投资房地产有哪些风险？
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这一年多来对物价上涨很有切身的感觉不资要像大象不要像猎豹我们应该不应该继续存钱把钱存在哪比较合适啊欢迎收听理财万事通你好我是 963 好爱 FM 的德铭在我国自古油瓦遮头被看作是安稳生活的象征但随着我们社会财富积累不少人不再满足于拥有一间自住的房子

更希望的是什么呢通过房地产投资赚取人生的第一桶金这一期的联合早报播客理财万事通我特别邀请联合早报财经新闻资深高级记者罗美琪上节目和我们聊一聊投资房地产的课题比如买私宅收租真的稳赚不赔吗

如果预算有限是不是买偏远地区的房子也无所谓呢叫我一下美琪了美琪好德明你好拥有一间私宅一直是很多人的梦想而且房地产是有形资产也可以给投资者安全感和稳定感

可是现在经济局势充满了变数所以投资房地产是不是明智的决定房地产的确是投资资产的其中一个类别可以缓冲我们所谓的通货膨胀的一个风险那么人们对

那么就给我们很大的一个安全感不过如果我们在新加坡

如果说到说你要缓冲通胀这个是你的投资目标的话呢其他的投资类别比如说股票啊债券啊黄金啊甚至是房地产投资信托也就是我们所谓的 REITs 都有同样的功能不一定要买房地产的

那么这些投资呢其实它的资本比起买一个单位呢它的支出是更小而且更多元化若要说到投资回报呢房地产也未必是比较高的哦如果我们看从 2009 年到今年 4 月也就是大概 16 年的时间呢黄金是涨了 865%

那么全球的股票是涨了 384%连海峡时报指数呢都起了 213%而房地产的价格呢就只有约大概 130%的增幅所以你看一下那个回报率它不见得说是比其他的筹资资产还来得高

但是显而易见的大家还是有这样的概念是它的回报率是很吸引人的那特别是过去几年房地产价格是不断的飙升而且房租也越来越高那买私宅来收租感觉是稳赚不赔好像没有什么风险应该不是这样吧当然没有一样投资呢是绝对稳赚不赔的

那么由于过去两三年呢本地房地产因为供需不平衡而导致价格飙涨为了防止这个房地产市场过热呢政府也会因此出手去干预而 2023 年 4 月生效的新一轮降温措施呢更是大刀阔斧新加坡公民呢要买第二个住宅就必须缴付 20%的额外买方印花税也就是我们所谓的 ABSD 那么第二个住宅

第三个单位以上的呢 ABSD 是 30%那么这个之外呢金融管理局也将个人的总偿债率也就是我们所谓的 TDSR 把它收紧了那么从每个月的薪金的 60%呢降到 55%换句话说你可以向银行借的款项呢就是比较少了那么这边

那么另外呢房地产呢有沦为负资产的风险

负资产是指什么呢它就是说你目前的房地产的价格低于原先用来买它的时候贷款的贷款额也就是资不抵债那么在这样的情况下屋主面临的问题是要么房子卖不出去要么就是卖了出去也不足以结算贷款的两难局面那么一旦自己的饭碗不能够保证的话就很容易就陷入财务危机了

任何的投资有赚有亏它的这个走势也不可能永远的上也永远的跌房地产市场也应该如此对吗德明你说的对房地产市场是有周期性的它不会只是涨而不会跌那么我们拿一些历史的事迹来看 1997 年这个亚洲金融危机的时候房地产的价格就掉了 46%

2008 年全球金融危机的时候价格也跌了 25%那么许多投资者在那个时候因为银行追加保证金也就是所谓的 margin call 而因此破产那么最近金融市场的确是被特朗普的关税政策搞得动荡不已那么如果爆发贸易战对全球的经济都有不同程度的冲击新加坡是不会有例外的全球的局势会影响市场的情绪

那么房地产市场也不能够幸免那么最近开售的新项目首个周末的表现便大不如前了那么因这个 ABSD 的关系呢房地产投资就必须确保你的这个价格的增幅是高于你所支付的 ABSD 那么才能算是你真正的有赚钱不然的话它只是一个通胀的一个利润而已你根本没有赚到因为你不要忘记你的第二套房产做投资用的是要较负 20%的 ABSD

正如刚才你也提到相比其他的投资产品房地产它的成本相对来说是高很多的那如果我的预算不够但是还是想买一个私宅单位那我就退而求其次我就买偏远一点的或许可能会便宜一点这样子的精打细算划得来吗其实从这个角度来说是不明智的因为你要做的是投资投资图的是什么呢就是回报那么不是说

所有的房地产都有相同的增值的这个潜能那么地点是投资房地产的决定关键你如果说那个钱不够你的预算限制了你可以买私宅不应该是硬着头皮就入场了因为你为了迁就预算去买一个偏远那么又不靠近任何的交通枢纽比如说地铁站或者是巴士转换站这些地方

私宅的这个增值潜力呢其实是比较弱的那么你要想图一个高的回报呢可能就要等得比较久了那么投资房地产是否能够盈利呢也就要看你退场的时间那么投资者在出售你的房地产的时候刚好附近有一些什么消息出来比如说哦要进个地铁站啦又或者说要发展一个新项目啦往往有这个相关宣布的话呢它的价格是会上涨的

除了美琪所说所有的房地产专人都会跟你说要投资房地产住也好特别是投资也好 location location location 那是首选重要的关键因素

除了这个位置之外投资房地产还有哪些要注意的事项首先我们要了解到这个可能会有一个集中风险因为投资房地产需要一个大笔的资本支出就是我们所谓的 Capital Outlay 那么投资不单只是集中在一种资产类别也就是房地产也是集中在一个单位那你是不是把所有的鸡蛋都放在一个篮子里了这个跟

你只买一家公司的股票做投资那希望保值或者是说希望能够增值来说是没有两样的也就是说所有的风险在一个项目当中那么投资者就必须问自己了我在买入这个房地产之后呢我是不是还有剩余的资金投资其他的资产类别来充分地分散我的投资风险这个是需要自己问自己的那么

第二个呢我们要考虑的是政策风险房地产是一个高度受监管的资产政府要确保公民都能够负担得起并且有房可住那么在新加坡呢自 2009 年开始呢政府便推出了几轮的降温措施这对自住的买家来说肯定是好事的但是对投资来说就不是一个好消息了那么第三呢我们要考虑到灵活性与流动性那么房

房地产的流动性是非常低的它不是说你今天想卖就肯定会卖得出去所以呢它不可以马上给你套现你有急用的时候它帮不了你那么此外与其他的投资不同的呢就是你不能够把它切一个小部分比如说我只卖一个房间不可能股票你可以卖掉一部分对不对但是这个房子是不可能的所以在投资房地产之后呢我们就要确保有足够的流动资金去应付这个紧急的状况

那么第四个呢就要注意到说我们买了个房地产之后呢不是说放着就完事了我们要积极地去管理怎么说呢如果你要收租的话那你是不是要去找租客那么你是不是要跟他签订合约这些行政工作你必须要有一个心理准备说你要自己去承担再来这房子你需要去维护的

利率的波动也会影响吧

当然利率是一个很大的风险没有多少人能够一笔过就是把现金拿出来我就买了一栋房子走而是需要贷款所以利率的波动就会影响你每个月的公款这个也是你买入房地产的一个成本所以这个风险就必须要好好的去掌握

今天我们说房地产投资,作为一个投资工具,它是一项长期重资本、低流动性还有深受政策影响的投资工具,而且这个政策可以是本地的,也可以是全球性的如果你只是为了赚钱而买房子,却没有评估自己的现金流、风险承担能力还有长期目标,很可能反而成为财务的压力的一个来源了

这一期的理财万事通再次感谢联合早报财经新闻资深高级记者罗美琪谢谢德明