EP1977【吳淡如】有配套的小房子竟然變夯啦？
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人生使用商学院,我们今天要来讲房子应该买小的吗?以前你买套房会被人家笑,会觉得这个会卖不出去,可是现在真的不一样吗?商业周刊有一篇叫做小宅时代来了,的确在我的观察我也发现,

建商卖的面积越来越小了有一阵子我不知道是不是台湾突然变有钱到处推出的从台北高雄台南台中全部都是 100 平以上甚至高达 200 平可是现在啊如果你有这么大的房子可能也是受了豪宅税的影响你会挂在那个网站上

大概就无人问津当然非常有钱的人还是有可是呢基本上啊这个受众就比较小哦

那什么叫做小宅时代呢这是有证据的现在我们的房子变小了 2023 年每户的居住面积已经减到 40.1 平这是 20 年的新低你不要认为说这 40 平还很大吗我家都没这么大但这是算平均值之前的就是每一户是越来越大然后就变小的然后

然后这个房价呢当然是变高了啦 2024 年第三季目前就算到这里了全国的住宅价格指数是连 25 季上涨难怪央行那么着急

那真的价格有变低吗现在其实主动降价的人在这种高通膨时代在我看来不太有除非他急着需要用钱可能出价的人会少一点但大致上还维持着一种

量没有放大但是价格也下不来的状况还有呢为什么是小宅时代因为我们的人口变少了 2024 年全台平均的家户人数只剩下 2.47 人创新低现在一大家子都挤在一起的状况已经没有了

那么小宅时代来住宅有什么样的需求呢其实我觉得跟日本也有一点点相似但是我们的小宅现在的发展趋势比较好日本的小宅也是不得已比如说东京区他人口很稠密

那大部分的人家里可能没有洗衣机你要去外面去投币最早的时候东京甚至很多人家里连浴室都没有只有马桶或者是简单的冲澡设备如果你要洗澡就去外面洗钱汤

以前我东京家的对面就有一个大河汤的温泉我真的好喜欢那里每天晚上我都没有在家里洗澡因为走到对面就到了但是好景不长因为传统上一直在看顾大河汤的家族那位老太太年纪大了后来她就把整个大河汤卖掉

我心里在想是不是会有人接手呢结果呢接手的人是建商就把它铲除掉又变成了新的住宅区那我现在如果要洗温泉就要走到那个将近一公里的地方

当然这些都是他们以前人口更密集要经历那种小宅的时代不过到现在租在那种没有真正的好浴室的地方要去外面洗澡的也还所在都有所以他们的钱汤的价格是有受到政府限制你不可以涨价涨到附近的习惯依赖钱汤的老太太们都洗不了澡老人还有优惠

目前的小宅的交易也在增加永庆房屋的实价登录就发现了 25 平以下的中古屋的交易类比已经从 2020 年的 15%飙升到 23%短短四年增加了 7.7 个百分点那么高房价问题最严重的台北市或新北市

当然就是公共设施了

所以假设你家里没有健身房的小宅常常没有嘛那你就可能加入一个健身房我说真的我像我用的某一个健身房它全台湾都有连锁去那里我恐怕会比去在家里的健身房勤快因为我需要教练的

也许不是督导啦需要他监视我在我家我就是不会用但是就白白的在付管理费那么也有的小宅他就设这个高尔夫球的推杆让你去练球技

建商的设计逻辑它就一直都在改变中以前的公社就是给人家看的你有看过那种整个一楼都是很像也不太好用的图书馆然后都空荡荡又不能弄店面但是你公社很多对不对但是现在呢常常就是人们就真正需要因为宅很小嘛你自己不可能在家里设所有的设备那像高雄就有一个

新的城屋像京城建设的新的案例之中那 29 楼啊整个顶楼户就被变成了公共设施从这个交谊厅啊阅读室啊健身房啊 KTV 全部都有甚至还有空中的泳池不过使用者还是要付费啊还有管理

显得更重要如果是住户自己管而没有聘请一些知名的管理公司的话那个问题常常是后来因为管不好游泳池就变荷花池也是有可能的小宅化其实就是因为消费力的成长比不上房价的高涨很多东西干脆共用其实以前的共用你会发现

比如说夏天游泳池像下饺子一样但其实在比较贵的社区比较没有这样子的状况有一些地方就是大概豪宅或者是比较好的管理费比较高的地方它不太会让游泳池这样子就关掉了一定得维护嘛

我也发现越是豪宅这些公社可能都是银法族吧它还比较少用那现在银法族也变多了你觉得银法族希望搬到比较大的房子吗不是我这个年代的银法族大概比较喜欢小一点的房子为什么因为如果有庭院太难打扫了所以你会发现大概在一二十年前很多人退休要搬到乡下可以种树的或

或者是有人来回家啃老哦

那么目前的住的地方的确公设都很高要到了将近 40%实在就是不是不常见的很多的小宅就用公共设施来吸引人

当然也有的建案它还有社区餐厅如果你够大的话社区里面有投币式的洗衣房你也不用到外面去了如果是社区里面也有绿地可是就当成社区农场看你要不要来认领你还是一样可以在那里种树种花你如果不想种了你就不要认领就是了

你有没有发现以前的主妇不管煮不煮菜都希望有一个豪华的厨房我其实也是这样就感觉自己好像很贤惠事实上我也发现我的厨房很少用大概只是加热一下东西而已很多都是隔水加热的

所以如果你真的看得开的话住在小宅里面是不需要那如果你要住在一般的自己的大房子里你要出去追垃圾车那住在小宅里面现在啊很多社区的收垃圾是规划的很好像我的书房的那个社区我觉得啊它就是

收垃圾的地方可圈可点那个厨余你要倒进去的话它下面是有冷藏柜的所以你不会担心东西在那里坏掉永远都是香喷喷的未来的住家会比较像什么呢答案就是像

饭店的房间但是你就要小心了你一定要去选那些有 credit 他们之前打造的社区管理委员会或者是整个照顾都很好的地方不要说建商撤出了之后结果呢大家都不管了

而且现在的硬体实力大概差不多那么后端的软体服务很重要现在也有一些个案比如说台中七起有一个豪宅这个设备我也很需要它不必让你自己每天送小孩上课他们的物业公司可以带小孩上学也就是自己有交通车然后如果你要

出国的话他也可以叫社区的特约的司机他可能也跟某些餐厅有联系你不一定要叫 Uber Eats 而是他们也会送过来所以这些都是精致的服务那么如果社区够大的话像我的书房那个社区他可能就有瑜伽课程还有

差花课程我只是还没有去参加过而已但是我还是觉得挺窝心的因为搞不好有一天我没有再这样落落造那我就可以去参加课程了现在卖房子就是你要做长期的服务不是那种建设公司赶快把房子卖给你就没事了下辈子再见的那种概念了

如果说新建案可以靠新设计那你住在那种老房子老旧社区又搬不掉因为现在搬去新房子会变小又变贵那怎么办呢其实你可以自己打造这种软体现在也有一种出租房子的公司他真的是蛮厉害的也

也就是像台北市中镇区有一个出租的新创品牌叫做 A-Life 他们会有一些生态系的服务怎么说其实可以联合一些人组织成一个团体他每天早上 11 点之前他竟然可以领一杯免费的手摇饮可能就在楼下吧每周一次咖喱饭可以买一送一其实

其实我觉得最需要的是居家的清洁服务这常常找不到人特别是像我这样子很不爱自己打扫的甚至有些地方可能只是住半年你不想买家具对不对那就用租的好了就用租赁的将来还给他也没有垃圾的处理问题

所以这也是一种加入会员的服务听说推出这种多元服务的他们的出租率是很高很高的房间使用率就高达九成以上虽然他的租金通常还是比较贵了一点的

那么房地产市场是这样它是很反应情势的小小的房子为什么会突然得到青睐其实就是公社的管理好啊而且如果愿意缴那种比较高的管理费的人呢

这个也还是有联动性的他的使用习惯常常也比较好不过呢我有时候也会觉得这也还是我们的素质的问题像我也喜欢去我们公共的越南市但说真的有时候这个越南市一家人在那里哇好大声本来那个美轮美奂的图书越南市我要在那里静静的思考我的人生但是

因为大家都会觉得这也还是我家所以大声没关系还是住户品质的问题吧总而言之未来很多东西不需要在你家里只要公设好你就可以考虑考虑因为大房子现在也没太多人可以买得起不要嫌房子小功能最重要今天是勇敢的一天没有什么能够将我

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