Deep Dive
新加坡房价高企：土地稀缺、人口增长与强劲购买力共同作用
新加坡，全球生活成本最高的城市之一，其高昂的房价一直备受关注。作为新加坡理财顾问，我深入分析了这一现象，发现其背后主要源于三大因素：土地稀缺、人口增长以及居民强劲的购买力。
土地资源的极度有限性：供需失衡的根本原因
新加坡国土面积仅728平方公里，南北长约27公里，东西宽约50公里。这种有限的地理空间导致土地资源极其稀缺，成为推高房价的首要因素。 即使政府进行高度规划和优化土地利用，物理空间的限制依然不可逾越。优质地段的土地更是供不应求，其稀缺性直接体现在持续上涨的房产价格上。这种供需失衡的局面，在短期内难以根本改变。
人口持续增长：住房需求的持续攀升
尽管新加坡的生育率近年来持续下降，甚至在2023年降至历史新低的0.97，但总人口仍在增长，2024年已突破600万。这主要归功于新加坡吸引了大量跨国公司、企业和高技能外籍人士。这些外籍人士的涌入，在一定程度上弥补了低生育率带来的影响，使得人口密度居高不下，进一步加剧了对住房的需求，从而推高房价。新加坡的人口密度已位居世界前列，每平方公里约8242人，土地资源的紧张程度可想而知。
强劲的居民购买力：市场需求的坚实支撑
新加坡居民拥有极强的购买力，这与新加坡长期以来重视人力资本建设密不可分。高素质的劳动力群体创造了高收入，居民中位数收入在全球范围内处于较高水平。许多家庭是双薪家庭，整体家庭购买力更强。此外，新加坡人普遍具有较强的储蓄意识，加上强制性的公积金制度（例如普通账户OA可用于支付房贷、首付及相关费用），使得大多数家庭有能力购买房产，进一步推高了市场需求和房价。新加坡近90%的房屋拥有率，在全球范围内也是罕见的。
政府调控措施及市场反应
政府为调控房价，对外国人购房实施了高额印花税，税率从2011年的10%逐步提高到2023年的60%。虽然这在初期有效遏制了外国买家的热情，但随着时间的推移，许多买家在权衡利弊后，仍然选择购买，因为即使加上高额税费，投资新加坡房产的潜在收益仍然吸引人。当然，部分与新加坡有自由贸易协定的国家公民，例如美国、冰岛、瑞士等，可以享受与新加坡公民相同的税率待遇。
结论：长期向好的市场预期
新加坡房价高企是土地稀缺、人口增长和强劲购买力共同作用的结果。虽然政府持续调控，但这些措施难以从根本上解决土地资源有限的问题。长期来看，新加坡作为全球优质城市和亚太地区的标杆，其经济实力、政治稳定、高生活质量和可持续发展等优势，将继续支撑其房价，特别是私人住宅和高端市场。
- 组屋平均价格：59万7千新币
- 公寓平均价格：194万新币
- 有地住宅平均价格：537万元新币
- 有地住宅购买群体受限
Shownotes Transcript
感谢朋友们来到俊伟谈心我是高俊伟新加坡理财顾问新加坡是全世界生活成本最贵的城市之一其中住房和交通是最主要的因素上一期节目讲了车子这次呢我们讲房产征服组的平均价格为 59 万 7 千中位数价格为 57 万 5 千平均每单位的面积是 95 平米那么平均的单价是每平米 6200 新币那么
私人公寓的价格是多少呢平均价格现在是 194 万中位数价格是 170 万那么平均的公寓的面积为 97 平米平均单价为每平米 2 万新币那么有地住宅的平均价格是多少呢有地住宅的平均价格是 537 万元中位数价格是 420 万新币
平均的面积很大是 295 平米那么单位平方米来讲是 19200 有人说这个洋房的价格为什么比公寓价格反而低呢这是因为洋房有地房产在新加坡是受限制受保护的也就是说购买的人群是严格的限制在新加坡公民连新加坡永久居民都不可以购买所以购买的人少它的价格自然不会太高
从价格来看新加坡房子确实贵那么为什么这么贵呢主要原因有三点第一点就是供需关系需求大于供应由于新加坡是一个土地有限的小国房地产供应受到限制只要需求持续价格必然上涨
土地稀缺是一个不可避免的瓶颈新加坡是一个面积仅为 728 平方公里的小型城市国家南北约为 27 公里东西为 50 公里这种有限的地理空间决定了土地在新加坡是一种极为稀缺的资源正因为供应受到了限制也直接影响了房产价格的长期上涨
土地资源的有限性意味着新加坡必须通过高度规划和优化来管理这个资源然而即使规划最优的情况下物理的限制是不可逾越的不可改变的这种不可再生性使得土地价格随着时间的推移越发昂贵尤其是在核心地段和优质住宅区
这是新加坡房产价格一直持续增长的第一个原因那第二个原因呢就是人口增长人口对于国家来说各方面的影响都非常大对于经济的发展更是至关重要人口下降经济就会萎靡不振人口增长就会使得经济繁荣国民收入增加新加坡的总生育率近年来持续下降 2023 年降至历史新低仅为 0.97 这是不可以持续的
但虽然生育率下降总人口还是增长的 2024 年新加坡的人口突破了 600 万人总人口上一次突破 500 万大关是在 2010 年 14 年来人口增长了 100 万
这一现象主要是由于新加坡在全球背景下凭借有吸引力的商业环境低企业税率以及其他激励措施吸引了大量的跨国公司企业和高技能外籍人士这些外籍人士拥有新加坡生活和工作即使在出生率下降的情况下也促使人口密度不断增长
人口 600 万面积为 728 平方公里那么人口密度约为每平方公里 8242 人这是全世界人口密度最高的城市之一了在这种情况下土地资源就变得极为有限任何新增需求都会对价格产生显著的影响尤其是在核心地段土地稀缺性直接体现在了价格上促使新加坡房价上涨的第三个原因就是
新加坡国民的购买力是非常高的新加坡早期就选择将资源投入到人力资本建设通过对教育的高度重视新加坡打造了全球教育水平最高的劳动力群体之一居民的中位数收入在全球范围内都处于较高的位置高收入直接增强了居民的购买力而且许多家庭现在都是双薪家庭整体家庭的购买力就更强
再加上新加坡人普遍具有较强的储蓄意识尤其是在年轻时通过储蓄和投资积累财富再加上新加坡的公积金制度又是一种强制储蓄计划新加坡的普通账户 OA 可以用于支付房子的贷款购房首付以及房产相关的费用
新加坡的房价虽然贵但是房屋拥有率几乎达到了 90%这在全世界来看仅仅在新加坡能看到这是因为新加坡的组屋制度为国民提供了优质且可负担的房屋价格让大多数新加坡家庭都拥有自己的房产当然私人公寓是完全市场化的如果新加坡本地人都觉得房地产有吸引力外国人同样如此
新加坡提供了多种吸引人的特点比如免受自然灾害困扰在东南亚国家经常发生的洪水地震在新加坡完全是看不到的最近大家看到美国洛杉矶地区的山湖造成了破坏你知道在洛杉矶的房屋保险活险是非常贵的在新加坡的活险呢是非常非常便宜的因为发生的概率实在是太低了
另外犯罪率极低政治稳定现在的建筑由于绿化空间和可持续性而闻名这里成为一个理想的居住地尤其对于富裕人士而言无论是工作期间还是退休后许多人都觉得新加坡是一个理想的居住地对于不打算长期居住在新加坡的富裕人士来说投资新加坡的房产被视为一种安全且潜在利润丰厚的选择下行风险相对较低资本增值潜力较大
当然新加坡对于外国人买房是有一定限制的首先有地房产外国人根本不可以购买永久居民都不行另外对于新加坡买房还有高税率的限制 2011 年开始对外国人额外印花税是 10%2013 年增加到 15%2018 年进一步增加到了 20%2021 年增加到了 30%
你会发现刚刚加税的时候确实是起到了遏制外国人买房的势头但是随着时间的推移很多买家逐渐适应了这个税率慢慢的从最初的抗拒到逐渐接受了因为大家都会算一笔账优势弊端比较起来觉得即使交了这笔额外的税还是利大于弊所以税率加到了 30%还是有人买房
最后一次 2023 年的时候对于外国人的税率一下子增加了 60%这一次是彻底遏制了外国人购买房产的这个势头尽管如此有一些国家的公民还是可以购买的比如与新加坡有自由贸易协定的国家的公民如美国冰岛瑞士等几个国家的公民在新加坡与新加坡公民享有相同的买家烟花税的待遇
总结一下新加坡房产上涨的三大原因第一土地稀缺第二人口增长第三居民购买力强短期来看新加坡可能受到政策和经济环境影响出现波动长期来看新加坡是全球的优质城市更是亚太地区的标杆
它凭借着经济强势政治稳定生活质量高和环境可持续性发展等综合的优势这些有利因素支撑了新加坡的房价尤其是私人住宅和高端市场好 感谢大家的收看我是高俊文在新加坡我们下期节目再见