Ep023｜房地产下行成定势，酒店资产谁来接盘？
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Hello 大家好,我是 Robin 这期节目我们很荣幸地邀请到酒店资产管理领域的两位重量级的嘉宾他们是重量联航酒店及旅游低产板块大中华区的董事总经理周涛老师以及新硕酒店咨询管理公司的首席咨询官袁雪娅老师

酒店作为商业地产当中的一个重要的业态不可避免的也受到了房地产下行趋势一些严重的影响近期国内各大奢华酒店被陆续出售的新闻也是层出不穷在过去的十几年中酒店一直作为商业综合体开发的一个必选项在商业地产的开发潮的推动下也是遍地开花尤其是高新酒店根据国家文化及旅游部 2024 年初的数据

目前中国大陆地区五星级酒店数量已经有 802 家这还不包括大量的近年来退出以及未参与品行的豪华酒店我们就粗略按照每家酒店 5 亿的投资额来计算的话光是桌面上的这些就已经是将近 4000 亿的资产之前靠着地产增值就可以安整无忧的酒店业主们也被迫开始新的思考

那么问题来了既然市场这么不好为什么还会有人接盘酒店的项目呢现在酒店还值得投资吗大家都在聊存量资产的盘活具体到底该怎么做呢那今天就让我们从资产管理的角度和两位老师一起探讨一下这些问题因为理解就是原来

其實是靠地產增值來賺錢對呀 酒店就是靠地產增值現在當地產沒有那麼增值的時候可能就回到了運營的本質 誰運營能力強但這個時候我不知道因為你靠運營總歸來說這個週期是很長的甚至能不能收得回來還不知道所以現在業主對於這樣子的投資就還會像原來這樣就還會是投酒店就大家會不會有不同的期待了我覺得

这个对酒店的这个投资的问题我们中国的情况以前会是比较特殊对吧我们很少会看到是真正的从去投一个单体的酒店去做的有很多都是在综合体啊刚才袁老师说的要去拿地啊等等

可能就背离了这个真正的市场需求的这么一个市场机制下的这么一个酒店的投融建筑这样一个机制而且我们投酒店的话也并没有说北京当然有在四环以内是不可以盖新酒店对吧但是在一些

二线城市也好 三线城市也好 在这些更小的城市也好他并没有说 没有明文规定说我们要看需求再去投酒店比如说我们看到新加坡 他都会看到一个酒店的市场能够达到 85%的出租率的时候才会去批一个新的酒店这样就确保了一个市场的机制能够让我们酒店这个行业能够盈利 对吧

而我们如果是在综合体里面的特别适合住宅的项目在一起的这些酒店可能老板就是拿了一个

这整个一个项目因为这个酒店是一个必要的条件你要投一个酒店我才会给你这一个项目对吧所以在这种情况下酒店不会从它的本身的盈利性来考虑这个问题因此就是真是要用那个市场经济来主导

因此每一个商业综合体中的每一个元素都要盈利这才是 make sense 如果一个液态完全是靠一个补那这个液态当它独立成为一个液态的时候它就

不成立的对吧我们说不 make sense 不 make money 也不 make contribution 这个是我们觉得做一个项目是本身就应该让他能够独立运营而酒店的一个价值我们现在经常在谈酒店的价值到底是什么酒店的价值不动

不动产一路往上走的时代这两年大家都应该看得很清楚包括住宅包括一线城市最核心的地带可能都不会永远往上走的这么一个神话 30 年前 40 年前的日本这样从现在我们这两年看到我们的核心地段的行价也有跌的可能对吧当然不动产会相对的比较保值但是如果在这种情况下我们看酒店的一个价值是什么呢

歸根到底要回到他創現金流的能力來取決於他酒店的價值這個是我們做酒店資產的評估會有

重置法成本法一种比较法第二种最常用的就是叫现金流量的折现法或者叫损益法对吗收益法那么这个收益法在中国是最不被重视或者说是最不通用的一个方法而全球都是用这个来算的我们

住宅也是一樣你買這個房子多少錢每年能收多少租金租售比在中國也是最低的最近我看到一組數據在交易中賺錢但是如果不是永遠往上走的情況下大家都會去冷靜的思考這個問題最近我看到一組數據是日本的一組數據它把日本東京的

公寓和公寓的一个租金作为 100%来作为一个指数然后再把亚洲的主要的模糊城市也包括北京上海也包括新加坡也包括香港也包括纽约和伦敦那么这个房价是如果说

看到东京的房价是 100 的话呢像新加坡啊台北啊包括北京上海伦敦他们都是在 100 以上的而看租金的时候呢如果也同样把东京放成 100 的话呢上海北京都是在 100 以下就是这个租金回报率不行我们大概国内 2%而东京做了 4% 5%那我们看酒店其实也是这样的情况你投入

多少最后的产出多少所以我想通过这一段时间的这个市场的一个调整会让人们更加清醒的认识到酒店的一个价值终归要回到它的根本上来那就是它产出现金流的能力如果我们现在很多酒店投的很多像刚才袁老师说的

房價又是上不去而且它的那個盈利能力也不是太好的話那這樣的酒店在未來的市場上它是沒有它的充分的價值能夠得以實現的因此我們在未來的幾年我們要做好存量資產的工作可能也要確保

合理的投入 能夠確保它的產出能夠一個最大化這個我想是這兩年的不動產市場的行情給我們帶來的一些思考可能也是會引入資產管理這個概念能夠真正運用到中國的一個契機板我有看了 現在很可惜前陣子北京的 Fab 比如說我沒去聽但是我看了網上的一些報導

现在就是不管是业主方真的有资产管理这个岗位的其实非常的少是吗没有呢现在怎么说呢我刚才先聊我是认为中国它没有资产管理这个概念没有概念因为可能跟中国

中国人短期运作赚快钱是有关系的现在讲到资产管理其实也是在退的时候就有的人说捡漏他觉得我买到便宜的但捡了漏的拿到手里又烫山雨了因为酒店有的就说

它是需要不断投入的不是我拿来就可以赚钱的因为有一点刚才周总在讲这个指标因为国际就是这个行业基本上就是说酒店正常运作的投资回报率就从运营的八个点我们中国是做不到

肯定做不到投呢有的浪费多投的可以赢呢就说可能是品牌不匹配的你比如说投到一个地方根本没有 Ritz-Carlton 的客户群的你去投了你希望一个品牌去带这样的客户群是不可能的是不可能的还有我觉得我们国内现在难在哪里呢就以前啊因为我们算这个行业的老人了啊

因为八九十年代政府还有主管部门是可以干预的因为刚才周总提到比如说像新加坡什么的因为我记得很清楚我们中国当时大量投酒店的时候新加坡它是不允许建酒店的因为当时它有一段时间

因为他这个目的地当时他四小龙海刚开始没有那么火红没那么多人去他就开出来的酒店出租率不行他马上就停止甚至于都不开业就是我等到有那么多人来了一家一家再开出来见完我给开我们现在有没有租管部没有而且现在有了租赁这样的模式就变成叫全民投资了

我去租一棟房 我都可以搞了那麼主管部門在哪?沒有以前叫旅遊局 現在叫文旅局 文旅司或者文旅部它會管你這個 沒有但是幾個行業協會能管你什麼?它就自己應酬好像我的存在 平心現在平心也沒人要平了然後中國飯店協會沒有旅遊兩個字在評綠色飯店

我一直在講 綠色飯店不是你現在有沒有節能這個建造時候 設備事實就要跟上了你不跟上 現在怎麼去解法 不可能的所以我是覺得現在中國的難處像現在的情況 市場自動調節很難就優勝劣汰 但優勝劣汰會造成一個什麼結果大量的投資者的

资金浪费你死翘翘的呀你投了一千万没有回来大量是这样的人太多了现在租赁的我搞一个经济型的搞一个什么叫中端的现在都反正拔高再说

他没有个政策然后呢你死掉了后面一个品牌又来了挂了个牌又上了对吧感觉现在的趋势就是总有后浪推前浪真的真的这个就比较难到现在没有一个主管部门

自从有了房地产有没有住高多了以前有没有红线你不能盖红线红线还是要有的四星了租赁的不存在其实我想问一下因为我也投民宿民宿就开的更多了更没有您说的比方说我 85%的出租率以后我就不批民宿可以开龙家乐就更多了没有批那

对 所以其实刚刚我特别有感触的就是周总说我们 85%的出租率那现在对于资产评估来讲不是其实也很难因为他很可能你今天评估这栋楼是可以开一个五星级酒店的结果他隔壁一栋楼也开了一个五星级酒店会不会在中国这个事情就特别难呢对啊 确实是这样一个情况其实要有一个整体的能够确保一个酒店的投资者

能够是有一个比较好的回报当然这也不是垄断也不是为了过保护因为它要让这样一个酒店的设施能够给消费者有一定水准的体验和它的硬件和软件的服务标准

這個我覺得也是很重要現在你看到產品可能雷同性很多也不能夠給客戶提供一個真正很好的體驗是吧所以我覺得這種情況下呢應該還是要有一個合理的一個規劃是非常的重要這個規劃是非常的重要不能夠

無規劃亂發展這可能是要有一個我們會得到要付出代價要對這樣一個付出代價今天在我們國家應該有很多的

就像刚才袁老师讲的我们很多的酒店都没有好好的去规划好原因是当然也规划的问题也有资产管理理念的问题资产管理它就是在投融建管退的各个阶段都能够达到一个最好的高效和一个最好的一个效果

這個是非常重要的一個理念因為如果你多投資了投下去的錢拿不到回報投資者肯定不開心 對吧你什麼運營商來都是把它做不好的這個是一定要有一個好的規劃定位規劃這個是非常的重要而在今天我們有很多的那個

存量资产先要把这个存量资产去把它盘活需要把它改造好而不是再是一味的去做更多的新的扩张因为商业地产的话谁把它投下去你把四堵墙屋顶地基打好把一个空间包起来了以后这个就变成了一个商业地产而对这个商业地产的空间的最大化的利用这是我们每一个投资者

和一个规划者的一个使命和任务你不能说不负责任的把它包起来那这个就是对一个自然环境的一个浪费甚至是一个损害对吧就更不用说你的健康的投资回报了所以我一直坚持的三句话你刚才讲过的一定要 make sensemake moneymake a contribution 这样才对大家好才是一个商业的对这个都是非常的重要嗯

你一個投下去沒有投資回報沒有好的體驗更是對那個環境產生一個不是一個積極的作用我想這樣的項目不投也罷投了以後對我們這個地球上是一個負面的影響因此我想在現在這個階段大家引入真正引入資產管理這個概念是非常的重要但好在我想現在隨著

業主在過去幾年中我們的酒店行業的投資回報達不到一個比較理想狀況下業主開始思考想辦法了對 想辦法那麼另外一個趨勢是

海外的投資者最近我們看到上海幾家酒店一手是吧寶格麗是我們國內的買家但是萬達的瑞華是國際的買家還有是我們鐵絲門收購了那個五角廠的那個

假日酒店把它改成了一个风浴对吧那么这些的做法都是尊崇了那个商业地产中最高用途和最佳用途的方法他在真正的思考这个空间做什么业务最好大家在开始做这个思考

而国际的那个买家和机构的买家进入以后他更会重视资产管理他不会像私人的一些私人企业他会违派

自己的甚至亲戚朋友去做个业主代表对啊那么这个业主代表他是要有专业的知识的是要把那个资产能够发挥它最大的作用的而机构投资者和海外的投资者他会比较重视这方面因此

資產管理如果說在 10 年前還不夠成熟現在應該趨於有這種土壤因為有這種需求了而且大家也看到了不動產不會是永遠價格往上走的是會往下走的你不把它規劃好你可能就有可能會虧的對的所以在這樣的一個形式下那個資產管理能夠發展起來的一個條件至少比以前會是成熟了而中國在這個方面是比較那個

后发的那么最早因为资产管理这个行业本身在世界上也是一个比较年轻的学科是在美国的 1990 年代的初期所以到今天也就是 30 年的一个现行的那么一个实践的历史

但我想今后在中国的土地上会有这样的土壤需要这方面的知识和经验来把我们的生意立场包括酒店在内的做得更好不知道袁老师怎么想我其实还有一个小的问题就是别人因为我们跟小英总聊的也是资产管理然后引起了一个很大的争议其中的原因就是因为小英总他们在投的这个资产其实是属于政府资产其实我不知道现在这一部分是列为资产

对于这种国际公司来讲列为资产还是不列为资产就是很多的国有资产活化当然是资产但是它是没有它是没有资产证的对那它算认定为资产吗对于国际上来讲对只是这个资产是随此有所有权能所有权能对这个是不是重视我觉得尊重专业是非常的重要尊重专业是非常的重要如果自己没有可以补上满可以导入外面的资源也可以自己取

蛻变对吗是进化蛻变这个都有可能那期确实我们整个的评论区都在我们的观众们在互相争论这个事情因为我总结下来是一个点是因为大家会觉得文旅不应该以资产管理的方式来运营

就是旅游它是一个个性化飞镖的东西你不应该以一个商业的逻辑去运营它就很多人在争论这个事情因为当时小英总的观点就是我们要以一个商业的态度来去运营文旅的业态就是还是要维持比如说像商场一样 30%我有一个大的主力店

我是连锁电连锁液态然后百分之多少我是配比一个主力液态但从游客的角度来说我希望满街都是主力人对吧就是我来看到都是当地的小商小户然后很有新鲜感我希望到哪都是这样但商业的角度就是主力人不赚钱我没办法付制也不赚钱所以就是大家有一个争论点在这里所以我不知道就是从

就说酒店好了酒店其实真的是原来酒店可能标准化已经非常的明显了就可能对于我们自己住客来说也是一样我推开一个门我甚至分不清这是哪个品牌的但这是可能对于我来说这是一个不好的但是可能比如说对于业主来说标准化毕竟是一个更好运营的方式所以我不知道今年或者是接下来有一些趋势上的变化大家业主方面有些这样的倾向了吗还想做一些非标的东西了吗这样的

我感觉就说因为业主往往去看了一个什么说呢标杆我也想看一个不管哪个就看其实现在所谓品牌就注册了商标做了一个标杆然后就印了印刷品然后就参加展会这个模式是这样的那么很多就看了以后这个好

这要怎么样然后就模仿甚至于就跟 IKEA 的家具然后就是国内又去生产就历史一样的但是这个中间就像刚才说文旅有没有资产管理其实这个就是说有形资产跟无形资产的区别你哪怕我是演出你要有一个剧场但这个剧场是不动产

剧场它要靠卖人票一场你现在上海音乐厅你再做公益活动不出十万块钱它不会开的让你去演出的但是你进去演出的这个团队可以交响乐团什么都可以的那么就说你所谓文化团体

这个可能他其中是有很多是无形之产的韩景亮的可能一个演员有名的可能一个歌手对吧可能一个剧组叫什么名字的可能可以演多少多少但是你还要有偿款给他的

当然现在也有马路天使在马路上有个小罗在静安公园门口我就在想酒店都空着让他进去唱唱人家也会要来听的对吧那你产管这个不动产你也要发挥作用的所以现在我觉得文旅文旅这个结合以后有很多的概念的

是有点就是开始现在叫跨界文化是不赚钱的是投钱的旅游是要赚钱的资产管理应该也对刚才小谢提问的对文旅项目也是需要资产管理的刚才袁老师说的很好文化是一个无形的资产

当然这个无形的资产都要直入到一个商业资产中去不管你是小的商业界也好剧场也好剧场也就是 convention 的一种大家聚拢在一起还是逃不出毫不思考它的中间的一些液态如果是这样的话更要有那个资产管理它的无形资产也好有形资产也好什么样才是它的最佳状态

但它一定会有满足一定人群需求的这么一种功能在里面因此不必太过滤而且这个问题也不用争就是说文旅需不需要资产管理其实我在中国的一所高校和我们复旦应该齐名的高校里面开的一门课为 NBA 开的课就叫文旅项目的资产管理

大家可以来听听里面讲些什么内容因为文旅项目如果不做资产管理或者说没有很好的一个规划和设计的话文旅不是文旅不是谁都能做的不是文旅不是谁都能做的一定要让人觉得能够在那个地方留下来留下来是对我们的酒店也是意义

异常的重要我们都是说要有一个平均的逗留时间我们去理发逗留 20 分钟 30 分钟女性去理发可能一个小时两个小时对吧理发店电影院主题公园邮轮酒店

公寓写字楼这些什么都是要抓 Miriam 老师讲的好都是要抓人流的抓了人流以后要请我们的人流能够留下来消费对吗所以是生意生意这个词的英文是 businessbusiness 来源一定要 busy 如果不 busy 就何谈 business 后面没有 ness 对啊

Ness 就是名词型 Busy 就是形容词是吧 Kind kindnessHappy happinessBusy business 那 business 来自哪里就要有流啊什么流 The flow of peopleFlow of goodsFlow of information 有了这些流就不愁 Flow of cashCash flow 所以这个是非常重要最重要所以是要 make money 如果是 business 就要 make money 就要 make sense 如果我们现在打造的一些产品

在四线三线四线甚至五线的城市去打造五星级的酒店 doesn't make sense 对吧因为你在那个地方投入一个五星级酒店的品牌地价可能是有天然之别但是建造费不会有太大的差别如果你要去堆一个五星级酒店出来五星级酒店每平米至少一万二嗯

可以一万五也可以一万八到奢华型酒店可以两万两万五对吧所以这个堆出来的酒店打造的酒店如何能有盈利性那是要有好好规划的我们

现在服务的公司叫中量联航我们在 2022 年做了中国第一个叫中国酒店资产管理的白皮数这个白皮数是基于我们的一个市场调研中国现在五星级酒店的均摊面积就是酒店的总建筑面积除以客房数这个数字是我们做出来的结果是 161 很大 161 平米

那我们想我们的客房面积都多大呢有 60 平米不得了大 40 平米差不多了它这个公共空间太大了 55 平米也是很大那 161 平米什么概念是 55 平米的三倍那我们酒店我们一般人的概念都可能想酒店的面积应该占酒店中的绝大部分其实不然先开资料一看

中國五星級酒店的客房的平均面積能夠佔到酒店的三分之一就已經不錯了這個可能是和我們認知是有

非常大的差点那其他的面积在哪里当然在餐厅在宴会厅也在我们的 SPA 泳池这些地方也在我们走道的宽有多少宽我们的大堂有多少大我们的大堂还要调控多高还要三层调控四层调控五层调控对吧

这是我们的特色对 这就是需要真的这个资产管理就是关注这些内容在打造的时候就把它打造好甚至在规划的时候就把它规划好我们现在做很多的可言报告

其实可言报告的结果是可和不可但是我们的可言报告大家都是可所以我们要看到更多的可言报告的结果是不可这个也就变相的去控制了我们建造酒店的数量有的酒店一开始就不该建

或者说你在这个阶段建出来的酒店肯定是 doesn't make sense 这种公司问一下你们有没有做不可的报告有的我做了很多的这个是非常我否了很多就多有几位就有几个两位就好最难能可贵的了我告诉你因为因为我觉得就是说

这个当然是变成我自己的公司了但是你如果说是一个大的集团有的它为了集团的利益它也是要可行不可行都可以所以这个中间没办法你就看四大行很大的事情对吧

他为了吃饭 PwC 我听下来就是其实遗留下来的这些问题其实很重要的点在于就是之前做这个事的人他没有商业化的思维那我觉得这几个角色里面业主啊然后什么政府啊然后是管理公司更有商业化思维的管理的团队没有这个中间我是觉得这句话因为现在都离开他们了我可以讲

就以前是很负责任的就对未来的营运的结果你当初要不要拿这个项目是有责任心的现在就随着房地产也是在跑对我是想说这个来就是被市场推着变成了这个样子因为它现在因为

所以我是觉得就是说归根到底这个行业当然不止这个行业资产管理也好 利益也好我们就是说法律还要有建立和健全这个是讲到根子上最近那个阿拉雅不是比较火吗我看最近马银出来的也比较多它不是复制了秦皇岛火了以后现在在广州也做了个九龙湖是吧

那作为资产管理来讲你觉得它是成功的吗我觉得至少在目前的阶段它还是有那个流量是吧有这样的市场它能够获取这样一个市场的青睐至少从现阶段来讲它是 business 是 make sense 它肯定的满足了这部分客群的一个需求

除了他们的一个观光休闲还有一个康养的这样一些需求那么我想只要是满足这几点至少应该当然至于他能够持续多久这个还是他不断的一个能够适应他的一个市场的一个需求来做他的一个自己的一个蜕变也好升级也好转变方向也好对吧我觉得永远要走在

市场要跟着市场也许还是要走在市场的前面对吧现在可能出来的包括像只有法兰这种的像阿拉亚这种的是因为

没有前人在做他突然有了这么东西就很吸睛但是这东西有没有能持续下去就没有人关心这个问题找了李健的团队去开演唱会这也吸引了不少人刚才袁老师讲的李健去做演唱会其实这也是非常重要我们从国际的今年演唱会不要太火是的

从那个国际的范畴来看你看一个 Taylor Swift 他去对吧东京澳洲对吧新加坡去演唱那是整个的一个整个城市的酒店出租率就看到他就往上走所以很多世界主要城市的市长们都在想起 Taylor Swift 去带动这个效应当然这个是增加需求的吧

但我覺得還是剛才講的供需這個關係的話如果可言裡面有很多不可的話其實就從這個專業的機制上就是阻斷它控制了它的供給所以我覺得這個是非常的重要或者說你說可言報告做這個酒店不可但是做下一個檔次的也許是可能的但是我們目前

或者說特別是過去幾年我們政府要求

就是要奢华的品牌甚至指名道姓就是要这个牌对吧这是新疆就这样一定要国际社会国际社会谁都去了你知道叫什么阿勒泰阿勒泰 Saint Regis 阿勒泰可以建酒店了阿勒泰当然可以建酒店建什么酒店是一个问题我告诉你已经有了 Saint Regis 然后你知道我发表那个什么因为不是

评估吗你说你们到西藏拉萨看看孙瑞就是做得怎么样因为去筹建他孩子是在拉萨的叶子晒是原来我们下一辈的对吧我说去问问他现在活得怎么样他孩子在拉萨了他们已经都分好了什么品牌都去了因为我们看这个他已经有品牌了所以你劝得醒他吗劝不醒他还是就是说决策者的

他们就其实可能等到营运出问题了这些领导已经换人了这也是一个问题责任人已经不见了很多跟我们聊的时候他会先问一个问题这个领导什么时候上任的他会散一下他的任期对对对真的真的现在就这一步原来有好像原来碧桂园就是卡在 18 个月开业就是因为在任期之内要全部完成建设嗯

但这个不能不但是刚刚听周总讲我还就说那个人流的问题我还想因为前段时间我去医院我发现医院那个人流我说做什么商业都行医院里面对就上海有的大型医院那里的人流量人流不得了简直就是我

太大了这个问题呢其实我想讲一讲医院虽然不是我们的酒店行业但这个其实对 hospitality 做那个做这个 hospitality 可能更接近这个其实这个我们做文旅项目是一样在这里我要不禁要就供求关系我们的一个我们有街道的那个诊疗室但是可能普及的程度还不够就说我们可以有更多

所以就导致了中国的大医院就是非常的人流非常的集中我们看看我们的邻国日本

日本它是街上到处都可以看到诊疗所包括牙医啊可能都是很多所以很大一部分的需求都是在这个阶层都被分散掉了大家也不用等但是关键是这些小的 clinic 的设备设施也要很好那个 license 也是非常的具权包括医生的水平这个其实就和我们做文旅其实也是同样的道理我们并不要求动不动就做一个不夜城打

大型的综合机构一个史诗级的其实史诗级的这是要有很多非常专心细心打造的小的元素构成一个好的一个片区让大家都能够非常好的能够去适应这个环境让大家能够可以去购物也好休闲也好

那麼上海的兩個 一個是浦東和浦西我們再講講規劃那麼浦東道路很寬 綠化也不錯

但是高楼和高楼之间的密度比较高可能还不是太好大家去逛街的这种欲望也不是很强所以这个就是也许能够带来车流但是带来不了人流而且人流来了 average length of stay 都是问题所以逗留时间一短你的商场就活不了

因為我們一定要有人在不斷的在這個方面進行走動停留那在這裡我也想再導入一本書叫做也是一位非常

有能力的一位女士叫简雅格布斯她写了一本书叫《美国大城市的死与生》其实她从美国这些纽约大城市的发展过程中她就总结了一套我们应该如何打造一个城市让它真正的具备活力那么她在里面就非常注重的提到

一个城市的街道就是一个街一个 block 不宜太长肯定不能超过 200 米最好是能够五六十米就有一个岔路可以让你拐弯能够让你看到这样邻里也是非常的安全小孩在上面走也有一些店铺也能够存活得了

那麼如果沒有這樣一個打造呢你就會動輒去造一條八車道 十車道的這麼一個路從大的規模來看我回到北京也工作了回到上海我就覺得上海的馬路還是比較容易走當然這是普遍不過到浦東就會完全不一樣

我总觉得在浦东你没有一个想去走路的这个欲望浦东和北京比较像北京也跟北京更不想走北京更不想走北京有个什么特征呢可视性不错可达性很差不管是轮轴也好车也好哎呀要到那个地方就是太难了是吧

所以我們打造酒店也是同樣的一個道理真是要做的不能均攤面積 160-170 做個 100 克 100 你的客房面積佔個 45-50 平米另外一半給公攤面積我就覺得足夠了因此這個問題就說非常的重要今天反正

我本来其实是想问问有什么解法的看不出来呢也没什么解法这个是一个整个各角色一起我觉得解法还是要从主管因为 Ruby 呢原来是猎头她是文旅的猎头所以呢就是我们也一直都想知道比方说现在资产管理运营你也说是 1980 年可能才 1990 年才开始那么现在比方说

要进资产管理的人一般是就是独资产管理的吗这倒也不是各个方面运营的转过去的有的做财务的转过去的有的做律师的转过去的都有其实还是要有这个想法但是对这个行业还是要懂的

对对对这好像对要有点负荷性就是行业里面的相关的从业者对来去转这个事情对但是这个不是个人意愿的问题就是其实作为一个职业经理人来说无非第一这个工种有前景第二这个工种有钱赚对所以说到底还是业主你得愿意花钱愿意花钱是请这样子一个人那我想请讲现在比方说在做资产管理的业主

是房地产公司居多呢还是就是比方说这几年有什么转变吗或者是原来做资产管理的因为严格来说呢这一块的任务应该是投资方因为资产是他的其实从筹建你拿了这块地皮就要开始有资产管理了所有的所谓投后的这种概念你所有把供应链的甚至于叫设计的因为这个呢我是觉得像大型的一些

集团也好美国企业因为他本身是投资方他做得很好他只要一个油盘什么记录都在里面我告诉你他包括我就因为像新加坡澳门这个项目他就是老板出重金

他甚至於找了一個原來是一個生意愛好者他就在籌建把每一個步驟全部是錄下來那時候還沒有 AI 了錄下來以後要維修你只要不要看圖紙都有了

这就是从源头他就是把设备设施的管理把资产的管理基础就打好了不是什么还要找人什么这个东西坏在哪里都没有了但是你要去教育投资方我觉得很困难因为他现在大量是抛他不要这个资产但是接盘是专业的他肯定有人专业的对接盘那是专业的但是民宿随时是他管理的

就二房东呢二房东呢他也不管他租金有就好了他不管其实总是要使价值最大化其实资产管理我们现在有点割裂蛮难的虽然没问到答案但是我觉得也算是个答案就是没错没有不错还是很有内容