E81.新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问
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你 先 说说 你 前段 时间都去哪儿了 呗。

这么 快 进入状态 了 不是？ 我 觉得 已经 够 自然 了。 一个 转念 就 来了。

我 怎么 都 不行， 就 把 这个 问题 问。

出来 好。 进入状态 O K 我们 开始 说。

你 不 用劲。

真是 新疆 我 年初 不是 辞职， 我们是 年初 入 了 一次， 对 吧？

你 辞职 的 事 知道 的， 在 节目 里面 说过， 包括 你， 天哪 就 一批 朋友 不 都是 今天 辞职 吗？

我 还 挺 感慨， 对， 赛道 太 拥挤 了。 我是 年初 辞职， 其实 今年 去了 很多 地方 挺 开心 的。 把 辞职 之前 想 去 的 很多 城市， 包括 各种 业态 都 看 了 一遍。 就是我 之前 在 趋势 里面 看到 的 一些 新的 现象， 我 都 花时间 去 踩 了 一下， 集中 在 西部 华北。

我们 去 的 时候， 我 刚 从 华北 回来， 然后 我们 录 完 之后 我 又 去了 新疆。 从 新疆 回来 去了 好几个 小 县城， 然后 又 去了 成都 看 老婆 小。 因为 成都 老朋友 最强 的， 所以 基本上 7788。 我 西北 还差 一些 小城市， 像 宝鸡、 汉中， 这 我还没 去， 像 榆林市 去了。 总的来讲 整个 西部 和 华北 很多 重点 城市 我 都 踩 了 一轮。 今年 一些 有 历史 文化， 像 榆林、 鄂尔多斯、 银川 这 一条线 往， 我 一直 沿着 河西走廊 还 去了 敦煌。 敦煌 当然 也是 边玩 边 踩 了。

我 觉得 银川 的 趋势 也 很棒。

这 一轮 其实 在 全国 算 很好， 但 在 西北 就 一般， 整个 西北 都 非常 强。 其实 很 意外， 就是我 踩 了 这么 多 城市 里面， 我 发现 趋势 最强 的 都 不在 我 小 程序 里。 说白了 就是 不在 公众 视野 里， 就是 连 数据 都 不是 很 透明。 但是 确实 趋势 强度 很高， 像 典型 的 就是 伊犁， 可能 伊犁 是我 全国 看 下来 趋势 最强 的， 没有 之一。 对比 乌鲁木齐 还好， 乌鲁木齐 在 整个 新疆 是 趋势 最差 的， 但是 是在 小 程序 100个重点 城市 里面 最好的， 也 挺 有意思 的。 去 新疆 给我 感触 很大。 伊犁 是 新疆 自治州 的 一个 城市， 既是 旅游城市， 他们的 产业 跟 外贸 高度 相关。 一带 一路 出海， 它 有一个 霍尔果斯 的 出海 口岸， 所以 他 那边 经济 其实 非常 好。

无论是 从 房租 还是 所谓 的 房价 的 量 价 趋势， 都是 相当 好的。 好 到 什么 程度 呢？ 就是 房价 从 19年 到 现在 一直 在 创新 高， 每 一年 都在 小涨， 没有 涨 的 很 夸张， 涨 得 最多 的 可能 是 21年 和 22年 的， 两年 涨 了 可能 15%到20%。 但是 22年 之后， 全国 进入 回调 之后， 222324 也是 在 连续 涨。

就 没有 跌。

还在 涨。

就是 一直 在 涨， 比 21年 还 高。

他 21年 不是 高峰， 21年 基础上 22年 2324 继续 涨。 整体 大家 都是 非常 看好 房子。 新疆 的 全省 的 一些 老板 或者 一些 投资 的 人 会 到 伊利 来 买 新房， 新房 它 涨 的 速度 没有 二手房 快， 有时候 还 形成 被迫 的 倒挂。 在 这种 有 一点点 倒挂， 可能 五六百 这种 倒挂 就会 被 抢 掉， 就会 开盘， 就会 售罄。 所以 整个 伊犁 的 市场 感觉 跟 全国 天壤之别。

这个 还 挺 神奇 的， 包括 一些 之前 在 区域 里 看到 比较 强 的 一些 什么 小 县城， 包括 一些 小城 文 旅 老 不小， 这些 在 当地 踩盘 下来 看 都是 有 验证 的。 因为 当你 说出 抗跌 的 这些 品种 的 时候， 大部分 人 会有 一个 偏见。 包括 我自己 在 去 之前 都 会有 偏见， 就说 OK 你 下跌 少 是因为 没有 成交， 或者 你是 流动性 不足， 或者 你 这个 租售 比高， 因为你 很多 西部， 就像 那个 乌鲁木齐 收 比 非常 高 嘛， 包括 哈尔滨 租金 回报率， 整个 城市 平均 可能 都 2.53个点， 这样的 一个 左手 比那 上海 可能 就 平均 只有 1.5.

因为 左手 比 是个 比值 嘛， 那你 这个 左手 比高 到底 是 分母 导致 的 高， 呢， 还是 分子 牛逼 导致 的 高 呢？

这 两个 都有 嘛。 我们 说 租售 比， 他 就 用 租息 这个 概念 嘛。 租息 就 跟 那个 股 差不多， 就是说 月租 进程 12个月 除以 最新 的 成交 总价， 这个 叫 租期 租金 回报率 的 概念。 我在 乌鲁木齐 看 了 很多 租期 超过 五点 的 房子， 还 挺 普遍 的， 超过 四个 点 是 比比皆是， 整个 城市 的 平均 租期 也 在 三个点 以上。 这个 租期 高 两方面 都有 嘛， 一方面 房租 确实 高 的 有点， 反正 让 我 很 吃惊， 我看 了 一套 总价 不到 300万的 房子， 一个 月租金 能 租 到 12000， 什么 概念？ 就在 上海。

一线 城市人 替 他 流下 了 羡慕 的 泪水。

上海 可能 600万的 房子， 可能 租 个 6000， 可能 就是 贵 一倍 的 房子， 租金 不到 人家 的 一半。 是啊， 所以 他 分子 高 确实 高得 异乎寻常， 分母 也 确实 长期 没 涨。 像 整个 西部， 东北、 华北 还有 整个 小城市， 应该说 从 18年 到 现在已经 六年 了， 在 买房 的 认知 里面 是 被 淡忘 或者 被遗忘的。 所以 它 分母 也 足够 的 不温不火， 对 房价 足够 低， 或者说 没有 有 参与 到 上 一轮 的 市场价 泡沫 里 去。 所以 这 共同 导致 了 他 现在 在 左手 比 是一个 非常 吸引 人一个 资产 类型。

然后 我 去 看， 其实 就 打破 了 很多 成见。 一个 就是说 这个 房租 是不是 空置 很长， 或者 没有 租客， 很 挑 租客， 或者 是 这个 房租 有没有 可持续性， 可能 未来 会 跌， 包括 这个 房价 趋势 看上去 抗跌， 可能 是因为 流动性 特别 低， 根本 没有人 出价 导致 的。 但 其实 完全 不是 因为我 带着 数据 预期 去 踩盘 的， 实际 是 踩盘 的 结果 来看， 比 我的 预期 还要 再 强 一些。 就是 不仅 人家 房租 是 扎扎实实 的， 而且 还 特别 好 租。

其他 城市 我 对 这块 儿 关注 也 不是 很多。 北京 我知道 租金 是 下跌 的， 然后 刚才 你说 哈尔滨 它的 那个 住宿 比 也很 好， 沈阳 的 租金 可能 也是 下跌 的那 这些 地方 租金 它的 绝对值 是 上涨 的 吗？

过去 三年 基本上 一线、 二线 和强 二线 基本上都 是 下跌 的 事情， 包括 一些 弱化 线 也是 下跌 上涨 的 这个 区域 非常少， 整个 新疆 基本上 是 持平 的。 然后 新疆 的 局部 是 上涨 的， 比如说 伊犁 就是 猛涨 租金 猛涨。 因为 防疫 政策 解除 之后， 出海 口岸 的 那个 政策 限制 放开 了， 所以 导致 整个 跟 外贸 有关的 产业 复苏 的 很 厉害。 所以 导致 新疆 的 这些 跟 口岸 经济 有关的 租金 上涨 很 厉害。 最 典型 的 就是 霍尔果斯， 具体 数据 我 一会儿 可以 查一下， 但是 从 2022年 到 现在， 基本 上涨 了 70% 的 租金。 这个 数据 我要 再 确认 一下， 但 差不多 是 这个 比例。

回头 图 给我， 我 放在 申论 这里。

这个 信息 我 写 在 我的 彩排 结论 里 了， 有点 早 了。 我是 六月份 去 的。 彩盘 就会 马上 写 结论， 否则 就 忘了。 因为 看 太多 盘， 很多 数据 什么的， 我 就要 赶紧 记下来， 就 给我 一个 很大 的 震撼。

所谓 的 这些 大家 觉得 有 偏见 的， 流动性 不好， 或者 是 没有人 买卖 被 看 衰 的 一些 资产 失， 实际上 它的 市场 状态 是 非常 好的。 我 举 个 例子， 就是 在新疆 是 这样 随便 说， 比如 在 伊犁、 乌鲁木齐、 喀什 我 都 去了， 他的 房租 是 一年 一交 的。 你 像 在 上海、 北京 肯定 就 寄付 为主， 这个 表现 了 对 房东 的 极其 友好， 这 第一个。 第二个 就是 那边 的 物业费 也是 无处 可 交， 而且 在 这种 情况下， 基本上 房租 到位， 就是 跟 历史 的 那个 房租 不要 涨价 的话， 基本上 是 秒 没的。 这么 夸张， 我 踩 的 也不 多哈， 主要是 一些 核心 的 老城区 和 新区 我 都 去 看 了， 流动性 是 非常 充裕 的。 整个 房租 市场 我 看到 它 真实的 房价 的 成交价 和 高点 的 下跌。 像 乌鲁木齐 高点 是 21年 的， 也是 21年 的 年终， 到 现在 普遍 整个 城市 有 下调 不到 10%。

还有一个 数据 就是我 之前 看 乌鲁木齐 的 一个 协会 发 的， 乌鲁木齐 一个月 的 成交 套数 超过 了 我记得 8000套 还是 多少 套， 反正 超过 深圳 了。 就 很 搞笑 你知道吗？ 就是 大家 都 觉得 核心 城市 才有 流动性， 这种 小城市 流动性 丧失。 但 实际上 现在 恰恰 没有 流动性 的 是 这些 我们 所谓 的 核心 城市。 我自己 上海 曾经 挂 租过 房子， 今年年初 他 并 不是说 你 想出 就能 出 掉 的， 他 可能 控制 一个 月2个月 都很 正常。 因为 这些 二房东 非常 多， 而且 很多 空置 的 房源， 你可以 在 市场 看你 论 二手房 的 成交量 套数 还 不如 人家 乌鲁木齐， 它的 有效 挂牌 的 成交 周期 其实 也 不如 人家 的 流动性。 我 觉得 这次 彩排 就是 打破 了 很多 偏见， 这是 一方面。

你 看到 的 数据 趋势 之外 的 更多 细节。

对对对， 我 找 一下 那个 套数。 乌鲁木齐 房地产 协会 今年 8月的 二手房 成交 套数 是 7960套。 2024年8月1个 月2手房 的 成交 网签 数据 接近 8000套， 我 觉得 这个 就 太 夸张 了， 确实 是 打破 了 我自己 很多 偏见。 我 依据 这个 趋势 去 踩盘， 发现 市场 正如 趋势 所说 的， 的确 是 有 一些 非常 新的 现象 啊， 这也是 我 现在 非常 关注 的 所谓 新 风格 吧。 这 一类 资产 其 就是我 主观 特别 看好， 但是 因为 之前 不够 了解， 趋势 又 特别 强。 那 我 觉得 有 必要 值得 去 在 右侧 发生 之前， 领先 的对 这些 资产 和 标的 做 一个 大致 的 了解。

就 比如说 乌鲁木齐、 伊犁 这些 在 你的 框架 里面 它 还 不算 进入 了 右侧， 对 吗？

其实 伊犁 它 早就 进入 右侧， 就是你 现在 在 看 伊犁， 就 觉得 我 错过了， 也 不能 讲 错过。 因为 其实 涨幅 也 并没有 那么 大， 但是 的确 是一个 避风港 的 存在。 现在 我看 伊犁 的 市场， 大家 的 画像 让 我 恍如隔世， 有 全国 2021 的 感觉。 你 要 用 数据 上 的 右侧 来说， 它 18年 就是 右侧 了， 到 现在 这个 右侧 一直 没 破， 那 现在 去 追， 那就 肯定 不是 一个 早期 趋势。 当然 我也不知道 他 未来 还 会不会 继续 好啊。

除了 伊犁 这样的 奇葩 之外， 全国 几乎 99% 的 城市， 无论 它是 抗跌 也好， 或者 是 超跌 也好， 它 都在 左侧。 所谓 左侧 就是说 下跌 并没有 结束， 只是 说 跌 的 少一点， 或者 资金 承接 的 多， 成交量 放 的 大 一些， 或者 是 左手 比高 一些， 但 都不 改变 它 现在 还在 下跌 的 事实。 截止 到 我们 现在 说话 这个 时候 全国 还是 在 左侧 的。 当然 最近 一周 有 一些 变化， 因为 真的 出来 之后， 有 一些 活跃 的 城市 有些 异动。 要 下一个 止跌 回稳 的 这个 判断， 我 觉得 还需要 可 持续的 观察 几周。 但是 右侧 信号 一 出来， 整个 这个 趋势 是 可以 捕捉到 的。 你 会 看到 整个 这个 画面， 哪些 城市 先 进入 右侧， 哪些 先 复苏 苏， 哪些 先 温度 变温 变热。 它 会 循序渐进 的 有一个 是 预测， 有可能 是一个 大 轮 动， 也有 可能 是一个 同步 的 缓慢 复苏， 但 你 都能 看到 趋势 慢慢的 走 出来。

我们 先 不说 一线 和 全国， 聊聊 成都、 新疆 你 还有 想 分享 的 吗？

或者 西北， 说实话 新疆 是 主观 我 特别 看好 的 一个 区域， 我 看好 新疆 还是 一个 主观 观点。 像 我们 聊 这么 多期， 你 也 知道 我的 立场 就是 观点 是个 屁， 新疆 能不能 走 出来， 这 才是 最 重要 的。 我 现在 在 左侧 提前 了解 一下 这个 标的， 这样 可以在 右侧 出现 的 时候， 可以 快速 的 有 个 判断 和 决策 执行 的 反应。 所以 熟悉 一下 这个 市场， 对 一些 标的 有些 认知， 知道 机会 来了 该 怎么 投。

这是我 这一次 去 新疆 的 主要目的， 然后 跟 当地人 聊， 包括 跟 不同 产业 的 人 聊， 确实 给我 挺 大 震撼 的。 就是 租 西 怎么会 这么 高？ 我说 有趣 的 事情， 我在 乌木 齐 的 一个 新区， 我 具体 楼盘 不说 了。 那个 基本上 是 整个 新疆 无论是 品质 还是 单价 几乎 是 天花板 的 一个 产品， 一个 大平 层。 我 去看房 的 过程中， 发现 那个 装修 特别 有意思， 它是 一个 三室两厅 的 产品， 三个 是 他 都 没有 床， 有一个 是 惯蛋 的 那个 打 棋牌 的 棋牌室， 还有一个 是 麻将室， 还有一个 是 茶室。 然后 我 一问 这 是在 干嘛， 然后 他 就说 像 这种 高端 的 大平 层 的 产品， 就是 很多 是 用来 做 会所， 专门 用于 接待 或者 是 谈 生意， 这个 就 给我 很大 的 冲击。

你看 的这 是 样板间 还 是不是 样板间？

就是 二手房 OK。 我看 了 好几个 二手房， 人家 挂 出来 的， 看 他的 装修 就 很 明显， 这 是一个 接待 性质 的。 后来 我 又 跟 别人 聊天， 就 发现 这 段时间 各个 地方 的 援 疆 的 国企 央企 做了 非常 多 的 人才 输送， 包括 一些 外派， 有 大量 的 外省 的 人 在新疆 有 资助 或者 是 租房 的 需求。 可能 部分 导致 了 那边 的 天 资产。 所谓 天 资产 就是 豪宅 或者 是 高端 住宅 的 租售， 比比 普通 的 还要 高。 这个 跟 东部 是 完全 反过来 的。 你 在 东部 就是 上海 就是 老 破 小 租金 高， 因为 它 房价 低。 但是 在那边 品质 越高 的 住宅， 它的 租售 比是 越高 的， 这个 很 反 常识， 有 很多 工作 机会， 有 很多 援 疆 的 单位 的 一些 人 也有 这样的 需求， 这个 还 挺 震撼 的。

我 还 考察 了 公寓 和 商办 市场， 然后 发现 跟 东部 也是 反过来， 东部 可能 是 新区 的 商办 过剩， 然后 公寓 大量 空置， 价格 不断 走低。 但是 那边 基本上 公寓 是 非常 紧缺 的， 办公 需求 也 严重不足。 导致 很多 高端 住宅 的 一楼 都 被 改造 成了 会所， 或者 就 带 花园 的 这些 房子， 它的 租售 比 最高 的 一类 标的。 它 有 很多 企业 会 用到 这些 高端 住宅 的 一层 去做 办公 或者 做 会所。 因为他 那个 办公楼 是 严重不足 的。 好多 事情 给我 觉得 这个 新 主线 冲击 很大， 跟 我在 东部 非常 熟悉 房地产市场 是 很 不一样的 这种 类型。

听 你 说完 真的 感觉 就是 不同 环境 孕育 了 不同 的 物种。

可能 还是 跟 房地产 阶段 有关， 可能 经历 了 一波 牛市， 土地 财政 就 开始 放量， 政府 大量 卖地 打 新， 也 一部分 程度 上 鼓励 了 开发商 去 拿 地， 鼓励 了 政府 去 卖地， 然后 导致 供应量 特别 大， 导致 住宅 的 保有量， 还有 新区 的 建设 量 都 特别 大， 进入 了 不断 自我 加强 的 一个 循环。 然后 整个 东部 跟 华东 跟 华南， 我们 都 太 习以为常 这个 正向 循环 了。 但 在 西部 就是 一切安好。 其实 好东西 就是 稀缺。

它 没有 进入 过 那种 爆 产能 的 阶段。

它 从来 没有 像 乌鲁木齐 过去 十年， 我 印象 中 是 15年 年底 到 现在， 乌鲁木齐 的 房价 就 没 怎么 变 过， 就 十年 没有 涨。 16年 年初 到 现在， 就 几乎 没 涨。 所以 乌鲁木齐 本地人 你 跟 他们 交流， 他们 会 很 阴谋， 就 觉得 乌鲁木齐 什么 鬼 地方 涨 也 赶不上， 天天 就是 阴跌 这样的。 但 实际上 就 过去 两年 来看， 在 全国 下跌 的 大背景 下， 这边 反而 体现出 了 一种 我会 认为是 非常 强 的 动能。 在 趋势 上 体现出 了 有 资金 在 承托， 在 我的 视野 里 我是 会 比较 主观 看好 这样的 一类 标的。 当然 未来 到底 谁 走 出来， 这个 还是 一个 悬念。 我 只能 说 我 主观 看好， 如果 走 出来 的 不是 他， 我也 不会 去 践踏 他。 这是我 对 乌木 齐 的 一个 态度。

我们 现在 能 说 成都 了， 可以， 成都 我 最 好奇 的 一个 就是你 又说 了 一些 冲击 我 三观 的 事实。

就 比如 老 破 小 对 成都 我们 也 聊过 好 几次， 成都 走到 现在 已经 其实 已经 相当 明显 了。 简单 来讲 就是 天府 新区 是。

整个 最差 的， 是吗？

就是 领 跌 的 中心。 基本上 以 天府 新区 画 一个 圆心， 然后 往 外扩散， 基本上 圆心 跌 的 越多， 就 金融 城市 可能 跌 的 少一点， 大圆 跌 的 比 金融城 多， 天府 跌 的 比 大圆 多， 就是这样 的 一个 圈层 涟漪 往 下 受到 波及 最小 的 是 主城， 主城 也是 过去 五年 万人 险 的 地方， 在 金融城 和 天府 新区 暴涨， 基本上 19年 到 现在 翻 了 一倍 以上， 但是 现在 回撤 了 一下 可能 不到 一倍。 主城区 18年 到 现在 五年 没 涨。 所以 主城区 也是 一个 类似 我们 刚刚 对 新疆 的 评价， 成都 人 特别是 房 产权 特别 看不上 的 一个 区域。

但是 最近 出现 的 现象 就是 成都 老 破 小， 现在 的 趋势 非常 强。 它 体现 在 两点。 现在 成都 的 主城 基本上 止跌 稳住 了， 而且 有 零星 的 一些 局部 的 涨价， 而且 这个 涨价 还 不是 零星 的， 个别 小区 它是 零星 的 片区， 就是 形成了 板块 效应。 比如说 这个 片 的 所有 老婆 小套 一 的 价格 都 普遍 上调 了。 可能 原来 40万能 买到 套 一， 现在 要 45万 甚至 50万才能 买到。 这是 发生 在 成都 数据 上 的 一个 现象。 所以 我也 是因为 这个 去 看 了， 我 一直 也是 主观 比较 看好 老 破 小的， 然后 在 全国 老 破 小 里面 唯一 一个 严格 来讲 是 进入 到 右侧 的， 就是 成都 老 破 小。

成都 的 某 几个 片区 我 就 不说 哪几个 了， 就是 组成 的 一些 板块 的 老婆 效应， 在 我的 指标 里 已经 出现了 趋势。 温度 是 热 的 状态， 它 在 过去 一年 是 持续 上涨， 这个 上涨 是 发生 了 超过 六个月。 而且 它 基本上 突破 了 整个 从 2018年 到 现在 的 一个 整理 的 区间， 基本上 完成 了 走出 右侧 这个 标志性 的 动作。 所以 这件 事情 当然 应该 高看 一眼。 我 之前 还 想做 老婆 小来 着， 但是 犹豫 了 是因为 我 当时 主观 上 无法 想象 老婆 小的 高度 到底 在哪儿。

想做 就是你 自己 投 是吗？

对我 当时 小青 当时 我 有一个 朋友 投 了 老婆 小我 在 跟 他 交流， 他 也 非常 坦诚。 我说 这个 东西 你 看到 多少， 我们 交流 下来 都 表示 说 不知道 这个 天花板 在哪， 也 无法 想象。 如果 老婆 小 随便 说， 我 就 不说 翻倍， 比如 涨 个 50%， 到底 会 是因为 什么 原因 涨 50%？ 我们 自己 想象力 不够， 就 不知道 到底 什么 原因 可以 让 老 破 小涨 那么 多。 但是 从 七月份 到 现在， 很多 老 破 小 已经 涨 了 20% 了， 所以 这 是一个 真实的 趋势。 而且 我说 涨 了 20% 还是 真实的 成交价。 我 不是说 挂 价 没人 要 的 那种， 真实的 四月份 成交价 跟 现在 的 成交价 涨 了 20%， 降 哪里 非常 多。 而且 这些 涨价 房源 的 普遍 的 一个 特点 就是 高 租息 的 不提 老婆 下了 祸， 为什么为什么 他们 会 涨， 是吗？

对对对， 你 问 了 一个 归因 类 的 问题， 但 你 应该 了解 我， 你 只要 问 了 归因， 我 就 只能 跟你讲 我的 观点， 我 只要 再 讲 我的 观点。 这个 观点 首先 它 不一定 是 对的， 就 不一定 真的 是因为 这个 原因 找 了。 第二 就是我 的 观点 也 不重要， 我说 的 不重要， 是 说 怎么 归因 不重要。 我可以 编 几个 原因 跟 你 分享。 第一 是 老婆 小 租金 很高。

你 给 大家 一个 定量 的 数据 感受一下。

比如说 这个 套 1 40万 的 老婆 小， 他的 月租金 可以 达到 1700。 可能 好 一点 的 差不多 1700这个 范围 上下， 而且 是 非常容易 租 掉 的。 因为 在 成都 的 主城， 很多 上班 的 人 会 选择 在这里 租 一个套 一， 而且 这个 人的 量 很大， 而且 市场上 挂 出来 的 这个 空置 的 套 一 还是 比较 少 的， 所以 它的 流动性 非常 好， 也是 超过 了 我 之前 的 预期。 我 之前 也是 对他 有 偏见， 觉得 老婆 小 可能 没人 租， 但 实际上 走 的 非常 快。 所以 你 就算 1700， 可能 一年 不到 2万2万 除以 40， 这就是 五个 点。 但 实际上 我 彩排 下来 超过 4.5 的 再 挂 的 几乎 没有了， 基本上 在 挂 的 都在 四个 点 以下， 找到 4甚至 4.5 以上 的 几乎 没有。 但是 你 在 四月份 去 看 它的 历史 成交价， 是 有 这样的 产品 的这 是 一方面 高 租期 的 首先 被 扫 掉了。

第二个 就是 整个 旧城改造 的 更新 力度 很大。 无论是 拆迁 的 货币 供应 规模， 还是 旧城 翻新， 比如 做 夜市， 或者 政府 加 电梯， 或者 加装， 或者 商业 整改 的 一系列 的 资金投入 是 很大 的。 其实 全国 都一样 了。 现在 的 政府 的 重点 就是 旧城改造， 包括 老 旧 小区 翻新， 包括 很多 还 支持 原 拆 原 建。 所以 这 里面 一方面 价值 在 提升， 另外 一方面 老 破 小 周边 的 产业 配套 其实 在 升级。

我 跑 个 题， 我 十一假期 回 长沙 就 逛 了 一下 丰盈 西里。 我不知道 你 去 长沙 扫 盘 的 时候 看 没 看过， 我 去 的 时候 我 满脑子 想 的 都是你。 因为 飞龙 西里 就是 一个 特别 典型 的 老 旧 小区， 底商 改 的 特别 好。 虽然 说 长沙 在 温溪 大火 之后， 其实 根本 就 没有 古建筑， 在 这 之前 长沙 园林 可能 比 苏州 还要 多。 我在 飞行器 里 逛 的 时候， 独立 的 设计师 店、 买手店、 咖啡店， 还有 那些 南锣鼓巷 似的 很 统一化 的 那些 小 商业 店。 然后 我 就 想到 了 之前 我们俩 在 微信 上 老 说 的 那个 旧城改造， 就 真的有 体感。 但是 我 又会 想， 我说 这种 东西， 包括 你 刚才 说 的 夜市， 它 对 原住民 来说 到底 是 灾难 还是 好事 呢？ 确实 比如说 一楼 是一个 特别 fancy 的 很 潮 的 小店， 二楼 就是 正经 的 住户 了， 总 高 可能 是 五层， 然后 楼下 很 闹。

你 也 知道 这个 地方 属于。

打卡 的 地方 了， 全都 是 游客。

成都、 长沙 都是 属于 网 红 城市。 是是是， 就 你 能 看到 什么 一楼 卖 非遗 的 视频， 各种 小摊 小贩。 对， 然后 还有 一些 酒吧， 还有 一些 民谣 对 吧？ 背面 可能 就是 老婆 小我 先 不从 文化 或者 意识形态 上 说 它是 好 还是 坏， 但是 它 真实的 带来 第一 民宿 生意 租金 在 变 高， 因为 网 红 经济 那 民宿 就 很高。 另外 就是 带 火 了 周边 的 商铺 的 生意， 也 提升 了 周边 的 商铺 的 经营 能力 和 收入 能力。

还有 一点 就是我 在 成都 看到 一些 老 破 小， 她 在 试点 这个 老 破 小的 沿街 的 店铺， 由 这个 社区 的 居委会 去 运营， 收入 来 反哺 整个 小区 的， 相当于 分红 给 这个 住区 的 所有的 居民， 在 试点 这样的 一个 方式。 然后 我 去 看 那些 沿街 商铺， 就是你 刚刚 说 的 有 一些 网 红 业态， 什么样 的 业态 都有。 我 觉得 这个 对他 来讲 又是 一个 额外 的 分红， 而且 这个 分红 还是 很 可观 的。 而且 你 最近 也 发现 年轻人 现在 越来越 喜欢 去 探寻 老陈 的 那些 美食 和 生活方式， 这件 事情 在 最近 也 越来越 流行 了。 你 既然 问 归因 为什么 会长？ 我 觉得 这些 所有的 现象 都 是我 看到 的， 有可能 就是 他的 归因， 也有 可能 不是， 但是 不重要。 因为 事实上 他们的 趋势 是 提前 进入 右侧 了。 至于 怎么 理解 他 这件 事 是 千 人 千面 的， 这个 也 不是我 特别 care 的 一个 事情。

我 觉得 还有 一个点 是 说， 如果 未来 LPR 持续 降息 的话， 或者 讲 存款 利息 持续 下降， 而且 这件 事 也是 个 大 概率 事件 的。 是的， 定 的那 我在 想 资产 的 定价 到底 会 发生 一个 什么样 的 变化？ 之前 不是 有一个 模型 叫 资产 定价 等于 它的 现金流 除以 C A P I T。 那 C A P R I T 其实 就是 整个 市场 的 无风险利率。 如果 当 这个 下降 的话， 它 分母 假设 现在 存款 利率 从 1.4下 降到 了 比如说 1.2 甚至 1.0， 分母 的 改变 是 巨大 的， 它 会 剧烈 的 改变 那个 资产 的 估值。 因为 如果 你是 按 分红 或者 按 年息 去 估 资产 的 定价 的话， 那么 这 一类 资产 它 会 最先 受益 于 降息。 因为 在 降息 持续 发生 的 时候， 这样的 高息 资产 它的 吸引力 是在 暴增 的， 所以 这也是 一个 思考 的 点。 因为 原来 我们 一直 是用 成长 去 估值， 说 这个 新区 未来 会有 多少 人口， 未来 规划 会 怎么样， 是 按照 成长的 路径 去 吹 P E 的。 但是 现在 好像 越来越 切换 到 刚刚 说 的 以 现金流 来 定 资产评估 的 这个 价格。

这里 我也 补充 一下， 就 包括 那次 我们在 微信 上 讨论， 现在 的 四个 点 是 跑 赢 首套 的 贷款利率 的。

对， 就是我 还 做 过 测算， 现在 贷款利率 就 上周 刚 调 降， 就是 全国 LPR 减 30， 很多 城市 是 LPR 减 50到80， 基本上 落在 3.2到3.5 这个 区间。 你 用 3.2%到3.5% 的 按揭 贷款利率， 按 等额本息 去 算， 就 年 供 差不多 是 4万51年算 上 利息 了， 对 吧？ 就算 上了 等额本息， 还 算了 你的 要 还 的 一部分 本金。 所以 如果 你的 租息 达到 了 4.5%， 那就 意味着 你 完成 了 以 租 养 贷 这个 闭环。

明白， 就是我 真正 实现 了 月租 大于 月 供， 然后 我 只需要 付 一个 首付 就 O K 了。

而且 这个 首付 只要 15%。 是的， 对我 是 按 15% 测算， 所以 这就 很 完美 了。 就是说 你 丢了 15% 首付 出去， 后面 的 事情 按 现在 测算 模型 不用 再 考虑 任何 额外 的 现金流。

然后 我们俩 讨论 完 这点， 我还在 微信 上 二次 跟 你 确认。 我说 大家 干 这个 事儿 到底 是 图 了 我 买 这项 资产 它的 价格上涨， 还是 说 我真的 有 耐心 靠 时间 去 缓慢 的 回收 现金流。 然后 你说 图 的 是 价格上涨。

我 觉得 每个人 不一样。 我可以 说 我的 真实 想法 就是我 根本 不在乎 她的 租息， 我不会 因为你 租息 高 就买。 因为 我们都知道 公寓 的 租期 是 最高 的， 是我 见过 10% 以上 的 写字楼， 我 还 见过 八个 点 以上 的 公寓。 但是 我 就说 过去 每 一年 基本上 写字楼 价格 都 以 10%到20% 每年 的 速率 在 往 下跌。 你 也 知道 二线 的 写字楼 是 过剩 的。 是 那 在 资产 价格 发生 这种 大幅 波动 的 情况下， 租期 是 不值一提 的这 是 第一句 话。

第二句 话 就是我 觉得 高 租期 只是 一个 资产 的 标签 或者 风格。 好像 我们在 说 这个 房 是 次 新房， 或者 打 这个 标签 说 这个 房 是 老婆 小 一样。 它 只是 一个 标签， 并 不是说 高 租息 就 一定 上涨， 或者 它 就 一定 能 先 走到 右侧。 因为 历史上 并不是 这样的， 所以 我不会 因为 高 租息 买。 但是 我 现在 看到 的 现象 是， 很多 走到 右侧 的 或者 抗跌 的 资产， 他 都有 高 租息 的 标签。 是因为 这个， 所以 我 关注 到 高 租息。

明白 就是 在 你的 框架 里面， 你 依然 忠实 于 或者说 包括 趋势 动物 pro 这个 小 程序， 它 依然 忠实 于 只要 趋势 不好 一切 都 免谈。

对， 忠实 于 真实的 趋势。 如果 这个 趋势 最后 归因 出来 是 次 星 在 灵长， 那 我 对 高速 期 就 没有 任何 吸引力 了。 那 我 就会 开始 研究 次 星 里面 的 结构 和 分类。 但 只是 说 现在 恰好 被 趋势 推 到 台前 的 是 高 租息 这个 概念。 所以 我 开始 仔细 研究 各个 品类 的 高 租期， 是 各个 城市 的 高 足协， 我 开始 去 研究 这些 资产， 我 去 买 这些 资产 真的 不是 图 那个 足 息， 就算 4%、 6% 又 如何？ 我 其实 更 想 去做 的 是 货币 周期 复苏 之后， 这 一类 资产 有 明显 增值 或者 上涨 的 这个 可能性。 我 其实 博 的 这个， 但是 不是 所有人 都 跟 我 一样， 我 觉得 当然 会有 这会 出席 买的 同样 的 对话。

我们 之前 还 发生 过 在 银行 股 上 的 讨论， 就有 一次 和 nick 发微 信我 说 那个 银行 股 涨 得 很好， 他说 是的， 我说 股息率 好好， 他说 谁 看 股息率？

对我 是 去年 开始 买 银行， 然后 买 着 买 着 突然 红利 股 这个 概念 就 出来 了。 是 然后 我说 原来 买 银行 的 原因 是因为 红利， 原来是 股息 高， 但 我 说实话 从来没 统计 过。 我 到 现在 我 都 不知道 银行 的 股息 是 多少， 我也不知道 分红 有没有 到 我 手里。 但是 实际上 银行 过去 一年 的 涨幅， 应该 整个 板块 涨 了 20%到30%。 不止 是 吧？ 这个 你 应该 有 具体 统计， 它的 涨幅 是 远远 高出 它的 股息 的。 也就是说 你可以 因为 股息 买， 但是 我自己 还是 比较 偏好 做 资产 的 波动， 价格 的 波动 这件 事情。 我是 更 想 抓 那个 主线 的 增值性。

是的， 你 买 银行 只是 因为 银行 的 相对 趋势 更好。

对对对， 是的， 结果 市场 把 它 归因 成了 一个 因为 红利， 但 其实 归因 都是 后期。

的 红利 都 次要 了。 还有 更多 的 叙事 你知道吗？ 比如 画债， 比如 央 国企， 这个 因子 更多 的， 那就 不说 了， 反正 也不 关心 这些。 但 我 特别 开心 的 就是 每次 跟你聊， 虽然 说 可能 大家 关注点 不一样， 角度 不同， 但是 你每 一次 你 都是 从一而终 的， 就是我 怎么 跟 你 唠 我都知道。 大 概率 你 肯定 还是 回归 到 趋势 投资， 这一点 就 不会 改， 就让 人 特别 安心， 且 不是 他 体系 不一样。

这 都 无所谓 的， 反正 挨打 的 时间 也 很多。 是 这样的， 这个 区域 策略 我是 用 在 股票、 期货 和 房产， 我 辞职 之前 我的 主业 就是 期货交易。 我 各个 大类 之间 的 交易 思路 都是 一以贯之 的 趋势。 这个 趋势 很 简单， 当你 看到 什么东西 大 涨， 你 就 不用 问我， 你 有没有 做， 我 一定 做了。 当你 看到 有一个 单边 的 上涨 的 主线， 你 问我 我 有没有 抓 到， 我是 肯定 在场 的这 是 毫无疑问 的。 不 在场 就 说明 我 执行 出了 问题。 你不知道的是 就是 有 大量 的 你 没有 看到 主线， 但 我也 在 之前 每一个 有 冒头 的， 有 出现 一点 右侧 迹象 的 我 都在。 只是 说 可能 十个 里面 有 三个 被 你 看到 了， 变成 了 后面 归因 是 主线。 什么 高 成长、 高分红、 红利 股、 花 债， 它 都 是一个 一个 风格 和 概念。

对， 就是 贼 吃 肉 和 贼 挨打 你 都在。

对我 挨打 的 时候 是 绝大部分 时候 可能 70% 之间 在 挨打。

包括 那天 也是 我们在 微信 上 聊， 正好 因为 9月24 号 之后， 市场 经历 了 非常 多 的 雷击 时刻， 相当 密集 的。 我们俩 还 讨论， 你说 一派 就是 长期 待在 市场 里面 对 吧？ Time in the market, 然后 我们 去 等 那个 雷击 时刻， 趋势 交易者 就是 稍微 看到 那个 乌云 有点 成型， 他 赶紧 买票 进场。 所以 你的 代价 就是 每次 都要 买票。

对， 就是说 每次 雷击 之前。 都 会有 乌云， 这个 逻辑 上 是 必备 的， 这 是一个 必要条件。 对， 那 我 就可以 做到 每次 看到 乌云 我 就 堵 你。 下雨 实际上 大量 时候 是 乌云 来了 也就 下了 小雨 不 打雷。 但是 有 个 好处， 就是 以 这样的 方式 进场， 打雷 你 一定 在场。

只能 说 这个 对， 但是 你 得 不断 的 买票。

对， 不断 买票， 而且 要 严格 做 止损。 就 错了 就 赶紧 认， 就 随便 说。 老婆 小 现在 如果你 进去 过 一年 发现 不对， 就是 雌性 开始 上涨， 或者 是你 买 西部 发现 不对， 东部 什么 南京、 苏州、 深圳、 东莞 又 开始 涨， 那 我 那边 就 一定要 去做 严格 的 止损， 比如 亏了 5%到10% 就 一定要 走掉， 因为 现在 很多 城市 也不 限售 了。 到 我们 聊 的 此时此刻， 在 房地产交易 这个 领域 的 几乎 所有 限制 全部 都 打开。 是我 挨个 说 除了 一线 城市 还 有些 限购。 对， 基本上 你 能 想到 的 限价、 限售、 限 贷、 限 贷个 税， 包括 二套， 现在 15% 了。 所以 就是现在 你 和 买房 之间 就是 你的 一个 决策 的 障碍， 其实 没有 太多 在 交易 限制 上 的 问题 了。

我 再问 你 一下， 因为 政策 我看 的 颗粒度 也 不是 那么 细， 2到15% 应该 也是 活 久 见 没有 见过 的。 在 过往 的 几轮 0808年.

我也 不在， 我不知道 08年 是 什么样， 但 确实 是我 从业 以来 第一次 见到， 像是 真的。

我们 继续 编 老 破 小， 为什么 会？ 这就 昨天 我们 还 发现 一个 新的 事儿， 其实 老 破 小 媛 拆 原 建， 这个 建安 成本 是你 当地 的 业主 是要 拿大头 的。 这个 案例 放眼 全国 也 不是 没有， 已经 开始 有了。 比如 杭州 的， 包括 你 昨天 发 我的 应该 是 厦门 的。

厦门 是 刚刚 通过 这个 政策。

杭州 是 有 案例 了。 是， 但是 它 有一个 必要条件， 这个 有点像 老 旧 小区 加装 电梯， 他的 同意 率 必须 要 百分之百， 这个 是 叫真 掏钱 的对， 那 比如说 如果 有人 不 同意， 我 是不是 可以 把 不 同意 的 那个人 房子 买下来？

可以， 那你 他 得 同意 卖。 对， 是的。 所以 现在 你 看到 成都 就是 插花 式 的。 他每 一个 小区 不同 楼 都 不一样， 有的 加装 电梯， 有的 没 加， 有的 加装 了 345楼， 一二层 没 加， 有的 全部 加 了， 每一个 都 不一样， 甚至 有的 三五 楼 加 了 4楼电梯 不能 下， 这 都有 这样的 情况。 他 都是 非常 尊重 每个 居民， 可能 一户 一 方案 这样 去 推进 的。

但是 现在 这个 趋势 走 的 太快 了， 因为我 在 成都 去年 跟 今年 的 那个 普及率 已经 差别 很大， 推 的 最快 就是 高新区。 基本上 每个 小区 都 大大小小 经历 了 改造。 只是 说 改造 进程 它 有 好多 项目， 什么 路面 停车、 绿化、 园林， 包括 这个 快递 点、 垃圾 存放处 里面 管线 加装 电梯， 包括 商铺 分红， 这些 都在 不同程度 的 在 进行。 所以 这 一部分 虽然 居民 掏 大头， 但是 政府 的 补贴 是 巨大 的。 这是我 现在 看到 的， 无论 从 上 而下 还是 自下而上 的 趋势， 都在 讲 这么 一个故事。 我们 刚刚 编 了 几个 理由， 我 觉得 以 我 现在 的 认知， 我 觉得 老婆 小的 天花板， 如果 他 涨 个 50% 甚至 成为 主线， 我 现在 的 认知 我 觉得 不会 意外 的， 我 能 看到 那个 涨幅。

那 我问 你， 有没有可能 它 存在 另外 一种 隐形 的 天花板。 比如说 我 一个套 一 现在 是 40万， 我 涨 到 60万， 但是 也许 60万我 就 可以在 别的 地方 买 个 套 二 了。 因此 这种 比较 的 成了 他的 隐形 的 天花板。 有没有 这个 可能？

那每 一轮 右侧 都 会有 个 领涨 的， 不会 说 领 涨涨 20% 的 时候， 跟 涨 他 一分钱 不， 它 都是 有一个 梯度， 就是 跟 联谊 一样， 可能 领涨 的 先 涨， 然后 它 涨 20% 的 时候， 别人 涨 15%， 还有 跟 涨 的 可能 再 晚 三个月 启动 涨 10%， 它 会有 一个 推进 的 过程。 所以 找 信 的 人 就 可能 能 抓住 那个 最先 动 的 那个人， 那个 可能 就是 主线 或者 是 涨幅 最大 的 领头羊。 可能 月 后 进场 的 可能 只能 做 一些 跟 涨 或者 补涨 的那 它的 涨幅 就 可能 很 有限， 甚至 还有 可能 会 是 领 跌 的 产品， 不会 出现 说 套 一 跟 套 二 倒挂， 我 觉得 这是 永远 不可能 发生 的， 它 都会 涨， 只是 说 谁的 波动 或者 弹性 比较 大。

我记得 我们 之前 某 一期 节目 里面， 我们 谈到 过 成都。 然后 当时 你 就 应该 是 二线 城市 巡礼 挨个 点评 的 时候， 你 明确 说过 那个 天府 新区 很差， 你 不 看好。 当时 是因为 你 主观 的 判断， 还是 说 他 已经 提 现在 趋势 上了。

就是 他 真的 是 很差 的。 当时 还没有 那个 小 程序。 是的， 可能 那个 主观 占 70%， 数据 占 30%。

因为 那个 时候 看 空 天赋 还是 有一点 背离 趋势， 我 不确定， 我不知道 以 现在 的 指标 去 看 那个 时候 是个 什么 状态， 那个 时候 可能 主观 会 更 领先 一些， 因为 当时 我们 不是 提 了 一个 筹码 过 散 的 问题 吗？ 到 现在 为止， 虽然 最近 深圳 有点 启动 的 苗头， 但是 我 现在 主观 依然 觉得 这 还是 主观。 每次 我说 这 是我的 观点 的 时候， 大家 要 清楚 我的 观点 不重要， 有可能 对， 有可能 错。 就是 以 趋势 为准 去 交易 你 所 相信 的， 只要 趋势 跟 你 相信 的 是 一致 的那 其实 你可以 大胆 一点， 如果 不一致 你 还要 等我 现在 还是 主观 认为， 像 整个 长三角 和 珠三角 的 这些 核心 城市， 就 包括 你说的 成都 的 天府， 他 都有 这样的 问题。

到 现在 这个 问题 也没有 解除， 就是 他的 筹码 派发 还是 相对 供应量 比较 大 的。 大量 的 筹码 其实 是 握 在 居民 手里， 尤其是 握 在 投资 客 手里。 这样 会 导致 一方面 他 供需 上 二手 挂牌 过于 多， 你 要 消化 掉 这些 人， 需要 很强大 的 外力 和 信心 拉伸， 去 把 他们的 抛售 意愿 给 消除 掉。 另外 一方面， 作为 主力 或者 作为 一个 政府 操盘手 也好， 或者 是一个 行情 发动 的 虚， 你的 庄稼 也好， 不太会 去 拉动 这么 庞大 筹码。 一个 风格 品类 就 相当于 你 要把 这些 投资 客 的 代售 的 筹码 全部 扫 掉， 它 才会 启动， 就 比较 费钱。 所以 主观 上 我 还是 不 觉得 之前 炒 过 的那 一波 资产 类型， 典型 的 就是 核心 城市 的 核心区 或者 打 新 集中 片区。 就是你 心里 应该 马上会 有 几个 区域， 包括 成都 天府， 他 都有 这样的 问题。 而且 还有一个 限售 的 问题， 就 之前 买 打 新 套利 的 那些人， 他们 因为 限售 期 比较 长， 像 杭州 是 三年， 上海 是 五年， 就是 有一个 买 完 之后 不让 卖 了， 比如说 下 产证 之后 三年 不让 卖， 或者 往前 只有 五年 不让 买你 推算 一下， 差不多 2627 是 他们 首次 能 卖 的 时候。

这些 限制 仍然 存在 的对 吗？ 对。

现在 除了 深圳 放松 所有的 限售 限制， 刚刚 说 的 上海、 南京、 杭州、 成都、 天府， 他 都是 新政 新办法， 老 证 老办法。 就是说 之前 打 新的 还是 沿用 原来的 限售 规则， 就 意味着 说 2627 还有 一波 急于 套现 的 筹码 还要 派发。 所以 在 这种 情况下， 我 主观 上 觉得 要 发动 这样的 行情， 外力 太大 了。 我说 我自己 的 观点， 即使 这些 地方 出现 行情， 我也 不会 去 交易， 这是我 自己的 一个 观点。 但 有可能 我是 错的。 我 现在 更 舒服 的 还是 去 关注 一些 相对 认知 上 没有 那么 集中 的 一些 新的 主线 上。 即使 在 上海 这种 地方， 我 可能 也会 往 比如 老 破 小， 或者 是 之前 我 提到 的 别墅， 关注 这样的 一些 相对 筹码 比较 干净 的 地方。

还是 低 共识。

筹码 集中 筹码 要 不能 讲 其中， 筹码 要 比较 干净， 没有 套 盘 太多。 对， 套牢 盘 不大 的 地方 明白， 或者 套利 盘 不大 的 地方。

新政 之后 你 观察 到 四大 一线 城市， 我们 不说 价格， 在 交易量 层面 有什么 新的 变化 或者 新的 趋势 吗？ 我 感觉 现在 好像 除了 核心 区域 的 限购， 应该 算应 出 尽 出了。

量 确实 放量 了， 包括 这个 涨价 房源 又 开始 变 多了。 量 价 我 都说 一下， 就 几条。 第一个 从 救市 力度 来讲， 基本上 所有的 行政 调控 能 出的 都 出了。 我 其实 已经 很难 想象 在 行政 调控 手段 还有什么 后手， 后手 已经 几乎 没有了， 除非 在 降 契税， 那 可能 最后 一步 我 觉得 也很 难 走到 那 一步。 但是 我 觉得 在 行政 上 的 调控 手段 基本上都 用 完了， 可能 再 往后 还有一个 货币 或者 财政政策， 也就是 这样。 第二个 从 量 价 来看， 量 确实 放量 了， 而且 像 深圳、 上海都 是 创新 高 的。 成交 了 之后， 它 现在 网签 是 创新 高 的。 然后 价格 我们 现在 是 10月15 号， 最新 一周 就 10月1号 到 现在。

新政 之后 的 两周， 深圳 有一个 明显 的 异动， 尤其是 南山 科技园 附近 的 这些 楼盘， 一方面 打 新的 套利 盘 比较 少， 另外 一方面 业主 的 灵敏度 是 比较高 的， 他们 有 一波 调 涨， 而且 还是 有 真实 成交价 发生 的， 差不多 个别 楼盘 从 底部 到 现在 5%到15% 的 涨幅 是 有的。 当然 深圳 的 波动 一直 很大 哈， 可 持续 还要 再 观察。 深圳 最新 一周 是 反弹 的， 北京 跟 广州 也是 反弹 的， 上海市 跌幅 缩 窄， 最新 一周 是 负 的 0.05%， 就 还是 微 跌。 对比 这次 的 救市 政策 和 之前 几次， 市场 的 反应 跟 之前 的 好 几次 相比 都是 最 微弱 的。

你说 之前 的 好 几次 是 比如说。

15年 说 比如说 二三年 的 九月， 有 一次 这个 认 方 不认 贷 潮， 那是 第一波。 回头看 那次 应该 是 最好的 逃跑 时点。 对， 那次 其实 是 常 反应 是 非常明显 的。 而且 基本上 连续 四周 上涨 的 城市 不在少数。 今年 的 五月 差不多 量 的 热度 维持 了 一两周。 这一次 在 我的 监测 体系 下 看 量 确实 放量 了， 但是 它的 高度 显然 没有 之前 的 几次 要 大， 价格 没有 立即 的 止跌 回稳， 而是 延后 一周， 现在 有一个 微弱 的 异动， 而且 很多 像 上海 这样 高 能级 城市 还没有 出现 反弹。 当然 每周 趋势 都会 监测， 未来 会 怎么样 就 持续 看 趋势。

楼市 不可能 说 你 这 周 不 买下 周 不好意思 涨 50% 了， 甚至 20% 都 不会 有。 它是 一个 非常 缓慢， 你 一周 去 看 一次， 慢慢的 会 把 这个 右侧 识别 到， 你 有 充足 的 时间 做 应对。 因为 右侧 它是 一个 模糊 的 概念， 对于 每个 人的 右侧 是 不一样的。 可能 对于 一些 特别 敏感 的 人， 止跌 后 反弹 第一周 就是 右侧。 这个 我 OK 的 在 股市 里面 说 你 也可以 这样 做， 但 你 如果 每次 反弹 一周 就 入场， 你 有可能 要 失败 很 多次， 你 成功率 可能 很低。 你 也可以 说 连续 一个月 的 反弹 叫 右侧， 那你 这个 成功率 就 大大 增高 了， 因为 异动 就 被 你 过滤 掉了。 你 还 可以 说 我要 连续 看到 半年 上涨 才 叫 右侧。

那 也 OK 听起来 像 一个 让 涨幅 但是 提高 胜率 的 这个 平衡式 的对 吧？

对， 就是你 牺牲 盈亏 比 提高 胜率， 这 总有 一个 你 舒服 的 点。 我知道 大部分 人 最舒服 的 就是 已经 看到 有的 楼盘 身边的人 涨 了 50%， 那是 大部分 人的 右侧。 但是 那个 时候 其实 已经 是 废了， 其实 已经 非常 晚 了， 从 最早 到 最晚， 它 中间 长达 一年半 的 过程。 这 一轮 周期 超级 长， 所以 我 认为 下 一轮 的 上升 周期 也会 超 预期 的 长， 这 是我的 观点， 历史 经验 来看， 差不多 上升 周期 1.5到2年。 从 止跌 反弹 的 第一周 开始， 到 所有人 想 进场， 然后 成交量 大幅 放量， 政策 压 都 压不住， 每天 跳价 到 那个 时间点， 那 叫 费， 整个 时间 1.5到2年， 而且 我 认为 未来 可能 会 更长。

这 是你 回顾 利润 周期 得出 的 结论。

一个 上升 周期 的 大致 尺度。 大家 有 个 感觉， 就是 这个 大类 的 特点， 股票 不是 这个 time frame， 但是 楼市 是 这样的 一个 特点。 我 觉得 只要 找到 一个 你 舒适 的 进场 点， 这 其实 也就 对应 了 小 程序 里 的。 比如说 止跌 第一周 可能 是从 冻 变成 寒， 然后 慢慢 会 变成 凉， 平 温热 费 它是 一个 非常 缓慢 的 过程。 我自己 最舒服 的 是 热 这个 点， 我的 右侧 是 温 变热 的， 第一次 变热， 这 是我的 进场 点， 仅供 大家 参考， 你 想 什么时候 进 都 可以。

我只想 提醒 大家 的 是， 大家 也 不用 太 过度 的 觉得 周 度 数据 的 改善 就 怎么着 了。 因为 过往 结论 也 说明 过， 就是 哪怕 月度 的 改善， 他 最后 也 可能 会 证伪。

在 进场 之前， 你 就要 在 现金 安全 上 做 一个 管理。 如果 这个 亏 多少 我是 不能 接受 的， 或者说 我 止损 线 放在 哪里， 亏 10% 还是 20， 我 就 一定要 走。 如果 不走 什么样 的 政策 会 导致 我 走 不了， 出现 这个 情况 怎么办？ 这些 都要 考虑 清楚， 一定要 在 自己的 承受 范围内 去做。

现在 其实 最大 的 悬念 就是 为什么 我要 这么晚 进场？ 还 因为 有 两点。 第一个 是 整个 从 动物 变成 费 的 整个 过程， 它的 前期 是 比较慢 的， 越 到 后期 越快。 这个 你 应该 清楚， 从 乌云 先 飘过来， 乌云 开始 汇集， 然后 开始 一点 小雨 大雨， 最后 啪 打雷。 但 打雷 是 最 伤人 的， 或者 是 波动 最大 的。 当 乌云 过来 的 时候， 利润 饼 涨 的 也就 涨 了 10%、 20% 都 不到， 只是 刚刚 冒尖。 你 完全 可以 再 看看， 看到 足够 清楚， 你说 雨珠 已经 下来 了， 那 我 现在 可以 压住 打雷 了。 这样 你的 胜率 会 大大提高， 但是 你 损失 的 盈亏 比 跟 你的 胜率 提高 的 比例 是 不 成正比 的。

每个人 有 自己的 舒适 区， 我自己 是 会 更 偏向 多 观察， 在 足够 明朗 的 时候 去做。 因为 现在 我的 主观 观点 是我 觉得 全国 都会 复苏 止跌。 但 现在 最 好奇 的 事情 是我 想知道 谁 是 新 主线。 道理 我们 刚刚 说 了 很多。

就是你 看过 这么 多 城市， 依然 现在 不太 确定 谁 是 真正 的 新 主线。

我 当然 不确定， 我 不可能 确定， 这 是一个 观点。

哪怕 新疆 也 只是 它的 趋势 相对 好 一些， 甚至 可能 不是 涨 了。

而是 跌 的 少。 对， 新疆 跌 的 少 并不是 他 领涨 且 大 涨 的 必要条件。 现在 只能 说 你 在 熊市 中 证明 了 自己， 但 这个 证明 自己 有 两种 可能性。 一种 是你的 波动， 就是 小大 涨 的 时候 你 也 涨 的 少， 大跌 的 时候 你 也 跌 的 少， 这 叫 波动 小， 弹性 小。 但 还有 一种 假设 是 说 现在 跌 的 少 是因为 资金 在 青睐 你是 资金 逃离 别的 城市， 然后 再 汇聚 到 你 这儿， 让 你 看起来 表现 的 跌 的 少。 如果 是 这种 解释 的话， 接下来 一旦 货币 周期 进入 复苏 周期， 这样的 标的 就有 可能 领涨。

那 现在 哪种 情况 都 不确定， 所以 还需要 等到 右侧 去 看。 说实话， 如果我 的 主观 被 验证 了， 我 可能 会 进 的 更 早 一点。 因为 主观 跟 趋势 符合 的话， 变温 我 就 做了， 甚至 变平 我 就 做了， 这 依然 是 最大 悬念。

如果 全国 直接 会 问， 未来 半年 到 一年 最 需要 观察 的 一个 现象， 到底 是 新的 冷门 主线 出来， 还是 翻来覆去 炒 老的 那些 对， 这些 新 主线 是 各个 层面 的， 是 西部 华北 区域 上 的， 也可以 是 业态 上 的 老 破 小别墅。 也有 可能 是 性质 上 的， 比如说 养老 的 文 旅业， 或者 是 年轻人 市中心 闹市 的 烟火 气 的 小房子 民宿 都 有可能。 我 现在 要 做 的 无非 就是 持续的 监测 记录， 然后 识别。

我在 跑 个 题， 刚才 说 这些 话 的 时候， 我 就 想到 大家 牛市来了 应该 怎么办？ 大家 想 的 第一个 就是 先别 想 那么 多， 先 上 宽 基， 这样的话 你不会 落后于 贝塔。 这时候 你 静待 看看 有没有 主线 能 跑 出来。 当然 在 股市 里 所谓 的 主线 就是 板块 了。 但 如果 主线 你 看不出来， 好， 我们 去 看 风格 或者 看 哪个 因子。 对， 听起来 感觉 好像 又 对 上了。

我 觉得 是 这个 道理。 但是 这个 道理 在 股市 对 执行力 的 要求 更大。 你 房市 还 可以 一 周一周 的 看 吗？ 股市 就是 得 一天一天 开， 今天 认为 的 主线 明天 就 证伪 了， 那一个 主线 两周 就 表现 完， 这是 非常 常见 的。 所以 刚刚 说 的 方法论 我是 很 认可 的， 有 句 话 叫 监测 大于 识别、 大于 分类、 大于 归因。

大于 预测。

展开 讲讲 呗。 价值 排列 是 越往后 越 不重要， 或者 越 没 意义， 或者 对 成功 交易 的 贡献度 越 低。 最最 重要 的 是 看见 监控 和 识别。 你 每天 做 复盘 或者 每周 做 复盘， 每周 去 看 资金 在 交易， 什么什么 交易量 大， 什么 抗跌， 什么 领涨， 这些 是 持续的。

监测 识别 的 意思 就是说 你 看到 了 一些 现象。 比如说 我 关注 到了 成都 的 一个 老房子， 最近 涨 了 20%， 这是 单个 点的 案例， 就 叫 识别 分类。 就是说 看 多个 点 之间 有什么 关联， 然后 归纳 出 一个 风格。 比如说 我 最近 归纳 出来 的 成都 老婆 小高， 朱熹 是一个 风格， 老婆 小 是一个 风格， 烟火 气 是一个 风格。 有 很多 这种 风格， 这种 风格 它的 组成部分 是 多个 点的 识别， 把 它们的 共性 找到， 这 叫 分类。

分类 其实 是 非常 需要 想象力 的。 因为 一个 主线 立 初期 是 一定 没有 研 报 写 这个 风格 的， 这个 风格 是 需要你 想象。 股市 就 很多 想象力， 之前 不是 有 那个 龙宝宝 名字 带 龙的 就 涨， 还有什么 带 数字 1234 的 就 涨。 像 这 一轮 楼市 也 出现了 很多 超过 我自己 想象力 的 风格。 比如说 最近 我们 发现 有 个 产品 叫 带 院子 的， 就 涨 之前 别墅 就是 带 院子， 是 别墅 是 抗跌， 而且 领涨。 还有 很多 一楼 带 花园 的， 虽然 它是 洋房， 但 一楼 带 花园 它 也有 院子。 然后 还有 一些 文 旅 产品， 它 有 露台 有 院子， 这种 表现 出了 量 价 非常 好的 趋势。 现在 我会 觉得 带 院 资产 它是 一个 有效 的 分类， 我会 关注 这个 分类， 而且 我 这个 分类 未来 也会 尝试 把 这个 风格 指数 上架 到 小 程序 里面， 对 分类 是 很 有 价值 的。

因为 分类 会 带 你 看清 一个 更大 的 途径， 这个 途径 往往 后面 归纳 出来 就是 一个 主线， 最后 才是 归因于， 比 分类 不重要 的 是 归因， 当你 看到 就是 高速 期 在 长老 和 小 在 涨， 当然 不 自觉 的 会 发问 到底 为什么呢？ 我 现在已经 特别 放下 问 为什么 这个 执念 了。 我 之前 还是会 问我 现在 说实话 完全 放下 了当 我在 彩排 的 时候 看到 再 离谱 的 东西， 我也 不会 为 找不到 归 因而 执着 了。 我 原来 我 看到 毅力 这么 强我 一定要 找 为什么 为什么为什么 我 就 问 中介 为什么 也会 找 当地 的 粉丝 问 为什么 在 群 里 聊， 我 现在 就会 觉得 完全 不需要 知道 为什么 放弃。

主观臆断 归因 是个 主观， 你 不管 为什么， 最后 解释 的 东西 就是 它 上涨。 至于 他 怎么 解释 它 上涨， 都 没有 他 上涨 这个 事实 来 的 重要。 而且 大家 都是 归因 动物， 比如说 一个 事情 上涨 了， 公众 就会 对它 进行 归因。 在 这个 环节 里面 归因 会 影响 你的 拔刀 速度。 所以 我 觉得 归因 是 最 不重要 的。

我 还 蛮 鼓励 大家 去 放下 这个 执念 的。 当你 出现了 一个 你 无法 理解 的 事情， 与其 问 为什么， 还 不如 去 了解 这个 现象 到底 是不是 客观事实。 如果 是 客观事实 就 足够 有 价值 了， 它的 价值 是 远远 高于 为什么 的。 而且 还有 一点 就是 当 你知道 为什么 的 时候， 这个 事情 已经 到了 交易 的 后半段 了， 你 可能 已经 错过 早期 的 右侧 了。 最 不重要 去 预测。 所以 我 觉得 好的 交易 就是 不断 的 监测 识别， 然后 分类 选择 自己 舒适 的 去 跟上。 其实我 是 所有 都 跟 就 我不 舒适 的， 我也 跟 跟着 跟着 就 知道 是对 还是 错， 然后 去做 止盈 和 止损。

像 10月8号 那种 极端 异常， 指 早上 开盘 全部都是 一字 板。 这种 情况下， 在 你的 自动 监控 那个 系统 里面， 它 会 呈现出 什么 样子？

7月8号 是 沸点， 对于 趋势 策略， 78 9月 是 特别 难 做 的 行情。 因为 中间 是 有 好 几次 启动 右侧 的 感觉， 然后 你 进去 试 就 发现 错了。 我 中间 是 试错 了 好 几次。

9月24 号 我记得 是 证券 保险 大盘 出了 第一根 大阳线。 然后 那个 时候 我 看到 我的 策略 就是 紧急 加仓 到 70% 去 追 这个 证券 保险。 当时 我 去 看， 基本上都 是 这些 票 的 最高点， 它 历史 的 一个 最高点。 当时 我 还 觉得 有 点心虚， 反正 这种 策略 也 不是 什么 不 常见 的 事情， 我 都是 去 追涨 去做。

记得 周二 收 了 一根 阴线， 然后 周三、 周四、 周五 持续的 往 上， 所以 这 只是 众多 尝试 里 做对 的 一次。 它是 周一 尾盘 迅速 就 把 仓位 拉上来 了， 错过了 周一 的 涨幅。 但是 从 周三、 周四、 周五 到 10月8号 是 完全 迟到。 然后 后面 当 这个 行情 走到 费 的 时候， 波动率 已经超过 了， 从 我 有 记录 以来， 应该 是 仅次于 08年 的 那次 波动率。 这个 波动率 说实话 在 我的 策略 模型 里面 是 闻所未闻 的 策略， 对于 这种 沸点 行情 做了 止盈， 所以 他 国庆节 前 的 第一个 交易日 就 把 仓位 降到 50%， 到了 10月8号 的 开盘 就 降 了 30%， 后面 就是 止损 操作 了。 10月8号 应该 是 开盘 之后， 第二天 就 开始 触发 止损 了， 下跌 的 幅度 太大 了， 剩下 30% 就 止损 掉。

你 刚才 讲 的 一切 都 不是你 个人 主观， 全部都是 策略 自己 算 出来。

的对 对 对对对， 我 非常 清楚 我是一个 韭菜， 我 现在已经 完全 放下执念， 就是我 知道 我是 个 韭菜， 我 也很 享受 自己 是个 韭菜 的 状态。 我 亏 钱 就 很 难受， 我 还会 在 群 里 骂娘， 然后 我赚钱了 我 就会 到处 炫耀， 我 很 享受 自己 作为 一个人 的 状态。 因为我 认识 很多 主观 教育。 自己 下单 的 那种， 基本上 他们的 一个 目标 是 把 自己 修成 一个 佛性， 道性， 没有 杂念 就 没有 人味 的 那种 交易员。 但 我就是 正 正相反， 我 觉得 还是 做 个 韭菜 是 最 开心 的 策略。 不管 做 再 离奇 再 离谱 的 决定， 我 都 无脑 执行 就可以 了。

另外一个 我想 追问 的 点 就是 是 只是 在 你的 策略 里面， 还是 说 从 根儿 上 来讲， 高 波动率 它 就是 一个 风险 因子。

这是我 策略 的 一部分。 还是 每个人 舒适 区 不一样， 当我 看到 费 策略 就 会有 卖 的 冲动。 当然 这个 费 的 波动率 的 级别 不一样， 像 10月8号 那种 波动率 级别 是 十年 一 见 的， 他 卖 的 就 很早。 其实 他 错过了 最后 那根 大阳线， 就 50%.

只有 半 仓， 说明 其实 930已经 开始 废了。

对， 没错， 930部分 股票 已经达到 沸点 了， 10月8号 基本上 全面 沸点， 然后 后面 转向 就要 开始 割 了， 反正 波动率 级别 不一样。 这 没有 对错， 就是 看 你是 想 转向 之后， 看到 明显 的 趋势 疲软 在 走， 还是 说 我在 人声鼎沸 的 时候 就 走了。 我 觉得 两者 没有 对错， 但是 都 是一个 自己的 选择。 而且 你 有可能 你 觉得 人声鼎沸 走 的 时候 后面 更 顶。 就像 这次 我 其实 只有 半 仓， 错过了 涨停板 的 那个 行情， 这就是 策略 的 一部分， 你 得 接受。 你 也 不能 期望 这种 十年 一 遇 的 行情， 每次 主线 都 发生， 只能 说 做对 大部分 就行。

那天 我 还 发 了 个 星球， 我说 人 应该 为自己 的 决策 承担 后果。 因为 那 两天 就 很爽， 包括 你看 特别 好玩， 大家 是 都 讨论 是 牛 来了 怎么办？ 现在 在 讨论 再发 一个 类似的， 评论 区 都是 都 没了。 我记得你 之前 你 还 发 过 一个 总结， 我 觉得 也 特别 形象。 你说 舆论 的 共识 是对 上 一轮 趋势 的 确认， 对 后 半句 你 来说。

舆论 是对 过去 趋势 的 确认， 趋势 是对 未来 事件 的 寓言。 对， 我 觉得 这 句 话 很妙。 我在 一本书 看到 的， 整理 了 一下， 就是 这个 意思。 哪 一本 金融 快捷 这 本书， 他的 意思 就是说 还是 那个 不归 殷 的 思想。

当你 看到 一个 趋势 你 可能 不 理解， 但 他 就是 对 未来 的 一个 预言， 就 整个 公众 是一个 大型 的 趋势 策略， 只是 说 这个 趋势 策略 走 的 很慢， 他 从 开始 到 最后 会有 个 信息 差 不断 释放 的 过程。 我 经常 会 收到 一个 这样的 问题， 就是说 我 自助， 我就是 想 住。 虽然 这个 趋势 差 我 不好意思 直说， 但 我 心里 总有 一个 暗语。 真正 的 潜台词 是什么？ 我想说 的 是 现在 趋势 好的 标的， 你 现在 不想 资助， 但 总有一天 你 会 改变 你的 想法 的。 公众 其实 对 很多 表达 是 不诚实 的， 你 好像 自助 是 根据 自己 需求 定做 的， 但 实际上 不是， 其实 自助 某种意义上 是一种 跟风 的 需求， 某种意义 来讲， 自助 这种 情绪 其实 是对 过去 好几年 去世 的 一次 确认。 过去 什么样 的 房子 涨 得多， 你的 自 住 心态 就 特别 想 住在 这个 房子 里。

你 别看 现在 很多 趋势 是 我们 闻所未闻， 超过 了 我们 想象力 的， 比如说 院子 资产 老 破 小 烟火 气， 主城区 可能 到 未来 两三年 后 的 某一天， 这就 成为 大家 最 想 住 的 自助 资产， 因为 自助 是 随着 趋势 不断 变化 的， 所以 当你 如果 按照 趋势 去 买， 表面 上 你 好像 在 趋势 交易， 但 有可能 恰恰相反， 你就是 在 买 未来 最 适合 自 住 的 房子， 股票 也是 一样的 嘛， 当然 没有人 买 股票 是 为 自助， 但是 总有 一刻 大家 觉得 买 A I 或者 买 科技， 或者 买 高 股息 是 他 必 做 的 事情 之一。 这个 时候 就 跟 房子 自 住 是一个 逻辑。 当 这个 变成 一个 显性 需求 的 时候， 可能 几年 前 的 趋势 强势 就是 对 这个世界 的 意识形态 的 一个 寓言。 我 对 这 句 话 理解 是 这样。

的这 期 特别 想 和 大家 分享 的话， 也是 前段时间 分享 的 一个 新的 洞察。 我 当时 把 这个 洞察 做成 了 一张 图， 做 的 是 整个 人都 嗨 了。 我们 比较 两个 东西， 第一个 是 个人 住房贷款 的 平均 利率， 注意 它是 平均 利率， 不是 最新 的 政策 利率。 第二个 就是 房价 的 同比， 最终 得 出来 的 结论 就是 房贷利率， 它的 下降 其实 是 熊市 开始 的。

确认 你说 降息， 降息 更 我 标题。

写 的 是 降息， 但 我 老 觉得 这个 降息 会给 人 一种 误会， 老 觉得 像是 政策 的。

但 平均 利率 就是 由 政策 导致 的， 因为 它是 新增 利率 的。

发放 的 平均 利率。 行， 那 就是 房贷 降息 是 熊市 开始 的， 确认 房贷 加息 是 牛市 加速 的 号角。

我 发现 你 星球 评论 有 很多人 发现 了 吗？ 就是 这 句 话 正着 说 很 奇怪， 但 反过来说 就 完全 OK。

他 也 印证 了 周期 决定 政策， 对， 而 不是 政策 引导 了 周期。

对它 是一个 非常 好的 印证。 因为 很多人 说 房地产 是 政策 市， 或者说 房子 没有 一直 涨， 就是 因为 国家 有 调控。 但 其实 利率 调控 也好， 行政 调控 也好， 它 也是 随行就市 的 嘛。 而且 它是 之后 的 就是 先 发生 趋势， 国家 再 进行 相对 应 的 逆 周期 调控。 这 句 话 反过来 看 就是 一个 废话， 因为 熊市 下跌， 所以 才 要 降息， 因为 上涨 所以 才 要 加息。 但是 你 反过来 看， 它 特别的 反 直觉 恰恰 印证 了 说 政策 不是 我们 做 交易 要 关注 的 指标， 趋势 才是 或者 周期 本身 才 是因为 政策 是 周期 的 后置 指标。

这 张 图 我也 会给 大家 放到 show note 里面， 听， 我们 说 可能 有点 抽象， 我 强烈 的 建议 大家 看 图， 我 还想 就 这个 和 你 再 讨论一下。 我们 看 股市 也好， 包括 924这种 行情， 难道 不是说 政策 在 极值 区域， 它 应该 是一个 催化 因素 吗？ 从 短期 来看， 我看 过往 几轮 股票 的 模式， 你 会 发现 在 他 之前 都 少不了 政策 的 身影， 就 政策 的 身影 是 一定 在 的。 看完 之后 我 就有 非常明显 的 感受， 就是 政策 激活 牛市。 我 反倒 觉得 当 极值 区域 出来 了 之后， 你 反倒 应该 对 新 政策 非常 的 敏感。 但是 有的 时候 政策 也会 证伪， 或者说 用 大家 股票 的 话语 来说， 就是 政策 抵押、 估值 抵押、 盈利 抵押、 政策底、 经济 底、 市场 抵押 这些 都行。 但 你 会 发现 政策底 是 最先 的。 换句话说 就是 虽然 政策 出来 了， 但 它 有可能 继续 创新 低。

你说 房地产 政策 已经 三年 是 刺激 政策？ 是 就 是从 202年 到 现在 第三年 了， 是是是 一直 刺激， 就像 你说的， 刺激 在先， 然后 才 激活 牛市。 首先 有 个 时间差。 所以 你不知道 这个 机制 它的 极端 在哪里 吗？ 你不知道 它的 边界 在哪里。

而且 极值 本身 是一个 很 价值 的 说法， 极值 的 其它 是一个 宽泛 的 概念。 可能 历史上 2% 分 位和 1% 分位 只 差 一个 分 位点， 但是 你知道 2% 的 价格 和 1% 价格 差 多少 吗？ 2600可能 是 5% 以内 了 机制， 但 如果 掉 到 2000， 他 只不过 就 1%， 从 5% 到 1% 可是 承担 了 20% 的 亏损。 我 很少 用， 其实 是 概念， 任何 区间 只要你 动 我， 我 就上， 我是 这个 逻辑， 你 就算 在 最高点， 你 动 我 还是 上。

再说 回 政策， 机构 牛市 这 句 话 在 股市、 楼市 从 大 周期 看 好像 都是 这样， 现有 政策 后面 走出 牛市。 但是 如果你 细微 的 去 看， 就 拿 924这件 事情 来说， 9245 加仓 那天 我 心里 是 慌 的 一批 的， 老师说 那天晚上 我 特别 慌， 我没有 找到 支持。 基于 当时 的 舆论 和 当时 的 市场 环境 信息， 我没有 道理 要 对 证券 保险 加 到 70% 仓位 的， 这个 没有 根据， 我 心里 是 发慌 的， 我 都说 了 我是 韭菜 嘛。 但 实际上 趋势 是对 未来 时间 的 预言， 这个 趋势 发生 恰恰 预言 了 九月底 的 一系列 大 政策， 而且 是 持续 小作文 被 验证， 真正 政策 是 发生 在 9月30 号 吧， 还是 29号 我忘了， 那个 时候 乔 作文 才 真正 落地， 但 那个 时候 趋势 至少 走了 一半 了。 所以 你 在 很 微观 去 看， 反而 不是 政策 激活 的 牛市， 而是 牛市 预言 的 政策。

包括 我自己， 因为我 感觉 这 一轮 太 急 了， 我 后来 就 想做 一个 统计， 我们 看一下 现在 从 低点 到底 反弹 了 多 高。 但 我 去 找 那个 低点 的 时候， 我 发现 根本 不是 924， 真正 的 低点 在 913.

所以 其实 早就 暗 戳戳 的 形成了， 是的， 到了 924。 你 去 看 很多 票 的 K 都 已经 是在 新高 了。

是的， 但是 从 913到924， 尽管 它 已经 开始了 缓慢 的 反弹， 但 在 这 期间 只要你 骂 股市， 一定 是 没有人 会 反对 的。 就 很 有意思。

我一直在 想 情绪 这个 东西 怎么用？ 因为 我一直在 用量 价。 我 后来 总结 一个 叫 投机 四 问 的， 你 不用 做 预测 和 观点， 你 就 诚实 的 回答 这 四个 问题， 你 就 大致 对你 现在 做出 的 这个 决策 的 成功率 有一个 判断 来。 这 挺 有意思 的， 我 都想 把 它 做成 一个 问卷 工具。 这个 我 经常 用， 但是 我 也不 自己 参与 交易 决策， 都是 量化。 所以 我 也就是 当 图 一 乐 四个 问题 你 就 当 问卷 做好， 你 每次 需要 做 一个 投资决策 的 时候， 你 就 诚实 的 回答 每一个 问题 都 不需要 预判， 不需要 你 预测 未来 怎么样， 只要你 诚实 的 面对 内心 就可以 回答问题。

第一个 是 关于 交易 心态 的， 面对 这次 投资， 你 是否 觉得 非常 紧急， 必须 要 当下 就能 把握。 A 非常 紧急， 一天 都 不能 等。 B 锦旗 C 不 紧急。 D 有点 没底， E E 内 心慌 的 一批， 这是 第一个 问题。 我 直接 把 这个 分数 说吧， 从 A 到 E 分别 是 扣 2分减 一分， 然后 零分 加 一分 加 两分， 所有的 都是 这样的。 不完全 是我 后面 说 扣分 就 代表 这个 角色 不太好， 至少 在 这 一问 上 不 站 好。

第二个 叫 趋势 强度 的 问题， 就 这项 资产 的 量 价， 近期 的 真实 趋势 如何？ 没有 预测， 就是 问 你 最近 一段 真实的 趋势 是什么？ A 大 涨 到 破 圈， 涨 到 人尽皆知， B 在 涨， C 是 平稳， D 是在 跌， E 是 大跌 到 破 圈。 然后 它 分数 是 这样的， 大 涨 到 破 圈 是 扣 一分 的， 再 涨 是 加 一分 的， 平稳 是 零分， 再 跌 减 一分， 大跌 到 破 圈 加 一分。

第三个 是 共识， 回答 你 身边 的 朋友 或者 社会上 的 人是 怎么看 你 要 做 的 这笔 投资 的。 比如说 你 最近 要 想 买 个 什么东西， 别人 怎么看 你？ A 别人 没 怎么 想 过， 不 理解。 B 一致 不 看好 C 倾向 于 不 看好 D 无所谓， E 倾向 于 看好 F1致 看好 G 想 问 你 代码。

想 抄 你 答案。 这个 题 做 的 好 真实。

不用 预测， 就是你 真实 回答 内心 就行了。 分数 我 估计 也 猜得到， 就 是从 加 两分 到 扣 两分， 从 A 到 G 一共 七个 是 加 2加1000-1-2想 抄 你 答案 是 扣 两分 的。 第四个 是 关于 拥挤 度 或者 持筹 集中度 的。 这样的 资产 你 身边 持有 的 人 多不多？ 就 你 要 买的 这个 东西 身边人 持有 的 多 吗？ A 大家 都 持有， B 越来越多 的 人 在 买入 持有， C 持有者 很少， 但是 大家 都 想要。 D 是 持有者 少， 关注 的 人 也 少。 E 是 没 见过 什么 持有者， 这个 也是 扣 两分， 扣 一分， 0加2加2。 后面 两个 是 做好 的 持有者 少， 关注 人 也 少， 没 见过 什么 持有者 就是 加 两分 的。

比较 扣分 的 是 大家 都 持有， 或者 越来越 多人 正在 持有。 大家 都 持有 基本上 是 肺 的 一个 状态， 或者 是 费 之后。 所以 最后 这个 12341共 四 稳， 投机 四 稳。

做 完 投资 四 问， 等会儿 投资 四 问 还是 投机 四 问我。

这 原话 是 投机 四 问， 但是 因为 上 你的 博客 只能 叫 投资 四 问， 我们 就要 跟 大家 说 这是 投机 四 问。 因为 做 交易 对我 来讲， 投机 是个 中性词 了。 我没有 觉得 投机 是什么， 不好意思 明白。 因为 当你 不 看 基本面 了， 我 就 不好意思 说 自己是 投资者 了， 这 叫 投机 四 问。 最后 四个 项 得分 加起来， 它 一定 是 分布 在 -7到正 七 之间 的。 分数 越高， 你的 这个 交易 成功率 仅供参考， 有可能 是 最高 的。 而且 最 好玩的 是什么？

做 创业 的 决策 也是 有 帮助 的。 比如说 去年 很多人 想做 自媒体， 就 诚实 的 面对。 第一， 你 觉得 现在 做 自媒体 是不是 要 特别 着急， 赶紧 做， 先 回答 这个 问题。 第二 就是 最近 做 自媒体 是 赚钱 的， 是 大家 都 赚钱， 大家 都 知道 了， 还是 说 你 要 了解 这个 趋势。 第三 就是 大家 怎么看 你 做 自媒体 能不能 赚 到 钱。 第四个 就是你 身边 做 自 媒体人 多 吗？ 就是你 回答 完 这 四个 问题。

这是 最 悲观 的 一个 大 你。

做 完 这 四个 问题， 你 就 大概 知道 这件 事情 不能 做。 包括 你 卖出 一个 资产 也可以 问， 就是你 卖 这个 东西 就 相反， 就 一样。 它是 我的 一个 答案 之 书。

这个 check list 的 我 给 大家 放到 双动 子 里。

而且 最妙 的 一点 是， 它 没有 一道 题 是 需要 预测 的。 只要你 诚实 面对自己 的 内心， 就能 拿到 一个 分数， 而且 这个 分数 大 概率 是 靠谱 的。 所以 我 最近 关注 的 很多 资产 在 这个 例子 里 还 蛮高 的。 一个 典型 的 其实 就是 像 伊犁 这样的 资产， 身边的人 都 不知道 这 什么 鬼， 也没有 人 持有， 也不 理解。 但是 它的 真实的 趋势 是在 涨 的， 但是 没 破 圈 在在 涨， 所以 他 最后 得 出来 的 分数 非常 高。 至于 是不是 对的， 我们 要 后面 验证， 在 这个 就 不好 说 了。

但 不管怎么 说， 低 共识 加 不 拥挤 总归 是一个 好 状态。

那 还需要 抢 趋势， 因为 低 共识 不 拥挤 太多 了， 好多 职业 都是 低 共识， 但是 不是 所有 这些 都有 交易 机会， 所以 还 挺好玩 的。

这个 趋势 的 起点 一定 是在 无人问津 的 地方。

你 就 对照 这个 趋势， 是的， 去 看啊， 这个 太好了， 这 很 好玩， 这个 对我 来讲 超棒。 因为 同一个 角色 在 不同 年月日 的 答案 可能 是 不一样的。 比如 10月8号 的 答案 跟 现在 的 答案 天壤之别。 同样 的 问题。

你 发现 没？ 它 非常适合 如果你 自己 有 平台 的话， 有 公众 号 或者 他 非常适合 作为 投票 发出 来， 就是 能 让 你 很棒 的 感受到。

大家 的对 这个 超好玩。 这是我 现在 能 想到 利用 舆论 做 交易 最 简洁 的 一种 方式， 或者 最 有效 的 一种 方式。

还想 补充 两个 跑题 的。 第一个 就是我 发现 我 很爱 用 一个 带有 语言 迷雾 的 词 叫 极值 区域。 其实 即时 区域 如果 硬 把 它 再 进 一个 细分， 我 觉得 里边 可能 有 两个 小的 区域。 一个 叫 警示 的 区域， 一个 叫 真正 的 极值 的 点 或者 极值 位， 我 觉得 还是 要 区分 一下 的。 第二个 就是 因为 复盘 这么 多轮 牛市 和 熊市， 我 感觉 就是 对 普通 投资者， 尤其 是因为 价格 波动 而 引起 自己 情绪 波动 的 人 来说， 我 觉得 熊市 最 保证 你不会 犯 大错 的 原则 是 不 卖 和 敖。 然后 大牛市 里面 最 保证 你 不亏 大钱 的 原则 是 不买， 然后 以及 要 跑。

对， 股票 它 波动 很大， 房子 现在 确实 是在 一个 动 的 状态， 就在 一个 熊市 的 就 对你说 不 卖 和 持有 的 这个 角度。 就 像你 刚刚 说 的， 人 就是 很 贪心， 不仅 要 一 买 就 涨。 关税 话 已经 很难 做到 了， 而且 做到 已经 是神 了。 但是 大家 要 的 不仅 于此， 还要 买 完就 涨 的 那个 标的 比 别人 涨 得多， 还 不能 我 涨 50%， 我 隔壁邻居 涨 了 百分之百 不行。 严格 来讲， 如果 按照 趋势 策略， 严格执行 趋势 策略， 你是 一定 能 买到 这种 票 的。 只是 说 你 要 严格执行 和 持续 接受 试错 这件 事情 特别 搞 心态， 而且 我 主观 交易 下来， 反正 我是 失败 了。 我 之前 在 你 博客 分享 过， 是 就像 我 那天 策略 下单， 如果我 是 主观 我 都 下不去 手， 而且 人 在 不断 试错 之后， 就是 容易 不敢 下 重仓。

我 那天 看 他 了 不行 的 一个 反 脆弱 那本书， 然后 我 发现 他 想说 的 就是 无论是 让 自己的 身体， 还是 在 你的 交易 策略 里面， 多 让 自己 去 承担 那些 可控 的， 不会 伤及 根本 的 那些 小 波动， 不断 的 去 承担， 然后 你 去 等待 那个 真正 的 黑天鹅 的 降临， 然后 趴 上去 那 一下。 所以 他 如果 把 你的 盈亏 做成 一张 柱状图 的 时候， 是 不断 的 低 波 的 亏损， 然后 啪 一正 收益。 我 当时 看到 那 张 图， 我 给他 放到 show note 里面。

我 一下 就 想到 了 你。 对， 这就是 一个 很 标准 的 模板。 你 如果 做 十轮 里面 可能 每 一轮 都 亏 3%、 4%、 5%、 2%、 1%。

然后 突然 一个 50% 就是 一个 这样的 一 分布。 这 其实 是一种 反 脆弱 的 交易 思想。 这种 交易 思想 还有一个 词 叫 反向 策略。 这种 交易 策略 就 专门 应对 极端 行情 的， 他 参与 投资 的 唯一 目标 就是 等待 那个 极端 行情 发生， 他 就是 过来 等 闪电 的。 他 所有的 交易 的 细节 设计 和 止损 标准， 全部 是 围绕 着 抓 闪电 这 一件事。 他 其他 事情 不错。

我可以 说 现在 大家 买的 私募、 公募， 什么 马丁 策略、 网格 策略、 套利 策略， 包括 中信 策略， 它 大部分 的 都是 另外 一种 模式。 就是 在 绝大部分 时间 去 抓 小 波动， 然后 持续的 提高 胜率， 让 这个 曲线 做到 一个 稳定 向上， 或者 是 大部分 时间 都 正 收益 的 这样的 一个 事情。 但是 很多 策略 你 也 知道， 可能 每半年 或者 每 一年 就会 出现 一个 策略 被 涂成 的 状态。 就是 突然 一个 过去 三年 都很 好的 策略， 突然 一根 大阴线 击穿 了 过去 半年 一年 的 所有 盈利。 经常出现 这种 事情， 大盘 也是， 其实 所有 有 资本 交易 的 地方， 用 塔勒布 说 的话 就是 极端 斯坦， 他 都 会有 这样的 一个 分布 的 状态。 就是 那些 经常 赚钱 的 人 可能 会 被 一波 带走， 经常 亏 小钱 的 人 可能 能 抓 到 一波 极端 的 行情， 这是 完成 了 两种 交易 思路。

你 刚才 说 那 点， 我 突然 想 起来， 有 回 我 发 了 一条 知识 星球， 你 还 点 赞 了 那条。 大概 说 的 就是 市场 它 也有 一个 自己的 学习 的 机制。

我记得 这条 他 总会 每隔 一段时间 告诉你， 你的 策略 过时 了。

对他 会 通过 一 在 你 预期 之外 的， 在 一个 处于 尾部 的 好几个 sigma 区域 的 极端 的 波动， 它 有可能 正 的， 有可能 是 负 的。 通过 这种 方法 告诉你， 你的 策略 已经 过时 了， you are out.

比如 去年 年中 市场 先生 告诉你 雪球 结构 过时 了， 是， 然后 今年年初 二月份 就 告诉你 指数 增强 过时 了， 上个月 就 告诉你 中性 策略 过时 了， 是 第一波 十场 结束了。 就是这样 的， 每隔 三年 就有 一个 大 策略 过时， 然后 每半年 可能 就 一个 小 策略 跑 输。 而且 这些 跑 输 的 策略 往往 投机 私分 里面 大家 持有 最多， 然后 大家 觉得 好主意。

前 一段时间 就是 牛市 情绪 非常 猛 的 时候， 我 还 发 了 一个， 我说 未来 一段时间 之后， 我们 将 如何 回望 全球 多元 资产 配置 以及 养 债 鸡 收 蛋 这些 主流 叙事 的。 因为 他们 也是 阶段性 的。

对我 现在 最怕 听到 的 一句话 就是我 认为 未来 3到5年， 甚至 5到10年， 某某 策略 我们 应该 怎么样， 或者 某某 策略 是一个 值得 什么， 我 就 很 害怕。 因为 每次 你 当 说到 你 5到10年 会 怎么样， 他 可能 下个月 就 崩掉。 因为他 就 到了 一个 归因， 后面 是 预测。 当 一个人 预测 5到10年的 事情 的 时候， 都 往 一个 方向 说 的话， 那 这个 就有 可能 走到 投机 思维 最差 的 分数 里 去了。

你 还有什么 想 分享 的 吗？

没有， 差不多 了。 今天我 觉得 聊 的 还 挺好的。

那就 没 别的， 谢谢你 可。