。 对， 然后 套牢 盘 越来越多， 上海 没有， 就是我 说 的 套牢 盘 可能 集中 在 苏州、 杭州、 南京。 热门 的 我 挨个 说 一下。 杭州 像 热门 的 奥体、 钱江， 包括 未来科技城， 都是 套牢 盘 集中度 非常 高 的， 而且 投机 度 很高 的， 炒作 非常 充分 的 地区。

然后 与 之类 似的， 像 苏州 的 之前 的 奥体， 包括 科技城 板块， 包括 吴中、 吴江 很多 新城 都是 筹码 的 分布 都 不是 特别 好。 还有 就是 南京 的 江北 新区， 还有 和 济南 这些 都是 上 一轮 的 打 新 热点 片区。 但 现在 其实 他们的 负亏 都 比较 大， 所以 这些 都 是我 觉得 未来 一轮 周期 很难 走出 领先 行情 和 流畅 行情 的。 在 我的 模式 里， 这些 城市 对我 来讲 是 鸡肋 中的 鸡肋。 我是。

不会 去 碰 的那 我 非 让 你 分析 一下 基本面， 这 片 都 有钱。 然后 我们 从 自己的 角度。

但 有 句 话 叫做 大家 都 认可 的 基本面 就 不是 一个 有 增量 的 基本面。 如果 大家 都 挖掘 到了 互联网 的 价值， 经济 的 价值， 还有 这个 仓 富于 民 好， 同期 人 小学生 数量 也好， 这些 都 已经 被 交易 到 价格 里 了。 所以 我 觉得 它的 增量 空间 并不大， 包括 最近 要 举办 亚运会， 其实 都 交易 的 非常 充分 了。 而且 在 这种 预期 下， 价格 还 跌 了 很多。 那么 我会 认为 主力 资金 的 趋势 和 公众 认为 的 这些 价值 的 观点 是 有 背离 的。 OK 这 反而 是一个 非常 危险 的 信号。

你 要非 要说 价值， 我 更 看重 的 是 它 未来 逻辑 硬 不 硬， 供求 是不是 紧张， 筹码 是不是 够紧。 你进来 之后 对于 你 来讲 是 鬼故事 更多 还是 好消息 更多。 我 觉得 这 才是 可能 对我 来讲 比较 扎实 的 基本面， 而 不是 一些 什么 产业， 或者 是 一些 你 认为 它 强 的 一些 原因。 因为 一定 是 涨跌 决定 消息， 消息 其实 就是 基本面。 就是 它 涨 上来 了， 你说 它 基本面 很好， 然后 它 跌 了 你 觉得 好好 差， 甚至 不想 看你。 但 其实 涨跌 这个 趋势 是 领先于 基本面 的， 就 领先于 我们 所 熟知 的 基本。

明白， 还 剩 一个 东南。

然后 东南 里面 福建 我 有点 看不懂。 福建 你说 价格 也很 高 对 吧？ 趋势 也 还行， 也 没 怎么 跌， 特别 有些 妖 股 像 泉州， 泉州 这 两年 涨 得 非常 厉害， 特别是 底下 的 线。 说实话 我 看不懂 福建， 我也 不会 去 轻易 的 参与 福建 的 投资。

明白 说说 大湾 区， 大湾 区 其实 有 两条线， 一个 是 深 莞 惠， 就 深圳、 东莞、 惠州。 还有 一条 是 广 佛 肇， 就是 广州、 佛山 和 肇庆。 这 两条线 我就是 非常 看 空。 深 莞 惠 也是 跟 华东 逻辑 一样， 它的 炒作 非常 充分。 然后 过去 的 整个 筹码分布 很 散， 其实 套牢 盘 也 很多， 也很 难 拉。 而且 供应 它的 故事 也 讲 不通， 供应 也 很多 很 充分。 所以 整个 生 管 会 的 alpha 我 觉得 是 没有 的。

大湾 区 是非 要 做 就是 做 广 佛 肇 的 这个 逻辑。 广州 和 佛山 其实 过去 两年 跌 的 也 少， 它的 趋势 也是 比 城管 要 更 扎实。 但是 我 觉得 整体 也 不会 有 特别 大 的 机会。 我的 感觉 是 这样， 所以 我 现在 可能 跟 主流 的 趋势 不太 一样。 是的， 基本上 我 刚刚 把 我的 逻辑 基本上都 阐释 清楚 了。

是的， 但 这些 都是 指 本轮 对 吧？

就是 下 一轮 二三年 开始 的， 应该 会 到 27年 甚至 到 28年。 这 一轮 我 自己的节奏 可能 23到250 M1 的 上行 周期 可能 不一定 到 2523年到24年， 会 是 M1 的 货币 周期 的 上行 周期。 然后 伴随 着 可能 房地产 稍微 晚一点， 可能 领头羊 先动， 西部 先动， 然后 24年 华北 动， 然后 可能 24年 年底 全国 开始 有一个 明显 的 复苏 行情， 可能 一直 到 25年 政策 打压， 然后 到 2627 会 是一个 逐 下行。 当然 M1 这 一轮 能 冲 到 多 高， 这个 我真的不知道， 这个 就是 宏观经济 的 范畴。

我 还有一个 很 偏 宏观 的 问题， 其实 你就是 大家 看 那个 房产 自媒体， 我 觉得 共识 是 很 容易 达成 的那 我 觉得 这 一轮 虽然 还没 启动， 共识 太 他妈 强 了。 现在 通 是你 觉得 是什么？ 我 特别 担心 的这 一轮 优 中选优， 卖掉 手里 的 烂 牌， 抛弃 三线。 我 特别 会 担心 这 轮起来 了， 但是 共识 导致 抛 压 特别 大， 就像 4 5月份 给他 那个 感觉 似的。 就是你 房东 一 嘚瑟， 立马 有 房客 教你做 人。

对， 这也是 我 最近 一直 在 想 的 问题。 其实 大 的 周期 和 选择 我们 都 聊 明白 了。 对， 但是 在 选择 上， 因为 最近 一直 在 看 到底 是 买 什么样 的 业态， 我 就 蛮 疑惑 的。 你 问我 主观 的 感觉， 我也 觉得 肯定 是 四星 好啊， 对 吧？ 肯定 比 老 破 好吧。 然后 核心 地段 肯定 比 非核心 地段 好吧， 一 二线 肯定 比 三星 好吧。 我 其实 也 这么 认为 的， 但是 关键 是我 这个 观点 并 不怎么 讲， 它是 一个 共识， 它是 市场 的 真实性 吗？ 对， 这个 很 有趣， 我 一会儿 说， 我也 在 想 到底 未来 真正 的 选 筹 的 alpha 从 哪里 拿？

现在 的 趋势 很 有意思， 跟 共识 有 一些 不一样。 现在 两类 资产 涨 得 特别 好， 也 不讲 涨 得 特别 好吧， 就 跌 的 特别 少， 然后 趋势 特别 强， 包括 成交量 特别 活跃。 然后 很多 事情 我在 还没 想通， 但是 我可以 跟 大家 分享 一下。

一个 是 全国 的 别墅 叠 的 很少， 我说 的 别墅 就是 很 老的。 因为 大家 都 知道 限塑令 过去 四年 全国 都 不让 盖 别墅。 所以 我们 现在 说 的 别墅 都是 老城区。 可能 你 觉得 破破烂烂 的， 但是 花园 巨大。 然后 你 自己 精装 一下 也很 好， 但是 外表 可能 就是 很 那个 小区 都很 老， 动不动 10 10到20年 以上 的。 这种 在 传统 投资 的 认知 里面， 就是 总量 很高， 流动性 很差。

对， 而且 我 感觉 以前 的 共识 大家 都 比较 回避， 就是 别墅 这个 品类。

对， 因为 觉得 太高了， 总价 太高了。 然后 你说 翻个 倍 谁 来 接对 吧？ 对， 但是 现在 的 趋势 就是 不仅 有人 接 成交 流动性 特别 好， 而且 还 涨价， 还 涨价 了。

再 接 这个 结论， 我 能不能 再 让 你 给他 加 个 地域。

还是 不用 加， 不用 加。 是 这样的， 就是 上海 跟 苏州 别墅 有 明显 的 50% 的 上涨， 50%到1%百， 甚至 你是 指 价格 的 过去 两年 的 走势， 就 是从 21年 6月到 现在， 价格 的 幅度， 价格 的 幅度 真实， 你 不要说 就是 没有 成交， 我说 有 成交 的 价格 就 扎扎实实 过户， 成交 的 涨 了 50%， 人家 扎扎实实 买 掉了， 而且 成交量 不小， 带 看 量 成交量 都 很大。 苏州 也是 这样， 然后 对于 大部分 城市 来讲， 因为 大部分 城市 是在 跌 的。 比如说 以 重庆 为例， 重庆 可能 过去 两年 跌 了 10%到15%， 别墅 不 跌。 然后 成都 过去 两年 可能 涨 了 10%， 然后 别墅 大概 涨 30%， 就 这个 水平。 然后 我看 了 大量 的 城市， 像 我 最近 看 了 深圳， 包括 佛山、 北京， 因为 别墅 并不多， 而且 以 叠拼 为主， 其实 都 不是 真 别墅。

我 感觉 很多 城市， 比如说 散 状 的， 北京 是 集中。

在 那个 孙河， 对 吧？ 北京 我 倒 没有 仔细 看， 但是 大部分 城市 是 别墅 不 跌， 而且 交易量 非常 非常 乐观。 OK 这是 第一个 趋势， 这个 倒是 可以 理解 对 吧？ 买 别墅 确实 符合 后 疫情 时代 的 居住 体验， 但是 大部分 人 只是 想一想， 其实 也 没 买， 对 吧？ 他 也 觉得 这个 东西 不是 一个 特别 好的 选择， 这 第一个。 第二个 就是我 发现 最近 县级市 很 强势， 而且 华东 的 县级市， 尤其 这个 事情 我 最近 也 了解 了 一下， 我 最近 特别 想 去 县城 踩盘， 特别 有意思。 就是 最近 国家 在 叫 什么 我不知道， 反正 就是 在 搞 村 和县 的 城市更新。

去年 是 去年 的 热点 了。

对， 大 拆迁 然后 翻新。 大家 都 住 别墅， 大家 有 房票， 有 房补。 你 会 发现 现金。 是的， 大家 都 觉得 现金 是 没有 流动性， 买 完就 没人 要。 但是 不是 这样的， 我说 的 也是 有 成交 价格 的， 不仅 没 跌， 还有 的 还在 涨。

比较 典型 的 是 浙江 的 一些 线， 回头 可以 找 一下 发给你。 他们的 趋势 都是 比 主城区 要 好得多 的， 这是我 完全 是 想不到 的这 也是 完全 超出 我的 认识 的。 就是我 之前 也 觉得 县 什么 玩意儿， 对 吧？ 但是 人家 21年 买 线 的 活 得 很好， 反而 是 21年 你 投资 在 什么 核心区 打 新的 可能 会 受到 一些 亏损。

这里 我们 加 一条， 在 现场 这个 市场 你是不是 更 得 优 中选优 了？

我 其实 完全 不知道， 这 是我的 盲区， 从来没 去过， 就是 在 我的 投资 画面 里面 是 0， 特别 confuse 这件 事情。

我 觉得 现成 的 供给 可能 会 很 有意思。

对 这两点 其实 有点 跟 主流 的 那个 反 直觉。 然后 第三点 是 核心 大平 层 开始 跌 了， 就 以 上海 这 之前 的 共识 的 人 共识 就是说 大家 卖老 破 小 多合一。 就是说 我 卖 多套 老 破 小 七八十 平 的， 买 一套 就是 200平的， 150 平 的， 就是 一步到位。 但 这种 业态 最近 跌 的 好 猛， 比如 上海上海 的 就 核心 黄埔 的 那些 大平 层 跌 的 很 猛。 感觉 北京 的 次 新 还好， 就是 那些 大面积 的 豪宅 也 其实 在 松动。 这个 趋势 刚刚开始， 也就 这 两个月 开始 逐渐 的 加强。 但 我不知道 未来 会 怎么样， 但是 我 现在 对 这种 面积 断 的 是 非常 警惕 的。

我们 再补 一条， 与此同时 信贷 又是 非常 友好 的 哟。

你说 针对 抵押 贷 吗？ 还是 针对 对对对。

我 这个 撑着 它 还是 开始 跌 了。

这个 是 这 挺 有意思 的， 这个 很 有意思。 而且 在 大家 都 看好， 都想 换 大面积 的 时候， 它 居然 开始 跌 了。 那 我 觉得 这 是一个 非常 危 的 信号， 而且 我们都知道 大面积 在 过去 两年 是 很 抗跌 的。

强 共识 心态 又 支持， 然后 价格 开始 跌 弱 预期。

那 这个 到底 是 大家 的 共识 对， 还是 资金 的 选择 方向 是 对的？

我 觉得 这点 大家 可以 观察 一下， 这个 会 是一个 很棒 的 故事。

以后 所以 这个 是真的 要 关注 一下。

包括 京沪 万人 嫌 的 老 破 小， 我们 再看 一下 他 本轮 的 涨幅。

对， 真的 可能 会 出乎 很多 人意。 对， 所以 我 现在 选 筹 是 一定 会 回避 这么 几个 东西。 一个 是 大面积 豪宅， 我会 回避 别墅。 其实 也 算是 豪宅， 但 不是 大家 现在 最 想 买的 豪宅。 大家 现在 最 想 买的 是 150 平 以上 的 次 新， 而且 最好 是 核心 白坯 地段 的这 类 是我 最 回避 的， 现在 最 回避 的。 然后 我 可能 选 筹 会 要么 就 两类， 一类 就是 别墅， 可能 挑 一 挑 价格 比较 夯实， 还没 动 的 都 没有 大 涨 的 一些 别墅。 然后 另外 一批 可能 就是 集中 在 100到120， 很 符合 城市 购买力 的， 很 符合 购买力 的 刚 需。

因为 这个 故事 也 说得 通， 哼 一方面 你说 后 疫情 时代 大家 追求 大家庭 享乐 带 院子， 这个 也 说得 通。 但是 更 说得 通 的 是在 出生率 前 下降。 然后 90后独居 的 一代， 其实 对于 单身 或者 是 对于 couple， 其实 100平的 3室甚至 两 房 大 两 房 是 完全 能 满足 他的 需求 的。 所以 我 觉得 都 说得 通， 我 现在 更 关注 的 是 刚 需 刚 改 这个 O K 态。

然后 回头 我 给 大家 说 脑子 里面 放 一个 公式， 这个 公式 是 帮你 计算 一个 城市 主流 购买力， 它 大概是 多少钱， 它的 对应 的 房子 的 总价 预算 大概是 多少。 它 有 个 公式， 然 回头 我 再 上 到 这边 分享 给 大家， 大家 可以 看一下， 我在 节目 里面 就 不说 了， 因为 今天 说实话 时间 也不 短 了。 OK 你 有 还有什么。

想 补充 的 或者 特别 想 聊 的 吗？ 我没有 带 问题 来， 张老师 我 差不多 我 觉得 都 聊得 很 充分 了。 从 时机 到 全程 再到 选 酬， 然后 你 还有 一套 总价 预算 的 一个 方法。 OK 差不多 重点 的， 我 觉得 话题 都 聊得 挺 充分 的。